房地产基础知识培训

房地产基础知识培训作为专业房地产服务公司的一员把一些基础的、浅显的房地产知识梳理一次应该有所必要！即便以下内容或许您已经熟悉了百分之七八十。。。。。纲要一、中国房地产行业发展历程

二、房地产开发流程及各阶段需求分析

三、房地产常用专业术语

中国房地产行业发展历程房地产开发企业类型房地产开发流程及开发商角色分析房地产开发各环节需求分析房地产开发各环节需求分析

1、投资决策及可行性研究需求：市场调研，形成可行性研究报告1）对内：明确项目在经济上、技术上、效益上的可行性2）项目立项需要一份可研报告3）银行贷款需要可研报告需求：确定整体开发策略，产品定位，形成设计任务书1）市场调研：区域市场走势、竞争项目、类比项目、消费群体、政策、地块……2）发达区域采盘，学习先进经验3）产品定位：做什么样的产品（档次、风格、户型面积配比、建筑结构、装修、配套、园林……），4）整体开发思路：开发时序、开盘策略、营销主题、广告策略……房地产开发各环节需求分析2、前期策划需求：把前期策划或老板的思路通过设计形成执行方案1）概念性规划设计：确定整体规划理念及总体规划布局2）规划、园林、建筑、户型方案设计：执行方案3）施工图设计：执行方案，指导施工房地产开发各环节需求分析3、规划设计需求：采购管理、施工管理1）采购：硬采购（建筑材料、建筑部品等）2）施工管理：进度管理、质量管理、安全管理3）成本控制：控制采购及施工过程中的成本房地产开发各环节需求分析4、施工阶段需求1）制定整体体推广方方案（营营销主题题、开盘盘方案、、广告策策略、活活动策略略……）2）广告及活活动推广广执行房地产开开发各环环节需求求分析5、营销推广广需求1）销售培训训（楼盘盘知识、、销售说说辞、礼礼仪、策策略……）2）销售管理理（人员员管理、、客户管管理、业业绩管理理、物料料管理……）3）销售策划划（销售售过程中中的销售售执行策策略策划划：价格格、促销销……）4）客户服务务：办理理按揭、、交房等等房地产开开发各环环节需求求分析6、销售我也认为为，“以以上内容容，太过过死板令令人不屑屑一顾。。”现在，让让我们来来了解一一下不一一样的建建筑。首首先，您您知道世界上哪哪一栋建建筑在严严重的进进度延误误和费用用超支的的情况下下完成，，历时14年，造价价从700万美元膨膨胀到1.2亿美元，，比预算算增加了了17倍？悉尼歌剧剧院身为专业业房地产产服务公公司的一一员，您知道：：“不求最最好，但但求最贵贵”的的香港写写字间是是哪一栋栋吗？香港汇丰丰银行总总部号称：停停放在港港口海岸岸地面上上的一艘““宇宙飞飞船”您知道：：香港中银银大厦为为什么被被誉为““节节高高”吗？？您知道中国哪一一栋建筑筑看起来来很舒服服，修建建起来难难度滔天天吗？“好看难难建”的的ＣＣＴＴＶ大楼楼您知道：：国家大剧剧院的建建筑理念念是什么么吗？“一滴晶晶莹的水水珠”曾经是周周总理未未能完成成的夙愿愿。位于人民民大会堂堂西侧，，全世界界独一无无二的恢恢宏建筑筑。可惜，由由法国人人担纲设设计…….如果以上上这些内内容都太太复杂深深奥，还是让我我们来看看些简单单、基础础的内容容吧！容积率:是项目总总建筑面面积与总总用地面面积的比比值。一一般用小小数表示示。绿化率:项目绿地地总面积积与总用用地面积积的比值值。一般般用百分分数表示示。建筑密度度:项目总占占地基地地面积与与总用地地面积的的比值。。一般用用百分数数表示。。层高、净净高：(1)层高指建建筑物的的层间高高度，及及本层楼楼面或地地面至上上一层楼楼面或地地面的高高度；(2)净高指房房间的净净空高度度，及地地面至天天花板下下皮的高高度房地产常常用专业业术语1、技术经济济指标建筑的面面积建筑面积积、使用用面积、、使用率率:(1)建筑面积积指建筑筑物长度度、宽度度的外包包尺寸的的乘积再再乘以层层数。它它由使用用面积、、交通面面积和结结构面积积组成。。(2)使使用面积积指主要要使用房房间和辅辅助使用用房间的的净面积积（净面面积为轴轴线尺寸寸减去墙墙厚所得得的净尺尺寸的乘乘积）。。(3)使使用率亦亦称得房房率，指指使用面面积占建建筑面积积的百分分数。交通面积积、结构构面积:(1)交通面积积指走道道、楼梯梯间、电电梯间等等交通联联系设施施的净面面积。(2)结结构面积积指墙体体、柱所所占的面面积。砖木砖混框架钢结构其他：钢钢混、框框剪……房地产常常用专业业术语建筑结构构砖混结构构：房屋的竖竖向承重重构件采采用砖墙墙或砖柱柱，水平平承重构构件采用用钢筋混混凝土楼楼板、屋屋顶板，，此类结结构形式式叫砖混混结构。。框架结构构：框架结构构指由柱柱子、纵纵向梁、、横向梁梁、楼板板等构成成的骨架架作为承承重结构构，墙体体是围护护结构。。剪力墙：：剪力墙指指在框架架结构内内增设的的抵抗水水平剪切切力的墙墙体。因因高层建建筑所要要抵抗的的水平剪剪力主要要是地震震引起，，故剪力力墙又称称抗震墙墙。钢结构：：钢结构是是建筑物物的主要要承重构构件由钢钢材构成成的结构构。具有有自重轻轻、强度度高、延延性好、、施工快快、抗震震性好的的特点。。钢结构构多用于于超高层层建筑，，造价较较高。建筑的结结构与砖混结结构相比比，框架架结构有有何优、、缺点？？优点：(1)自自重轻：：砖混结结构自重重为1500公公斤/平平方米；；框架结结构如采采用轻板板（加气气混凝土土隔墙、、轻钢龙龙骨隔墙墙等）的的自重为为400公斤~600公斤/平方米米，仅为为砖混结结构的1/3。。(2)房房间布置置灵活：：框架结结构的承承重结构构为框架架本身，，墙板只只起围护护和分隔隔作用，，因而布布置比较较灵活。。(3)增加加了有效面面积：框架架结构墙体体较砖混结结构薄，相相对的增加加了房屋的的使用面积积。缺点：(1)用钢钢量比砖混混结构高出出约30%，与砖混混结构相比比，造价偏偏高。(2)部分分柱子截面面尺寸过大大，会凸出出墙外，影影响美观。。五证《国有土地使使用证》《建筑用地规规划许可证证》《建筑工程规规划许可证证》《建筑工程施施工许可证证》(建筑工程开开工证）《商品房销售售（预售））许可证》两书《住宅质量保保证书》《住宅使用说说明书》房地产常用用专业术语语“五证两书书”三通一平三通一平是是指房地产产综合开发发施工结构构的基础工工程要求，，内容包含含“水通、电通通、路通和和土地平整整”，是房地产产基础用地地开发的最最低法定要要求。七通一平七通一平是是指“给水、排水水、电力、、通信、燃燃气、热力力、道路通通，土地平平整”。房地产常用用专业术语语“三通一平”与“七通一平”开间住宅设计中中，住宅的的宽度是指指一间房屋屋内一面墙墙皮到另一一面墙皮之之间的实际际距离。因因为是就一一自然间的的宽度而言言，故又称称开间。住住宅开间一一般不超过过3.0米--3.9米，砖混结结构住宅开开间一般不不超过3.3米。规定较较小的开间尺尺度，可缩短短楼板的空间间跨度，增强强住宅结构整整体性、稳定定性和抗震性性。进深在建筑学上是是指一间独立立的房屋或一一幢居住建筑筑从前墙皮到到后墙壁之间间的实际长度度。进深大的的住宅可以有有效地节约用用地，但为了了保证良好的的自然采光和和通风条件，，住宅的进深深在设计上有有一定的要求求，不宜过大大。目前我国国大量城镇住住宅房间的进进深一般要限限定在5米左右，不能能任意扩大。。房地产常用专专业术语“开间与进深”错层复式跃式入户花园空中花园房地产常用专专业术语创新户型错层室内实景景图错跃式室内效效果图按建筑层数分分低层、多层、、小高层、高高层按单体结构分分板楼、塔楼、、板塔结合别墅按单体结结构分独栋、联排、、双拼、叠拼拼房地产常用专专业术语建筑类别板楼四大优点点南北通透，采采光通风好；；均好性；管理成本不高高；实用率、得房房率高。板楼两大缺陷陷建筑密度小，，不能充分挖挖掘地土地价价值，且房价价相对高；房型格局不宜宜改造。按单体结构分分塔楼平面图塔楼四大优点点节约土地资源源，房价较低低；空间结构灵活活，宜于改造造；结构强度高，，抗震性好；；居高望远，视视野开阔。塔楼两大缺陷陷均好性差，居居住密度高；；使用率不高，，存在灰色空空间。独栋别墅立面面别墅按单体结结构分联排别墅联排别墅又称称TOWNHOUSE，有天有地，，每户独门独独院，设有1至2个车位，还有有地下室。与与独栋别墅区区别很大的是是，它是由几几幢小于三层层的单户别墅墅并联组成的的联排或住宅宅，有统一的的平面设计和和独立的门户户。建筑面积积一般是每户户250平方米左右。。双拼别墅它是联排别墅墅与独栋别墅墅之间的中间间产品，是由由两个单元的的别墅拼联组组成的单栋别别墅。在美国国被叫作“Twofamilyhouse”，直译为两个个家庭的别墅墅。叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的一一种延伸，是是在综合情景景洋房公寓与与联排别墅特特点的基础上上产生的，由由多层的复式式住宅上下叠叠加在一起组组合而成，下下层有花园，，上层有屋顶顶花园，一般般为四层带阁阁楼建筑，这这种开间与联联排别墅相比比，独立面造造型可丰富一一些，同时一一定程度上克克服了联排别别墅窄进深的的缺点。叠拼别墅立面面图听完这些枯燥燥的概念》……“饿滴神啊！瞌瞌睡都听出来来了……”“别着急，快结结束了……”结束之前，再讲一个小故故事轻松一下……假如您是一位位秀才。您第三次进京京赶考，住在在一个经常住住的店里。考试前两天他他做了三个梦梦:第一个梦是：：梦到自己在在墙上种白菜菜第二个梦是：：下雨天，他他戴了斗笠还还打伞第三个梦是：：梦到跟心爱爱的表妹脱光光了衣服躺在在一起，但是是背靠着背。。又一个XIAO故事第二天，您去去找算命的解解梦。算命的一听，，连拍大腿说说：“你还是是回家吧。没没戏！你想想想—