老旧小区改造项目可行性研究报告

PAGEPAGE4目录第一章总论 1项目基本情况及项目业主 1编制依据及研究的主要内容 1可行性研究主要结论与建议 2第二章项目建设背景、必要性及可行性 6项目建设背景 6项目建设必要性 7项目建设可行性 10第三章现状评价及建设条件 12地理位置与行政区划 12自然条件 12自然条件对工程项目的影响 13发展战略 13工程建设条件 13第四章建设规模和内容 15建设位置 15建设内容和规模 15第五章工程改造方案 18改造设计依据 18改造设计指导思想与原则 18总体规划方案 19改造说明 20改造模式 30第六章节能 33编制依据 33节能措施 33第七章工程建设管理方案 36组织机构与职责 36建立完善的管理规章制度 36建设管理工作范围 36项目投资管理 37质量管理 37工程进度管理 38根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。 合同管理 38协调管理 39安全建设管理 39资金管理 39第八章组织机构与人力资源配置 40组织机构 40人力资源配置 41第九章工程实施进度计划 42工程特点、施工条件及施工方案 42项目实施进度安排 43第十章招投标方案 44招标依据 44招标范围 44招标方式 45招标组织形式 45招标基本情况表 46第十一章环境影响及评价 4711.1概况 47法律法规 47环境影响分析评价 48结论及建议 51第十二章投资估算及资金筹措 52投资估算 52资金筹措 53第十三章社会效益综合评价 58总体效益 58改善人居环境 58第十四章风险分析与对策研究 5914.1风险分析 5914.2对策 5914.3合同风险分析及对策 63第十五章项目社会稳定分析 65编制依据 65风险调查 65风险识别 67风险估计及初始风险等级判断 67风险防范和化解措施 68落实措施后的预期风险等级 70风险分析结论 70第十六章结论与建议 7116.1结论 7116.2建议 72PAGEPAGE10第一章总 论项目基本情况及项目业主项目名称：*县*城小区改造项目项目性质：改建项目地点：*县*东路项目业主：*有限公司编制依据及研究的主要内容可行性研究报告主要编制依据1、《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号文件）；2、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》3、《*省城市功能与品质提升三年行动方案》（*办字〔2019〕55号号）4、《*省城市功能与品质提升三年行动2020年工作方案》（*2020〕5）5、《*城市功能与品质提升三年行动方案》6、《*县城市功能与品质提升三年行动方案（2020-2021）》（*办发〔2020〕6）7、《*县国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》8、《*县城市总体规划（2019-2035）》9、其他有关依据资料。研究的主要内容本可行性研究报告的主要研究*县*城小区改造项目区域概况、项目建设背景及必要性、建设条件、工程方案、工程建设管理方案、投资估算及资金来源、社会效益评价等可行性研究主要结论与建议项目建设的必要性个方面：1、项目建设是关注和改善民生的需要。2、项目建设是构建和谐社区的需要。3、项目建设是提升*城市整体管理水平的需要。4、项目建设是提升*县的城市形象和城市品味的需要。人民城市人民建，人民城市人民管，充分发挥老旧小区改造“主人翁”作用，发动各界人士参与到老旧小区改造上来，全面了解老旧小区改造的目的和意义，树立“老旧小区改造，居民受益”的思想，身体力行，积极配合，从自身做起，自觉维护城市形象，共同把*建设成为一个“美丽宜居、整洁文明”的城市。项目建设内容主要建设内容为管网、路面、地面、停车位、绿化、路灯、自来充电桩、文体设施，拆除外防盗窗、伸缩架、违章搭建，空调、线缆等规整，围墙整修，屋顶、窗阳台、墙面防水补漏等。项目施工进度安排3，20208202010项目总投资及资金来源7426633742资金来源为县政府投资。结论*县*城小区是2007年建成的，用地面积约2.3万㎡，建筑面积3.530377*县城市功能与品质提升三年行动方案（2020-2021）》重点改造小区。该小区房屋前后下水管道*2020*县政府工作报告提出要全特色鲜明、宜居宜游宜业的美好家♘。为提升*县城市形象和品位，改善城市环境，县政府决定对*城小区进行改造，与西海湾湿地景区连成一片。境效益，因此建设本项目是非常必要的，也是切实可行的。结论表1-1主要经济技术指标表序号一（一）项目建设内容拆除工程单位数量备注1路面切割m2404.282拆除路面㎡1585.293拆除植草砖㎡1988.354拆除绿化带㎡3242.005拆除防盗窗㎡176.006拆除伸缩架m35.007拆除污水接户井座80.008拆除垃圾外运m³2685.559拆除违章搭建㎡234.60（二）景观、道路铺装1篮球场4mm♘硅PU塑胶面层㎡371.872新建沥青路面㎡2838.943改造沥青路面㎡3484.684人行道块料铺设（停车位）㎡478.695人行道块料铺设（停车位）㎡1696.366人行道块料铺设㎡1801.647花岗岩路沿石m2348.418树池砌筑m32.87（三）电梯基础工程1新建水泥成品栏杆m240.872旋钻孔灌注桩m³48.003桩承台基础m³28.064电梯井个2.005集水井个2.006拆除工程m³777.71（四）管网工程m700.001DN200雨水管m300.002DN300雨水管m250.003DN400雨水管m150.00（五）其他工程1围墙整修m3162屋顶防水处理㎡7420.003窗户阳台防水处理㎡678.604墙面防水处理㎡2146.00（六）强电工程1太阳能路灯套14.002太阳能庭院灯套15.003配电箱AL1、AL2台2.004CDZ10路电动车充电站台2.005充电站配套插座,户外型个18.006充电站配套插座接线盒个18.007新能源汽车充电桩台28.008PVCDN25m220.119PVCDN32m854.0510电缆YJV-3*10m㎡m901.6511电缆YJV-3*6m㎡m255.8112电缆终端头个98.0013强电手孔井600*600*1000个5.0014砖砌配线井个4.0015强电排管直埋沟m198.8416余方弃置m³49.7117出入口人脸识别门禁台1.0018显示设备台1.0019空降道闸（出入口）台2.0020摄像机与灯光台2.0021车辆检测器(含线)套2.0022出入口控制箱台2.0023预埋SC40钢管m10.0024安全防范分系统调试系统1.00（七）监控工程1挖沟槽土方m³209.832回填方m³209.833SYV-75-5视频传输线m4155.904电源配线RVV3*1.0m㎡m4155.905镀锌钢管DN32m4025.706枪型彩色转黑白摄像机台31.007监控摄像电源台31.008枪型摄像机支架个31.009监控摄像机立柱台17.0010防水接线盒个31.001116路监控录像机台212监控硬盘4T个813监控显示器台214安全防范分系统调试系统1（八）弱电工程1强电手孔井800*800*1000个412HDPE110碳素波纹管m1779.23SC40钢管m381.544弱电排管直埋沟m1056.375余方弃置m³360.676门禁联网SC40钢管m187幼儿♘弱电进线SC40钢管m15.36二总投资万元742三建设期月3第二章项目建设背景、必要性及可行性项目建设背景随着人民生活水平的提高,县城老旧小区的外部设施已经跟不上时代,如绿化面积较小、机动车停车位缺少，小区群众怨言较大。这些矛盾和问题也得到了*县政协委员的关注，县城老城小区改造成为20两手抓，把提升市民的幸福感和获得感作为工作的出发点和落脚点，2019县完成了以心怡水湾小区为代表的一批老旧小区改造提升工程，并得到了小区居民和社会各界的广泛认可。为了进一步扩大惠民成果，提升城市文明形象和市民文明幸福指*县城市功能与品质提升三年行动方案（2020-2021）》，按照建设“美丽宜居、整洁文明”城市的总体目标，以城市创建、环境整治为抓手，高标准打造*力争城市功能与品质“一年有提升，两年上台阶，三年创样板”。通过全面推进城市功能与品质提升八大行动，着力塑造富有山水*特色的城市风貌，充分展示城市魅力，推动城市功能、品质与城市形象跻身全国一流，切实增强人民群众的自豪感。*城小区是*市民都十分熟悉的一个小区，位于*县城*东路，有成熟的周边商圈配套、优质的学区教育、便利的交通。但和多数老小区一样，小区目前面临配套设施不足、停车管理混乱等问题，房屋前后下水管道破损、堵塞，雨水、污水混流，化粪池定期得不到清理；小区道路老化，路面破损，没有路灯；绿地杂草丛生、布局混乱，车位紧张，机动车、自行车无序停放，随意占用便道，造成交通拥堵，与“山水*，最美小城”格格不入，这些问题严重影响县城整体形象。*城小区是改造重点，通过整治小区环境、改造和完善配套设施，消除安全隐患、完善小区功能，创优宜居宜美的生活环境。项目建设必要性改造区域现状情况*20072.33.530377在的一些问题，导致小区服务功能先天不足，主要表现在：二是生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所以及“房中房”现象多，车辆乱停乱放多，擅自在小区内主干道两侧乱搭亭棚，破院墙开门，影响小区交通和景观，破坏了小区绿化。机动车、自行车无序停放，随意占用便道，造成交通拥堵。由于没有围墙和门卫值班室，车辆失窃和刑事案件时有发生，存在极大的安全隐患。三是公共配套设施缺少、被占用现象严重或者说小区分布零散，公建配套无人问津。小区建设之初，只是为了解决居民住房困难，规划方案比较简单。居民活动场所、公共绿地、自行车库、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出，环卫设施不完备，有的没有垃圾箱和垃圾中转站，垃圾房、公厕、果壳箱等设置过少，原有公建配套设施规划配置比例较低。要彻底改变上述情况，需要认真分析整治过程中面临的突出问题，予以解决。项目建设的必要性1、项目建设是关注和改善民生的需要**中游城进行综合整治的老旧小区并引入规范管理的试点情况看，群众反映很好，小区居民普遍感谢政府解决了群众最关心、最直接、最现实的生活实际问题，改善了群众的生活环境，提高了群众的生活质量，为老百姓办了实事、办了好事。2、项目建设是构建和谐社区的需要境优美了，心气也就顺了，精神文明建设水平自然会得到提升。3、项目建设是提升*城市整体管理水平的需要机制方面，都无法满足*居民日益增长的住房需求。特别是随着住房人居环境环境与新建小区形成强烈反差，已经成为*城市建设管理的设和管理搞上去，提升*城市整体建设和管理水平才有坚实的基础。4、项目建设是提升*县的城市形象和城市品味的需要小区是城市的细胞。随着*城市建设步伐的加快，一批批环境优*城市建设和旧小区的“脏、乱、差”状况，甚至在一定程度上严重影响到*城市形象。可以这么讲，没有老旧住宅小区居住面貌的根本改观，提升*好地融入了*的城市格局，不仅增强了城市的吸引力和辐射力，实现了物业的保值增值，而且也为展示*城市形象锦上添花。因此，我们项目建设可行性*县政府的大力支持2020*县政府工作报告提出，要全面实施城市功能与品质提升110*特色。项目建设得到了县政府的大力支持，全部由县政府投资。当地人民群众的大力支持城市老旧小区大都先天不足，后天营养不良，导致小区居民日常生活面临许多问题和实际困难。比如，小区道路维护不足，路面坑坑11项目的建设将极大改善区域居民的生活条件和生活环境，促进区域经济的持续快速发展，为老百姓做好事，做实事。项目建设是必要的，也是可行的。PAGEPAGE21第三章现状评价及建设条件地理位置与行政区划地理位置行政区划*1911403507自然条件地形地貌*****山位于县境边缘，亦为县际界山和分水岭。两山均***山脉，自西**及其支流在本县构成一个近似羽状的水系。整个地形呈两山夹一谷，分别从南、北部向中部*逐级层层下降。*流经本县地段，已属中游，河面较宽，河曲发育多滩，至永修柘林为一峡口。柘林水库大坝即坐落于此。柘林水库水34气候条件*16.641.9（1971731373913.5摄氏度131），大多数年份为零下514.47828.2摄氏度。春季回温较迟，有春寒出现。*17001963210813257、8211286.8小时为最少。由于地形的影响，山区云雾较多，日照时数山区少于平原、丘陵。东2/7、8自然条件对工程项目的影响上述自然条件对工程项目总体影响不大，但直接关系到工程的施工和造价。有时阴雨连绵，或者有强暴雨天气，施工过程要考虑在内。发展战略城市性质以“山水*”为特色的休闲旅游宜居城市。城市职能*中游城市群中有地方特色的山水♘林城镇；生态旅游、新型工业为主导的综合型城镇；*市域中西部的中心城镇；全县政治、经济、文化中心。发展定位*中游城市群中有地方特色的山水♘林城镇，昌九地区以生态旅游、运动康养为主导的综合型城市。工程建设条件公共设施条件齐全，为小区改造创造了条件。施工条件建设单位、设计单位等对小区进行了详细的调查摸底、收集了大量及基础资料，同时对小区居住群众进行了走访和调查，群众要求改造的愿望强烈，非常支持政府对该工程的建设。同时对小区建筑物的施工障碍进行了调查，如高压线、违章建筑等，部分违章建筑已经拆除，高压线的迁改已与管线单位进行了协调，在施工过程中逐步迁改或下地，该部分改造不纳入本项目，也不计入本次投资。施工条件已具备。第四章建设规模和内容建设位置*城小区位于**东路，20072.33.51830377建设内容和规模主要建设内容为管网、路面、地面、停车位、绿化、路灯、自来充电桩、文体设施，拆除外防盗窗、伸缩架、违章搭建，空调、线缆等规整，围墙整修，屋顶、窗阳台、墙面防水补漏等。表4-1项目建设内容及规模表序号一（一）名称市政工程拆除工程单位工程量备注1路面切割m2404.282拆除路面㎡1585.293拆除植草砖㎡1988.354拆除绿化带㎡3242.005拆除防盗窗㎡876.006拆除伸缩架、花架个22007拆除污水接户井座80.008拆除垃圾外运m³2685.559拆除违章搭建㎡234.60（二）景观、道路铺装1篮球场4mm♘硅PU塑胶面层㎡371.872新建沥青路面㎡2838.943改造沥青路面㎡3484.684人行道块料铺设（停车位）㎡478.695人行道块料铺设（停车位）㎡1696.366人行道块料铺设㎡1801.647花岗岩路沿石m2348.418树池砌筑m32.87（三）电梯基础工程1新建水泥成品栏杆m240.872旋钻孔灌注桩m³48.003桩承台基础m³28.064电梯井个2.005集水井个2.006拆除工程m³777.71（四）管网工程m700.001DN200雨水管m300.002DN300雨水管m250.003DN400雨水管m150.00（五）其他工程1围墙整修m3162屋顶防水处理㎡7420.003窗户阳台防水处理㎡678.604墙面防水处理㎡2146.005空调移位个377二安装工程（一）强电工程1太阳能路灯套14.002太阳能庭院灯套15.003配电箱AL1、AL2台2.004CDZ10路电动车充电站台2.005充电站配套插座,户外型个18.006充电站配套插座接线盒个18.007新能源汽车充电桩台28.008配管PVC管DN25m220.119配管PVC管DN32m854.0510电缆YJV-3*10m㎡m901.6511电缆YJV-3*6m㎡m255.8112电缆终端头个98.0013强电手孔井600*600*1000个5.0014砖砌配线井个4.0015强电排管直埋沟m198.8416余方弃置m³49.7117出入口人脸识别门禁台1.0018显示设备台1.0019空降道闸（出入口）台2.0020摄像机与灯光台2.0021车辆检测器(含线)套2.0022出入口控制箱台2.0023预埋SC40钢管m10.0024安全防范分系统调试系统1.00（二）监控工程1挖沟槽土方m³209.832回填方m³209.833SYV-75-5视频传输线m4155.904电源配线RVV3*1.0m㎡m4155.905镀锌钢管DN32m4025.706枪型彩色转黑白摄像机台31.007监控摄像电源台31.008枪型摄像机支架个31.009监控摄像机立柱台17.0010防水接线盒个31.001116路监控录像机台212监控硬盘4T个813监控显示器台214安全防范分系统调试系统1（三）弱电工程1强电手孔井800*800*1000个412HDPE110碳素波纹管m1779.23SC40钢管m381.544弱电排管直埋沟m1056.375余方弃置m360.676门禁联网SC40钢管m187幼儿♘弱电进线SC40钢管m15.36第五章工程改造方案改造设计依据1、《城市排水工程规划规范》(C850138-2000);2、《室外排水设计规范》(G850014-2006)2016年版，3、《污水综合接放标准》(DBJ31/199.2009);4、《污水排入城镇下水道水质标准》(CJ343-2010);5、《污水排入城镇下水道水质标准》(DB31/445-2009);6、《给水排水管道工程施工及验收规范>(GB50268-2008);7、《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003>2009年版;(DG/TJ08-308--20029、《砌体结构设计规范》(G850003-2012);11、《混凝土结构设计规范》(GB50010-2010);12.《埋地塑料排水管道工程技术规程》(CJJ143-2010)13、《钢纤维混凝土检查井盖》(G826537-2011)14、《建筑结构荷载规范》GB50009-201215GB50054-2011516、《低压配电设计规范》GB50054-201117、《供配电系统设计规范》GE50052-200918、《电力工程电缆设计规范》GB50217-201919GB50846-2012改造设计指导思想与原则指导思想强化“地方性、景观性、休闲性”的设计理念，把*城小区打造成为美化*县城市面貌的新景观，体现传统内涵和现代时尚相融合的新名片。改造原则1、整洁、美观、大方的原则治理小区脏、乱、差的空间，拆除违章、违法建设的构筑物及房顶、屋外不雅观的附属设施，塑造整洁、美观、协调的视觉环境。2、突出小区的特色强化*实面多元化与个性化的有机统一。3、整体规划，便于实施操作的原则按分类的规则设计思路对*城小区进行统一规划，在规划思想的整治措施，便于实施管理。4、远近结合，经济可行的原则施，保证以较低的整治成本在短期内实现整治目标。总体规划方案总体设计目标按照水通、路平、墙美、灯亮、线齐、窗明、畅通的要求，全面提升小区品质。规划设计要求整体规划要求在小区改造中，融入现代建筑元素，在强调风格协调统一的前提下，综合解决空调室外机杂乱，缺乏照明设计等问题，通过小区设施的进一步完善，适应*城小区未来发展的需要。1、风格取向按照*2、城市环境改善以整洁、整齐为基本目标，不过分强调一致性，要具有统一性3、经济取向严格预算控制，在经济的前提下，进行小区美化。总体平面布置*东路连接。小区排水采取雨、污分流方式排放。生活污水排放采用DN200、DN300、DN400HDPEDN200DN300、DN400HDPE缠绕增强管，雨污管道均与市政排污干管联通。雨、污干管均布设在小区道路一侧，并设检查井。改造说明拆除原始配套工程1、路面切割：含雨污水管道、监控、充电桩等横穿路面以及路面板块需破除的工程量2404.28m。2、拆除工程：本项工程量为暂估工程量，含雨污水管道、监控、充电桩等横穿路面以及路面板块需破除的工程量1585.29㎡。3、拆除植草砖：现场实际考察发现路面扩建以及新建停车位处有植草砖需破除，此次预算暂按新建停车位及透水砖工程量的50%计算，植草砖拆除面积1988.35㎡。4、拆除绿化带：现场实际考察发现路面扩建以及新建停车位处有绿化带需破除，此次预算暂按新建停车位及透水砖工程量的50%以及新建路面工程量的20%计算，拆除绿化带面积3241.99㎡。景观道路铺装2080%按改造路面考虑。其他工程包括围墙整修，屋顶、窗户阳台和墙面防水处理，空调移位等工程管网工程雨污水管网土方开挖按管道基础大样图计算，中粗砂回填暂按回50cm砂回填至路面结构层底计算，绿化带/透水砖处管网暂按回填至管顶50cmDN2001.5m2m；DN4002.5m安装工程10.50.50.90.5m0.4m20.70.70.930.50.50.70.5m回填土计算。4、6m1700/套计算（含基础）；225、3.5m1000/套计算（含基础）；64500/套计算（含基础）；73800/套计算；81650/套计算；9、空降道闸（出入口）11000/套计算；103500/套计算。改造方案1、污水工程200L/p*d10%计。:n=0.014)n=0.01塑料管)。(4)(GB50014-2006(2014年版))选用。(52、排水工程DN200~DN400水管道及新建化粪池,收集小区污水分段向东排入市政污水管道中，原有雨水管不变,仅在易积雨水区新增雨水口、面水管排至原有而水3、管材及基础DN300~DN800(HOPE48KN/础、接口等详见《埋地塑料排水管道工程技术规范》100mm。PAGEPAGE324、窖井位于机动车道下时应采用重型球墨铸铁井盖,位于车行道内承载D400C2505、排水检查井0252515700x700mm1000超地m1、供配电及控制本工程电气负荷按三级荷设计。配电系统接地型式采用TN-S系统,电源电压C380V/220V。接入负荷尽量均有分布干各相上，以达到负荷尽量平衡。要。2、设备安装求施工，由供货商提供安装基础图及安装大样图。水弯以免水流入设备内，所有室外设备防护等级不得小于IP551、设计依据(1)楼梯间设计应符合现行国家标准《建筑设计防火规范》(21.10m.六层及六层以下住宅，一边设1m心之间的水平距离。楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.90m0.50m1.05m0.11m.楼梯平台净宽不应小于楼梯梯段净宽，且不得小于1.20m梯平台的结构下缘至人行通道的垂直高度不应低于2m0.10m.0.11m16m2、布置方式户门进入。3、建设内容17、187基础、电梯井和集水井等工程。4、效果分析对日照的影响条件进行计算分析，需尽量拉大电梯和建筑间的距离。对建筑物结构的影响需在楼梯休息平台高度处的楼梯墙外增加电梯前室，新增平台进加固，需要结构整体核算后确定。对经济的影响对建筑面积的影响接受度强。对室外管线及绿地的影响前路和外管线进行局部改造，可能会影响到小区的绿化率。屋顶防工程*城小区的建筑基本为平屋面，屋面漏水普遍成为影响顶层居民居住线的作用。体系的影响。对于不能取消的屋顶水箱，一方面要满足其使用功能及原有水管其包容于坡屋顶之中或处理成各种造型与建筑整体相协调。用原有系统能有效地降低成本，节省造价。1、平面设计1）设计原则①道路平面设计应按城市设规划道路网进行优化设置。②道路平面线形应与地形、地质、水文等结合，并符合各级道路的技术指标。曲线等。出入口、停车场出入口、公共交通停靠站位置等。2、平面设计内容小区内部连通各住宅楼单元入口，并环绕中心绿地。3、纵断面设计1）纵断面设计原则①纵断面设计应参照城市规划控制标高以适应临街建筑立面布置及沿路地块范围内地面水的排除。②为保证行车安全、舒适，纵坡宜缓顺，起伏不宜频繁。等因素，合理确定路面设计标高。设计纵坡度。⑤纵断面设计应对沿线地形、地下管线、地质、水文、气候、防洪排水和要求综合考虑。4、横断面设计横断面设计原则交通组织、交通设施、地上杆线、地下管线、绿化、地形等因素统一安排，以保障车辆和人行交通的安全通畅。②横面设计应近远期结合，使近期工程成为远期工程的组成部分，并预期留管线位置。路面宽度及标高等应留有发展余地。石方工程量的平衡。横断面设计内容5（6），1（人行道（4）（车行道（人行道）。5、平面交叉及交叉口处理基本要求在确保行人和车辆的安全前提下，使车流和行人受到最少阻碍，亦即保证车辆和行人在交叉口以最少的时间通过，使交叉口通行能力适应各道路的行车要求。正确设计交叉口竖向，保证转弯车辆行车平稳，同时符合排水要求，还应考虑与地下管线、绿化、照明及交叉口房屋建筑的配合、协调。内容转弯半径和交叉口的车道数及宽度的确定。②确定必须保证的行车视距，从而确定最不利视距三角形的范围。布置交通岛，人行横道等。④妥善地布置排水设施。6、路基、路面结构设计路基设计30Mpa80Mpa。标准0～8095800～3095%。遇有局部翻浆，软弹等现象，应采取换土等方法处理。土基处理填挖前路基范围内（包括放坡）应清除杂草、淤泥及其它不利于路基稳定的腐植物等，然后再填方或挖方至路基设计标高，并进行路基平整。路基边坡护工程综合考虑后确定。路基边坡进行绿化，以美化小区。7、路面设计设计路面为沥青混凝土路面，按轻型交通量设计。15改造模式建筑形态改造小区部分建筑损坏或脏乱，违章搭建现象较严重。改造方法1首先，将一般性建筑按建筑立面部分划分为屋顶、檐口、墙身、窗、阳台以及建筑常有的附属物－空调、（遮阳）雨棚、防盗网、晾衣架、广告、标识、灯饰……等，将其统一编号，然后针对每个改造部位的现状，归纳整理出若干基本改造措施，予以编号，形成每一部这种模式在设计、管理、操作上既有简洁明了、规范性、标准化、场状况、投资预算情况等提供一定的调整、选择空间。2、临时性建筑、拟拆除建筑对临时性建筑、拟拆除建筑应本着美观与改造成本并重的原则，充分考虑改造方案的时效性。措施主要有利用大型广告进行遮蔽临时建筑；对违章搭盖要统一进行拆除。3、重点改造建筑这里对重点改造建筑的定义是：建筑外立面装饰混乱陈旧，有的破损严重；建筑附属物布置混乱、无序；建筑店招广告位置随意，没有统一尺度大小样式。对于此类建筑的改造原则是：在节约成本的前提下，尽可能出效果；立面改造图纸为通则性图纸，对于传统或特色店面，要进行专门设计。对于他们改造后的效果的要求：建筑物立面清洁、整齐；沿街住宅阳台作封闭处理，材料、选型、规格统一协调；在主、次干道建筑物上外置空调机位要求完全掩蔽，城市支路外置空调机位做到整齐排列；建筑店招位置适当，尺度统一，统一底板，不同形象；内绿化和环境整治工作；33第六章节能编制依据1、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015；2、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2016；3、《民用建筑热工设计规范》GB50176-2016等设计规范标准；4、《*省居住建筑节能设计标准》DBJ/T36-024-2014；5、《*省发展改革委关于贯彻执行<固定资产投资项目节能审查442017113）。节能措施能耗种类本项目消耗的能源主要为照明用电，本项目年用电量为42026.1度，折合标准煤当量值5.17吨。1、设计依据《公用建筑节能设计标准》（GB50189-2015）；《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2010）。2、节能措施该小区改造工程墙面及屋面采用保温技术，墙体综合整治按节能规范采用保温墙体技术，粘贴60mm挤塑板保温材料，屋面传热系数K-0.45W/(㎡·K)，外墙传热系数K-0.50W/(㎡·K)。本项目在实施过程中对建筑物窗户采用中空玻璃保温窗，传热系数K控制在2.2-3.1W/(m·℃)。与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减少50%以上。PAGEPAGE46电气节能1选用铜芯导线或电缆,对于较长的线路,在选定线截面时加大一级线截面,降低压降,节约能耗减少年运行费用。2、提高供配电系统的功率因数荧光灯选用配有电子镇流器或电容补偿的荧光灯,功率因数不小0.90.9。3、照明的节能设计按照《建筑照明设计标准》GB50034(T5、T8采取分区控制灯光或并增加照明开关点。恰当的照明方式可在满足使用功能的前提下,显著降低整个的要求。4、按照《环境照明工程设计规范》DB33/T1055建筑物立面照明的光源和灯具应符合下列要求情色彩强烈的彩色光源。光照度控制器系统节约能源。控制灯光投射角度,不宜将光透入夜间有人居住或工作的室隐蔽设置,满足见光不见灯的效果。第七章工程建设管理方案组织机构与职责本项目建设由*有限公司为业主，全面负责工程建设的工程质量管理、工程进度、工程投资和资金管理等。建立完善的管理规章制度项目建设必须建立一套完善的、行之有效的合同管理和工程建设管理制度，如：《建设管理单位管理工作实施细则》、《招投标管理办法》、《进度计划监督制度》、《建管人员到岗情况检查办法》、《工程进度备案检查办法》等管理制度和办法。建设管理工作范围建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图和技术要求。2、采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5进度、质量和合同管理工作。6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备材料的招标采购工作。7、作好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工作，节约投资。8、根据工程进度情况，审核承建商进度度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。9、组织竣工验收。10、组织工程审计。11经济档案。项目投资管理随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以质量管理主要为以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，更加有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的《合同管理办法》，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。协调管理期目标。安全建设管理响到该项目的经济和社会效益。规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。资金管理用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。第八章组织机构与人力资源配置组织机构项目法人组建方案织和合理的人员配备特别是关键岗位人员的素质是保证项目成功实施和运作的主要条件。*有限公司是本项目的建设管理单位，为使该项目能得以顺利实施，*有限公司组建项目管理班子，在项目建设期间具体职责范围如下：1、负责落实和筹措该项目建设资金；2（设计的招标，初步设计、施工图设计）、施工监理、项目施工单位的招标组织工作；3、负责委托审核、上报项目初步设计和概（预）算；4、审核、上报年度投资计划并落实年度资金；5、提交项目开工报告；管理结构组织方案及体系图*有限公司负责本项目的开发、建设，指挥部管理机构坚持“高效、精简”的原则，因事设人，因职能设置部门。管理机构组织体系如下图8-1所示。项目负责人项目负责人报批专员各专业工程师财务人员图8-1*有限公司组织体系图人力资源配置121第九章工程实施进度计划工程特点、施工条件及施工方案工程特点该项目位于县城人口密集区，供水、供电、通信等市政基础设施完备，适合本项目工程建设。施工条件*地处中亚热带的过渡带，雨量充沛，四季分明，光照较足，霜期较短。造价的因素比较多，因此针对一些问题提出如下建议：1、必须做好施工组织设计，使每个施工项目的施工方案切合实级施工人员的岗位职责，按时、按质完成各阶段工程任务。2充实施工和监理队伍的人才、设备、技术力量；做好施工过程中的材料检测、实验工作；加强工程监理，确保工程质量。3、制定合理的施工计划，避免出现赶工现象，以免造成质量事故或返工浪费。施工方案工方案：1、做好前期调查摸底工作，与建筑业主及住户进行沟通协调，方案争取业主及住户的意见，得到小区业主及住户的充分支持。2、所有建筑外立面做到同时施工，节省施工时间。项目实施进度安排*县*城小区改造项目根据*县类似工程的实际情况，项目实施计320202020101、20207-20208220209-202010验收。表9-1进度计划表立项及招标核准施工监理招标

工作内容项目建议书编制及批复可行性报告编制及批复清单编制及评审（概算、预算评审）编制招标公告及文件发布公告报名评标及公示工程施工

2020.72020.72020.82020.8-2020.82020.9～2020.10第十章招投标方案招标依据1201712272151999153、《必须招标的工程项目规定》(国函〔2019〕56号，2019年3845，20007159，20016186*(2014725日*省第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过2019年5月31日*省第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议修正))。招标范围《中华人民共和国招标投标法》规定全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的建设项目，勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。国务院关于《必须招标的工程项目规定》的批复要求,建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：（一）施工单项合同估算价在400万元人民币以上；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在200万元人民币以上；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上。《**招投标作了具体规定。根据上述规定，本项目勘察、设计、监理、施工及与工程建设有关的重要材料等的采购，必须实行招标。招标方式《*省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》规定，国务院发展改革部门确定的国家重点建设项目和省人民政府确定的省重点建可以进行邀请招标：（一可供选择的；（二）受自然地域环境限制的；（三）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；（四）法律、法规规定不宜公开招标的。根据上述规定，本项目应当公开招标。招标组织形式招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标5经验；(四)设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；(五)熟悉和掌握招标投标法及有关法规规章。招标代理机构招标。工程项目招标应坚持公平、公正、公开、透明、有序的原则，评标工作应按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选、严格保密的原则进行，确保所有投标人的合法权益。招标基本情况表项目招标基本情况见表10-1。招标范围招标组织形式招标方式项目招标范围招标组织形式招标方式项目不采用招标方式勘察设计全部招标√√部分招标自行招标委托招标√√公开招标邀请招标√√建安工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其它√√√PAGEPAGE64第十一章环境影响及评价概况项目对改善区域环境、提高人民生活水平和人居环境提升城市形象有极其重要的作用，为确保工程的正常施工和运行安全，把工程建设对环境的负面影响减至最小，作为研究的目的。法律法规法律、法规1、《中华人民共和国环境保护法》，2014.4.242、《中华人民共和国大气污染防治法》，2007.5.233、《中华人民共和国水污染防治法》，2017.6.274、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》，2016.11.75、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，2019.12.296、《*省建设项目环境保护条例》，2010.9.177、《中华人民共和国水法》，2007.5.238、《中华人民共和国环境影响评价法》，2007.5.23技术规范1、《城市排水工程规划规范》（GB50318-2017）2、《地表水环境质量标准》GB3838-2002》3、《污水综合排放标准》（GB20425-2006）4、《污水排入城市下水道水质标准CJ343-2010》技术文件1、《环境影响评价技术导则》（HJ2.1-2011）2、《生态环境状况评价技术规范（试行）》（HJ/T192－2006）评价标准1、《环境空气质量标准》（GB3095-2012）二级标准2、《地下水质量标准》（GB/T14848—2015）III3、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）III4、《声环境质量标准GB3096-2008》（GB3096-2008）环境影响分析评价评价范围本项目环境评价范围包括：项目概况，建设工程项目周围环境现项目工程项目建成后对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；对建设项目实施环境监测和采取环境保护措施的建议；环境影响评价的结论。环境现状12019年，*县环境空气PM2.5浓度为26微克/立方米，低于全省38/20*I100%。2、社会环境状况本项目城镇人口和外来人口较多，道路小区建筑物外表老旧，道路两侧均为已建区域。环境影响分析本工程的建设有助于改善该区域的居住环境，因此无社会环境和生态环境方面的不利影响。1、噪声影响分析该项目施工噪声主要来自切割地面、剔除墙面、脚手架搭设以及小型机具引起的噪声，施工噪声具有高噪声、无规则的特点，对周围的环境影响较大，但该影响是短期的，采取适当的工程和管理措施后可缓解对环境的影响。2、空气质量影响分析项目施工期以扬尘污染为主，若堆土裸露，将使大气中悬浮粒物含量骤增，影响市容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上♘♘的尘土，给居住区环境的整洁带来许多麻烦。项目施工期应按《*市城市扬尘污染防治管理暂行规定》加强环保措施。在加强管理、优化施工车辆运输路线后，堆土使用防尘网隔离，并及时清运，施工扬尘污染可以得到较大程度缓解。3、固体废弃物影响分析本项目施工期产生的固体废物主要为施工过程中产生的建筑垃圾、工程渣土及施工人员的生活垃圾。施工期间将生产许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域4、水环境影响分析本项目施工期间产生的废水主要来自：施工作业开挖等产生的泥浆水、施工机械及车辆的冲洗水、施工人员的生活污水、下雨时冲刷覆土、建筑泥浆、垃圾、弃土等产生的地表径流等。1、声环境200内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。如必须采取夜间作业时，应取得环保主管部门同意，并公示周公众；采用低噪声施工机械和低噪声施工方式、合理选择运输路线；封闭施工场地，在施工区域周边设置固定式硬质围栏；加强施工期管理，防止因运输车辆超载、超速、鸣笛以及野蛮施工等带来的人为噪声污染。2、水环境施工人员生活污水，应考虑利用周边卫生设施，将污水纳入周边的简易沉淀池。3、振动环境4、环境空气采取措施防止对散装物料在装卸、使用、运输、转运和临时存放等过程中的扬尘污染。5、固体废弃物施工单位应按照弃土处理计划，及时运走弃土，采用加盖型运输车辆并在装运的过程中不要超载，装土车沿途避免洒落，车辆驶出工地前应将轮子的混土去除干净，防止沿程弃土满地，施工现场设置车辆冲洗设施以及配套的排水、泥浆沉淀设施；同时施工应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建设单位及施工单位应与当地环卫部门联关，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境的卫生质量6、倡导文明施工要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民的影响，提倡及时协调解决施工中对环境影响问题。结论及建议结论*采取本可行研究报告和项目建设方案提出的环保措施后，项目对环境的影响可以满足相应环保标准或控制要求，从环境保护的角度考虑，项目建设是可行的。建议建议在本项目可行性研究报告的同时，深入研究本项目的环境影响，并交由专业环保设计单位编制独立完整的《建设项目环境影响报告书》（或《报告表》），对本建设项目对环境可能造成影响进行深入分析论证，并提交有关部门审批。第十二章投资估算及资金筹措投资估算1、土建工程《*省房屋建筑与装饰工程消耗量定额及统一基价表（版）》；《*省通用安装工程消耗量定额及统一基价表版》《*201720172020*省造价信息》地区）55按*市材料价格计入；2、其他费用的取费标准规定>的通知》（[2016]504）；建设工程监理与相关服务收费管理规定>的通知》（发改价格[2007]670）；工程勘察、设计费按照《国家发展改革委、建设部关于印发（[2002]10）；范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号），并结合实际情况估算。[1999]1283*[2011]23[2002]10[2002]125算；[2002]19805%计取。投资估算1、建设投资费用组成本期项目投资估算主要包括项目工程费用、工程建设其他费用和预备费等。2、总投资估算742663374212-1资金筹措项目建设总投资742万元，全部由县政府投资。表12-1总投资估算表序号工程名称单位工程量单价（元)合价（万元）备注一建筑安装工程费用663.00（一）拆除工程30.621路面切割m2404.2832.127.722拆除路面㎡1585.2912.632.003拆除植草砖㎡1988.3514.642.914拆除绿化带㎡324212.043.905拆除防盗窗㎡87612.911.136拆除伸缩架、花架个220022.074.867拆除污水接户井座80249.962.008拆除垃圾外运m³2685.5520.765.589拆除违章搭建㎡234.622.340.52（二）景观、道路铺装351.701篮球场4mm♘硅PU塑胶面层㎡371.87220.008.182新建沥青路面㎡2838.94393.90111.833改造沥青路面㎡3484.68265.7592.614人行道块料铺设（停车位）㎡478.69272.8913.065人行道块料铺设（停车位）㎡1696.36272.8946.296人行道块料铺设㎡1801.64238.6442.997花岗岩路沿石m2348.41153.8236.128树池砌筑m32.87188.110.62（三）电梯基础工程61.451新建水泥成品栏杆m240.87280.006.742旋钻孔灌注桩m³481021.604.903桩承台基础m³28.061078.603.034电梯井个243581.088.725集水井个261524.1312.306拆除工程m³777.71331.1125.75（四）管网工程m700784.2854.901DN200雨水管m300610.4318.312DN300雨水管m250788.8819.723DN400雨水管m1501124.3216.86（五）其他工程80.741围墙整修m316540.6217.082屋顶防水处理㎡742067.7250.253窗户阳台防水处理㎡678.651.143.474墙面防水处理㎡214628.746.175空调移位个377100.003.77(六)强电工程37.671太阳能路灯套141704.502.392太阳能庭院灯套151057.701.593配电箱AL1、AL2台23563.050.714CDZ10路电动车充电站台21902.290.385充电站配套插座,户外型个18169.990.316充电站配套插座接线盒个18119.240.217新能源汽车充电桩台284505.6112.628配管PVC管DN25m220.1121.200.479配管PVC管DN32m854.0522.801.9510电缆YJV-3*10m㎡m901.6541.543.7511电缆YJV-3*6m㎡m255.8143.371.1112电缆终端头个98227.242.2313强电手孔井600*600*1000个53151.771.5814砖砌配线井个43266.741.3115强电排管直埋沟m198.8489.661.7816余方弃置m49.7137.310.1917出入口人脸识别门禁台13810.440.3818显示设备台11776.280.1819空降道闸（出入口）台211005.372.2020摄像机与灯光台210071.992.0121车辆检测器(含线)套2501.310.1022出入口控制箱台2602.060.1223预埋SC40钢管m1064.190.0624安全防范分系统调试系统1602.060.06(七)监控工程㎡21.291挖沟槽土方m³209.833.190.072回填方m³209.8320.150.423SYV-75-5视频传输线m4155.92.891.204电源配线RVV3*1.0m㎡m4155.94.521.885镀锌钢管DN32m4025.733.2413.386枪型彩色转黑白摄像机台31444.501.387监控摄像电源台3141.230.138枪型摄像机支架个3127.740.099监控摄像机立柱台17390.960.6610防水接线盒个3148.870.151116路监控录像机台22124.970.4212监控硬盘4T个8842.570.6713监控显示器台22756.410.5514安全防范分系统调试系统12849.760.28(八)弱电工程24.631强电手孔井800*800*1000个412338.899.592HDPE110碳素波纹管m1779.227.894.963SC40钢管m381.543791.644弱电排管直埋沟m1056.3770.957.495余方弃置m³360.6722.230.806门禁联网SC40钢管m1844.340.087幼儿♘弱电进线SC40钢管m15.3644.340.07二工程建设其他费用万元37.001建设管理费万元17.241.1建设单位管理费万元663.016.63财建[2016]504号1.2工程建设监理费万元663.0110.61发改价格[2007]670号2可行性研究费万元663.011.33计价格[1999]1283号3工程勘察费设计费万元15.653.1工程设计费万元663.0113.26计价格[2002]10号3.3施工图预算编制费万元13.261.33按工程设计费10%计取3.4竣工图编制费万元13.261.068%计取4建设工程评价费万元1.134.1环境影响评价费万元663.010.80计价格[2002]125号4.2劳动安全卫生评审费万元663.010.00050.33发改投[2003]13465其他与工程建设相关费用万元1.665.1工程施工图设计审查费万元663.010.00050.335.2招标代理服务费万元663.010.0021.33计价格[20021980号三预备费42.00（一+二）*0.05项目总投资742.00第十三章社会效益综合评价总体效益效益和经济效益俱佳。改善人居环境全面了解老旧小区改造的目的和意义，树立“老旧小区改造，居民受第十四章风险分析与对策研究风险分析本项目为建筑小区改造项目，所面临的风险较少，主要的风险因素有工程质量风险、工程费用风险、工程进度风险、资金管理风险、社会风险、外部协作条件风险。对策工程质量控制项目单位将从以下六个方面来控制项目建设的质量：1、建立项目经理责任制容辞的责任。2、强化“五大”质量控制项目单位在项目建设中将强化“五大”质量控制，包括：工作质量的控制、工程所用物料的质量控制、施工机械设备的质量控制、施工工序的质量控制、建成项目养护的质量控制。5、对工程质量进行跟踪、检查、监督和控制。6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求。工程费用控制项目单位将从以下三个方面来控制项目建设的费用：1、建立费用估算与控制流程环节都严格科学的实施费用监测和控制。2、设计阶段的投资控制限额设计要正确处理在项目建设过程中技术与经济的对立统一3、工程建设实施阶段的投资控制在满足设备和材料使用功能的前提下，尽量降低费用。资。组织措施：①在项目管理班子中落实投资控制人员，实行任务分工和职能分工。②编制阶段投资控制工作计划和详细的工作流程图。中进行投资跟踪控制，定期进行投资实际支出值与计划目标值的比技术措施：①对设计变更进行设计比较，严格控制设计变更。②继续寻找通过设计挖潜节约投资的可能性。合同措施：①做好工程施工记录，保存各种文件资料，特别是注有实际施工变更的图纸及通知单，注意积累素材，为正确处理可能发生的索赔提供依据。②参与合同的修改、补充工作，着重考虑它对投资控制的影响。资偏差要注意主动控制和动态控制，尽可能实现投资控制目标。工程进度控制该项目单位将从以下四个方面来控制项目建设的进度：1、根据项目特点，编制项目进度计划表提供了计划度量和进度执行情况的基础。2、根据项目的进展编制项目执行情况报告执行情况报告提供进度进展方面的信息。如哪一活动如期完成3、对进度的改变进行规范的结果，可能是加快进度，也可能是进度的延长。4、及时采取纠正措施指采取纠正措施使进度与项目计划一致。在时间管理领域中，纠正措施是指加速活动以确保活动能按时完成或尽可能减少延迟时间。工程资金控制响工程进度的风险。该项目单位将从以下六个方面来控制项目建设的资金：1、资金计划管理每月由资金管理部门根据其它业务口的资金使用量报资金使用在内。2、材料计划采购3、减少工程返工在加快施工进度的同时，施工工程要保质保量，减少因施工返工4、控制非生产性支出5、严格管理分包单位6、严格资金审批程序财务管理的各项规定，不得越权开支。社会风险对策善的安全管理制度和安全责任制度。外部协作条件风险对策针对项目协调工作难度大的特点，项目实施过程中，将建立各相关方的协调联络体系，加强沟通协调；通过协议、责任书等形式明确各方权责，力争外