工程经济学第九章 房地产综合开发项目经济效果

第九章

房地产综合开发项目的经济效果分析第一节房地产综合开发概述一、房地产综合开发的概念1.开发：原意是指以荒地、矿山、水利等自然资源为劳动对象，通过人力的改造而为人类所利用的一种生产活动，这种活动既具有使用价值，也具有价值2.房地产综合开发：是对城市的新建和重建地区，经人力改造创造建设条件，然后按“统一规划，统一设计，统一配套，统一施工和统一管理”的要求进行各项工程建设的综合性开发活动

二、房地产综合开发的基本程序（一）八个步骤1.投资机会寻找2.投资机会筛选3.可行性研究4.获取土地使用权5.规划设计与方案报批6.签署有关合作协议7.施工建设与竣工验收8.市场营销与物业管理（二）四个阶段1.投资机会选择与决策阶段投资机会选择：开发商往往依据自己对某地房地产供求关系的认识，寻找投资的可能性，常说的“看地”投资决策分析：主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作2.前期工作是指在确定不具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前所涉及有关各种合同条件的谈判与签约等工作，前期工作内容包括。1）分析拟开发项目用地的特征与四至范围、用途及获益能力大小2）获取土地的使用权3）征地、拆迁、安置、补偿4）规划设计与建设方案的制定5）与城市规划管理部门协商、获得规划许可6）施工现场的水、电、路通和场地平整7）市政设施接驳的谈判与协议8）安排短期和长期信贷9）对拟建中的项目寻找预租（售）的客户10）对市场状况进行进一步的分析，初步决定租金或售价水平11）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算12）对承包商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进行初步洽商13）开发项目保险事宜洽谈3.建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间上的过程即开发项目建筑工程的施工过程4.租售阶段第二节地租与地价理论一、我国城市土地使用制度的改革1.新宪法规定：城市土地属于国家所有2.把过去的不得“无偿、无限期、无流动并不得出租转让”使用改为“有偿、有限期、有流动、可以依法转让”使用，使土地作为生产要素真正纳入市场经济轨道3.决定城市土地使用权费用的最基础的因素是地租及其所表现出来的地价二、地租理论1.地租：是指报酬或收益，是直接生产者在农业（或其它产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式2.租金：是土地使用者为使用土地及其附属物支付给土地所有者的全部代价3.地租和租金的关系：地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租外还含有土地资本的利息，以及一部分平均利润和工资4.地租租的分类类：1）级差差地租：：实质是占占有较优优土地经经过经营营而获得得的超额额利润，，地租根根据形成成条件不不同可分分为级差差地租Ⅰ（本意意是对于于相同面面积的地地块，由由于土地地的肥沃沃程度和和位置的的不同而而产生的的大小不不等的超超额利润润转化成成的地租租，对于于城市土土地，主主要是由由于地理理位置决决定，而而肥沃程程度不起起作用））和级差差地租ⅡⅡ（本意意是指在在同一块块土地上上连续投投入同量量的资本本，而产产生大小小不等的的超额利利润转化化成的地地租，对对于城市市土地，，返加投投资所产产生的超超额利润润不是是土地的的直接贡贡献而是是投资者者的投资资贡献））2）绝对对地租：：是由于土土地所有有权的垄垄断以及及土地所所有权与与使用权权分离所所产生的的，租用用任何土土地都必必须交纳纳的地租租3）垄断断地租：：由土地所所有权垄垄断而带带来的垄垄断利润润三、地价价理论（一）地地价的概概念是购买获获取土地地预期收收益的权权利而支支付的代代价，可可表现为为所有权权价格、、使用权权价格、、抵押权权价格等等形式。。在我国国土地所所有权归归国家所所有，所所以土地地的价格格体现是是土地使使用权价价格（二）地地价的特特点地价不同同一般物物价，具具有自身身特点1.表示示方式不不同（土土地除以以价格表表示，还还可以用用租金表表示）2.价格基基础不同（所有权和和使用权））3.形成时时间不同（（标准化和和非标准化化）4.土地价价格不是土土地价值的的货币表现现，价格高高低不是由由生产成本本决定5.地价主主要由地产产需求决定定6.地价具具有明显的的地区性和和个别性7.地价呈呈明显的上上升趋势，，地价上升升的趋势高高于一般商商品价格的的上升速度度8.市场结结构不同（（市场完整整与不完整整）9.折旧现现象不同（（价值降低低与增值））（三）地价价的分类1.按土地地的权利分分类（所有权价价格、使用用权价格、、租赁权价价格、抵押押权价格等等）2.按土地地价格形成成方式（交交易价格和和评估价格格）3.按政府府管理手段段（申报地地价、公告告地价）4.按土地地价格表示示方法（土地总价价格、单位位面积地价价、楼面地地价）（四）影响响地价的因因素1.一般因因素（行政因素素、人口因因素、社会会因素、国国际因素、、经济因素素）2.区域因因素（所处处的区域位位置）3.个别因因素（又称称案地因素、、自身因素素、大小、、形状等）第三节房房地地产开发项项目投资估估算一、房地产产开发项目目投资的构构成（P201图9.1）土地费费用前期工工程费费基础设设施建建设费费建筑安安装工工程费费公共配配套设设施建建设费费开发建建设投投资开开发间间接费费管理费费用财务费费用房地产产开发发销销售售费用用项目总总投资资开开发发期税税费其他费费用不可预预见费费经营资资金二、各各项投投资费费用的的估算算方法法1.土土地取取得费费用是指为为取得得开发发项目目用地地使用用权而而发生生的费费用，，可通通过土土地征征用费费（包包括土土地补补偿费费、安安置补补助费费地上上附着着物和和青苗苗补偿偿费、、征地地管理理费、、耕地地占用用税、、征用用城郊郊某菜菜的还还应交交纳新新菜地地开发发建设设基金金等））、拆拆迁安安置补补偿费费（包包括拆拆迁安安置费费、和和拆迁迁补偿偿费））、土土地出出让金金（是是国家家将土土地使使用权权在一一定年年限内内有偿偿出让让给土土地使使用者者所得得出让让金，，一般般30～99年年）、、土地地转让让金（（通过过二、、三级级市场场有偿偿转让让取得得土地地的购购买价价）2.前前期工工程费费是指前前期规规划、、可行行性研研究、、勘察察、设设计及及施工工“三三通一一平””所发发生的的费用用3.基基础设设施建建设费费是指建建筑物物2米米以外外和项项目用用地规规划红红线以以内的的各种种管线线和道道路工工程，，其费费用包包括建建造小小区内内的道道路，，供水水、供供电、、排污污、照照明、、通讯讯、绿绿化、、路灯灯、环环境卫卫生等等费用用4.建安工工程费是指建造商商品房及附附属工程所所发生的建建筑工程费费，安装工工程费和设设备购置费费5.公共配配套设施建建设费是指建造小小区内为居居民服务配配套建设的的各种非营营业性的公公共配套设设施的建设设费用（包包括居委会会、托儿所所、幼儿园园、公厕、、停车场等等）6.开发间间接费是指房地产产开发企业业所属独立立核算单位位在开发现现场组织管管理所发生生的各项费费用（包括括工资、福福利、办公公费等）7.管理费费是指开发企企业为管理理和组织经经营活动而而发生的各各种费用（（包括公司司经费、工工会经费、、职工培训训、土地使使用税等））8.财务费费是指开发企企业筹集资资金而发生生的各项费费用（包括括利息、金金融手续费费等）9.销售费费用是指在销售售产品过程程中发生的的各项费用用（包括工工资、广告告等）10.税费费是指各种税税金和地方方政府或有有关部门征征收费用（（供电贴费费、公用设设施、绿化化费等）11.其它它费用包括：临时时用地费、、图纸、标标底编制、、总承包管管理费、合合同公证费费、质检、、监理费等等12.不可可预见费是指预先不不可预见的的费用（变变更等）13.经营营资金是指开发企企业用于日日常经营的的周转资金金（包括土土地转让成成本、销售售成本等））第四节房房地产产开发项目目经济效果果评价一、评价的的主要程序序和内容1.搜集被被评项目的的有关资料料2.估算工工程投资3.拟订投投资安排计计划和资金金筹措计划划4.估算销销售成本5.拟订销销售价格和和销售收入入计划6.编制各各种财务评评价报表7.依据财财务评价基基本报价，，计算财务务评价指标标8.进行不不确定性分分析9.分析房房地产开发发项目的社社会效果10.编制制经济评价价报告二、、项项目目评评价价指指标标例例题题分分析析（（P205））二、、项项目目评评价价指指标标计计算算示示例例例9.1某某房房地地产产开开发发商商以以5000万万元元的的价价格格获获得得了了一一宗宗占占地地面面积积为为4000平平方米的土土地50年年的使用权权，建筑容容积率为5.5，建建筑覆盖率率为60％，，楼高14层，1至至4层建筑筑面积均相相等，5至至14层为为塔楼(均均为标准层)，建造成成本为3500元元／平方米米，专业人人员费用为为建造成本本预预算算的的8%，，用用电电权权费费和和电电贴贴费费等等其其他他费费用用为为460万万元元，，管管理理费为为土土地地成成本本、、建建设设成成本本、、专专业业人人员员费费用用和和其其他他费费用用之之和和的的3.5％％，，市场场推推广广费费、、销销售售代代理理费费和和销销售售税税费费分分别别为为销销售售收收入入的的0.5％％、、3.0％％和和6.5％％，，预预计计项项目目建建成成后后每每平平方方米米建建筑筑面面积积的的售售价价为为12000元元。。项项目目开开发发周周期期为为3年年，，建建设设周周期期为为2年年，，地地价价于于开开始始一一次投人，，建造成成本、专专业人员员费用、、其他费费用和管管理费在在建设期期内均匀投投入；年年贷款利利率为12％，，按季度度计息，，融资费费用为贷贷款利息的10％。。问项目目总建筑筑面积、、标准层层每层建建筑面积积和开发发商成本利润润率分别别是多少少?解(1)项目总开开发价值值1)项目建设设面积：：4000×5.5乎方米=22000平方米2)标准层每每层建筑筑面积：：(22000—4000X60％×4)／10平方米=1240平方米3)项目+总销售收收人：22000×12000元=26400万元4)销售税费费：26400X6.5％万元=l716万元5)项目总开开发价值值：(26400—1716)万元=24684万元(2)项项目总开开发成本本1)土土地地成成本本：：5000万万元元2)建建造造成成本本：：22000××3500元元=7700万万元元3)专专业业人人员员费费用用(建建筑筑师师、、结结构构／／造造价价／／机机电电／／监监理理工工程程师师等等费费用用)：：7700××8％％=616万万元元4)其其他他费费用用：：460万万元元5)管管理理费费：：(5000+7700+616+460)××3.5％％万万元元=482.16万万元元6)财务务费费用用①土土地地费费用用利利息息：：5000×[(1+12％／／4)3×4—1]万元元=2128.80万元元②建建造造费费用用／／专专业业人人员员费费用用／／其其他他费费用用／／管管理理费费用用利利息息：：(7700+616+460+466.06)×[(1+12％／4)(2／2)×4—1]万元=1159．96万元③融资费用用：(2128.80+1159.96)×10％万元=328.88万元④财务费用用总计：(218.80+1159.96+328.88)万元=3617.64万元⑤市场推广广及销售代代理费用：：26400X(0.5％+3.0％)万元=924万元⑥项目开发发成本，总总计：(5000+7700+616+460+482.16+3617.64+924)万元=18339.8万万元.⑦开发商利利润：(24684—18339.8)万万元=6344．．2万元⑧开发商成成本利润率率为：6344.2/18339.8×100％=34.59％例9．2某开发商在在一个中等等城市以425万无的价格格购买了一一块写字楼用地地50年的使用权权。该地块块规划允许许建筑面积积为4500平方米。开发商商通过市场场研究了解解到当前该该地区中档档写字楼可可出租面积的年净租租金收为450元／平方米米，银行同同意提供的的贷款利率率为15％的基础利利率上浮2个百分点，，融资费用用为贷款利利息的重10％。开发商的造造价工程师师估算的中中档写字楼楼的建造成成本为1000元／平方米，专业业人员费用用为建造成成本的12.5％，用电权权费和电贴贴费等其他费用之之和的3.0％，市场推推广及出租租代理费为为正常经营营后第一年净租金金收入的20％，当前房房地产投资资的收益率率9.5％；项目开发周期为为18个月，建设设期为12个月月，，可可出出租租面面积积系系数数为为0.850，试通通过过计计算算开开发发商商成成本本利利润润率率对对该该项项目目进进行行初初步步评评估估。。解(1)项项目目总总开开发发价价值值1)项项目目可可出出租租建建筑筑面面积积：：4500××0.85平平方方米米=3825平平方方米米2)项项目目每每年年净净租租金金收收入入：：3825××450万万元元=172.125万万元元3)项项目目总总开开发发价价值值：：=172.125××(P／／A9.5％％，，48.5)万万