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前言

住房无疑是人们衣食住行吃喝撒拉中最大宗的消费品，芸芸众生往往要拿出多年的积蓄甚至倾其所有才能够实现买房置业的居家大计。作为一个负责任的开发企业，除了根据中国国情、按照市场需求，开发建设老百姓买得起的好房子外，引导购房消费者明白购房，也责无旁贷。今天，我们利用这个机会，分三大部分向广大的消费者宣讲有关购房、验房的知识。帮助大家明白购房，祝愿大家幸福一生！

第一部分：消费者购房基本程序■消费者购房基本程序■购房要履行哪些手续1、客户选房.2、定房、收定金3、约定付款方式分类4、现金购房4、按揭贷款购房5、一次性付清5、分期付清5、首付房款6、签定购房合同，交纳相关费用6、签定购房合同，交纳相关费用7、合同备案存档7、合同备案存档8、交房通知8、准备个人按揭资料9、核对房款、相关费用9、办理交易、抵押、保险手续10、验房入住10、送银行审批11、协助办理房产证11、批准11、未批12、转帐支付12、改变付款方式13、交房通知14、核对房款验房入住■消费者购房基本程序以图例为示◎签订房屋认购书

选中房屋和审查完必要的文书之后，就要跟开发商签认购书了。千万要注意以下问题：

要确认房产开发资质

必须验明五证齐全，即国土证、用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。

■购房要履行哪些手续要明确基本生效条款

尽管并没有明确的法律规定《认购书》中必须写明哪些条款，但从法律原则上讲，既然是有约束力的意向书，至少对双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价等必须有明确的约定，否则《认购书》没有产生效力的事实基础。

要确保内容合于法律

形式上虽无限制规定，双方可以就违约责任等达成一致的意思表示，但这些意思表示都必须在合法的前提下达成，定金、违约金的约定同样不可超出法律法规限定的范围。要谨慎交纳购房定金为避免开发商将您选中的房卖给其他购房者，可事先交一部分定金，这同时又是开发商对购房者的一种约束方式。定金一般在1万元左右。定金多少才算恰当，并无一定标准，视具体情况由双方协商而定。在这个环节也可能产生诸多问题，如：在交付定金后，或是售价又提高了，或是您在对项目的进一步了解中，发现房屋并不理想，想退掉房子拿回订金，所以签订时要千万小心，任何一个细节都不能放过，避免日后发生纠纷。◎签定正式购房合同

签完认购书后，接下来就是签订正式的购房合同，这也是确定您权益最关键的一步。购房合同同主要内内容如下下：甲方土地地使用依依据及商商品房状状况,包包括位置置、面积积、现房房、期房房、内销销房、外外销房等等；房价，包包括税费费、面积积差异的的处理、、价格与与费用调调整的特特殊约定定等；付款约定定，包括括优惠条条件、付付款时间间、付款款额、违违约责任任等；交付约定定，包括括期限、、逾期违违约责任任、设计计变更的的约定、、房屋交交接与违违约方责责任等；；质量标准准，包括括装饰、、设备的的标准；；产权登记和和物业管理理的约定；；保修责任；；乙方使用权权限；双方认定的的争议仲裁裁机构；违约赔偿责责任；其他相关事事项及附件件，包括房房屋平面图图、装饰、、设备标准准等。◎签订合同同注意事项项购房合同的的各项内容容要尽可能能全面、详详细、各项项规定之间间要避免相相互冲突，，尤其是不不能与国家家的政策法法规相冲突突；文字表表述要清晰晰、准确；；签订合同同的买卖双双方身份、、责任要明明确，如合合同中的甲甲方（卖方方），应是是项目立项项批准文件件的投资建建设单位，，或其委托托的代理商商；不能以以上级主管管单位或下下属机构的的名义签订订合同，签签字人应是是法人代表表本人，或或公司章程程上授权的的主要负责责人。房屋的户型型、面积一一定要标示示清楚，建建筑面积、、使用面积积及公用面面积分摊原原则等要明明确说明。。房屋的档次次和装修标标准一般采采用附件形形式附在购购房合同之之后。其他如付款款方式、产产权保证等等都应详细细、具体的的加以说明明。同时合合同中一定定要确定前前期物业管管理单位。。违约责任的的约定一定定要对等，，否则最终终吃亏的是是消费者。。◎一般违约约注意事项项签订认购书书后，购房房者不买房房或要求换换房，开发发商不卖房房或要求换换房；购房者不按按期付款；；开发商不按按期交房；；面积变动超超过约定幅幅度；房屋装修标标准、质量量与合同上上的交房标标准不符合合、保修不不到位；产权过户手手续不全或或不能按照照国家法律律、法规及及时提交期期办理的。。◎签订合同同所需资料料签署合同时时，您需携携带以下资资料：《认购书》》、定金收收据；业主携身份份证前来办办理；2.1若非非本人办理理，代理人人携委托书书、代理人人身份证前前来办理；；2.2若业业主系未满满18岁的的未成年人人，请父母母亲双方携携身份证及及临护证明明如：独生生子女证或或户口簿或或派出所证证明共同前前往办理；；2.3若为为共有业主主（两位及及两位以上上），需共共同前往划划分产权份份额；签署了《商商品房买卖卖合同》后后，请您按按合同约定定的付款方方式缴纳首首付款、税税费并办理理按揭。我我们将按合合同约定，，将合同送送至房交所所登记备案案。登记办办结后，我我们将通知知您领取经经备案登记记的合同。。若您采用银银行划款，，请您在划划款当日务务必将进帐帐单传真给给售场财务务以便查账账。具体汇汇款账号请请向售场财财务咨询。。特别提醒：：所有手续均均需业主本本人办理或或出具经公公证的委托托书委托他他人办理。。第二部分：：购房者如何何办理按揭揭贷款◎什么是按按揭贷款？？“按揭”的的通俗意义义是指用预预购的商品品房进行贷贷款抵押。。它是指按按揭人将预预购的物业业产权转让让于按揭受受益人(银银行)作为为还款保证证，还款后后，按揭受受益人将物物业的产权权转让给按按揭人。具体地说，，按揭贷款款是指购房房者以所预预购的楼宇宇作为抵押押品而从银银行获得贷贷款，购房房者按照按按揭契约中中规定的归归还方式和和期限分期期付款给银银行；银行行按一定的的利率收取取利息。如如果贷款人人违约，银银行有权收收走房屋。。◎按揭贷款款办理程序序缴验证件现场勘察现场办公收取税费鉴证登记变更注销1、缴验证证件《商品房预预售许可证证》；《国有土地地使用证》》；《建设用地地规划许可可证》；《建设工程程规划许可可证》；已经备案的的《商品房房买卖合同同》；销售情况一一览表；预办按揭人人员名单；；营业执照、、法人身份份证、委托托书；银行认为必要的其它它材料。2、现场勘勘察银行工作人人员到现场场核对房屋屋的工程进进度,做为为按揭贷款款的前提条条件。3、现场办办公经审核和现现场勘察符符合条件的的,开发商商协调银行行等单位进进行现场办办公。收取税费契税：个人人住房按房房价的1.5%收取取；商业用用房按房价价的3%收收取(由购购房人支付付)。鉴证登记资料齐全，，经银行审审核无误并并盖章返回回开发商后后，由交易易所对按揭揭抵押合同同进行登记记、盖章后后方可有效效。变更注注销现房办办理按按揭的的，当当事人人应当当在抵抵押人人领取取房地地产权权属证证书后后，重重新办办理房房地产产抵押押登记记；抵抵押合合同发发生变变更或或者抵抵押关关系终终止时时，到到交易易所办办理变变更或或者注注销抵抵押登登记。。◎办理理按揭揭所需需资料料您应年年满18周周岁，，有完完全民民事行行为能能力，，有稳稳定收收入您需携携带的的个人人资料料：业主及及其配配偶有有效身身份证证件、、户口口簿、、婚姻姻状况况证明明（结结婚或或离婚婚证、、单位位或街街道开开具的的未婚婚证明明）商品房房买卖卖合同同、所所有交交款票票据填写标标准格格式的的家庭庭收入入证明明，盖盖单位位公章章其他财财产证证明：：如股股票、、债券券、银银行存存款、、投资资型保保险、、车辆辆购置置凭据据、现现有房房屋权权属证证明、、房屋屋租赁赁合同同等除收入入证明明外，，私营营业主主还需需要提提供以以下资资料：：工商营营业执执照、、税务务登记记证、、验资资报告告近3个个月的的完税税证明明近一年年的财财务报报表不同用用途房房屋的的资料料要求求注1：：以上上手续续资料料均需需业主主本人人携原原件前前往办办理，，已婚婚者需需夫妻妻双方方共同同前往往办理理（若若非业业主本本人，，代理理人需需持经经公证证的委委托书书和代代理人人身份份证））；注2：：公积积金组组合贷贷款以以公积积金办办公室室审核核为准准，详详情请请咨询询建设设银行行三孝孝口支支行。。第三部部分：：消费者者如何何验房房一般来来说，，购房房者得得到收收楼的的通知知后往往往会会比较较兴奋奋，但但是这这时您您要做做的恰恰恰是是应该该调整整好心心态，，最好好能以以一个个批判判家的的眼光光前去去收楼楼。收收楼过过程中中也不不妨““刁钻钻”一一些，，对房房屋的的任何何一个个细节节问题题都不不要放放过。。千万万不能能认为为收房房就是是去办办个交交接，，领个个钥匙匙那么么简单单。如如果我我们不不能站站好这这最后后一岗岗的话话，那那我们们以前前做的的很多多工作作都有有可能能白费费了。。房屋交交付使使用时时，购购房人人要根根据购购房合合同和和开发发商提提供的的“两两书””对房房屋进进行验验收。。◎验房房收楼楼基本本程序序首先查查验有有关文文件，，即看看“备备案””，留留“两两书””。新房入入住前前，业业主应应看到到该项项目有有关备备案文文书的的复印印件，，以便便确认认该项项目是是合法法建筑筑；同同时，，应得得到开开发商商提供供的《《住宅宅质量量保修修书》》和《《住宅宅使用用说明明书》》。不不少开开发商商因交交房期期限逼逼近，，又害害怕支支付延延期交交房的的违约约金，，往往往在房房屋未未经有有关职职能机机构检检验并并取得得合格格证明明前就就交付付使用用。对照合合同““验明明正身身”尤其是是我们们当初初签定定的补补充协协议和和特别别条款款。因因为这这些内内容不不是每每户人人家都都一样样，开开发商商容易易“遗遗漏””或““张冠冠李戴戴”。。在进进入室室内验验收的的时候候，我我们应应该对对这些些书面面内容容先加加以验验收。。实地查查验房房屋质质量此时消消费者者应该该更加加认真真仔细细，视视力不不好的的最好好能戴戴个放放大镜镜。这这不是是开玩玩笑，，有些些地方方因为为光线线和高高度的的关系系，我我们无无法凑凑近看看，远远看又又怕看看不清清楚。。对一一些约约定好好的装装修设设备，，我们们也需需要查查看其其品牌牌和规规格。。总之之，我我们需需要檫檫亮眼眼睛，，打着着灯笼笼仔细细看。。室内验收收土建结结构室内验收收的项目目主要是是看墙壁壁是否有有裂缝，，承重墙墙、梁、、柱是否否符合设设计规范范；层高高的尺寸寸是否符符合图纸纸标称要要求；全面查验验线路管管网再看水、、电、煤煤气、有有线、宽宽带网络络、电话话是否已已进户，，如发现现有问题题应立即即向物业业提出及及时解决决。电器检查查主要内内容检查电线线电路时时，应注注意线路路的走向向和电线线的质量量，线路路较少时时建议业业主在装装修时增增加线路路，电线线挑选品品牌或口口碑比较较好的，，空气开开关应根根据实际际的用电电量调整整更换，，已免以以后使用用中经常常出故障障。检测电源源插座是是否规范范，电压压是否稳稳定；照照明开关关是否完完整；空空调插座座是否单单独控制制；漏电电保护器器工作是是否正常常。门窗检查查主要内内容全面检查查所有门门窗是否否完整无无损，门门窗应达达到开关关自如，，玻璃不不应损坏坏，最好好在雨天天观察门门窗是否否有渗水水现象；；门框、、窗框与与墙身有有无过大大缝隙；；钢木门门窗应安安装平整整牢固，，无翘曲曲变形，，开关灵灵活；进进户门不不得使用用胶合板板制作；；门锁应应安装牢牢固；木木装修工工程应表表面光洁洁、线条条顺直、、对缝严严密、不不露钉帽帽。墙体检查查主要内内容检查墙面面是否平平整，墙墙面应到到横平竖竖直，地地坪要平平，以免免给施工工带来影影响，应应用锤轻轻敲墙面面和顶面面是否有有空鼓现现象，观观开是否否有开裂裂现象，，如有应应及时维维修，以以免以后后开裂和和脱落。。渗漏检查查主要内内容检查所有有的下水水通道是是否到位位和通畅畅，，应应用盆装装水到入入下水道道观察下下水是否否流畅，，顶面下下水管、、污水管管周围有有无水渍渍。应查查看卫生生间的防防水层是是否做过过，如做做过应放放水在地地上观察察24小小时，看看底部是是否有渗渗水现象象，为了了安全起起见，应应再装修修时再做做一次防防水工程程。◎验房收收楼有窍窍门新房入住住前，如如果没有有专家的的陪同，，普通购购房者该该怎样自自己验房房呢？为为此，给给购房者者出几招招实用的的小窍门门。接房之前前搞侦察察在验收房房屋前几几天，最最好能利利用晚上上的时间间到房子子周围或或楼内了了解入夜夜后房屋屋附近噪噪声、照照明、安安全等情情况；最好雨天天去接房房建议尽量量在阴雨雨天前去去验房收收楼，因因为对于于墙面渗渗水等问问题，阴阴雨天的的验收效效果会比比较好。。装潢着重重看做工工看装潢的的时候要要着重看看做工，，尤其是是每个接接角、窗窗沿、墙墙角、天天花板等等等做工工是否细细致，而而不要过过多关注注装修的的材料；；检查门窗窗要注意意验收窗户户时一定定要打开开窗户，，看一下下窗外环环境和通通风、采采光等是是否达标标。门窗的油油漆质量量主要看看有无流流坠(油油漆滴淌淌的痕迹迹)；各各个门的的顶部那那面都必必须刷漆漆；卫生生间的门门还要刷刷下边那那面。不过，卫卫生间的的门不要要求严丝丝合缝，，为了防防水，反反而规定定下方须须离地面面1.5厘米。。检查渗漏漏有办法法检查卫生生间地面面是否渗渗漏，可可以用塑塑料袋装装满沙子子放在地地漏上，，然后在在卫生间间蓄一些些水，24小时时后，到到对应的的下层卫卫生间，，看其顶顶部是否否有渗漏漏。这个个检测最最好与上上层住户户同时进进行，这这样既可可检测自自家卫生生间的地地面是否否渗漏，，也可检检测自家家卫生间间的顶部部是否渗渗漏。检查卫生生间地面面是否存存水，也也是先在在卫生间间蓄一些些水，然然后放水水，看地地面是否否有积水水现象。。合格的的地面不不应有积积水存在在，因为为安装地地漏处是是卫生间间最低处处。但是是，毛坯坯房除外外，因为为地漏周周围留出出了一定定的后期期铺装地地面的高高度。如果买的的是顶层层，一定定要查看看各个房房屋的顶顶面有无无雨水渗渗漏的痕痕迹。因因为按照照建筑施施工要求求，所交交工的房房屋要么么经过两两场大雨雨的“考考验“，，要么施施工方在在监理单单位的监监督下进进行过雨雨淋实验验。检查墙面面听声音音墙面的抹抹灰、地地面装饰饰面层及及其他装装饰面层层是否存存在空裂裂现象，，只要用用小锤轻轻轻一敲敲便知。。若听到到“空空空“的声声音，就就是各面面层与墙墙(地)面接触触有缝隙隙，需要要返工；；若听到到沉闷的的碰击声声，则表表明它们们接触良良好。检查地面面用乒乓乓检查地面面平整度度，可用用乒乓球球放在地地上，看看它是否否会朝某某个方向向滚动，，多找几几个位置置，乒乓乓球如果果滚动的的话，就就说明地地面不是是水平的的了。阳台特