孔雀城三期项目市场定位与产品定位报告课件

第1页孔雀城三期项目

市场定位与产品定位报告第1页孔雀城三期项目

市场定位与产品定位报告可参考市场供应特点目标客户需求调查研究.汇报框架三期与固安新市镇的关系北京新城建设的启示三期开发背景基础研究相关政策背景三期项目面临核心问题项目定位初步设想容积率产品形态可行性分析整体定位建议市场定位建议产品定位建议如何提高容积率专题住宅配套专题可参考市场供应特点目标客户需求调查研究.汇报框架三期与固安B、区域市场三期开发背景B、区域市场三期开发背景【三期开发背景】三期与固安新市镇的关系北京新城建设的启示相关政策背景.三期与固安新市镇的关系1、本项目属于整个固安新市镇开发76公顷启动区的一部分；2、76公顷启动区是未来固安工业区居住生活配套的一部分，紧邻2.8平方公里核心区，其中大部分用地是核心区的重要组成部分；3、本项目紧邻2.8平方公里核心区中心公建部分，是未来小镇的中心。.三期与固安新市镇的关系1、本项目属于整个固安新市镇开发7【三期开发背景】三期与固安新市镇的关系北京新城建设的启示相关政策背景.三期与固安新市镇的关系25平方公里定位公园城市休闲街区儿童优先产业积聚固安新市镇未来城市试验区是以“自然、人文、科技”为核心，以社会、儿童、产业、城市全面发展为定位，以创建儿童之城，自然之城，运动之城为行动纲领，并将实现规划模式创新，城市机制创新，社区生活创新，距市中心只有25分钟的新市镇。.三期与固安新市镇的关系25平方公里定位公园城市固安新市镇【三期开发背景】三期与固安新市镇的关系北京新城建设的启示相关政策背景.三期与固安新市镇的关系是未来小镇的中心公建最集中的区域2.8平方公里定位固安新市镇25平方公里2.8平方公里.三期与固安新市镇的关系是未来小镇的中心2.8平方公里定【三期开发背景】三期与固安新市镇的关系北京新城建设的启示相关政策背景.三期与固安新市镇的关系76公顷定位76公顷一期二期三期“新独院、新街坊”整体营造出“运动、休闲”的社区氛围，依靠未来良好的配套给社区居民提供舒适、健康的居住环境。完成从“乡村化”逐步向“城镇化”转变，为后续开发打造良好的市镇氛围.三期与固安新市镇的关系76公顷定位76公顷一期二期三期“【三期开发背景】三期与固安新市镇的关系北京新城建设的启示相关政策背景.三期与固安新市镇的关系三期与一期、二期的关系市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”，产品定位为“以独栋为主的别墅社区，整体净容积率大约为0.58”。孔雀城一期定位市场定位为“面向都市精英的、以第二居所为主的、兼顾少量第一居所的别墅生活社区”，产品定位为“以院墅和联排为主，包含少量类独栋和洋房，净容积率大约为0.69”。孔雀城二期定位孔雀城三期展望1、目标客户：是否能够实现从第2居所向第1居所的完全过渡？2、容积率：相比一期、二期逐渐提高，提高多少？.三期与固安新市镇的关系三期与一期、二期的关系市场定位为“【三期开发背景】三期与固安新市镇的关系北京新城建设的启示相关政策背景.北京新城建设的启示

在2007年5月22号北京市规划委发布的《北京市“十一五”时期重点新城发展实施规划》中，亦庄、通州、顺义三个重点新城不仅是高新技术产业和现代制造业基地的核心区，同时也是宜居城市的示范区。

新城建设的主要功能是有序疏解中心城区人口。住宅与产业发展对于新城建设来讲，同样重要！通州是“有城无业”亦庄是“有业无城”顺义是“业强城弱”.北京新城建设的启示在2007年5月22号北京市规划委【三期开发背景】三期与固安新市镇的关系北京新城建设的启示相关政策背景.北京新城建设的启示在三个新城的建设上，将坚持基础设施先行的原则，通过交通规划建设引导新城发展建设。

重点加强新城交通、能源供给以及教育、医疗、文化等公共设施的建设，同时积极引导新城的产业发展和住宅建设。

2010年之前，将逐步启动建设中心城至通州的M1线和M6线，中心城至亦庄的L2线和M12线，中心城至顺义的M15线，并适时启动建设联系密云、怀柔、顺义、通州、亦庄的S6线，中心城-顺义-平谷的S3线。

.北京新城建设的启示在三个新城的建设上，将坚持基础设施先行【三期开发背景】三期与固安新市镇的关系北京新城建设的启示相关政策背景.北京新城建设的启示住宅产业配套服务服务相互支撑.北京新城建设的启示住宅产业配套服务服务相互支【三期开发背景】三期与固安新市镇的关系北京新城建设的启示相关政策背景.相关政策背景1、“禁墅令”禁止容积率0.6以下项目用地的审批，限制容积率1.0以下项目用地的审批。不能开发独立别墅必须尽量提高容积率容积率1.0某种意义上是住宅设计目前的低限.相关政策背景1、“禁墅令”不能开发独立别墅【三期开发背景】三期与固安新市镇的关系北京新城建设的启示相关政策背景.相关政策背景2、“70％90平方米以下户型”。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

在进行市场及产品定位时，一方面需严格执行户型比例政策，另一方面需考虑在客观市场条件下，项目需要的户型面积及比例，借用技术手段进行实现。随着居住人口的增加，配套和商业需要适度引入，合理控制，并预留足够的发展空间。.相关政策背景2、“70％90平方米以下户型”。在进行市B、区域市场项目定位初步设想B、区域市场项目定位初步设想.项目定位初步设想

项目定位初步设想

将在76公顷整体规划思路，以及固安新市镇整体发展目标前提下，在营造“运动、休闲社区氛围”理念指导下，基于区域目前发展成熟度情况，逐渐从郊区低密度项目向新市镇过渡。

1、商住统一规划2、底商与住宅相结合3、集中商业区与未来预留4、提高容积率.项目定位初步设想项目定位初步设想将在76.项目定位初步设想

项目定位初步设想过渡1、是低密度向高密度的过渡2、是76公顷向2.8平方公里核心区的过渡3、是纯居住区向混合物业类型城市化社区的过渡一期二期三期容积率提高，低密度区向城市核心高密度区过渡统筹考虑：住宅和商业的结合预留随着住宅规模的进一步扩大，必须开始考虑商业和各类主题配套的完善与预留.项目定位初步设想项目定位初步设想过渡一期二期三期容积率B、区域市场项目面临核心问题B、区域市场项目面临核心问题.项目面临核心问题

项目面临核心问题核心问题一：容积率？1.0以上，在此前提下，市场相对最支撑的容积率究竟多少？核心问题二：容积率1.0以上，洋房或者多层产品占据相当比例和规模，按照目前区域发展成熟度，市场能否完全支撑？核心问题三：如何在高容积率前提下，尽可能追求低密度特征的产品设计？.项目面临核心问题项目面临核心问题核心问题一：容积率？1B、区域市场基础研究B、区域市场基础研究【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.可参考市场供应特点延庆房山大兴燕郊0.5小时交通圈1小时交通圈怀柔京哈京沈京津塘京开京石京张京承固安昌平通州基于本项目实际情况，从交通、距离可比角度出发，考虑到本项目容积率为1.0以上时的产品形式可能包含联排、合院、叠拼、洋房或多层，因此从燕郊、通州、昌平、房山、涿州、大兴、怀柔、延庆区域中选取部分项目作为研究对象，并按照不同产品形式分开研究其供应特点：

联排、院墅产品市场供应特点叠拼产品市场供应特点洋房、多层产品市场供应特点.可参考市场供应特点延庆房山大兴燕郊0.5小时交通圈1小时【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.联排供应特点果岭小镇龙聚山庄加州水郡靠山居果岭假日新圣得花园山水墅尚东庭东方夏威夷怀柔昌平通州燕郊大兴房山西提国际·温泉酒店别墅延庆竹语堂慢城项目分布图水墨林溪.联排供应特点果岭小镇龙聚山庄加州水郡靠山居果岭假日新圣得【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.联排供应特点区域项目名称户型面积（平米）房山加州水郡一期263-404、二期200-300靠山居（半山溪地）180-240水墨林溪未定涿州竹语堂200平米左右慢城180-220大兴果岭假日220-300昌平果岭小镇190-210燕郊新圣得花园270-290东方夏威夷180-220延庆西提国际·温泉酒店别墅236龙聚山庄200-305怀柔山水墅205、302通州尚东庭210-250

所调查区域联排主力户型面积一般在200-220平方米左右；市场销售结果表明，紧凑户型低总价联排相对稍大户型高总价联排销售表现更为突出。主力户型面积.联排供应特点区域项目名称户型面积（平米）房山加州水郡一【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.联排供应特点

从上表统计结果，介于独栋双拼与洋房叠拼之间的过渡别墅类产品，包括联排、院墅，其中院墅产品供应相对较为稀缺，一般以联排为主力产品。包括房山、通州、大兴、昌平等相对成熟、和距离相对较近区域，联排销售价格一般在8000元/平米左右。同属河北区域的燕郊、涿州联排销售价格基本突破5000元/平米，分析其原因，一是燕郊区域距离CBD区域较近，发展成熟度较高，二是涿州区域所供应项目景观配套相对本项目非常优越。销售价格区域项目名称价格（元/平米）房山加州水郡一期：8625；二期：8367靠山居（半山溪地）8700水墨林溪未推出，待定涿州竹语堂5500元/平米左右慢城预计4000大兴果岭假日8000昌平果岭小镇7000燕郊新圣得花园5000东方夏威夷6000延庆龙聚山庄3800怀柔山水墅5500通州尚东庭8500.联排供应特点从上表统计结果，介于独栋双拼与洋房叠拼之【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.联排供应特点配套设施

从调查项目销售价格与其所拥有的项目内部配套及外部区域配套相比较可以看出：配套较为完善的项目相对配套较为缺乏的项目价格会有一定的差别。.联排供应特点配套设施从调查项目销售价格与其所拥有的项【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.联排供应特点客户特征区域项目名称客户房山加州水郡北京市内客户较多，比例达到85%，在此其中来自丰台区域的客户偏多；二次置业者居多靠山居北京市内西部区域客户偏多，如海淀、西城、宣武、丰台；二次置业者居多大兴果岭假日北京市内丰台、宣武、朝阳等南城客户居多，大兴当地客户较少；以二次以上置业者为主昌平果岭小镇昌平科技园区25%，昌平城区内25%，昌平高校教师40%，北京市内客户占10%燕郊新圣得花园北京市东部的客户，当地的领导以及当地企业的管理层；多为二次置业东方夏威夷北京市东部客户是购买该项目的主力；多为二、三次置业延庆西提国际·温泉酒店别墅当地客户居多，比例可达60%；置业次数在二次及以上龙聚山庄北京市内丰台、海淀客户居多；多为二、三次置业怀柔山水墅主体为北京市内客户，从事的职业为银行、航天产品制造、航空公司、IT业、国家机关等；二次置业者居多

通州尚东庭北京市内朝阳区客户居多

北京市内客户在所选取的各个区域的联排产品客户中占有较大比例。客户的置业次数多为二次及以上。详细内容见“市场调查个案”附件.联排供应特点客户特征区域项目名称客户房山加州水郡北京市【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.洋房、多层市场供应特点项目分布图西提国际·温泉酒店别墅果岭小镇阿尔法社区家天下龙聚山庄美林新东城星河皓月福胜家园丽园阳光琉璃阳光水墨林溪加州水郡怀柔通州大兴房山昌平上上城（高层）燕郊

延庆.洋房、多层市场供应特点项目分布图西提国际·温泉酒店别墅果【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.洋房、多层市场供应特点区域项目名称产品房山加州水郡4层洋房，主力户型240-290平米的四居水墨林溪6层板楼，主力户型88-102平米的两居琉璃阳光6层板楼，主力户型90-100平米的两居福胜家园6层板楼，主力户型87、92平米的两居大兴丽园阳光6层板楼，主力户型90-120平米的两居和108-140平米的三居燕郊星河皓月6层板楼，主力户型70－110平米的两居美林新东城4.5-5.5层的板楼，主力户型90平方米的两居延庆西提国际·温泉酒店别墅3.5层板楼，主力户型50平米的1居龙聚山庄4层板楼，主力户型80平米的两居怀柔家天下4-6层板楼，主力户型100-120平米的三居通县阿尔法社区6层板楼，主力户型70-80平米的两居昌平果岭小镇4层花园洋房，主力户型138-150平米的三居

所选取项目的产品以4-6层的花园洋房或板楼为主，主力户型多为80-100平米的两居和110-150平方米的三居。市场销售表现也说明，面积适中的两居和三居是客户较容易接受的户型面积。主力户型面积.洋房、多层市场供应特点区域项目名称产品房山加州水郡4层【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.洋房、多层市场供应特点区域项目名称价格（元/平米）区域发展特征房山加州水郡6954该区域的商业、交通等公共配套设施不够完善；房山商业网点多集中在良乡，与新建楼盘距离也较远，很难供新建小区居民使用。水墨林溪3880琉璃阳光2300福胜家园3600大兴丽园阳光6200区域内配套设施较为完善。燕郊星河皓月4500燕郊是临近北京市区发展最为成熟的外埠地区之一，配套设施较为完善。美林新东城4500延庆西提国际·温泉酒店别墅4050-4500县城内部配套设施较为完善；县城外部景区较多，但生活配套较为缺乏。龙聚山庄2900怀柔家天下4800处于怀柔市区，配套设施较为完善。通州阿尔法社区5800通州目前包括公共交通及日常生活配套都在逐渐完善，本项目位于通州发展区域，具备一定的公共交通条件。昌平果岭小镇5400紧邻昌平城区，配套较为便利。价格及区域发展特征.洋房、多层市场供应特点区域项目名称价格（元/平米）区域【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.洋房、多层市场供应特点区域分析：房山：均价在3500-4000元/平米，部分项目由于品质较高、产品多样、小区内配套完善，导致价格相对其它项目偏高；另外，距离市区的远近也导致产品价格的高低。大兴：区域发展成熟，周边配套设施完善，均价多在6000元左右。燕郊：该区域虽然地处河北境内，但与北京中央商务区CBD距离较近，位置上的优势使其成为部分白领的居住选择地，加之该区域产业聚集，发展速度较快，目前均价已达4500元左右。延庆：县城内部价格在4000-4500元之间，外部由于配套设施等方面的制约导致价格偏低。怀柔：距离怀柔城区中心较近的项目，在怀柔城区供应量有限的情况下，吸引大部分怀柔城区客户，价格达到4500元以上。通县：北京东部发展区域，拥有良好发展前景，区域内配套设施完善，区域价格已近6000元。昌平：区域成熟度高，交通可达性强，配套完善，加之大学城和科技园区的发展，吸引了诸多较高收入者在该区域购房，并已逐渐成为客户的第一居所选择地，区域价格在5000元以上。.洋房、多层市场供应特点区域分析：【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率经济效益敏感性分析.洋房、多层市场供应特点区域项目名称客户房山加州水郡北京市内客户较多，比例达到85%，在此其中来自丰台区域的客户偏多；二次置业居多，常住者多水墨林溪以在京西中关村区域工作的客户为主，还有部分为房山本地客户；自住，将此项目作为第一居所居多，二次置业升级客户占了30％左右琉璃阳光北京市内丰台、海淀客户居多；市内客户二次置业居多且大多为度假性质，少数常住福胜家园以房山区为主，北京市内的客户较少；自住为主，第一次置业大兴丽园阳光大兴本地的机关干部、教师、生意人等约占80％，市内居民20%；多买来自住，多为首次置业燕郊星河皓月95%北京市内，朝阳区居多；常住为主，一二三次置业美林新东城北京东部人群，但通州客户较少；多自住，一二次置业者较为平均延庆西提国际·温泉酒店别墅当地客户购买居多；1、2次置业者均有，且多常住龙聚山庄外地在北京工作的人为主，来自海淀区的偏多；多自住，多二、三次置业怀柔家天下以怀柔城区为主，北京市内和雁栖地区的客户较少；怀柔当地客户多买来自住，市内客户购买用做度假的多，多为二次置业，升级换代通县阿尔法社区通州本地客户占30%,朝阳区客户占50%，还有部分外地客户；第一次置业昌平果岭小镇昌平客户占80％，其中科技园区占15％，昌平市内占25％，高校教师占10％，外地到昌平开公司的老板占30％；北京市内客户占20％客户分析：房山：北京市内客群居多，二次置业但常住者逐渐增多，该区域呈现出客户选择作为第一居所的趋势。大兴：本地客户居多。燕郊：北京市内客户较多，且多来自东部如朝阳区。延庆：县城内部的项目当地客户购买较多，外部尤其是靠近风景区的项目市内客户购买居多。怀柔：区域发展成熟度高，区域内部供应量有限，客户大多为当地人士。通县：吸引市内东部客户和部分当地客户。昌平：本地客户居多，并吸引部分市内客户。客户特征.洋房、多层市场供应特点区域项目名称客户房山加州水郡北京【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率经济效益敏感性分析.洋房、多层市场供应特点配套分析：所选取项目配套设施均较为完善，部分项目虽然内部配套较为缺乏，但其所处区域配套成熟度较高。配套设施对于产品价格的支撑以及客户对项目的认可程度起到了十分重要的作用。配套设施.洋房、多层市场供应特点配套分析：配套设施对于产品价格的支【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.目标客户需求调查

针对孔雀城二期积累的潜在客户，通过“五一”组织的相关活动，针对客户区域来源、需求的物业类型、面积及价位进行统计分析，以指导三期定位方向。“五一”活动期间，孔雀卡共登记252张，有效登记为205张。本次分析将针对有效登记的客户进行分析。.目标客户需求调查针对孔雀城二期积累的潜在客户，通【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.目标客户来源区域北京地区外地西城东城崇文海淀丰台石景山大兴朝阳宣武其他区县河北其他数量27116412482521741912比例13%5%3%21%12%4%12%10%3%6%9%6%.目标客户来源区域北京地区外地西城东城崇文海淀丰台石景山大【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.目标客户来源分析：从图表统计数据来看，北京客户占据客户总量的85%，并且在外地客户中大部分都是在北京工作的人群，所以孔雀城二期北京客群是项目的目标客群区域，对于孔雀城三期（即本项目）未来较短的时间内其目标客群可以判断仍基本以北京客群为主。从北京区域来看，海淀、西城、丰台、大兴以及朝阳因为交通相对较为便捷，因此在目标客群中占据相当比例。特别是海淀的21%在众多区域中异军突起，超过一期的朝阳、西城，海淀的人员构成多为白领和文教工作者，具有较好的文化水平。从3-4月来电来访量来看，西三环和京开高速的户外来电量明显好于北三环，并且新浪的来电来访一直是最有效的推广渠道。.目标客户来源分析：【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.目标客户需求特征客户意向物业类型物业类型数量比例独栋合院8335%三拼/院墅5423%联排9139%其他73%合计235100%客户意向物业类型图示：备注：其他是指类独栋需求的客户群.目标客户需求特征客户意向物业类型物业类型数量比例独栋合院【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.目标客户需求特征小结：从图表中可以看出，由于此选项为多选，所以出现了合计总量大于有效登记的数量，但从结果上，联排和独栋合院客群的优势比例，占据总体的74%，特别是联排体量占据整体2/5的比重。从客户对物业类型的选择可以看出，联排、合院作为一种低总价别墅类产品，对于目标客群来讲具备很强的吸引力。一方面这类产品能够创造别墅化生活氛围，另一方面其较低的总价降低了别墅购买门槛，某种意义上扩大了目标客群的范围。结合本项目即孔雀城三期的定位，在满足规划条件要求的前提下，尽可能创造有别墅特征的产品形态是产品定位的核心所在。.目标客户需求特征小结：【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.目标客户需求特征面积区间数量比例160-200㎡12357%200-240㎡7937%240-280㎡136%合计215100%小结：从图表可以清晰地看到，小面积的需求客户占据整体客群的1/2，面积越大其所占的比例随之下降的越多，对于240-280㎡的需求仅占总体客群的6%，不足十分之一。由此可以看出，客户选择孔雀城是十分有倾向性的，客户也是对项目有自身定位的。从客户对面积区间的选择可以看出，客群的分化，使项目的客群表现出特质性，从而更好的把握客群。客户意向户型面积.目标客户需求特征面积区间数量比例160-200㎡1235【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.目标客户需求特征物业类型面积区间数量比例独栋合院160-200㎡2325%200-240㎡5863%240-280㎡1112%合计／92100%三拼/院墅160-200㎡3354%200-240㎡2643%240-280㎡23%合计／61100%联排160-200㎡8488%200-240㎡99%240-280㎡33%合计／96100%各物业类型的客户面积取向.目标客户需求特征物业类型面积区间数量比例独栋合院160-【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.目标客户需求特征小结：从意向需求面积可以看出，客群特点首先是对小面积户型的追求。独栋合院的需求面积三档均有分布，但呈现出明显的趋势，对200-240㎡的需求占据63%，三拼/院墅和联排也同样呈现出这一状态。从活动现场和申请单来看，客户对面积和户型的选择明显重于对物业类型的选择，一般情况下会在面积和户型满意的前提下进行物业类型的甄选。.目标客户需求特征小结：【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.目标客户需求特征客户承受价位区间价位区间数量比例60-80万10147%80-100万6330%100-120万3115%120-150万105%150-180万42%180-200万21%200以上10%合计212100%小结：从统计结果来看，60-80万成为客群的重点承受价位区间，占到总体的1/2，而与之相对应的物业类型是联排，有少部分的三拼/院墅。80-120万区间的客群明显倾向于独栋合院。根据客户的消费心理，一般消费者是可以购买超过自己预期20%左右的产品，这个特点在固定资产方面，体现的更加突出。但同时，从客户的价格预期来看，项目的客群属于整个社会的中等阶级，对未来有很好的预期，处于人生的上升阶段，购置房产的目的一般为复合型。.目标客户需求特征客户承受价位区间价位区间数量比例60-8【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.容积率产品形态可行性分析基于以上分析，三期净容积率将在一期0.58、二期0.69基础上继续适当有所提升，但是能够提升多少，一方面需要客观考虑市场的接受度和发展成熟度，该部分验证将在接下来的一段时间内去进行更深入的分析、验证；另一方面需要考虑技术上的可行性以及政策的抗风险性。因此，现阶段我们尝试着用可能的产品形态，结合地块实际情况，进行粗略排布，以此验证容积率的可实现性。前提假设条件1、考虑市场的接受度，和预期将要实现的容积率，我们选择联排、洋房两种主要产品形态进行排布。2、考虑商业配套预留用地的不确定性，我们将住宅和商业细分来计算容积率，并测算其综合净容积率和毛容积率。.容积率产品形态可行性分析基于以上分析，三期净容积率将在一【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.容积率产品形态可行性分析76公顷大规划在现阶段商业体量不宜过大；三期临近核心区和二号路一侧私密性较差，居住价值下降，商业价值上升。二期一期容积率提高三期用地价值分析——三期整体价值.容积率产品形态可行性分析76公顷大规划在现阶段商业体量不【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.容积率产品形态可行性分析用地价值分析——三期分地块价值一期227亩二期317亩三期如图所示三个节点、两条商业带商业价值较高，可以布置外向型商业，并结合规划做局部集中商业，以拉高整体综合容积率。处在干道交叉口对北侧住宅有遮挡，可以考虑小体量商业广场模式。同时为未来商业的发展预留空间。通向未来城市核心区，处在城市干道沿线，可以考虑建设成为未来城市的主要集中商业区。北侧是商业等公建用地无遮挡因素，可以布置大体量集中商业，具有较强的形象价值。处在城市干道交汇处，两个商业带的汇集点，考虑到周边为居住社区，建议采用小体量商业广场模式，注意打造商业形象。连接未来城市核心区商业带，为未来城市重要功能及景观节点。三期总占地623亩其中可建设用地住宅+商业共488亩.容积率产品形态可行性分析用地价值分析——三期分地块价值一【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.容积率产品形态可行性分析一期227亩二期317亩三期总建筑面积约35万㎡，综合容积率1.1。其中住宅占地约375亩（25ha），商业占地约113亩（7ha）。三期总用地623亩小镇核心外向型商业集中区域，道路两侧商业用地东西向宽度不得少于40米。106国道1号路2号路预留集中商业占地约1.59ha。建议沿2号路布置点式商业小广场，或考虑沿街商住结合的规划模式。用地价值分析——三期分地块价值.容积率产品形态可行性分析一期227亩二期317亩三期总建【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.容积率产品形态可行性分析用地价值分析——三期分地块价值一期227亩二期317亩三期在现阶段，76公顷居住区对于商业的需求并不高，为了实现土地价值最大化，并为城市未来发展预留足够的商业空间，可以如图对三期地块进行初步的分区。核心轴线混合物业类型，商业为主中密度区由二期低密度住宅区向核心轴线商业区过渡的中低密度住宅区由一期二期低密度住宅向未来城市核心过渡的混合物业类型中低密度住宅区城市干道一侧，商业为主中密度区由沿城市干道商业区向未来城市核心区过渡的中等密度住宅区三期总占地623亩其中可建设用地住宅+商业共488亩.容积率产品形态可行性分析用地价值分析——三期分地块价值一【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.容积率产品形态可行性分析135一期227亩二期317亩三期联排别墅用地7.72万㎡净容积率0.85建筑面积约6.65万㎡商业与住宅混合用地其中庭院洋房用地17.28万㎡容积率1.20建筑面积约20.74万㎡三期住宅用地375亩.容积率产品形态可行性分析135一期227亩二期317亩三【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.容积率产品形态可行性分析一期227亩二期317亩联排别墅用地15.52万㎡净容积率0.85建筑面积约13.19万㎡商业及住宅混合用地其中庭院洋房用地9.48万㎡容积率1.20建筑面积约11.38万㎡三期住宅用地375亩三期.容积率产品形态可行性分析一期227亩二期317亩联排别墅【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.容积率产品形态可行性分析一期227亩二期317亩三期三期总占地623亩将商业用地纳入三期统一规划可建设用地488亩商业+住宅总占地约32.55万㎡，总建筑面积约35.81万㎡，综合净容积率约1.1。市政道路及集中绿化为9.06万㎡，综合毛容积率0.83-0.88。三期住宅用地375亩三期商业用地113亩商业用地7.55万㎡容积率1.30建筑面积约9.82万㎡项目总占地约42万㎡，项目总建筑面积约42.93万㎡。.容积率产品形态可行性分析一期227亩二期317亩三期三期【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.容积率产品形态可行性分析一期227亩二期317亩三期非节点地段可以考虑布置底商上住联排别墅，或者底商上住花园洋房。布置大体量3层以上集中商业，上部为公寓写字楼等（未来预留），下部为大型商场超市。商业布局及产品示意布置小体量1-3层商业广场模式布置3层或3层以上商业建筑，或为以后中高层商业做预留。布置小体量1-3层商业广场模式也可以考虑轻型办公模式商业用地上的产品模式为三种：1、集中商业，上部公寓写字楼等，下部大型商场超市；2、小型独立商业建筑组成商业街区或广场；3、底商上住，首层商用，2层以上为住宅。.容积率产品形态可行性分析一期227亩二期317亩三期非节【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.容积率产品形态可行性分析序号项目取费标准金额（万元）单方成本所占比例1土地费用45万/亩1687549718.96%2前期费用

3021893.39%2.1可研及顾问费建安工程费的0.2%88

2.2勘察设计费建安工程费的3%1319

3基础设施配套费

1152033912.94%3.1配套景观和小市政、道路联排别墅288元/建筑平米3801

3.2庭院洋房372元/建筑平米7719

4建安工程费

43982129649.41%

联排别墅

17422

庭院洋房

26560

5管理费1-4项之和的2%1508441.69%6不可预见费1-5项之和的2%1538451.73%7销售费用销售收入的4.5%54741616.15%8财务费用150元/建筑平米50921505.72%

总成本（万元）

890122622100.00%

销售收入（万元）

121644

联排别墅

59393

庭院洋房

62251

营业税金（万元）销售收入的5.5%6690

利润总额（万元）

25942

成本利润率

29.14%

住宅容积率0.98.容积率产品形态可行性分析序号项目取费标准金额（万元）单方【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.容积率产品形态可行性分析序号项目取费标准金额（万元）单方成本所占比例1土地费用45万/亩1687561822.51%2前期费用

2431893.24%2.1可研及顾问费建安工程费的0.2%70

2.2勘察设计费建安工程费的3%1057

3基础设施配套费

961035212.82%3.1配套景观和小市政、道路联排别墅288元/建筑平米1891

3.2庭院洋房372元/建筑平米7719

4建安工程费

35226129046.99%

联排别墅

8666

庭院洋房

26560

5管理费1-4项之和的2%1283471.71%6不可预见费1-5项之和的2%1309481.75%7销售费用销售收入的4.5%41311515.51%8财务费用150元/建筑平米40971505.47%

总成本（万元）

749622744100.00%

销售收入（万元）

91794

联排别墅

29544

庭院洋房

62251

营业税金（万元）销售收入的5.5%5049

利润总额（万元）

11784

成本利润率

15.72%

住宅容积率1.09.容积率产品形态可行性分析序号项目取费标准金额（万元）单方【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.容积率产品形态可行性分析销售收入（万元）121644联排别墅59393庭院洋房62251营业税金（万元）6690利润总额（万元）25942成本利润率29.14%土地效力1037容积率0.98时土地效力容积率1.09时土地效力销售收入（万元）91794联排别墅29544庭院洋房62251营业税金（万元）5049利润总额（万元）11784成本利润率15.72%土地效力471由此可见容积率1.09时实现的土地效率明显低于容积率0.98时实现的土地效力.容积率产品形态可行性分析销售收入（万元）121644联排【基础研究】可参考市场供应特点

·

联排市场供应特点

·

叠拼市场供应特点

·

洋房市场供应特点目标客户需求调查

·

目标客户来源

·

目标客户需求特征容积率产品形态可行性分析.容积率产品形态可行性分析可以实现产品为：总建面60%联排别墅、40%庭院洋房，少量院墅等更高端产品；社区整体品质较高，土地效力相对最高。住宅容积率0.9-1.0住宅容积率1.0-1.1可以实现产品为：总建面30%联排别墅、70%庭院洋房；整体低密度别墅社区的感觉和品质会下降许多。居住品质在下降，土地效力并没有提升.容积率产品形态可行性分析可以实现产品为：总建面60%联排B、区域市场定位建议B、区域市场定位建议【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.整体定位建议面向小中产阶层改善型需求的终极置业目标充分满足其对于郊区化、舒适性以及生活品位的追求

孔雀城三期将延续76公顷整体规划思路，在固安新市镇整体发展目标前提下，在营造“运动、休闲社区氛围”理念指导下，基于区域目前发展成熟度情况，逐渐从郊区低密度项目向新市镇过渡。将“未来生活”体验进行到底！“和谐”新市镇·

“健康”新生活.整体定位建议面向小中产阶层改善型需求的终极置业目标孔【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.整体定位建议“和谐”人与自然环境的和谐；建筑与自然的和谐，低密度特征；居住与配套公建的和谐；运动与健康的和谐；产业与城市发展的和谐。“和谐”新市镇·

“健康”新生活“健康”健康的生活方式；健康的人文环境；健康的城市发展方式。.整体定位建议“和谐”“和谐”新市镇·“健康”新生活“【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.整体定位建议

在这里，你可以享受到贴近田园的自然环境；

在这里，你可以体验到浓厚的文化生活气息；

在这里，你所居住的是一个尺度宜人的小镇；

在这里，你所拥有的是健康休闲的“慢生活”；休闲运动田园风光健康生活.整体定位建议在这里，你可以享受到贴近田园的自然环境；【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·住宅配套专题

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.市场定位建议

通过上述基础研究包括市场供应特点研究，配套的完善与否，直接决定项目定位的思路。包括目标客户购买目的，是第一居所还是第二居所，以及在其影响下的产品形态特征。因此在进行市场定位前，有必要针对住宅配套进行专题研究，了解作为第一居所住宅需要具备的基本配套。.市场定位建议通过上述基础研究包括市场供应特点【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·住宅配套专题

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.住宅配套专题生活配套……

会所配套便利店配套分类对内对外专业市场/超市商业街酒店/度假村……教育配套……

幼儿园中小学义务培训……口语特种技能培训医疗配套

诊所……社区外部……综合医院专科医院交通配套主题配套.住宅配套专题生活配套……会所配套便利店配套分【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·住宅配套专题

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.住宅配套专题生活配套配套配套分类教育配套对内对外医疗配套运动娱乐……儿童水上乐园主题游乐园交通配套主题配套内部楼巴……公交…………种植园漫步道休闲温泉SPA馆…….住宅配套专题生活配套配套配套分类教育配套对内对外医疗配套【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·住宅配套专题

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.住宅配套专题针对广州华南板块典型项目配套进行研究华南板块八大楼盘区位图——距机场50分钟车程，距市中心15分钟车程广州碧桂园广地花园华南新城广州雅居乐南部快速路华南快速干线（迎宾路）星河湾南国奥园锦绣香江广州大道105国道环城高速金山大道祈福新邨地铁3号线.住宅配套专题针对广州华南板块典型项目配套进行研究华南板块【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·住宅配套专题

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.住宅配套专题配套分析高尔夫球场和练习场高尔夫酒店奥林匹克文化广场会所地铁3号线站点大型综合超市北大南奥试验学校撒野公园129公交站华南板块——南国奥园.住宅配套专题配套分析高尔夫球场和练习场高尔夫酒店奥林匹克【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·住宅配套专题

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.住宅配套专题配套分析华师附中番禺学校滨纷购物天地滨江文化广场公交总站华南新城新星幼儿园华师附中番禺小学雕塑广场山林公园华南板块——华南新城.住宅配套专题配套分析华师附中番禺学校滨纷购物天地滨江文化【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·住宅配套专题

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.住宅配套专题配套情况执信中（小）学

执信中（小）学为广东省重点中学；本项目在一期引入执信中学，由开发商投资建设，广州执信中学组织相关人员进行管理与教学；执信中（小）学占一期用地的近三分之一，占地大约7万平方米；对于社区业主学费有8折优惠，并且在同等条件下优先录取。品牌学校的引入对于提升项目知名度、促进项目的销售具有较强的带动作用！华南板块——星河湾.住宅配套专题配套情况执信中（小）学执信中（小）学为广【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·住宅配套专题

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.住宅配套专题四季会所

星河湾的四季会所已经形成自己的品牌，包括在北京的星河湾也建设有四季会所；本项目四季会所总建筑规模大约8000平方米，在一期进行开发建设，由开发商进行运营；会所里主要设置有康体中心、中餐厅、西餐厅等，满足社区业主需要。会所对于提升项目品质与档次具有非常重要的作用！华南板块——星河湾.住宅配套专题四季会所星河湾的四季会所已经形成自己的品【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·住宅配套专题

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.住宅配套专题2003年建成的加拿大国际幼儿园采用中英文双语教学，拥有一流的硬件设施和国际化的教育方式；400米国际风情商业街包容一切基本生活所需，超市、音像店、茶餐厅、美容纤体等逐渐开业；2005年9月建成的小学开始正式招生；2002年建成的2万㎡巴厘岛度假式半山会所，以超五星级标准建造，包括标准网球场、羽毛球场、壁球馆、游泳馆等二十余项设施，更有独具特色的中、西美食餐厅、大型卡拉OK厅等，是业主休闲娱乐的绝佳场所；社区内组团设有中心花园、自由绿地、观星台、童趣沙海、国家自然林保护区和山顶公园等。2005年10月商业街2005年1月-9月沿街为底商公交车站5元/次，150元/月，10~30分钟/班；客运中心还未建成酒店式公寓华南板块——雅居乐.住宅配套专题2003年建成的加拿大国际幼儿园采用中英文双【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·住宅配套专题

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.住宅配套专题配套分析华南板块——祈福新村.住宅配套专题配套分析华南板块——祈福新村【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·住宅配套专题

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.住宅配套专题配套分析配套：幼儿园医院尊享皇宫式湖畔豪华会所综合商场新一佳大型超市商业街其他:国际中西餐厅国际商务会议厅运动中心艺术馆酒店

小区内部配套:游泳池网球场健身中心儿童活动中心有线电视Internet接入停车场超市会所保安系统华南板块——锦绣香江.住宅配套专题配套分析配套：小区内部配套:华【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·住宅配套专题

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.住宅配套专题

对于远郊区县的项目开发而言，必要的生活配套、以及教育、医疗、交通配套是该项目成为第一居所的必要条件。对于本项目而言，一方面配合小镇整体开发，需要开始考虑配套设施的建设；另一方面针对目前区域发展现状，三期由于面临的依然是配套比较缺乏，因此很难实现从第二居所向第一居所的有效过渡。对于第二居所购买客户来讲，产品具备低密度特征是他们重要的需求特征。.住宅配套专题对于远郊区县的项目开发而言，必要【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

住宅配套专题

·

物业类型及档次

·

目标客户产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.物业类型及档次物业类型及档次产品类型产品形式分布档次（元/平米）主力户型面积（平米）主力户型总价（万元）别墅类联排为主4500180-22080-100辅以适量院墅5000220-260110-130多层舒适住宅电梯叠拼为主3800150-20060-80庭院洋房为辅330080-14030-50住宅容积率不低于1.0，保持在1.0左右.物业类型及档次物业类型及档次产品类型产品形式分布档次主力【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

住宅配套专题

·

物业类型及档次

·

目标客户产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.目标客户面向北京市新兴的并逐渐发展壮大的、具有一定的经济基础与实力的中青年和企业中层。.目标客户面向北京市新兴的并逐渐发展壮大的、.住宅配套专题目标客户特征描述：

目标客户主要来源于海淀、丰台、西城、大兴等距离本项目较为便捷区域的客户；具有较强购买力小企业主、中层经理级以上、公务员、教师等；

30-40岁中青年人以及年龄更大的活跃长者（养老用途）；用作第二居所，或者父母养老的第一居所，至少拥有1部私车；对总价敏感，多集中在100万以内。【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

住宅配套专题

·

物业类型及档次

·

目标客户产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.住宅配套专题目标客户特征描述：目标客户主要来源于海淀、【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.产品定位

本项目在目前现状条件下，如何在保证实现容积率1.0左右情况下，在产品形式上尽可能追求低密度特征和别墅特征，避免出现更高比例的多层产品，是产品定位建议前，需要研究的一个重要课题！.产品定位本项目在目前现状条件下，如何在保证实【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.如何提高容积率专题研究三期的重要指标对三期产品的借鉴面临的核心问题典型案例分析容积率提升办法.如何提高容积率专题研究三期的重要指标对三期产品的借鉴面临【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.如何提高容积率专题研究三期的重要指标用地范围及主要指标商业用地及与住宅关系.如何提高容积率专题研究三期的重要指标用地范围及主要指标【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.如何提高容积率专题研究三期的重要指标一期227亩二期317亩分期示意三期总占地644亩（42.93ha）其中可建设用地约488亩（32.55ha）市政道路及绿地约156亩（10.38ha）三期用地范围106国道1号路2号路.如何提高容积率专题研究三期的重要指标一期227亩二期31【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.如何提高容积率专题研究一期227亩二期317亩三期总建筑面积约35万㎡，综合容积率1.1。其中住宅占地约375亩（25ha），商业占地约113亩（7ha）。三期总用地644亩小镇核心外向型商业集中区域，道路两侧商业用地东西向宽度不得少于40米。106国道1号路2号路预留集中商业占地约1.59ha。建议沿2号路布置点式商业小广场，或考虑沿街商住结合的规划模式。商住混合模式.如何提高容积率专题研究一期227亩二期317亩三期总建筑【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.如何提高容积率专题研究面临的核心问题容积率与社区品质的平衡假设方案.如何提高容积率专题研究面临的核心问题容积率与社区品质的平【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.如何提高容积率专题研究容积率越高，别墅居住品质越低寻找平衡点1、容积率1是一个临界点。2、容积率1以下的社区可以做到以别墅类产品为主的社区。3、容积率1以上则必须考虑加入适量的多层产品或者东西向别墅产品。4、三期整体调性的确定，主要产品的选择是关键。5、参考典型案例，归纳在提升容积率同时保证产品品质损失最小的办法。确定产品形态与规划模式容积率与社区品质的平衡.如何提高容积率专题研究容积率越高，别墅居住品质越低寻找【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.如何提高容积率专题研究假设方案一期227亩二期317亩三期联排别墅用地7.72万㎡净容积率0.85建筑面积约6.65万㎡三期住宅用地375亩综合净容积率1.1以上，社区整体以多层住宅为主，别墅居住品质降低商业与住宅混合用地其中庭院洋房用地17.28万㎡容积率1.20建筑面积约20.74万㎡.如何提高容积率专题研究假设方案一期227亩二期317亩三【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.如何提高容积率专题研究假设方案一期227亩二期317亩三期住宅用地375亩三期综合净容积率1左右，3层以下建筑会更多，整体别墅居住品质变化不大商业及住宅混合用地其中庭院洋房用地9.48万㎡容积率1.20建筑面积约11.38万㎡.如何提高容积率专题研究假设方案一期227亩二期317亩三【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·

如何提高容积率研究

·

产品定位建议.如何提高容积率专题研究典型案例分析上元北京洋房傲城尊邸水木兰亭原生墅万科西山庭院金地格林小镇龙湾别墅四期亦庄三角地.如何提高容积率专题研究典型案例分析上元原生墅【定位建议】整体定位建议市场定位建议

·

目标客户描述

·

物业类型及档次产品定位

·