天津市国信唐人街商业项目定位及物业发展建议

天津市国信唐人街商业定位及物业发展建议方案整体架构

方案整体架构描述

理解城市理解区域理解项目理解客户SWOT分析商业定位业态定位

项目发展建议

定价方案一、理解城市：

1、天津整体经济概述：

天津市整体国民经济近年来保持旺盛增展势头，2003年全市GDP总值达到2386亿元，比上年同期增幅14.3%，2004年1~4月增幅居全国第一，人均GDP超过3000美元。经济的强劲发展、城市化进程加快，城市建设迅猛，造成各类产品需求持续增长，启动梯次需求，形成联动效应。

一、理解城市：

分散变集中

平面变立体

商业地产发展着力探索的问题

２、天津商业发展趋势：

随着经济的飞速发展，商业地产也随之迅速发展，２００４年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。原有存在于零星门面的零售业经营者，吸纳到新建的大型商场或购物中心．２００４年天津市的商业地产将呈现出以下特征：房地产界短期现金到现金模式与商业长期发展的矛盾。

一、理解城市：

外地经营者占主流

目前缺乏合理的商业结构

２、天津商业发展趋势：

外地投资者在新建商业项目购买中占了超过５０％以上重要的比重。商业项目操作需要以下三大要素：策划能力、招商能力、经营管理能力。

二、理解区域：

1、区域概述：

⑴区域定位：

新兴的现代化港口城市的标志区

⑵区域位置描述：

位于天津市区的东南方，紧邻渤海湾畔，距天津市中心45公里，距北京160公里，临近天津经济技术开发区、天津港保税区和国家级海洋高新技术开发区。

二、理解区域：

1、区域概述：

⑶区域经济概述：

塘沽区面积859平方公里、总人口60万。近10年来，作为滨海新区的核心发展区域和沿海的地理优势，大力发展外向型经济，不断完善的城市基础设施并大力发展金融商贸，加之其得天独厚的地理优势及旅游业的不断繁荣，塘沽已成为华北地区最具投资潜力的国际化新兴港口城市。未来的塘沽，将在加强、改善其自身商业环境的基础上，发展为区域内以居住、休闲、娱乐、旅游为主的，辐射周边的中心城市。

二、理解区域：

2、整体区域商业分析：⑴区域居民消费情况特点分析：①塘沽区的人均社会消费品零售总额一直高于天津市的水平，整体的收入水平高,区内人口消费潜力巨大，尚存在一定的释放空间。②塘沽区的恩格尔系数远远低于市内各区平均水平，人们对提高生活质量的消费要求越来越高。③有相当部分的区外人群在本区域实现消费，流动购买力高。

二、理解区域：

2、整体区域商业分析：⑵区域商业分析：①区域商圈规划布局：二、理解区域：

2、整体区域商业分析：⑵区域商业分析：②区域商业规划面积：

规划2003至2010年期间，区域的内各类消费品市场的总面积将达到150,000平方米，是目前区域规模的1.5倍，

③重点商贸中心描述及发展分析：A、以金街为首的商业群落：其业态主要以服装、餐饮、娱乐业为主，超市、银行、药房、家电商场为辅，项目档次不一，消费群体层面较为广泛。

二、理解区区域：2、整体区区域商业分分析：⑵区域商业业分析：B、洋货市场为为代表的“洋货商圈”：Ⅰ、其主要要依靠泊来来品进行零零售业和物物流商业，，长期以来来凭借其销销售产品的的独特性和和高额的利利润在市场场中确立自自己的地位位。Ⅱ、商业规规模逐渐加加大，将形形成一个新新的区域中中心级商圈圈。Ⅲ、外来消消费占有大大量比例，，随旅游业业的发展必必将带来大大量的流动动人口，必必将对当地地商业的特特别是洋货货商圈的发发展也起到到很好的拉拉动作用。。二、理解区区域：①整体概述述：为了在在目前的基基础上进一一步改善滨滨海新区的的交通状况况。新区计计划在2006年年前，以塘塘沽为轴心心建成“三环”道路，交通通的发展将将会使得塘塘沽区整体体城市发展展再此推上上一个新的的高峰，也也必将带动动当地的商商业迅猛发发展，尤其其是现以洋洋货市场为为中心的周周遍商业地地产，交通通便利的城城市商业区区将迅速发发展。⑶区域交通通分析：2、整体区区域商业分分析：二、理解区区域：②沿津塘公公路两侧分分布商业情情况分析：：规划区面面积50公公顷，可出出建筑面积积约35万万平方米，，主要是大大型的集散散批发商城城，包括现现有新洋市市场、大五五金超市，，拟建世纪纪超市、金金洋市场等等；一部分分位于河北北路两侧，，主要建设设大型商业业、娱乐、、餐饮等服服务设施，，规划区面面积20公公顷，可出出建筑面积积约14万平方米米。特点：已有有商业面积积和规划面面积规模大大，各种业业态丰富，，商业氛围围浓厚，已已经形成区区域购买习习惯已经具具备了塘沽沽区的地区区商业中心心基本条件件。2、整体区区域商业分分析：⑶区域交通通分析：二、理解区区域：3、纵横观观点：⑴塘沽区作作为新兴的的国际化港港口城市，，发展态势势迅猛，其其天津市经经济中心的的地位日益益凸显，在在此大势之之下，其城城市的外扩扩的速度明明显加快，，人口数量量稳步增长长，各方面面消费需求求快速拉升升。而开发发区和保税税区的国际际化进程日日益加快，，并与塘沽沽区相互依依托，凭借借其商业的的快速发展展，其国际际化进程及及前景被普普遍认可，，投资价值值极高。二、理解区区域：3、纵横观观点：⑵由于整体体市场态势势及好而带带来的投资资热和建设设热，使之之相互之间间的竞争也也愈演愈烈烈；市场的的快速发展展带来的不不可预见因因素增多，，增加了操操作难度；；同时国家家土地政策策和金融政政策的紧缩缩，使得市市场风险增增大。二、理解区区域：3、纵横观观点：⑶除中心北北路与津塘塘路交口的的餐饮及少少数商业外外，洋货市市场觉大部部分商铺租租金价格为为６元／平平米／天，，单从租金金来看与本本项目存在在较大的竞竞争。三、理解项项目：1、项目描描述：⑴项目整体体描述：本项目隶属属洋货商圈圈内，总占占地14035.2平方米，，整个项目目为四层商商业建筑，，其中二、、三层已经经被韩国著著名品牌超超市“易买得”所租赁，他他将为本项项目吸引充充足的客源源，以保持持长期稳定定的经营。。项目总建建筑面积47293平方米，，其中一层层建筑面积积9383平方米，，目前将主主要以售卖卖方式进行行市场发售售。⑵技术经济济指标：（略）三、理解项项目：2、项目区区域概述：：⑴区位描述述：本项目位于于塘沽区津津塘路与中中心北路交交口，北临临杭州道，，其周遍拥拥有塘沽区区中心居住住区，依托托着天津重重点商圈洋洋货商圈的的独有的商商业优势使使其在区域域内产生巨巨大的投资资价值。胜胜利宾馆为为该区域的的标志性建建筑。⑵临近已有有商业描述述：新洋市场是是以批发零零售家用电电器为主兼兼营服装百百货业的综综合性市场场。新洋市市场的家电电批发零售售业在京津津地区有较较大的影响响，服务整整个华北地地区，从河河北路抚顺顺道口起至至市场内形形成了电器器、光盘一一条街，并并带动了服服装、小百百货、饮食食业的聚集集，形成了了繁华热闹闹的街市市市景。三、理解项项目：3、周边商商业分析：：⑴中心北路路与津塘路路交口沿街街商铺分析析：该区域店铺铺业态主要要以餐饮为为主，其中中最低消费费水平档次次在200元以上的的店铺有3-4家，，100元元以上的有有14家，，基础快餐餐店有11家，其他他经营商铺铺2家，由由于部分店店铺主题较较为统一，，故彼此间间存在一定定冲突，大大部分店铺铺经营状况况一般，只只有少数店店铺经营状状况良好。。主要是因因为店铺自自身原因及及经营主题题决定的，，与市场关关系较小。。租金价格格：1.7元/m2/天。三、理解项项目：3、周边商商业分析：：⑵洋货市场场周边店铺铺分析：该区域业态态主要以服服饰与皮具具为主，这这与洋货市市场的整体体业态方向向相一致，，且大多都都为著名高高档品牌，，此类店铺铺虽租金较较高，但由由于其进货货渠道等原原因，均属属暴利行业业，且前期期投资成本本不高，借借助洋货市市场引力，，故大多数数店铺经营营状况较好好。该区域自始始以来已经经形成了浓浓郁的商业业规模，加加之近年来来政府的大大力支持，，该地区已已经逐步变变为塘沽区区商业的重重中之重。。三、理解项项目：4、项目周周边消费区区域分析：：居住用用地主主要分分布在在福州州道、、广州州道、、杭州州道之之间，，住宅宅结构构划分分与局局部路路网结结构比比较完完整；；新河河街居居住用用地主主要集集中在在新北北公路路、津津塘公公路两两侧，，新北北公路路以西西基本本上为为新河河大队队平房房居住住区，，以东东为新新建的的多层层居住住区，，津塘塘公路路以南南为多多层、、低层层混合合居住住区。。根据据总体体规划划和实实际情情况逐逐步建建设，，规划划远期期将建建成一一个体体现都都市文文明、、快节节奏和和多彩彩生活活的繁繁荣的的居住住生活活区。。三、理理解项项目：5、消消费规规模：：⑴全区区人口口规模模：根据有有关数数据，，整个个塘沽沽地区区和开开发区区的人人口总总数分分别为为：从以上上数据据可以以发现现，流流动人人口在在总人人口数数中所所占的的比例例很高高，在在塘沽沽地区区为25%，而而在开开发区区，甚甚至是是户籍籍人口口的2倍倍多。。三、理理解项项目：5、消消费规规模：：⑴全区区人口口规模模：增长率率:分析过过去三三年地地区人人口总总数的的，可可以清清晰的的了解解到，，塘沽沽区的的人口口在保保持相相对稳稳定的的增长长幅度度，而而开发发区的的年均均增长长幅度度高达达27%。。这些些都为为消费费市场场不断断的带带来新新的消消费规规模增增长。。三、理理解项项目：5、消消费规规模：：由此可可见，，项目目周边边无论论是固固定购购买群群体还还是流流动人人群都都为本本项目目带来来充足足的消消费规规模，，加之之本项项目所所处塘塘沽区区大型型成熟熟商圈圈内，，周边边购买买力已已形成成固定定的购购买习习惯，，由此此使本本案形形成了了巨大大的投投资价价值。。三、理理解项项目：6、项项目周周边交交通状状况分分析：：⑴道路路：项目紧紧邻两两条等等级较较高的的对外外交通通主干干线；；一条条为津津塘路路，东东西向向从中中部穿穿过，，路面面宽度度为30米米，控控制宽宽度为为100米米，是是塘沽沽区与与市区区地区区交通通联系系的高高等级级交通通干线线；另另一条条为中中心北北路，，本案案紧邻邻其西西侧，，也是是塘沽沽区内内交通通联系系的快快捷干干线。。项目目北接接杭州州道，，临近近塘沽沽区大大型重重点居居住区区，此此也为为本案案提供供了充充足的的固定定购买买力。。依托托成熟熟的商商业氛氛围，，其周周边交交通线线路也也较为为成熟熟。三、理理解项项目：6、项项目周周边交交通状状况分分析：：⑵交通通设施施：十余条条公交交线路路贯穿穿与此此，通通达塘塘沽及及市区区各地地。①项目目周边边公交交线路路明细细（略略）②轻轨轨三、理理解项项目：7、区区域内内项目目综合合竞争争力分分析：：本项目目自身身虽具具有良良好的的地段段、周周边拥拥有充充足的的购买买力等等支持持，但但由于于所在在塘沽沽大型型商圈圈内，，同区区域下下项目目产品品居多多，且且均好好性较较强，，故竞竞争优优势不不明显显。结结合区区域内内其他他项目目对本本案分分析如如下：：三、理理解项项目：7、区区域内内项目目综合合竞争争力分分析：：S----项目优优势点点：所处塘塘沽洋洋货商商圈内内，有有充足足的人人流支支持此区域域长期期以来来在周周边已已形成成了良良好的的购买买习惯惯该项目目依托托成熟熟的商商业圈圈优势势周边交交通便便利三、理理解项项目：7、区区域内内项目目综合合竞争争力分分析：：S----项目优优势点点：项目二二、三三层已已引进进韩国国品牌牌超市市“E-MART”，一层引引进“麦当劳劳”为项目目自身身注有有良好好的品品牌形形象支支撑。。项目外外立面面新颖颖，项项目前前期的的市场场形象象为本本项目目打下下良好好的市市场基基础。。在政府商商业规划划发展的的重点区区域内。。三、理解解项目：：W----项目劣势势：项目位置置与“洋货商圈圈”随在同一一区域内内，但中中间有快快速路相相隔，对对人流资资源共享享带来一一定的阻阻隔。项目周边边商业项项目众多多，均好好性较强强，业态态同质化化严重，，竞争激激烈。7、区域域内项目目综合竞竞争力分分析：虽紧邻塘塘沽区通通外的重重点路段段“津塘公路路”，但此路路为快速速路，难难以带来来人流的的停驻。。项目主入入口一侧侧紧邻“高速路”，导致项项目主入入口的人人流情况况受到一一定影响响。三、理解解项目：：5、区域域内项目目综合竞竞争力分分析：O----机会点分分析：政府近年年来对此此区域发发展重视视，造成成其投资资潜力巨巨大。“E-MART”首次座落落塘沽，，属区域域内空白白，这给给本案在在市场推推广上带带来很大大契机。。项目虽与与“新洋市场场”有快速路路隔断，，但本案案所在区区域更接接近于塘塘沽大型型居住区区，加之之“E-MART”的吸引引，给给项目目带来来良好好的购购买力力截流流机会会。三、理理解项项目：：5、区区域内内项目目综合合竞争争力分分析：：T----威胁点点：项目附附近“家乐”超市长长期以以来已已赢得得广大大购买买人群群认可可，使使本项项目“E-MART”的介入入带来来一定定威胁胁，从从而对对本案案造成成众多多不利利因素素。由于此此区域域内商商业居居多，，业态态主题题划分分全面面且细细致，，故给给本项项目的的介入入空间间带来来不利利因素素。本案在在年前前的地地产淡淡季入入市，，且此此阶段段投资资者大大多属属于资资金回回拢阶阶段，，给本本项目目销售售带来来不利利因素素。四、理理解客客户：：基于以以上对对市场场及项项目的的理解解，从从居住住地区区及投投资心心理分分析确确定本本项目目的目目标客客户主主要分分为投投资类类客户户与经经营类类客户户两大大类，，以下下对两两个月月的来来电客客户分分析：：四、理理解客客户：：（一））到访访客户户面积积需求求分析析：从以右右图表表分析析可以以得出出：客户对对60平米米以下下的产产品需需求量量较大大，从从产品品上讲讲基本本符合合我们们项目目的产产品分分割，，其主主要以以投资资者为为主，，主要要跟该该商圈圈大多多数店店铺的的主题题相一一致，，区域域内消消费者者已经经形成成了到到此商商圈购购买特特色小小商品品的购购买习习惯，，购买买小面面积商商铺不不但易易于租租赁，，而且且投资资风险险相对对较低低。四、理理解客客户：：（二））购买买与租租赁比比例分分析：：从右图图我们们可清清晰看看到，，来访访客户户有购购买需需求的的和租租赁需需求的的几乎乎各占占一半半，这这对我我们今今后产产品的的带租租约销销售提提供了了有力力的先先决条条件，，并给给予自自营者者以充充分的的产品品空间间。同同时我我们也也看到到有极极大的的购买买需求求，所所以对对我们们的后后期的的店铺铺销售售提供供了有有力的的支撑撑。四、理理解客客户：：（三））到访访客户户意向向业态态分析析：业态分分析不不但可可以使使我们们前期期得到到很多多基础础信息息并为为我们们的铺铺位分分割带带来很很大的的参考考价值值，而而且会会给项项目今今后的的实际际运营营带来来事先先的市市场判判断，，以至至于在在一定定程度度上预预防后后期运运营弊弊病。。四、理理解客客户：：（三））到访访客户户意向向业态态分析析：从上图图表可可以看看出，，除投投资者者外，，客户户意向向业态态大多多数以以服饰饰和餐餐饮为为主，，这与与我们们前期期预定定的业业态方方向也也较为为一致致，客客户意意向业业态丰丰富，，可以以满足足将来来各类类消费费人群群的购购买需需求，，增添添了本本项目目整体体商业业的客客户吸吸引力力。其其他业业态总总体比比例较较小原原因原原因主主要在在于与与二楼楼的“E-MART”超市有有一定定的业业态冲冲突，，违背背了商商业的的“错位原原则”。四、理理解客客户：：（四））客户户描述述：1、投投资型型客户户：该类型型客户户主要要分为为天津津本地地投资资性客客户及及外地地投资资性客客户，，本地地投资资者客客户主主要分分为两两大类类，一一类为为曾在在本区区域投投资并并一直直以来来取得得良好好收益益，看看好本本项目目想继继续在在此投投资的的客户户。另另一类类为被被项目目推广广吸引引或听听朋友友介绍绍，从从而对对项目目感兴兴趣产产生投投资欲欲望的的客户户。外外地投投资型型客户户主要要由于于被项项目在在外地地做针针对性性推广广从而而吸引引而来来的客客户，，如：：温州州炒房房团等等。四、理理解客客户：：（四））客户户描述述：2、自自营性性客户户：该类型型客户户主要要看重重的是是此区区域的的商业业氛围围、消消费能能力及及周边边店铺铺的业业态，，并且且对交交通比比较看看重，，有利利于自自身进进货通通路的的通畅畅及便便利性性。其其具体体情况况还与与自身身所经经营的的业态态有着着必不不可少少的联联系。。产品篇篇一、商商业定定位：：根据本本项目目自身身条件件及所所处位位置，，将其其定位位为：核心商商圈内内的综综合性性商业业产品篇篇定位支支撑：：§“核心商商圈内内的”指项目目位于于新洋洋市场场内，，其可可给本本项目目带来来充足足的消消费人人群及及商业业投资资价值值。“综合性性商业业”具体是是指“超市+商铺铺”，其所所面向向高、、中、、低档档各类类消费费人群群，其其受众众面极极为广广泛，，以助助于项项目的的长期期运营营。一、商商业定定位：：产品篇篇一、商商业定定位：：商圈半半径：：以项目目为中中心5公里里范围围内基本商商圈：：本项目目及整整个塘塘沽区区街里里居民民次级商商圈：：天津市市里及及塘沽沽开发发区消消费人人群边缘商商圈：：以“新洋市市场”吸引来来的北北京及及华北北区域域消费费人群群。产品篇二、项目目业态定定位：1、业态态定位原原则：①支持项目目整体形形象定位位，并提提升其产产品价值值，烘托托项目整整体的形形象。②与区域内内项目业业态形成成差异化化（人无无我有，，人有我我优），，具备业业态竞争争优势，，提高经经营者的的经营收收益和可可持续性性经营能能力③适合目标标消费群群体的消消费需求求、消费费能力、、消费意意识④尽量寻找找经营利利润高的的业态，，有提升升租金的的空间，，提高投投资者的的投资回回报产品篇二、项目目业态定定位：2、业态态定位方方向：①突出都市市生活便便利性特特点②突出都市市生活的的品质、、时尚形形象③与项目高高端产品品带来的的高质量量的生活活形成呼呼应产品篇二、项目目业态定定位：引进业态态的具体体条件为为：（1）行行业领导导者（2）品品牌带动动者（3）业业态符合合者产品篇二、项目目业态定定位：3、业态态建议：：大型中高高档快餐餐业特色商业业高级休闲闲专卖店店高级运动动品牌专专卖店高档品牌牌旗舰店店产品篇三、项目目发展建建议:：：（一）、、项目入入口确定定：项目的入入口确定定，实际际上确定定了项目目整体的的大动线线结构。。产品篇1、项目目周边交交通及消消费人群群流向分分析：⑴津塘路路自东往往西方向向。⑵中心北北路自北北向南方方向。⑶杭州道道周边大大型居民民区流向向。（一）、、项目入入口确定定产品篇（一）、、项目入入口确定定2、入口口确定原原则：⑴有利于于项目形形象的树树立。⑵符合周周边固定定客户群群的消费费习惯。。⑶符合周周边交通通线路的的交通流流向。⑷符合项项目的长长期稳定定经营。。产品篇（一）、、项目入入口确定定3、入口口改进具具体建议议方案：：⑴设临近近津塘路路方向南南侧为主主入口：：①此边临临近津塘塘路，此此路为塘塘沽区连连接市里里的主干干道之一一，有利利于项目目形象的的良好确确立及市市场认知知度的迅迅速打开开。②塘沽区区内去往往新洋市市场的入入口附近近，易截截流去往往新洋市市场客源源。③由于主主入口将将来会吸吸引大量量消费者者，因此此对项目目内东南南角（综综合分析析较差位位置）商商铺价值值带来一一定的提提升作用用。产品篇（一）、、项目入入口确定定3、入口口改进具具体建议议方案：：⑵项目西西南角入入口封死死，内部部部分变变为商铺铺①此入口口直接连连接项目目内从“E-MART”超市下来来的扶梯梯，将直直接导致致超市客客户迅速速外流，，从商业业原则分分析，无无法使消消费人群群在区域域内回旋旋，从而而导致部部分商铺铺流失客客源，对对项目的的长期经经营十分分不利。。②此位置置如设出出入口，，将占用用麦当劳劳旁边可可做商铺铺的黄金金位置，，从而直直接影响响到项目目出房率率及此位位置商铺铺价值。。产品篇（一）、、项目入入口确定定3、入口口改进具具体建议议方案：：⑶在项目目西北角角及东北北角设入入口①由于项项目东侧侧紧邻塘塘沽大型型居住区区，将给给本项目目带来充充足的消消费人群群，故在在此设入入口，以以满足此此区域的的消费者者求便心心理。②项目停停车厂位位于本项项目东侧侧，也将将给本案案带来充充足客源源。③项目北北部紧邻邻中心被被路，此此路为塘塘沽区交交通主干干道，也也将为项项目的客客源及形形象上起起到很大大的拉升升作用。。产品篇三、项目目发展建建议:：：（二）、、项目一一层产品品建议：：1、物业业用房，，设备用用房建议议⑴此类位位置大都都属于商商铺内黄黄金位置置，如不不以商铺铺售卖将将极大的的影响开开发商利利润收益益。⑵此类位位置如变变为商铺铺，将可可改为外外铺，无无论对项项目长期期经营或或短期售售卖来说说无疑不不是一个个巨大优优势。⑶将减小小项目整整体公摊摊，对项项目其他他产品的的售卖带带来有利利支持。。产品篇2、项目目动线建建议：（二）、、项目一一层产品品建议有利于消消费者视视觉通道道的消费费引导。。主通路宽宽度设计计为6米米，辅助助通路宽宽度设计计为4.2米主辅通道道的设置置应考虑虑为保证证内部铺铺位均好好性的人人流引导导在部分动动线盲点点设客户户吸引点点（如休休息区、、展示区区）。增加主引引力的动动线距离离,使人人流尽量量通过更更多的铺铺位。产品品篇篇3、、商商铺铺分分割割建建议议：：（二二））、、项项目目一一层层产产品品建建议议铺位位分分割割时时将将柱柱网网分分割割到到各各产产品品内内部部：：将减减小小项项目目整整体体公公摊摊，，对对项项目目其其他他产产品品的的售售卖卖带带来来有有利利支支持持。。对项项目目过过道道的的美美观观及及规规划划起起到到一一定定作作用用。。尽量量增增加加外外铺铺面面积积，，减减小小内内铺铺面面积积。。分割割面面积积把把握握产产品品“角铺铺”尽量量不不单单卖卖原原则则，，以以带带动动其其他他产产品品的的销销售售商铺铺面面积积尽尽量量切切割割最最小小单单位位。。（（以以助助于于今今后后产产品品的的灵灵活活变变动动及及销销售售））产品品篇篇4、、后后期期装装修修建建议议（二二））、、项项目目一一层层产产品品建建议议因一一层层层层高高6M部分分过过道道较较狭狭窄窄位位置置会会显显空空旷旷，，故故建建议议一一层层局局部部顶顶部部设设布布拉拉膜膜，，给给客客户户造造成成温温馨馨舒舒适适的的购购物物感感觉觉。。隔离离墙墙建建议议全全部部采采用用玻玻璃璃，，有有助助于于店店面面通通透透性性，，从从而而迎迎合合客客户户良良好好的的消消费费心心理理。。产品品篇篇5、、项项目目配配套套建建议议（二二））、、项项目目一一层层产产品品建建议议各种种管管道道尽尽量量走走过过道道建议议项项目目内内部部设设立立客客户户动动线线引引导导标标识识（（如如在在地地板板上上设设立立“小脚脚丫丫”、“引导导箭箭头头等等”。产品品篇篇四、、产产品品定定价价方方案案：：金街街经经营营业业态态及及租租金金分分析析金融融一一条条街街是是一一个个集集吃吃、、喝喝、、玩玩、、乐乐、、购购物物、、休休闲闲娱娱乐乐于于一一体体的的商商业业模模式式，，对对于于消消费费者者比比较较方方便便、、节节时时，，聚聚客客能能力力非非常常大大。。但但停停车车场场大大小小，，影影响响交交通通、、交交通通经经常常阻阻塞塞。。总计计：：8个个银银行行，，8个个酒酒吧吧，，4个个大大药药房房13家家餐餐饮饮。。租金金情情况况：：租租的的时时间间最最早早的的3.5元元/天天/平平米米大大部部分分租租金金7—10元元/天天/平平米米产品品篇篇四、、产产品品定定价价方方案案：：洋货货一一条条租租金金情情况况洋货货市市场场是是一一个个综综合合性性市市场场，，主主要要经经营营小小百百货货及及服服装装为为主主。。洋货货市市场场中中间间的的小小摊摊位位：：1.5–2元元/平平米米/天天最好好的的位位置置：：6000-1万万元元/年年产品品篇篇四、、产产品品定定价价方方案案：：周围围其其它它项项目目：：餐饮饮共共计计：：74家家药药店店：：2家家美容容美美发发：：2家家洗洗浴浴：：1家家酒店店：：2家家面积积区区间间200M2--270M2租赁赁价价格格1.5元元/天天/M2至2.0元元/天天/M2产品品篇篇四、、产产品品定定价价方方案案：：根据据以以上上对对塘塘沽沽区区的的几几个个商商业业片片区区调调研研数数据据进进行行分分析析后后，，建建议议“国信信唐唐人人街街”项目目在在可可获获得得稳稳定定收收益益时时，，租租赁赁价价格格为为5元元/天天/M2。收益益率率在在峰峰值值时时，，租租赁赁价价格格为为7元元/天天/M2。根据据对对塘塘沽沽商商业业市市场场的的整整体体分分析析：：建建议议外外铺铺销销售售单单价价为为：：20000/m2,内铺铺18000/m2。产品品篇篇四、、产产品品定定价价方方案案：：项目目基基础础数数据据

销售面积单价销售额合计销售面积合计销售总额整体销售均价内铺3900平米18000元/M27020万元7400M214020万元18946元/M2外铺3500平米20000元/M27000万元产品篇四、产品品定价方方案：投资样本本分析内铺销售售面积32M2销售单价价18000元/M2总房款57.6万元元首付款：：29万