策划领域的经济测算与分析课件

策划领域的经济测算世顺策划领域的经济测算1什么是”经济测算”什么是”经济测算”2项目经济评价的指标体系—对项目盈利能力和风险的模拟和分析盈利评价指标:口利润(净利润和税后利润)口利润率(成本利润率、自有资金回报率)口财务净现值投入评价指项目前期经济测算不同于工程概预算和房口投资峰值地产开发财务。口资金缺口项目经济评价的使命是模拟一条现金流帮助项目开发者决策评价体系口现金流分析口负债(资金来源)分析口不确定性分析世聯顧项目经济评价的指标体系—对项目盈利能力3一张完整的经济测算表第一部分:指标第二部分:横道图第三部分:成本第四部分:投资计划表第五部分:销售收入第六部分:来源运用第七部分:利润表第八部分:现金流量表第九部分:敏感性一张完整的经济测算表4经济测算在策划领域的应用经济测算在策划领域5案例一:星河丹堤案例一:星河丹堤6基础指标原四期地块指标占地面积:1629634m2建筑面积:163900m2二三期容积率:1.0政府反征面积:23741548m2政府补尝用地面积49676本项目指标现状四期隔音带现有占地:18897m容积率:1.8反征基础指标7问题:做什么样的物业组合,发展商收益最大化?问题:做什么样的物业组8地分析价值最大化产品比例测堂不同开发档次住宅区容积率取值范围开发类别指标净密度(户数/公顷容积率独户住宅20-250.3并立式住宅25-400.35小独栋0.4联排式60-1000.6-0.75叠层式100-1500.75-1.2宽景洋房(46层)150-2501-1.2小高层(7-12层)250-4001.2-2注:基于项且开发的一般经验,附件中有一些关于容积率的相案例地分析价值最大化产品比例测堂9产品分析价值最大化产品比例测堂构建函数:F(Y)=A1×1+A2X2+Ax3+AX4F(Y)—项目总收益洋房和独栋别墅对项目A—产品价格(市场价预估)价值贡献较小产品建筑面积函数构建的假设前提:1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内(如价格的实现)2、假设隐性价值贡献点作用有限(如项目形象的提升);3、假设各种产品的建筑成本差异很小,可以忽略;项目其他成本为一常数函数方案一:F(Y)=A1X1+A2X2+A3×3+A×4假设A1=2,A2=14,A3=0.85,A4=0.7;12n-1=189;分别对应小独栋、TH、洋房、小高层的建筑面积产品容积率的一般标准:小独栋04,TH0.75,洋房1,小高层1.5计算结果:当X1=X3=0,X2=X4=0.945时,F(Ymax存在且取19.8为最大值结论:1、对于项目综合价值贡献最大的为TH、其次是小高层,最小的为洋房。因此建议尽可能的增加TH的比例,不出现洋房的物业类型2、独栋别墅有一定的综合价值,同时对于树立标杆户型和提升项目档次存在积极意义,因此建议保证一定的规模数量产品分析价值最大化产品比例测堂10策划领域的经济测算与分析课件11策划领域的经济测算与分析课件12策划领域的经济测算与分析课件13策划领域的经济测算与分析课件14策划领域的经济测算与分析课件15策划领域的经济测算与分析课件16策划领域的经济测算与分析课件17策划领域的经济测算与分析课件18策划领域的经济测算与分析课件19策划领域的经济测算与分析课件20策划领域的经济测算与分析课件21策划领域的经济测算与分析课件22策划领域的经济测算与分析课件23策划领域的经济测算与分析课件24策划领域的经济测算与分析课件25策划领域的经济测算与分析课件26策划领域的经济测算与分析课件27策划领域的经济测算与分析课件28策划领域的经济测算与分析课件29策划领域的经济测算与分析课件30策划领域的经济测算与分析课件31策划领域的经济测算与分析课件32策划领域的经济测算与分析课件33策划领域的经济测算与分析课件34策划领域的经济测算与分析课件35策划领域的经济测算与分析课件36策划领域的经济测算与分析课件37策划领域的经济测算与分析课件38策划领域的经济测算与分析课件39策划领域的经济测算与分析课件40策划领域的经济测算世顺策划领域的经济测算41什么是”经济测算”什么是”经济测算”42项目经济评价的指标体系—对项目盈利能力和风险的模拟和分析盈利评价指标:口利润(净利润和税后利润)口利润率(成本利润率、自有资金回报率)口财务净现值投入评价指项目前期经济测算不同于工程概预算和房口投资峰值地产开发财务。口资金缺口项目经济评价的使命是模拟一条现金流帮助项目开发者决策评价体系口现金流分析口负债(资金来源)分析口不确定性分析世聯顧项目经济评价的指标体系—对项目盈利能力43一张完整的经济测算表第一部分:指标第二部分:横道图第三部分:成本第四部分:投资计划表第五部分:销售收入第六部分:来源运用第七部分:利润表第八部分:现金流量表第九部分:敏感性一张完整的经济测算表44经济测算在策划领域的应用经济测算在策划领域45案例一:星河丹堤案例一:星河丹堤46基础指标原四期地块指标占地面积:1629634m2建筑面积:163900m2二三期容积率:1.0政府反征面积:23741548m2政府补尝用地面积49676本项目指标现状四期隔音带现有占地:18897m容积率:1.8反征基础指标47问题:做什么样的物业组合,发展商收益最大化?问题:做什么样的物业组48地分析价值最大化产品比例测堂不同开发档次住宅区容积率取值范围开发类别指标净密度(户数/公顷容积率独户住宅20-250.3并立式住宅25-400.35小独栋0.4联排式60-1000.6-0.75叠层式100-1500.75-1.2宽景洋房(46层)150-2501-1.2小高层(7-12层)250-4001.2-2注:基于项且开发的一般经验,附件中有一些关于容积率的相案例地分析价值最大化产品比例测堂49产品分析价值最大化产品比例测堂构建函数:F(Y)=A1×1+A2X2+Ax3+AX4F(Y)—项目总收益洋房和独栋别墅对项目A—产品价格(市场价预估)价值贡献较小产品建筑面积函数构建的假设前提:1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内(如价格的实现)2、假设隐性价值贡献点作用有限(如项目形象的提升);3、假设各种产品的建筑成本差异很小,可以忽略;项目其他成本为一常数函数方案一:F(Y)=A1X1+A2X2+A3×3+A×4假设A1=2,A2=14,A3=0.85,A4=0.7;12n-1=189;分别对应小独栋、TH、洋房、小高层的建筑面积产品容积率的一般标准:小独栋04,TH0.75,洋房1,小高层1.5计算结果:当X1=X3=0,X2=X4=0.945时,F(Ymax存在且取19.8为最大值结论:1、对于项目综合价值贡献最大的为TH、其次是小高层,最小的为洋房。因此建议尽可能的增加TH的比例,不出现洋房的物业类型2、独栋别墅有一定的综合价值,同时对于树立标杆户型和提升项目档次存在积极意义,因此建议保证一定的规模数量产品分析价值最大化产品比例测堂50策划领域的经济测算与分析课件51策划领域的经济测算与分析课件52策划领域的经济测算与分析课件53策划领域的经济测算与分析课件54策划领域的经济测算与分析课件55策划领域的经济测算与分析课件56策划领域的经济测算与分析课件57策划领域的经济测算与分析课件58策划领域的经济测算与分析课件59策划领域的经济测算与分析课件60策划领域的经济测算与分析课件61策划领域的经济测算与分析课件62策划领域的经济测算与分析课件63策划领域的经济测算与分析课件64策划领域的经济测算与分析课件65策划领域的经济测算与分析课件66策划领域的经济测算与分析课件67策划领域的经济测算与分析课件68策划领域的经济测算与分析课件69策划领域的经济测算与分析