中国房地产市场整体无泡沫

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房地产市场整体无泡沫西南财大课程作业那些年专家嘴中的房价2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼。”2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”

清华大学经济管理学院教授魏杰只可惜，那时的“跳楼”只是一个语气词，根据国家统计局数据

2002年同比涨3.7%。2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼。”—2004年房地产泡沫“将在数月内破裂”

统计局：2004年同比大涨15%

独立经济学家谢国忠—2011年中国楼市见底时，均价至少会跌五成。统计局：2011年涨6.8%2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼。”—2012年9月立帖为证，判断2013年3月房价泡沫破灭。

房地产评论人牛刀根据国家统计局数据，2013年2月66个大中城市房价上涨。2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼。”—2011年11月一线城市的平均房价降幅应在20%-30%之间。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松根据国家统计局数据，2012年涨7.7%2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼。”—2005年调控的目的在于稳定房价，而非打压房价，2006年的房价会上涨。

据相关统计，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%

北京华远地产股份有限公司董事长任志强—2010年2月房产政策不会对楼市产生大的影响，我估计今年的房价至少能上涨5%。准确，2010年涨7.5%。2013年4月5日海南举行博鳌亚洲论坛，任志强对媒体的回应更是：“你认为楼市有泡沫吗？那就不要采访我了，因为我不这样认为。”房地产泡沫是指房地产的市场价格脱离了实际基础价值的连续上涨现象。这种上涨使人们产生对房地产的远期价格继续上升的预期,从而会产生持续的购买行为,推动着房地产市场价格对实际价值的再一次偏离,当房地产市场价格上升到一定阶段,上升的幅度就会变缓甚至出现逆转,于是人们就会急于抛售手中的房地产,引起房价的雪崩,至此房地产泡沫破灭,经济陷入不景气之中。国际标准房价收入比空置率租售比房价收入比房价收入比

房价收入比=世界银行专家黑马先生3—6倍的合理区间西欧、北欧国家房价收入比为2—3倍东欧国家高达25—30倍房价收收入比比房价收收入比比原因：：房屋屋占有有率不不同北欧房房屋占占有率率29%东欧房房屋占占有率率90%中国的的房屋屋占有有率89%不同的的房屋屋占有有率会会影响响房价价收入入比中国收收入的的统计计存在在问题题灰色收收入未未纳入入统计计的范范围民营、、个体体收入入统计计低于于实际际收入入房价收收入比比来衡衡量是是否存存在泡泡沫，，不够够全面面房价收收入比比有两两层意意义，，一是是指由由于价价格上上升比比居民民收入入增长长快，，导致致房价价收入入比逐逐年上上升，，并上上升到到一个个前所所未有有的高高度；；二是是指静静态的的高，，只是是表明明购买买力不不足而而已，，如一一些经经济不不发达达的地地区，，一套套中档档商品品房的的价格格假定定为20万元，，但这这一地地区人人均收收入却却相当当低，，如为为3000元，三三口之之家家家庭收收入为为9000元，那那么此此时的的房价价收入入比便便高达达20倍以上上，如如果用用这一一静态态的房房价收收入比比来衡衡量这这个地地区是是否存存在房房地产产泡沫沫，那那么结结论是是相当当的肯肯定，，但实实际上上在这这种情情况下下不一一定形形成泡泡沫房价收收入比比房屋空空置率率

房屋空置率=华远地地产董董事长长任志志强认认为，，如果果按照照中国国城镇镇建筑筑140亿亿平方方米的的总存存量计计算，，住宅宅的空空置率率不到到4%，因因为按按照住住房面面积140亿平平方米米，人人口6.7亿，，人均均20多平平方米米计算算就会会发现现，空空置量量非常常低，，空置置率很很高是是假象象。房价收收入比比租价比比

房屋租价比=租售比比一般般界定定为1∶200至1：300之间，，如果果租售售比低低于1∶300，说明明该区区域房房产投投资价价值变变小，，房价价高估估；如如果高高于1∶200，说明明该区区域投投资潜潜力较较大，，房价价泡沫沫不大大。从我国国近几几年的的房价价增长长率与与房租租价格格增长长率之之比走走势看看，2005年下半半年和和2009年下半半年出出现严严重的的泡沫沫，房房价增增长较较快超超过租租金价价格上上涨的的10倍以上上。随随后虽虽然房房价也也稳步步上涨涨，但但是房房租价价格也也出现现大幅幅上涨涨，致致使两两者比比例出出现下下滑趋趋势。。基本面面技术面基本面面分析析1、城镇化的推进3、中国房地产特有的融资模式4、独特的购房模式2、严格的首付制度5、改善型需求的存在基本面面分析析1、城镇化的推进2003200420052006200740.53%41.76%42.99%43.90%44.94%2008200920102011201245.68%46.59%49.68%51.27%52.57%每年提提高1个百分分点测测算，，从2011年至2030年的20年间，，中国国新增增城镇镇人口口将达达3亿人左左右。。基本面面分析析2、严格的首付制度首付付付款3成二套5成3套极其其以上上更多多基本面面分析析3、中国房地产特有的融资模式房地产产企业业的融融资绝绝大部部分来来源于于银行行，而而银行行在很很大程程度上上受到到监管管部门门的控控制，，虽然然仍面面临一一定的的风险险，但但是目目前来来看还还在可可控范范围内内。基本面面分析析4、独特的购房模式首付由由一方方或双双方的的父母母来出出，新新婚夫夫妻承承担按按揭。。有的的新婚婚夫妻妻实际际上连连按揭揭也无无法承承担，，必须须靠一一方或或双方方的父父母亲亲帮助助支付付按揭揭款。。这样样，就就有了了我国国社会会中一一种独独特的的购房房模式式：3个家庭庭，或或6个劳动动力在在共同同购买买或供供养1套房子子。基本面面分析析30平米的的将来来想要要换成成60平米，，60平米的的想要要换成成120平米，，诸如如此类类的改改善型型需求求，将将会成成为未未来需需求的的主要要部分分。国国家现现在““禁墅墅令””就是是保证证现有有需求求的满满足，，在基基本需需求都都得不不到满满足的的情况况下，，改善善型需需求是是不会会大规规模满满足的的。5、改善型需求的存在指标分分析投资增长消费增长房价房地产投资所占比重2001年底2002年将是是中国国业的的冬天天。““如果果楼。。”投资增增长20002001200219.5%27.3%28.3%三年增增长率率连续续超过过20%，且呈呈逐年年加快快的趋趋势，，可认认为出出现过过热倾倾向我国房房地产产投资资增长长率我国住住宅投投资增增长率率20002001200225.8%28.9%29.5%2001年底2002年将是是中国国业的的冬天天。““如果果楼。。”投资增增长三年增增长率率连续续超过过20%，且呈呈逐年年加快快的趋趋势，，可认认为出出现过过热倾倾向我国房房地产产投资资增长长率地区200020012002东部21.7%25.2%28.2%增长基基数低低，处处于房房地产产发展展的初初期，，过高高的标标准可可定位位35%-40%2001年底2002年将是是中国国业的的冬天天。““如果果楼。。”投资增增长三年增增长率率连续续超过过20%，且呈呈逐年年加快快的趋趋势，，可认认为出出现过过热倾倾向我国房房地产产投资资增长长率说明中中国房房地产产投资资增长长总体体上由由过快快转变变成稳稳健，，不存存在大大幅度度过快快增长长。年份投资额增长率增速201271804亿元16.2%0.5%2013年1-2月6670亿元22.8%6.6%2001年底2002年将是是中国国业的的冬天天。““如果果楼。。”消费增增长商品房房销售售额增增长持持续4年保持持20%的高增增长，，其中中2000-2002年连续续3年增幅幅达到到30%左右这这表明明，全全国总总体住住房消消费已已出现现过热热倾向向我国商商品房房销售售增长长率全国国房房地地产产开开发发投投资资额额从从2001年的的6344亿元元增增长长到到2011年的的61740元，，翻翻了了近近十十倍倍；；全全国国商商品品房房销销售售面面积积从从2001年的的2.24亿平平方方米米增增长长到到2011年的的10.99亿平平方方米米，，翻翻了了近近5倍。。20002001200230.1%29.4%37.4%2001年底底2002年将将是是中中国国业业的的冬冬天天。。““如如果果楼楼。。””消费费增增长长房地地产产业业飞飞速速发发展展的的根根本本动动力力城镇镇化化的的快快速速发发展展2000年第第五五次次人人口口普普查查2010年第第六六次次人人口口普普查查城镇镇人人口口增增加加了了2亿余余人人，，乡乡村村人人口口减减少少1.3亿余余人人，，城城镇镇人人口口比比重重上上升升13.46个百百分分点点我国国人人口口从从农农村村向向城城市市转转移移速速度度最最快快的的10年2003年至至2012年，，中中国国房房地地产产市市场场主主要要经经历历了了以以下下三三个个阶阶段段，，即即鼓鼓励励性性政政策策下下平平稳稳快快速速发发展展期期、、抑抑制制和和促促进进交交错错的的大大幅幅波波动动期期和和调调控控不不断断升升级级的的合合理理回回归归期期。。2001年底底2002年将将是是中中国国业业的的冬冬天天。。““如如果果楼楼。。””房价价1998年新新建建商商品品住住宅宅均均价价2012年新新建建商商品品住住宅宅均均价价1854元/平米米5430元/平米米总涨涨幅幅为为193%，年年均均上上涨涨12.9%，低低于于23.5%的人人均均收收入入增增幅幅商品品住住宅宅价价格格保保持持一一定定的的增增幅幅是是非非常常合合理理的的仅仅就就增增速速来来看看，，房房价价并并没没脱脱离离收收入入增增长长水水平平计算算口口径径：：名名义义收收入入和和名名义义房房价价2001年底底2002年将将是是中中国国业业的的冬冬天天。。““如如果果楼楼。。””房地地产产投投资资所所占占比比重重衡量量一一个个地地区区房房地地产产投投资资是是不不是是过过高高的的重重要要尺尺度度，，房房地地产产投投资资和和消消费费的的高高增增长长，，如如果果是是与与投投资资比比重重过过高高相相结结合合的的，，那那么么就就可可以以肯肯定定其其存存在在投投资资过过热热或或过过度度的的问问题题，，相