中原房地产基本知识培训

中原房地产基本知识培训一、土地及房地产相关知识房地产房地产是什么？房产房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其权利（占有、使用、收益、处分等权利）的总称地产地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。是土地及其权利（使用、收益、转让等权利）的总称。房地产

指土地、建筑物及固着在土地及建筑物之上的附属物及其权益（占有、

使用、收益、处分等权利）的总称。房地产产权房地产所有权房地产所有权是房地产所有人在法律规定的范围内，独占性地支配其所有财产的权利。房地产所有人可以对其所拥有的房产行使占有、使用、收益、处分的权利，并可以排除他人对于其财产违背意愿的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。房地产占有权房地产占有权是指依法对房地产进行实际支配和控制的权利。房地产占有可分为所有权人占有和非所有人劝人占有。房地产产权房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地产收益是房地产所有权的内在固有的要求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出售、赠与、变换等。房地产处分权包括以下五类：（1）房地产出售权

（2）房地产租赁权（3）房地产继承权（4）房地产赠与权（5）房地产抵押权房地产的特性不可移动性（只能就地开发、利用、消费）独一无二性（不能实现完全竞争，但很多房地产间仍有一定替代性）寿命长久性数量有限性（房地产具有占有性）用途多样性（将土地用于预期可获得最高收益的用途）（商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛地）相互影响性（房地产价值取决于周围其它房地产的状况）易受限制性（警察权、征用权、征税权、充公权）价值高大性难以变现性保值增值性（能抵抗通货膨胀）（通货膨胀、需求增加、外部经济或相互影响带来的、对其本身的投资改良）房地产开发房地产业房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产开发房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑以及租售经营的行为过程。房地产市场房地产市场分级一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房交易）；土地所有权：国有所有集体所有出让划拨土地所有权：土地所有权土地使用权什么是出让？政府以拍卖、招标、拍卖的方式，将国有土地在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为土地使用权出让方式协议招标拍卖土地使用用权拍卖出让让土地使使用权在指定时时间，公公开场合合，在土土地管理理部门授授权的拍拍卖主持持人主持持下，竞竞投者按按规定方方式应价价，由出出价最高高者获得得土地使使用权的的行为招标出让让土地使使用权由土地管管理部门门公开招招标或邀邀请符合合条件的的投标人人投标，，经评标标后确定定的中标标人取得得土地使使用权的的行为协议出让让土地使使用权由土地管管理部门门代表国国家与土土地使用用者经过过协商确确定土地地使用权权价格，，并将土土地使用用权让与与土地使使用者的的行为土地使用用权各类用途途土地使使用权出出让的年年限居住用地地：70年工业用地地：50年教科文卫卫体用地地：50年商业、旅旅游、娱娱乐用地地：40年综合用地地：50年其他特殊殊用地：：加油站站等什么是商商品房预预售和销销售商品房预预售（期期房）指房地产产开发企企业将正正在建设设中的商商品房预预先出售售给买受受人，并并由买受受人支付付定金或或房价款款的行为为商品房销销售（现现房）指房地产产开发企企业将竣竣工验收收合格的的商品房房出售给给买受人人，并由由买受人人支付房房价款的的行为二、房地地产建筑名词解释释房地产七七通一平平七通一平平房地产七七通一平平是指给水水通、排排水通、、电力通通、通信信通、燃燃气通、、路通、、供热通通和场地地平整，满足正正常生活活工作需需要。五证二书书一表国有土地使用用权证建设工程规划许可可证建设工程施工工许可证证商品房预售许可证证住宅使用说明明书(交交付时)住宅质量保证书(交交付时)房屋竣工工验收备备案表(交付时时)房地产建建筑形态态低层层：1——3F的的建筑称称为低层层建筑多层层：4—6F的建筑筑称为多多层建筑筑中高层：7—9F的建筑筑称为中高层高层层：10F以上的建筑称称为高层层小高层：：8—18F的的建筑为为18层层高层层：18F以上上的建筑筑为高层层超高层：：40F以上的的建筑称称为超高高层建筑结构构砖混结构构砖混结构构：是指指房屋主主要承重重结构为为砖砌墙墙体。楼楼板、过过梁、楼楼梯、阳阳台、挑挑檐等构构件由钢钢筋混凝凝土浇制制（或预预制）建建造的房房屋。1999年之前开开发建设设的多层层住宅，，一般均均采用砖砖混结构构；砖混混结构住住宅其优优点是工工程造价价较低廉廉，但由由于其采采用墙体体承重，，住宅内内不允许许自由分分隔。目目前城市市六层以以上（含含六层））的住宅宅已禁止止采用砖砖混结构构房地产建建筑形态态板式住宅宅又称排楼楼，即由由多个单单元拼组组成，，座向统统一，并并排兴建建而成建建筑群体体。点式住宅宅即每单元元层中有有三户住住宅，又又称一（（两）梯三户。塔楼（点点式）塔楼俗称称“筒子子楼”。。以公共共楼梯、、电梯为为核心，，布置多多套住房房，呈圆圆周状分分布，所所以每户户都不会会是正南南正北，，而且房房间朝向向一般都都不会太太好，房房子前后后也不通通透，空空气流通通不好，，一般高高层楼房房都是这这样的。。框架结构构框架结构构：由梁梁、柱组组成的框框架同时时承受竖竖向及水水平荷载，，适用于于地震区区需要较较大空间间的多、、高层建建筑。优点：大大小空间间均可采采用，抗抗震性能能好。缺缺点：相相对于剪力墙墙及框剪剪结构而而言，抗抗侧移刚刚度小，，水平位位移大，不宜宜用于过过高的建建筑。框架剪力力墙结构构框剪结构构：即框框架－剪剪力墙结结构，是是在框架架的部分分位置上上增设剪剪力墙，，综合了了框架和和剪力墙墙结构的的优点，，抗震性性能好，，变形小小，适用用于大、、小空间间，广泛泛应用于于多层及及高层公公共建筑筑。如果果剪力墙墙散乱布布置（即即为普通通框剪结结构），，可建10～20层建建筑；如如果剪力力墙相连连做成井井筒式（（则成框框架－筒筒体结构构），建建筑刚度度和承载载力会大大大提高高，同时时抗扭能能力提高高，可建建30～～40层层建筑。。剪力墙结结构剪力墙结结构是用用钢筋混混凝土墙墙板来代代替框架架结构中中的梁柱柱，能承承担各类类荷载引引起的内内力，并并能有效效控制结结构的水水平力，，这种用用钢筋混混凝土墙墙板来承承受竖向向和水平平力的结结构称为为剪力墙墙结构。。

它的的优点是是侧向刚刚度大，，抗震性性能好；；此外，，由于混混凝土墙墙体抗裂裂、抗渗渗性能好好，且节节点都为为现浇，，容易达达到“无无渗漏””工程的的标准。。目前，我我国高层层住宅采采用最广广的结构构体系是是钢筋混混凝土剪剪力墙，，上海最最高已应应用到４４０层的的高层住住宅。一、建建筑容容量名词词1.用用地面积积：经城市市规划行行政主管管部门规规定的用用地范围围内的土土地面积积2.建建设用地地面积：经城市市规划行行政主管管部门划划定的建建设用地地范围内内的土地地面积3.建建筑面积积：指建筑筑物外墙墙或结构构外围水水平投影影响面积积。4.总总建筑面面积：指在建建设用地地范围内内单栋或或多栋建建筑物地地面以上上及地面面以下各各层建筑筑面积之之总和。。5.套套内使用用面积：指室内内实际能能使用的的面积，，不包括括墙体、、柱子等等结构面面积。使使用面积积的计算算，应符符合下列列规定：：室内使用用面积按按结构墙墙体内表表面尺寸寸计算，，墙体有有复合保保温、隔隔热层，，按复合合层内皮皮尺寸计计算；烟烟囱、、通凤道道、各种种管道竖竖井等均均不计入入使用面面积。非非公用用楼梯（（包括跃跃层住宅宅中的套套内楼梯梯）按自自然层数数的使用用面积总总和计入入使用面面积；住住宅使用用面积包包括卧室室、起居居室（厅厅）、厨厨房、卫卫生间、、餐厅、、过厅、、过道、、前室、、贮藏室室、壁柜柜等6.套内内使用面积积系数：房屋按套套（单元））计算面积积时，使用用面积系数数为套内使用面积积与套内内建筑面积积加按规定定应分摊的的公用建筑筑面积的比比率（%）。套套（元）内内使用面积积系数=套套（单元元）内使用用面积/套（单元元）内建筑筑面积+按按规定应分分摊公用建建筑面积7.套（（单元）内内建筑面积积：房屋按套套（单元））计算的建建筑面积，，为套（单单元）内范范围的建筑筑面积，包包括套（单单元）内的的使用面积积、墙体面面积及阳台台面积。8.公用用建筑面积积：建筑物内内可供公共共使用的面面积，包括括应分摊公公用建筑面面积和不分分摊公用建建筑面积。。9.建筑筑物基底面面积：指建筑物物接触地面面的自然层层建筑外墙墙或结构外外围水平投投影面积。。10.建建筑覆盖率率（建筑密密度）：建设用地地范围内所所有建筑物物基底面积积之和与建建设用地面面积的比率率（%），，它可以反反映出一定定用地范围围内的空地地率和建筑筑密集程度度。11.建建筑容积率率：在建设用用地范畴围围内所有建建筑物地面面以上各层层建筑面积积之和与建建设用地面面积的比值值。容积率越低低，居民的的舒适度越越高，反之之则舒适度度越低.12.绿绿地率：建设用地地范围内各各类绿地面面积之和与与建设用地地面积的比比率（%））。绿地面面积的计算算不包括屋屋顶、天台台和垂直绿绿化。13.绿绿化化覆覆盖盖率率：建建设设用用地地范范围围内内全全部部绿绿化化种种植植的的水水平平投投影影响响面面积积之之和和与与建建设设用用地地面面积积的的比比率率（（%））。。如如：：架架空空花花园园，，天天台台花花园园14.地地下下室室：房房间间室室内内地地面面低低于于室室外外地地面面的的高高度度等等于于或或超超过过该该房房间间净净高高1/2者者。。15.半半地地下下室室：房房间间室室内内地地面面低低于于室室外外地地面面的的高高度度等等于于或或超超过过该该房房间间净净高高1/3且且不不超超过过1/2者者。。16.建建筑筑层层数数：层层高高大大于于2.2米米的的楼楼板板结结构构分分层层层层数数，，假假设设屋屋顶顶突突出出物物的的高高度度在在9米米以以内内，，且且其其水水平平投投影影面面积积之之和和不不超超过过该该建建筑筑物物标标准准层层建建筑筑面面积积的的八八分分之之一一者者不不计计入入建建筑筑层层数数，，例例如如顶顶层层电电梯梯设设备备层层，，水水塔塔之之类类的的。。17.层层高高：相相邻邻楼楼层层楼楼（（地地））面面板板之之间间的的垂垂直直距距离离。。即即包包括括楼楼板板厚厚度度。。18.楼楼层层净净高高：楼楼（（地地））面面至至楼楼板板结结构构底底面面之之间间的的垂垂直直距距离离。。不不包包括括楼楼板板厚厚度度。。19.建筑筑高高度度：：自自建建筑筑物物场场地地地地坪坪至至建建筑筑物物最最高高部部分分的的垂垂直直高高度度。。但但下下列列情情况况不不计计入入建建筑筑控控制制高高度度：：1））屋屋顶顶突突出出物物的的高高度度在在9米米以以内内，，且且其其水水平平投投影影面面积积之之和和不不超超过过该该建建筑筑物物标标准准层层建建筑筑面面积积的的八八分分之之一一者者。。2））实实心心女女儿儿墙墙（（即即矮矮墙墙，，古古代代通通常常用用于于防防御御））高高度度自自墙墙顶顶往往下下小小于于1.5米米者者；；3））建建筑筑物物屋屋顶顶另另加加构构架架但但不不设设围围合合外外墙墙者者，，构构架架部部分分不不计计入入高高度度。。4））坡坡屋屋顶顶建建筑筑高高度度坡坡屋屋顶顶建建筑筑物物当当屋屋面面坡坡度度超超过过四四十十五五度度（（含含四四十十五五度度））时时，，建建筑筑高高度度自自基基地地室室外外地地坪坪至至坡坡屋屋顶顶的的的的二二分分之之一一为为止止；；当当小小于于四四十十五五度度时时，，建建筑筑物物高高度度自自场场地地地地坪坪至至屋屋顶顶最最高高处处计计算算。。5））特特殊殊造造型型的的建建筑筑高高度度特特殊殊造造型型的的建建筑筑高高度度按按下下列列规规定定计计算算：：薄薄壳壳结结构构与与波波浪浪形形结结构构屋屋顶顶，，建建筑筑物物高高度度自自场场地地地地坪坪至至薄薄壳壳顶顶高高或或波波顶顶高高；；屋屋面面为为球球形形拱拱顶顶，，建建筑筑物物高高度度自自场场地地地地坪坪至至拱拱顶顶最最高高处处；；20.其其他名词词夹层：在一个个楼层内内，局部部增设的的楼层裙楼：指与高高层建筑筑相连的的附属建建筑，高高度不超超过24米,如如商场。。标准层：指建筑筑的内主主要使用用功能与与布置相相同的各各楼层。。设备层：指专用用于布置置机电设设备等的的楼层。。如顶层层电梯设设备层21.两书是《住宅质质量保证证书》和和《住宅宅使用说说明书》》。22.““五证证”是指指:《国有土土地使用用证》,是证明明土地使使用者向向国家支支付土地地使用权权出让金金,获得得了在一一定年限限内某块块国有土土地使用用权的法法律凭证证;《建建设用地地规划许许可证》》,是建建设单位位在向土土地管理理部门申申请征用用、划拨拨土地前前,经城城市规划划行政主主管部门门确认建建设项目目位置和和范围符符合城市市规划的的法定凭凭证;《《建设工工程规划划许可证证》,是是有关建建设工程程符合城城市规划划要求的的法律凭凭证;《《建设工工程施工工许可证证》;《《商品房房销售(预售)许可证证23.开间：住宅设设计中，，住宅的的宽度是是指一间间房屋内内一面墙墙皮到另另一面墙墙皮之间间的实际际距离。。因为是是就一自自然间的的宽度而而言，故故又称开开间。进深：在在建筑学学上是指指一间独独立的房房屋或一一幢居住住建筑从从前墙皮皮到后墙墙壁之间间的实际际长度。。进深大大的住宅宅可以有有效地节节约用地地，但为为了保证证建成的的住宅可可以有良良好的自自然采光光和通风风条件.24.玄关关：玄关就就是登堂堂入室第第一步所所在的位位置，它它是一个个缓冲过过渡的地地段。居居室是家家庭的““领地””，讲究究一定的的私密性性，大门门一开，，有玄关关阻隔，，外人对对室内就就不能一一览无余余。玄关关一般与与厅相连连，由于于功能不不同，需需调度装装饰手段段加以分分割就是是自己人人回家，，也要有有一块放放雨伞、、挂雨衣衣、换鞋鞋、放包包的地方方。平时时，玄关关也是接接受邮件件、简单单会客的的场所.25.得房率：：套内建建筑面积积/建筑筑面积（（多层层得房率率：88%-90%；；小高层层得房率率：1。。十层的的不带消消防电梯梯：85%，12层带带消防电电梯：83%；；高层：：1.点点式高层层：78%-80%2.塔塔式高层层：70%-75%））所以高高层得房房率低。。26.露台：一一般是指指住宅中中的屋顶顶平台或或上边没没有屋顶顶的大阳阳台。。27.平台：指指供居住住者进行行室外活活动的上上层屋面面或由住住宅底层层地面伸伸出室外外的部分分。28.分户墙：：两户之之间的墙墙。29.山墙：指指房屋侧侧面的两两堵墙。。30.承重墙:指支撑撑着上部部楼层重重量的墙墙体31.非承重墙墙:指不不支撑着着上部楼楼层重量量的墙体体,只起起到分隔隔房间的的作用，，对建筑筑结构没没影响.32.现浇板：：指在施施工现场场直接用用水泥浇浇铸的楼楼板。33.阳台面积积的计算算：全封封闭全部部计算面面积；未未封闭的的阳台按按一半计计算；房房屋的的天面挑挑台不算算.二、建筑筑面积计计算的一一般规定定1.层层高超过过2.2米的楼楼层均应应计算建建筑面积积，层高高不超过过2.2米的建建筑楼层层不计算算建筑面面积。如如凸窗。。2.建建筑面积积有预售售面积和和竣工建建筑面积积之分，，预售建建筑面积积的计算算依据是是建筑施施工图，，竣工建建筑面积积的计算算依据是是竣工后后的实际际建筑物物尺寸。。3.计计算全部部建筑面面积的范范围1）.单单层建建筑物内内设有部部分楼层层者，层层高超过过2.2米应计计算建筑筑面积；；高低连连跨的单单层建筑筑物，需需分别计计算建筑筑面积时时，应以以结构外外的边线线为界。。2）整整栋建建筑物建建筑面积积，按各各层建筑筑面积之之和计算算；其一一层及各各层建筑筑面积均均按外墙墙的部位位，按结结构（柱柱）外围围水平投投影面积积计算。。当外墙墙为非垂垂直墙面面时，按按离地、、楼面以以上2.0米处处的外墙墙或结构构外围水水平投影影面积计计算。突突出建建筑物主主体结构构或外墙墙的玻璃璃幕墙、、金属板板幕墙或或组合幕幕墙，均均按幕墙墙的框架架外围水水平投影影面积计计算。为为方便起起见框架架突出主主体结构构或外墙墙一律按按150毫米计计算。3）.地地下室室、半地地下室及及相应的的对外出出入口建建筑面积积，按其其外墙（（不包括括采光井井、防水水层及保保护墙））外围水水平投影影面积计计算.注注：通常常层高不不超过2.2米米，不计计算建筑筑面积。。4）室内内楼梯间间、电梯梯井、提提物井、、管道井井、垃圾圾道、烟烟道等均均按建筑筑物的自自然层计计算建筑筑面积.5）.利利用坡坡屋顶内内空间，，屋面板板底距楼楼面净高高超过2.0米米部分的的空间，，计算该该部分的的全部建建筑面积积。6）.屋屋面面顶部有有围护结结构的楼楼梯间、、水箱间间、电梯梯机房等等，按围围护结构构的外围围水平投投影面积积计算。。7）.室室外楼楼梯（不不论有无无围护结结构）按按自然层层投影面面积之和和计算建建筑面积积。8）.封封闭的的阳台、、挑廊、、按其围围护结构构外围水水平投影影面积计计算。4.计算算一半建建筑面积积范围1）.建建筑物物外的有有盖无柱柱的外走走廊、檐檐廊、按按顶盖水水平投影影面积一一半计算算。2）.建建筑物物间有顶顶盖的无无柱架空空通廊，，按其顶顶盖水平平投影面面积的一一半计算算。3）.未未封闭闭的阳台台、柱廊廊、按其其水平投投影面积积一半计计算。5.不不计算建建筑面积积的范围围1）两两建筑物物间无上上盖的架架空通廊廊。2）.用用于检检修、消消防扑救救用的室室外爬梯梯。3）.建建筑物物内的操操作平台台、上料料平台、、安装箱箱、花架架、露台台、天面面的花园园、泳池池等。4）构筑筑物、如独独立的烟囱囱、水塔、、水池、油油（水）罐罐、气柜、、栈桥、地地下人防干干、支线等等。5）.突突出外墙的的凸窗，进进深不大于于0.6米米高度不大大于2.2米，且窗窗台高度不不小于0.4米。6）.坡坡屋顶内内的空间，，净高不超超过2.0米部分的的建筑面积积。6.公公用建筑面面积的计算算范围：公公用建筑筑面积分为为应分摊公公用建筑面面积和不分分摊公用建建筑面积。。应分摊公公用建筑面面积：1）地面面以上的设设备用房、、套（单元元）门以外外的室内、、外公用楼楼梯、电梯梯、内外廊廊、门厅、、过道、消消防控制室室、为整栋栋建筑服务务的值班警警卫室、建建筑物内公公用的垃圾圾房、垃圾圾井道、管管道井，突突出屋面有有围护结构构的水箱间间、电梯机机房、楼梯梯间等。2）地面面以上层高高超过2.2米的设设备层；不不分摊公用用建筑面积积：不分摊公用用建筑面积积：1）地下下室用于人人防、设备备用房、车车库的建筑筑面积。即即车库是不不分摊的。。2）层层高超过2.2米的的避难层中中用作消防防避难的建建筑面积及及转换层的的建筑面积积；3）.多多栋建筑物物共用的设设备用房。。公用建筑面面积的分摊摊原则及方方法1）.公用用建筑面积积的分摊，，应以栋为为单位进行行。非本栋栋的公用建建筑面积不不在本栋分分摊，本栋栋公用建筑筑面积不分分摊到别栋栋。2）.产权权各方有合合法建筑面