房屋登记办法与实务

《房屋登记办法》与登记实务房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第1页!总则一、立法目的二、执法主体三、登记的概念四、登记簿五、房屋登记人员持证上岗房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第2页!一、立法目的规范房屋登记行为维护房地产交易安全保护权利人的合法利益房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第3页!三、登记的概念房屋登记是房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿记载的行为注意区分《城市房屋权属登记管理办法》房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第4页!五、房屋登记人员持证上岗从事房屋登记审核的人员，应取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书持证上岗。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第5页!一、登记程序申请受理审核记载于登记簿发证登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告注意：记载于登记簿，登记程序终止：所有审核程序必须于记载之前完成；一经记载，不能随意变更或者撤回登记房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第6页!申请共同申请原则第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第7页!申请4、代理人代为申请法定代理人代为申请：第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第8页!受理第十七条申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。注意：补正原则上应当一次性告知！！！房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第9页!审核予以登记的条件（第二十条）1、主体一致2、客体一致：3、内容一致：先核查内容的完整性；再核查内容与申请登记事项的一致性；后核查具体内容4、与在先记载不矛盾，登记簿记载抵押权的情况下，被抵押的房屋不得进行因合同导致的转移登记；第二，登记簿记载预告登记的情况下，不得进行处分登记，但预告登记的权利人书面同意的除外；第三，登记簿记载异议登记、查封登记或者登记机构已受理更正登记的情况下，不得进行处分登记；第四，不得在同一房屋上重复进行所有权登记。第五，在后申请地役权的内容不得与在先登记的地役权内容冲突。5、不存在法定不予登记情形房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第10页!二、询问和实地查看第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。注意：1、询问事项2、签字确认房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第11页!三、房屋登记簿与权属证书（一）登记簿、权属证书和登记证明第二十四条房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。第二十五条房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第12页!四、登记客体1、房屋的范围由狭义转为广义建筑物构筑物特定空间2、按照基本单元进行登记(1)独立利用价值/可以独立使用(2)固定界限(3)明确、唯一编号(幢号、室号等)第10条对房屋登记的基本单元按照国有土地和集体土地上的房屋，以及住宅和非住宅加以区分。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第13页!五、登记时限登记时限第二十三条自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日； （二）抵押权、地役权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第14页!一、初始登记（一）关于申请初始登记应当提交材料的一般规定（二）关于公共场所、公用设施和物业服务用房等申请登记的特殊规定房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第15页!申请人因合法建造房屋取得房屋权利，申请初始登记的，可以由当事人单方申请。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第16页!（二）初始登记的特殊规定

第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第17页!

由谁进行申请房地产开发企业

权利人是谁全体业主共有

如何登记在房屋登记簿上予以记载，不颁发权属证书或者登记证明房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第18页!转移登记的情形（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第19页!证明房屋所有权发生转移的材料买卖合同互换合同赠与合同受遗赠证明继承证明分割协议合并协议人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第20页!因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第21页!因婚姻关系解除导致房屋转移即便离婚财产分割协议在民政局备案或者在公证处公证过，如不是法院的生效文书，或者没有地方法规支持均不属于单方申请的情形。住建部在回复铜陵房产局对此问题的请示中已明确。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第22页!申请变更登记的情形房屋所有权人的姓名或者名称变更的；房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；房屋面积增加或者减少的；同一所有权人分割、合并房屋的；法律、法规规定的其他情形。

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第23页!四、注销登记申请注销登记的情形需提交的材料特殊规定房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第24页!申请登记需提交的材料登记申请书申请人身份证明房屋所有权证书或者房地产权证书证明房屋所有权消灭的材料其他必要材料

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第25页!抵押权登记一般抵押权登记在建工程抵押权登记最高额抵押权登记房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第26页!二、抵押权的特征抵押权是为债权提供担保抵押权以不转移抵押物占有为特征抵押人可以是债务人或者第三人抵押权的实行以债务人不履行到期债务或发生约定情形为要件，抵押权在担保过程中仅为一种可能性权利或者期待型权利优先受偿权是抵押权的核心和实质抵押权应当设定在抵押财产即抵押物上房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第27页!四、抵押权设立登记应当提交的文件登记申请书申请人身份证明房屋所有权证或者房地产权证书抵押合同主债权合同其他必要材料注意：取消价值评估报告重复抵押超值抵押的问题房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第28页!六、特殊类型的抵押学校、医院等的财产能否抵押

法工办发[2009]231号明确私立学校、幼儿园、医院和公办学校、幼儿园、医院，只是投资渠道上的不同，其公益属性是一样的。私立学校、幼儿园、医院中的教育设施、医疗卫生设施也属于社会公益设施，按照《物权法》百八十四条规定，不得抵押。自然人之间的借贷能否设置抵押关于企业之间的借贷问题购销合同是否可以成为抵押关系中的主合同注：释义188页房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第29页!八、关于抵押权变更登记的规定1、抵押权变更的概念

房地产抵押权的变更是因某些事实状态的改变致使房地产抵押权客体和内容发生变化。抵押权的变更登记是将抵押权变更事项记载于抵押登记簿的行为。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第30页!

申请变更登记抵押申请人应当提交文件的规定登记申请书申请人身份证明房屋他项权证书抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议其他必要材料因抵押当事人名称或者姓名发生变更、或者抵押房屋坐落、门牌号发生变更的，无须提交前款第4项材料；因被担保债权的数额发生变更申请的，还应当提交其他抵押权人的书面同意意见。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第31页!十、注销登记

1、抵押权注销的概念

当发生抵押物灭失、主债权消灭或抵押权得已实现等导致抵押权归于消灭的事由时，应对抵押权予以注销。

2、抵押权注销的情形

（1）主债权消灭

（2）抵押权已经实现

（3）抵押权人放弃抵押权

（4）法律、法规规定的抵押权消灭的其他情形

3、抵押权注销的申请人

4、应当重视抵押权注销登记

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第32页!最高额抵押权登记一、最高额抵押权的基础理论问题二、最高额抵押权的意义三、

房屋最高额抵押权的设立登记四、房屋最高额抵押权的变更登记五、房屋最高额抵押权的转移登记六、房屋最高额抵押权的确定登记

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第33页!一、最高额抵押权的基础理论问题有两层涵义：其一，在最高额抵押权担保的债权被确定之前，该债权本身不是特定的。不特定债权可以是，金额不特定的债权，也可以是尚未实际发生的债权（即将来债权）。但是，并非所有的金额不特定的债权或者将来的债权就是不特定债权。作为最高额抵押权担保对象的不特定债权具有特殊含义，它是指债权本身具有变动性。换言之，最高额抵押权所担保的债权，从最高额抵押权产生之时至被担保的房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第34页!一、最高额抵押权的基础理论问题由于最高额抵押权担保的债权没有特定而是将来的债权，因此最高额抵押权不从属于特定的某个债权，而从属于在一定期限内不断引发债权的“基础法律关系”。因此，即便基础法律关系引发的债权因清偿、抵销等原因，一度归于消灭，甚至实际的债权额为零，但由于最高额抵押权是为担保将来可能发生的不特定债权而存在的，所以它并不消灭。这是最高额抵押权与普通抵押权在从属性上的重大差别。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第35页!一、最高额抵押权的基础理论问题要么实际发生的债权数额大于最高债权额限度；要么最高债权额限度大于实际发生的债权数额。如果是前者，则优先受偿范围以最高限额为限，超过部分不具有先受偿的效力：如果是后者，则以实际发生的债权余额为限对抵押财产优先受偿。对此，《担保法解释》第83条第2款规定：“抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第36页!一、最高额抵押权的基础理论问题这个债权必须是特定的，可以识别的。如果在办理一般抵押权登记之时，这个债权并不确定，则违反了一般抵押权成立时的从属性，房屋登记机构不得办理一般抵押权登记。事实上，《担保法解释》第56条第1款，对此就有明确的规定：“抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。

”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第37页!案例但是，如果甲公司与乙银行于2008年6月1日签订的是一份最高额抵押借款合同，该合同约定：乙银行于2008年9月1日至2010年8月31日这两年时间内将发放最高额度不超过2000万元的贷款给甲公司。甲公司应以其一栋房屋设定最高额抵押权担保。尽管，在合同签订时，乙银行尚未发放任何一笔具体的贷款给甲公司，二者之间具体的债权数额如何并不清楚，但这却并不妨碍房屋最高额抵押权的设立，登记机构应当予以登记。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第38页!一、最高额抵押权的基础理论问题一般来说，最高额抵押权的转让只是发生在以下两种情形之一：其一，最高额抵押权担保的债权已经确定，此时最高额抵押权成为了一般抵押权，其当然因主债权的转让而转让。其二，在最高额抵押权担保的债权尚未确定之前，只有当导致一定期间内将要连续发生债权的基础法律关系转让时，最高额抵押权才随同转让。此种转让必须由基础法律关系的当事人以及受让人签订三方协议。对此，《合同法》第88条有明确的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第39页!二、最高额抵押权的意义《房屋登记办法》之所以对最高额抵押权登记的问题做出详细的规定，是因为最高额抵押权在社会经济生活中具有极为重要的意义。1、最高额抵押权是一种便捷高效的担保方式。2、最高额抵押权有利于加强对银行等金融机构的债权的担保。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第40页!三、房屋最高额抵押权的设立登记与一般抵押合同相比，最高额抵押合同中有两项比较特殊的条款：（1）最高债权额限度条款（2）债权确定期间条款3、房屋最高额抵押权的设立登记《物权法》第187条规定：“以本法百八十条款项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第41页!三、房屋最高额抵押权的设立登记4、设立最高额抵押权登记时提交的材料《房屋登记办法》第51条规定：“申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第42页!三、房屋最高额抵押权的设立登记6、最高额抵押权设立登记时登记簿上应当记载的事项《房屋登记办法》第53条规定：“对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第43页!四、房屋最高额抵押权的变更登记（1）变更最高额抵押权登记事项所谓变更最高额抵押权登记事项中的“最高额抵押权登记事项”包括两大类：其一，最高额抵押权的一般登记事项。《物权法》第207条规定：“最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章节一般抵押权的规定。”因此，登记机构在房屋登记簿上记载的最高额抵押权的一般登记事项包括：（1）抵押当事人、债务人的名称或者姓名；（2）被担保债权的数额；（3）登记时间。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第44页!四、房屋最高额抵押权的变更登记其二，最高额抵押权的特殊登记事项。由于最高额抵押权具有不同于一般抵押权的特殊之处，因此在登记事项中除前述一般抵登记事项之外，还应当包括以下两项特殊的登记事项：（1）最高债权额；（2）确定债权的期间。故此，《房屋登记办法》第53条规定：“对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第45页!四、房屋最高额抵押权的变更登记2、申请房屋最高额抵押权变更登记应提交的材料《房屋登记办法》第55条第1款规定：“申请最高额抵押权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；（五）最高额抵押权发生变更的证明材料；（六）其他必要材料。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第46页!五、房屋最高额抵押权的转移登记《房屋登记办法》第56条第2款第1句也规定：“最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。”但是，与一般抵押权随债权的转移而转移所不同的，最高额抵押权随债权的转移而转移有其特殊之处，主要表现在以下几点：房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第47页!五、房屋最高额抵押权的转移登记（2）最高额抵押权并不因部分债权的转让而转让，只有当基础关系发生转让时，最高额抵押权才发生转让。所谓基础关系就是指导致“一定期间内将要连续发生债权”的基础法律关系。最高额抵押权虽然也具有从属性，但是其并不从属于一定期间内发生的某个特定债权，而是从属于产生这个特定债权的基础法律关系。由此可知，《房屋登记办法》第56条第1款中的“最高额抵押权发生转移的证明材料”就是指证明基础关系已经发生转让的证明材料。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第48页!五、房屋最高额抵押权的转移登记2、办理最高额抵押权转移登记时应当提交的材料

《房屋登记办法》第56条第1款规定：“最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；（五）最高额抵押权发生转移的证明材料；（六）其他必要材料。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第49页!六、房屋最高额抵押权的确定登记2、确定最高额抵押权担保的债权的意义最高额抵押权设有确定制度的主要有两方面的理由：（1）优先受偿的债权及金额有确定的必要。最高额抵押权所担保的债权为一定范围内的不特定债权，在确定前，此项受担保的不特定债权，一直保持流动性，生生不息。然而，最高额抵押权作为担保物权，其终究是为了担保债权的优先受偿而存在，其实现担保价值亦即实行抵押权之际，关于哪一种债权属于优先受偿的债权仍需要予以具体特定。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第50页!六、房屋最高额抵押权的确定登记3、最高额抵押权担保的债权的确定事由《物权法》第206条规定：“有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（六）法律规定债权确定的其他情形。”注意：如法院查封时房屋已设定最高额抵押权登记该如何告知。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第51页!六、房屋最高额抵押权的确定登记5、登记机构于最高额抵押权确定登记时在登记簿上的记载《房屋登记办法》第58条第1款规定：“对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。”第2款规定：“当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第52页!十一、在建工程抵押权登记在建工程抵押应符合的条件对于在建工程抵押，物权法》并无禁止性的法律规定，但依据建设部发布的1997年6月1日实施的《城市房地产抵押管理办法》，在建工程可以抵押，但必须符合以下条件：1、抵押人为主债务人;2、债权人为具有贷款经营权的金融机构;3、主债权的种类为贷款;4、担保的贷款须用于在建工程继续建造;5、抵押人已合法取得在建工程占用土地的使用权，且须将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第53页!十一、在建工程抵押权登记在建工程抵押应当注意的问题：实地查看申请设立在建工程抵押权登记应当提交材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；（六）建设工程规划许可证；（七）其他必要材料。

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第54页!十一、在建工程抵押权登记竣工验收并经房屋所有权初始登记后在建工程抵押权转为房屋抵押权的规定第六十二条在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第55页!地役权合同1、当事人的姓名或者名称和住所2、供役地和需役地的位置3、利用目的和方法4、利用期限5、费用及其支付方式6、解决争议的方法房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第56页!地役权设立予以登记的条件1、申请人与地役权合同的当事人一致2、供役地所有权人和地役权人是房屋登记簿记载的房屋所有权人3、申请登记的地役权内容与地役权合同记载的内容一致4、申请登记的地役权内容合法利用方法与其他物权形态不相抵触；具有利用目的；不违背法律的强制性规定和公序良俗。5、申请登记的内容与供役地登记簿的记载不冲突申请登记的地役权与供役地登记簿上记载的地役权内容不冲突；地役权登记申请也不能与供役地登记簿上其他的记载相冲突。6、不存在本办法规定的不予登记的情形。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第57页!预告登记一、预告登记概述二、预告登记的适用范围三、预告登记的效力与预告登记转为相应的房屋登记四、单方申请预告登记的情形五、预购商品房预告登记与应提交的材料六、预购商品房抵押权预告登记与应提交的材料七、房屋所有权转移预告登记与应提交的材料八、房屋抵押权预告登记与应提交的材料房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第58页!一、预告登记概述2007年10月1日起实施的《物权法》对预告登记制度作出了规定，该法第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第59页!二、房屋预告登记的适用范围问题（1）预告登记旨在“保障将来实现物权”。预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权变动的债权请求权。它限制了债务人对不动产进行处分的权限，使债权人在债务人违反义务处分不动产的情况下依然能取得物权。《物权法》第20条第1款第2句规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第60页!二、房屋预告登记的适用范围问题3、《房屋登记办法》第67条的规定及理解《房屋登记办法》第67条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第61页!二、房屋预告登记的适用范围问题（2）在建工程抵押权在建工程抵押登记为一般抵押权登记，不属于预告登记，其理由在于：（1）金融机构接受在建工程抵押时，看重的主要是已经建造完成的部分的价值，基本上不考虑尚未建造完成的部分可能具有的价值。因此在建工程抵押中的抵押财产就是建设用地使用权以及房屋已经建造完成的部分，这与现房抵押没有本质的区别。（2）在建工程抵押之时，房屋登记机构就可以建立相应的房屋登记簿，无须等待房屋所有权初始登记时再建立登记簿。也就是说，当出现在建工程抵押时，房屋登记簿就可以设立了。此时，为了确保房屋登记簿的准确性，登记机构不仅要严格审查当事人提交的有关申请材料，而且应当进行实地查看。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第62页!三、预告登记的效力与预告登记转为相应的房屋登记2、预告登记转为相应的房屋登记《房屋登记办法》第68条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”所谓“应当按照预告登记事项办理相应的登记”有两层涵义：（1）预告登记的内容是转移所有权，则相应的登记就是所有权转移登记；预告登记的内容是设定抵押权，则相应的登记就是抵押权设定登记；（2）预告登记中设定的抵押权是顺位，则相应的抵押权设定登记中该抵押权的顺位也应当是顺位房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第63页!四、单方申请预告登记的情形但是单方申请预告登记的范围，应当有所限制，即只能是预购商品房的情形，至于以预购商品房设定抵押和房屋所有权转让、抵押的情形下，即便当事人有预告登记的约定，也不能单方申请预告登记。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第64页!五、预告商品房预告登记与应提交的材料1、预购商品房屋预告登记与预售商品房登记备案的区别（1）性质不同（2）功能不同（3）强制性不同（4）适用范围不同释义304页房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第65页!五、预购商品房预告登记与应提交的材料3、预告登记附条件和附期限时预购人单方申请预购商品房预告登记应提交相应的证明材料依据《物权法》》第20条第1款第1句，预告登记只有在当事人有约定时才能办理，而当事人办理预告登记的约定属于一种双方法律行为，可以适用《合同法》的有关规定。《合同法》第45条第1款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第66页!六、预购商品房抵押权预告登记与应提交的材料1、以预购商品房设定抵押权的情形以预购商品房设定抵押权只能发生在一种情形之下，即预售人（即房地产开发企业）将预售商品房出售给预购人（购房人）时，预购人按照约定支付首期规定的房价款后，就剩余的房价款向银行申请贷款，由贷款银行代其支付其余的购房款给预售人，而预购人将所购的预购商品房向贷款银行设定抵押权作为履行其与贷款银行之间的债务的担保。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第67页!七、房屋所有权转移预告登记与应提交的材料《房屋登记办法》第72条：“申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权转让合同；（四）转让方的房屋所有权证书或房地产权证书；（五）当事人关于预告登记的约定；（六）其他必要材料。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第68页!八、房屋抵押权预告登记与应提交的材料2、申请房屋抵押权预告登记应提交的材料依据《房屋登记办法》第73条，申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；（六）当事人关于预告登记的约定；（七）其他必要材料。

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第69页!更正登记1、权利人：登记簿登记记载的权利人，不仅包括所有权人和他项权利人，还应当包括预告登记、查封登记的权利人，如预购商品房的买受人、查封申请人。利害关系人：对登记簿记载的上述权利的归属存有异议，认为自己才是真正权利人的人，或者对权利内容存有异议，认为权利内容与实际状况不符，从而损害自己利益的人。2、更正的内容权利人：可以就自然状况、权利内容以及其他事项真实状况不一致的情形申请更正登记。利害关系人：可以就权利归属、权利内容以及其他事项真实状况不一致的情形申请更正登记。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第70页!更正登记第八十条人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。第八十一条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第71页!更正登记四、依申请的更正登记，予以更正登记的情形1、申请人与更正登记申请书材料记载的申请人一致，申请人系登记簿记载的权利人或者与登记簿的记载存在利害关系2、作为申请人或者被申请人的权利人系登记簿记载的权利人3、申请人提交的材料包括权利人的书面同意，能够证明登记簿的记载确有错误4、更正登记不影响房屋登记簿上记载的其他房屋权利人的利益在错误登记之后，如果在该房屋上又发生了转移登记、他项权利设定登记、查封登记、异议登记，即便申请人能够证明登记错误，登记机构也不能直接予以更正登记。5、不存在《办法》规定的不予登记的情形房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第72页!依职权撤销登记一、撤销登记与注销登记撤销是对主要事实不清、证据不足的行政行为通过一定的方式使之自始归于无效。在登记申请材料虚假的情况下，登记行为据以做出的的事实依据显然不存在，故而规定为撤销。二、规定依职权撤销登记的原因本条规定的情形属于因登记原因无效导致的登记错误，实际上也属于广义的更正登记的范围。单独规定的原因：申请人的主观恶性严重，往往伴随着相应的行政处罚乃至刑事责任；《物权法》第21条第1款也将此种情形排除出登记机构对登记错误的无过错赔偿责任之外，故而单独规定。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第73页!依职权撤销登记四、权属证书与登记证明的处理在撤销原房屋登记之后，应当收回房屋权属证书、登记证明或者直接公告作废；在权属证书或者登记证明没有收回的情况下，登记机构应当将这一事实注记于登记簿。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第74页!异议登记二、异议登记的申请1、申请人是利害关系人凡是认为自己的权利未登记或者未充分登记，或者因登记了不存在的负担或者限制而受损害的人，均属于这里所说的利害关系人。既包括对权利归属和内容提出异议的登记簿记载的权利人之外的利害关系人，也包括认为登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的登记簿记载的权利人。后一情形下，登记簿记载的权利人实际上是就未记载在自己名下的权利提出异议，也不妨认为是利害关系人，但其不能对错误记载在自己房屋上的查封登记、异议登记等其他事项申请异议登记。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第75页!异议登记3、异议登记的申请材料对房屋登记簿记载错误的证明文件，应当从宽把握：只要申请人提供了一定的证据，能够初步证明登记簿存在错误，登记机构就应当予以受理并载入登记簿。三、异议登记的受理与记载受理之后直接记载入登记簿；无需审核。只要材料齐全、形式合格，登记申请书中指明被提出权利异议的房屋且明确了异议事项，登记机构即可办理异议登记。而无需再行审核申请与登记簿记载的权利状况是否一致等问题。四、当场做出异议登记房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第76页!异议登记六、异议登记的效力优于在先的处分登记申请在先、登记在先原则的例外。房屋登记机构已经受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿上，第三人申请了异议登记，则异议登记的效力应当优先，房屋登记机构应当中止办理原登记申请。登记机构在受理异议登记并中止办理原登记申请的情况下，应当尽快书面通知申请人，以便其有所准备，并通过合理手段维护自己的合法权益房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第77页!集体土地上房屋登记一、立法背景二、申请集体土地范围内房屋登记的房屋范围三、有关申请人的规定四、各类集体土地范围内房屋登记的规定房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第78页!二、申请集体土地范围内房屋登记的房屋范围依法利用宅基地建造的村民住房依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第79页!四、各类集体土地范围内房屋登记的规定所有权初始登记所有权变更登记所有权转移登记抵押权登记地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第80页!四、各类集体土地范围内房屋登记的规定需提交的特殊材料申请村民住房所有权转移登记的，应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料公告程序房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第81页!四、各类集体土地范围内房屋登记的规定（二）关于抵押权登记的规定集体土地范围内房屋抵押权登记的房屋,为乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押权登记需提交的材料登记申请书申请人的身份证明房屋所有权证书集体所有建设用地使用权证明主债权合同和抵押合同其他必要材料房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第82页!房屋登记簿和权属证书房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定房屋权属证书、登记证明，由国务院建设主管部门统一制定式样，统一监制，统一编号规则,集体土地范围内房屋登记和国有土地范围内房屋登记的权属证书、登记证明应当采用不同颜色的封面房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第83页!法律责任刑事责任第九十一条非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。《刑法》第二百八十条规定，伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关的公文、证件、印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑。《治安管理处罚法》第五十二条规定，伪造、变造或者使用伪造、变造的国家机关、人民团体、企业、事业单位或者其他组织的公文、证件、证明文件、印章的，处十日以上十五日以下拘留，可以并处一千元以下罚款；情节较轻的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第84页!法律责任需要注意的几点申请人提供错误材料，只要是申请材料和真实情况不符或者有效性存在瑕疵，无论其心理状态是故意还是过失本办法将追偿的范围规定为，存在故意或者重大过失的登记机构工作人员损失应当是发生了实际的损害，而不是期待利益等的损失房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第85页!法律责任第九十三条房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿；（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；（三）玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第86页!协助执行人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书有关续查封的规定轮后查封的效力最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知(法发[2004]5号房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第87页!协助执行下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第88页!考试应注意的事项1、认真审题，不要慌乱，答题时间是够的；2、抓住考点，不要复杂化；3、注意不同题型的应答技巧。（1）多项选择题（2）判断题房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第89页!二、执法主体为房屋所在地的房屋登记机构房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或其设置的负责房屋登记工作的机构房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第90页!四、登记簿房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿房屋登记簿由房屋登记机构保管房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第91页!一般规定一、登记程序二、询问和实地查看三、房屋登记簿和房屋权属证书四、登记客体五、登记时限房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第92页!申请第十一条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。2010年11月18日起施行

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条

申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第93页!申请3、共有房屋的登记申请第十三条共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。注意：共有中共同申请与双方共同申请的区别房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第94页!申请委托代理人代为申请：第十五条申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。注意：共同代理的问题房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第95页!审核形式审查为主、辅以必要的实质审查原则1、形式审查：权利来源证明文件（合同、继承关系证明、法院仲裁机构生效法律文书）；其他机关在自己职权内做出的证明文件；中介机构做出的证明文件2、实质审查第19条列举的需实地查看的三项情形；权属证书；身份证明房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第96页!审核不予登记的条件（第二十二条）第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请（处分）登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第97页!二、询问和实地查看第十九条办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第98页!三、房屋登记簿与权属证书（二）三者的关系第二十六条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。（三）换证与补证第二十七条房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第99页!四、登记客体第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第100页!国有土地范围内房屋所有权登记一、初始登记二、转移登记三、变更登记四、注销登记房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第101页!（一）初始登记的一般规定第三十条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第102页!（二）初始登记的特殊规定办理房屋所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看《物权法》第三十条规定，因合法建造房屋这一事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第103页!《物权法》的有关规定第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第104页!二、转移登记（一）申请登记的情形（二）需提交的材料（三）特殊规定房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第105页!提交材料（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第106页!特殊规定抵押期间转让抵押房屋，申请转移登记的，应当提交的特殊材料：抵押权人的身份证明抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件他项权利证书房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第107页!协助执行的特殊规定

因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第108页!三、变更登记申请登记的情形需提交的材料区分变更登记与转移登记的关键就是房屋权利是否发生变化房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第109页!申请变更登记时需提交的材料（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第110页!申请注销登记的情形（一）房屋灭失的；（二）放弃所有权的；（三）法律、法规规定的其他情形

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第111页!特别规定申请注销登记的房屋上存在他项权利，应当提供他项权利人的书面同意文件

经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第112页!一、抵押权的概念抵押权是指债务人或者第三人向债权人提供一定的财产以担保债务的履行，在债务人不履行债务时，债权人有依照法律的规定以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在抵押法律关系中，享有抵押权的人是债权人，亦称抵押权人；接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织可以作为抵押权人。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第113页!

三、抵押权设立登记

房屋抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。第四十四条对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第114页!五、不得抵押的财产《物权法》百八十四条下列财产不得抵押：（一）土地所有权（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产（五）依法被查封、扣押、监管的财产（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第115页!抵押权生效时间抵押权自登记时生效也就是记载于登记簿生效。区别：抵押自登记时生效。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第116页!八、关于抵押权变更登记的规定

2、抵押权变更的表现形式房地产抵押权的变更在现实经济生活中主要有以下几种表现形式

（1）因抵押当事人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权的变更。

（2）因抵押物的地址、面积发生改变而发生的房地产抵押权的变更

（3）因抵押权内容的改变而发生的房地产抵押权的变更。①因抵押权人顺位的变化

②抵押权存续期的变化

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第117页!九、抵押权转让的规定

1、抵押权转让的概念

房地产抵押权的转让，是指抵押权人将其所享有的房地产抵押权随主债权转新的债权人，新债权人受让抵押权后享有就抵押物优先受偿的权利。即抵押权的客体和内容均不发生变化，只是抵押权的主体发生变化。

2、抵押权转让的表现形式

（1）住房抵押贷款证券化

（2）阶段性担保

（3）“烂尾楼”的处置

（4）金融机构不良资产处置

3、抵押权转让登记

4、抵押权转让的效力即抵押权的客体和内容均不发生变化，只是抵押权的主体发生变化。抵押权转移时应履行告知义务。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第118页!十、注销登记

5、抵押权注销登记应当提交的要件登记申请书申请人身份证明证明抵押权消灭的材料其他必要材料房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第119页!一、最高额抵押权的基础理论问题1、最高额抵押权的概念与特征《物权法》第203条第1款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第120页!一、最高额抵押权的基础理论问题债权确定之时，该债权不断发生、消灭，因此具有变动性、代替性，属于一定范围内发生的、生生不息的债权。其二，将要连续发生的债权意味着最高额抵押权担保的债权都是将来的债权，而不能包括债务人尚未履行的确定债权。除非是当事人特别约定将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围（《物权法》第203条第2款）。

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第121页!一、最高额抵押权的基础理论问题（2）最高额抵押权存在最高债权额限度“最高债权额限度”是指抵押权人基于最高额抵押权所能优先受清偿的债权的最高限度数额。这里所说的是抵押权人“所能够”优先受清偿的债权的最高限度数额，而不是最高额抵押权实际担保的债权数额，更不是债务人必须清偿的债权数额。在最高额抵押权实现之前中唯一能确定的数字就是抵押人与抵押权人约定的“最高债权额限度”，因此当最高额抵押权所担保的债权到期，抵押权人实现其权利时，就可能出现两种情形：房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第122页!一、最高额抵押权的基础理论问题2、最高额抵押权的特性抵押权在发生、处分和消灭上具有的从属性是一般抵押权的重要属性。最高额抵押权作为一种特殊的抵押权，其从属性比较特殊，主要体现再以下几方面：（1）最高抵押权设定时并不从属于某一特定的债权，而是从属于引起一定期间内将要连续发生债权的基础法律关系。但是，一般抵押权在设定时必须从属于特定的债权，也就是说，房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第123页!案例例如，甲公司与乙银行于2008年6月1日签订了一份抵押借款合同，约定乙银行将于2008年10月10日发放一笔贷款给甲公司，具体数额届时确定，甲公司以其一栋房屋向乙银行设定一般抵押权。如果双方在2008年6月1日到房屋登记机构办理一般抵押权设立登记的话，登记机构不应予以登记。因为这个被担保的主债权的约定是不明确的。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第124页!一、最高额抵押权的基础理论问题（2）最高额抵押权没有处分上的从属性。抵押权处分上的从属性是指让与上的从属性，即抵押权不能单独为处分而让与他人，只能与所担保的债权一同转换，或者在主债权转移时消灭。就是说，抵押权在处分上的从属性是指抵押权与所担保的债权不能异其主体，而不是指抵押权人不能处分抵押权。就最高额抵押权而言，它在处分上的从属性的特殊性为：并不随某一具体债权的转让而转让。因为，最高额抵押权并不从属于某一特定的债权，因此该债权即便被转让或者因第三人代位清偿，也不导致最高额抵押权随之转让或为第三人代位取得。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第125页!一、最高额抵押权的基础理论问题正因如此，《物权法》第204条有明确的规定：“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。”（3）最高额抵押权没有消灭上的从属性。抵押权消灭上的从属性是指抵押权所担保的债权如因清偿、提存、抵销、免除等而全部消灭时，抵押权亦随之消灭。由于最高额抵押权并不因抵押权存续期间内的某一具体债权的消灭而消灭，因此就具体的各个债权而言，最高额抵押权没有消灭上的从属性。某一具体债权的消灭，并不意味着最高额抵押权所担保债权的全部消灭，因为此后还有发生其他债权的可能，因此最高额抵押权并不因此而消灭。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第126页!三、房屋最高额抵押权的设立登记《物权法》第207条规定：“最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章节一般抵押权的规定。”因此，最高额抵押权与普通抵押权在设立的程序与设立的内容上基本相同，下面对最高额抵押权的设立问题加以详细论述。1、应当订立书面的最高额抵押合同

2、最高额抵押合同的内容

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第127页!三、房屋最高额抵押权的设立登记《房屋登记办法》第50条规定：“以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。”因此，以房屋或者正在建造的房屋设定最高额抵押权，应当办理抵押登记，最高额抵押权自登记时设立。如果当事人仅仅订立最高额抵押合同而没有办理登记，则房屋上并未成立最高额抵押权。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第128页!三、房屋最高额抵押权的设立登记5、将已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围时应提交的材料《房屋登记办法》第52条规定：“当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料：（一）已存在债权的合同或其他登记原因证明材料；（二）抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第129页!四、房屋最高额抵押权的变更登记1、房屋最高额抵押权的变更情形《房屋登记办法》第54条规定：“变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。”该条明确规定了以下两种变更最高额抵押权的情形：房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第130页!四、房屋最高额抵押权的变更登记《物权法》第194条规定，抵押权人与抵押人变更被担保的债权数额时，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。此外，依据《物权法》第205条，在最高额抵押担保的债权确定前，如果抵押权人与抵押人通过协议变更债权范围的，该变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。据此，《房屋登记办法》第46条第3款规定：“因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。”该规定同样适用于最高额抵押权的变更登记。《房屋登记办法》第55条第2款规定：“因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第131页!四、房屋最高额抵押权的变更登记（2）发生法律、法规规定的变更最高额抵押权的其他情形这主要是指依据《物权法》第194条第1款的规定，最高额抵押权人与抵押人协议变更抵押权顺位的情形。依据《物权法》这一规定，抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位，但是此种抵押权顺位的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。当然，变更的其他情形还包括抵押人、抵押权人的姓名或名称改变、抵押房屋的坐落等的变化。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第132页!五、房屋最高额抵押权的转移登记1、最高额抵押权转移的特点尽管最高额抵押权是一种比较特殊的抵押权，但其仍然具有担保物权的从属性。因此《物权法》第192条也适用于最高额抵押权。依据《物权法》第192条的规定，“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第133页!五、房屋最高额抵押权的转移登记（1）最高额抵押权担保的债权没有确定。如果最高额抵押权担保的债权已经确定，则该抵押权已经不是最高额抵押权而是一般抵押权，所以不能办理最高额抵押权的转移登记，而应当办理一般抵押权的转移登记。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第134页!五、房屋最高额抵押权的转移登记（3）如果当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转让的，此时由于当事人的约定，导致最高额抵押权担保的已不再是“一定期间内将要发生的债权”，而是特定的债权即“被转让的部分债权”，这实际上就意味着新的债权已经不可能再发生，符合《物权法》第206条第3项规定的，最高额抵押权担保的债权的确定事由，所以《房屋登记办法》第56条第2款第2句规定：“当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登记”。但这并不排除当事人另行约定的情形。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第135页!六、房屋最高额抵押权的确定登记1、最高额抵押权确定登记的涵义所谓最高额抵押权确定登记是指，当发生法定的或约定的事由导致最高额抵押权担保的债权被确定，从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时，当事人向登记机关设定的登记。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第136页!六、房屋最高额抵押权的确定登记此外，最高额抵押权的优先受偿金额虽然有最高限额的限制，但是计算担保债权的金额是否逾越最高限额或实际债权额究竟有多少，也需要将最高额抵押权所担保的债权加以具体化、特定化。（2）出于保护利害关系人利益的考虑，如果对于最高额抵押权所担保的债权不加以特定，则最高额抵押权无法实现，抵押人的一般债权人或抵押物上的后顺序抵押权人的利益难以得到保障。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第137页!六、房屋最高额抵押权的确定登记4、申请最高额抵押权确定登记时提交的材料《房屋登记办法》第57条规定：“经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；（五）其他必要材料。”房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第138页!十一、在建工程抵押权登记

在建工程抵押的概念

1997年6月1日实施的《城市房地产抵押管理办法》明确

在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第139页!十一、在建工程抵押权登记从《物权法》的规定来看，《办法》的上述界定是不完整的。首先，抵押是一种民事活动，《物权法》并未限制抵押权人的范围，但是《办法》将在建工程抵押的权利人都限制在贷款银行显然是不妥当的。相反，依据《物权法》第171条规定：“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。”因此，在建工程抵押，抵押人有权以在建工程设定抵押权，据以担保一切因借贷、买卖等民事活动而发生的债权。其次，在建工程既然属于《物权法》第180条规定的正在建造的建筑物，那么当事人不仅能够以在建工程设定一般抵押权，还可以设定最高额抵押权。房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第140页!十一、在建工程抵押权登记在建工程抵押权登记变更、转让、注销登记第六十一条已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）登记证明；（四）证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；（五）其他必要材料。

房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第141页!地役权登记一、地役权的概念不动产权利人为了提高自己不动产利用的效益，按照约定利用他人不动产的用益物权。为他人不动产利用提供便利的不动产称为供役地，而附有地役权的不动产称为需役地强调：（一）供役地、需役地可以是土地，也可以是房屋（二）地役权设定的目的，在于提高权利人不动产的效益（三）地役权的内容由当事人约定，可以是积极使用，也可以是消极的使用房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第142页!

地役权设立登记地役权的设立登记：《物权法》百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。地役权设立登记的申请文件1、登记申请书2、申请人身份证明3、地役权合同4、房屋所有权证书或者房地产权证书5、其他必要材料房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第143页!具体操作完成地役权登记的具体操作1、同时在需役地房屋和供役地房屋登记簿上加以记载2、登记内容：“应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿”利用方式、利用目的、利用范围、权利期限房屋登记办法与实务共176页，您现在浏览的是第144页!一、预告登记概述预告登记是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。此种登记在性质上属