北京高端豪宅别墅造价成本

龙湖北京高端豪宅别墅——双珑原著案例分享项目基本信息项目基本信息项目位置朝阳京密路与顺黄路交叉口往西1000米建筑类型独栋叠拼所属商圈中央别墅区交房标准毛坯项目规模占地面积（㎡）66000建筑风格原著系风格建筑面积（㎡）72000层数地下一层地上三层容积率1.1层高首层3.3，地下5.4绿化率30%首次开盘2013年6月10日开盘36套独栋近期加推预计8月加推类独栋剩余存量254套别墅产品物业费（元/平方米·月）待定累计成交目前认购36套别墅产品目前报价1800-4000万/套总户数290套别墅产品，其中128套独栋入住时间2015年1月15日主力面积380-543㎡车位配比一期1：2物业公司北京龙湖物业有限公司配套设施教育：哈罗公学，北京顺义国际学校（ISB），京西学校，德威国际学校，北京力迈学校，北京伊顿国际学校，蒙特梭利幼儿园等；生活：欧陆广场、荣祥广场、温榆广场、赛特奥特莱斯；休闲：黄港国际高尔夫、金色河畔高尔夫、东方天星高尔夫等八大高尔夫球俱乐部；天星调良、亚萨园两大国际马术俱乐部；医疗：和睦家医院、地坛医院（三甲医院）。项目体量较小，位于中央别墅区核心位置，区位优势明显，配套成熟，交通便利北京市场高端项目分析之龙湖·双珑原著2项目交通状况双珑原著大广高速京平高速京顺路机场高速15号线地铁孙河站高速路：大广高速、京平高速和机场高速，可直达首都机场、六环和五环；京顺路：京顺路贯穿北京五环、四环和三环。地铁：15号线孙河站，东至顺义，西至望京，未来修建可至海淀五道口项目交通四通八达，三条高速相互通达，京顺路贯穿至北京三环，未来地铁15号线可实现顺义海淀一线贯通北京市场高端项目分析之龙湖·双珑原著3土地情况分析拿地情况：2012年9月位于朝阳孙河乡北甸西村地块，龙湖地产以14.7亿元，溢价8.7%的价格竞得该地块，起始楼面价仅次于万柳地王的二类居住用地，最终楼面价为20158元/平米。地块四至：东至：规划孙河组团四号路中线；南至：规划孙河组团七号路中线；西至：规划孙河组团六号路中线；北至：规划孙河北路中线。其他地块拿地时间：泰禾2013年1月；首开2013年2月。地块所在区域受市场关注，众多大型开发商进驻，土地成本为区域内最低，随着区域陆续开发，地块产品存在较大价值空间北京市场高端项目分析之龙湖·双珑原著4项目整体规划叠拼区域共规划162套；面积238-240平米；备案单价47407-62299元/平米；备案总价1128-1494万元/套叠拼区域大独栋区域共规划41套；面积510-543平米；备案单价68711-103102元/平米；备案总价3600-5500万元/套大独栋区域小独栋区域共规划87套；面积358-395平米；备案单价53298-71836元/平米；备案总价1901-2752万元/套小独栋区域共规划别墅290套其中128套独栋和162套叠拼；北京市场高端项目分析之龙湖·双珑原著5小结区位交通中央别墅区核心位置，配套齐全，交通便利土地分析区域地价最低，泰禾首开陆续入市助涨价值空间整体规划独栋叠拼双业态别墅，分开布置迎合产品属性开盘分析以独栋产品实现高调性拔升，以高带低促进去化先天资源+精准定位+后天借力实现产品高端调性+价值空间北京市场高端项目分析之龙湖·双珑原著6项目基本信息分析产品分析营销情况分析

产品特点分析项目户型分析北京市场高端项目分析之龙湖·双珑原著7产品特点分析酒店式入园大堂设计，不以寻常而立打造酒店式独立入园设计，师法巴厘岛奢华酒店大堂精心设计理念，以独立建筑取代普通别墅社区门岗入门。石材立面阳光玻璃顶入园大堂，将带来超五星级的入园体验，业主尊贵感与身份感将得到凸显。入园大堂前打造环岛广场，停车步入归家尊贵感、礼仪感十足。同时，入园大堂也是业主尊享的会客大堂。北京市场高端项目分析之龙湖·双珑原著8产品特点分析三进照壁，重塑当世门第秩序依据北方园林造园中“障景”的手法，在园区的主入口设立“迎水照壁”彰显礼仪；景观大道“组团照壁”空间隐秘转折；私宅前“门庭照壁”专属图纹定制，三进照壁，三重礼序。既突出对传统东方生活的追溯与守望，为空间塑造出礼仪层次，同时确保了宅邸之间的私密性。北京市场高端项目分析之龙湖·双珑原著9产品特点分析龙形中央水系设计，千方灵动此次超越龙湖以往溪谷流水的营造，首次以近千方龙形水景，无边界水池与溪涧流水相印成趣之手法，让整个园区的景观灵动起来。主入口龙首恭候，点睛全国。花园临水，水近花园，私家小院与园内景观融为一体。以“龙湖著龙”定制手法，映照“双珑”之美。为景观让道，历二十一载春秋后，中央别墅区方现全人车分流。业主的车从园区门口直接进入地下车库，径自停泊在车位之上。这一设计在确保园区安全安静的同时，也保持了景观的完整性，极大地增加了园区的绿化面积。全人车分流设计北京市场高端项目分析之龙湖·双珑原著10产品品特特点点分分析析台地地园园林林景景观观设设计计台地地，，是是一一段段精精神神高高度度的的刻刻标标。。打打造造台台地地式式园园林林景景观观，，以以高高出出周周边边地地面面之之势势造造园园，，缔缔造造出出高高台台之之上上建建筑筑的的领领地地感感。。依依据据国国人人贵贵上上坡坡这这一一步步步步高高升升吉吉祥祥如如意意的的心心理理寄寄予予，，修修建建缓缓坡坡台台阶阶，，营营造造一一种种拾拾阶阶而而上上的的归归家家之之感感。。北京京市市场场高高端端项项目目分分析析之之龙龙湖湖·双珑珑原原著著11产品品特特点点分分析析回字字形形景景观观设设计计整个个园园区区采采用用回回字字型型景景观观设设计计，，外外环环是是围围绕绕园园区区一一周周的的坡坡地地绿绿化化隔隔离离，，依依托托地地势势，，以以种种植植大大冠冠木木、、乔乔灌灌木木覆覆层层的的方方式式，，保保护护园园区区私私密密性性的的同同时时，，有有效效避避免免光光污污染染和和噪噪声声污污染染，，营营造造出出静静谧谧、、私私密密的的社社区区氛氛围围。。社社区区内内回回形形康康体体大大道道以以及及多多景景观观主主题题的的设设计计，，可可满满足足业业主主慢慢跑跑、、晨晨读读、、休休憩憩、、观观景景等等多多项项需需求求。。北京京市市场场高高端端项项目目分分析析之之龙龙湖湖·双珑珑原原著著12产品品特特点点分分析析中魂魂西西技技延续续颐颐和和原原著著西西技技中中魂魂的的设设计计理理念念，，主主要要为为石石材材外外立立面面，，局局部部为为仿仿石石涂涂料料。。北京京市市场场高高端端项项目目分分析析之之龙龙湖湖·双珑珑原原著著13小结结源自自龙龙湖湖原原著著系系，，东西西合合璧璧、、东东魂魂西西技技实现现区区域域产产品品创创新新入户户奢奢华华大大堂堂，，石石材材立立面面，，龙龙湖湖特特色色园园林林，，细细节节打打造造到到位位北京京市市场场高高端端项项目目分分析析之之龙龙湖湖·双珑珑原原著著14产品品户户型型分分析析A2：690平米面宽13.1米，进深10.6米；格局方正，各功能空间尺度舒适，均不局促；电梯入户，5居室，卧室全部朝南向，均带独立卫生间和浴池；一层带老人房，入门会客厅近10平米的空间两层挑空，视觉效果宽敞气派。一层南向花园130平米。地上上一一层层地上上二二层层地上上三三层层地下下一一层层地下下夹夹层层北京京市市场场高高端端项项目目分分析析之之龙龙湖湖·双珑珑原原著著15产品品户户型型分分析析开放放式式厨厨房房厨房房景景观观窗窗家庭庭厅厅会客客厅厅老人人房房（独独立立卫卫生生间间和和衣衣帽帽间间））挑空空A2：690平米（地上一层）户型优点：南向家庭厅、会客厅和老人房，保证房屋内经常活动区域采光性良好，其中家庭厅、餐厅、厨房相互连通，保证通透性；老人房配备独立卫生间和衣帽间，卫生间带浴池，紧邻电梯，方便老人出入；一层整体均为南北通透；南北通透南北通透南北通透地上上一一层层北京京市市场场高高端端项项目目分分析析之之龙龙湖湖·双珑珑原原著著16产品品户户型型分分析析A2：690平米（地上二层）户型优点：卧室均为南向设计；主卧的卧室和衣帽间连通，主卧独立卫生间设置双洗漱台，方便男女主人洗漱，充分尊重个人习惯；次卧配备独立卫生间，并带有浴池；二层打造兴趣室，空间可根据主人兴趣爱好设计，兴趣室距离主卧卧室和次卧卧室距离人性化考虑，不会干扰休息区域。挑空空主卧卧（独独立立衣衣帽帽间间和和卫卫生生间间，，卫卫生生间间双双洗洗漱漱台台设设置置，，南南北北通通透透））兴趣趣室室次卧卧各房房间间过过道道人人性性化化设设计计，，最最大大限限度度保保护护隐隐私私，，互互不不干干扰扰地上上二二层层北京京市市场场高高端端项项目目分分析析之之龙龙湖湖·双珑珑原原著著17产品品户户型型分分析析A2：690平米（地上三层）户型优点：双南向次卧设计，均有独立衣帽间和卫生间，卫生间均带有浴池；超大露台赠送（40平米左右）；利用两次卧之间打造属于三层的独立活动室。次卧卧（（独独立立衣衣帽帽间间和和卫卫生生间间））露台台次卧卧（（独独立立衣衣帽帽间间和和卫卫生生间间））地上上三三层层属于于三三层层的的活活动动室室，，增增加加趣趣味味性性北京京市市场场高高端端项项目目分分析析之之龙龙湖湖·双珑珑原原著著18产品品户户型型分分析析A2：690平米（地下夹层、一层）户型优点：地下一层层高5.4米，利用5.4米层高做出夹层；12平米下沉庭院，超大露台赠送；北向采光井，保证北向卫生间区域可充分采光，同时保姆间也有采光井，保证佣人的居住条件影音音室室家庭庭室室下沉沉庭庭院院车库库私人人图图书书馆馆公共共卫卫生生间间桌游游空空间间台球球室室挑空空保姆姆间间采光光井井采光光井井地下下一一层层地下下夹夹层层灰色色赠赠送送空空间间夹层层赠赠送送空空间间北京京市市场场高高端端项项目目分分析析之之龙龙湖湖·双珑珑原原著著19小结结地下下二二层层地地上上三三层层设设置置，，实实现现地地下下一一层层、、露露台台和和挑挑空空多多赠赠送送，，超高高性性价价比比开敞敞式式楼楼梯梯、、5纯南南卧卧室室套套设设置置，，实实现现高舒舒适适度度，主主卧卧空空间间极极致致奢奢华华首层层双双客客厅厅设设置置，，二二层层三三层层均均设设置置活活动动厅厅，，以以超高趣趣味性实现现情感感沟通通保姆房房实现现高采采光，，细节打打造到到位北京市市场高高端项项目分分析之之龙湖湖·双珑原原著20除地段段外龙湖精精美园园林+创新产产品+绝佳户户型=营销关关键北京市市场高高端项项目分分析之之龙湖湖·双珑原原著21项目基基本信信息分分析产品分分析营销情情况分分析营销思思路分分析推广策策略分分析推盘节节奏分分析营销展展示分分析开盘情情况分分析客户来来源分分析销售价价格分分析销售政政策分分析北京市市场高高端项项目分分析之之龙湖湖·双珑原原著22营销思思路分分析品牌借借势系系列列推广广上上下呼呼应饥饥渴渴营销销利用龙龙湖地地产在在市场场上的的影响响力进进行推推广，，吸引引市场场上追追随龙龙湖品品牌的的客户户。推广主主诉求求为系系列推推广，，从世世界到到中国国，再再到中中央别别墅区区，制制造神神秘引引发关关注，，最后后主角角登场场，充充分利利用户户外擎擎天柱柱功能能，实实现项项目高高度拔拔升。。线下举举办活活动，，线上上紧跟跟活动动内容容进行行项目目推广广，形形成线线上线线下无无缝隙隙组合合拳推推广，，有效效实现现市场场关注注和增增加现现场来来电来来访量量。现场销销售说说辞统统一，，释放放项目目房源源数量量不多多，同同时看看房机机会难难得，，造成成客户户一””龙墅墅“难难求的的心理理，促促使，，心理理紧张张，时时刻关关注，，实现现客户户到访访和成成交。。短暂四四月，，炮轰轰推广广，营营造神神秘，，吸引引关注注，揭揭开面面纱，，引爆爆市场场北京市市场高高端项项目分分析之之龙湖湖·双珑原原著23推广策策略分分析2013-2户外画面出街2013-32013-42013-62013-7正式确定案名启动网络推广启动滟澜山接待处泛舟论坛活动新品发布盛典活动网络和户外画面更新2013-5首次开盘拿销售许可证网络和户外画面更新售楼处开放样板间开放2013-8预计第二次开盘“世界界重重回东东方””，以以世界界观来来吸引引客户户眼球球，引引发常常关注注。“久违违了，，中央央别墅墅区””，范范围从从世界界缩小小到中中央别别墅区区。“墅境境，美美作””，阐阐明““原著著系””扛鼎鼎之作作，从从侧面面引用用颐和和原著著市场场影响响力，，制造造神秘秘，引引发市市场财财富阶阶层关关注。。“原著著立世世”，，结合合线下下推广广活动动和营营销节节点说说出““原著著立世世”，，线上上线下下齐发发力，，进一一步引引发市市场业业内外外和财财富阶阶层关关注。。“主角角·登场””，以以中国国丨北北京丨丨中央央别墅墅区去去回应应之前前一系系列推推广，，最终终引爆爆市场场，实实现开开盘热热销。。预计会会持续续大力力度推推广，，为下下阶段段销售售热销销做充充分准准备预计第第二次次开盘盘推出出约40套独栋栋产品品推广时时间轴轴6月开盘盘后计计划还还将有有三次次开盘盘，前前两次次为独独栋，，最后后推出出叠拼拼产品品北京市市场高高端项项目分分析之之龙湖湖·双珑原原著24推广策策略分分析——线上系系列推推广世界观观“世界界重回回东方方”范围缩缩小“久违违了中中央央别墅墅区””制造神神秘“墅境境，美美作””揭开面面纱“久仰仰不如如亲见见”引爆市市场“主角角·登场””以中国国丨北北京丨丨中央央别墅墅区去去回应应之前前一系系列推推广，，最终终引爆爆市场场，实实现开开盘热热销。。北京市市场高高端项项目分分析之之龙湖湖·双珑原原著25推广策策略分分析小结：：2012年2月开始始投放放户外外擎天天柱广广告，，3月开始始进行行大力力度网网络推推广，，至今今户外外和网网络画画面更更换过过6次，网网络专专题软软文推推广2次；线上推推广以以来广广营桥桥擎天天柱、、富壁壁路与与李天天路交交汇口口东北北方向向擎天天柱、、大广广高速速与京京平高高速交交汇处处擎天天柱、、北六六环酸酸枣岭岭桥擎擎天柱柱、搜搜房网网、搜搜狐焦焦点、、新浪浪乐居居和《三联生生活周周刊》为主；；线下结结合项项目营营销节节点定定期举举办样样板间间开放放活动动、奢奢侈品品品鉴鉴活动动、价价值论论坛活活动、、新闻闻发布布会等等活动动。北京市场场高端项项目分析析之龙湖湖·双珑原著著26营销展示示分析精神堡垒垒墙体细节节停车场大门原石石精神堡堡垒售楼处北京市场场高端项项目分析析之龙湖湖·双珑原著著27营销展示示分析售楼处门门口儿童游艺艺区园区内景景观园区内景景观园林采用用龙湖五五重景观观，不露露土地，，注重细细节打造造北京市场场高端项项目分析析之龙湖湖·双珑原著著28开盘情况况分析项目于2013年6月10日第一次次开盘，，共推出出36套独栋产产品，当当日36套独栋全全部认购购，单价价为47000元/平米起，，认购额额为7.5亿元，下下次开盘盘时间预预计为8月份，独独栋计划划共分三三次开盘盘，最后后一次开开盘推出出叠拼。。开盘当日日情况开盘之前前蓄客情情况截止开盘盘当日蓄蓄客达1000组左右，，蓄客阶阶段对客客户实行行先验资资，审资资格，所所以认购购客户都都有资格格，客户户来源为为老业主主和老带带新占到到50%，其他为为追随型型客户和和市场客客户，目目前正在在为第二二次开盘盘做准备备，之前前没有买买到的客客户准备备第二次次开盘购购买。日期蓄客组数3月中旬200组4月中旬400组5月初600组5月中旬800组开盘当日1000组北京市场场高端项项目分析析之龙湖湖·双珑原著著29开盘房源源分析首次开盘盘：共推出358-395平米小独独栋24套，成交交价1660-1995万元/套；510-543平米大独独栋12套，成交交价3300-3650万元/套。二次开盘盘：预计7-8月推出约约25套独栋叠拼产品品预计2013年底推出