养老地产项目产品定位及经营模式解

养老地产解析(1.0版）2012年6月30日提纲1、养老地产概念2、养老地产分类3、经营模式4、国内案例5、核心问题6、客户特征7、产品定位模型养老地产概念目前，由于开发、经营模式有多种类型，相关政策法规尚不完善，关于养老地产的概念尚不统一。这里以目标客户或目标市场作为定义的标准，即

养老地产是以老年人为目标客户群体并进行针对性设计、配套和服务的房地产开发。

根据国际标准，65岁以上的人为老年人，中国内地的标准为60岁。养老地产分类1、养老院2、老年公寓按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅，专供老人集中居住的，采用居家养老和社区养老服务相结合模式的住宅。分析：在城市商品住宅小区中，规划部分比例按老年住宅设计，并配套相关护理服务，3、养老社区以老年人为主的的住宅小区，通过医疗、看护等配套，为老年人提供从健康阶段到护理阶段全过程的养老服务。以美国CCRC社区为模板，CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻译为持续性照顾退休社区。专门的养老院或护养院，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。大部分经营模式为公办民营，采取出租或会员制形式。分析：按照国内“居家养老”为主的需要，根据区域老年人口，规划养老院或护理中心，设置在社区或作为新出让用地配套，可能会成为未来公办民营型社会福利设施主要方式。养老地产分类养老地产社会福利设施用地住宅用地“养老”地产项目：前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主题销售住宅产品综合型地产项目：通过医院／养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发政府划拨或作为商品住宅用地配套代建按用地性质划分：随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符合条件的老年人。经营模式“全部出售”模式——养老概念住宅＋超配套设施“只租不售”模式——医疗健康社区，全部持有运营“会员制管理”模式——销售会籍“销售+持有”模式——养老概念住宅＋养老地产以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举典型案例：北京东方太阳城“销售+持有运营”的方式运作，“销售+持有”，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式典型案例：北京太阳城采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式典型案例：上海亲和源老年社区只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金典型案例：北京燕达国际健康城经营模式“会员制管理”模式案例——上海亲和源项目位于上海市南汇区康桥镇占地面积84000平方米建筑面积100000平方米公寓数量：老年公寓设838套，可供1600位左右老人入住土地性质：公共建筑用地经营模式“会员制管理”模式案例——上海亲和源A卡：——销售概念的长租性质需一次性支付一笔89万元入会费，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付2.98万—6.98万元不等的会费（根据房型不同）B卡：——租赁概念的短租性质该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费。不能转让。有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过部分免费由开盘时的小产权销售向会员销售的转变，规避土地性质带给消费者的心理抗性经营模式“会员制”客户心理抗性分析1、价值属性房产具有保值增值的价值属性，更是国内主要的投资渠道，具有可继承、可交易、可评估等特性，与销售产权型的养老产品比较，“会员制”的产品需克服其价值属性的心理抗性，一种选择是在同一评价体系内比较，一种选择是跳出传统的评价体系。2、产品信用养老产品核心元素之一是相关的医、护、养等服务，建设投资主体和服务主体的信用是“会员制”客户心理抗性之一。解决办法：配套先行3、生活模式“会员制”产品客户单一，以老人为主，缺乏活力，健康老人易产生心理抗性。解决途径：保险背书发展创新房屋置换、两代买、以房养老、分时度假、私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、上市、信贷、企业债、政府债创新手段发展创新“以租换租”的形式社区帮帮助老年人将将原有住房出出租，所得租租金来支付老老年人租住独独立型老年公公寓的费用；；“以旧换新”的形式即老年年人的现有住住房与老年公公寓的住房进进行交换，如如果老年人去去世之后，收收回公寓住宅宅再将原置换换房折旧返还还其子女。利利用这些“差价养老”的方式，老年年人不仅可以以实现人住，，还能为自己己或后代提供供了一定的社社会保障，可可谓一举两得得。“倒按揭”在发达国家中中是一种普遍的的做法。退休休后的老年夫夫妻买下或者者用原有住宅宅交换老年公公寓中的住宅宅后，与银行行与保险公司司签订一份合合同，在相关关机构评估公公寓价值和测测算人均寿命命之后，银行行与保险公司司每月支付老老年夫妻一定定的生活费，，直到其故世世，届时，该该住宅归银行行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上上还含有人寿寿保险的意义义。国内案例养老地产城市市进入主要判判断参数指标标模型：市场规模指标标：老年人口口状况判断城市是否否进入老龄社社会的标准世界卫生组织根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准支付能力指标标：人均可支支配收入判断城市人口口购买力是否否具备发展养养老地产的标标准国际标准为人人均可支配收收入达到3000美元（约20000人民币）以上上具备发展养养老地产的条条件国内案例注：65岁人口占常住住人口比例数数据来源为2010年第六次全国国人口普查结结果；人均可可支配收入为为各城市2009年度统计年鉴鉴数据。根据各区域的的人口老龄化化程度和经济济状况，可将将全国主要城城市群分为四四类。成熟区：华东、华北、、西北城市群群考察区：东北、华中、、西南城市群群潜力区：华南移民城市市群暂不考虑区：：经济发展水品品及老龄化程程度均不高的的其它城市群群国内案例主要模式：大都市郊外模模式：以上海、北京京、深圳、成成都为代表的的大城市，近近郊开发模式式成熟，市场场潜力巨大。。古镇开发模式式以周庄、同里里等江南古镇镇及丽江等西西南古镇为代代表。山地养老模式式以黄山、武夷夷山、庐山为为代表。热带、亚热带带避寒模式：：三亚独特的模模式。国内案例案例一——北京东方太阳阳城项目区位：北京顺义区潮潮白河畔定位：“世界级的高高尚退休社区区”、“全新新退休生活的的领跑者”规模：总建筑面积70万平方米物业类型：独栋别墅、联联排别墅、中中式四合院、、公寓客户来源：主要来源北京京国内案例项目亮点一物物业形态丰富富，覆盖不同同层次的客户户群体四合院公寓公寓别墅别墅国内案例项目亮点二——配套完善①东方太阳城城医院（一级级综合性医院院）②东方嘉宾国际际酒店，五星星级标准③大型超市进驻驻，商业一条条街④康体中心，各各类球馆、温温泉游泳池⑤5万平米太阳会会所，商务会会议，餐饮休休闲⑥汇佳幼儿园国内案例项目亮点三——自然环境优美美①约2000亩潮白河②近10万株原生树③近20万平米社区生生态湖④75万平米运动休休闲绿地⑤节能环保的水水源／地源热热泵系统⑥高达4000个/立方厘米负离离子含量，绿绿色生态系统统，可比海滨滨、森林开放放国内案例项目亮点四——针对老年人需需求建设的社社区医院、康康体中心、老老年大学、自自助农庄等太阳城医院：：专业医师和设设备、由北京京市老人病研研究中心选派派、定期体检检，提出保健健计划、专业业急救中心、、全覆盖的应应急呼叫系统统。社区区农农庄庄：：在在社社区区内内开开辟辟可可以以耕耕种种的的农农庄庄，，每每块块地地管管理理费费低低廉廉，，一一年年中中可可以以在在地地块块中中耕耕作作，，很很多多老老人人非非常常喜喜欢欢这这种种农农家家乐乐的的感感觉觉。。老年年大大学学：：北京京第第一一家家社社区区申申办办的的老老年年大大学学，，开开设设多多重重课课程程，，如如芭芭蕾蕾、、陶陶艺艺、、书书法法、、雕雕刻刻等等，，部部份份课课程程由由社社区区老老人人担担任任教教师师。。国内内案案例例项目目亮亮点点五五———多彩彩的的精精神神文文化化生生活活音乐乐会会合合唱唱团团太极极俱俱乐乐部部活活动动棋牌牌俱俱乐乐部部国际际风风筝筝文文化化节节举办办过过3届国国际际风风筝筝节节举行行了了3次新新年年音音乐乐会会社区区组组织织的的俱俱乐乐部部乒乓乓球球俱俱乐乐部部、、太太极极俱俱乐乐部部、、棋牌牌俱俱乐乐部部、、钓钓鱼鱼俱俱乐乐部部业主主自自发发的的俱俱乐乐部部太极极俱俱乐乐部部、、音音乐乐沙沙龙龙、、健身身俱俱乐乐部部等等国内内案案例例项目目亮亮点点六六———运营营模模式式借鉴鉴国国外外老老年年住住宅宅的的先先进进经经验验提提出出““第第三三养养老老模模式式””，，即即家家庭庭养养老老与与社社会会养养老老相相结结合合，，其其运运作作思思路路：：老老年年家家庭庭买买房房的的方方式式按按揭揭或或付付清清房房款款，，一一经经交交付付即即可可入入住住；；开开发发商商从从次次年年起起，，逐逐年年向向业业主主回回购购部部分分产产权权，，以以解解决决老老年年家家庭庭的的养养老老金金、、医医疗疗保保健健费费。。如如果果业业主主较较早早过过世世，，而而开开发发商商还还没没完完全全回回购购产产权权，，子子女女可可继继承承住住宅宅的的部部分分产产权权；；如如果果业业主主身身体体健健康康长长寿寿，，而而开开发发商商已已经经全全部部购购回回了了产产权权，，开开发发商商承承诺诺无无限限期期免免费费居居住住下下去去。。国内内案案例例案例例二二———三亚亚海海棠棠湾湾国国际际养养生生社社区区产业定定位：：休闲产产业+养生（（养老老）产产业+健康产产业形成多多元产产业集集群，构筑筑复合合型社社区。整体功功能设设计包包括：：CCRC社区、、养生生（酒酒店））公寓寓、主主题酒酒店（（会所所）、、养生生运动动中心心；主主题养养生谷谷；养养生文文化学学院、、养生生博物物馆等等。经营模模式：：向客户户出售售物业业产权权;出售会会员卡卡通过返返本销销售入入住、、反向向抵押押贷款款、房房屋置置换、、出租租原有有房屋租住住社区区等方方式。。国内案案例生态养生社区功能包括国际酒店养生公寓、老年养生酒店公寓、中青年亚健康酒店养生公寓、养生运动中心、文化养生学院等滨水养生公寓组团围绕大龙江塘周边布局滨水旅游度假一类居住用地，星城滨水的内层低密度高档休闲养生度假区和一类居住区泰康CCRC社区组团在规划区靠近国道和外围道路地块，布局二类居住用地，结合自然养生理念，形成外围中密度高档居住区生态文化主题公园走廊结合地形、沟谷、水系安排各种休闲娱乐设施和主题公园，形成独具特色的生态文化公园走廊。养生主题酒店及养生主题会所在这四个功能分区中规划建设十个养生主题酒店以及养生主题会所。海棠湾湾国际际养生生社区区的业业态构构成为为：以以ＣＣＣＲＣＣ社区区为龙龙头，，集合合房地地产＋＋旅游游＋商商业服服务＋＋保健健＋健健康管管理＋＋保险险＋教教育＋＋文化化＋传传媒＋＋等业业态规划主主题：：海棠棠湾国国际养养生社社区的的主要要功能能以养养生休休闲为为主题题，提提供居居住养养生、、文化化体验验养生生、游游乐养养生、、运动动养生生、医医疗护护理养养生等等内容容。国内案案例分析：：（1）、从从国内内养老老地产产发展展的现现状来来看，，北京京和上上海是是养老老地产产项目目较为为集中中的城城市，，与依依据市市场规规模指指标和和支付付能力力指标标进行行的判判断较较为一一致，，另外外，与与其城城市人人口的的素质质和消消费观观念也也有较较大的的关系系。（2）、有有着独独特自自然资资源条条件的的城市市如三三亚，，亦是是养老老地产产项目目主要要选址址区域域，由由于气气候原原因，，海南南是异异地养养老模模式中中候鸟鸟式度度假养养老的的主要要区域域。（3）、养养老地地产的的外延延扩大大，多多为复复合型型产品品，养养老与与养生生的结结合，，养老老与度度假的的结合合，扩扩大产产品覆覆盖的的客户户群体体，增增加产产品服服务的的宽度度和深深度。。（4）、项项目选选址对对自然然资源源条件件如温温泉、、水系系（海海洋、、江、、湖等等）、、森林林、山山体等等要求求较高高。（5）、国国内的的养老老地产产尚处处于养养老地地产的的初级级阶段段，产产品模模式处处于试试水阶阶段，，消费费心理理抗性性较大大。（6）、产产品金金融化化，与与银行行、保保险产产品的的结合合，如如倒按按揭。。国内案案例卖什么么？住住宅？？配套套？服服务？？养老老产品品提供供的是是一种种老年年健康康生活活模式式。观点一一观点二二养老产产品的的核心心价值值在于于根据据老年年人的的需求求，聚聚集相相关资资源如如医疗疗、养养生等等，提提供相相应的的产品品和服服务。。国内案案例不仅老有所所居，老有所所养，还要老有所所为，老有所所乐。持续就业自主自理安全有障碍现代养老理念积极乐观延长社会责任职能延续独立行为能力延缓身体机能衰退自主健康老有所为老有所乐老有所盼现代养老设区建设理念根据老老年人人需求求打造造的功功能服服务体体系和和设施施模型型需求设施功能居住功功能医疗护护理功功能生活休休闲功功能文化沟沟通功功能志愿者者服务务计划划，满满足自自我价价值的的实现现，带带来年年轻感感觉完整的的、可可应对对紧急急情况况医疗疗服务务系统统多元化化、现现代的的住宅宅，关关注人人性化化的细细节精神与与价值值诉求求丰富的的、满满足不不同需需求的的运动动娱乐乐配套套方便学学习交交流的的、跟跟上时时代节节奏的的环境境和设设施方便和和安全全健康和和独立立运动和和娱乐乐学习和和交流流年轻和和自我我价值值国内案案例核心问问题阶段阶段：绝大大多数数的老老年人人在退退休后后就成成为纯纯消费费者。。时限特特征：老龄纯纯消费费人口口比低低龄纯纯消费费人口口有着着更加加漫长长的纯纯消费费年数数。行为特征：：自主消费思想特征：：消费观较为为成熟，冲动型热热情消费和和目的不明明的盲目消消费少。质量特征：：老年消费费对商品质质量和服务务质量的要要求高于一一般消费。。内在特征：：休闲性消费费与服务性性消费所占占比例大。老年客户的的消费特征征核心问题养老地产核核心问题适老化产品设计养老配套和和服务运作模式和成本平衡土地开发模模式客户渠道和和营销推广广资源整合核心问题产品设计规规定动作私密性：老年人需要要一个属于于自己，不不被干扰的的空间。社会交往：：应为老年人人提供一个个进行社会会交往的公公共空间。。可选择性：：应为老年人人提供多种种可选择性性，并有控控制的能力力。标志系统：：它为记忆力力减退的老老年人提供供活动动上的方方便。安全感和安安全性：为活动能力力减退的老老年人提供供活动的安安全性，使使他们有安安全感。可达性和易易操作：供老年人活活动的空间间应有很好好的可达性性（即无障障碍）。常常用设施（（如门、窗窗、家电））应易于操操作。适度刺激性性和挑战性性：一个有适度度挑战性的的环境将促促进老年人人的经常活活动。适度的声光光环境：它将大大方方便视力和和听力已经经减退的老老年人的活活动。环境的熟悉悉性和连续续性：环境的设计计应有一定定的地方传传统，并成成为往日生生活的延续续，使老年年人不感到到陌生。尺度适宜的的细部：它可以使老老年人处处处感到方便便和愉快。。设置斜坡引道有台阶阶时应设置置斜坡，斜斜坡的宽度度应为轮椅椅可通行的的宽度，斜斜面坡度应应平缓。设置扶手楼梯和斜坡坡应设置连连续式扶手手，扶手应应安装牢固固，同时还还应注意扶扶手的手感感和耐久性性。坡度平缓的的台阶踏步踢面高高不宜大于于120mm，踏面面宽不应小小于380mm。设置房檐出入口及斜斜坡上方宜宜设置房檐檐。铺设防滑地地面材料地面铺设应应平坦，不不应出现积积水现象，，使用浸水水也防滑的的地面材料料。设置排排水沟时，，应配水沟沟盖，水沟沟盖不应妨妨碍轮椅乘乘坐人的通通行。楼厅和电梯的的设计要点点留足轮椅可可转身的空空间地面铺设防防滑材料地面铺设浸浸水后也防防滑的材料料，地砖之之间的缝隙隙不应过宽宽。方便的出入入口宽度要确保保轮椅可以以通过，门门宽大于等等于800mm，出出入口不设设置台阶，，宜选用推推拉门、自自动门。设置信箱和和留言板设置位置不不应妨碍通通行，使用用高度要方方便所有用用户。设置电梯超过3层要要配备电梯梯。电梯尺寸要要适应担架架的长度。。电梯与楼面面无高差。。电梯最小尺尺度1400mm(w)X1350mm(D)设置休息椅椅可设置椅子子，方便等等候电梯时时，可以坐坐下休息或或放置行李李。电梯内部设设置轿厢壁上离离地0.9m和0.75m处处有扶手设设置；正对对电梯轿厢厢门的壁上上悬挂倾斜斜的镜面。。电梯按钮操操作盘设在在适合乘轮轮椅者使用用的高度，，且两侧都都可进行操操作。电梯开门时时间较长，，且门口装装有光电管管装置，防防止夹伤。。公用走廊设计要要点设置连续扶扶手在0.9m和0.75m高处处宜设圆杆杆横向扶手手，扶手离离墙面40～50mm。防滑地面使用浸水后后也能防滑滑的地面材材料。窗门不应妨妨碍通行门、窗的开开启扇不应应妨碍走廊廊的通行。。无突出的墙墙壁灭火器、留留言板等应应设置在不不妨碍走廊廊通行的位位置上。无台阶地面面取消电梯到到电梯厅的的出入口以以及门厅部部分的台阶阶，地面存存在高差的的时候，应应设置斜坡坡。走廊宽度设设置考虑轮椅和和行人并行行通过，因因此宽度不不应小于1.2m。。公用楼梯设计要要点易识别的台台阶面为避免台阶阶面产生阴阴影，应考考虑采光与与照明的情情况，改变变台阶的颜颜色和材质质，可便于于识别。设置扶手楼梯的扶手手应安装牢牢固。采用用近似圆形形的扶手，，沿楼梯两两侧连续安安装。端部部向下方或或墙壁弯曲曲。如果有有可能最好好与走廊连连接在一起起。坡度平缓的的楼梯为尽可能缩缩短万一跌跌落下来的的距离，可可采用带平平台的折跑跑楼梯。踏踏面高度不不应大于150mm，踏面宽宽度不应小小于300mm。楼梯的宽度度充足考虑楼梯可可并行通过过使用拐杖杖的老人和和搀扶人，，宽度约1200mm。踏步的防滑滑措施台阶面使用用防滑材料料，台阶面面边沿设置置防滑条，，要和台阶阶面保持在在同一平面面。院落设计要点防滑地面材材料的铺设设引道和台阶阶斜面的地地面铺设应应平坦，不不应产生积积水情况。。注意铺地材材料选用浸浸水后仍防防滑的材料料。路中央设置置井盖时，，不应突出出地面，注注意井盖不不要突出。。设置车库车库应设计计在户门附附近，从车车棚到大门门处不被雨雨淋到。房檐的设置置在户门处可可设置宽大大的房檐。。充足的照明明门廊要保持持充足的照照明，为了防止楼楼梯上产生生浓重的阴阴影，注意意照明的位位置和角度度，可设置置低位灯。。设置对讲话话筒设置扶手台阶边应设设置连续式式扶手。坡度平缓的的台阶存在地面高高差时，应应在台阶附附近设置斜斜坡。室内走廊的设计计要点连续扶手使用近圆形形的扶手。。扶手端部向向下方或墙墙壁方向弯弯曲。光线充足的的照明设计计不应和其他他房间产生生亮度差。。洗手间入口口和有台阶阶的地方应应设置位置置低的壁灯灯。使用方便的的开光装置置应设置带指指示功能的的大面板开开关。走廊长的房房间，应在在多处设置置控制开关关。便于使用的的扶手高度度和材料设置扶手高高度约700～800mm，，注意材料的的手感和耐耐久性。防滑地面地面使用防防滑材料。。考虑跌到的的可能性，，避免采用用坚硬的材材料。宽敞的走廊廊方便老年人人依靠拐杖杖或与搀扶扶人共同通通过，宽度度不应小于于1m。进房间的入入口的宽度度不得小于于800mm。无阶差地面面地面应无阶阶差，各房房间地面的的高差应控控制在3mm以内。。浴室设计要要点开关方便且且安全的门门最好采用拉拉门或折叠叠门。门上应安装装安全玻璃璃等不易破破碎的玻璃璃。看护用空间间浴室应保证证看护时必必要的空间间。防滑地面材材料应选用防水水防滑地面面铺设材料料。设置扶手浴室出入口口附近、浴浴缸边以及及水龙头一一侧的墙壁壁上应设置置水平和垂垂直扶手。。操作性好的的水龙头喷喷头安装在触手手可及的位位置，选择择使用方便便且可调节节水温的水水龙头。设置紧急告告警装置为了便于安安装紧急告告警装置，，应事先设设置备用配配置管线。。尽量少设置置台阶不得以设置置台阶时，，应设置扶扶手高度适当的的浴缸浴室地面到到浴缸边的的高度避免免过高，应应为30cm～50cm。厨房设计要点使用方便的的操作台设设计合理的操作作流线设计计。操作台高度度适合老人人坐着操作作。安全操作装装置煤气灶上方方应安装安安全装置，，以应付煤煤气中途熄熄灭或者忘忘记关煤气气的情况发发生。尽量使用没没有明火的的电磁等厨厨房器具。。安装告警装装置安装防火告告警装置或或预留安装装告警装置置的配管配配线。光线充足足的照明明在考虑厨厨房整体体照明的的同时，，还应考考虑操作作台局部部的照明明。使用方便便的杂物物柜杂物柜使使用频率率高，应应设置在在使用方方便的位位置。方便使用用的开关关安装便于于操作的的大面板板开关操作性好好的水龙龙头应操作简简单并且且容易调调节。防滑防污污地面使用浸水水后仍能能够防滑滑的地面面材料。。厨房面积积要求使用面积积不宜小小于6m2。最小短短边净尺尺寸不应应小于2.1m。居室设计要点点冷暖空调调的设置置为了方便便安装，，事先设设置配管管孔和专专用电源源。避免使用用燃油、、燃气式式取暖器器。安全并且且使用方方便的窗窗饰框窗户直接接对外采采光；在在玻璃门门上加装装横条，，以便视视力下降降时方便便识别；；选用易易于操作作的门锁锁。与各房间间的连接接处的台台阶设置置尽量少设设置台阶阶，如需需设置，，注意高高差控制制在3mm以内内。防滑地面面材料地面应铺铺设防滑滑材料。。使用方便便的开关关、电源源插座大面板开开关的设设置以及及电源插插座应安安装在便便于使用用的位置置。光线充足足的亮度度