佛山市创意产业园物业管理建议书

佛山市创意产业园

—物业管理建议书【物业管理职业经理人】xx2008-8-13谨呈：***董事长抄送：余总、钟总由：x（一直在路上的行者）2黎宇清**创意产业园(大事记)2007.32007.7.26

2008.1.152008.6.20

**创意产业园启动；广东省信息产业厅授发“广东省(**)软件产业园”

汪洋调研的第二站来到位于禅城的**创意产业园

。广东省知识产权局授发“广东省知识产权试点园区”3黎宇清目录1.为何写此建议书?1.1男怕入错行,女怕嫁错郎(由”马说”而思)

2.建议书内容

2.1旧厂区改造的创意产业园的概述

2.2**创意产业园给我的启示与震撼!

2.3试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?2.4如何满足创意产业园客户需要的物业服务?

2.5谁来满足客户需要?2.6制定了什么样的5年物业服务计划?3.关于旧厂区改造的创意产业园展望及**产业园5年规划所思4黎宇清1.为何写此建议书?--------1.1男怕入错行,女怕嫁错郎(由”马说”而思)

选择行业是如此的重要,36岁的我由此感叹!从2004年4月离开商业物业后,再没有进去过,虽然我保持着激情,内心如此渴求进入!

在雅居乐时,开发商肯承担物业亏损,要求是费用指标/管理费到位率指标及服务指标,管理指标。而我当时也做的确实对得起公司、业主，团队！“千里马常有，而伯乐不常有”的千古名句是我后面被两次猎头公司猎中后的结果。现在公司领导重物业经济指标，轻服务指标，物业服务战略定位出现了错位。我在上与下，左与右间平衡着，斗争着……由于国家执行的”政府指导价”,及开发商不理解的亏损怪圈!

幸而，国家在做产业结构的调整，又有了如**创意产业园这样的抓住机会的先行者；让我有了追求的事业的一次机会，我要抓住；故而此“旧厂区改造的创意产业园物业服务建议书”让我如履薄冰！慎之又慎！择大势者,事成也;不弃理想者，事成也;5黎宇清2.建议书内容

2.1旧厂区改造的创意产业园的概述

2.2**创意产业园给我的启示与震撼!

2.3试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?2.4如何满足创意产业园客户需要的物业服务?

2.5谁来满足客户需要?2.6制定了什么样的5年物业服务计划?6黎宇清

2.1旧厂区改造的创意产业园的概述(国内部分项目)所谓“创意产业”就是将人们平时常说的“点子”、“主意”或“想法”产业化形成价值，并带来就业的产业。很多创作不是设计师在家干想出来的，可能是某种东西激发了你或者是一帮朋友聊天给聊出来的。在D-PARK广场，大家在一起，在很多层面上是希望物以类聚，大家能互相交流，互相学习。”北京西四环的“罗豪斯35号创意文化产业园”就位于北京华北汽贸原址一座老厂一个创意！原751工厂即如是，现为正东创意产业园（751厂D-PARK）就以巨大的“双塔奇观”成为厂区的一个亮点，“双塔”便是厂区内两座直径数十米、高度近70米的液化气储罐８号桥总占地面积近万平方米，建筑面积逾二万平方米。它原为上海汽车制动器厂旧工业厂房，7黎宇清创意爱尔兰“创意爱尔兰”中各类企业的数量

2.1旧厂区改造的创意产业园的概述8黎宇清政府牵头，腾笼换鸟

——杭州创意产业区发展模式浙江省政府牵头的创意产业区杭州LOFT49，已成为杭州市经济社会发展的新亮点，并将进一步形成杭州新经济的聚集带。LOFT49创意产业园区位于杭州拱墅区京杭大运河畔，面积近一万平方米，前身是国营大型纺织工厂。2002年因经营不善停产，旧厂房被租给了美国DI设计公司，此后逐步吸引了大批世界各地的设计师和艺术家入驻。经过三年的发展，园区已汇集近20家企业，涉及工业设计、网站/制作和开发、摄影和绘画等多个创意领域；2004年园区实现营业收入2.4亿元，这种“腾笼换鸟，筑巢引凤”式的发展模式与英美等发达国家创意经济早期形成阶段的模式如出一辙。

高大宽敞的空间有利于自由发挥，较浓的历史文化氛围则能激发灵感，相对低廉的房租符合大多数艺术家的经济承受能力；园区全力打造充满个性、富有感染力的新型文化和创意型产业的聚集地杭州创意产业及创意产业集聚区发展概况9黎宇清

2.1旧厂区改造的创意产业园的概述文化创意产业在发展方面都没有太多的经验可循，因为创意产业最早从英国兴起也就是10多年时间上海创意产业园的兴起基本从工业厂房的改造利用开始，从不论是改造不大的M50、四行仓库、田子坊还是“整旧如旧”的8号桥。文化创意产业园和一般生产加工制造园，本质的区别是引进人才、引脑力资本而不是一般意义上的招商引资卖地-搬迁-拆房-新建是原来老工业基地搬迁的基本流程，这种操作模式使很多珍贵的工业遗迹、遗址得不到保护，资源浪费严重。“文化的力量，深深熔铸在民族的生命力、创造力和凝聚力之中，是一种‘软实力’。重点强化导向、构筑平台、推动集聚、形成体系，从引脑到打造产业链大势:中国由”世界加工厂”再进一步,那就需要创意,知识经济1951年，美国建立斯坦福工业园——硅谷，开创了高科技工业园区的先河。10黎宇清在原有的工业业厂房上改建建文化创意产产业园，可以最大化利利用原有的建建筑环境，能能够节省大笔笔费用。而且很多企企业的老厂房房都是由前苏苏联和前东德德设计制造，，不但有着特别的建筑特特色，还有厚重的历史感感，非常适合艺艺术机构的进进驻”。将废旧厂房改改造为创意产产业园，不但但能够保护一些有历历史价值的工工业遗产，更重要的是是创意产业园园区的开发不不同于简单的的一次性房地地产开发，而而是一个长期、持持续的开发过过程。在整个个园区的运营营过程当中，，可以不断深深化经营模式式，创造新的的价值，同时时能够推动新新的就业机会会多数由旧厂区区改造而成的的文化创意产产业基地，基基本上都由原原来的企业进进行运营管理理，主要的盈盈利模式是通通过收取厂房房租金，运营营企业基本上上都只是在扮扮演一个“房房东”的角色色创意产业园区区的发展必然然是从开始低低租金吸引企企业和个人的的入驻，然后通过软硬硬件设施为企企业提供完善善的服务，再通过品牌经营和资资源整合，形成园区内内入驻机构的的聚合效应，，从而提升园区自身身的竞争力和和运营价值*资料来源：2.1旧厂区改造的的创意产业园园的概述11人才的稀缺，，特别是策划、管理、、运营人才的稀缺已经成为为制约园区长远远发展的瓶颈入住企业能够够获得政府的产业扶扶持和实实在在的税收、人事、、补贴、贷款等多方面优惠惠政策，“政府搭台，，企业唱戏/资金”的发展模式利用产业结构构调整留下的的旧厂房、旧楼楼宇、旧设施施、依托各区的特特色经济注入入创意人才与创创意设计，形成一些具有有相当规模的的大型创意产业业园区，每个园区聚集集大批创意企企业；制约创意产业业园区长远发展的瓶瓶颈人才政策资本资源入驻企业提供供“一站式””物业服务，，提供完整的的商务服务，，根据入驻企企业行业的自自身特点，提提供专业型的的行业服务重要瓶瓶颈2.1旧厂区区改造造的创创意产产业园园的概概述----瓶颈122.建建议议书内内容2.1旧厂区区改造造的创创意产产业园园的概概述2.2**创创意产产业园园给我我的启启示与与震撼撼!2.3试论创创意产产业园园的用用户需需要什什么样样的物物业服服务?2.4如何满满足创创意产产业园园客户户需要要的物物业服服务?2.5谁来满满足客客户需需要?2.6制定了了什么么样的的5年物业业服务务计划划?13黎宇清清2.2**创创意产产业园园给我我的启启示与与震撼撼!**创创意产产业园园未改改造前前改造后后酒巴巴短短的的1.5年时间间,旧厂区区改头头换面面,租金从从20多元升升至100多元14黎宇清清2.2**创创意产产业园园给我我的启启示与与震撼撼!２０００８中中国改改革论论坛，，昨天天上午午在**创创意产产业园园拉开开大幕幕顶级专专家**纵纵论解解放思思想----成思危危妙语语连珠珠论创创新15黎宇清清项目整整体分分析1、区位位突出出：“季华四四路””核心心位置置2、景观观稀缺缺：旧厂区区独有有人文文价值值,配套改改建的的景观观3、交交通通便便利利城城区4、配套完善：“澳大利亚西餐酒巴”、“人民大饭堂”、停车位、篮球场、会议室、“高尔夫”、风情街具备创意产业园的硬件和软件条件2.2**创创意意产产业业园园给给我我的的启启示示与与震震撼撼!---项目目优优势势1、广广东东省省知知识识产产业业园园2、**市市知知识识产产业业园园3、陶陶瓷瓷厂厂商商的的““脑脑部部经经济济””/““总部部经经济济””已已经经初初现现4、创创产产园园领领航航者者的的高高瞻瞻远远瞩瞩，，心心存存高高远远5、有有着着激激情情四四射射的的团团队队硬件件软件件16黎宇宇清清文化化价价值值将将是是无无可可估估量量的的:休闲闲公公共共场场所所：：已经经成成为为创创意意精精英英进进行行交交流流的的场场所所**创创意意产产业业园园/精神神文文化化中中心心：：提供供包包括括一一站站式式客客户户服服务务中中心心提提供供各各种种服服务务，，还有有为为社社区区活活动动和和庆庆典典准准备备的的公公共共广广场场和和会会议议室室。。可能能以以后后会会有有一一些些街街头头音音乐乐家家和和不不少少世世界界各各地地的的餐餐馆馆；；高科科技技展展销销会会：高科科技技商商家家们们以以穷穷出出不不尽尽的的新新产产品品以以及及为为之之而而设设的的各各式式各各样样的的讲讲座座、、课课堂堂来来吸引引世世界界各各地地用用户户们们的的定定单单老板板要要给给员员工工提提供供：：浪浪漫漫舒舒适适的的工工作作环环境境和和文文明明儒儒雅雅的的工工作作氛氛围围。。———以使使员员工工死死心心塌塌地地爱爱自自己己的的企企业业。。给喜喜欢欢读读书书喝喝茶茶的的少少数数企企业业家家和和他他的的员员工工们们一一个个放放松松四四肢肢、、充充实实头头脑脑和和寻找找心心情情的的另另类类工工作作环环境境。。2.2**创创意意产产业业园园给给我我的的启启示示与与震震撼撼!---项目目优优势势17黎宇宇清清项目目的的SWOT分析析S——项目优势势旧厂区改改建的隐隐蔽工程程渗水维维修等隐隐性费用用较高旧厂区硬硬伤(现代办公公网络\车场\智能化监监控系统统)未有成熟熟经验,国内及**地区区可借鉴鉴经验较较少产业升级级产业结构构调整旧厂区在在全国很很多,复制空间间巨大我们能成成为这个个领域的的领头羊羊机会较较大以前旧厂厂区经济济价值低低下,将为公司司有赢利利空间潜在竞争争对手将将我们成成功基础础上进入入这个行行业,以后的竞竞争将加加大（类类似项目目不能多多）以后复制制过程中中如何抓抓住区域域经济特特点,项目产品品的细分分将考验验我们本本身的创创意(保持先进进性)如何将设设计与产产业结合合(创意的经经济价值值)体现,与租户共共赢是长长期的工工作目标标硬件+软件的结结合脑部经济济/总部经济济正在张张现价值值旧厂区独独特的人人文环境境2.2**创意意产业园园给我的的启示与与震撼!W——项目劣势势O——项目机会会T——项目威胁胁18黎宇清2.建建议议书内容容2.1旧厂区改改造的创创意产业业园的概概述2.2**创意意产业园园给我的的启示与与震撼!2.3试论创意意产业园园的用户户需要什什么样的的物业服服务?2.4如何满足足创意产产业园客客户需要要的物业业服务?2.5谁来满足足客户需需要?2.6制定了什什么样的的5年物业服服务计划划?19黎宇清..创意产业业园知识识产权的保护平平台/中心产业园创创意从业业者与国际国国内交流流/人才培训训新闻资讯讯\平台/中心商务及生活服务平台/中心金融及相关物流服务中心心;创意产业园经经营者\管理者平台(从信息中确立立领跑者)平台/中心模式2.3试论创意产业业园的用户需需要什么样的的集成服务?20黎宇清2.3试论创意产业业园的用户需需要什么样的的物业服务?办公设备租赁赁办公废品回收收入及利用(环保)办公网络的维维护利用创意产业业园已经有的的网站宣传物物业管理产业园场地最最大利用(白天办公,晚上开放成美美食街等),培训中心晚上上出租或者各各种讲座(培训,如北大青鸟培培训中心等)成立成人夜校校(陶艺或者绘画画班)未出租的场地地的定期维护护检查(保养),以便随时能让让租户来看场场地,配合租赁装修中场地的的管理与服务务(办公场地设计计)项目核心问题题创间产业园尚尚未有成功复复制的经验经营管理模式式尚未确定物业公司的品品牌尚初于起起步阶段,未为创意园形形成溢价空间间用电用水是商商业还是工业业,等一系列问题题队伍是新组建建的,各种文化冲突突各专业口信息息的传递尚未未形成定式针对商务类创创意产业园的的服务21黎宇清外部资源共享享：共用律师师、供用会计计师、共用秘秘书、专业公公司注册等商务设施共享享：大楼专用用服务器、专专线联接投影影设备、视讯讯会议室、小小型会客室、、秘书服务、咨咨询、电脑平平台链接服务务器提供股市市、汇市重点点讯息等。大堂服务共享享：收发信件件、代缴费用用、租务代理理、公用传真真复印等。书吧：营造舒舒适、和谐的的读书氛围，，提供专业及及休闲书籍2.3试论创意产业业园的用户需需要什么样的的物业服务?--服务思路平台=产业园创意从从业者与国际际国内交流;创意产业园知知识产权的保保护平台;创意产业园经经营者平台(领跑者)且从中获取更更多的信息;创意产业园管管理服务平台台;整合=硬件+软件22黎宇清公共秩序维护护(消防\车辆)公共设施维护护商家有偿维修修清洁绿化环境境服务停车位不足的的改造出入控制系统统的改造绿化自动淋水水设施加装土建、设施的的查漏，装分表，统计计公共能耗提供研发、经经营、办公、、会议、洽谈等等场地租赁服服务；提供商务办公公设备服务；；代办企业工商商、税务登记记等沙龙（行业集集会）园区标识的升升级园区社区活动动配合开展，，以文化增加园园区租金及无无形价值旧物业特点解决办法基础服务可能问题是工工程资料遗失失，管道走向向不清,外墙渗水，建建筑的构件的的维修翻新。。2.3试论创意产业业园的用户需需要什么样的的物业服务?客户服务/收费周到的物业服服务项目包括公共部位位保洁、24小时定时巡视视和电子监控控、绿化养护、通讯网络及电电话报修服务务等公共设施的改改造，更新23黎宇清其他服务：客客户对软件的的需求也呈现现多元化基本服务：客客户都希望本本项目提供良良好的安全、、清洁、客服服、工程维维修维护服务务。2.3试论创意产业业园的用户需需要什么样的的物业服务?--服务需求分析析24黎宇清确保项目热销，实现最大经济效益旧厂区改造创创意产业园物业服务(设想)清洁绿化公共秩序维护护工程维护客户服务/租务档案管理社区文化2.3试论创意产业业园的用户需需要什么样的的物业服务?--服务思路基础服务贴身服务溢价服务会务/专业沙龙机票餐饮商务礼仪培训等报刊、杂志代代定服务。送信，邮件提提取服务定型后形成物物业品牌价值值以物业服务形形成与创意园园的溢价能力力25黎宇清1234公共秩序维护护队伍工程维护客服(制服清洗)服务面面观2.3试论创意产业业园的用户需需要什么样的的物业服务?--网络办公的增增加及维护26黎宇清2.建建议书内容2.1旧厂区改造的的创意产业园园的概述2.2**创意产业业园给我的启启示与震撼!2.3试论创意产业业园的用户需需要什么样的的物业服务?2.4如何满足创意意产业园客户户需要的物业业服务?2.5谁来满足客户户需要?2.6制定了什么样样的5年物业服务计计划?27黎宇清2345方针1走访客户，了了解客户所需需（客户意见见/满意度调查））方针2方针3方针4方针5内容1内容2内容3内容4内容512.4如何满足创意意产业园客户户需要的物业业服务?---没有调查，就就没有发言权权了解其他创意意产业园的现现状，提出高高出竞争者的的服务策略了解创意产业业园发展战略略，提出贴身身服务目标深入工作现场场，了解现在在物业服务现现状，提升团团队战斗力以身作则，带带领团队向每每个阶段目标标冲刺，达成成服务战略28黎宇清服务源于需求求！如何通过引入入新的服务理理念和手段，，跳出**物物业服务的现现状，创造项项目的差异性性卖点，填补补市场的空白白，吸引客户户群体的目光光？2.4如何满足创意意产业园客户户需要的物业业服务?29黎宇清服务范围内容策划实施方法工具如何建立策划服务体系系要考虑的方面面服务标准策划责任人效果预期*资料来源：2.4如何满足创意意产业园客户户需要的物业业服务?用户(创意者)服务需求调查查大业主(开发商)服务需求调查查市场竞争对手手提升服务了了解国家政策法法规影响,预期302.4如何满足创创意产业园园客户需要要的物业服服务?创意产业园园旧厂区改改造成而来来，过往建建设及新建建改建的图图纸，管线线，隐蔽工工程管理对对物业管理理维护设施施提出新的的课题设施陈旧，，配套的VI系统未未有完善，，需要在硬硬件在提高高智能化的监监控系统、、消防系统统、停车场场系统完善善及管理维维护办公网络，，电话等系系统的增加加，管理，，维护如何利用资资源把产业业园场地最最大化利用用（如广告告收益、场场地出租收收益，夜间间非办公时时间的其他他商业经营营等）不同同于商业物物业的新课课题物业队伍素素质不高物业团队与与产业园开开发商的沟沟通渠道，，接管验收收等程序是是否清晰需需予以完善善客户均为质质素较高的的“白领””创意一族族，如何满满足个性需需求产业园的社社区文化开开展不同于于商业物业业，也不同同于纯粹的的写字楼物物业，如何何开展也是是个新课题题物业类型较较多（办公公、酒店、、高尔夫））等也给物物业人提出出新的课题题物业管理模模式还未定定型，需要要一段时间间完成定型型，然后才才能谈复制制31黎宇清物业服务定定位1、与国际接接轨，符合合国际标准准2、尊重历史史、尊重传传统3、传统文化化和现代先先进文化精精髓的共融融4、具有强大大的辐射力力民族的就是是国际——古今对话！！**创意产产业园的性性格:关键词1：“对文文化的强烈烈认同”。。**是一个个高文化素素质的城市市，大家对对文化有着着强烈的认认同感，有有人可以没没饭吃，可可以没房住住，但是不不能没有文文化。关键词2：怀旧不厌厌新。**创意人人人喜欢名名人字画、、古物，认认同文化，，但是**创意人又又喜欢追逐逐品牌、时时尚。文化价值仍仍是物业服服务的最高高追求---只有文化才才是经济价价值的空间间2.4如何满足创创意产业园园客户需要要的物业服服务?32黎宇清2.5谁来满足客客户需要?职业物业经经理人培养全国其其他项目创创意产业园园的储备人人才（项目目经理）各专业人才才的培育（（工程、安安管、客服服、行政/人事等））操作层人员员的培训（（服务标准准的一致性性）特别需要创意产业园园（大业主主）战略上的定定位准确资源上的支支持（资金金、信息、、旧厂区维维修的技术术）如专门的工工程接口部部门旧厂区改造造过程的物物业部门的的全程参与与，了解管管线改造，，为节能减减耗做足前前期工作标识VI系统的制作作物业办公用用房/住宿等设计计行业专家（（外脑）创意产业园园用户（租租户）的共共管模式-----经营委员员会33黎宇清国家物业管理示范项目标准省级物业管理示范项目标准条件之一,建筑面积在8万平方以上市级物业管理示范项目标准ISO国际质量体系认证认证2012年20