房地产项目设计阶段的成本优化173含案例

房地产项目设计阶段的成本优化管控交流重点与目的

结合本人多年来从事设计成本优化的点滴经验并借鉴国内外其它优秀房企设计成本优化的思路，通过对经典案例分享，详解建筑、结构、机电、景观、装修等各专业设计成本优化的管控点，并从设计成本管控盲区及教训中汲取经验。一、成本管理的思维与理念

三、住宅产品关键环节的管控：实操案例与经验分享

二、设计成本的管理思路及方法

회사소개1.一、成本管理的思维与理念1、设计阶段的成本对总投资的影响至关重要

房地产项目建设过程包括决策定位、设计和实施三大阶段

控制成本的关键在于决策定位和设计阶段（包括选材用料）

定位与设计阶段影响整个房地产项目投资在80%以上工程阶段（包括合约和实施阶段）影响20%

而项目设计费只占到工程全部费用的2%-4%。设计成果（设计院）房地产设计师（沟通、协调、监控）成功失败好差初投资运营成本进度成本品质产品的质量营造的建筑空间的环境质量

之一：成本控制的平衡观

2、树立两个正确的成本观之二：积极的成本控制观

成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析看待成本的必要性与合理性。3、两种策略

针对不同的产品和不同的定位采取不同的策略。

不均衡使用成本，实现成本价值最大化4、两点管控原则1、合理使用功能性成本；严控结构性成本；重点投入敏感性成本（不平衡使用成本）2、凡是控制成本：后果会带来客户抱怨，累计叠加导致品牌美誉度降低的，都是失败的成本控制1、不重视设计阶段的成本控制2、设计阶段的时间控制结论：项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的，而方案设计阶段占据了整个设计阶段的大部分时间。设计过程两大阶段方案设计扩初设计（个别项目并报批）施工图设计报建文本（报批）施工图（审查）成本本控控制制的的目目标标是是通通过过全全过过程程的的设设计计优优化化实实现现的的，，设设计计优优化化让让建建筑筑价价值值最最大大化化。。3、房地地产产市市场场调调整整不不断断深深化化，，开开发发的的微微利利时时代代已已经经到到来来，，优优化化成成为为必必不不可可少少的的一一环环。。名词词解解释释优化化设设计计（（optimizationdesign）：：从从多多种种方方案案中中择择最佳佳方方案案，，追追求求方方案案的的进进一一步步合合理理化化，，思思维维围围绕绕既既定定重重心心（品品质质与与成成本本）），，通通过过一一系系列列的的方方法法和和手手段段获获取取最最优优结结果果。。思维维是是一一个个分析析、比较较的过过程程思维维是是一一个个处理理问题题的的过过程程，一个个发发现现问问题题和和探探索索问问题题的过过程程思维维是是一一种种理解解、、沟沟通通、、分分析析、、创创新新等系系列列活活动动的的总总称称。。优化过程程中将技技术与经经济结合合起来，，通过对对产品的的功能分分析达到到产品适适当的价价值，以以最低的的成本去去实现产产品的必必要功能能。功能不变变，成本本下降。。功能大幅提提高，成成本略有有增加。。功能提高高，成本本降低。。功能略有有降低，，成本大大幅降低低。功能提高高，成本本不变。。价值工程程追求高高性价比比功能（或或效用））（F）成本（或或费用））（C）价值=设计优化化强调的的是产品品的““优生优优育”，，尽量减减少产品“怪胎胎”出现现，就必必须要将优化环环节置于于项目的的初始端，未雨绸绸缪才有意义义。

二、设计成本的管理思路及方法（一）房房地产设设计管理理体系下下的成本本管理1、房地产产开发运运营的框框架图从图中可可以看到到影响成成本管理理的关键键流程阶阶段2、设计成成本优化化涵盖专专业与内内容界定定全过程：：内容涉及及前期策策划和设设计阶段段（项目目策划、、概念规划、、方案设设计、初初步设计计、施工工图设计计）全专业：：涵盖建筑筑、结构构、机电电、消防防、景观观、装饰饰等多专业以以及泛光光照明、、项目的标识及导导视系统统（VisualIdentity）等。3、设计成成本优化化职责划划分地产公司司：主导产品设计成本本优化设计研发发中心（设计部）制定优化化工作内内容计划划及时间节点，，明确优优化工作作流程。。成本部配合材料料含量（（混泥土土量、含含钢量））等指标标的搜集、统统计、测测算，并并负责限限额设计计指标的的执行与与落实。开发部、、工程部部、商管管部、营营销部、、物业部部等多部部门参与与。设计院：设计成本优化的配配角和执行者。（二）设设计优化化方法1、设计优优化的事事前控制制（1）设计部配配合开发发部前期期介入与与政府博博弈设计部配配合开发发口外联进行前期期土地谈谈判工作作、对相关设计计条件及及有关配配套设施施的详细细技术条条件仔细分析析与研究究、趋利利避害，，好的因因素多多多争取，，对那些些不利的的条件的的因素尽尽可能规规避。设计优化化的事前前控制设计优化化的事前前控制核实基础础资料的的准确性性、可实实用性、、否则会会产生无无数后患患。地形图、、红线图图水文地质质气象资资质如山地等等复杂地地形的通通过地质质灾害报报告拟建工程程周边的的建筑物物、道路路及管线线现状资资料周边有无无规划建建筑物、、市政道道路的接接点关系系及市政政给排水水管线、、能源管管线、电电力及通通讯等管管线与小小区接点点关系的的资料场地靠城城市主干干道一侧侧是否有有排洪沟沟场地的初初步或详详细地勘勘报告等等设计优化化的事前前控制案例1：广州机场场路万科科园高层层住宅：：由于地地勘报告告不准确，在基基础施工工时，遭遭遇溶洞洞，顺着着基桩灌灌下去近百吨混混凝地““泥牛入入海””后来采采用基桩桩穿过溶溶洞一直打打到基岩岩才得以以补救。。案例2：南京栖霞霞区，开开发商接接手的地地块之前前是某铁铁合金厂，开发发前不得得不挖1-5米进行““消毒””处理，，更换土壤费费用近5000万。设计优化化的事前前控制设计优化化的事前前控制选择设计院——易于管理理、态度度重视、、水准上上乘、市市场口碑碑好选择专业负责责人——业绩、经经验、负负责意识识、成本本意识、、服务意意识强合作单位位的管理——建立设计计资源的的考察、、选择择、评价价管理标标准，对对资源动动态管理理。流程：选择考察→入入库→招招投标→→评标→→定标→→评价（完成项项目后））→进入入设计合合作伙伴伴资源库（2）选择一个个优秀的的设计团团（3）标准合同同的效用用在国标的的基础上上，增加加了对设设计单位位的一些些约束性性条款（（补充合合同《施工图设设计承诺诺》），着重重强调设设计公司司应承担担的风险险，避免免无效成成本产生生。案例：设计优化化的事前前控制标准合同同两个版版本的意意义《方案标准准合同》意义在于于方案可可以委托托跨地域域或境外外公司完成成，追求求品质最最佳。《施工图设计标准准合同》侧重强调调钢筋混混凝土的的限额设设计及设计计院承担担的设计计风险。。施工图图委托项目目当地前前前3甲设计院院完成报批报建工作作，确保保施工期期间现场场配合与与服务。设计优化化的事前前控制设计优化化的事前前控制合同奖罚罚分明要要有利于于甲方意意图的达达成限额节省省部分按10-20%作为奖励励，变要我做为我要做，实现双赢赢。2、设计优优化的事事中控制制2.1概念及规规划方案案阶段的的三原则之一：非销售物物业配套套低效资资产配置置最小化化原则设计优化化的事中中控制之二：场场地规划划合理化化的原则管理制度设计优化成果实施管控流程设计标准场地规划设计成本控制设计优化化的事中中控制案例1：XX世纪旅游游城场地原为为山地，，平均高高差30-50m，通过““削峰填填谷”改改造成建建设用地地。“尊重场地地的原始始地形地地貌，建建筑布局局随山就就势，力力求建筑筑与环境境融为一一体”案例2：宁波象象山项目目项目位于于海边,几个组团团位于山山坳。之三：场场地土方方平衡的的原则平地—处理好场场地排水水坡地—关注土方方量经济济合理土方量标高成本本工期期设计优化化的事中中控制案例1：重庆照照母山项项目场地高差差近100M的山地，，利用场场地高差差塑造多多个台地地做成地地下室或或半地下下室，避避免了大大量填方方出现。。案例2：广州佛山山世纪莲莲体育中中心(德GMP）项目由3.7万人体育育场与2800人游泳馆馆组成。。2.2（扩）初初步设计计阶段建筑专业优化化控制点点：优化单体体的布局局关注使使用效率率户型的实实用率地下室的的停车效效率减少无效效空间设计优化化的事中中控制结构专业优化化控制点点：优化地基基处理基础的选选型及设设计图结构体系系的确定定及主要要平面布布置图结构模型型及计算算系数的的取值标准层的的布置地下室的的布置结构转换换层的布布置深基坑支支护地勘报告告等设计优化化的事中中控制机电专业优化化控制点点：水、电、、暖通、、空调的的系统方方案及负负荷容量量计算书书配套设备备用房及及相关技技术参数数供电方案案选择高压器容容量的控控制等暖通空调调冷热源源的选择择等设计优化化的事中中控制小结：各专业应应提供多多方案做做技术性、经济型、、时间性性比选后择择优。设计优化化的事中中控制2.3施工图设设计阶段段2.3.1图纸自审审、审核核、复审审三位一一体（制制度化））在很多房房地产公公司常将将施工图图的设计计管理工工作授权权给项目目公司完成成的，所所以要将将产品的的质量、、成本管管理管控控到位，，建立健全的图图纸审核核制度尤尤为重要要。审核核自审审复审审成本部设计公司司设计部设计优化化的事中中控制2.3.2实现后期期现场设设计变更更最少化化的几个个行之有有效的办办法：做好产品品前期研研究工作作安排合理理的设计计周期设计费合合理取值值设计优化化的事中中控制2.3.3主要材料料定板、、设备选选型的成成本策略略设计优化化的事中中控制主要材料料——外立面材材料、装装修（软软装硬装装）材料料、景观苗木选选型设备选型型——电梯、空空调中央央机组、、冷却塔塔、锅炉炉、水泵、变压器器评审比选选决定高高性价比比建立长期期战略合合作伙伴伴实现双双赢设计优化化的事中中控制策略小结：1、概念及及方案阶阶段成本本优化重重在定性性。2、施工图图阶段成成本优化化定性与与定量并并重。3、项目竣竣工后回回访、总总结、反反省，评评估设计计优化效果果。（设设计成本本优化的的事后控制）设计优化化的事后后控制附：1）研发中中心架构构及各专业的岗岗位职责责一览表表2）集团总总部与项项目公司司产品研研发职能能的划分分与界定定3）产品研研发中心心和项目目公司工工作授权权表设计优化化的事后后控制（三）设设计优化化成果的的落地与与实施管理制度管事事设计标准管控流程设计优化成果实施管产品管人人健全的流流程管理理责任制制度是基基础2、完善的的甲方设设计标准准3、强有力的管管控流程是保保障3.1流程的意义与与作用流程管理是企企业从粗放型型管理过渡到到规范化管理理直至精细化管理的重重要手段。流程是任何企企业运作的基基础。流程为中心的的管理方式，，可极大地提提高事务的受受控程度。流程中的每每个人并负起起各自的职责责，促进团队队合作。具有法律效力力的文件下达达给相关部门门。3.2流程表（某地地产公司研发发中心工作流流程）4、落实责任人人，纲举目张张常见房企二级级与三级管理理体系：项目公司技术总部A、如恒大区域公司战略总部B、如万科项目公司（执行）（技术）（执行）案例1：万科——对项目老总采采取考制，包包括安全考核核、营销考核核、施工图质质量考核（限限额设计），，年终评比按按制度奖惩，，所以领导的的成本意识强强会带动全员员成本意识的的提高，限额额指标的完成成即是设计成成本优化的结结果。案例2：一般公司——将设计优化成成果落实的执执行人定为项项目公司设计计部经理（总总工室主任）），负责按开开发计划制定定各设计阶段段的报建时间间节点提交总总部，总部将将各阶段优化化意见返回项项目公司落实实。对设计部部经理（总工工室主任）年年终考核，总总部占60%权重，以此督督促或强制其其执行。1、工作分工研发中心：(1)对集团设计业业务进行全面面管理和资源源调配。(2)负责对集团下下属各项目的的设计进行后后评估。(3)负责集团各公公司的规划建建筑、室内方方案、景观方方案、概念及扩初阶段段的设计业务务，及全过程程管控和指导导。(4)制定设计管理理流程制度和和设计标准。。(5)负责集团各项项目设计业务务合同经审批批。(6)定期抽查各公公司设计制度度执行和设计计管理情况。。(7)负责审查各公公司报送的各各阶段设计成成果。(8)负责对设计管管理人员进行行制度、流程程、及专业知知识的业务指导和培训训。（四）研发中中心与成本中中心的工作关关系（如何分分工，衔接，，互动？）2、工作衔接一般公司——成本中心以宏宏观（★）控控制为主，微微观（▲）执行在研发中中心。恒大——成本中心宏观观、微观兼顾顾；研发中心心负责成本中中心方案把控之之外的成本控控制。链接：1.设计成本质量量控制中心审审核流程规定定2.主要方案报审审流程图解3、工作互动待项目目标成成本编制后，，研发中心与与成本中心，，主要针对建建安工程中的的分部工程成成本进行论证证与优化，同同时对室外总总平、公共设设施配套工程程，发掘优化化空间。当施施工图概算出出来后如超目目标成本，两两个部门重复复上述工作，，直至目标实实现。

회사소개1.三、产品关键键环节的管控控：实操案例与经经验分享（一）规划总总图成本优化化1、总图概念规规划设计创造造价值最大化化结论：在控制成本低低的阶段进行行控制，加强强预控。结论：若产品研发阶阶段将成本控控制了70%，那么总图就就将成本控制制了50%。总图景观构架与格格局产品形态和空空间品质物业管理成本本的基础决定决定决定总图的作用2、多业态组合合拉升土地价价值实现高溢溢价在容积率一定定的情况下，，采用多种产产品组合，提提升溢价空间间，进而拉升升了土地价值值。业态按含金量量划分：商铺铺＞独联别墅墅＞联排别墅墅＞花园洋房房＞接地底跃跃＞电梯顶跃跃＞电梯洋房房＞高层洋房房容积率分布及及产品组合容积率0.5-1.5高层、小高层层、花园洋房房、别墅容积率2.5-3.5高层容积率1.5-2.5高层、别墅、、花园洋房容积率3.5-4.5高层、超高层层3、外联攻关利利用调规化不不利为有利3.1突破限高建筑限高是土土地出让时的的规划条件之之一，限高分分为航空限高高和规划限高高两种。前者者常常是强制制性规定，无无法改变，而而后者在项目目总容积率保保持不变的情情况下通过外外联攻关有突突破的可能性性3.2住改商商住地块如无无明确的商与与住比规定，，可通过协商商达到住改商商的目的，这这也暗合了一一些地方政府府的想法，属属双赢。案例：广州恒恒大御景湾该项目是恒大大旗舰楼盘御御景半岛的最最后开发的一一个组团，以以刚需小户型型为主，土地地通过挂牌所所得，楼面价价很高，按正正常限高100m布局，很难完完成3.80容积率。后经和政府协协商，在容积积率不变的前前提下，在靠靠近江边侧建建筑突破限高高按47层，150m控制，户型面面积定位重新新调整为大三三房、四房。。由于是一线线江景将溢价价30%以上。经整体体侧算，实现现赢利。4、用足容积率率与建筑密度度保证效益最最大化。容积率是土地地开发中的最最重要的指标标，建筑密度度也与容积率率息息相关。。所以用足容容积率是房企企的红线。方法之一：利利用阴影区完完成商业指标标商住用地中的的商场（商铺铺）等商业内内容可不考虑虑日照、利用用这一特点在在规划中可利利用住宅的阴阴影区完成商商业指标，以以利于容积率率最大化方法之二：提提高容积率三三招增加商业部分分面积采用小面宽大大进深住宅户户型，加大户户面积如无限高要求求可采用超高高层，虽然土土建成本偏高高，但鉴于土地价值年年年增长的现实实，可作为储储备留待未来来开发。方法之三：不不平衡使用容容积率如果一个项目目分为几个地地块，容积率率总体控制，，那么不平衡衡使容积率是是提高货值的的有效办法。。方法之四：尽尽可能发掘不不占容积率的的地上和地下下空间换言之：利用用好政策“偷偷面积”。对对于地下空间间，是否计容容各地政策不不一，凡不管管是否做商业业均不计容的的地区，应尽尽可能多发掘掘地下空间。。5C项目是江南水水都总体2800亩项目的最后后一期收关工工作。是十几几年的获得的的土地，楼面面价仅500元/m²，（现在售售价3万元/m²），公司为为了在此稀稀缺地块给给自己留下下宝贵的物物业，决定定将原地块块15万m²纯住宅项目目通过调规规：改成商商住一体楼楼。该项目满铺铺地下室（（不计容））两层，一一部分用于于经营超市市，其余部部门暂以住住宅地下车车库名义设设计，待未未来地面商商业做旺以以后，可将将其中一部部分改为商商业用途，，以扩大出出租收益。。总结一下目目前尚可操操作的手法法如下：(1)对层高没有有规定的地地区，首层层可做成4.5m高，顶层带带阁楼可通过改造造成为复式式。(2)利用当地对对阳台入户户花园的宽宽度和进深深的限制，，用好用足规划，，“偷一半半面积”。。(3)控制飘窗高高度、深度度，宽度主主卧景观好好的可做转转角飘窗，，面积全“偷偷”。(4)有些户型的的疏散通道道可以改造造为厨房服服务阳台。。(5)双层层高：：LOFT支持商住两两用。(6)露台面积全全赠送。5、利用公寓寓充商业指指标现在开发商商拿地常有有附加条件件，即“地地产+X”模式“X”即为附加的的酒店，商商业，学校校，地标，，主题乐园园，医院……以商业为例例如果是Mall，开发商以以持有为主主，靠租金金回收，财财务成本高高，资金压压力大，风风险随之而而来，不是是每个地产产商都像万万达一样对对Mall之类物业操操作的那样样驾轻就熟熟，如果对对大商业不不专业或没没信心，不不妨采用化化整为零的的手法利用用公寓加底底商的方法法完成商业业指标。6、住宅配套套商业以街街铺代替Mall减少持有压压力7、人防工程程自建与缴缴费另建的的决策众所周知，，人防工程程是为保障障人民防空空指挥、通通信、掩蔽蔽等需要具具有防护功功能的地下下室，因其其特殊性成成本又高于于普通地下下室。对于于开发商而而言，首选选异地建设设的方案（（缴异地建建设费），，其次必须须建则控制制人防地下下室面积最最小化。案例：淮安某项目目为例：一一个总建筑筑面积38万m2的小区（四四个组团）），按国标标计算人防防面积仅3万m2，按地方规规定需5.4万m2。地方规定定无明文（（仅口头告告知），这这就给外联联提供了攻攻关机会。。如果一定定要执行，，可分组团团报审，且且调整单个个地块总建建筑面积小小于10万m2（面积总体体平衡），，可以省去去一些名目目的“部””或“库””。8、通过规划划布局规避避周边不利利因素当用地周边边出现了影影响楼盘的的不利因素素，如高速速路、铁道道、高压线线走廊等不不利景观，，可通过调调整规划布布局等设计计手法加以以处理，实实现降噪及及屏蔽视线线。8.1利用商业体体量屏蔽。。8.2增加建筑退退距，利用用退距堆坡坡、密植多多层次大树树并设置防音墙。。8.3有时为了保保全小区的的品质，舍舍卒保车也也是一种常常用的办法。9.1通过过户型分布布图研究9.2景观观视线分析析表9.3首先先对总图景景观价值进进行一个判判断，由劣劣至优来匹匹配各类楼楼型：一梯六六、一梯四四、一梯三三、一梯二二。9.4评判判因素有：：楼间距、、朝向、单单侧花园景景观、双侧侧花园景观观9.5楼王王应坐北朝朝南，超大大楼间距，，南向无敌敌景观（兼兼有北向花花园景观最佳佳）9.6贴临临路边，无无南向景观观或接近噪噪音源的楼楼幢，可适适当减少层层数，景观价价值高楼幢幢用足限高高，在满足足容积率的的前提下，，体量高低错落落形成丰富富的天际线线，规划部部门很关注注这点，报报建易通过。某项目户型型分布图（（定位表、、户型指标标配比表））案例：景观观视线分析析表（龙湖湖）10、规划中中首期开发的的技巧项目首期开发发的核心是““快”，快速速开发、品牌牌快速落地、、市场快速引引爆、营造热热销效应，为为后续各期销销售打好基础础。11、地下室室（地库）是是设计成本优优化的“重点点地带”11.1地下下室面积最小小化原则地下室（地库库）的建造成成本占项目总总建造成本的的20%左右右，所以在做做地下室方案案时应对地下下室布置作合合理的优化，，尽可能避免免除设备房与与车位之外的的无效面积的的产生，基于于成本与开发发速度考虑，，在满足功能能要求的前提提下，地下室室面积应按最最小化原则控控制。小型车单车位位面积约：35-38平方米/个最经济柱网7.8X8.1m微型车面积约约：25-28平方米/个最经济柱网7.2X7.3m(注：柱大小按按600X600计)11.2优化五步曲车位面积优化化车位类型及配配比优化：车车位类型组合合：小型车位位+微型车位位+子母车位位（利用好各各种柱网与边边角空间适应应多种柱网尺尺寸）微车尺寸表微型车位车库层高优化化设备用房布置置优化无效空间的优优化案例：福建某某刚需住宅项项目（1）柱网优化（2）层高优化（3）无效空间优优化。地下室其他优优化控制点：：（1）外形应规则则简洁，减少少外墙长度。。（2）半地下室部部分可用砖墙墙替代混凝土土墙。（3）对于商业建建筑可适当加加大层高，当当需要时可将将普通停车改改为双层机械械停车。（4）地下室顶板板覆土在满足足绿地率规则则的前提下，，最佳厚度为为1.0m，局部堆高可值大树。（5）非采暖地区区宜结合景观观绿化设计自自然通风采光光的半开放式式生态地下车车库。（6）寒冷地区宜宜结合景观绿绿化设计自然然采光的阳光光地下车库。。（7）根据快速开开发的特点，，原则上小区区首期不考虑虑设置地下车车库。（8）车库必须做做管网综合避避免出现最不不利点。①设备管道高高度考虑通风风管道和消防防喷淋，中高高端盘不大于于550mm（含安装尺寸），高端盘盘不大于600mm（含安装尺寸寸），并尽量量按最小高度度设计。②设备管道应应尽量避开梁梁高较大的位位置。局部设设备管道交叉叉的位置，建建议结构考虑扁宽梁或或单向的反梁梁。③车库内通风风管道主要应应布置在车位位尾部。（9）住宅两部电电梯中可选消消防梯一部至至地库。（10）地面采用结结构找坡，省省去建筑找坡坡层，坡度不不大于0.5%。（11）住宅小区除除非无法满足足停车数量要要求才考虑多多车机械停车车，否则不予予以考虑，因机械械车位不可售售。（12）车位（车道道）高度中高端/中端楼盘车库库：车位处净净高2.0m/车道处净高2.2m高端盘车库：：车道及大部部分车位处净净高3.0m，局部车位尾尾部净高2.5m（13）地面不考虑虑设置排水沟沟、集水井布布置在车位尾尾部。（14）应根据最优优化的车位布布置结构柱网网，柱网可不不用完全对齐齐。（15）防火分区的的划分应优先先考虑合用塔塔楼楼梯作为为地下车库疏疏散，减少独独立的出地面疏散散楼梯，有利利于地面景观观环境。（16）应考虑合用用防火分区间间独立的出地地面疏散楼梯梯。（17）应考虑合用用防火分区之之间通风井。。（18）人防区应首首先考虑设置置在塔楼下方方地下室区域域，人防区不不宜设计在独独立地车库内，人人防专用的疏疏散口部楼梯梯地面尽量考考虑平时掩埋埋。（19）单车库应考考虑设置在地地下室塔楼区区域且应尽量量考虑设置在在塔楼夹层内内。（20）在有条件情情况下，提高高场地±0.000，将地下室优优化为自然通通风采光的半半地下室。（21）在不占用容容积率的前提提下，尽量将将车库抬到地地上一层。12、小区规划设设计指引12.1街铺设计指引引在有价值的沿沿街面遵循街街铺面积及数数量最大化原原则街铺分底商与与独立商铺两两种街铺销售单元元在业态未明明确的情况下下，独立商铺铺及底商应初初步规划为餐餐饮功能商铺首层设独独立的卫生间间。街铺首层入口口通常设一级级台阶。沿街商铺应尽尽量避免向小小区内开窗商铺应考虑足足够的地面停停车考虑塔楼对底底商的影响，，并兼顾上部部结构墙柱布布置因素街铺采用分体体式空调12.2配套设施设计计指引：居委会、文化化站、卫生站站。。。。。。。原则应放放在商业价值值不高的位置置。力求配置置面积指标最最小化位置首选：首首层外铺内侧侧大于12m的进深的部分分及主体入户户大堂两侧的的位置及二层层有些配套用房房如有政府要要求必须对外外，选择无商商铺位置或占占用最少的商商铺小区内景观较较好的单元首首二层则不考考虑设置配套套设施用房物业管理用房房应尽量不占占用计容面积积12.3地下车库出入入口设计指引引：尽可能能布置置在主主出入入口附附近车库出出入洞洞口避避免正正对道道路或或重要要公建建如受条条件所所限，，可考考虑由由区外外道路路直接接进入入控制地地库出出入口口数量量12.4垃圾（（点））站位位置设设计指指引：：垃圾站站尽可可能考考虑布布置在在小区区下风风向垃圾站站严禁禁与住住宅贴贴建，，宜独独立设设置应该布布置在在较隐隐蔽处处12.5小区出出入口口数量量设计计指引引：交通分分区单单位的的适宜宜的车车行出出入口口个数数为2个小于4公顷的的项目目可考考虑设设置1个车行行出入入口交通分分区的的车行行出入入口不不得超超过3个案例（（成都都）：：在满足足住户户需要要的情情况下下，减减少小小区车车行出出数量量，可可直接接降低低物业业管理理成本本。（二））住宅宅平立立面设设计的的成本本优化化1、户型型优化化的八八大要要点（1）外型型整齐齐，体体型系系数小小，满满足国国标（2）开窗窗满足足国家家窗地地比要要求案例：：（3）关注注实用用率（（得房房率））（4）阳台台设计计优化化（5）对楼楼型面面宽及及进深深的审审查案例：：融侨侨悦城城项目目总平平图案例：：融侨侨悦城城二期期楼王王户型型（6）住宅宅核心心筒的的优化化（7）窗的的优化化（8）端部部户型型优化化案例：：广州州恒大大绿洲洲户型型楼王王靠近景景观或或花园园的端端部户户型，，均具具有双双向景景观，，如按按常规规的标标准户户型设设计则则浪费费了侧侧向景景观资资源，，所以以在标标准户户型的的基础础上可可根据据景观观条件件设计计出非非标大大户型型将景景观资资源用用足。。2、立面面的优优化要要点（1）立面面风格格的简简化及及优化化建筑立立面的的风格格多种种多样样，例例如现现代建建筑、、新古古典建建筑、、传统统古典典主义义建筑筑….随着建建筑立立面风风格从从简到到繁，，建造造成本本也随随之增增加，，所以以立面面风格格优化化的过过程也也是对对建筑筑风格格筛选选过程程。三种风风格外外立面面造价价比较较：a、法式式全干干挂外外立面面：2050元/m2b、英式式面砖砖外立立面：：500元/m2（GRC线条，，若为为石材材线条条1200元/m2c、意式式全干干挂外外立面面：1800元/m2多种立立面材材料造造价比比较：：a、石材材：价价格高高，施施工周周期长长，档档次高高，干干挂费费350+石材大大板150~800=500~1150（不含含线条条）（（如果果采用用点挂挂工艺艺，施施工费费减为为150元/m2）b、面砖砖：价价格适适中，，对基基层外外架要要求高高，施施工周周期长长。c、涂料料价格格低、、施工工方便便耐久久性差差、外外观品品质感感较差差。施施工费费20~30+材料30~150=50~180元/m2附：（2）立面线线条及及细部部优化化（3）外门门窗型型材及及玻璃璃选型型优化化（4）栏杆杆选型型（5）空调调外机机位及及装饰饰（6）立面面顶部部造型型附：3、平面面细化化（1）平面面细化化的目目的（2）平面面细化化图的的制作作规定定（3）各专专业审审核要要点（4）审查查回复复图例1：图例2：图例3：（三））小区区会所所设计计的成成本优优化会所从从上世世纪九九十年年代初初从香香港引引入内内地，，逐渐渐成为为高档档住宅宅或大大规模模社区区项目目的必必要硬硬件之之一。。初期期作为为社区区的售售楼处处展出出，后后期更更多起起到社社会配配套、、品牌牌延伸伸、产产品附附加值值提高高的作作用。。会所投投入较较大，，会所所经营营难维维护成成本过过高，，一般般而言言：一一座2000m2会所如如设有有餐厅厅、健健身房房、游游乐室室，每每月维维护费费至少少30万40万，如如业主主光顾顾得多多，尚尚可维维持，，可实实际情情况却却多半半是门门庭冷冷落。。（1）小区区是否否设置置遵循循必要要化原原则（2）规模模优化化案例：：恒大大早期期项目目，当当住宅宅小区区达50万m2，要求求设会会所（（4000m2）及一一运动动中心心（20000m2），装装修标标准同同五星星级酒酒店公公共区区域，，经过过一段段时间间运营营，因因人少少运营营费高高（空空调费费、人人工成成本））不堪堪重负负，逐逐渐取取消运运动中中心，，会所所也由由4000m2优化为为2000m2。案例：：恒大大案例：：恒大大（3）功能能优化化（4）位置置优化化（5）泛会会所概概念住宅小小区可可引入入泛会会所概概念，，即把把会所所里的的内容容分散散在社社区的的各个个角落落。会会所与与泛会会所可可以同同时并并存，，把全全面、、私密密、高高端的的项目目放在在中心心会所所。（四））设计计标准准化与与设计计成本本控制制通过设设计标标准化化控制制成本本，是是最为为行之之有效效的手手段，，而且且是保保障产产品品品质最最关键键的环环节。。通过设设计标标准化化，能能够实实现对对项目目70%以上成成本锁锁定和和10%以上的的成本本优化化。通过设设计标标准化化，不不仅能能够发发挥设设计的的建筑筑价值值，更更能实实现对对设计计缺陷陷的有有效规规避。。设计标标准化化的实实施将将大大大缩短短项目目开发发周期期，提提升企企业的的开发发效率率，降降低项项目开开发周周期内内的分分管成成本。。通过建筑筑设计标标准化，，实现材材料部品品及设备备规模采采购的目目标，通通过规模模化大幅幅降低开开发成本本。集中采购购——降低成本本的“利利器”案例：恒大采用用标准化化策略，，住宅项项目除别别墅均为为精装交交楼。精装交楼楼的优点点有：首首先，强强调建筑筑与室内内一体化化设计施施工安装装，大幅幅度降低低了二次次装修的的浪费，，低碳环环保。其次房屋屋整体设设计集中中采购量量越大市市场议价价能力越越强。最后是开开辟了““第二利利润区””实现了了销售高高溢价，，提升了了产品的的美誉度度。小结：标准化、、集约化化管理降降低了运运营成本本统一采购购配送，，降低了了材料成成本集中招标标，降低低了建设设成本（五）结结构设计计成本优优化普通住宅宅结构成成本占到到建安成成本的70%，普通公公建结构占建安安成本的的50%。合理的基基础设计计可以节节省基础础造价的的30%以上，在在满足同样功功能的条条件下，，合理的的设计可可降低整整个工程程造价的2%-8%。根据结构构优化的的效果：：一般多多层建筑筑的优化化效果比比较有限，，每平方方米可以以节省几几十块钱钱，层数数越高，，可优化的的空间越越大，越越高层建建筑每平平米可节节省几百百元，使用用功能越越复杂，，优化的的空间越越大。1、层高控制的意意义：减减少结构构成本及及其他土土建成本本，设备备及运营成本本影响净高高的因素素：梁高高及设备备管道空空间如何降低低层高：：控制梁高高——梁高通常常取值1/8-1/12跨度优化设备备管道空空间，做做管网综综合优化化2、高层高高宽比控控制在设计高高层尤其其是超高高层户型型平面时时，高宽宽比控制制是建筑筑师必须须予以高高度重视视的因素素。规范范规定：：在6度度及7度度抗震设设防区，，剪力墙墙结构高高宽比不不宜大于于6，框框剪结构构的高宽宽比不宜宜大于5。高宽宽比超限限不属于于抗震超超限审查查范围，，允许但但必须采采用适当当结构措措施，由由此增加加结构成成本，而而建筑成成本也会会增加。案例：江江南水乡乡外滩5D超高层户户型7度抗震震，基东东风压0.7，，高度度140m，高高度140m，，高宽比比7.5。该项目目标准层层含钢量量77kg/m²²和同类类建筑（（满足高高宽比简简洁的板板式住宅宅）相比比，含钢钢量每平平方米增增加了14kg。3.避免免结构转转换因为结构构转换不不但给结结构设计计带来难难度，也也会大幅幅度增加加建筑成成本。避免结构构转换方方法最简简便易行行方法之一：可以通过过调整建建筑布局局实现。方法之二二：通过调整整结构布布置形式式实现。。4、结结构专专业（及设备备专业））设计应该该树立一一切为了了建筑服服务观念念。户内梁结结构设计计原则：：（1）户户内走道道上方梁梁高尽可可能小，，不得大大于600mm。（2）标标准层室室内梁布布置时，，梁不应应穿越客客餐一体体厅、客客厅、餐厅、、房，以以保证各各功能空空间完整整及美观观；独立立客厅与独立立餐厅间间的梁，，高度不不得超过过400mm；；梁不宜宜穿越厨、、厕、阳阳台；如如有穿越越的梁高高不得超超过450mm。（3）标标准层室室内梁不不露出梁梁角线的的优先顺顺序：客客厅—餐餐厅－主卧室室—次卧卧室—内内走道——其它空空间。案例1：某户型型结构优优化优化前优化后（六）景观设设计成本本优化相对总造造价而言言，景观观费用只只占项目目开发总总成本的的2%-3%，，但效应应与附加加值颇高高，这导导致越来来越多企企业加大大投入，，但通过过有限的的投入实实现最佳佳的景观观效果，，才是我我们应追追求的目目标。1、园林林景观设设计指引引：（1）以人为为本，追追求“自自然、舒舒适、大大气”的的园林风风格。（2）尽量遵遵循“人人车引流流”的原原则。（3）尽最大大可能保保留原始始地貌及及原生树树种。（4）并尽量量选用效效果好、、价格低低的天然然材料。。（5）如有室室外综合合泳池可可考虑兼兼做景观观水景（6）减少硬硬质铺地地，尽最最大可能能提高绿绿地率。。2、前期规规划概念念设计优优化的两两个原则则（1）满足景景观设计计及建造造标准及及景观工工程限额额设计指指标。（2）景观档档次和产产品定位位匹配。。例：3、方案案阶段设设计优化化原则及及把握要要点从设计元元素的成成本特点点和使用用属性的的角度出出发（1）尽可能能设置软软景而少少用硬景景（2）铺地材料料避免大大面积使使用花岗岗岩（3）控制木木作使使用面面积（4）少用水