房地产项目前期定位策划报告

2007-11-19合生高尔夫营销思路高尔夫这个由皇家宫廷兴起的运动，以其高昂的运营成本及独特的文化内涵，一直以来都只有少数人群可以参于。因此高尔夫也成了上等贵族的代名词。高尔夫俱乐部自然就成了上等人仕重要社交场所之一。高尔夫别墅更是成为财富追逐的对象，世界上顶级的豪宅大多源自高尔夫。房行东方房地产专业交流平台/2003年底国土资源部发布的《国土资发【2003】388号文件·关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知》指出：“对不符合国家产业政策的项目，不切实际的‘形象工程’、‘政绩工程’项目、别墅项目、高尔夫项目，一律不得报批用地”。2004年国务院办公厅[2004]1号文件——《关于暂停新建高尔夫球场的通知》指出：我国高尔夫球场建设将暂缓立项和审批。高尔夫项目审批暂停，高尔夫用地卖少见少，越来越稀缺珍贵。相对其它物业形态，高尔夫物业更具升值潜力和投资价值。本项目概况项目位于惠州中部,水口镇大和村，地处东江上游江岸。距离广惠高速蓬陵出口仅1公里。项目总占地3000亩，其中2000亩规划为27洞高尔夫球场，1000亩为商住用地。目前规划产品为：联排别墅、洋房、产权式公寓、商业。项目预期08年4月临建售楼部及板房投入使用，5月公开发售。目前高尔夫牌照尚未领取，届时现场也仅有9洞高尔夫展示。1.在现有地块条件的基础上，如何最大化的提升项目价值，树立顶级豪宅的形象2.在实现项目价值的同时，如何尽可能的降低或规避风险3.进一步巩固及提升合生的市场影响力世联对开发商目标的理解自04年合生进入惠州，先后开发了合生帝景湾及合生国际新城两个豪宅项目，合生已然在惠州确定豪宅品牌发展商的地位和影响力；然而随着万科、中信、碧桂园、雅居乐、珠投、星河、深业、深振业、富力等地产大鳄挺进惠州，本项目对合生品牌发展有何战略意义？本案要旨本案通过对高尔夫住宅项目开发模式的研究，结合自身地块的条件寻找一条更适合本案开发的方向，并在目标客群特征理解的基础上，研究项目与目标客群的沟通内容、沟通策略、沟通方式、以及沟通渠道，并以此展开营销部署。第一部分：市场定位深圳观澜高尔夫清远碧桂园惠阳棕榈岛深圳中信高尔夫区域主要高尔夫项目参考观澜澜高高尔尔夫夫球球会会项目目地地址址：：位于于梅梅观观高高速速、、莞莞深深高高速速和和机机荷荷高高速速交交汇汇处处；；项目目规规模模：：216洞高高尔尔夫夫球球场场。。产品品类类型型：：别墅墅、、洋洋房房、、酒酒店店式式公公寓寓；；产产品品主主要要环环球球场场建建设设，，保保证证物物业业对对景景观观摄摄的的最最佳佳摄摄取取。。设计计风风格格:地中中海海风风格格球会会运运营营时时间间:1994年房地地产产推推售售时时间间:2001年客户户分分布布:私营营业业主主（（含含在在深深台台商商））:约30%;香港港客客户户:约60%;其它它约约：：10％投资资客客户户约约70%，自自住住客客户户30%（自自住住客客以以周周边边企企业业主主为为主主））主要要通通过过对对球球会会宣宣传传造造势势，，拉拉动动第第一一高高尔尔夫夫豪豪宅宅形形象象。。最近近一一期期推推货货时时间间：：２００６６年最近一期期推货量量：约60套（储客客期长达达1年）别墅每月月销售在在5~8套／月左左右，售售价：约约13万/㎡。目前库存存：约35套；营销手法法：①通过球会会的规模模及配套套的影响响，借助助高尔夫夫国际赛赛事举办办，提升升影响力力，树立立第一豪豪宅形象象。②会籍与物物业捆绑绑销售手手法也有有效的加加快意向向客户的的消化。。③强势推广广，大手手笔，电电视、杂杂志、户户外。我我们在珠珠三角主主要高速速路都见见其广告告。观澜高尔尔夫球会会主要通过过对球会会宣传造造势，拉拉动第一一高尔夫夫豪宅形形象。项目地址址：惠州惠阳阳土湖，，临近深深汕高速速，距离离深圳罗罗湖口岸岸约1小时车程程项目规模模：球场总面面积2,055亩，球洞洞数27洞。有三三个球场场：河湖湖场，荔荔河场，，荔湖场场。标准准杆108，总长度度为10,360码。建筑筑用地约约65万㎡，总建筑筑面积约约49万㎡，容积率率0.83。产品类型型：别墅、洋洋房、酒酒店式公公寓；产产品主要要环球场场建设，，物业对对景观摄摄取面很很广。设计风格格:纯粹东南南亚风情情建筑。。建筑设设计及风风情是常常被抄袭袭的对像像球会运营营时间:1999年年底27洞正式开开放房地产推推售时间间:2000年客户分布布:本地客户户:约10%;深圳客户户:约30%;香港客户户:约30%;台湾客户户:约25%其它区域域(如加拿大大\新西兰等等):约5%;投资客户户比例：：约７００％；自自住（闲闲居）客客户：约约３０％％棕榈岛高高尔夫强调““隐世桃桃园”，，所有配配套都以以休闲展展开，在在推广上上以小众众的口碑碑宣传为为主。最近一期期推货时时间：２００６６年４月月最近一期期推货量量：１５５套套前两月每每月销售售在２００套／月月以上，，后期在在５～８８套／月月之间，，０７年年市场大大热时销销售也只只是１５５套／月月左右。。目前库存存：29套洋房，，售价１１8０００／／㎡，别墅产产品售罄罄，推算算售价联联排价格格约２５５００００元／㎡；营销手法法：①借助中海海壳牌集集团租赁赁，形成成高端人人群居住住社区，，并于带带租金发发售的形形式，拉拉动投资资客户。。②以球的推推广带动动房产的的销售，，结合会会籍与物物业捆绑绑销售手手法也有有效的加加快意向向客户的的消化。。③推广上主主要以小小众业主主及会员员节日假假日沙龙龙为主，，辅于少少量的专专业杂志志推介，，外展等等宣传。。休闲配套套完善：：西餐厅、、练习场场、高尔尔夫学院院、球具具专门店店、会所所酒店、、天文台台、健身身中心、、游泳池池、室内内暧水泳泳池、篮篮球、排排球、图图书馆/阅览室、、小农庄庄、儿童童游乐场场等棕榈岛高高尔夫强调““隐世桃桃园”，，所有配配套都以以休闲展展开，在在推广上上以小众众的口碑碑宣传为为主。项目地址址：位于深圳圳龙岗区区龙岗镇镇南部，，中信植植物园项目规模模：占占地246万平方米米，27洞国际标标准杆湖湖景山地地球场产品类型型：别墅、洋洋房、酒酒店式公公寓；设计风格格:泰式风格格球会运营营时间:2003年房地产推推售时间间:2005年客户分布布:以项目周周边的龙龙岗及福福田为主主，占90%以上投资客户户占约60%，自住客客户占约约40%中信绿色色高尔夫夫以“看不不见的上上层，看看不见的的别墅””诉求求，强调调良好的的生态资资源及出出尘不出出城的生生活感受受。最近一期期推货时时间：２００5年11月最近一期期推货量量：57套月销售在在7套／月左左右。目前库存存：06年底推出出第二期期39栋别墅，，07年5月已售罄罄；营销手法法：①以球会带带动房产产②产品炒作作、多组组合的媒媒体推广广。③小众媒体体的宣传传。山地户型型设计，，通不同同水平的的高差，，实现层层层有景景，户户户有景中信绿色高高尔夫以“看不见见的上层，，看不见的的别墅”诉诉求，强强调良好的的生态资源源及出尘不不出城的生生活感受。。项目地址：：花都区山前前旅游大道道(花都与清远远交界处)项目规模：：占地3万亩，36洞高尔夫球球场产品类型：：别墅、洋房房；带装修修设计风格:欧式，碧桂桂园模式的的COPY球会运营时时间:2006年房地产推售售时间:2006年客户分布:以项目周边边的花都、、清远本地地自住客为为主，以及及部分的广广州地区投投资客。清远碧桂园园以“平过自自己起楼””为项目目诉求，强强调项目性性价比、快快速现金流流。拿地后4个月销售，，快速笼资资金最近一期推推货时间：：２００7年9月最近一期推推货量：约500套月销售在200套／月左右右。目前库存：：2万多亩的用用地；营销手法：：①高尔球场仅仅为配套使使，在推广广上并没重重点突出高高尔夫特性性②超低价策略略，强调快快速基金回回笼③媒体集中炒炒作。④现楼及园林林展示。清远碧桂园园以“平过自自己起楼””为项目目诉求，强强调项目性性价比、快快速现金流流。生活配套齐齐备：学校校、超市、、医疗、饮饮食、公交交一应俱全全。而且每每个碧桂园园配备一个个五星级的的酒店模式项目客户群体配套类型销售速度销售价格（别墅）高尔夫溢价球会档次开发目的长期经营棕榈岛主要以香港/台湾/深圳的投资客为主休闲商务配套为主10~20套/月25000元/㎡高高商住用地规模小。房产作为球会的一体长期经营，走价不走量中信绿色高尔夫深圳自住及投资客户40000元/㎡高高观澜高尔夫香港投资客为主140000元/㎡高高快速回报清远碧桂园当地自住客户为主生活配套为主辅于部分商务配套200套/月左右8000元/㎡低低商住用地规模大，强调快速出货，球会就像泳池一样，仅是房产的配套而于高尔夫房产产开发模式式小结：长期经营型型好处：有利利树立项目目档次形象象，实现地地块价值最最大化。坏处：很难难实现与普普通房产项项目的高速速销售及现现金流量，，对球场的的档次形象象设计、规规划、品味味及现场环环境的要求求很高。快速回报型型好处：基金金回笼快速速，对高尔尔夫球会的的依赖较少少，内部环环境要求也也相对较低低。坏处：影响响整体项目目形象档次次，无法实实现地块价价值的最大大化。两种模式优优劣点作为高尔夫夫类物业，，两种开发发模式，本本项目如何何选择？选择长期经经营型：合适点：适合发展高高将本案打打造对珠三三角有影响响力的知名名高尔夫球球会的初衷衷。高档次的球球会也将拉拉升和巩固固合生品牌牌的豪宅影影响力。而且作为全全国性的知知名地产商商，本案所所需要分摊摊对企业现现金流的压压力不会太太大。困难点：长期经营型型的高尔夫夫物业对球球会形象及及经营状况况有很高的的依赖性。。在球会还未未完整展现现及成熟运运营的情况况下，项目目价值的体体现相对单单薄，加上上球会的牌牌照是否能能成功拿到到，目前还还很难确定定，把宝全全都押在高高尔夫上风风险太大。。不可行《2009地产实战宝宝典》100G专业地产资资料，全国国货到满意意付款订购热线：Q:1014899638选择快速回回报型：合适点：对高尔夫形形象和档次次的要求不不高，适合合目前项目目开发进度度。困难点：无法现实合合生豪宅地地产形象的的进一步提提升；无法现实地地块价值最最大化；不可行《2009地产实战宝宝典》100G专业地产资资料，全国国货到满意意付款订购热线：Q:1014899638没有模式参参照就意味味着我们需需要寻找新新的出路球会牌照的的不确定性性以及球场场的不完整整展示，致致使以“高高尔夫”形形象来推广广的可能性性大大减少少。但绕过高尔尔夫，仅以以景观资源源作为项目目卖点，无无疑对项目目的价值是是有伤害的的。为此我们需需要寻找新新的突破口口和价值点点去包装高高尔夫，尽尽可能大的的保证高尔尔夫的价值值溢价。突破口在那那里？我们先从项项目价值点点开始。。。。。。属性高尔夫生活活成为极少少数社会精精英身份和和品味的标标签。同时时高尔夫物物业也财富富最好的体体现。“Golf－Building””是自然环境境与人文景景观的完美美结合。加上代表贵贵族的高尔尔夫。这里里将会成为为多少富人人们的梦想想天堂近临东江上上流水岸，，清澈无污污染，江面面宽度达近近300米，生态景景观得天独独厚。独特的江景景环境不仅仅给高尔夫夫带来更为为生态的景景观，也使使球场更具具趣味性和和挑战性。。景观经济转移方方向图广州、深圳圳土地资源源紧张，生生态资源透透支，产业业发展进入入了瓶颈期期。惠州正成为为承接产业业转移的首选区域。经过27年的发展，，深圳的综综合经济实实力迅速跻跻身全国国大中城市市前列。目目前，深圳圳正着力构构建具有较较强竞争力力的现代产产业体系，，原有的一一些产业不不可避免地地将逐渐向向外转移；；产业转移的的规律一般般是呈梯度度进行的，，即最临近近的地方最最先接受产产业转移。。如接受香香港产业转转移第一棒棒的就是深深圳和东莞莞，深圳东东莞发展起起来后又要要向周边辐辐射，惠州州无疑成为为首选地；；惠州已经具具备了区位位、资源、、产业、基基础、环境境等五大优优势，具有有承接深圳圳大规模的的产业转移移的能力；；深圳的工业业产值规模模06年已达到1万亿元，而而所需要转转移的工业业的产值将将高达4000亿元左右，，乐观估计计，惠州有有望承接2000亿元。惠州将承接接深圳产业业转移2000亿元产值，，惠州也将将成为广东东经济新的的发动机。。【投资热土，，无限商机机】区域区域位于惠城中中心区东部部的水口镇镇，是承载载城市居住住功能的城城市新区【未来高尚住住宅开发区区】水口南邻马马安，北靠靠东江，西西接惠州江江北，处于于惠城城市市圈东部水口中心区水水口镇是惠州州面向泛珠三三角地区与世世界经济的经经济走廊，是是新惠州市区区的行政、文文体、商务中中心以及生态态居住区。——惠州市城市总总体规划（2006-2020）江北——惠州CBD，行政商务东平——高端居住区麦地——核心商业区河南岸金山湖——南部新城南部数码工业园水口——以商业性开发为主的生活居住区加上多家知名名开发商的合合力开发，水水口镇将成为为惠州未来主主要的高尚住住宅区之一。。本案与市区的的距离将进一一步拉近。锦湖湾合生国际新城城珠光项目世纪东方城江南御都翡翠长堤汤普项目东江新城翠湖雅苑荷兰水乡金汇项目瑞亨项目2020年惠州将构建建成8条高速公路组组成高速网络络，与珠三角角城市群交通通将更加便利利【超强覆盖力】交通本案广惠高速本案项目南临惠水水公路，沿路路直行可达龙龙门县，距离离广惠高速蓬蓬陵出口仅1公里，可接驳驳广深、惠河河、莞深等多多条高速干线线，直接幅射射珠三角。水口道路网络络发达，惠州州市规划的主主要道路三环环路、四环路路、惠澳疏散散大道和广东东东部大动脉脉--广汕公路及广广惠高速公路路从区域内贯贯穿而过。2小时车程可覆覆盖广州/深圳/东莞/香港/河源等区域本案还是惠城城区离市区最最近有高尔夫夫物业的项目目2007年3月29日，《南方都市报惠惠州版》三周年特刊隆隆重出街，，惠州市委书书记黄业斌接接受专访时表表示，在未来来五年内将惠惠州大亚湾打打造成为广东东最大的炼化化基地；深圳圳地铁三号线线修到龙岗后后，惠州将争争取延伸到淡淡水。深圳地铁12号线资料发发布：来来源：深圳地地铁网发布布日期：07-03-0912号线连接龙岗岗次中心区、、大工业区及及坑梓卫星新新城，与3号线一起形成成东部发展轴轴上的快速轨轨道交通走走廊，采用城城市铁路制式式。全线长长约16.6公里，投资约约29.2亿元。交通体系逐渐渐完善，惠州州积极融入珠珠三角城市群群。【城界消失】交通价值点整合：：相比其它高尔尔夫，江景高高尔夫的确是是有一定的特特点，但球会会的展示不到到位时，其高高尔夫的卖点点也随之打了了折扣。再加加上牌照问题题，更不能把把宝全押在高高尔夫上，我我们应该寻找找更多的价值值点。高尔夫球场东江上游水岸地块属性江景高尔夫区域经济强劲劲交通辐射力强强区域属性商机无限商机在哪里？？我们发现：晚晚上8点后，西湖塞塞车了，塞得得的士大佬死死活不愿走西西湖那条路；；惠州的房子子好租了、1个小单间设备备齐的也要上上1600元/月，还不愁租租，快赶得上上深圳、东莞莞了；酒店生生意火得很，，听说除房地地产外，最好好赚的就是酒酒店业了，店店前停的都是是来自全国各各地的好车！！；鬼佬也多多了……。惠州发展的的能量越大，，各区域、领领域的交流就就越多，商务来往就越频繁繁。我们还发现：：惠州的娱乐乐交际场所很很多，但算得得上好的商务务场所却少得得可怜，拿得得出手的也就就朝天门四面面朝壁的康帝帝酒店了，只只此一家每次次都是康帝，，去多了也就就没了意思，，可就是这样样每次还是预预订，晚了没没位！惠州一一流的商务场场所太稀缺了了，不仅如此此，其实整个个珠三角高级级商务会所都都也是一席难难求。高尔夫球场东江上游水岸岸地块属性江景高尔夫区域经济强劲劲交通辐射力强强区域属性商机无限商务型的江景景高尔夫“进可攻、退退可守”“进”：倘若若拿到高尔夫夫牌，除了可可以大张旗鼓鼓的推广高尔尔夫，也在高高尔夫之外，，得到“商务务型”的额外外形象力。“退”：倘若若拿不到高尔尔夫牌，我们们可以把江景景高尔夫做为为商务会所的的顶级配套，，即提高了商商务会所的附附加值，又带带动物业价值值提升。定位检验：1、必须有独特特差异性；观澜以高球名名人的运动带带出世界第一一球场的排场场；棕榈岛强强调的是隐世世桃园的休闲闲；中信绿色色着重的是大大隐于市。其其实这些球场场都有商务设设施，但仅是是辅助配套而而于，可一直直没在推广中中强化和应用用。2、必须要有可可待续的延展展性；惠州强劲的发发展能量给了了商务会所提提供了有力的的支持和发展展空间。通过过商务的拓展展,我们可以更有有效的吸引目目标客户。而而且江景高尔尔夫独特性也也使本案的商商务特性难于于被市场复制制和超越。3、符合品牌发发展的方向；；毫无疑问，商商务型江景高高尔夫的出现现，将树立惠惠州、珠三角角甚至南中国国新的商务标标杆。这是符符合合生对品品牌的进一步步巩固和提升升的目的的。。本案的突破口口：商务配套最齐齐全的顶级江江景高尔夫会会所基于顶级商务务型江景高尔尔夫会所下建建筑群，我们们的物业的溢溢价是在江景景、顶级商务务会所、高尔尔夫下产生。。因此，如何从从形象上、产产品上打造这这个“商务配配套最齐全的的顶级江景高高尔夫会所””则成了本案案推广的关键键。《2009地产实战宝典典》100G专业地产资料料，全国货到到满意付款订购热线Q:1014899638形象分解：江景高尔夫商务和熙的风清新空气江水的缠绵浪漫的情怀法国富人运动远离凡嚣高雅脱俗皇室血统生意、金融华尔街伦敦纽约巴黎凡尔赛·皇家会所拿破仑第一印象第二印象第三印象合生帝景湾国际新城欧式建筑欧式贵族皇室别宫关键词商务会所的形形象定位为：：品味高雅，并并具有皇室气气质和浪漫色色彩的商务会会所会所案名建议议：凡尔赛·皇家会所以皇室的高雅雅和浪漫是能能体现项目差差异性和优越越性的，如观观澜的形象是是世界第一会会所的豪气，，中信、棕榈榈岛则是归隐隐的休闲，而而雅居乐仅是是强调山水的的资源。凡尔赛·皇家会所产品品力建议产品力分解可比性优势产品情趣体验验服务超前（设施齐、选选择多）（江景、高尔尔夫、园林））（强强联合））攻略（1）引入市场最新的商务设设施，如：实时多多语种翻译系系统、卫星及及光纤等多渠渠道接入系统统；（2）建议客房的的请国际大师主笔笔，让市场产生生比较，强化化项目优越性性。（3）提供多种风格商务务场所，有严谨的、、有轻松的、、有享受的。。（4）在打造上工工艺，重点不不在奢华材料料的选用，而而是着重原创创的高雅。产品力分解可比性优势产品情趣体验验服务超前（设施齐、选选择多）（江景、高尔尔夫、园林））（强强联合））攻略（1）利用现有江江景资源，建建议在江岸修修一休闲木栈道；建议修一个座船坞坞，放上几艘艘划艇、几条条木船，有浪漫也有有品味。（2）当然高尔夫夫是免不了情情趣主菜，但但这更多是留留给高尔夫设设计去完善和和处理了。（3）本案占地3000亩，有很大的的体量来营造园林，园林的出彩彩同样也是会会所情趣的加加分点。建议议参考凡尔赛赛宫的皇家浪浪漫故事设计计园林景观凡尔赛·皇家会所产品品力建议合生也有自己己的酒店管理理公司，而且且也做得很优优秀。但是本本案的管理还还是建议引入全球知名名的品牌如：：索菲特、喜喜来登等酒店管理公公司树立最新新的服务标杆杆。主要考虑是：：预计在未来南南旋、富力都都将在江北建建立五星级酒酒店，预计其其管理也将是是以自身的管管理公司为主主。如果本案案同样引用自自身酒店管理理公司，在服服务上本案则则没有优势，，从而影响顶顶级形象树立立。产品力分解可比性优势产品情趣体验验服务超前（设施齐、选选择多）（江景、高尔尔夫、园林））（强强联合））攻略凡尔赛·皇家会所产品品力建议凡尔赛·皇家会所形象象再梳理第一印象：配配置是齐备的的、先进的，，在这里可以以举行世界性性的商务会议议；第二印象：装装修精致、豪豪华，尽显皇皇家礼遇；第三印象：建建筑艺术的瑰瑰宝，气质高高雅；第四印象：27洞江景高尔夫夫更是优雅人人生的象征；；物业定位：基于顶级商务务型江景高尔尔夫会所——凡尔赛·皇家会所下建建筑群落也就是说皇家家会所的定位位就是项目市市场定位。如如：观澜、中中信、棕榈岛岛等顶级物业业其形象都是是基于球会形形象之下，仅仅根据组团区区别赋于不同同组团名。有了凡尔赛·皇家会所的形形象铺垫，谁谁将是我们的的买家？①【第一圈层】以惠城、惠阳、惠东常住地的富贵人仕②【第二圈层】广州、深圳、东莞、河源的客户③【第三圈层】港、澳、台以及海外的人仕在惠办厂开公公司规模较大大的企业老板板、老总。有有台湾、也有有香港高尔夫球友，，有较高投资资眼光的商人人高尔夫球友，，职业投资人人[目标客群]客户类型物业功能背景特征价格敏感度购买性格惠州本地富豪半自住、半投资为主在惠州经济高速发展受益最大人群，急需洗刷身暴发户形象，通过高品味物业提升自身气质。★★★★跟随型珠三角有惠州地缘高球爱好者半自住、半投资了解高尔夫稀缺性，对品牌的认知度高，好的管理是他们放心购买的关键有闲钱，半休闲渡假，半投资收益，有空就来住，没空就交给酒店收租。★★★领导型／跟随型港澳台及海外投资者投资一般是通过商务了解项目，有很强的宏观洞察力，喜欢多套购买，长线投资，认品牌★★领导型目标客户特征征描述第一圈层：在在惠办厂开公公司的企业主主一般以合资或或外资企业为为主，在惠经经营多年，有有较大的企业业规模，在其其它大城市一一般都置有物物业，有较高高的审美能力力。关键词：身份份在这些富豪眼眼里，开名车车、住别墅算算不上顶级富富豪，玩名车车、玩别墅才才有富豪的气气派。高尔夫夫会籍不算会会什么，拥有有闲居渡假的的高尔夫别墅墅才算是贴上上贵族标签。。关键词：商业业交际大鱼大肉、桑桑拿夜总会式式的交际已经经过时玩腻，，他们需要更更能体现自我我价值，有更更高品味的交交际环境。因因此有不少富富豪在高尔夫夫作为商务交交际的主要场场所，而置办办一套高尔夫夫物业，即高高雅脱俗，又又可以在接待待客户的同时时展示自身的的实力和品味味。关键词：价值值多年在惠的打打拼中，见证证惠州近年的的迅猛发展，，越来越多国国际大型企业业投资惠州热热土，土地、、房屋价格不不断上涨，形形势一片大好好。而高尔夫夫别墅-作为国家严格格控制的商品品，虽然投资资门槛较高，，但相比其它它物业更具保保值和升值能能力，乘着价价格还不算太太高，他们会会像炒股一样样低位吸纳。。客户特征心理理切片：第二圈层：周周边市县客户户目标客户特征征描述一般以高尔夫夫球爱好者为为主，拥有不不只一家高尔尔夫球会会籍籍，常在惠州州区域有商业业来往，对惠惠州这几年的的发展使他们们对未来惠州州的发展很有有信心，有很很高审美能力力。关键词：新环环境新挑战对于这类客户户来说，不断断的尝试新的的球场也是对对自我新超越越一种方式。。1~2个小时的车程程对他们来说说并不算太长长，反而认为为正是体验驾驾使、远离工工作烦嚣的最最佳距离。关键词：度假假地他们似乎更懂懂得享受生活活，拥有一处处高品味的高高尔夫别墅居居所，得空就就和家人、和和三五球友到到远离尘嚣、、生态优美的的地方或是打打球、或是养养心、或是小小住，拿得出出手又很舒服服。关健健词词：：服服务务相对对来来说说，，他他们们更更倾倾向向球球会会服服务务舒舒适适度度，，除除了了高高尔尔夫夫球球以以外外，，最最好好还还配配套套更更多多的的设设施施，，如如让让不不玩玩高高球球的的夫夫人人们们SPA一下下，，让让孩孩子子们们尽尽情情玩玩乐乐的的小小农农庄庄、、游游乐乐场场之之类类的的。。总总之之它它应应该该是是可可以以常常来来休休闲闲圣圣地地。。第三三圈圈层层：：省省外外或或海海外外客客户户（（主主要要是是香香港港和和台台湾湾人人））目标标客客户户特特征征描描述述该类类客客户户表表现现最最强强的的投投资资性性，，来来访访问问惠惠州州的的时时间间并并不不多多，，一一般般通通过过朋朋友友介介绍绍或或商商务务旅旅游游了了解解项项目目，，他他们们见见多多识识广广深深知知高高尔尔夫夫物物业业比比其其它它物物业业更更具具保保值值和和升升值值潜潜力力。。只只要要球球会会有有好好的的管管理理，，物物业业有有合合适适的的价价格格就就可可让让他他们们产产生生购购买买的的理理由由。。关键键词词：：长长线线投投资资相比比其其它它客客户户他他们们在在投投资资方方面面更更为为成成熟熟，，经经济济能能力力更更为为雄雄厚厚，，对对政政策策及及经经济济等等基基本本面面更更为为关关心心，，他他们们对对物物业业投投资资大大多多以以长长线线持持有有策策略略，，很很少少因因为为一一时时的的价价格格波波动动而而出出手手放放盘盘。。关键键词词：：多多套套购购买买作为为成成熟熟的的投投资资者者，，高高尔尔夫夫物物业业这这种种低低风风险险高高回回报报的的商商品品，，他他们们吸吸纳纳的的规规模模更更大大，，多多套套购购买买或或团团购购意意识识很很强强，，希希望望可可得得到到更更优优惠惠的的价价格格折折扣扣。。关键键词词：：品品牌牌信信任任因为为很很少少回回到到球球会会，，球球会会运运营营好好坏坏与与否否直直接接影影响响物物业业的的价价值值，，所所以以他他们们更更为为关关注注发发展展商商运运营营商商的的球球会会管管理理水水平平。。知知名名品品牌牌会会让让他他们们更更为为放放心心，，更更愿愿意意掏掏钱钱购购买买。。新新世世界界的的惠惠阳阳棕棕榈榈岛岛就就常常有有这这样样整整栋栋购购买买公公寓寓的的客客户户。。目标标客客户户特特征征小小结结：：一、、该该类类客客户户相相对对其其它它别别墅墅用用户户更更为为高高端端，，更更为为分分散散，，客客户户积积累累更更长长。。其其它它球球会会的的物物业业大大多多都都是是在在其其它它球球会会有有一一定定知知名名度度且且有有一一定定的的会会员员积积累累后后启启动动房房产产。。二、、客客户户对对物物业业的的购购买买基基本本是是基基于于球球会会能能有有良良好好运运营营情情况况发发生生，，因因此此本本案案只只有有9洞展展示示条条件件下下要要吸吸引引该该类类客客户户，，存存在在一一定定的的难难度度。。三、、客客户户圈圈层层的的不不同同，，对对物物业业购购买买的的心心理理有有所所差差别别，，应应该该针针对对不不同同客客户户启启对对相相应应的的推推广广策策略略。。①、针针对对第第一一圈圈层层客客户户，，更更多多强强调调是是身份份、地位位和成就就；②、针针对对第第二二圈圈层层客客户户，，强强调调是是休闲闲、生态态、度假假和服务务；③、针针对对第第三三圈圈层层客客户户，，则则强强调调品牌牌