房地产景观工程精细化管理

房地产景观工程精细化管理Real

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Management四

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析房地产景观管理的痛点1、工期管理

2、资源问题

3、专业程度

4、管理方法工期管理—计划排布工期管理—抢工现场雨天抢晚上抢惨惨惨众人抢工期压缩返工量大成本浪费影响验收效果不佳牵

一

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!资源管理—外部资源绿化苗木铺装材料活动设施艺术雕塑软装摆品资源管理—内部资源内部资源：工程部、营销、景观部

、物业等。与其说施工单位是做施工的，不如说他是众多资源整合方。专业问题—专业人员不专业管理问题—粗狂，不重视一、为什么我们的工期总是差一天?二、什么样的工期排布才算合理？三、如何才能管好景观工程管理？景观工程管理中的那些事！四个阶段八个维度N个动作景观工程节点阶段管理工程的8个维度工程管理的措施方法施工中交付后效果维护材料/效果/工艺/计划/资源4个阶段41

2

3进场前施工完效果前控效果测评总结N个动作4个阶段VS施工中：5+N+1前期：3个交圈1个渗透1、材料控制

2、效果控制3、工艺控制

4、资源控制5、计划控制

6、N次点评7、一个标准化1、施工图审查

2、专员反交底01

0203

043、施工启动会竣工完：2次回顾交付后：移交管理1次交付评估1次深刻总结与物业联动持续关注景观维护

景观工程管理的四个阶段—进场前的效果控制方法1.

景观工程启动会2.

施工图的读/审/讲3.

景观有效工期的定义4.

住宅/商业景观的工期排布5.

景观场地移交的三大标准6.

景观施工界面的划分甲方交底统一命名为景观工程启动会。甲方对施工单位进行图纸、效果落地等交底。确保景观研发高度落地，减少研发—工程交接阶段的信息传递折损，提升工程专员对景观效果的敏感度。施工单位交底统一命名为读图讲图。施工单位经过图纸审查、甲方讲解、现场勘测，对项目的施工管理和后期落地形成整体策划，提前预演包含：施工方案解读、施工计划，材料计划、交通组织、劳动力计划的铺排及风险应对措施，是对整个施工过程的路演。施工图的读/审/讲如何更好的审查一套施工图？

这是一项硬技能，是工程管理非常重要的环节；怎么审？

4个方法1、要充分理解设计，理解设计的效果及意图；2、图纸要越读越薄的原则（以区域为核心，从面到点）；3、联合封闭审图（一口气读完

不要零碎的分片段）；4、不漏项（审竖向，

物料

，审功能，审细节）

；总图怎么审？详图怎么审？审图两大点：经验+工具《施工图自审表》景观有效工期1、第一块场地移交分块移交场地算起，且第一块场地移交的标准，可以是完整的绿化空间或完整的铺装空间（如一个完整的宅间，一个完整的公区，一个完整的铺装广场）2、类似弧形铺装区域的场地，需要完整移交，景观整体铺装，杜绝分块移交

导致施工工艺不可控；对于商业弧形铺装，造型水体的区域不能分块移交，景观无法控制工序及工艺。场地移交标准1、种植土回填合同约定标高，无大石块，无建筑垃圾。2、建筑散水沟完成砌体及抹灰，立面石材或涂料300-500以内收口后续施工。场地移交标准3、综合管网完成且井盖完成保护（燃气及自来水等国家垄断专业除外）铺装完成面水管管管电力管管雨污水井反梁地库顶板管道排布原则：1.

小管避让大管，有压管避让无压管，水管避让风管，电管、桥架应在水管上方。2.

先安装大管后安装小管，先施工无压管后施工有压管。3.

砖砌井高度尽量高于铺装完成面。移交管控标准:1、第一片场地移交时间为起点，且面积不小于整体面积的25%；2、移交标准包含管网，散水沟等附属工程完成（除国家垄断专业外）；3、最后片区场地移交时间最晚不超过规划验收前1.5个月，且交付范围不大于整区面积的20%；景观介入时间景观面积划分有效工期销售商业（同住宅）：≥4万㎡2万㎡-4万

㎡1万㎡-2万

㎡≤1万㎡≥8个月≥6个月≥6个月≥4个月≥4个月≥3.5个月≥3个月住宅景观工期商业景观工期小于等于2万㎡

-

有效工期

2.5个月大于2万㎡-有效工期

≥4个月≥2.5个月类别景观面积划分景观介入时间

有效工期自持商业-有屋顶景观面积≥3.5万㎡景观面积＜3.5万㎡10个月≥5个月自持商业-无屋顶8-10个月

≥4.5个月自持商业2万㎡≤景观面积＜3.5万㎡景观面积＜2万㎡7-8个月5-6个月≥4个月≥3个月自持商业景观施工界面的划分现状：1.

界面划分不清，存在施工争议；2.

施工内容重叠或漏项；3.

施工单位做自己不擅长工程，价格高工艺不达标；4.

招标完成但现场工序不对无法按设想情况施工……这些现象衍生出的问题，是我们在景观工程的界面划分不合理造成。合理、尽早明确的景观工程界面划分非常重要。目的：在景观工程招标前明确景观工程范围，理清各专业施工界面，避免施工漏项及重叠，让更合理的单位在合理时间完成合理工程。景观施工界面的划分—交底会交底会：组织景观施工界面划分交底会造采参加人员：项目总、项目经理、项目成本经理、技术负责人、景观造采工程师、项目各专业工程师；工

景程

观会议发起人：景观工程专员，组织人：景观工程专员会议流程：方案及界面划分图解交底：配置+景观特殊项重点说明界面回顾：总包、小市政等相关施工界面回顾表格过会：界面划分表逐一讨论夯实完成纪要：完成表格记录及纪要整理注意事项：1

总分包施工合同界面拉通——拉通总包-小市政-景观-机电-周边道路，五方施工界面，核实景观-道路-建筑-市政管线标高，（商业拉通内装、幕墙界面划分及标高核对）。2

特殊界面梳理——成本经理、景观造采同事夯实集采、甲指乙供等特殊界面梳理（沥青、木作、铁艺、涂料等单项分包工程，结合项目情况逐条梳理夯实）；3

争议界面流程：对于界面有争议情况，提报运营会决策形成结论。景观施工界面的划分—注意事项注意事项1.

专业交圈沟通原则——总包、小市政、精装等主要交叉工程界面，需反复夯实论证，充分线下沟通；2.

界面有据可依原则——任何界面情况均需有纪要或挂网文件支撑，做到有文字记录依据；3.

杜绝三不管地带原则——对于楼梯、建筑台阶坡道、灰空间、屋面、露台等界面，景观需与项目共同梳理明确施工界面，不留漏项和重叠情况；4.

施工可补位，成本需摘清——部分边缘界面，结合施工工艺难易程度、工期情况和造价整体考虑，可适当调整；非景观成本口径但由景观施工的部分，需在表格上特殊记录并与成本经理交圈。5.

争议情况升级原则——对非常规的景观施工界面，如果专员无法自行形成判断，需在项目运营层面、景观及造采职能共同商议决定；职能与项目间无法达成一致情况，有必要可上升PMO决策。施工界面的划分—案例点击链接成果：

1

景观施工界面划分（EXCEL）2

景观施工界面划分图解说明（PPT）进场前效果前控能够满足有效工期达到场地移交标准工期排布要合理界面梳理要清楚景观工程启动会施工图的读审讲

景观工程管理的四个阶段—施工中的效果控制方法1.

内/外部资源的有效管控2.

效果落地管控的5个控制点3.

景观施工工艺及品质的把控4.

绿化种植技法与空间的营造5.

品质管控的两大标准做法6.

龙湖景观工程管理的68个动作7.

施工中常见问题案例总结资源管理包含：内部资源：工程部，项目团队、营销、景观部

、物业等外部资源：施工单位、

2-3级分包资源“勤交圈，常总结，换位思考”多与项目互动，并不断洗刷土建工程师，让他们都变成半个景观工程师，然后你赢了。“不重视景观的土建工程师不是一个好工程师”一个工程师究竟好多时间在现场是合适的？施工管理的前期前三个月施工管理的后期最后1个月40%80%前提是你要有效利用监理，充分搞定土建工程师！外部资源：施工单位、

2-3级分包资源如何掌握和管理好2-3级资源？在工程管理中，我们常常对2-3级资源的摸底不清晰，导致在项目落地的过程中判断不准确，给项目的运转和效果落地带来较大影响，从哪里来？怎么做?怎么鉴别？谁能做？工期多久？多少钱？建议：对于分包资源，尽可能挖到终端资源，专业的事情让专业的人去干吧。找到好单位，提需求，互动交流，现场勘测，落地总结起来

，有以下3点：1.明确施工单位关键岗位及具体要求2.出现现场推进不力，采取以下三个方法a.擒贼先擒王b.借力c.奖惩机制3.相互尊重、理解，多为施工单位考虑4

.对发现问题要及时正面沟通并帮助提高B、借力：出现现场推进不力（进度滞后、效果不佳）时，还可以通过向项目团队和职能借力。比如：①组织工程会议梳理施工计划，项目团队支撑前置条件的达成；②组织职能效果点评，发挥职能作用解决效果问题；③面对抢工时期，向项目团队或职能申请支援，分片管理。B、奖惩机制：“蜂蜜与大棒”奖：①

样板区及部分重点项目可在合同签订阶段，与公司协商，设置优质完成奖金，鼓励施工单位积极性；惩：①铺排施工计划时可设置惩罚性条款，进度未达成可按条款执行；②合同内规定施工单位管理人员具体要求及惩罚措施。3.相互尊重、理解，同路人的原则；多为施工单位考虑不是一句空话，我们应切实为施工单位提供支撑：a.场地秱交督促b.界面梳理及坚持c.效果把控d.合理利益争取e.敢于担当4、对发现问题要及时正面沟通并帮助提高把施工单位当作我们长期发展和共同进步的共赢者，帮助他们发现问题，去改良不足，如果同类问题在一个项目重复出现，过程问题频频暴露，甲方应该及时

组织高层面的交流；关于工程管理5个控制之

（材料控制）材料管控

是一个项目成败的关键，低档次材料会给项目带来不可挽救的遗憾，控制材料的关键方法：1、材料需求准确性掌控—（一图一表控制）2、材料品质（包括

色差

规格误差

等）---封样标准控制景观材料封样流程及管控要点重庆龙湖景观部2013年11月3、材料到货时间(深追踪，多交圈、及时回顾)1、一图一表严控计划准确性容易出问题的点:1、材料规格与图纸设计规格有误差（避免后期被动调整设计）

2、材料的加工大样图（避免后期被动接收不合格工艺）3、材料数量不准确,部分遗漏（无法保证工期）2、

材料品质（包括

色差

规格误差

等）---封样标准控制样板材料封样后，材料样板一定要放在项目部，便于过程抽查，且一定要造价签字；现场严格执行封样标准；新一街反面案例：

山西黑烧洗面封样材料现场到货1现场到货2现场铺装效果3、材料到货时间(深追踪，多交圈、及时回顾)材料到货时间滞后，是景观工程中最容易出现的问题：

导致工期无法控制

被动接收不合格材料

；材料到货滞后严重影响工期，工艺不可控管控材料到货时间的三招：1.

及时定期回顾：材料到场计划应该每周与施工单位进行以书面形式回顾；2.

追踪到底：在追踪材料到货计划的时候，应该将追踪的深度延伸到厂家配货处便于一手掌握材料的第一信息，并作出准确的判断，必要时蹲厂；3.

信息及时交圈：在确定要出问题的时候应第一时间告知部门或者项目总监，寻求帮助，动用施工单位高层共同推动。材料管控总结：

是一个项目成败的重要因素之一，要求甲方人员具有全方位的视角，包括了解材料市场动态，了解材料基本属性，具体操作层面做到3点1、3招控制到货时间；（深追踪，多交圈、及时回顾）2、1个标准检验到货品质（封样标准）3、1次审查

解决计划疏漏及错误5个控制之

（效果落地管控）6个方法

告诉你

快速掌握效果落地：1、

深度理解设计效果及意图；2、

施工过程中高度保持效果敏感度；3、有效借助外力，N次点评，拒绝单打独斗4、

施工过程中的二次创作，有效弥补图纸阶段的不足；5、

对核心效果的坚持；5个控制之

（工艺控制）工艺是景观很最重要

核心之一，也是评判一个项目好和不好的重要依据之一，好的工艺能给设计加分，反之则减分：施工推进

重点把控2个方法：1、样板带路原则

有效推进（强执行）2、重点区域

重点研究（大区当样板区做）关于工程管理2、重点区域

重点工艺深入研究对交付区的重要区域或核心区要当样板区做，要对场地进行反复研究分析，反刍图纸，论证效果；从平面到立面，从立面到三维空间；5个控制之

（计划管控）景观都是抢出来的？目前在体系内

景观的工期差异比较大，尤其是新地区公司表现突出，抢工比较严重，大部分老地区公司已经比较成熟，关于景观的进度管控

做好场地的移交和自身计划的管理；关于进度管控

需要解决4个问题：1、判断根据项目大小

合理的景观工期究竟是多少（包括不可抗力因素的影响）？2、如何倒逼工程移交场地？（有难度，但需强执行）3、如何铺排景观自身的计划？使其更加合理，游刃有余；1、

深度理解设计效果及意图；

两次交底深度传递效果信息（前期动作）

施工过程中借助方案及类型学研究；

提升景观综合能力，快速阅读收纳并效果信息；

提升景观综合能力，快速阅读收纳并判断效果的能力；多看，多读，多练

多参与景观方案的研讨，或直接参与景观设计管理；2、

施工过程中高度保持效果敏感度；在施工阶段，常常发生施工出来的效果与前期方案效果大相径庭，其中最重一点就是专员对效果的敏感度不够，常常发现问题后采取对照方案，发现问题的关键，此类案例在不同项目中反复出现，如果保持高度的效果敏感度，建议如下：随身携带效果图，方案图等主要图纸，作为现场专员要对场地放线、空间尺寸、细节做到了如指掌；反复回顾，深入阅读方案意图，提升对研发的深度理解；在设计单位方案出图阶段

将文本打印2-3份成A4、图册施工单位一份、专员一份，长期携带在身；施工管理手册3、有效借助外力，多次点评，拒绝单打独斗借助设计院的外力：定期设置设计院现场巡查（道路

水体线型，乔木，重要场景

灌木

草花

样板

封样

设计全面介入）借助部门的力量：

借助有效的点评（有效管理点评）；礼嘉云麓水系端头设计院点评调整：礼嘉云玺轴线水体设计院点评调整：新增景观设计师巡场机制形成标准动作频率：

景观未大面进场前一月一次，景观进场后双周一次；人员：

方案设计师、软景、硬景、水电施工图设计师及项目负责人、景观工程师；要求：巡场拍照并且记录问题、提出解决建议，夯实责任人和节点并回顾；借助部门、公司力量，管理好点评机制，让点评贯穿项目始终时间流程进场后五周