房地产项目全过程管理手册

QB中国建筑第四工程局有限公司管理标准项目管理标准（房地产项目管理分册）编号：CSCEC4B-MS02.05-20192019-08-23

发布2019-08-23

实施中国建筑第四工程局有限公司目

录第一章

组织管理.......................................................................................

11

术语定义................................................................................................................12

组织结构................................................................................................................12.1

各级结构职能定位.........................................................................................12.2

项目公司组织架构.........................................................................................13

企业治理结构........................................................................................................44

机构管理................................................................................................................54.1

机构设立.........................................................................................................54.2

机构变更.........................................................................................................54.3

机构解散和清算.............................................................................................5第二章

计划管理.......................................................................................

61

术语定义................................................................................................................62

职责权限................................................................................................................62.1

管理职责.........................................................................................................62.2

审批权限.........................................................................................................63

计划制定与调整管理............................................................................................63.1

项目年度运营计划书编制与调整.................................................................73.2

项目主项计划编制与调整.............................................................................73.3

项目专项计划编制与调整.............................................................................73.4

项目部门月度计划编制与调整.....................................................................84

计划执行与监督管理............................................................................................94.1

计划执行与反馈.............................................................................................9I4.2

项目公司计划分析会...................................................................................115

表单、模板..........................................................................................................11第三章

考核管理.....................................................................................

131

职责权限..............................................................................................................131.1

管理职责.......................................................................................................131.2

审批权限.......................................................................................................132

项目总体目标考核管理......................................................................................133

项目年度目标考核管理......................................................................................134

项目班子及副职考核责任书..............................................................................135

部门年度考核责任书..........................................................................................14第四章

开发报建管理.............................................................................151

术语定义..............................................................................................................152

职责权限..............................................................................................................152.1

管理职责.......................................................................................................152.2

审批权限.......................................................................................................153

项目主要开发报建环节......................................................................................154

项目开发报建过程管理......................................................................................15第五章

商务管理.....................................................................................

171

术语定义..............................................................................................................172

职责权限..............................................................................................................182.1

管理职责.......................................................................................................182.2

审批权限.......................................................................................................183

工程变更管理......................................................................................................193.1

工程变更审批管理.......................................................................................19II3.2

工程变更完工确认管理...............................................................................204

工程产值报送及月度工程款支付管理..............................................................205

工程结算计划及结算审批管理..........................................................................236

承供商管理..........................................................................................................246.1

承供商进场、退场管理...............................................................................246.2

承供商考核管理...........................................................................................256.3

承供商评价管理...........................................................................................257

其他相关工作......................................................................................................278

表单、模板..........................................................................................................27第六章

工程技术管理.............................................................................291

术语定义..............................................................................................................292

职责权限..............................................................................................................292.1

管理职责.......................................................................................................292.2

审批权限.......................................................................................................293

工程施工技术管理..............................................................................................303.1

施工组织设计和专项施工方案评审...........................................................303.2

组织施工图纸会审及设计交底...................................................................313.3

施工图纸管理...............................................................................................333.4

工程指令单及工程联系单...........................................................................333.5

科技优化管理...............................................................................................344

工程施工质量管理..............................................................................................354.1

甲供材及材料进场验收管理.......................................................................354.2

工程施工样板实施管理...............................................................................364.3

工程实体质量检查.......................................................................................384.4

工程质量整改通知单...................................................................................38III4.5

工程质量罚款单...........................................................................................404.6

施工质量事故处理.......................................................................................414.7

督查分包单位质量管控工作的落实情况...................................................415

工程施工安全管理..............................................................................................425.1

工程施工安全文明检查...............................................................................425.2

工程施工安全隐患整改通知单...................................................................425.3

工程安全文明施工罚款单...........................................................................446

工程施工进度管理..............................................................................................456.1

编制《工程总体/分期施工进度计划》......................................................456.2

编制《工程进度月报》...............................................................................466.3

工程施工进度计划交底...............................................................................476.4

工程施工进度实时管理...............................................................................476.5

工程施工进度计划调整...............................................................................486.6

工程进度罚款单...........................................................................................496.7

督查分包单位进度管控工作的落实情况...................................................516.8

督查分包单位安全管控工作的落实情况...................................................517

工程竣工验收管理..............................................................................................527.1

分户模拟验收管理.......................................................................................527.2

竣工综合验收管理.......................................................................................527.3

竣工图纸管理...............................................................................................538

表单、模板..........................................................................................................53第七章

营销管理.....................................................................................

551

术语定义..............................................................................................................552

职责权限..............................................................................................................552.1

管理职责.......................................................................................................55IV2.2

审批权限.......................................................................................................563

项目定位..............................................................................................................574

货值管理..............................................................................................................584.1

目标货值管理...............................................................................................584.2

动态货值管理...............................................................................................605

销售管理..............................................................................................................615.1

销售方案管理...............................................................................................615.2

销售价格管理...............................................................................................646

营销费用管理......................................................................................................687

售后管理..............................................................................................................707.1

信息变更管理...............................................................................................707.2

退、换房管理...............................................................................................727.3

延期签约管理...............................................................................................737.4

延期付款管理...............................................................................................758

营销数据管理......................................................................................................778.1

营销数据管理（周/月/季度）.....................................................................778.2

营销数据管理（上半年营销总结/下半年工作计划）..............................799

品牌管理..............................................................................................................8110

招商及运营管理................................................................................................8211

营销后评价........................................................................................................8412

表单、模板........................................................................................................86第八章

财务资金管理.............................................................................871

术语定义..............................................................................................................872

职责权限..............................................................................................................882.1

管理职责.......................................................................................................88V2.2

审批权限.......................................................................................................883

全面预算管理......................................................................................................893.1

管理职责.......................................................................................................893.2

机构设置及职责...........................................................................................893.3

全面预算职责分工.......................................................................................893.4

预算编制.......................................................................................................903.5

预算执行与控制...........................................................................................923.6

预算调整.......................................................................................................933.7

预算分析与预警...........................................................................................944

会计基础管理......................................................................................................944.1

基础管理.......................................................................................................944.2

财务报告.......................................................................................................985

资金管理............................................................................................................1005.1

银行账户管理.............................................................................................1005.2

备用金管理.................................................................................................1036

核算管理............................................................................................................1056.1

房地产开发业务收入确认.........................................................................1056.2

费用管理.....................................................................................................1077

表单、模板........................................................................................................112第九章

综合管理...................................................................................

1131

术语定义............................................................................................................1132

职责权限............................................................................................................1142.1

管理职责.....................................................................................................1142.2

审批权限.....................................................................................................1143

公文管理............................................................................................................115VI3.1

公文分类.....................................................................................................1153.2

公文格式.....................................................................................................1163.3

收文办理.....................................................................................................1173.4

发文办理.....................................................................................................1194

会议管理............................................................................................................1215

行政后勤管理....................................................................................................1225.1

保障用车.....................................................................................................1225.2

车辆使用.....................................................................................................1226

档案管理............................................................................................................1236.1

档案分类.....................................................................................................1236.2

档案保管.....................................................................................................123第十章

项目风险与后评价管理...........................................................1261

术语定义............................................................................................................1262

职责权限............................................................................................................1262.1

管理职责.....................................................................................................1262.2

审批权限.....................................................................................................1263

项目风险管理....................................................................................................1263.1

过程指标监控.............................................................................................1263.2

执行专项风险整改方案.............................................................................1264

项目后评价管理................................................................................................1275

表单、模板........................................................................................................127第十一章

综合管理评价.......................................................................1291

综合管理评价的管理要求................................................................................1291.1

评价依据.....................................................................................................1291.2

评价组织与频次.........................................................................................129VII1.3

评价方式.....................................................................................................1291.4

评价结论.....................................................................................................1291.5

评价后管理.................................................................................................1302

综合管理评价表的填写要求............................................................................1303

房地产项目管理评价表....................................................................................131VIII第一章

组织管理1术语定义（1）组织治理结构管理指为实现企业战略目标、基于企业所有权与经营权相互依托、明确股东/股东会、董事/董事会、监事/监事会和其他利益相关人员之间权利和责任分配而形成的分工协作体系。（2）机构管理指对各级企业法人或分支机构的设立/变更/分立/合并/解散/注销/清算，以及股东、法人、董事、监事、高级管理人员变更，章程内容变更（包括但不限于注册资本、经营地址、经营范围等的变更）等进行工商备案事项进行统一管理。（3）（4）区域公司指地产公司所属分（子）公司，负责管理所辖区域内的项目公司。项目公司指为开发特定项目而设立的法人公司。组织结构22.1各级结构职能定位表

2-1

各级结构职能定位序号职能层次局总部职能定位12战略引领、资源协调、运营监控、业务支持战略管控、运营监控、业务协同、产品管控、品牌管理地产公司投资拓展、项目融资、运营管控、成本管控、设计管理、客户服务、物业管理、工程管理34区域公司项目公司产品营销、项目建造（工程施工，开发报建）、现场协调注：如新进入区域尚未设立区域公司的，由地产公司总部履行区域公司职能2.2项目公司组织架构2.2.1项目公司组织结构图1/132项目公司项目总经理综合办公工程技术物财务资金部营销管理部前期开发部计划业管部室部理部（计划管理、信息管理部）（党建工作、档案室、人力（环境管理部、安全生产监督管理部、（客服中心）资源管理）技术管控）图

2-1

项目公司组织结构2/1322.2.2项目公司各部门职责（1）项目公司各部门通用职责表

2-2

项目公司各部门通用职责表二级职能序号一级职能一岗双责思想政治工作党风廉政建设保密责任安全生产管理1负责本部门职能相关管理制度、管理流程的执行与宣贯参与本业务线条数据库的建设对标分析、优化改进与创新2体系建设建立本部门与其他部门、以及项目公司的业务衔接和工作协调机制，主动协助和协调相关部门按时完成各项工作推进各项制度、流程及标准的实施，并根据制度、流程和标准的执行效果进行完善和修订根据战略规划和年度目标，制定部门年度、季度和月度计划，组织执行并评估34计划管理绩效管理对本部门工作计划进行分解，并指导和监督落实根据公司绩效管理规范，建立本部门所属岗位的关键绩效考核指标与工作计划目标，开展本部门员工的绩效管理工作提供相关业务信息及数据，协助完成对本部门及相关部门的绩效考核提出本部门及本业务线的人力资源规划及培训需求，参与本部门及本专业线条人员的招聘工作5团队建设本部门岗位编制，协助完成本部门岗位说明书的起草、修订和完善工作组织开展本部门及本专业线人员的培养，并参与人员调配建议（2）序号项目公司各部门职责表

2-3

项目公司各部门职责表部门主要职能描述1）工程技术管理：施工图及变更管理实施、施工组织设计和专项施工方案审核及管理实施；2）工程进度管理：工程施工总计划及分期进度计划编制、现场进度实时管理；工程技术部（环境管理3）工程安全管理：管理现场安全文明施工、重点危险源监控、1部、安全生产

重大安全专项施工方案监督落实实施、配合政府职能部门开展相监督管理部、

关检查工作；技术管理）4）工程质量管理：管理现场施工实体质量、施工实体重点部位质量专项检查、配合政府职能部门开展相关检查工作；5）工程成本管理：施工图现场实施管理、变更签证现场管理实施（尽可能减少现场无效签证）、竣工图及结算资料整理3/132序号部门主要职能描述1）销售策划方案的编制与执行；2）销售人员考核（自建团队情况）；2营销管理部3）负责售后（信息变更、退换房、延期等）部分管理；4）执行落实总部及区域安排的其他事项1）编制项目专项计划，并报区域公司审批；计划部（计划

2）制定并跟踪部门月度计划，组织召开项目计划分析会；管理、信息管

3）执行地产公司或区域公司制定的计划，过程跟进并及时向区3理部）域公司反馈；4）负责完成上级单位要求的计划管理相关工作综合办公室（党建工作，档案室，人力资源管理）党建工作，接待、会议管理，公文管理，秘书、印章管理，行政事务管理，档案管理，配合人力资源管理；人才队伍建设，员工关系管理，招聘管理45组织开展项目开发报批报建工作，执行既定计划，确保取得各项证照前期开发部1）财务管理：本级会计核算；本级财务报表编制及本级财务报表审核；配合各级基础工作及合规性检查；预算管理，负责本级预算编制、预算执行、预算分析；具体实施财务信息化建设。2）资金管理：负责按计划付款；银行账户管理，负责本级银行账户的管理；负责项目现金流分析。6财务资金部3）税务管理：本级税务基础工作；税收政策的学习；本级税收筹划4）清欠管理：负责项目回款的统计分析，未回款的催收1）负责客户服务工作管理；2）负责物业管理工作；物业管理部73）负责物业标准化建设；（客服中心）4）负责处理客户投诉管理工作5）协助总部品牌维护3企业治理结构总经理办公会项目总经理综合办公室工程技术部计划部营销部财务资金部前期开发部物业管理部图

3-1

项目公司治理结构图4/132表

3-1

企业治理结构及职能序号

企业治理结构名称主要职能备注公司经理层对某一业务系统重要事项或其他事务的重要事项进行研究决策1）项目公司综合办公室承办；2）按总经理办公会要求进行记录1总经理办公会4机构管理4.1机构设立根据项目拓展实际如在新开区域，开发新项目由分管区域公司新增设立项目公司进行管理，如在已开发区域新增项目，由法律事务部出具法律风险评估报告，由公司总经理办公会考虑是否需用老项目公司对新项目进行开发管理。4.24.3机构变更公司机构的变更根据实际情况进行处理。机构解散和清算项目公司已完成该项目开发，并在该区域不再进行后续开发则可考虑注销该项目公司。5/132第二章

计划管理1术语定义（1）主项计划主项计划是由关键节点计划、一二级节点计划构成的指导项目开发的整体计划。（2）专项计划专项计划是指根据项目主项计划编制的更详细的工作计划，是各部门、各专业对主项计划的进一步分解，用来指导和控制相关部门月度、周等的工作。2职责权限2.1管理职责表

2-1

计划管理的管理职责序号管理职责局总部地产公司区域公司项目公司12计划制定与调整管理计划执行与监督管理--√√√√√√2.2审批权限表

2-2

计划管理的审批权限区域公项目公司序号

管理决策事项细分事项局总部地产公司司项目年度运营计划书编制与调整总经理办公会----------项目主项计划编制总经理办公会-计划制定与调

与调整12整管理项目专项计划编制与调整总经理办公会---项目部门月度计划编制与调整专题会计划执行与

项目公司计划分析监督管理

会项目总经理-3计划制定与调整管理6/1323.13.2项目年度运营计划书编制与调整配合区域公司投资运营部编制项目年度运营计划书，包括不限于提供项目年度计划执行情况、签约及回款指标完成情况、下一年工程进度节点等。项目主项计划编制与调整配合区域公司投资运营部编制项目主项计划，包括不限于提供项目开发报建节点计划、工程节点计划、营销节点计划等。3.3项目专项计划编制与调整管理流程（1）流程名称流程编号主控部门项目公司相关部门/计项目专项计划编制与调整流程MS02.05-L020301划部项目公司相关部门项目公司计划部项目总经理区域公司地产公司开始1编制项目专项计划NN4N52审核3审核YYY备案审批6执行项目专项计划结束（2）流程说明序号关键活动管理要求时间要求

主责部门工作文件项目主项计划确定后，区域公司相关部门或项目公司计划部结合项目实际情况，编制项目专项

12

日内计划，项目公司计划部将编制项目专项计划上报区域公司审批区域公司相

《项目专项关

部

门

/

项

计划》（初稿）目公司计划

（MS02.05-编制项目专项计划1部L020301）项目公司计划部23审核审核对项目专项计划进行初审审核项目专项计划；2

日内-项目公司计划部将审核通过的

2

日内项目总经理-项目专项计划报区域公司投资7/132序号关键活动管理要求时间要求

主责部门工作文件运营部区域公司投资运营部对项目专项计划进行审核；45审批由区域公司投资运营部组织召

3

日内开区域公司专题会进行审核、区域公司总经理办公会进行审批区域公司---区

域

公

司区域公司投资运营部将项目专项计划，报地产公司企划与运营部备案总

经

理

办

地产公司企公

会

后

2

划与运营部日内备案经区域公司总经理办公会审批通过后，形成《项目专项计划》最终版，并按要求执行；过程及时总结项目专项计划实施情况项目公司相执行项目专项计划关

部

门

/

项6持续进行目公司计划部3.4项目部门月度计划编制与调整管理流程（1）流程名称项目部门月度计划流程项目公司相关部门

项目公司计划部流程编号主控部门MS02.05-L020302项目公司计划部区域公司项目总经理开始1编制项目部门月度计划2汇总N3N4审批Y审核5执行项目公司月度计划Y结束（2）流程说明序号关键活动管理要求时间要求

主责部门工作文件8/132序号关键活动管理要求时间要求

主责部门工作文件项目公司相关部门根据工作职责分工，编制部门月度计划，工《项目公司编制项目公司

作需包含本月本部门主责的主

与

编

制

时

项目公司相

月度计划》1部门月度计划

项计划、专项计划、高层交办、

间同步部门协办、会议决议及部门日常工作等相关事项关部门（MS02.05-L020302）项目公司计划部23汇总汇总项目公司部门月度计划2

日内--对项目公司月度计划进行审核；项目公司计划部将项目公司月度计划上报区域公司综合办公室审核2

日内项目总经理区域公司综合办公室汇总部门月度计划；区域公司投资运营部结合项目主项计划、专项计划、运营分析会等要求，配合初审部门月度计划；4审批1

日内区域公司-区域公司综合办公室组织召开区域公司月度运营分析会，由区域公司总经理主持审批月度计划经区域公司月度运营分析会审批通过后，形成《项目公司月度项目公司相关部门5执行月度计划

计划》最终版，并按要求执行；

持续进行过程及时跟进部门月度计划实施情况-4计划执行与监督管理4.1计划执行与反馈（1）工作说明《地产公司战略规划》在地产公司发布后执行，《公司年度经营计划书》、《项目运营计划书》、《项目年度运营计划书》、《项目主项计划》、《项目考核责任书》在地产公司审批后执行，《项目专项计划》在区域公司审批后执行。（2）管理流程9/132流程名称流程编号主控部门计划执行与反馈流程MS02.05-L020401项目公司计划部项目公司相关部门项目公司计划部区域公司地产公司开始1计划执行234跟进并汇总监控并汇总核定执行情况结束（3）流程说明序号关键活动管理要求时间要求

主责部门

工作文件《地产公司战略规划》、《公司年度经营计划书》、《项目运营计划书》、《项目年度运营计划书》、《项目主项计划》、《项目专项计项目

公司相关部门/12计划执行划》、《项目考核责任书》发布实

持续进行施或形成最终版后，--项目

公司计划部项目公司相关部门应遵照地产公司、区域公司相关要求执行计划项目公司计划部跟进计划执行，并对执行过程中存在的问题进项目

公司计划部跟进并汇总持续进行行汇总分析、提出建议并及时反馈至区域公司投资运营部区域公司投资运营部汇总项目公司计划执行过程中问题和建议；区域公司投资运营部监控区域公司相关部门计划执行情况，并汇总区域公司相关部门在执行过程中存在的问题，进行分析、提出建议；34监控并汇总持续进行

区域公司--将执行情况反馈至地产公司企划与运营部对区域公司投资运营部反馈的核定执行情况

计划情况进行核定，监控计划整体执行情况地产公司10/1324.2项目公司计划分析会管理流程（1）流

程名

称流

程编

号主

控部

门项目

公司

计划

分析

会流

程MS02.05-L020402项目

公司

计划

部项目

公司

相关

部门项目

公司

计划

部项目

公司

总经

理项目

公司

综合

办公

室开始1发布

通知2准备

相关

材料345汇总组织

召开

会议撰写

会议

纪要6跟进

决议

落实

情况结束（2）流程说明序号关键活动管理要求时间要求

主责部门工作文件项目公司计划部制定会议方案，包括会议时间、会议地点、参会人员、会议议程及会议要求等，按照会议方案拟定的参会人员发送通知项目公司计划部1发布通知--项目公司相关部门根据会议方

收

到

通知

项目公司相2356准备相关材料汇总----案要求准备相关材料7

日内关部门汇总项目公司相关部门提供的相关资料，并对内容进行初审项目公司计划部-项目公司总经理组织召开会议

按会议方案组织召开会议-撰写项目公司周或月度会会议

开

会

后

3

项目公司综撰写会议纪要纪要，并下发至参会人员日内合办公室按会议纪要要求，跟进会议决议跟进决议落实情况项目公司综合办公室7事项落实情况，并及时反馈给相

持续跟进关领导-5表单、模板11/132表

5-1

计划管理模板序号模板名称模板编号MS02.05-M020301强制/建议使用1项目专项计划模板建议使用表

5-2

计划管理制度序号文件编号文件名称发布时间《中建地产广州有限公司计划管理办法（试行）》122019

年

1

月

4

日对应制度文件《中建地产广州有限公司城市公司、项目公司经营业绩考核管理办

2019

年

1

月

12

日法（2019

年版）》12/132第三章

考核管理1职责权限1.1管理职责表

1-1

考核管理职责序号管理职责局总部地产公司

区域公司项目公司12项目总体目标考核管理项目年度目标考核管理√√√√√√√√1.2审批权限表

1-2

考核管理的审批权限序号管理决策事项考核管理细分事项局总部地产公司区域公司

项目公司项目总体目标考

局总经-----核管理理1项目年度目标考核管理总经理办公会-23项目总体目标考核管理项目公司配合地产公司编制项目总体目标考核责任书，通过局审批后，严格按项目总体目标责任书执行，过程中实时对考核事项进行监控并及时收集考核相关证明材料，配合区域公司完成考核结果评定。项目年度目标考核管理项目公司配合地产公司编制项目年度目标考核责任书，通过地产公司审批后，严格按项目年度目标责任书执行，过程中实时对考核事项进行监控并及时收集考核相关证明材料，配合区域公司完成考核结果评定。4项目班子及副职考核责任书依据项目总体目标考核责任书、项目年度目标考核责任书并结合项目实际管控要求编制项目班子、副职年度目标考核责任书，过程中严格执行并收集考核相关证明材料，年终时对年度考核责任书规定的事项进行自评，报项目总经理审批，报区域公司投资发展部备案。13/1325部门年度考核责任书依据项目总体目标考核责任书、项目年度目标考核责任书、项目班子及副职考核责任书中涉及到本部门工作项，结合部门年度重点事项编制部门年度考核责任书，过程中严格执行并收集考核相关证明材料，年终时对部门年度考核责任书规定的事项进行自评，报项目总经理审批，报区域公司投资发展部备案。员工年度目标考核与部门年度目标考核责任书相直接挂钩，年终时员工进行考核自评，项目部门负责人、项目分管领导进行核定，报项目总经理审批。14/132第四章

开发报建管理1术语定义项目开发报建重大节点：自项目签订土地出让合同之后的项目开发报建的重大节点。2职责权限2.1管理职责表

2-1

开发报建管理的管理职责序号管理职责局总