成都市房地产概况T

成都市房地产概况APEXIMC2000/7发展的历程一、统建时期1-180年代中期以玉林、双林、抚琴、李家沱等小区的开发为代表，是这一阶段的最高峰。1-2特点满足单一的居住需求；一环路沿线开发；相对封闭性差，呈自然开放型。已经不能满足目前的居家需求。发展的历程二、早期的综合开发2-1棕北、棕南、五大花园

本土人才储备发展的历程2-2锦绣花园是成都市最早由外来开发商投资兴建的小区

新的开发理念发展的历程三、日渐成熟的综合开发3-1双楠小区的兴起，是成都市的房地产开发的新的里程碑，相对规范的市场运作、较为完善的综合规划是这个小区兴起的重要原因。3-2以置信丽都花园、雅典国际社区为代表的大型社区，在策划、规划、营销等方面体现出开发商的日渐成熟。发展的历程3-3即将开发的上千亩的超大型社区，标志着成都市的房地产开发进入了大规模成片开发时期。占地1600亩的五洲花园占地1300亩的成都花园万科教育园区成都市房地产市场现状一、稳步发展的1999年受益于政府深化住房改革、启动住房消费等宏观政策引导及市场调节作用，99年成都房地产市场向着有序、规范的良性方向发展。住宅作为新的投资经济增长点及新的消费热点逐步形成。1-1开发投资99年成都市六城区完成房地产开发投资87.47亿元，比98年上升19.59%，其中，商品住宅完成投资58.13亿元，较98年上升5.56%。成都市房地产市场现状1-2施工面积99年成都市商品房累计施工面积1239.58万平方米，与98年相比增长17.99%，其中，住宅施工面积951.23万平方米，同比上升10.62%成都市房地产市场现状1-3新开工面积99年新开工商品房529.23万平方米，增幅为10.31%，其中，住宅460.23万平方米，比上年上升16.34%；写字楼21.22万平方米，上升54.44，给本来就极为平淡的写字楼市场带来了很大的压力;商业用房38.94万平方米。成都市房地地产市场现现状1-4竣工面积99年竣工面积积444.24万平方米，，增长119.28%，其中住宅宅361.37万平方米，，占81.35%。1-5空置面积99年末总空置置存量124.83万平方米，，其中住宅宅79.35万平方米，，比上年减减少12.31万平方米；；写字楼空空置21.31万平方米，，上升7.70%；商业用房房空置19.71万平方米。。成都市房地地产市场现现状1-6市场销售面面积全年完成商商品房销售售面积336.59万平方米，，仅比98年增加14.7万平方米，，增幅为4.57%，同比回落落22.54%。住宅销售售308.59万平方米，，占总量的的91.52%；商业用房房完成销售售19.91万平方米，，增幅为27.52%，写字楼销销售面积为为6.53万平方米，，减幅达15.44%。个人购房比比例提高，，占总量的的83.04%，达279.51万平方米。成都市房地地产市场现现状二、持续回回升的2000年2-1开发投资至5月止，完完成商品品房投资资达17.77亿元，同同比增长长26.48%。商业用房房完成投投资2.66亿元,下降15.29%。住宅同比比增长43.44%，达14.1亿元。写字楼完完成投资资1.01亿元，下下降6.48%。成都市房房地产市市场现状状2-2竣工面积积至5月止，竣竣工面积积为57.75万平方米米，同比比下降22.44%。住宅竣工工面积为为51.94万平方米米,下降21.59%。写字楼下下降达86.5%，竣工面面积0.64万平方米米。商业用房房竣工面面积为5.17万平方米米，上升升47.71%.成都市房房地产市市场现状状2-3销售面积积至5月止,销售面积积累计70.08万平方米米,同比增长长10.62%。住宅销售售面积为为64.27万平方米米，同比比上升6.63%。写字楼销销售面积积为0.64万平方米米，同比比下降42.45%。商业用房房销售面面积为16.32万平方米米,同比增长长31.56%。成都市房房地产市市场现状状2-4空置面积积至5月止，空空置累计计达119.46万平方米米，比99年同期增增加7.88%。其中，住住宅空置置达82.59万平方米米,同比上升升17.47%。商业用房房空置面面积为16.32万平方米米,上升31.56%。写字楼空空置面积积为20.55万平方米米，下降降26.88%。成都市房房地产市市场现状状2-5市场容量量目前成都都市人均均居住面面积为6.7平方米,按政府规规划在““9.5””期间要达达到10平方米以以上。目前，成成都市56.7%的家庭已已经购房房,呈上升趋趋势。户均购房房金额为为2.9万元，其其中购商商品房的的占13.4%。户均购房金额额1—3万的占63.8%；3—6万的占16.7%；6—10万元的占5.3%；10万以上的占2.7%。从产权看，67.4%的城镇家庭住住房产权属个个人,其中49.1%是房改私房,居首位；10.7%为私房。成都市城镇居居民住房成套套率为85.9%,户均使用面积积达51.8平方米，比比全省平均水水平低4.2平方米。全市有12.2%的家庭打算今今年购房，即即约9万户家庭将成成为今年的消消费主力。成都市的购房房大军中，约约40%为外来人口。。成都市房地产产市场现状三、消费特征征3-1住宅面积70---120平方米最受欢欢迎成都都市市房房地地产产市市场场现现状状3-2套二二、、套套三三最最为为畅畅销销成都都市市房房地地产产市市场场现现状状3-31500---2000元/平方方米米为为最最佳佳区区位位成都都市市房房地地产产市市场场现现状状3-4住宅宅郊郊区区化化观观念念逐逐步步形形成成3-5西、、南南方方位位仍仍为为首首选选，，东东面面日日益益热热销销成都都市市房房地地产产市市场场现现状状3-6购房房者者最最关关心心的的因因素素成都都市市房房地地产产市市场场现现状状四、、区区域域价价格格特特征征4-1方位位成都都市市房房地地产产市市场场现现状状4-2行政政区区成都都市市房房地地产产市市场场现现状状五、、写写字字楼楼市市场场5-1自去去年年下下半半年年以以来来，，写写字字楼楼价价格格持持续续下下滑滑，，大大量量的的闲闲置置写写字字楼楼都都有有以以下下特特点点：：配套套设设施施不不够够齐齐全全或或落落后后；；物业业管管理理模模式式成成旧旧；；功能能特特色色不不明明显显，，导导致致目目标标消消费费模模糊糊成都都市市房房地地产产市市场场现现状状5-2近期期销销售售业业绩绩引引人人注注目目的的写写字字楼楼均均以以定定位位准准确确取取胜胜。。将消消费费者者定定位位于于特特定定的的类类型型或或行行业业；；提高高写写字字楼楼的的综综合合配配套套能能力力，，提提供供多多元元化化、、全全方方位位的的商商务务服服务务；；开间间小小型型化化售卖卖方方式式灵灵活活成都都市市房房地地产产市市场场现现状状5-3小幅幅回回升升4月写写字字楼楼为为历历史史新新低低，，平平均均租租金金为为55元/平方方米米.月。。随着着西西部部大大开开发发的的逐逐步步铺铺开开，，部部分分外外来来投投资资者者进进入入成成都都市市场场，，导导致致写写字字楼楼需需求求的的增增加加，，部部分分配配套套、、功功能能相相对对完完善善的的写写字字楼楼逐逐步步走走出出困困境境，，全全市市的的综综合合租租售售价价格格因因此此回回升升。。6月，，美美国国投投资资银银行行宣宣布布将将与与成成都都市市企企业业合合资资共共同同在在盐盐市市口口附附近近修修建建高高层层写写字字楼楼，，表表明明了了国国外外投投资资商商对对成成都都高高档档写写字字楼楼市市场场前前景景的的看看好好。。成都市市房地地产市市场现现状六、商商业用用房略略微好好转6-1专业性性市场场的活活跃引引领市市场的的的发发展。。今年年，一一共有有5个专业业市场场推出出，在在西部部大开开发的的宏观观经济济背景景下，，个行行政区区重新新进行行了功功能定定位，，鼓励励发展展与区区域经经济特特色相相符的的商业业用房房建设设。6-2一些住住宅的的成功功开发发，使使商业业铺面面的需需求增增长，，但成成都市市规划划部门门正逐逐步采采取措措施控控制临临街破破墙开开店。。成都市市房地地产市市场现现状6-3成都市市商品品市场场建设设规划划发展展目标标和重重点6-3-1目标到2005年，商商品市市场综综合建建筑面面积达达908万平方方米。。到2010年，商商品综综合市市场建建筑面面积达达1075万平方方米。。其中中，消消费品品市场场640万平方方米；；生资资市场场435万平方方米。。成都市市房地地产市市场现现状6-3-2发展重重点金牛区区：以以发展展府青青路生生资市市场为为重点点，规规划修修建上上档次次、上上规模模的市市场。。成华区区：重重点发发展八八里庄庄、二二仙桥桥区域域，以以经营营金属属材料料、五五金工工具、、化工工产品品等为为主的的生资资市场场，和和以果果品、、粮油油为主主的消消费专专业市市场。。成都市市房地地产市市场现现状武候区区：以以发展展汽车车、信信息产产业、、家具具市场场为主主；锦江区区：重重点以以小汽汽车、、汽配配、化化工、、灯饰饰、家家具为为主；；青羊区区：重重点发发展建建辅建建材、、汽配配市场场；高新区区：加加快火火车南南站开开发和和国家家级大大型的的农产产品中中心批批发市市场的的建设设；二环路以以内，原原则上不不再新布布点和扩扩大规模模。成都市房房地产市市场现状状七、住宅宅开发的的特点7-1开发理念念不成熟熟。表现现在：缺乏个性性，没有有具有成成都特色色的开发发模式，，大多是是对其他他地区成成熟项目目的COPY；跟风现象象严重,社区重复复配套成都市房房地产市市场现状状7-2缺乏对市场场的综合把把握能力去年以来，，随着集团团购买的大大幅下降，，迫使许多多去开发商商面对市场场的竞争，，但长期的的不规范的的市场运作作使其难以以在短时间间内调整好好机制，集集中表现在在：项目前期对对区位、地地块的认识识模糊；项目中期缺缺乏对市场场反映的敏敏感；项目后期对对面对市场场束手无策策。成都市房地地产市场现现状7-3环状圈层开开发80年代末，一一环路沿线线的开发，，以白果林林、抚琴、、玉林等小小区为代表表。90—95年，开发集集中在成都都市南面一一环与二环环之间的地地域。以棕棕南、棕北北为代表。。95—98年，，二二环环路路沿沿线线西西面面和和南南面面、、府府南南河河沿沿线线的的集集中中开开发发，，前前者者多多为为多多层层，，后后者者以以高高层层电电梯梯公公寓寓为为主主。。代代表表楼楼盘盘有有：：双双楠楠小小区区、、置置信信丽丽都都花花园园、、银银都都花花园园、、雅雅典典国国际际社社区区等等。。97——2000，二二环环至至三三环环之之间间的的的的开开发发，，以以交交大大智智能能小小区区的的兴兴起起为为起起点点，，成成都都花花园园等等超超大大型型社社区区开开发发使使这这一一区区间间的的发发展展进进入入了了新新的的阶阶段段。。随随着着一一、、二二环环之之间间的的饱饱和和，，这这一一地地区区将将会会产产生生新新的的高高潮潮。。成都市房房地产市市场现状状7-5逐步规范范的房地地产市场场以川府发发[1999]65号文发布布的《四川省人人民政府府关于搞搞活房地地产市场场启动住住房消费费的通知知》