测绘服务方案

测绘服务方案-V测区自然地理概况和已有资料情况1)测区自然地理概况该项目为工业园区，四周均为市政道路，周边权属简单清晰。地势平坦，交通方便，控制点分布均匀，密度适中。2)已有资料情况(1)本测区已有控制成果资料；(2)本项目的房屋用地文件；(3)各建筑的规划审批、验收文件；(4)各建筑的设计文件(含施工图电子文档)；(5)各建筑的房屋预售文件；(6)建设工程竣工测量成果报告及其控制导线资料。3)引用文件(1)《房产测量规范》(GB/T17986—2000)；(2)《市工程测量技术规程》；(3)《测绘产品质量评定标准》(CH1003-95)；(4)《市地籍测绘规则》；(5)《市地籍图图式》；(6)国家和市相关管理部门发布的相关政策文件。4.3.4—、二级界址点如不在固定地物点上，应埋设固定标志，并记载标志类型和方位。丘界线测量丘界线测量，需要测定丘界线边长时，用预检过的钢尺(或测距仪)丈量其边长，丘界线丈量精度应符合《房产测量规范》的规定，也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度。对不规则的弧形丘界线，可按折线分段丈量。测量结果应标示在分丘图上。供计算丘面积及复丈检测之依据。房屋及其附属设施测量房屋应逐栋测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成栋房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗邻房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。边长应丈量两次取中数，取位至0.01m,两次丈量较差不超过下式规定：△D=±0.004D(4-1)式中:D=边长，m;当D<10m时,以10m计算。AD两次丈量较差,m。452房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准；檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准，门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶8盖投影为准；挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准；门墩以墩外围为准；门顶以顶盖投影为准；室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。房角点测量，其点的编号方法除点的类别代码外，其余均与界址点相同，房角点的类别代码为4。4.6分丘图绘制分丘图规格461.2分丘图的比例尺，根据丘面积的大小，可在1：100-1：1000之间选用。分丘图的图纸一般采用聚脂薄膜，也可选用其他材料。461.4数字化图可以采用电子图形文件。分丘图技术要求462.1展绘图廓线，方格网和控制点的精度按《房产测量规范》的要求执行。4.622分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应一致。4.623分丘图以丘为单位进行实测绘制，也可利用符合国家测绘标准的分幅图原图或数字化图进行调查绘制。分丘图上应表示的内容分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、占地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。其中：房屋占地面积、建筑面积下划单线、丘用地面积下划双线以示区别。.2房产分丘平面图绘制及注记方式见附录--“房产分丘图图样9分丘图上周邻关系的描述分丘图上，应分别注明所有周邻产权单位（或人）的名称,名称注记的字头应朝北或朝西。毗邻墙体的表示本丘与邻丘毗连时，共有墙、借墙、自有墙分别用相应符号表示。表示方法见《房产测量规范》房产图图式。重合要素的表示与处理房屋权界线与丘界线重合时,表示丘界线，房屋轮廓线与房屋权界线重合时，表示房屋权界线。图面检查与图廓整饰分丘图的图廓位置，根据该丘所在位置确定，图上需要注出西南角的坐标值，以公里数为单位注记至小数点后三位。4.7用地面积测算用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。下列土地不计入用地面积a、无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。b、市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。c、公共使用的河涌、水沟、排污沟。d、已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围经规划核定需要作市政建设的用地。e、其他按规定不计入用地的面积。用地面积计算的方法1用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。用地面积测算的精度要求坐标解析法坐标解析法面积计算公式为：式中：S——面积，m2；Xi——界址点的纵坐标，m；Yi界址点的横坐标，m；n界址点个数；i一界址点序号，按顺时针方向顺编。坐标解析法面积中误差计算公式为：式中：ms——面积中误差，m2；mj——相应等级界址点规定的点位中误差，m；Di-1,i+1——多边形中对角线长度，mo474.2实地量距法规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积;不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。用地面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-2的规定。图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次。两次量算面积较差不得超过下式规定：式中：AP——两次量算面积较差，m2；P所量算面积，m2；M——图的比例尺分母。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2o图上量距应量至0.2mm。五、建筑面积计算规则5.1一般规定11面积测算系指水平投影面积测算。包含房屋面积和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋建筑面积按栋进行计算。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，有围护物,结构牢固，有实际使用功能，层高2.20米及其以上的永久性建筑的外围水平投影面积。层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。房屋用地面积包含院地面积和占地面积。5.2房屋建筑面积计算规则计算全部建筑面积的范围a）单层房屋，按一层计算建筑面积；二层及二层以上房屋按各层建筑面积的总和计算。b）房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米及其以上部位计算建筑面积。c）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米及其以上的楼梯间、水箱间、电梯机房，按其外围水平投影面积计算。斜面结构屋顶（坡屋顶）层高在2.20米及其以上的部位计算其建筑面积。水箱间是指建有储水池及机械设备的房屋，用社建造的水箱或储水池不为水箱间。d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。e）穿过房屋仅供本楼通行的通道，房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米及其以上的，按其水平投影面积计算。通往回廊（或夹层、跃层）的室内楼梯，不论梯位是否在回廊（或夹层、跃层）范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。12f）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米及其以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。g）封闭的挑廊按其外围水平投影面积计算。h）封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭,自行封闭的，视为不封闭。i）与房屋相连属永久性的且有非独立柱（不论是否突出墙外）或有围护结构的门廊、门斗、雨篷，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊（有两排以上柱），两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。j）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。k）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。1）玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。m）属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。n）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的并整修有底板的，按其高度在2.20米及其以上部位的外围水平投影面积计算。O）与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。计算一半建筑面积的范围a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积13的一半计算。b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影内上盖水平投影面积的一半计算。d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。不计算建筑面积的范围a）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。c）房屋之间无上盖的架空通廊；无上盖的阳台、挑廊。若阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一半的，均视为无上盖。d）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。e）骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧房屋的底层走廊作为公共开放或公众通行的部分，不论廊道是否有柱、维护结构，廊道是否与外地面有高差、是否退用地红线、也不论廊道是否有人行道、消防通道等。f）活动房屋、临时房屋、简易房屋。g）检修、消防等用途的简易楼梯。h）其它建筑物、构筑物等，如独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。i）与房屋室内不相通的房屋伸缩缝、沉降缝。14j）挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层的投影部位。k）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑。1）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间，无论是否利用的。二、房产平面控制测量一般规定。房产平面控制网点的布设原则。房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。房产平面控制点的内容。房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。房产平面控制点的密度。建筑物密集区的控制点平均间距是100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。房产平面控制测量的方法。房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。房产平面控制测量的各主要技术指标按《房产测量规范》的规定执行。水平角观测。水平角观测的仪器。m）房屋内的中空部分。n）窗台高于楼地面的外凸窗（不论其高度）。5.3特殊情况下的建筑面积计算a）复式楼内的梯间，按自然层计算建筑面积。预留的复式楼梯间，实测时据规划许可的设计图纸，也应按自然层计算建筑面积。b）房屋内的回形楼梯、旋转楼梯按楼梯的投影计算建筑面积。c）连接几栋房屋及独立的地下车库、地下广场、商场等地下房屋应计算建筑面积。d）两户相连的阳台作为消防通道的仍计入各户的套内建筑面积。e）以走廊、雨棚的顶盖或下一层房屋的平屋面作为阳台，以上一层阳台的水平投影面积折算。f）阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。g）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高在2.20米及其以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。六、房屋建筑面积测算的方法房屋建筑面积测算主要包括：房屋栋、层、户的划分、数据的采集、建筑面积的计算等。房屋建筑面积测算包含的内容整栋房屋建筑面积指房屋各层建筑面积的总和。房屋的层包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层（附层）、地下室等。15多元产权房屋的建筑面积权属建筑面积指产权业主依法拥有房屋所有权的建筑面积，包括房屋的套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积。房屋的产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确定。6.122套内建筑面积指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。使用面积使用面积为套内房屋的使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算。a）套内房屋的使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间的总和。b）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d）内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影的全部计算套内墙体面积。套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积按5.2的规定计算。6.123房屋共有建筑面积16指产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积一般按各产权业主的套内建筑面积的比例分摊计算。房屋的占地面积指房屋底层外围水平投影的面积，包括落地阳台、外走道、外柱廊等附属建筑的外围水平投影面积。各产权单元的占地面积按产权建筑面积的比例来分摊计算。6.2房屋栋、层、户的划分房屋栋的划分独立建筑的房屋为一栋。621.2结构层数相同、户主或门牌号不同、结构上又能分开的毗连房屋，可分别分栋。6.2.1.3底层（或多层）为一整体，上面有一个或多个塔楼式的房屋作为一栋。621.4本身为独立的楼房，为了利用楼房间的隙地，底层（或多层）以裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙房分别分栋。621.5地面上为多栋的独立楼房，地下以地下室形式连成一片的房屋，地面上按独立的楼房各分为一栋，地下室以独立使用的房屋单独计算。以通廊相连的房屋，各分为一栋。房屋层的划分和层次的编立房屋的总层数指房屋的自然层数和地下层的总和，房屋的假层、附层（夹层）、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出层的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。房屋的自然层数按室内地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、编号。17房屋室内地平线以下的为地下室，其编号从室内地平线开始向下按-1、-2、-3编号。.3采光窗在地平线上，地板在地平线以下的半地下室,按自然层的第一层编号计算。夹层、插层、阁楼等不编层数号，不计入房屋的总层数。.5错层房屋其层数按自然层来划分。层高在2.20米及以上的架空层计入房屋自然层。突出屋面的楼梯间、水箱间、以及房屋的阁楼（暗楼）等，不编层数号，不计入房屋的总层数。跃层住宅是套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。顶层为跃式住宅时，最上跃层部分不计层数，其它计自然层。（跃层住宅表示方法见附录十一）。.9坡下层按-1层编号，并在编号后加括号注记为“坡下层”。.3户的划分房屋户指房屋各权属单元的权界线所围成的范围。实地有编号的以实地编号为准；实地无编号的，按下列方法编号：车位、商业铺位按层次、户号编立。层次编号同上款。车位、商业铺位编号时，应面向依街道门牌号方向呈或反先分块，再对分户顺序编号。按区域分户的户号按栋编立，编立时，从下层至上层对各户顺序编号，当一户用房跨层时，再户各层房屋编同一户号。数据的采集18算面积的房屋数据采集房屋面积预测算系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出房屋面积的行为。a）房屋建筑设计图纸。b）房屋销售方案说明。c）建设单位提供的其它资料。房屋数据采集的方法a）图纸尺寸可以直接采集。b）局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出的，可以通过图解法来采集。c）外墙贴面和粉刷面计入外墙厚度。实测面积的房屋数据采集实测面积指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出的面积。测量工具的要求房屋面积的测算必须满足房产面积相应等级精度的要求，相应的精度、测量工具和外业边长取小数点后的位数至少应满足表6—1的要求。边长未超过50m的边长误差限差不应超式（6-1）的计算结果。19式中：mj—相应等级边长的中误差；D—边长，m；△D—边长的限差，mo边长尺寸采集的规定房屋测丈时必须绘制草图，草图格式按附录一执行。所有的边长尺寸经实地测量后，必须进行边长配赋，满足几何条件或整线段等于分线段之和或矩形对应边相等的要求。a）直接量取各边的尺寸数据来采集。b）公共设备未安装的房屋，可以根据设计的方案施工建成的公共用房，进行边长实测来采集。共有共用部位未确定的，不能进行分摊计算。c）房屋产权单元的户型未分隔完成的，可以根据需要分步骤实测获取所需边长数据。房角点坐标采集利用测距仪和经纬仪或全站仪，按照房产界址点一级精度要求，测算出房角点的坐标，经平差改正后得到房角点的坐标值。面积内业计算根据外业测量数据的整理配赋后进行面积计算。房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。内业计算方法包括几何图形解析法和坐标解析法两种。2面积内业计算的一般规定单位边长以米为单位，标注边长尺寸取至小数点后两位，即：0.01米。单位房屋各类面积均以平方米为单位，最后结果保留小数点后两位，即：0.01平方米。原则取位原则按照“四舍五入'’的原则。图形法计算面积根据房屋水平投影的形状分割成若干几何图形，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积的数值。常用几何图形及面积公式见表附录十九。解析法计算面积利用采集的房屋点的坐标值，根据下列公式，即可计算出各类面积的数值。要求边长量测两次的限差要求见。坐标计算房屋边长与实量边长的限差AD=±(0.02+0.0004D)...(6-4)°其中：AD是坐标计算房屋边长与实量边长的限差，单位:米。(此处执行的是一级界址点的精度标准。)D为实测的边长值，以米为单位。当D<10米时，以10米计算。房屋面积的精度要求按表6-2执行21面积测算技术报告房产测绘完成后，必须出具《房产测绘技术报告》或技术说明，《房产测绘技术报告》应包含的主要内容有：a)项目概况：项目名称；委托测绘协议或合同；测绘目的;房屋坐落、结构、层数等房产调查的内容；项目规模；作业内容等。b)测算依据：执行的技术标准及文件；委托方提供的建房资料、经规划部门批准的房屋设计图等。水平角观测使用DJI、DJ2、DJ6三个等级系列的光学经纬仪、电子经纬仪或全站仪，其在室外试验条件下的一测回水平方向标准偏差分别不超过±1",±2〃，±6〃。水平角观测的限差水平角观测一般采用方向观测法,各项限差不超过表2-1的规定。22.3距离测量。光电测距的作用。各级三角网的起始边、三边网或导线网的边长，主要使用相应精度的光电测距仪测定。光电测距仪的等级。光电测距仪的精度等级，按制造厂家给定的1km的测距中误差mo的绝对值划分为二级：I级：|mo|<5mmII级：5mm<|mo|<10mm2.3.2光电测距限差。光电测距各项较差不得超过表2-2的规定。气象数据的测定C）作业方法：作业器具；特殊部位建筑面积计算的说明；测量方法及房产调查方法；功能区的确定及其范围；分户用房界线的确定；内业面积计算及绘图方法。d）质量检查：外业检查情况；内业检查情况；检查结论。e）其他说明。七、共有建筑面积分摊规则共有建筑面积的计算原则异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位的，各户面积在各自范围内单独计算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算。共有建筑面积的分摊与计算，应以栋为单位进行。产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，或产权分割文件或协议不合法的，可按共有建筑相关的房屋的建筑面积比例进行分摊。共有建筑面积分摊后，各分户权属建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。22共有建筑面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算:8Si=K-Si(7-1)K=E8Si/SSi……(7-2)式中：K—为面积的分摊系数；Si一为各单元参加分摊的建筑面积，m2；bSi—为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；EbSi—为需要分摊的分摊面积总和，m2；ESi一为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2o共有建筑面积的分类与确认根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成以下几类：a)整栋共有建筑面积：指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。b)功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。c)层共有建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。d）其他共有建筑面积。共有面积的确认a）由房屋建设单位在经规划、图审部门核准后的设计平面图上对共有共用部位进行标识，并作出相应的说明；b）房产测绘人员在有关人员的配合下，依据经核准后的图纸在现场逐一校对、勘测，并确认其使用功能；c）共有建筑面积经房产测绘人员现场校对、勘测、确认后，房屋建设单位23应出具共有共用部位的使用情况说明；若该房屋由两个或两个以上建设单位联建，则使用情况说明应由联建单位共同进行确认。共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界。共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。共有建筑面积的计算范围公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。共有建筑面积（被分摊的公用建筑面积）包括：a）栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积；b）栋内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积；c）栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积；d）为本栋服务且设在本栋地下或地上的配电室、消防控制室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积；e）公用建筑面积之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半的建筑面积。不被分摊的公用建筑面积包括：a）地下室或半地下室设计作为人防工程及中高层以上作为消防的避难层（室）部分；b）独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动非机动车集中停放的部位等；c）建在栋内或栋外，为他栋和多栋服务的变（配）电房、水泵房、值班警24卫房、管理用房等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋等；d）按规划批建层高建设的层高在2.20米及其以上的技术（结构）转换层、栋内”空中花园”以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等。e）一栋楼房中取得部分竣工手续后，委托房产测绘时，服务于本栋的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的；f）权利人自留、自用的房屋、物业管理公司的经营办公用房。g）用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物及为建筑造型而设，但无实用功能的部位；共有建筑面积分摊方法非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋共有建筑面积不分摊到别的栋。整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除不被分摊的建筑面积，即为建筑物内可分摊的共有建筑面积。整体分摊房屋使用功能单一、各分户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的纯住宅楼、办公（写字）楼、标准厂房等适用共有建筑面积整体分摊的方法。分户分摊的共有建筑面积二共有建筑面积分摊系系数X套内建筑面积……（7-3）共有建筑面积分摊系数二共有建筑面积：套内建筑面积之和（7-4）多级分摊不适用于整体分摊的房屋，如综合楼、商住楼等应采用多级分摊的方法来分摊其共有建筑面积。多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。第一级分摊，要据房屋内不同的布局和使用功能，划分若干功能25区。划分功能区时，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的功能或公用部位布局不相同的层进行划分。各功能区域间共有建筑面积按各功能区范围内的自有建筑面积的比例分摊。功能区分摊的共有建筑面积二第一级分摊系数义各功能区自有建筑面积……（7-5）第一级分摊系数=功能区间共有建筑面积：功能区自有建筑面积之和……（7-6）各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围小平投影面积之和减去作为第一级分摊共有建筑面积部分。一级分摊的功能区间共有建筑面积包括：a）整栋房屋的配电室、水泵房、公共门厅、公共过道、设备用房、值班室、警卫室、平台层梯间以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。b）为其它功能区服务，必须穿过某一功能区的垂直通道、水平道及通风井、管道井、垃圾道等的建筑面积。第二级分摊，某一功能区内各层之间的共有建筑面积依照第一级分摊的方法，以各层自有建筑面积比例分摊其共有建筑面积。层分摊共有建筑面积二第二级分摊系数x层自用建筑面积……（7-7）第二级分摊系数二动间共用建筑面积♦层自用建筑面积之和……（7-8）层自有建筑面积为层建筑面积减去层内的层间共有建筑面积层间共有建筑面积包括各层之间共有建筑面积和第一级分摊至本区域内的共有建筑面积。第三级分摊，在各层内部以各户户内建筑面积比例分摊其共有建筑面积比例分摊其中有建筑面积。分户分摊共有建筑面积二第三级分摊系数X户内建筑面积……（7-9）第三级分摊系数二层内共有建筑面积：户内建筑面积之和……（7-10）层内共有建筑面为分层权属建面减去各户户内建筑面积之和。26某一功能区内分户情况符合751条件时，可参照整体分摊方法在该某区域内直接将共有建筑面积进行分摊，求出各户分摊共有建筑面积数。某一层内，存在各部位对层内共有建筑面积的共有关系差异较大时，应在第三级分摊前参照第一级分摊的方法计算出各部位权属面积，然后再分别计算各户建筑面积。如果各区域内，不能直接按各户套内建筑面积比例来分摊其共有建筑面积，那么依据条的方法进行多级分摊，最后计算出各户应分摊的共有建筑面积。住宅内的“团结户”需要进一步分割时，参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进行分摊，无协议的，参照上述方法按建筑面积比例分摊。应用计算机程序进行共有建筑面分摊的可采用从局部到整体，从小到大的分摊方法。一栋房屋具有多个产权人（单位），或者需要分层（单元）分别提供产权登记面积的，且存在无法分割的共有部位的，需要确定和计算共有建筑面积。单产权的房屋、独立栋产权或独立宗地的由若干个单产权组成的连体房屋不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入各户房屋建筑面积内；毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。凡列为应分摊的共有面积，功能区内的共有面积应参与分摊功能区间的共有面积；小范围功能区间的共有面积应参与分摊大范围的功能区间共有面积，即局部范围的共有面积应承担分摊整体的共有面积。在一栋房屋的某一区域内同时有公共用房和独立使用的房屋，且共用该区域内的水平（垂直）通道和其他共有用房时，应在测算出公共用房界线27内的建筑面积与独立使用房屋的套内建筑面积后，按比例对本区域共用建筑面积作预分摊计算，以确定独立使用部分的功能区参摊建筑面积和公共用房的建筑面积。设在栋内的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等，以及居委会、派出所使用的房屋，不以共有建筑面积认定，视为一户，参与分摊共有建筑面积。即凡列为不分摊的公用建筑面积应视为一户，也应参与分摊该栋相应的共有建筑面积。列为应分摊的为整栋建筑服务的值班警卫室，是指设于一栋房屋门口处供警卫员、保安员值班守卫用的房屋，包括与警卫室相连的值班休息用房；也包括为整栋服务的与警卫室合并使用的接待室、传达室；还包括自动报警控制中心和影像监控室等。但不包括在该建筑物外独立设置的警卫室和为多栋建筑服务的警卫室。设在一栋房屋中为多栋服务的设备用房和公共用房,其建筑面积列为不被分摊的公用建筑面积；仅仅只为本栋房屋服务的设备用户及公共用房列为本栋应分摊的共有建筑面积。住宅楼底层为附属层（或架空层，层高2.20米及其以上），上部为住宅单元构成，可用二级分摊方法处理，将该楼划分为住宅和附属层两大功能区。光电测距时应测定气象数据。二、三、四等边的温度测记至0.2℃,气压测记至0.5hPa；一、二、三级边的温度测记至1℃,气压测记至IhPa。3控制测量成果的检验和整理按照《房产测量规范》的规定执行。平面控制测量.图根平面控制点的布设，可采用图根导线、图根三角或交会方法施测，图根点的标志一般采用临时标志，当测区内的基本控制点稀少时，应适当增设固定标志。图根导线包括测距导线和量距导线，一般不超过二次附合，困难地区允许再发展一次。在无法布设附合导线的困难地段，可布设图根支导线，其长度不超过附合导线长度的一半，边数不超过三条，边长应往返测量，角度按左、右角各观测一测回，测站圆周角闭合差不超过±40〃。图根导线主要技术规定应符合表2-3的要求。三、房产分幅平面图测绘分幅平面图是全面反映房屋及其用地位置和权属状况的基本图，是测制分丘图和分户图的基础。对于确认为一栋且由裙楼相连的不同塔楼，应分别划分为不同功能区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按楼梯或电梯细分功能区分别计算。室外和室内的非专用楼梯、电梯，其梯间共有建筑面积的服务范围为楼梯、电梯所通过的各楼层。室内的专用楼梯、电梯，其通过"不使用''楼层部分的梯间共有面积和其突出屋面的梯间、机房面积，列为“不使用”和“使用”两功能区间共有面积；通过“使用”楼层部分的梯间共有建筑面积为“使用”部分功能区内共有面积。28当一裙楼对应有多个塔楼时，通过“不使用”楼层部分的梯间有多个，在裙楼不能按多个塔楼划分成多栋建筑的情况下，列为“不使用''和"使用''两部分建筑的区间共有面积为多个梯间面积的总和，而“使用”部分建筑的套内建筑面积为各塔楼的面积总和。"不使用''部分的梯间建筑面积为相关区域的共有建筑面积。一栋楼房从第一层开始至以上各层均为单一使用功能性质的房屋（如纯住宅或纯办公用房，有时称主楼），在该楼房的周围与主楼相连（或仅有伸缩缝）建有与主楼使用功能性质不同的一层或若干层建筑（有时称附楼）。这时主楼的梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑面积，不能算为“为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积”，则附楼不分摊该部分共有建筑面积。但若主楼的第一层仅设梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑面积（即没有与主楼上相同使用功能性质的建筑空间），则应视主楼的第一层梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道等的共有建筑面积属于“为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积”,其通过其他功能区楼层的该部分共有建筑面积应列为两功能区的区间共有建筑面积进行分摊。从地面通往地下各层的通道（楼梯、电梯等），在地面的出入口建筑面积，按如下不同情况分别处理：1、出入口设在该栋建筑物外墙之外的，出入口的建筑面积计入地下各层建筑面积，列为整栋不分摊共有面积；若地下各层有多个权属单元，则上述面积应列为地下各层间的共有建面积；2、出入口设在该栋房屋内或在该栋一层中分隔出部分作为出入口的，出入口的建筑面积视为“为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积”，列为本栋应分摊的共有建筑面积。仅供一户使用的室外专用楼梯的建筑面积，全部计入该户套内建筑面积。除二层别墅外的其他楼房，当其室外楼梯上第二层平台，再经平台进室内29楼梯上各层，若第一层与第二层以上建筑的功能、用途相同时，该室外梯为非专用梯，其梯间面积为整栋（含第一层）应分摊的共有建筑面积。若第一层的建筑功能、用途与第二层以上的不同，如第二层及以上的为住宅，第一层为商业或办公、厂房、仓库（车库）、架空绿化等非住宅用途的，则该室外梯为专用梯，其梯间为第二层以上功能区的应分摊共有建筑面积。一栋房屋的楼梯或电梯，当各层梯间平面结构相同时，从地面至屋顶梯间（机房）的共有建筑面积，其服务范围为整栋或其通过的整个功能区。因管理工作所需对个别楼层或部分楼层不停机或不开门的，不影响共有面积的整栋分摊，其中也包括一层或一层至二层复式房均参与分摊。当楼梯或电梯通过的楼层分成多个不同用途建筑（如住宅与办公等）且其对应的梯间平面结构不同时，按不同的梯间平面结构分段确定其服务范围，但屋顶梯间或电梯机房仍为整栋的共有建筑面积。由若干层组成的裙楼，因各层使用功能不同在不同位置设置高、低不同的通道（楼梯或电梯），但各通道（楼梯或电梯）之间所在某一层互通的，如下图中的1梯至3梯，这些楼梯的梯间共有面积可合并成为整个裙楼的共有建筑面积（区间共有建筑面积）。但如果某一层由隔墙封闭成两部分者,这两部分应视为不同的功能区，如下图的第4层。如果裙楼中某一层还设有专用梯，则按室内专用梯处理，其共有面积的分摊与其他梯的共有面积分摊同时进行（分别进行），在这种情况的分摊过程中的“区内建筑面积”一律不包括梯间共有建筑面积。分别进行分摊到获得各功能区（层）的“分摊面积”后再取总和为区内共有建筑面积。一栋房屋中有住宅、办公及其他（如酒店等）多种使用功能的，在进行面积实测时，应对一层大厅（堂）的实际使用情况，需经建设单位或各产权人签字认可，并现场划分共有面积的服务范围，形成略图及文字说明。当大厅（堂）中的某一部分形成为某一功能区的独立使用空间，该独立使用空间的建筑面积计入该使用功能区的建筑面积中；若大厅（堂）为各功能区的共有过道、休息场所，则大厅（堂）部分的面积列为功能区间的共有建筑面积。一栋建筑的裙楼为商业或办公用途，塔楼为住宅，面积实测时，第一层大厅及裙楼的共有面积在实地仍未形成明确的范围界线时，须按建设单位提供经规划、图审部门审核批准的塔楼住宅专用门厅、过道等共有面积设计图，按图计算面积后列为塔楼住宅的应分摊共有面积，并在房屋建筑面积测绘技术报告书中说明。原设计为整体商场，后分割成通道和若干铺位，通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。地下室车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位分摊。地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道，由使用该功能用房的各户进行分摊。其余各共用部位为相关各户分摊。房屋除一层（地面）外的其他各层的内、外走廊为本层的共有面积。当每层的各套（单元）房分成左右两排并分别使用左、右两条宽度不同走廊时，每条走廊分别计为左、右两部分房屋（两个功能区）的区内共有面积。当两条走廊连通且有共同部分时，按共同部分取中或对称划分其分界线。一栋建筑的第二层以上有多个楼梯间（单元），并在第二层设有外走廊，从室外楼梯经走廊进各单元楼梯，则该走廊的建筑面积与各楼梯间面积一起列为二层以上建筑应分摊共有面积。位于建筑物第一层（地面）的外走廊、檐廊，符合如下条件的，其面积列为不分摊面积：第一，走廊、檐廊临街道或本宗地外的公共通道上、公共开放空间；第二，走廊、檐廊两端不能封闭，可在平行于街道方向上通行。不符合上述两条件的位于第一层各户均向走廊（或檐廊）开门时，走廊（或檐廊）的建筑面积列为第一层各户应分摊的共有面积。除此以外的第一层外走廊、檐廊建筑面积列为整栋应分摊的共有面积。有裙楼的列为裙楼应分摊的共有建筑面积。31仅为本栋服务的穿越房屋的通道的建筑面积为可分摊的共有建筑面积。两座建筑物在地面部分由裙楼连成一体，且不能将塔楼和相应裙楼划分成多栋建筑的，则架空通廊建筑面积为整栋应分摊的共有面积。两栋独立建筑物之间的架空通廊建筑面积列为不分摊共有建筑面积。房屋为斜面结构或非垂直墙体、层高2.20米以上的部分，直接计入套内建筑面积，不计算外半墙。以玻璃幕墙作为房屋外墙的，其外半墙厚度以结构楼板外沿与玻璃幕墙外墙面之间水平距离的一半确定。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的规定处理。在一栋房屋中用于本栋公共服务的物业管理用房，其面积按国家及地方物业管理规定的比例设置，作为不应分摊的公共建筑面积，参与分摊其他共有建筑面积。商品房买卖合同约定的房屋建筑面积和预售登记时的销售面积仅供面积测算时参考，不能作为确认房屋产权面积的测算依据。销售合同中应包括分摊的共有建筑部位说明或面积数值，合同中约定分摊的共有建筑部位应符合《房产测量规范》和本细则中可分摊的共有建筑面积内容，而且必须是合同签订各方共同相关的共有建筑面积，否则应予剔除。7.7共有建筑面积分摊计算步骤。在一栋建筑的计算数据进入计算程序之前，可按如下步骤对共有建筑面积进行分析确定：1、确定一栋房屋中所有公用建筑面积的范围和名称；2、将公用建筑面积划分成被分摊和不被分摊的两类；3、分析每一部分的共有建筑面积的服务范围并按共有建筑面积服务范围确定共有建筑面积服务功能区。当一栋建筑中有某一共有面积仅服务于某部分32建筑空间时（非整栋），该建筑空间为一功能区。仅服务于该功能区的共有建筑面积为区内共有建筑面积；服务于多个功能区的共有面积为多功能区间共有建筑面积，由此相应产生的有功能区内分摊系数和多功能区间分摊系数。4、共有建筑面积分摊先确定服务范围最高级别的区域共有建筑面积先进行分摊。5、将多功能区间共有建筑面积分摊后各功能区所得的分摊面积分别加到相应的功能区内共有建筑面积中，然后按本功能区内的套（单元）内建筑面积比例进行分摊，即先将高级别的分摊共有建筑面积加到低级别的分摊共有建筑面积中，逐级进行。6、在进行区间共有面积分摊后所得的各区分摊面积中，有的可以直接成为区域内共有建筑面积，有的可以成为下一级（服务范围较小）的区间共有面积，这部分共有面积需再进行一次（下一级）区间共有面积分摊，如此一直至区内共有面积分摊。在进行区间共有面积分摊时，各计算式中的区内建筑面积可能包