知名房企旧城改造项目前期策划详解(附图丰富)

福州XX·上海新村项目

前期策划Vk2011.04视频分享：孩子眼中的三坊七巷孩子眼里的三坊七巷.flv启示：福州这座城市并不缺少历史和文化，只不过，在旧城改造中，悠久的独特文化并没有得以传承。对于本项目而言，文化的传承和重现是很有必要，并更可能获得福州人民的认可和称颂……前言-站在城市发展的角度福州，一座具有2200多年历史的文化名城，正面临着1800万㎡的旧城改造和复兴机会，复兴不是颠覆，而是对于城市历史和文化的传承。白马路，福州这座城市唯一让人感觉幽静、休闲、文化的一条路，如今，承载着福州迈向国际化时尚大都市的梦想。上海新村，曾经深烙福州工业文明的印记。在城市复兴的时代，重建的不仅是环境和新式建筑，更在于传承福州历史的精神和独特文化。上海新村，30年前就已经让福州仰望；未来，依然能让福州仰望。引子标识时代和标杆豪宅国家和城市都需要标识福州缺少真正标杆建筑标杆豪宅核心在于稀缺国家需要形象标识城市呢？中国—长城美国—自由女神法国—艾菲尔铁塔，凡尔赛宫、波尔多葡萄酒英国—伦敦铁桥、白金汉宫北京，你想到什么？传统

北京现代

北京城市需要标杆建筑故宫、天安门、长城、十三陵、天坛…Soho现代城国贸大厦王府井大街上海，你想到什么？城市需要标杆建筑城市

上海深圳，你想到什么？城市需要标杆建筑城市

深圳华侨城、第五园、17英里、东海岸香蜜湖一号、观澜金地梅龙镇……福州标杆建筑？福州的标杆建筑三坊七巷，曾经是，但改造后，并不成功！“三坊”：衣锦坊、文儒坊、光禄坊；“七巷”：杨桥巷、郎官巷、安民巷、黄巷、塔巷、宫巷、吉庇巷。谁能打造福州标杆建筑世茂集团？世茂外滩？以前也许是，现在不是！世茂天城？现在也许是，但将来一定不是！融侨集团？融侨观邸？区域现在是，将来未必是！XX集团？金域榕郡，树立了口碑，打响了品牌！上海新村，是否能打造成福州地标建筑？谁能在福州打造城市标杆建筑，是世茂，融侨，还是XX？XX，，在在福福州州做做了了什什么么？？金域域榕榕郡郡………金域域华华府府上海海新新村村………？XX在在福福州州做做了了什什么么？？XX，在福州州都市化的进进程中，能为为城市复兴做做什么？上海新村能否否打造标杆豪豪宅？上海新村项目目，具备做城城市地标的基基础么？项目目该怎样打造造才能并使之之成为城市地地标，成为外外地来参观福福州房地产项项目的首选，，成为福州乃乃至海西居民民谈起房地产产首先提到的的标杆性项目目？首先，我们先先分析城市标标杆建筑或顶顶尖豪宅的核核心价值城市标杆豪宅宅的价值体系系标杆豪宅的核核心价值——稀缺性资源的稀缺性性产品的稀缺性性自然资源城市资源人文资源产品创新品牌号召“物以稀为贵”，标杆豪宅核核心价值就在在于稀缺性。。综合配套城市标杆豪宅宅的价值体系系城市标杆豪宅宅一定占有着着稀缺资源：：或是对稀缺自自然资源的占占有，或是对对稀缺人文资资源的占有，，或是对稀缺缺城市资源的的占有，或是是几者的共同同占有。人文资源占有有——华府天地华府天地紧临临上海新天地地，与拥有百百年人文的淮淮海路咫尺之之遥，同时占占据三大龙脉脉（一大会址址，孙中山故故居与韩国临临时总统府）），项目总占占地14652平方米，总建建面42000平方米，共4幢18层的高层公寓寓住宅面积300-500平方米左右。自然资源占有有——XX十七英里“17英里”项目位位于深圳市龙龙岗区葵涌镇镇，用地面积积为67571.1平方米，容积积率0.75，总建筑面积积50678平方米，其中中住宅48678平方米，商业业（含会所））2000平方米。项目目三面环海，，背靠青山，，高差约50米。核心目标：如如何打造成为为城市标杆豪豪宅？项目核心目标标的提出通过以上分析析，我们得出出几个结论：：1、国家和城市市需要形象标标识；2、福州目前缺缺乏代表性建建筑；3、世茂融侨在在尝试打造标标杆豪宅；4、标杆豪宅价价值为稀缺资资源和产品是否具备？稀缺资源价值能否实现稀缺产品价值如何实现运营和营销项目运营发展营销策略建议低碳住宅物业服务配套会所精装修核心目标两大核心价值值打造福福州顶尖标标杆豪豪宅客户样本研究豪宅市场研究地块属性分析分期开发节奏其他可行建议项目案名建议形象定位策略项目核核心思思路分分析标杆豪宅价值项目核心价值价值提升性建议产品规规划建建议整体提提升性性配套套产品组组合、、户型型创新新、建建筑设设计商业规规划建建议第一篇篇项项目价价值分分析项目核核心价价值价值提提升建建议标杆豪豪宅价价值分析思思路—是否具具备？？是否具备？稀缺资源价值能否实现稀缺产品价值如何实现运营和营销项目运营发展营销策略建议低碳住宅物业服务配套会所精装修核心目目标两大核核心价价值打造福福州顶尖标标杆豪豪宅客户样本研究豪宅市场研究地块属性分析分期开发节奏其他可行建议项目案名建议形象定位策略标杆豪宅价值项目核心价值价值提升性建议产品规规划建建议整体提提升性性配套套产品组组合、、户型型创新新、建建筑设设计商业规规划建建议上海新新村占占有稀稀缺性性资源源吗？？回到本本项目目，我我们分分析区区域是是否具具备稀稀缺性性资源源价值值……标杆豪豪宅的的核心心价值值——稀缺性性资源的的稀缺缺性产品的的稀缺缺性自然资资源城市资资源人文资资源产品创创新品牌号号召综合配配套福州城城市发发展价价值核心观观点：：海西·国际化化·城市升升级·大都市市◎城市·定位海峡西西岸经经济区区双核核引擎擎,省会中中心国国际化化城市市

蓝色代表半小时交通经济圈绿色代表2小时交通经济圈

红色为2.5小时交通经济圈

黄色代表半日交通经济圈◎城市·升级福州中中心城城区进进入都都市化化阶段段旧城改改造加加快福福州都都市化化进程程“城市复复兴”时代已已经来来临…3年1800万㎡旧旧城改改造福州城城市发发展价价值核心观观点：：旧城改改造·城市复复兴·文化复复兴“城市复复兴””并非非全盘盘复古古，亦亦不是是推倒倒重建建，而而是循循着古古城的的踪迹迹规划划新的的蓝图图。通通过精精心布布置城城市的的环境境与设设施，，协调调人们们的生生活、、工作作、娱娱乐、、休闲闲等各各种活活动，，最终终使城城市变变得更更加适适宜居居住，，并且且保持持平衡衡地可可持续续性发发展。。另外，，城市市作为为时代代文明明最集集中的的体现现，“城市市复兴兴”还还伴随随着城城市精精神的的觉醒醒与城城市独独特文文化的的展现现。曾经的的上海海新村村，深深烙福福州工工业文文明时时代的的印记记。是城市市高尚尚人居居的代代表。。一城：：由中心心城区区（鼓鼓晋台台南台台7岛）和和马尾尾长安安、大大学城城、甘甘蔗荆荆溪、、峡南南、琅琅岐、、长乐乐吴航航、长长乐滨滨海等等七组组团组组成，，主要要发展展服务务业、、高科科技产产业和和居住住区。。两翼：：北翼经经济区区，由由环罗罗源湾湾地区区的主主要城城镇、、工业业区及及罗源源、连连江县县城组组成，，建成成为福福州港港的重重要港港区。。南翼翼经济济区，，由福福清海海口城城头、、渔溪溪江阴阴、龙龙田、、中心心城区区等5个组团团组成成，建建设成成为福福州市市乃至至全省省经济济增长长点的的重要要产业业基地地。双轴：：沿海发发展轴轴，北北起罗罗源湾湾，到到江阴阴港区区，通通过建建设沿沿海大大通道道把功功能区区联为为一体体，使使之快快速形形成滨滨海经经济走走廊。。沿江江发展展轴，，以福福州市市中心心城为为起点点，以以闽江江、乌乌龙江江为依依托，，重点点发展展闽江江南岸岸，与与北岸岸形成成南北北岸相相响应应、亮亮丽的的沿江江城市市发展展轴。。城市规规划：：形成成“一一城、、两翼翼、双双轴线线”城城市整整体发发展格格局。。区域核心价价值地段价值：：位于城市发发展中轴，，中心城区区福州行政中中心区凸显显地段价值值，万宝新新兴城市商商圈，提供供完善生活活配套商业配套完完善：步行500米范围内即即有万象城、宝宝龙两大新兴城城市大型商商业；1公里半径内内有百安居、永永辉超市。。休闲景观资资源：白马河公园园、乌山公公园。其他配套：：医科大附属属医院万象城宝龙广场案白马河休闲公园乌山公园医科大学附属医院书香大第黎明家居装装饰城百安居永辉超市福州市政府府商政园园商商商文商1公里10分钟半径圈区域核心价价值地段价值：：都市核心，，行政中枢枢。福州行政中中心区凸显显地段价值值，万宝新新兴城市商商圈，提供供完善生活活配套区域核心价价值地段价值：：都市核心，，行政中枢枢。休闲观光逛街购物金融行政1公里内二环环路贯穿南南北，乌山山西路连通通东西，快快速到达福福州任何区区域本案快速路：西二环路、、江滨快速速路次快速路：：白马路、乌乌山西路主干道：工业路、八八一七路公交站点：：上海新村站站、西洋站站到达主要配配套距离：：到达宝龙万象：：仅需步行5-8分钟。到达繁华商业业中心东东街口约6-8个站点，，驾车10分钟，步步行20分钟到城市文化中心心五一广广场约3-4站，自驾驾车5分钟；步步行15分钟。西二环快快速路江滨快速速路白马路乌山西路路工业路五一中路八一七路区域核心心价值交通价值值：快速交通通，便捷捷通达。。福州地铁铁2号线将给给项目带带来便捷捷性和极极具潜力力的物业业价值区域核心心价值交通价值值：城市地铁铁，潜力力无限。。福州地铁铁2号线，西西起上街街大学城城，经福福建师大大，东跨跨乌龙江江、金山山工业区区、榕城城广场，，过闽江江，沿上上浦路、、乌山路路、古田田路行走走至五一一广场北北侧，经经六一中中路、福福马路向向东直到到下院。。线路全全长约26.5公里。地铁2号线途经项目：西洋路本案白马路沿沿线汇聚聚了省文文化厅、、省话剧剧院、芳芳华越剧剧团、人人民艺术术剧院等等单位。。河流、休休闲公园园和艺术术氛围，，赋予了了区域城城市高雅雅之气，，成为文文化休闲闲之地。。区域核心心价值人文价值值：高雅气质质，文化化之地。。白马路为为福州最最有情调调的一条条路，万万米长廊廊绿意葱葱葱，幽幽居城市市繁华之之中区域核心心价值人文价值值：闹中取静静，桃花花源地。。123456123456似乎命运运之中离不开上上海新村村，1983年一家人人欢天喜喜地离开开三保的的没有卫卫生间的的老房子子，搬到到了这里里，就再再也没有有割裂过过跟它的的联系。。后来出嫁嫁了，总总是把娘娘家当做做食堂，，十几年年来都没没有几天天不来这这里报到到的。现现在家拆拆了，居居然又搬搬了回来来，离娘娘家越来来越近了了。重新在这这里生活活，居然然有了些些家住桃桃花源的的感受。。住户：方方女士和五十多多年前一一样现现在出版版的福州州市区图图上再再也找不不到福州州搪瓷厂厂这个地地标了，，那里里现在变变成了一一个大型型商场，，经过过那里的的人很少少有人会会知道这这里曾经经发生过过什么。。

一只只无形的的大手用用了50年的时间间在这个个城市的的这个角角落里建建起了一一个工厂厂，，又不着着痕迹的的将它抹抹平了。。

这只只大手同同时还像像种树一一样把一一群人从从另一个个城市连连根拔起起，移移植到了了这里，，尽管水土土不服，，他们们还是在在这里呆呆了下来来，开开了花，，结了了果。。我跟暖说：全全福州我最喜欢的是白白马路喜欢下小雨的的时候反复走走着这条充满满泥土清香的的路。暖说：我只喜欢上海海新村，一一句话结束。。网友：折腾画画笔悠久历史，承承载工业时代代几代人的记记忆，上海和和福州文化相相互交融。区域核心价值值人文价值：历史悠久，文文化交融。白马路是一条条承载和连接接福州士大夫夫文化和市井井文化的城市市文脉。区域核心价值值人文价值：文脉相承，丝丝绸之路。白马路北段属属于鼓楼,深受鼓楼区士士大夫文化的的影响,例如三坊七巷巷。南段则还可以以隐约看到台台江区市井文文化影子.传说三郎为了了保境安民，，杀猛虎、射射鳝精而牺牲牲，村民们感感念白马三郎郎的恩德，在在村中建庙奉奉祀。称为白白马王。榕城考古略士大夫文化市井文化乌山风景和白白马河公园使使项目居于城城市公园旁，，身处风水宝宝地中。区域核心价值值景观价值：城市公园，风风水宝地。乌山古称“道道山”，唐宋宋八大名家曾曾巩《道山亭记》记载。“或逆坂如缘绠绠，或垂崖如如一发”，““千里下上，，不见首尾。”文学家：曾巩巩三坊七巷、西西湖公园、白白马河，连为为一体，营造造滨水休闲，，都市生活。。区域核心价值值规划价值：滨水休闲，生生活蓝本。西关古韵体验验段与西湖山水相相连的古河道道北起点三坊七巷历史史风貌区的西西入口以安泰河、金金斗门和白马马路围合形成成的传统风貌貌过渡带延续和发扬现现有创意产业业的规模，营营造创意产业业特色的富集集区激活经济效益益,提升地带活力力聚集场地文化化文艺氛围，，打造福州文文化圈新地标标与乌山历史风风貌区相呼应应滨水带状城市市休闲开放空空间发展多种活动动场所和内容容，提升地带带品质活力现代都市水岸岸生活蓝本受到工业路商商圈的辐射，，满足特色商商业需求创意文化休闲闲段都市休闲健身身段白马古河新韵韵段恢复上下杭历历史风貌环境境，加强对文文化记忆点的的整治梳理强化木材和茶茶叶等传统商商业特色和文文化产业的回回忆。白马春潮的自自然景观再现现强化水系交汇汇口的开放空空间，突出与与三县洲大桥桥和仓前山之之间的景观联联系。尽管项目周边边学校众多，，但是项目划划片的教育资资源偏弱。区域核心价值值教育资源：较欠缺，非价价值体现。项目周边有交交通路小学、、黎明实验小小学、工业路路小学、福州州市教场小学学、福州乌山山小学、三十十六中学、三三十七中学、、福州八中和和福建医科大大学等。而本项目教育划划片到交通路路小学和三十十六中学，教育质量相相对较差。乌山小学教场实验小学学福建医科大学学工业路小学交通路小学三十六中学三十七中学文黎明实验小学学文文文文文文价值提升建议议2、鉴于白马河河内河整治的的规划启动，，可联手政府府一起打造沿沿岸的风情景景观；3、鉴于项目中中小学教育资资源的弱势，，可向政府争争取更优质的的教育资源。。通过区域价值值分析，项目目虽然占据城城市核心地段段，但在文化化、景观和教教育配套方面面弱势较明显显，因此，建建议在以下三三方面进行价价值再挖掘和和提升：1、鉴于三坊七七巷改造后文文化的缺失，，本项目可在在重新收纳福福州文化方面面提升；项目具备豪宅宅所需稀缺资资源本案核心价值值结论：占有稀缺资源城市资源核心地段城市资源行政中心人文资源文化和情调自然资源乌山风景区城市资源新核心心商圈圈符合XX产产品系系列-TOP1（城市市豪宅宅）城市资源地铁干线上海新新村项项目的的稀缺缺性价价值具具备了了打造造成为为城市市标杆杆性豪豪宅的的资源源基础础条件件，契契合XX产产品系系列TOP1城市豪豪宅的的标准准。标杆性性豪宅宅更在在于产产品稀稀缺性性稀缺资资源：本项项目位位于深深圳中中心区区香蜜蜜湖畔畔，近近邻CBD，具有有极为为纯粹粹的城城市湖湖景，，同时时也是是深圳圳富人人区气气质最最为纯纯粹的的地方方。高层单单位户户型创创新点点：高层住住宅低低层化化生态态户型型户户面面向香香蜜湖湖，全全景观观设计计主要卧卧室全全部南南向3.2米层高高双入户户大堂堂设计计智能直直达私私家花花园电电梯情景式式自然然采光光车库库1：1.6的车位位配置置院落花园早餐厅入户花园智能直达电梯客房（套房）空间层次内院后花园前花园游泳池领先市市场的的高层层产品品，创创新户户型带私家家泳池池的双双拼及及TH产品案例1：香蜜蜜湖1号，稀稀缺城城市湖湖景+产品创创新成成就豪豪宅标标杆！！标杆性性豪宅宅更在在于产产品稀稀缺性性案例2：上海海星河河湾，，诠释释稀缺缺产品品比稀稀缺资资源更更重要要的典典范！！“星河河湾湾””给给客客户户提提供供的的又又是是怎怎样样的的呢呢？？奢华华、、人人性性、、创创新新产产品品一、、有有特特色色和和突突破破的的规规划划设设计计。。二、、精精致致而而舍舍得得的的环环境境营营造造。。三、、细细致致而而周周到到的的户户型型设设计计及及室室内内装装修修。。星河河湾湾开开盘盘首首日日销销售售264套，，成成交交金金额额超超40亿元元，，星星河河湾湾成成就就了了中中国国楼楼市市的的新新记记录录…上海海新新村村如如何何打打造造成成标标杆杆豪豪宅宅？？因此此，，资源源稀稀缺缺是是标标杆杆豪豪宅宅的的基基础础条条件件，，产产品品稀稀缺缺才才是是豪豪宅宅价价值值真真正正体体现现！！项目目核核心心问问题题：：打造造成成福福州州标标杆杆豪豪宅宅，，更更重重要要的的是是打打造造稀稀缺缺的的产产品品力力！！第二二篇篇打打造造稀稀缺缺产产品品产品品规规划划建建议议提升升配配套套建建议议商业业规规划划建建议议分析思路路—能否实现现？是否具备？稀缺资源价值能否实现稀缺产品价值如何实现运营和营销项目运营发展营销策略建议低碳住宅物业服务配套会所精装修核心目标标两大核心心价值打造福州州顶尖标杆杆豪宅客户样本研究豪宅市场研究地块属性分析分期开发节奏其他可行建议项目案名建议形象定位策略标杆豪宅价值项目核心价值价值提升性建议产品规划划建议整体提升升性配套套产品组合合、户型型创新、、建筑设设计商业规划划建议客户样本本研究福州高端端豪宅客客户样本本调查，，收集问问卷样本本数26份本次福州州高端豪豪宅客户户样本调调查，共共收集问问卷样本本数26份，访问问的目标标客户已已经拥有有自己的的一套以以上或者者多套房房子，具具备豪宅宅购买实实力，关关注价值值与品牌牌，关注注区域发发展，这这些基本本上保证证了本次次调研目目标的实实现。调查时间间：2010年4月7日---2010年4月12日序号姓名性别联系电话序号姓名性别联系电话1詹开翅男1360085731914谢老师男137069830582傅燕飞男1385006888815郑先生男139591319333林洪相男1360959607516陈先生男138501879714陈先生男05918337706417刘先生男137050921005林先生男1390500835018屠翔男137993211956董淑萍女1390592793719刘教授男138501739687林孟斌男1395048183220王女士女隐形阶层8邹琦逊男1380955169021林先生男138095473299赖女士女05918808777922吴处长男05918337747710孙女士女05918808776323陈福男1355910825811许丹女1380505630324施先生男1379995806812林先生男隐形阶层25严涵女1380501067013周女士女1380500811826陈萍本项目对对受访客客户的总总体吸引引力较强强。73%客户认为为项目对对其比较较或非常常有吸引引力；◆本项目具具备交通通便利的的巨大优优势，四通八八达的交交通是本本项目吸吸引客户户的资源源之一；；◆客户购购买以作作为主要要居住地地为主。。项目吸引引力73%受访客户户表示项项目对其其吸引力力较强，，交通便便利优势势明显。。76%受访客户户若购买买本项目目的用途途是作为为主要居居住地。。客户样本本研究76%的受访客客户选择择户型面面积为140-180㎡。公寓户型型面积◆面积需求求如下：：选择140-160㎡面积区间间的客户户占61%；选择160-180㎡面积区间间的客户户占15%；而选择180㎡㎡以上户型型面积的的客户占占24%。◆六成多（（65%）的客户户选择面面积在131㎡㎡、149㎡㎡和168㎡㎡的三房、、四房户户型，认认为面积积适中；；◆15%的客户选选择方案案D，电梯入入户、玄玄关、配配备衣帽帽间和卫卫生间的的豪华主主卧吸引引了客户户；客户样本本研究◆88%的客户可可接受精精装公寓寓单价1.5万-2万元。◆88%的客户可可接受装装修单价价为1500-3000元。88%的客户接接受精装装公寓单单价1.5-2万元/㎡，装修单单价1500-3000元。精装公寓寓和装修修价格客户样本本研究客户最容容易接受受220-350万元的总总价区间间，占66%。精装公寓寓总价◆结合客户户面积需需求和可可接受的的单价，，客户可可接受的的总价范范围。150万-200万的价格格区间占占22%；220万-280万的价格格区间占占28%；300万-350万的价格格区间占占38%；400万总价以以上占12%。从而，对对应140-160㎡的面积区区间，约约88%的客户选选择1.5-2万元的单单价区间间，这与与面积选选择是基基本一致致的。客户样本本研究客户最关关注安全全设施、、小区管管理方式式、地段段-交通便利利性。客户价值值关注度度排序高关注度中关注度低关注度客户样本本研究客户样样本研研究结结论78%受访客客户购购买本本项目目作为为主要要居住住地对项目目规划划的启启示项目应应打造造满足足改善善性自自住的的购房房需求求。客户对对室内内装修修和大大堂公公共空空间关关注度度低。。客户样样本研研究市场需需求未未被满满足，，项目目须对对客户户做引引导。。客户对对安全全性和和小区区管理理关注注度很很高。。规划应应尽可可能考考虑小小区和和住户户的私私密性性。以上为为潜在在客户户的需需求分分析，，接下下来分分析福福州整整体市市场、、高端端市场场运行行和项项目未未来竞竞争情情况。。开发重点在在市中心旧旧危房改造造和金山板板块；一季季度成交86万㎡，市中中心占81%福州整体市市场表现一级土地市市场数据全部来来源于福州州房地产信信息网，截截止2010.4.月，下同近一年内供供不应求明明显，价格格大幅攀升升，3月份全市均均价已达11268元/㎡。福州整体市市场表现市场供求3月份福州在售存存量约160万㎡，市中中心板块只只占11%，产品稀缺缺性明显。。福州整体市市场表现板块存量市中心东区金山五四北仓山江滨西区马尾数据来源于于福州房地地产信息网网，截止2010.4.16。主要分布于于二环内核核心区和江江滨板块，，占据核心心地段或者者江景资源源。高端市场运运行分析在售高端项项目分布市中心板块江滨板块65321487910福州主要在在售豪宅分分布图鳌峰大桥闽江大桥解放大桥尤溪洲大桥桥三县洲大桥桥金山大桥洪山大桥二环09年10-12月，高端住住宅销售快快速增长，，单套总价价集中在200-500万。高端市场运运行分析近期成交状状况主力户型以以220~260㎡四房、110~140㎡三房和四房房为主户型结构50100150200250300面积段（㎡）世茂天城阳光白金瀚宫恒力城一房两房三房四房融侨观邸2期三迪香颂枫丹融汇江山XX金域榕郡群升国际御园三迪凯旋枫丹世欧上江城高端市场运运行分析（㎡）多于6个楼盘单价价超过1.6万元/㎡；市中心的的价格普遍遍高于江滨滨。多数项目集集中在200~350万元，部分分因户型较较大可实现现总价350~550万元；成交价格板块序号项目名称均价（元㎡）板块序号项目名称均价（元㎡）市中心1世茂天城臻园2#，22790市中心6瀚城国际149732阳光白金瀚宫17680江滨7融侨观邸193963恒力城178768融汇江山160004群升国际御园161319三迪凯旋枫丹123105御西湖1416010世欧上江城12471高端市场运运行分析100300200400500总价段（万元）融汇江山群升国际御园三迪凯旋枫丹世欧上江城世茂天城阳光白金瀚宫恒力城融侨观邸2期三迪香颂枫丹600套均总价段福州高端住住宅客群第第一层级为为八县私营营业主和海海外华侨，，第二层级级为市区企企业高管和省、、市公务员员高层，第第三层级为为城区私营营业主、企企事业单位位职工。高端市场运运行分析客群分布高中低客户来源购房动因1、福州八县私营业主；2、海外华侨；3、市区企业高管；4、鼓楼台江区域政府官员；5、旧项目的跟随者。1、多次改善；2、投资；3、自住。1、城区私营业主；2、市区企业高管；3、老师、医生等高收入人群；4、政府官员。1、周边个体户；2、私营业主；3、市区企业高管；4、政府公务员；5、企事业单位职工。1、自住；2、改善型居住；3、投资。项目世茂天城阳光白金瀚宫恒力城融侨观邸群升国际御园三迪香颂枫丹融汇江山三迪凯旋枫丹世欧上江城1、自住；2、改善居住3、投资。挑高均超过过4米，集中在在4.9-6米左右，多多规划为酒酒店式入户户大堂。高端市场运运行分析入户大堂白金瀚宫大堂效果图融侨观邸大大堂效果图图以高层、超超高层为主主；建筑风风格以现代代和新古典典为主；立面用材主主要是面砖砖和石材，，辅以涂料料。建筑形态和和立面高端市场运运行分析多规划为欧欧式园林，，建筑底层层普遍以4.2~4.8米架空，并并将景观引引入架空层层。高端市场运运行分析园林景观融侨观邸园林在售高端项项目会所面面积多为2000平米左右，，多功能会会所可提升升项目附加加值。高端市场运运行分析会所设置香颂枫丹会所凯旋枫丹会所高端项目仅仅有白金瀚瀚宫提供可可选装修，，装修标准准6500元/平米，客户户接受度不不高。高端市场运运行分析精装修白金瀚宫样板房客厅白金瀚宫样板房主卧白金瀚宫样板房厨房阳光白金瀚瀚宫以豪华华硬件堆积积，户型最最大，未能能顺利销售售（提升性价价值较少））；世茂和融侨侨更多是依依靠品牌力力和稀缺资资源两大卖卖点。高端市场运运行分析三大高价公公寓项目对对比项目区域资源体量容积率景观主力户型精装修实现主力总价白金翰宫市中心6.2万㎡3.0集中水景，宫廷风格四房：260-2806500元/平400-500万世茂天城市中心，茶亭公园23万㎡6.67欧式园林四房：160-260无350-600万观邸2期一线稀缺江景9.3万㎡2.2东南亚，集中水景四房：150-240无300-500万分布于市中中心和江滨滨板块；本本案地价处处于中等偏偏上水平，，未来价格格竞争激烈烈。未来竞争市市场研究未来待推高高地价项目目图例8000以上7000~80005000~70005000以下主要待推高价项目分布2鳌峰大桥闽江大桥解放大桥尤溪洲大桥三县洲大桥金山大桥洪山大桥二环65104879市中心板块江滨板块311121314序号项目名称土地楼面（元/㎡）1XX白马河（本案）86652群升白马路地块56793正荣润城83734正荣王庄地块86535融侨国际公馆51376世欧塔头地块88057中庚帝国大苑74398筑家连江路地块49399高景五一路地块1614410中庚江滨地块1155711海晟闽江印象481012融侨外滩（江南水都五六期）/13亿力滨江725814永兴俪江7493全市待推高高地价项目目达13个，总建面面积达241万㎡；融侨侨和正荣地地块规模大大。未来竞争市市场研究未来待推高高地价项目目项目3公里范围竞竞争项目4个，总建32.6万㎡，本案案在地价和和景观方面面存在弱势势。未来1-2年内区域附近近新增旧城改改造供应量占占地面积高达达650亩。福州高端豪宅宅市场竞争研研究直接竞争项目目主要待推高价项目分布2鳌峰大桥闽江大桥解放大桥尤溪洲大桥三县洲大桥金山大桥洪山大桥市中心板块江滨板块314二环11地块属性地块地址占地面积二批旧城改造白马南路东侧、洋中路西侧、工业路南侧、延平路北侧333.73亩三批旧城改造乌山西路福大片314亩市场整体竞争争结论在售项目存量量少，市中心心存量远远不不足；但近期期新出让土地地以市中心、、金山板块为为主；未来高端项目目供给量将达达到241万㎡，高端项项目多集中在在市中心核心心地段、江滨滨稀缺资源板板块；近期宏观调控控的力度大，，房价在未来来一段时间内内将会出现振振荡波动，购购房者受政策策影响的因素素较大。市场竞争分析析结论高端项目特性性和竞争总结结：主要分布在核核心地段和稀稀缺资源区域域品牌开发商具具有较高号召召力，可实现现高溢价建筑风格和用用材，多新古古典风格、石石材面砖。欧式园林风格格较为流行，，底层架空均均引入园林高端项目户型型偏大，总价价以350-550万为主。高端市场客户户以本地特别别是八县客户户为主。未来享有同质质化资源的项项目供应量大大，竞争体现现在产品力。。高端项目特征征和竞争从竞争项目地地价和先天优优势资源、市市场趋势等方面分析，本本项目未来价价格预期单靠靠周边项目提价而“水涨船高”的可能性不大大。与其它项目对对比，本项目目在地价、景景观资源方面并不存在绝绝对的优势。。未来两年待推推高价项目总总建筑面积达达241万㎡；本案周边直接接竞争项目面面积达32万㎡以上，若若从高价上考虑虑，未来的竞竞争会更趋激激烈本案必须往福福州顶尖、标标杆豪宅的定定位上打造，，真正超越于于其他项目的的产品力，才才能在更激烈烈的竞争下体体现优势，实实现预期价值值。以上分析基于于市场研究，，以下对项目目的规划条件件进行分析市场和竞争对对本案的启示示本案必须以打打造福州顶尖尖豪宅的产品品力而在竞争争中突围胜出出竞争策略总面积44.8万平米，商品品房面积16.3万㎡。地上商商业面积1.6万平米，容积积率4.8（地下不计）），为高层-超高层建筑形形态，沿街设设置集中商业业。项目经济指标占地面积93359m²

(140亩）容积率≤4.8建筑面积总面积：44.8万㎡商品房：16.3万㎡商业比例≤16000m²密度≤30%绿地率≥25%出让年限商业40年居住70年土地用途商业服务，居住用地楼面价（2010年2月取得土地）8665元/㎡（除安置房）3693元㎡（含安置房）项目地块规划划指标14235形状：地块为5个子地块组成成，由交通路路分隔。1号地块:20466㎡；2号地块:16251㎡；3号地块:11477㎡；4号地块:4989㎡㎡；5号地块:39360㎡。主要公建分布布：幼儿园，占地地3600㎡，交通路南沿沿路街道办，面积积2000㎡，交通路北沿沿路社区卫生，面面积1000㎡，交通路北沿沿路文体中心，面面积3000㎡，交通路北沿沿路沿白马南路和和交通路商业业价值较大。。内部：拆迁量大，地地势较为平坦坦，有不少榕榕树，可利用用以下我们进行行项目不同地地块属性和swot分析，并结合合规划要求提提出项目规划划建议项目地块规划划指标项目分5个地块，规划划为安置房、、商品住宅、、商业及公建建。701-2地块沿白马路路昭示性好，，商业价值高高，适合规划划商业；3-4地块适合规划划公建配套，，5号地块适合打打造纯居住区区。1-4号地块：周边菜市场和未拆迁居民区影响居住，建议全部规划安置房和共建配套。5号地块：周边有中高档成熟居住区书香大第，居住环境较好，适合打造纯居住区。白马路：城市主干道，昭示性好，可和白马河休闲带结合，适宜规划底商和商业街。交通路：人车流较大，商业价值次之，可规划部分底商和公建配套设施。14235不同地块属性性分析优势（Strengths）劣势（Weaknesses）地块处于二环以内，乌山山景紧邻万宝商圈，便利生活配套临近西二环快速，交通通达性好地价高，子地块多，不利于管理地块周边形象比较差外部景观资源同比较差机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势海西城市规划和高铁干线，以及规划中的地铁带来的发展机会。市中心稀缺地段的供给不足，需求量较大，有客户群机会。借势旧城改造，抢占制高点，抢占高端客群有效整合周边资源，如利用白马河休闲带，给项目商业增值立足片区，挖掘客户价值打造产品，弱化高价抗性抢先站位，因势利导威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁潜在竞争楼板价低于本案，且有资源优势，上市竞争威胁大周边二手房等有较大价格优势宏观调控将是最大的威胁，而且已经开始显现，绝不能抱侥幸心理依托商业配套优势，打地段牌打造资源和产品的双重稀缺性打造产品力，减小劣势和威胁环境再造，化解劣势，同时降低威胁内部能力外部因素项目SWOT分析打造福州豪宅宅标杆传承福州历史史文脉保障房与商品品房分离商业价值最大大化商品房容积率率控制产品规划建议议产品规划原则则产品规划建议议构思手稿安置房、写字字楼商业、公建廉租保障房幼儿园商品房纯居住小区地块编号占地面积配置产品与建筑面积计容面积容积率1

20466商业85006.00安置住宅1143002

16251写字00安置住宅75000商业7500311477街道办2000、卫服1000、文体300060005.23安置住宅6750054000

44989廉租房2700安置住宅10260172804.24居委会200文化站30、文化站150650幼儿园3200539360商品住宅145279、物业管理用房73产品规划建议议物业组合方案案1-4号地块规划安安置房、公建建和商业；地地块5规划为商品房房，打造纯居居住小区。76产品规划建议议1、独立商业3层3000

㎡4、沿白马路商业2层4900㎡2、安置房5栋超高层114300㎡3、半地下商业街商业的休闲座椅和停车11232222441号地规划5栋高层安置房房(其中东北角一一栋50F超高层），2个小独立商业业，白马路设二层层底商，凹字字型布局留空空间做休闲和和停车，和下下沉式商业形形成步行街区。1号地地块块规规划划77产品品规规划划建建议议2、沿沿白白马马路路商商业业2层3900㎡㎡3、写写字字楼楼20F15000㎡㎡底下下三三层层商商业业3000㎡1、独立小商业600㎡2123交通路公建6000㎡安置房7500㎡街道办2000卫服1000文体3000㎡2号地地块块规规划划4栋高高层层安安置置房房（（其其中中南南侧侧一一栋栋50F超高高层层））,转角角设设小小独独立立商商业业,西南南角角规规划划写写字字楼楼及及三三层层商商业业,3号地地设设4栋安安置置房房、、两两层层公公共共建建配配套套设设施施。。2-3号地地块块规规划划3、幼儿园占地3600㎡1、安置房廉租房17280㎡

居委会配套660㎡44433215超大中庭，板式豪宅产品品规规划划建建议议4号地地块块规规划划部部分分安安置置房房和和廉廉租租房房、、幼幼儿儿园园5号地块全全部规划划商品住住宅，板板式高层层+标志性50F双塔，营营造超大大中庭景景观。4-5号地块规规划3、双塔超高层50F双塔45000㎡

底层部分商业和物业用房商品房住住宅产品品户型配配比建议议：主力力户型以以三房140-190平米，占占80%，220-260平米四房房占20%，户型设设计应考考虑书房房和保姆姆房等功功能房。。户型面积区间（㎡）套数套数比预估面积（㎡）面积比三房140-16038846%5820040%三房170-19032038%5760040%四房220-220708%1470010%四房240-260607%1500010%合计838100%145500100%户型配比比建议以上为项项目整体体规划布布局建议议，接下下来是商商品住宅宅产品和和户型建建议主力户型型：140-190㎡三房市场依据：147-155㎡、160-180㎡、200-220㎡依次是市场接受度最高的户型面积项目定位依据福州高端客户访谈依据：76%的客户选择140-180㎡的户型面积，其中140-160㎡占61%。总价控制原则户型配比比建议户型配比比依据阳光·白金瀚宫宫融侨·观邸2期户型配比比建议依据一：：福州在售售高端项项目户型型面积借借鉴：阳阳光白金金瀚宫、、融侨观观邸2期，户型产品品面积在在200-220㎡、147-155㎡之间的去去化速度度较快。。世茂天城城户型配比比建议依据一：：福州在售售高端项项目户型型面积借借鉴：世世茂天城城主力户户型160-250㎡，其中160-180㎡㎡、110-120㎡去化速度度最快。。福州高端客户访谈调研结果房型户型面积所占比例三房140-16061%四房160-18015%四房180-2208%四房220-2508%三房、四房205以上8%福州高端端客户访访谈，76%的受访客客户选择择户型面面积为140-180㎡。户型配比比建议依据二：：■本案“顶顶尖标杆杆豪宅””的项目目定位◆本案楼面面地价达达8665元/㎡因此，本案豪宅以户型面积在140㎡以上的舒适尊贵型产品设计为佳。■豪宅产品品的面积积和总价价有所控控制原则则，降低低经济风风险◆从当前福福州在售售豪宅◆从抵抗目前不确定的宏观调控政策风险角度出发，产品户型面积和总价区间宜有所控制，套总价应控制在250-350万元。项目定位位依据、、总价控控制原则则户型配比比建议依据三：：必须的户型功能私家电梯直接入户大面宽进深客厅豪华主卧套房主人书房设计增值的户型功能创新细节安排全套房设计中西厨设计佣人房设计多功能空中花园如：主卧玄关安排户型功能能建议根据客户户访谈结结论，户户型结构构功能分分为必须须的、增增值的、、创新功功能三类类户型功能能建议客户对户户型的看看法65%受访客户户选择方方案A，即两梯梯三户131-168㎡户型方案案◆约2/3（65%）受访客客户选择择面积在在131㎡㎡、149㎡㎡和168㎡㎡的三房、、四房户户型，认认为面积积适中；；◆15%的客户选选择方案案D，电梯入入户、玄玄关、配配备衣帽帽间和卫卫生间的的豪华主主卧吸引引客户；；◆方案B和方案案C各有8%的客户户选择择，方方案C更在主主卧处处设计计的玄玄关，，保护护的主主人房房的私私密性性。◆4%的客户户选择择户型功功能建建议65%客户选选择的的户型型户型方方案A：（149.8㎡+131㎡㎡+168.5㎡）两梯梯三户户149.8㎡（3+1）户型型，豪豪华主主卧，，带入入户花花园131㎡，（2+1）户型型168.5㎡，（2+1）户型型宽大的客厅，多功能的公共空间通透阳台设计豪华主卧、步入式衣帽间、带豪华卫生间亮点：主卧玄关全套房设计，每间卧室带独立卫生间佣人房设计、私家电梯直接入户书房，带阳台户型功功能建建议户型借借鉴案案例：：浦东东星河河湾客卧豪华主卧豪华卫生间早餐厅电梯入户宽大客厅户型功功能建建议户型借借鉴案案例：：浦东东星河河湾车位配配置建建议商品住住宅按按1：2的车位位比，，全部部设在在5号地块块地下下两层层车库库安置房房车位位设在在1-3号地块块地下下第二二层，，约1000个；商业停停车位位地上上设置置400个左右右，地地下一一层设设置300个.豪宅客客群户户均拥拥有2-3部私家家车，，需配配备充充足停停车位位。地地面采采取人人车分分流，，不设设置停停车位位。充足的的地下下车位位。地下停车场入户的豪华大堂布置。建筑风风格建建议现代、、新古古典和和欧式式依次次是受受访客客户对对建筑风格格的偏偏好排排序；；更多多客户户选择择石材材、涂料等等建筑筑外墙墙用料料。现代、、古典典风格格居多多，以以稳重重厚实主导导；立立面用用材以以石材材为主主，辅以涂涂料。。建议本本案的的建筑筑风格格为现现代风风格，，并融融入福福州建建筑文文化元元素。。客户选选择在售项项目园林风风格建建议建议本本案的的园林林风格格为东东南亚亚泰式式园林林，并并将园园林景景观引引入建建筑架架空层层，实实现100%全景园园林景景观。。公共配配套建建议客户对对大堂堂的看看法方案A方案B62%的客户户选择择方案案A，如图图；客客户对对大堂堂功能能设置置的偏偏好区区分度度不太太明显显方案c配置豪豪华酒酒店式式入户户大堂堂，并并设置置人性性化会会客等等候空空间，，贴心心服务务。人性化等候空间公共配配套建建议入户大大堂装装修建建议公共配配套建建议运动休休闲配配套建建议中度集中低度集中高度集中高端客客户更更偏好好于户户外运运动休休闲，，但社社区基基本运运动配配套设设施必必须提提供。。公共配配套建建议安防设设施建建议家庭防防盗系系统、、BDA监控系系统、、指纹纹锁。。■运用绿绿色理理念及及绿色■结合白马河公园休闲绿化带，将生态园林引入社区，打造新型生态社区。提升性配套套建议打造低碳绿绿色建筑将XX在低低碳、绿色色建筑的经经验运用到到本案，加加以创新打打造福州首首个低碳标标杆豪宅□外墙保温体体系：运用外墙保保温技术，，集节能、、保温、隔隔音、装饰饰效果为一一体的轻质质、环保、、非承重性性外围护建建筑墙体系系统。□屋顶花园、提升性配套套建议外墙保温体体系、屋顶顶花园、墙墙壁绿化打造低碳绿绿色建筑□太阳能发电电系统、太太阳能集中中供热系统统。□水循环再生生系统、雨雨水收集系系统：利用水循环环原理，创创造性利用用中水、地地表涵养、、地下水自自然循环利利用系统，，形成独创创的生态住住宅小区水水循环利用提升性配套套建议水循环系统统、太阳能能发电、供供热系统打造低碳绿绿色建筑□自平衡式通通风系统、、新风系统统：采用具有风风管的中央央换气系统统，进行定定时换气，，让住房房呼吸。□隔音楼板、、中空Low－e玻璃：空Low－E玻璃不但能能够隔热节节能，还能能降低噪音音的影响，，是兼顾节节能环保和和生活品质质提升的高高效途径。。提升性配套套建议新风系统、、隔音楼板板、LOW-E玻璃打造创新科科技建筑全福州独有有三大主题题会所设计计，架空层层泛会所、、养生SPA会所、超高高层顶楼万客汇尊尊贵商务会会所。架空层泛会会所，以休休闲健身运运动配套为为主。包括括儿童乐园园、小球运运动、休闲闲空间。依托泳池，，打造养生生SPA会所，以养养生足浴、、养生餐饮饮、修性音音乐厅，情情调电影厅厅为主。超高层顶层层万客汇提升性配套套建议打造福州顶顶级三大主主题配套会会所依托XX精精装修房的的经验，打打造全福州州首个菜单单式全面家家装解决方方案。提升性配套套建议打造福州顶顶级精装修修豪宅建议规划多多套风格各各异的样板板房，迎合合并吸引不不同喜好的的客户。装修案例借借鉴：上海海翠湖天地地，选用精精致的装修修用材。提升性配套套建议打造福州顶顶级精装修修豪宅装修项目品牌和介绍窗玻璃中空涂膜的LOW-E(低幅射)双层玻璃排水系统同层排水维修系统,外墙建材世界知名的拉法基外墙内保温系统门禁系统楼座门禁及彩色可视对讲系统空调大金变频中央空调净水器：Culliga牌逆渗透净水器橱柜Poggenpohl厨房电器Kuppersbusch厨具Gaggenau按摩浴缸、铸铁浴缸、座厕、台下盆及配件：KOHLER卫浴龙头、花洒及毛巾架：GROHE装修案例借借鉴：浦东东星河湾，，装修细节节的考虑独独到。提升性配套套建议打造福州顶顶级精装修修豪宅1.舍得选用丰富的高档材料，装修标准高,主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主2.人性化和细细节的考虑虑，不放过过任何一个个微小细节节，让业主主时刻感到到设计建造造者的用心心提升性配套套建议XX物业和和国际品牌牌物业联手手提供六星星尊贵级服服务提升性配套套建议产品细节打打造■与市政府联联手改造白白马河道；；■将社区环环境外延延延伸至周边边非红线内内的白马路路，责任认认养白马河河绿化带植植被。■对沿街马马路人行道道进行重新新铺装；■对市政道道路的中心心绿化及公公共设施进进行改造；；■通过丰富富的高差变变化及材料料、种植处处理道路景景观。处理和改造造周边环境境提升性配套套建议产品细节打打造经修剪成型型的灌木种种植在绿地地上，其下下敷设部分分市政管线线，并将管管井和非金金属可在顶顶部绿化的的异形井盖盖隐蔽在灌灌木丛中，，不仅扩大应用异形井井盖完善细细部处理提升性配套套建议产品细节打打造景观引入地地下车库摒弃传统车车库仓库般般的冰冷与与严酷，通通过打造若若干大型景景观洞口，，将阳光、、空气和水水引入地下下，塑造主主题景观洞洞，人甚至至可以通过过景观洞的的楼梯直接接通达地面面，还可以以通过地下下车库的电电梯直接到到达自己家家中，从而而完成地下下、地上两两个空间的的有效连接接。109打造稀缺产产品力以上为打造造项目稀缺缺产品力的的规划设计计建议和提提升性建议议，接下来来将对项目目商业基于于市场和竞竞争的分析析。根根据商业面面积最大化化，商业价值最最大化，商商业形态街街区化110

东街口核心商圈东区商圈

北区精品百货、购物街CBD配套商业商业街区市中心综合性商业街、购物中心南区西二环本案Shoppingmall为主体的商业副中心商圈名称营业面积构成形式辐射客群范围商圈类型东街口商圈45万大型百货特色商业街全市传统核心商圈中亭街商圈40万大型百货开放式商业街区购物广场台江区、周边县市旧城改造商圈万宝商圈25万shoppingmall项目西二环沿线Mall商圈东区商圈7万集中式商场社区商业街周边新区项目新兴住宅区商圈项目位于万万宝商圈，，为万宝商商圈1公里辐射圈圈内。商业市场和和竞争分析析项目商圈圈分析代表商业名称规模业态定位主力客群定位经营形式经营状况万象城10.0万㎡shoppingmall中端收入者、周边居民联营、租金基本良好宝龙城市广场15.0万㎡shoppingmall中端收入者、周边居民联营、销售基本良好宝龙城市市广场万象城万宝商圈圈商圈由工商圈营业面积约25万平米，作为07年正式开业的新兴商圈，依靠两大项目隔路相望，福州商业地产迎来Mall时代。经过近2年的培育后，日客流量为0.5万人次。本案乌山西路西二环路工业路商业市场场和竞争争分析项目商圈圈分析万宝商圈圈以大型型商业体体为主，，定位为为服务于于周边居居民的日日常生活，，业态齐齐全，商商业功能能强大，，为集中中式mall商业。区位业态经营状况工业路餐饮35%、电动车19%、广告装潢21%、银行8%、房产中介10%、其他7%服务于周边企业的外来务工者及周边小区的居民，经营状况良好，有零星商铺空置。西二环路餐饮38%、便利店25%、房产中介17%、家装家具15%、其他5%餐饮行业为经营特色，影响面积较广，既满足周边居民又辐射其他区域客群。经营状况良好，商铺空置率为零。乌山西路餐饮44%、文化用品30%、其他26%道路刚贯通不久，经营状况一般，主要服务于周边小区居民。112工业路分分布有两两大shoppingmall和沿街店店铺，其其中shoppingmall业态以中中高端的的餐饮、、娱乐休休闲、购购物中心心、超市市、电器器卖场为为主，沿沿街商铺铺主要为为银行、、广告装装潢、电电动车、、画业等等；西二环路路商业业业态主要要集中在在中低档档的餐饮饮、便利利店、超超市、家家装建材材、房产产中介、、家具等等；乌山西路路商业业业态主要要集中在在餐饮、、文化用用品等，，目前商商业氛围围较弱。。项目周边边道路均均以住宅宅底商为为主，店店面较破破旧，无无统一规规划，业业态杂乱，，以零散散经营为为主。周边业态态分析商业市场场和竞争争分析未来最可可能构成成的竞争争项目为为油墨厂厂中央第第五街，，由两栋栋三层商商业楼构构成情景商商业步行行街区，，规划业业态预计计以精品品休闲餐餐饮为主主。商业市场场和竞争争分析未来竞争争分析114和万