2006年深圳某高档住宅项目营销执行报告

“**项目营销执行报告”2006年04月项目技术指标占地：4160m2建面：16600m2容积：4.0住宅：15000m2商业：1000m2红树湾片区华侨城片区香密湖片区园博园片区东海花园富人区随着福田中心地位的加强，传统的富人区范围将逐渐扩散，园博板块由于有了园博园，将与三大片区形成新的富人区。项目所处区域思考总套数：63套产品面积区间：189－350平米项目梯户比：1梯1户发展商目标：实现均价2－3万元/平米项目思考项目总价区间：500－1000万元之间面临这样的价格：这样价位下的顾客是谁？这样价位下我们将是豪宅！这样的豪宅将如何营销？项目分析需要解决的问题豪宅市场分析项目营销推广豪宅市场分析项目定位营销策划报告大纲06～07年深圳豪宅分布区**红树西岸中信红树湾3期**联泰项目项目地块圣莫丽斯深圳豪宅共自然社会人文建筑外墙建筑细节生活方式舒适感和谐感尊贵感周边环境资源的不可复制，自然景观赏心悦目主要表现在人均社会资源占有量上，地段价值高区域、建筑物所拥有的历史、文化价值的拥有体现在建筑风格的独特性、尊贵性、稀缺性精致，实现建筑艺术和物业价值的完美结合体现在室内装修、室内配套等的豪华性在空间视觉和景观角度上体现人性化建筑体现在与自然相融合的和谐性体现在物业管理服务安全性、尊贵性深圳豪宅的共性：资源个性化需求附加值****客户群体分析客户类别：企业高管、私企业主、高级公务员、投资客、高端IT人士。职业特征：行业范围比较广家庭结构：2代人，年龄在35-50岁之间承受能力：价格不敏感关注因素：区域>景观>产品，豪宅区域\景观稀缺性主要认知渠道：广告牌、报纸、网络、朋友介绍主力车型：丰田、本田、奥迪****营销分析推广媒体：户外广告＋密集报纸推广＋网络主要营销活动：2006年4月28日世界顶级钢琴大师，理查德·克莱德曼，倾情奉献大型浪漫钢琴音乐会--“**之夜”！2006年4月3日样板房展示，首日迎来1500人参观。2006年4月10日克莱德曼合奏琴童预选赛圆满成功。主要营销包装：售楼大堂，豪华装修，让客户尽情体验项目优越环境，同时，**酒店与物业管理有限公司提供的高品质物管服务也让客户感受到身份的尊贵。**湖*号客户群体分析客户类别：社会名流、私企业主、企业老总、高级公务员，中海品牌追随者职业特征：各行各业家庭结构：以5-7人为主，身家上亿，年龄在40-50岁之间承受能力：价格都能承受关注因素：区域>景观>品牌>产品，豪宅区域\景观稀缺性主要认知渠道：广告牌、报纸、网络、品牌追随者主力车型：宝马、奔驰等名牌车**湖湖*号营销销分析析推广媒媒体：：报纸＋＋户外外＋网网络主要营营销活活动：：2005年年7月月30日下下午，，在五五洲宾宾馆举举行**湖湖**鉴赏赏酒会会。2005年年8月月1日日起，，**湖**在在五洲洲宾馆馆B座黄海海厅设设立尊尊贵客客户接接待处处，接接受预预约登登记。。主要营营销包包装：：售楼处处设在在水上上会所所内，，让足足不出出户的的人在在都市市的中中心就就能感感受到到世人人追寻寻的桃桃花源源生活活。。人性化化的样样板房房设计计，凸凸现华华丽、、大气气、尊尊贵。。顶级生生活管管家提提供““礼宾宾式””服务务，专专为中中国顶顶级住住宅定定制，，提供供物业私私人助助理（（24小时时在线线）、、社区区卫士士（3分钟钟内赶赶往指指定地地点，，迅速解解决安安全问问题））等顶顶级服服务。。圣莫丽丽斯客客户群群分析析客户类类别：：本地地客户户为主主，私私企业业主占占87.5％、年年薪100万以以上顶顶级技技术人人才占占6.25％、专业人人士、高级级职业经理理人占6.25%.职业特征：：行业特征征不明显家庭结构：：以5-7人为主，身身家5千万万以上，年年龄在30-50岁之间承受能力：：价格不敏敏感关注因素：：景观资源>产品>区域升值空间>安防，自然景观稀缺性性物管要求：：品牌物管管、高科技技数字化安安防认知渠道：：户外广告告牌、报纸纸、朋友介介绍为主主力车型：：宝马、奔奔驰圣莫丽斯营营销推广方方式推广媒体：：户外广告＋＋报纸＋网网络＋杂志志＋DM直邮主要营销活活动：2005年年4月底，，举行打造造世界500强居住住基地新闻闻发布会。。2005年年7月27日晚，华华侨城威尼尼斯酒店大大型宴会厅厅，举办了了一场以展展现瑞士民族风情情特色为主主题的大型型音乐酒会会。2005年年9月，五五洲宾馆渤渤海厅设立立外展场，，接受客户户预约。2006年年3月18日在会所所举办“圣圣莫丽斯””相约智慧慧女性共享享美丽人生生活动，邀约百名各各行各业的的精英女士士共聚一堂堂。2006年年4月9日日，深圳招招商银行““金葵花””高端客户户理财推介介会在原山山环湖墅的圣·莫丽丽斯会所举举行。主要营销包包装：聘请第一太太平戴维斯斯担纲物管管顾问，引引进国际化化物管理念念，提供专专业个性化智能化化服务。圣莫丽斯营营销包装－－会所、售售楼处售楼中心设设在会所内内，豪华装装修，营造造高品味生生活氛围，，让客户尽尽情享受高高品质的生生活体验。。国际级的的物管服务务让到访客客户感受到到一种尊贵贵感，尽显显业主高贵贵身份。售楼处实景景售楼处实景景圣莫丽斯营营销包装－－展场、样样板房地下室客厅外展厅2005年年9月15日－11月，在五五洲宾馆渤渤海厅开设设贵宾接待待处，与工工行联合推推出理财金帐户户”尊贵客客户联名卡卡，为贵宾宾客户提供供尊贵的各各项优惠权权益，期间积累累300多多批客户。。样板房－－－将感性的的古典和理理性的现代代结合起来来，更有地地下空间、、超大露台台赠送，加加上现代科科技的数字字化安防技技术，舒适适、华丽、、精致、超超值，被称称之为现代代版的“恺恺撒大帝””。豪宅客户共共性：客户关注年龄30－50岁职业私企业主、企业顶级人才、社会名流、高级公务员等性格成熟稳重、内敛、处事冷静果断、自信、从容家庭构成3－6口人总价承受对价格相对不敏感人性化私密性安全感身份象征豪宅项目营营销共性：：媒体推广：：户外＋报纸纸＋网络组组合，是主主要的媒体体推广手手段。产品发布会会：在项目正式式开盘前，，通过酒会会等形式对对外发布产产品信息。。产品展示：：售楼处正式式开放前1－2个月月，多选择择五星级酒酒店做产品品展示，接接受客户预预约登记，，提升项目目形象和档档次，显示示开发商的的实力和信信心。系列营销事事件：活动营销尤尤其是体验验式营销已已成为豪宅宅营销推广广的重要手手段，不定定期的制制造营销事事件，进行行新闻炒作作，赢取市市场关注度度，建立项项目品牌，，显示实力力和气势，，增强购买买信心。豪宅项目营营销包装共共性：样板房展示示：精心设设计装修，，展示项目目的空间布布局、园林林景观，更有有超值赠送送，来访客客户身临其其境，切实感受在在此生活的的优雅、尊尊贵、舒适适、超值。。售楼处包装装：售楼处处设在项目目的会所内内，装修豪豪华大气，，让客户亲身体体验，感受受金字塔尖尖的尊贵享享受。外围包装：：高端产品品销售时，，售楼处周周边的园林林绿化以实实景的方式呈呈现给客户户，让客户户置身于以以后的居住环境，切切实体会在在此生活的的舒适性和和品质感。。1、借助华华侨城资源源优势，规规避项目区区域劣势，，打造高端端营销平台台2、注重产产品细节，，提供独创创服务2、营销前前置，高档档酒店举行行产品发布布会、设立立产品展示示厅3、引进品品牌物管，，提升项目目的品牌形形象4、举办特特色活动，，拉近开发发商与客户户之间的关关系5、引入或或创造主题题概念，演演绎豪宅生生活观念6、名师名名家设计装装修样板房房，充分发发挥样板房房的展示性性，体现产产品的优越越性与稀缺缺性豪宅的营销销对本项目目的借鉴与与启发：作为一个高高端物业，，**自身身具备一定定的资源优势，，区位、景景观资源、、产品设计计创新等；但在推推广中如何何让客户认知和接受非豪宅宅区域的豪豪宅、怎样建立立项目高端端物业的品牌形象、怎样拓展目标客客户市场等却存在一一定的难度度。因此，，吸收和借鉴鉴豪宅的营销销包装理念念及操作方方式，有助助于项目的的成功运作作。豪宅项目物物业管理共共性：项目物业管理服务特色**湖*号中海深蓝物业提出“礼宾式”服务理念，提供物业私人助理服务

****酒店物业管理高级酒店式服务圣莫丽斯第一戴维斯顾问国际级酒店式服务中信红树湾百利达物管+第一戴维斯顾问国际级酒店式服务瑞河耶纳东部物业+第一戴维斯顾问国际级酒店式服务红树西岸百仕达+国际“金钥匙”顾问国际酒店最高级的服务系统“金钥匙管理”豪宅物管共共性对项目目的启示：：品牌物管公公司+品牌物业顾顾问提供高级酒酒店式服务务营销策划报报告大纲项目分析需要解决的的问题豪宅市场分分析项目营销推推广项目定位项目分析战略区位：：侨城城东东路路深南大大道道项目地块世界之窗民俗村锦绣中华园博园深圳旅游区密集地带，人文自然景观丰富，周边环境优美华侨城高档住宅区红树湾高档住宅区深圳两大著名豪宅区域，云集深圳顶尖人士中心西区商务区车公庙、竹子林成就深圳中心西区，商务客户与日俱增豪宅、旅游游与商务交交汇地带，，成就豪宅宅核心滨海公园项目位于福福田区。深深南大道北北，侨城东东路东，紫紫竹三路尽尽头处。西西临华侨城城，东接香香密湖。深圳市带状城市景观展示中最具有开放空间特色的地区，是深南大道在整个城市中唯一开放面海、山海相望的大规模空间开敞区，是深圳市重要的城市门户形象标志性区域。

开放的景观观面项目位置各项指标数据占地面积4160m2建筑面积16600m2容积率4.0户型面积189-390平米总套数63套建筑特色南面景观南：深南大大道、地铁铁站、红树树林北：塘朗山山、北环大大道、侨香香路东面：园博园西面：华侨城、沃沃尔玛项目四至评评估：四周视野开开阔，景观观怡人本项目处于于园博园三面环绕之之下，地理位置得天天独厚、景观优势非非常明显。。项目产品评评估：1梯1户，南北通通透专属电梯尽显尊贵270o花园景观豪华享受项目户型比比例A1户型（6房3厅7卫/工人房）350.50m2

共6套A2户型（4房2厅4卫/工人房）265.78m2

共7套A3户型（4房2厅4卫/工人房）262.78m2

共8套B1户型（6房3厅7卫/工人房）275.54m2

共6套B2户型（4房2厅4卫/工人房）191.54m2

共7套B3户型（4房2厅4卫/工人房）189.40m2

共8套C1户型（6房3厅7卫/工人房）268.88m2

共6套C2户型（4房2厅4卫/工人房）191.27m2

共7套C3户型（4房2厅4卫/工人房）190.48m2

共8套A4户型（屋顶复式）390.93m2

共1套B4户型（屋顶复式）290.45m2

共1套C4户型屋顶复式）282.50m2

共6套产品点对点点分析本项目******湖**面积区间265.78平米4＋1房191－195平米4房5房创新点赠送超大面积入户空中花园（70平米），动静分区由花园过渡，为空中四合院，宽厅设计全跃式酒店户型设计；厅厅有挑高露台；主卧标准设计套间次卧；私密家庭厅降板式内庭、电梯直进私家空间、电梯厅错层挑高、纵向全贯通的电梯厅、八角餐厅的高层项目梯户比一梯一户，全部南北通透一梯两户、大部分南北通透一梯两户竞争力项目解析结结论本项目核心心优势：与与园博园零零距离，三三面景观环环绕。本项目处于于有绝佳的的多重景观观资源区域域（园博园园、深圳湾湾、安托山山、华侨城城和香密湖湖的城市景景观）。项目远离城城市主干路路，私密性性强，居住住安静纯粹粹。户型设计创创新，超大大面积露台台花园，客客厅卧室动动静分离，，实现主人人私密。接近50％面积赠送送，加上在在新政限制制下，产品品已形成稀稀缺优势。。项目规模小小，缺乏大大社区感的的同时也更更显精致、、稀缺。项目本身配配套和周边边配套均比比较匮乏，，交通不便便捷。零距离接触触园博园全全景观稀缺产品设设计成就市市场经典SWOT分析SWOT处于福田中中心西区，，位置优越越依托华侨城城香密湖片片区良好生生活氛围园博园、深深圳湾、华华侨城景观观资源得天天独厚，无无可复制周边无污染染、无噪音音、空气清清新远离主干道道，私密性性强、居住住纯粹产品创新：：产品附加加值高、附附送面积接接近50％％、三面景景观项目缺乏基基本生活配配套城市公交系系统不是很很方便片区居住人人群缺少上上层精英地块容积积率偏高高项目规模模小，缺缺乏社区区感土地稀缺缺、经济济发展、、重心西西移片区配套套逐渐完完善、形形象不断断提升周边高端端人群不不断汇集集片区推出出时间，，市场供供应量较较少，正正面竞争争较少新政策出出台实施施，以后后出现的的物业已已经没有有赠送面面积SWOT周边低价价位二手手住宅较较多，低低租价职职工宿舍舍多，新新房受到到冲击未来东方方园博苑苑入市形形成正面面冲突安托山政政府廉租租房项目目即将启启动减小劣势势，避免免威胁发挥优势势，转化化威胁利用机会会，克服服劣势发挥优势势，抢占占机会挖掘项目目地段、、景观稀稀有特质质充分展示示优势、、确定高高尚形象象产品是我我们最大大的亮点点，必须须紧紧结结合产品品营造新新型生活活方式优势（S）：地块位置置优越、、景观稀缺缺、私密密性强稀却创新新产品设设计对策劣势（W）：生活配套套不完善善机会（O）：片区配套套逐渐完完善形象象和接受受度不断断提升威胁（T）：片区价值值有待挖挖掘，高高尚形象象尚未形形成强调片区区未来发发展前景景定向、定定点营销销强化凸显显物业稀稀缺性优优势通过树立立项目形形象，突突围片区区把握市场场相对空空缺时机机推出引导导客客户户生生活活方方式式发发现现树立立与与众众不不同同的的项项目目形形象象深入入挖挖掘掘项项目目核核心心价价值值多方方延延展展项项目目产产品品的的客客户户价价值值建立立产产品品价价值值体体系系打造造产产品品核核心心竞竞争争力力项目核心价值产品价值体系产品客户价值景观价值区位价值稀缺价值形象价值功能价值服务价值项目目核核心心价价值值梳梳理理区位位价价值值占据据城城市市中中心心，，享享受受地地利利之之便便园博博片片区区处处于于““价价格格洼洼地地””，，借借园园博博园园的的崛崛起起，，升升值值潜潜力力十十足足远离离主主干干道道，，环环境境安安静静、、空空气气清清新新，，私私密密性性也也很很强强景观观价价值值深南南大大道道中中唯唯一一开开放放面面海海、、山山海海相相望望，，具具有有山山、、海海、、园园三三重重景景观观的的项项目目周边边丰丰富富的的人人文文、、旅旅游游景景观观（（华华侨侨城城、、世世界界之之窗窗、、锦锦绣绣中中华华、、民民俗俗村村））面面有景景，面面面景不同同，移步步即换景景稀缺价值值园博园在在深圳是是唯一的的，被园园博园三三面环绕绕的住宅宅更具有有稀缺性性270o全景观露露台、赠赠送超大大空中花花园、客客厅卧室室通过花花园动静静转换、、私家电梯直直接入户户、板式式结构，，南北通通风采光光，加上上新政限限制下，，项目产产品绝对稀稀缺63套——63个席位更更是一种种稀缺产品客户户价值延延展功能价值值长久居住住兼投资资的理想想物业不须以远远离城市市为代价价的私密密休闲度度假生活活形象价值值顶尖社会会精英社社区，高高尚形象象带来的的身份标标签简约生活活、艺术术栖居带带来非同同一般的的品位标标签占据稀缺缺价值，，“绝版版”带来来的无比比优越感感服务价值值引入酒店店式个性性化特色色服务管家、私私人商务务秘书服服务金钥匙服服务、私私人会所所服务营销策划划报告大大纲项目分析析需要解决决的问题题豪宅市场场分析项目营销销推广项目定位位项目定位位项目客户户定位项目客户户非一般般豪宅客客户类型型绝不是**拖儿儿带女的的客户也不是**湖*号驾驶宝宝马、奔奔驰个性性张扬的的客户他们是一一帮…时代的精精英阶层层——上升阶层层的代表表高雅、乐乐观、自自信、从从容、内内敛不张张扬思想及行行为极其其成熟，，能产生生示范效效应享乐主义义，追求求丰盛人人生矢志不移移的深圳圳“关内内”情节节项目客户户特征描描述：生活节奏奏紧张、、工作压压力大，，他们有有自己的的人际圈圈子，不不喜欢和和圈子外外的人交交往；家是他们们的一个个绝对放放松的空空间，强强调家的的舒适性性、私密密性、个个性化；；强调生活活的品质质，强调调健康高高档的生生活享受受；强调自我我，喜欢欢新奇，，有自己己独特的的喜好、、品味和和眼光，，开的车车也许是是不常见见的名贵贵豪华车车，会被被喜欢的的东西吸吸引而产产生冲动动性消费费，也许许不喜欢欢跟老人人小孩同同住，有有自己独独特的消消费观念念以及生生活方式式；注重物业业的软、、硬件方方面的创创新，注注重物业业提供的的附加值值。有一定的的虚荣心心，对品品牌有一一定的追追求；项目市场场定位***东东.63席珍珍藏版空空中别院院本项目定定位于多多次置业业的范畴畴主要面向向高收入入财富阶阶层项目的的整体体定位位为：：营销包包装建建议包装的的目的的在于于使客客户对对项目目品质质形象象感获获得更更外在在直观观的体体验，，并营营造客客户对对未来来的想想象空空间，，以支支撑并并提升升项目目的价价格定定位。。营销通通路包包装紫竹三三路两两侧布布置示示意精致的的导引引牌给给客户户足够够的被被重视视感售楼大大堂包包装售楼必必须大大堂凸凸显气气派和和个性性化品品位样板房房包装装样板房房包装装原则则：注重看看的功功能（（强调调视觉觉冲击击和协协调美美感））注重卖卖的功功能（（强调调产品品功能能的展展示））注重景景观视视野、、通风风采光光、居居住舒舒适性性体验式式营销销（造造就““难忘忘的体体验””）产品是是项目目的核核心卖卖点，，样板板房包包装是是关键键样板房房包装装建议议项目通通过花花园实实现空空间的的动静静转换换，成成就一一座空空中别别院；；赠送送的超超大花花园是是样板板房需需要重重点展展示的的。通通过实实际的的空间间展示示，让让客户户切实实体会会到产产品的的稀缺缺性、、唯一一性和和创新新性，，给客客户一一种物物超所所值的的体验验的同同时，，让客客户感感受到到自身身品味味的独独特以以及生生活在在此的的舒适适、宁宁静、、尊崇崇。物业管理建建议提供个性化化酒店式服服务顶级的产品品＋顶级的的服务＝顶顶级的享受受。

建议议引入品牌牌物管公司司+品牌物业顾顾问，通过过品牌嫁接接，提升项项目品牌度度，增强客客户信心。。提供全程私私秘服务管家服务私人商务秘秘书服务在前台商务中中心有经过过专业训练练的客服人人员为住客的居停停提供专业业商业秘书书服务商务客户解解决方案免费进行商商务客户策策划，内容容为代为安排行行程，包括括代订机票票，安排接接机送机，，安排当地行程，安安排下一目目的地行程程，酒店，，代订展会会门票等代为策划私私人聚会，，酒会，新新闻（产品品）发布会会代为预订全全国120家高尔夫球球场安排球球赛房屋增值计计划接受业主委委托，对所所有业主委委托房间进进行统一经经营管理，，成立专门拓拓展部门，，为业主房房屋经营进进行统一推推广策划长租经营代业主寻找找租客，并并对租客提提供酒店式式服务，代代为每月收收取租金转转账至业主户头头，房租需需扣除每月月发票税费费，服务成成本，房间间布置费用用短租经营代为设计短短租客房，，提供短期期租赁，公公司包租客客房服务。。前台客服采采取一键通通电话系统统，提供24小时不间断断的酒店服服务处理住客投投诉，保持持与住客的的良好沟通通前台提供叫叫醒，车辆辆接送，餐餐厅订位，，免打扰服服务为客户提供供有求必应应的金钥匙匙服务专业训练之之酒店金钥钥匙服务人人员为所有有住客的居居停提供服服务物业管理建建议智能化系统统建议在具有一般般常规高档档小区智能能化的基础础上，提高高档次，实实现家庭智能化化、物业管管理现代化化和社区服服务信息化化，完善小小区的物业业管理设施施，通过高高科技设备备设施提高高小区的安安全系数，，增加产品品的附加值值。小区采用数数字智能化化管理，实实现居家智智能化、小小区管理现现代化、社社区服务信信息化；尤尤其小区的的安防系统统一定要高高端。如：业主出入采采用密码＋＋指纹识别别系统；电电梯通过指指纹识别或或刷卡方式式直接入户户。门禁系统与与互联网连连接，业主主不在时，，可通过系系统转移到到业主的移移动通讯工工具。无论业主在在哪，只要要通过互联联网都可以以遥控家里里的电器开开关，监控控家里的情情况，比如如：煮饭、、开空调、、关窗等。。社区安防监监控到小区区的每一个个角落，小小到一只苍苍蝇的飞行行，也可通通过系统监监控到。营销策划报报告大纲项目分析需要解决的的问题豪宅市场分分析项目营销推推广项目定位项目营销推推广展示攻略推广攻略营销总攻略略项目营销推推广活动攻略营销总攻略略项目已经开开始动工，，预计项目目今年10月中旬能能够面市销销售，围绕此目标标项目现场场的展示面面必须进行行全面包装装，豪宅客客户更加注注重体验式式营销，因因此，项目目前期的形形象推广工工作必须树树立项目高高端形象，，同时强调调后期项目目现场的展展示工作必必须贴近豪豪宅包装品品质；由于于发展商考考虑项目在在预售之前前提前收取取客户订金金，因此，，现阶段的的整体推广广策略：树立豪宅市市场形象，，激发豪宅宅客户市场场的关注热热情。利用有效推推广渠道，，针对性挖挖掘客户资资源。（五五星级酒店店展场、户户外广告牌牌、网络、、DM直邮、专业业期刊杂志志、**三三级市场发发挥二三级级联动优势势等）报版媒体作作为辅助的的推广。【展示攻略略】营销攻略【展示攻略略】五星级酒店店产品新闻闻发布会以以及产品展展场产品发布会会名称：《**产品品首发仪式式暨物管签签约新闻发发布会》产品发布会会时间：2006年年7月发布会目标标通过签约仪仪式，体现现**项目目豪宅的定定位与完善善贴心管理理的结合，，展示**顶级物管管服务形象象，对目目标客户先先声夺人，，奠定豪豪宅形象基基础。展示**项项目的产品品优势，引引起社会的的高度关注注，激发客客户的购买买欲望，引引发市场的的广泛讨论论。物业管理公公司基本情情况及理念念介绍。营销攻略【酒店展场攻略】五星级酒店店展场展场名称：：**项目目咨询中心心展场时间：：2006年7月－－9月展场目标由于项目现现场展示条条件较差，，为树立项项目高端形形象以及取取得较好的的客户口碑碑，建议在在五星级酒酒店现场设设立展场开开始积累客客户。展场方便**三级市市场销售人人员带客户户参观咨询询，提高客客户购买信信心。现场配备项项目物管服服务，让客客户提前体体验到项目目后期物管管服务，提提高项目知知名度。营销销攻攻略略【现场场现现阶阶段段展示示攻攻略略】】博林林贡贡院院东方方园园博博苑苑珍奇奇景景苑苑园博博园园**项项目目紫竹竹三三道道围墙墙包包装装侨城城东东路路项目目导导示示牌牌售楼楼部部：：会会所所功功能能的的提提前前展展示示及及使使用物业管理：培训顶级物业管理专员，实现高级酒店服务，让到访客户感受无微不至的国际级服务；导示系统：导示系统要体现出项目豪宅的气质与品味；样板房：体现豪宅气质，大气奢华、具备视觉冲击力，弱化居家功能，强化个性化享受功能，让客户充分体验项目户型设计的创新以及尊贵感。营销销攻攻略略【项目目售售前前现现场场展示示攻攻略略】】豪宅宅客客户户注注重重体体验验式式营营销销媒体体组组合合策策略略建立立直直效效营营销销渠渠道道酒店店展展场场（（目目标标客客户户挖挖掘掘））立体体化化专业业期期刊刊杂杂志志报纸纸（（形形象象持持续续、、关关键键节节点点））户外外广广告告（（形形象象、、知知名名度度））网络络（（印印象象、、口口碑碑））**三三级级市市场场（（挖挖掘掘区区域域客客户户））营销销攻攻略略【推推广广攻攻略略】】产品品发发布布会会（（DM直邮邮、、短短信信广广告告报纸纸广广告告：：形象象延延续续、、关营销节点：产品发布/售售楼处样板房房全新开放/开盘/封顶事件节点：物管签约/样板房开放/……形象延续：2006年7月到2006年10月月媒体发布以特特报为主营销攻略【推广攻略】】部分客户习惯惯使用网络，，在信息网、、焦点网、别墅网网等上发布项项目最新信息息，并在社区区论坛上进行行项目形象维维护；豪宅风格制作作项目网站，，提升形象，，扩大知名度：网络路演，产产品介绍网络热炒2006年6月到2006年12月月营销攻略【推广攻略】】竹子林楼宇广广告牌定时更更换，根据不不同阶段的营营销主题换上上相应的画面面，吸引客户户的眼球，提提升项目的知知名度；户外广告2006年4月15日到2006年年12月营销攻略【推广攻略】】候车亭广告园博园门口以以及沿侨香路路候车亭广告告根据不同阶阶段营销主题题更换画面，，起到路线的的导示作用；；2006年8月到2006年12月直销媒体专业期刊杂志志根据细分客户户群体，在航航空杂志、奢奢侈品类专业业期刊杂志，，发布项目信信息。DM单派发DM效果相对较弱弱，但费用低低，投放区域域广，适合项项目强销期的的推广手段，，主要针对华华侨城以及东东海花园、**湖片区。。手机短信广告告通过中国移动动以及中国联联通公司，了了解手机金卡卡以上用户，，并定时给这这类用户投放放短信广告。。银行对帐单广广告投放选择银行帐户户流动资金达达千万以上客客户，进行““点对点”广广告直销。**三级市场场客户营销**东海分行行、华侨城分分行、世纪村村分行等豪宅宅区域三级市市场直接拉客客，配合酒店店展场进行客客户营销。营销攻略【推广攻略】】营销攻略【活动攻略】】系列活动体验验细节：产品品鉴产品发布会产品鉴赏座谈谈会（聘请业业内知名设计计师品鉴）产品展览首首届珠三角角五城高端楼楼盘巡展（深深圳站）借助“德累斯斯顿绿钻”巡巡展样板家居展（聘请著名室室内设计公司司以及高端家家居家具公司司）……………营销攻略【活动攻略】】由中国房地产产报、南方都都市报、深圳圳晚报、搜房房网等联合举举办的“首届届珠三角高端端楼盘巡展””即将在深圳圳举行，可考考虑借此机会会推广项目。。活动时间：2006年6月05年9月8日，一名日本本模特在东京京展示世界上上最大的绿钻钻石“德累斯斯顿绿钻”。这这颗钻石重40.70克拉，估值为为2亿美元。目前园博园的的游园人数比比开园时剧减减，每月门票票收入只有几万万元，还不够够日常维护费费用开支。可可以和园博园共同联联系德国“德德累斯顿博物物馆”在园博博园内举办展览，借““绿钻”之名名吸引目标客客户到场。不不仅可以炒作园博博园，对对本项目目也是绝绝佳的宣宣传推广广。形象定位位形象提升升形象代言言营销攻略略【活动攻攻略】■联络各大高尔尔夫球会会，实现会会员资源源共享的的同时，，采用高高尔夫球球赛、会会员联谊谊、红酒酒品鉴会会、雪茄茄鉴赏会会的形式式进行点点对点推推广；■与各大银银行联手手，与银行行的各种种卡类会会员实现现资源共共享，并并组织各各种公关关活动进进行推介介；■与中国移移动联手手推介。实现与与全球通通俱乐部部积分卡卡中的钻钻石卡和和金卡会会员的资资源共享享，采用用灵活多多变的形形式进行行点对点点推广；；■与名名车（陆陆虎、宝宝马、奔奔驰）车车友会资资源共享享，并组组织各种种公关活活动进行行推介；；■组织织和园博博园联动动的活动动，比如如邀请知知名人士士欣赏艺艺术家在在园博园园现场作作画、赏赏园并举举办室外外酒会。。活动推广广把握三三点原则则。一、品位位高雅，，形式独独特；二、找准准目标群群体的兴兴奋点，，使他们们乐于参参加；三、注意意活动和和项目推推广的联联动。营销攻略略总结展示攻略略推广攻略略活动攻略略目标：意在项目目所有展展示条件件不具备备的前提提下，提提前吸纳纳意向客客户，为为项目后后期销售售积累客客户。营销手法法：高举高打打，充分分展示产产品细节节，客户户口碑是是根本，，处处体体现项目目豪宅气气质。目标：意在树立立项目豪豪宅形象象，引起起市场关关注。营销手法法：组合拳拳，各项项宣传必必须紧密密配合项项目，根根据项目目销售进进度进行行强势或或弱势宣宣传。目标：意在让客客户体验验感受项项目的奢奢华以及及尊贵感感，解决决高端客客户对项项目体验验式营销销的重视视性。营销手法法：捉住各项项营销细细节，物物管服务务需紧密密配合营营销充分分体现项项目的尊尊贵感。。销售总控控图项目销售售阶段安安排阶段时间销售目标造势阶段2006.4.15—2006.8.31项目形象推广、客户咨询预热期2006.9.1—2006.10.1诚意客户接受登记强销期2006.10