2009年上海南桥区域市场发展分析

项目区域市场发展分析南桥重点规划发展一

南桥中小企业总部商务区上海市重点推进的20个现代服务业集聚区之一；周边工业园区：上海工业综合开发区、国家级出口加工区、上海化学工业区等；周边高校资源：华东理工大学、上海应用技术学院、上海师范大学、上海商学院等；四大区域：总部办公区；商务配套区；商业休闲区；生活居住区。南桥中小企业总部商务区的规划和发展将为本项目提供产业和客户的大力支持南桥重点规划发展二

轨道M5延伸金海湖站规划影响：轨道将极大提升项目区位为人口导入提供交通支持站点设置（由东川路站开始）：

奉贤段沿途共设11个站点：西渡站、肖塘站、奉浦站、环城东路站、望园路站、金海湖站、南桥新城站、城南站、道院站、柘林站和海湾站。(站名暂定)规划2013年通车

南桥重点规划发展三

高速公路A3规划A3的规划建设将奉贤与市区尤其是浦东的发展联系的更为紧密南桥重点规划发展四

金海路-虹梅南路与中环直通金海路-虹梅南路规划建设将奉贤与市区尤其是闵行的发展联系的更为紧密区域住宅市场成交分析

成交量逐渐放大，今年1-7月已累计销售52万平方米；成交价格逐步上升，目前南桥主要住宅项目售价在10000-12000元/平方米。区域办公市场成交分析

成交量较为平稳，今年1-7月累计销售5万平方米；成交价格逐步上升，7月平均成交价格在11203元/平方米。区域市场发展分析总结区域经济发展良好随着中小企业总部产业园区的规划发展，必将带动本区域产业经济、楼宇经济、住宅市场、商业消费的良性发展，为本项目提供最为直接的经济支持交通规划发展力度大轨道延伸段的建设、A3的规划以及金海路与中环延伸相同等一系列交通规划利好，必将极大提升区域的地段价值，导入人流和商业机会。区域房地产市场上升势头明显南桥房地产辐射整个奉贤，并吸引周边包括闵行的客户，区域市场吸引力强大，近期明显呈现量价齐升的态势，随着区域经济和交通的发展，这一态势有望得以延续和提升。项目营销推广策略产品定位方向项目所属的区位优势及高品质装修决定了其高档次，本区域为未来南桥高档商务区，针对周边高档次的商务客群。欲脱颖而出需打造出项目的附加值和差异性，强化产品的特色，从而增强产品的竞争力，创造更大的利润空间。南方国际品牌牌核心竞争力产品差异化以开发商自有品品牌为基础高标准装修为为基础高品质精装修修酒店公寓产品定位方向向产品市场定位位南桥CBD核心区首栋高标准国际化服务酒酒店式公寓地段定位：南南桥CBD，区域潜力大大；档次定位：首首席服务定位：国国际化服务型型功能定位：酒酒店式公寓目标客户定位位南桥企业总部部入驻企业或或个人奉贤地区其他他企业投资客购买目的企业出于对员员工福利和企企业固定资产产抵充成本的的需要。作为高级管理理人员的住宿宿、或满足外外来专家、短短期出差人员员的居住等。。购买部分物业业起到保值、、升值作用。。总体营销思路路宣传推广在整整个项目形象象推广的基础础上，以各种种公关活动进进一步拉近与与目标客户的的距离，让客客户从认知、、熟识到认同同直至下单，，并辅助媒体体等广告推广广及相关促销销活动，实现现对项目酒店店式公寓推广广销售的目的的，因此，在在项目推广的的主打思路上上，主要分为为以下五条具具体思路：思路一：嫁接接当地政府资资源，联合打打造南桥首座座高标准的酒酒店式公寓；；思路二：嫁接接商务区和周周边工业园区区入驻企业资资源，拓展更更广泛的客户户资源；思路三：以““高端品质，，中档价格””的形象打入入市场，取得得市场的认同同；思路四：突出出独一无二的的区位优势；；思路五五：通通过引引进国国际知知名物物业顾顾问公公司或或酒店店管理理公司司，提提升项项目美美誉度，树树立品品牌形形象。。总体推推广思思路本案的的目标标客群群主要要集中中于当当地或或周边边地区区的公公司或或个人人为主主，普普遍具具有素素质高高、决决断理理性等等特点点，而而“高高性价价比””将是是促成成客户户下单单最强强有力力的武武器，，因此此：项目在在推广广上应应在提提升产产品品品质的的同时时，努努力挖挖掘项项目的的内涵涵和卖卖点，，对项项目的的地段段、景景观、、产品品、文文化、、配套套、服服务、、附加加值等等进行行充分分宣传传，从从而更更好地地促进进理性性判断断，在感性性上增增加目目标客客户对对项目目的偏偏好，，提升升项目目在目目标市市场中中的附附加值值，并并能提提高项项目在在市场场的知知名度度和美美誉度度，促促进销销售的的顺利利进行行，并并对重重点客客户进进行专专门攻攻克，，以形形成跟跟风效效应。。在宣传策略略上采取以以媒介广告告和活动宣宣传并重，，同时借助助期于宣传传通如楼书书等宣传物物料及现场场、售楼部部的包装，，最终实现现实现项目目整体推广广的目的。。平价入市，，既为保证证品质感，，又能抢占占市场销售达20％实现整体体均价提升升，合理拉拉大楼层位位置和景观观度不高的的房源价差差每部分新推推房源应遵遵循低开高高走的提价价策略，““低价抢市市，高价引引市”“小幅频调调”的调价价方式，定定期上调3－5％，既达到到相应的调调价目的，，又达到客客户挤压的的销售效果果。客户买买涨不买跌跌的心理，，强调产品品品质升值值的广阔空空间价格策略入市时机选选择1、登记预订订【预订时间】根据售楼部部工程及销销售团队准准备状况确确定【具备条件】项目售楼部部完成施工工装修,营销中心外外围包装及及户外形象象宣传完成销售人人员的培训训并正式入入驻销售部内部部装修及相相关物料准准备完成【预订方式】由于受到到国家宏宏观政策策调整的的限制，，初期的的预订只只能采取取无订金金的预订订方式进进行，对对客户以以登记入入册的形形式进行行初步接接触，并并完成项项目有预预订到认认购的转转化前的的准备工工作，并并建议成成立“客客户俱乐乐部”，方便客户的的联系、管理理与沟通。2、内部认购【具备条件】正式开盘前前两个月，，完成基础础工作，并并拿到预售售证。【认购方式】“VIP卡”认购。。【认购说明】通过现场条条幅、灯光光广告、网网络发布““VIP卡”发放消消息、吸引引客户领取取；内部认购期期，营销工工作重点是是发放绿卡卡，正式开开盘时通知知VIP客户优先选选购。VIP可以长期发发放，以建建立丰富的的客源资料料库，对成成交犹豫客客户，营业业代表可转转而发展其其成为VIP客户。入市时机选选择3、正式开盘盘【开盘日期】具体开盘时时间根据工工程状况与与市场确定定【开盘盘条条件件】项目目裙裙房房部部分分结结顶顶，，项项目目可可正正常常办办理理银银行行按按揭揭按揭揭银银行行、、物物来来管管理价目表制作完毕装修标准确定各类楼书、折页、海报、模型印制完成到位完成部分的客户认购的积累【正式开盘】VIP客户优先选房活动利用开盘酒会完成部分客户签约转化运用媒体广告、现场包装集力推广连续促销活动制造强势热销态势入市时机机选择阶段性推推广策略略市场导入入期市场预热热期公开发售售期持续销售售期注：划分分依据是是根据工工程进度度。推广阶段段划分阶段性推推广策略略1、市场导导入期1）推广目的的：整体形象象宣传，，客户的的初步积积累。2）推广策略略：完成进场场前的准准备，包包括物料料、销售售部装修修、户外外造势。。3）推广主题题：开发商品品牌形象象推广和和南桥CBD首座高标标准酒店店式公寓寓4）工作内容容：围墙包装装整体完完成户外引导导系统的的完成户外高炮炮的选址址与设计计的完成成楼书折页页等宣传传物料的的设计印印刷项目网页页设计完完成并投投入使用用3D宣传片设设计完成成阶段性推推广策略略5）媒介策略略这一阶段段的媒介介主要以以户外、、报纸为为媒介，，形式则则以软性性广告为为主。广告发布布计划：：推广主题推广思路南方国际以软文的形势介绍公司以往业绩和经营服务理念南桥CBD，未来商务区的崛起以软文的形式对南桥作为企业总部的地段区位优势加以突显南桥CBD的核心地段在哪？以软文的形式彰显项目所处的南桥CBD的核心地理位置与优越景观资源2、市场预预热期1）推广目的的：项目形象象整体性性宣传攻攻势，扩扩大项目目的知名名度，提提升美誉誉度。2）推广策策略：：通过媒媒体及及活动动传播播项目目理念念以及及各个个卖点点，通通过产产品说说明会会进一步深深化到到产品品、服服务理理念上上。3）推广主主题：：核心价价值、、景观观点、、顶级级品质质设计计、完完善商商务配配套。。4）工作内内容：：完成售售楼处处的设设计装装修并并进驻驻完成认认购前前的相相关准准备工工作成立客客户俱俱乐部部阶段性性推广广策略略5）媒介策策略该阶段段推广广以活活动为为主，，报纸纸、网网络、、电台台广告告为辅辅助。。活动安安排活动主题策划思路上海房地产交易会通过参与上海房交会，在一定程度上实现客户的积累，并通过这一展示项目的舞台，达到人所共知的目的南方国际产品说明会通过举行产品说明会，进一步展现项目开发理念与设计及产品的优势，并进一步积累客户阶段性推广策策略版次推广主题推广思路½彩色颠峰产品设计，领袖尖端品质完善商务设施，领袖顶级配套结合项目产品说明会，传达项目设计理念与产品优势½彩色南方国际，即将盛大开盘传达项目即将开盘信息媒介计划阶段性推广策策略3、公开发售期期1）推广目的：利用持续的炒炒作与活动，，使市场对项项目保持持续续关注，并进进一步建立客户间良好的的口碑传播，，促成热销。。2）推广策略：根据开盘情况况，制定促销销策略。3）推广主题：视销售情况而而定。4）工作内容：样板层完成装装修；看房通道的铺铺设与开通；；底层大堂装修修的提前完成成；签订销售合同同。阶段性推广策策略5）媒介策略该阶段推广以以活动为主，，电视、电台台、报纸、网网络广告为辅辅助。活动安排活动主题策划思路南方国际项目开盘酒会通过举行开盘酒会，高调宣布项目开盘，并通过部分客户的签约引领项目的整体销售阶段性推广策策略阶段性推广策策略媒介计划版次推广主题推广思路½彩色酒店式公寓新标杆——南方国际酒店式公寓盛大开盘传达项目开盘信息4、持续销售期期1）推广目的：建立客户的品品牌认同意识识。2）推广策略：通过对项目的的品牌和一些些活动的宣传传，配合促销销，促成销售售。3）推广主题：销售业绩、大大品牌公司的的进驻为主宣宣传点。4）工作内容：老客户关系维维护；活动组织。阶段性推广策策略5）媒介策略该阶段推广以以活动为主。。活动安排活动主题策划思路南方国际客户答谢交流会项目在高端客群中的传播与美誉度嘉年华音乐酒会通过持续的业主联谊活动，实现项目尾盘去化阶段性推广策策略媒介计划推广主题推广思路南方国际出色的销售业绩以软文的形式彰显项目出色的销售业绩，告之客户对项目认同度，从而形成跟风效应南