江苏商业广场项目营销策划建议报告(含案例整体运营策略)

xx商业广场A地块商铺营销建议目标清晰·战略得当·战术创新·执行强力CONTENTS目录一、商铺市场情况分析

1、全国近期商业地产简述

2、新政下淮安商铺市场小结

二、项目本体情况分析

1、项目概况

2、产品分析

3、项目本体总结

三、销售执行建议

1、推售策略

2、销售方式

3、推广策略

1、商铺市场情况分析全国近期商业地产简述

全国商业市场销售面积分析2008年房地产救市政策的出台，使得住宅地产当月销售面积增速明显高于写字楼和商铺。但是从2010年住宅调控政策开始，商业地产当月销售面积的增速明显的高于住宅。表明，从实体层面上，投资资金将商业地产作为住宅投资的替代品，商业地产的成交量回升。2008年2月-2010年12月全国商业成交面积情况在政策导引和市场的双重压力之下，中国的房地产企业纷纷开始转型之旅。2010年，金地、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。就连一直标榜“只做住宅”的万科也开始涉足商业地产。截至2010年10月底，万科在全国各地共计拿地78幅，拿地总金额454亿元，其中，纯商业用地1幅、包含商用的综合用地29幅，金额达到154.8亿元。

1、商铺市场情况分析

新政下淮安商铺市场小结2010年新政的限制使目前住宅市场成交出现下滑，部分资金由住宅转移进入商业地产市场，不仅是投资客转向商业地产，开发商也出现销售转移，加紧了商业地产产品的开发与推进,市场分化已经出现。虽然目前商业地产成交走量相比于住宅还是相对较少，但是整体发展还是处于上升的势头。纵观新政后的淮安楼市，因为商业地产未涉及调控，在目前CPI持续走高、人民币长期巨量供应、资产价格升值趋势不减的情况下，相当一部分客户考虑通过投资商铺来实现资产的升值保值，因此近期淮安商铺的来访率有明显的提高。考虑到目前淮安商业地产还处于价格洼地，而楼市新政的不断推出，在客观上让人们重新审视起商业地产的价值，未来有可能推动其价格走高。淮安新政后每日成交情况分析新国八条从淮安每日成交情况曲线上看新政公布后，住宅每日成交曲线波动较大，虽然在年后迎来一波销售高峰，但随着调控的深入，市民观望情绪浓厚，成交量出现明显下滑。而反观商业成交，在年后住宅成交下滑的情况下仍能保持稳步增长，表明在市场调控环境下，商业更受投资者的青睐。新政前后淮安住宅商业成交情况典型项目动态楼盘名称博德五金建材家居广场

物业类型纯商业在售面积主力面积72平米开盘时间2009.12.30均价7000元/平方米（对外报价）上市总套数1364套目前可售套数199套去化率85.41%现场优惠及折扣商业贷款及一次性付款均享受99-98折优惠。近期动态目前主要在售户型为72平米，位于项目中间位置，以及一套临主干道南北打通的156+159平米的户型，目前对外报价7000-8000元/平米，扣除返租后实际销售价格为5500元/平米。楼盘名称xx国际家居广场物业类型纯商业在售面积目前在售面积40平米开盘时间2010.11.17均价6500-7500元/平方米上市总套数1042套目前可售套数341套去化率67.27%现场优惠及折扣目前暂无优惠近期动态目前仅底层40平米户型在售，3月4日威海路沿街独立产权商铺接受预订，上下两层，面积140平米左右，价格预计6500元/平米，暂无优惠。典型项目动态楼盘名称万达广场物业类型商业、住宅在售面积目前在售面积80-140平米开盘时间2011.3.10均价5500-6500元/平方米上市总套数5424套目前可售套数1529套去化率28.19%现场优惠及折扣目前暂无优惠近期动态目前2号楼正在销售，均价5800元每平方。典型型项项目目动动态态楼盘名称港龙义乌小商品城物业类型商业在售面积目前在售面积15-50平米开盘时间2011.6.5均价9000元/平方米上市总套数3429套目前可售套数1545套去化率70%现场优惠及折扣开盘当天享受定房2000抵一万、每平方优惠300元/M2近期动态开盘当天销售60%，第二天一楼底商每平方上调1500元/M2，二楼上调1000元/M2。典型型项项目目动动态态楼盘名称禧徕乐国际商贸城物业类型商业在售面积目前在售面积80-140平米开盘时间2011.2.18均价9000元/平方米上市总套数5153套目前可售套数1545套去化率70%现场优惠及折扣目前认筹客户一万抵两万，一次性付款9.8折近期动态该项目于2010年11月28日开始公开认筹，交诚意金之后可看到价格，定房源，认筹人较多。典型型项项目目动动态态2、本本体体情情况况分分析析项目目概概况况xx商业业广广场场位位于于淮淮安安经经济济开开发发区区，，规规划划用用地地面面积积319084平方方米米，，建建筑筑面面积积约约83万平平方方米米，，项项目目地地块块由由道道路路分分为为A\B\C\D四个个区区，，其其中中A地块块位位于于深深圳圳东东路路以以南南，，广广州州路路以以东东，，建建筑筑面面积积约约22万平平方方米米，，功功能能涵涵盖盖商商业业、、酒酒店店、、办办公公、、酒酒店店式式公公寓寓等等，，为为大大型型商商业业综综合合体体。。1、项项目目概概况况、、、、、商场商场办公酒店商场商场酒店式公寓酒店电影院、饭店夜总会、饭店商铺商铺商铺2、本本体体情情况况分分析析产品品分分析析楼号业态方向1#裙楼大型综合百货、大型超市，主楼（戴斯）酒店、写字楼2#电器（苏宁电器）4#小型餐饮、专卖店、精品店5#、6#书城、数码城3#、7#为酒店式公寓、快捷酒店服务的快餐、咖啡、家居服务额等8#（金逸）影院、电玩、卡拉ok、小型商铺18#大中型餐饮、夜总会9~17#独立式商业、办公、连家店各楼楼栋栋业业态态定定位位方方向向建建议议1#2#3#4#5#6#7#8#18#9#10#11#12#13#14#15#16#17#结合合以以上上功功能能定定位位，，其其中中1、2、6、7以及及8、18号楼楼部部分分楼楼层层持持有有经经营营，，其其余余部部分分均均可可对对外外销销售售。。建议议A地块块可可销销售售面面积积（（部部分分底底商商））楼号总建筑面积可销售面积1A54755.835101B53630.8878029271.23470311928.5545069853.4856076685.86380817417.4758111817417.475811共注：可销售面积为部分小面积底商1号楼楼A段一一层层可可销销售售面面积积约约510㎡1号楼楼B段底底商商可可销销售售面面积积约约780㎡2号楼楼底底商商可可销销售售面面积积约约470㎡3号楼楼底底商商可可销销售售面面积积约约450㎡6号楼楼底底商商可可销销售售面面积积约约560㎡7号楼楼底底商商可可销销售售面面积积约约380㎡8号底底商商可可销销售售面面积积约约5800平方方米米18号楼楼底底商商可可销销售售面面积积约约5800㎡可独独立立销销售售商商铺铺、、写写字字楼楼、、酒酒店店式式公公寓寓面面积积楼号总建筑面积可销售面积1B53630.8821000311928.559500410869.1510869.15512512.9512512.959757.8757.810378.9378.911757.8757.812568.35568.3513947.25947.2514568.35568.3515568.35568.3516568.35568.3517757.8757.8共计9036659700备注：1#B为写字楼、3#为酒店式公寓，4-17#为独立产权商铺1号楼楼B段写写字字楼楼可可销销售售面面积积约约21000㎡写字字楼楼3号楼楼酒酒店店式式公公寓寓可可销销售售面面积积约约9500㎡4-17号楼楼可可整整体体销销售售面面积积约约29200㎡项目目周周边边环环境境中中，，深深圳圳路路为为城城市市主主干干道道，，、、广广州州路路为为次次级级道道路路，，清清拖拖路路等等级级更更次次之之，，威威海海路路南南侧侧为为明明发发B地块块。。项项目目西西侧侧为为大大长长江江家家居居城城、、南南侧侧为为B地块块住住宅宅，，北北侧侧隔隔深深圳圳路路为为待待开开发发地地块块，，东东侧侧为为厂厂房房。。因此此，，从从商商业业价价值值分分析析，，本本项项目目北北侧侧、、西西侧侧价价值值最最优优，，是是未未来来客客流流主主要要到到来来方方向向，，南南侧侧次次之之，，东东侧侧最最弱弱。。深圳路广州路威海路清拖路A地块块商商业业价价值值分分析析2、本本体体情情况况分分析析项目目本本体体总总结结1、优优势势：：1）整整个个明明发发项项目目为为淮淮安安最最大大的的城城市市综综合合体体，，各各种种功功能能复复合合一一体体，，面面向向全全淮淮安安，，项项目目影影响响力力巨巨大大。。2）A地块块与与住住宅宅地地块块完完全全分分开开，，更更利利于于创创造造纯纯粹粹的的商商业业环环境境而而无无需需顾顾虑虑对对住住宅宅业业主主生生活活的的影影响响。。3）本本项项目目打打破破中中心心广广场场，，通通过过区区内内道道路路连连接接各各建建筑筑，，各各建建筑筑通通达达性性更更强强。。4）各建建筑楼楼座体体量配配比适适当，，且相相对独独立，，项目目内街街、外外街门门面增增加，，均好好性更更强，，经营营定位位方向向选择择面更更宽。。2、不足足：1）淮安安尤其其是开开发区区商业业地产产市场场需求求尚待待发展展。2）项目目建筑筑规划划的不不足，，如分分散的的建筑筑如何何有效效组织织人流流，内内部交交通管管理等等亟待待调整整。3）商业业所在在位置置决定定了商商铺未未来销销售价价格与与区域域城市市发展展紧密密相关关。本项目目商铺铺优势势、劣劣势并并存，，作为为淮安安首屈屈一指指的城城市综综合体体中的的商业业部分分，项项目远远景广广阔，，潜力力巨大大，但但目前前囿于于周边边区域域发展展水平平，其其价值值未能能充分分显现现。项目本本体特特点总总结步行区混行区增加车行入口增加车行入口贯通车行道项目设设计方方案已已涵盖盖吃喝喝玩乐乐购各各功能能，且且面积积配比比基本本符合合各项项设施施要求求，结合现现有方方案，，建议议相对对集中中类似似商业业业态态进行行分区区控制制。以8#、18#楼北侧侧东西西道路路为界界，北北侧为为综合合性业业态分分布，，南侧侧由影影院、、餐饮饮、娱娱乐等等目的的型业业态组组成。。A地块商商业优优化建建议3、销售售执行行建议议推售策策略推售策策略1———高举高高打，，树标标杆拉拉价格格“高举举高打打”——以标杆杆效应应拉动动价格格1、发展展进度度上重重点打打造项项目地地标形形象，，先推推邻近近商场场、酒酒店等等大型型物业业与主主要通通道的的铺位位（如如红色部部分），实实现价价格标标杆；；2、其余余位置置商铺铺稍后后推出出，有有力运运用高高价单单位的的价格格示范范效应应，实实现销销售；；3、蓝色区区资源目目前看看相对对面积积较小小，对对产品品本身身及后后期发发展利利好，，可以以待机机而动动，最最后推推出，，获取取较好好回报报；4、写字楼楼、酒酒店式式公寓寓制定定销售售节点点，适适时推推出。。深圳路广州路威海路清拖路第一批批推出出后续推推出推售策策略2———多次少少量，，集中中销售售“多次次少量量”——进可攻攻，退退可守守推售售方式式1、在首首批房房源推推出后后，采采用多多次少少量的的策略略，逐逐步推推出内内铺；；2、每次次推出出量根根据客客户积积累，，适量量推出出，每每次均均造成成抢购购局面面，市市场对对项目目的绝绝对信信心；；3、销售售均价价以首首次定定出的的高价价为依依据，，可根根据销销售情情况即即时调调整，，且理理由充充分；；4、写字字楼、、酒店店式公公寓制制定销销售节节点，，适时时推出出。深圳路广州路威海路清拖路第一批批推出出化整为为散少量多多批3、销售售执行行建议议销售方方式销售方方式——租售并并举。。带租租销售售，售售后返返租。。考虑到到本项项目的的体量量较大大，因因此在在推售售过程程中应应尽早早引入入招商商公司司，对对各区区域功功能尽尽早规规划，，统一一招商商。开开盘销销售后后，同同时进进行招招租，