旅游地产开发模式及开发要点分析（PPT）

旅游地地产开开发模模式及开发发要点点分析旅游地地产的的理论论基础础PartOne旅游功功能的的三层层论旅游功功能三三层论论旅游功功能旅游的的旅游游功能能总体体上可可以分分为三三种，，即第一层层次的的观光光旅游游功能能、第第二层层次的的娱乐乐体验验旅游游、第第三层层次的的专门门旅游游。第一层层次第二层层次第三层层次观光旅旅游娱乐体体验休闲旅旅游自然人人文景观游游览游泳、、划船船、打打猎、、泡温温泉、、滑雪雪休闲、、会议议、疗疗养、、宗宗教朝朝拜资源主主导型型娱乐项项目型型特色资资源为为主的的综合合型颐和园园迪斯尼尼避暑山山庄、、布达达拉宫宫旅游功功能不同的的旅游游行为为层次次是可以共共存的的。较高层层次的的功能能，并并不一一定在在较低低层次次的优优势出出现后后才出出现。同质竞竞争化化档次竞竞争化化差异化化竞争争化功能层层次功能定定义旅游功功能发展类类型典型案案例竞争特特点背景资资料：：国际惯惯例表表明，，一国国人均均GDP达到1000美元时时，就就进入入国内内旅游游的需需求增增长期期，此此时的的旅游游形态态主要要是观观光旅旅游；；当人人均GDP达到2000——3000美元，，旅游游形态态开始始向休休闲旅旅游转转化，，进入入出国国旅游游的增增长期期；当当人均均GDP达到3000——5000美元，，旅游游形态态开始始向度度假旅旅游升升级；；达到到5000美元以以上则则开始始进入入成熟熟的度度假经经济时时期。。国内旅旅游市市场业业正在在经理理历史史性的的转变变，具具体讲讲是从从观光光旅游游形态态向休休闲度度假旅旅游形形态转转变，，特点点是旅旅游产产品的的升级级。但但现实实情况况表明明，国国内旅旅游度度假市市场仍仍表现现为伴伴生关关系，，而非非简单单升级级观光旅游休闲旅游度假旅游观光旅旅游→→休闲闲旅游游→度度假旅旅游4国内趋趋势世界趋趋势旅游度度假市市场的的发展展趋势势开发主主体整整合协协调各各方资资源执行多多方位位高起起点市市场推推广投资兴兴建完完善基基础设设施取舍有有度的的区域域产业业组合合保护生生态自自然和和人文文历史史资产产评估本地自自然资资源及及生态态环境境，制制定开开发原原则开发前前对环环境保保护作作完善善规划，辅以以法规规管理理发掘升升华独独特的的人文文和历历史资源引导本本地居居民对对旅游游和环环保的的参与规划多多种便便捷抵抵达度度假区区的交通方方式，注重重沿路路景观观早期投投入基础设设施建设提提升区区域吸吸引力力和土土地价价值完善医医疗通通讯、、住宿宿餐饮饮和娱娱乐文文化设施的质量量数量量政府牵牵头制制定对对投资者者宣传策策略，，并启启动多多方位位宣传传推广广工程程，为为区域打造品牌引进或联合合其他利益相关方方的参与，基基于互利原原则协同举举办大型活动增强社会知知名度逐步剔除与本区形象象提升不符符的落后产产业政府政策引引导和培育育可与旅游游产业协同发展的其他产业业借助本地区区逐步提升升的优美环环境及社会会形象，吸吸引新的外外来人才谋求国家和地方方各级政府府在税收、投投资基建、、融资、招招商宣传等等角度的支支持。在区域内整整合旅游资源，形成统一一的知名旅旅游市场，，建立整体体影响力和和品牌。与投资者、、驻商、原原住民、竞竞争者等利益相关者者广泛合作，，实现共赢赢。区域定位旅游地产必必须考虑的的五种要素素旅游地产的的五种类型型、案例及机会点判断断PartTwo休闲旅游地地产的Resort五种核心驱驱动力核心驱动力主题社区驱动自然/人文资源驱动商务活动驱动主题产品驱动特殊娱乐产业驱动愉景湾，香港华侨城，深圳云顶，马来西亚博鳌，海南安徽，西藏、云南、四川7旅游地产的五五种驱动力深圳华侨城——强势主题公园园提升区域价价值区域背景：位于区域经济济发达，城市市化程度较高高的深圳市，，地处南山区区东部，南临临深圳湾资源：资源条件一般般，区域内无无特殊资源交通：东西向的沙沙河西路、侨侨城西路、侨侨城东路和南南北向的侨城城北路、深南南大道、滨海海大道构成华华侨城的主要要道路骨架规模：占地450公顷，东南面面建成区约320公顷，其中旅旅游用地约130公顷，中西部部在建和待建建区为130公顷人口：3.5万人现已建成四大大主题公园，，成为以主题题公园为主体体，集旅游、、展览、娱乐乐、居住为一一体大型旅游游度假居住区区主题产品驱动动型主题产品驱动动型旅游度假假区的适应性性KPI体系适应性KPI体系主题产品核心驱动力资源稀缺度可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间获得的政策支持力度对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高区域经济发达程度发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用城市化程度城市化水平通常较高开发主体跨行业操作能力主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高主题产品驱动动型海南博鳌——商务会议带动动区域发展区域背景：海南琼海市的的海边小镇，，资源：集江、河、湖湖、海、山麓麓、岛屿、椰椰林、沙滩、、奇石、温泉泉和田园等景景观于一体，，自然资源较较为丰富、原原始。规模：辖有17个村委会，205个村民小组，，总人口2.7万人，总面积积86平方公里海口市博鳌商务活动驱动动型主要依靠博鳌鳌论坛的强势势带动，形成成了以商务活活动驱动的旅旅游度假区商务活动驱动动型旅游度假假区的适应性性KPI体系适应性KPI体系商务活动核心驱动力资源稀缺度主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游度假区的吸引力获得的政策支持力度由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游度假区的区域影响力至关重要，对政策依赖性较高区域经济发达程度需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求城市化程度对周边城市化水平要求较低开发主体跨行业操作能力开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力商务活动驱动动型成都芙蓉古城城成功利用成成都地域文化化，打造居住住、休闲度假假、旅游观光光等多种功能能，引领传统统文化氛围的的生活方式区位：位于成都西西郊青羊界，，新成温公路路成-温-郫生态城市带带快速通道旁旁，距市中心心20多公里交通：距市区二环环路仅10余分钟车程；；设有开通芙芙蓉古城至成成都市区的公公交专线资源：成-温-郫国家级生态态农业保护带带、海峡两岸岸科技园、华华西医学院青青羊校区、四四川省商业学学校、成都星星星外国语学学校等项目定位：集居住、餐饮娱娱乐、休闲度度假、旅游观观光、投资于一体，融合合各种中国民民居建筑风格格、以成都地地域文化为项项目内涵的老老成都缩影式式的极富传统统色彩的小区区目标客户：对老成都有怀怀旧情结、厌厌倦喧嚣都市市生活、收入入较高且能接接纳住房消费费新观念的中中老年人注重“5+2”生活模式、追追求个性生存存状态的都市市人群预期有升值潜潜力的投资客客户占地面积：680亩建筑面积：20.43万平方米水面面积：3万余平方米容积率：0.4绿化覆盖率：72%建筑密度：17%旅游地产成功功案例自然/人文资源驱动动驱动型成都芙蓉古镇镇整个项目重点点打造旅游观观光、休闲度度假、商务活活动、民居四四大功能传统居住区——建筑风格多样样的住宅，毗毗邻生态观观赏型温泉，，环境静雅雅；特色商业区——小吃街、餐饮饮设施、手工工艺品街、购购物超市等；；文化休闲区——诗书画社、青青少年素质教教育中心、12000平方米的中心心音乐休闲广广场、2000余平方米的人人造山坡景区区、置信MBA学术中心等；；运动保健区——中老年人健康康中心、诊所所，足球场、、网球场、篮篮球场、滑草草场、羽毛球球场、沙滩排排球场、沙滩滩游泳池、高高尔夫练习场场、门球场、、少儿武术馆馆、乒乓球室室等运动健身身场所；会所宾馆区——生态豪华会所所、酒店、客客栈、博物馆馆等皇城-明远楼-至公堂：三者构成老老成都建筑及及历史文化的的灵魂主轴线线酒店宾馆分别修建于会会所的西南和和正北各功能区以水水系园林环境境间隔和穿插插，动静有致致，统一和谐谐旅游地产成功功案例自然/人文资源驱动动驱动型成都芙蓉古镇镇芙蓉古城中四四种建筑风格格的住宅营造造了强烈的中中国传统文化化氛围，同时时整个社区打打造的休闲度度假气质，引引领有别于城城市的生活方方式建筑：2层为主，面积积42--212平方米不等，，类型有独栋栋、四合院、、联排，附带带特色的私家家花园和配套套设施建筑风格：川西民居组团团江苏民居组团团云南民居组团团唐风建筑组团团园林：建有亭榭、、小桥流水的的江南风格设设计，绿地景景观错落有致致四种建筑风格格的住宅营造造了强烈的中中国传统居住住氛围饮食文化：数种成都传传统小吃茶文化：铜壶、铜烟烟袋、铜茶椽椽子水文化：龙舟比赛、、放河灯等天府街市文化化：蜀绣、蜀锦锦、竹帘画、、剪纸、泥塑塑、木雕等驰驰名中外传统统手工制品童趣文化：陀螺、响簧簧、铁环、毽毽子、风筝、、弹子等有着着乡土色彩的的玩具民风民俗文化化：赶庙会、搭搭戏台、贴门门神、磨刀人人、打更人等等老成都民俗俗地域文化：4000年历史的鱼凫凫文化、陈家家桅杆、大石石文化、琴壁壁空弹、梅花花街道：以成都老街街道名命名各各小区主干道道、干道、次次干道和院内内道路，达成成街道名的亲亲切和易于记记忆…深度挖掘成都都区域文化，，举办各种活活动，营造强强烈的中国传传统文化氛围围，引领一种种充满传统文文化氛围的生生活方式旅游地产成功功案例自然/人文资源驱动动驱动型成都芙蓉古镇镇成功的关键因因素总结开发理念——在日渐提高的的都市人生活活消费水平和和文化追求中中，主要依据据城市中产阶阶层随社会发发展而日益增增长的物质文文化需要，结结合现代会议议功能和假日日经济繁荣的的现状，推出出整合四大功功能的第二居居住体系：旅游观光的功能：独特特的建筑和优优美的景观设设计成功吸引引众多游人前前来参观游览览、消费，带带来商机；休闲度假的功能：提供供安逸、清静静的环境，迎迎合都市人周周末消费，休休闲广场供人人们品茶、聊聊天、对弈、、打牌，客栈栈和酒店提供供住宿场所；；商务活动的功能：提供供会议、谈判判活动的场所所；满足现代都市市人追求古朴朴、喜欢幽静静的居住心理，外观古朴，，住宅内部强强调实用性，，合乎现代人人生活习惯，，价格合理，，吸引了大量量购房者通过对传统建建筑和历史文文化的挖掘，，展现中华民民族古老文明明的精髓，使使其一砖一瓦瓦，一檐一壁壁，都透出历历史的、文化化的深沉底蕴蕴。例如：：饮食文化，，童趣文化，，天府街市文文化，茶文化化，水文化，，民风民俗等等等营造社区氛围围，满足现代代人的居住心心理利用社区完善善的配套功能能，举办各种种活动深度挖掘传统统文化，满足足居住者的文文化需求旅游地产成功功案例自然/人文资源驱动动驱动型成都芙蓉古镇镇16高尔夫五星酒店别墅式酒店游艇俱乐部运动会所配套会所酒店公寓商业街（中心）会议中心温泉别墅（住宅）公寓（住宅）相关配套千岛湖开源度假村绿城千岛湖度假公寓千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖天屿山顶度假别墅千岛湖随园温泉1858太湖天阕太湖高尔夫山庄主要物业功能能集中在五星级酒店、、别墅、配套套会所和配套套设施、游艇艇俱乐部等，辅助物业业功能主要有有酒店公寓、、商业街、住住宅公寓等；；少数项目配有有高尔夫和温温泉，已经成成为提升项目目品质的主要要物业功能；受项目体量的的限制影响，，别墅式酒店店出现的概率率并不高—别墅式酒店占占地较多，对对于平衡盈利利模式较难把把握游艇俱乐部成成为沿湖度假假类项目的主主要配套五星级酒店、、别墅、配套套会所、游艇艇俱乐部成为为大型度假类类项目必不可可少的物业功功能，除此以外，那那些吸引高端端客户青睐的的极尽奢华的的配套产品设设计也是最能能体现开发商商品牌和项目目品质的标志志。旅游地产成功功案例自然/人文资源驱动动驱动型千岛湖、太湖湖周边17五星级酒店结结合区域固有有资源或者创创造高档资源源作为大型度度假项目的启启动引擎已经经成为主流模模式，从现有的成功功案例来看，，这些引擎既既能完成昭示示项目市场形形象作用的同同时，将旅游游资源直接转转化为地产资资源，最终带带来房地产客客户，实现产产品消化，完完成地产盈利利。开元度假村湖景品牌温泉1858温泉酒店太湖天阙湖景游艇码头千岛湖绿城湖景品牌千岛湖随园高尔夫酒店千岛湖天屿湖景酒店湖景酒店千岛湖滨江苏州高尔夫高尔夫一线湖景+五星酒店采取一线湖景景资源，以酒酒店将湖景资资源转化为地地产资源，将将以单纯欣赏赏湖景、商务务会议的客源源转化为房地地产客源高尔夫+五星酒店高尔夫的定位位直接宣示了了高端路线的的市场形象，，同时以五星星酒店和高尔尔夫俱乐部的的度假村概念念带动房地产产项目的盈利利已经成为较较为成熟的模模式温泉+五星酒店利用固有资源源，通过温泉泉公园等娱乐乐场所先期催催热市场，土土地升值后推推动房地产价价值上涨，从从而实现地产产盈利旅游地产成功功案例自然/人文资源驱动动驱动型千岛湖、太湖湖周边所选区域千岛岛湖、太湖案案例客户购买买用途为自用用、投资或两两者兼有；高端别墅客户户主要为项目目所在城市以以及周边城市市的企业主，，作为第二或或第三居所；；而投资型物物业为追求稳稳定回报率的的客户，客户户范围较广。。区域楼盘名称物业定位物业属性客户组成购买用途千岛湖绿城·千岛湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客户为杭州人士，省内客户约占13%，其余是上海、江苏等地的省外客户，少量温州投资客投资为主，享受稳定投资回报和48个点度假时点千岛湖滨江度假酒店别墅顶级度假别墅第三居所目前询问客户大部分来自杭州约60%及周边的金华10%、绍兴5%、义乌15%等地，开发商将客户定位为上亿资产的富商自用产品:度假居所，企业招待千岛湖天屿山顶度假别墅山顶顶级别墅第三居所开发商将目标客户锁定为全球华人富豪自用产品:度假居所通盛·翡翠岛山水名墅全岛式私家别墅第二、三居所一期客户为90%杭州的私营业主，其中以外贸行业居多约40%；目前客户除杭州企业主外，还有义乌15%、温州5%等地投资者自用产品:度假居住和企业会所招待客户/投资:追求升值空间千岛湖开元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超过50%的比重，温州、江西等传统投资客户在此进行团购的比重较多投资+自用太湖（苏州）温泉1858投资型度假别墅度假居所投资客户主要来自于周边的苏州40%、无锡30%等地,并有上海10%、温州5%、常州5%等地客户，其他10%以投资为主,追求升值空间太湖天阕顶级别墅第二、三居所购买的业主90%以上客户为苏州富豪，其他10%；注：有1位云南退隐高官已售31套中全部为自用,3栋别墅为企业公馆会所,用于招待生意伙伴以及政府官员；其余主要为自住，有一栋客户将地下室全部打通（钢结构）作为停车场，有客户将地下室作为女儿舞蹈练习室太湖高尔夫山庄高尔夫别墅第二、三居所

自用产品旅游地产成功功案例自然/人文资源驱动动驱动型千岛湖、太湖湖周边楚雄彝人古镇镇的可借鉴意意义PartThree要点之一：选选址作为一个较为为纯粹的旅游游地产，本项项目选择在楚楚雄这一地点点，无疑是极极为成功的。。楚雄市具备如如下几个成功功潜质：1.当地具备相当当的经济基础础，既具有一一定的消费潜潜力，也具备备很大的投资潜力2.作为昆明至大大理，昆明至至丽江的旅游游中转站，具具备聚集大批批旅游人群的条件3.作为彝族自治治州，具备鲜鲜明的地方特特色，可充分分挖掘，为项项目烙上独有的民族族风格4.地方具有相当当数量的投资资人群5.当地尚无大规规模的旅游地地产项目开发发，本项目可可作为地方重重点工程收到地方政政府的重视，，争取更大的的政策倾斜，，享受政策优优惠综合以上五个个特点，无疑疑彝人古镇的的选址是非常常成功的，这这些选址要点点也是未来此此类项目选址址的基本要点点。彝人古镇的成成功要点要点之二：物物业形态组合合彝人古镇随着着实际开发的的效果，不断断调整产品组组合方式，达达到了较高的的市场接受度度“以店养房””这一投资模模式是彝人古古镇有别与其其他同类旅游游地产的主要要特色之一，，也符合异地地投资的基本本要求，因此此受到市场的的认可，而在在开发过程中中，开发商根据市场接受受度，不断调调整产品组成成，这也是本本项目成功的的关键。三期物业形态态组合一通式商铺+二楼住宅单体中式别墅墅前店后院式四四合院组合一二期物业形形态组合一通式商铺+二楼住宅单体中式别墅墅四合院式组院院别墅三期物业形态态组合一通式商铺+二楼住宅单体中式别墅墅前店后院式四四合院组合（（数量大幅增增加）四合院式组院院别墅（数量大幅增增加）“以店养房””的投资模式式是本项目物物业的基本特特点之一，““一通式商铺+二楼住宅”这这一类型的物业业在项目一期期受到欢迎根据一期的销销售情况和市市场意见反馈馈，二期进一一步强化了这这一投资模式式，在保持了了一定数量的的“一通式商铺+二楼住宅”类类物业的同时时，增加了更为投投资人所接受受的前店后院院式的四合院院户型类户型型，同时，还还根据部分高高端独家客户户的需要，增增加了纯四合合院组院别墅墅。这两个新新产品得到市市场的极大认认可。而在三期中，，在保持“以店养房””的投资产品品外，继续继续加强两个个新类型物业业的比重。彝人古镇的成成功要点要点之三：特特色突出，风风格鲜明一个成功的旅旅游地产，需需要有鲜明的的主题，浓郁郁的特色，而而且这一特色色必须以当地地文化为底蕴蕴，并为外来来游客所接受受，彝人古镇镇很好的做到到了这一点。。鲜明和独特的的主题是项目目成功的关键键，但是这一一主题必须为为消费者所接接受，不能生生搬硬套。当地地政政府府及及人人群群需要要发发扬扬彝彝族族文文化化，，保保持持和和发发扬扬彝彝族族饮饮食食文文化化、、彝彝族族服服装装产产业业，，并并将将这这些些地地方方产产业业通通过过民民俗俗交交流流，，创创造造经经济济效效益益，，增增加加就就业业。。楚雄雄：：彝彝族族自自治治州州彝族族文文化化彝族族餐餐饮饮游客客体验验彝彝族族文文化化品尝尝彝彝族族美美食食购买买民民族族服服饰饰感受受民民族族风风情情现在在的的旅旅游游人人群群，，已已从从单单纯纯的的观观光光，，向向休休闲闲旅旅游游和和度度假假旅旅游游发发展展，，这这两两种种类类型型的的旅旅游游对对地方方特特色色和和民民族族风风情情非非常常认认可可，，这这也也将将是是未未来来旅旅游游产产业业的的主主要要发发展展方方向向之之一一。。彝人人古古镇镇将将民民族族风风情情较较为为纯纯粹粹的的展展现现给给游游客客，，并并且且加加以以放放大大，，满满足足了了游游客客的的猎猎奇奇需需要要。。这是是本本项项目目成成功功点点之之一一。。同同时时，，这这一一要要点点也也为为本本地地人人群群所所接接受受。。在客客户户组组合合上上，，鲜鲜明明和和纯纯粹粹的的地地方方风风格格，，既既吸吸引引了了当当地地的的中中高高消消费费者者，，又又为为外外来来消消费费者者所接接受受。。彝族族服服饰饰彝族族民民俗俗彝人人古古镇镇的的成成功功要要点点彝人人古古镇镇的的成成功功要要点点要点点之之四四：：细细腻腻的的开开发发细细节节一个个好好的的项项目目，，不不仅仅仅仅需需要要出出众众的的地地段段、、出出色色的的产产品品，，同同时时还还需需要要开开发发商商在在实实际际操操作作过过程程中中，，对对细细节节的的把把控控力力。。本本项项目目的的成成功功点点表表现现如如下下：：没有有能能一一一一表表述述的的细细节节还还有有很很多多，，这这些些细细节节不不是是开开发发初初期期就就能能想想到到的的，，而而是是在在开开发发过过程程中中，，开开发发商商根根据据市市场场反反馈馈意意见见进进行行的的调调整整，，尊尊重重市市场场，，才才能能被被市市场场所所尊尊重重。。1.作为为一一个个全全新新的的旅旅游游项项目目，，如如何何保保持持充充足足的的人人流流是是前前期期开开发发的的难难点点之之一一，，本本项项目目在在开开发初初期期，，放放大大民民俗俗风风情情，，加加强强游游客客的的参参与与度度，，同同时时，，初初期期提提供供给给旅旅行行社社较较大大的的优优惠惠政政策，，是是项项目目从从一一开开始始就就保保持持了了充充足足的的人人流流。。这这也也是是项项目目初初期期成成功功的的关关键键。。2.分批批分分期期进进行行租租金金上上涨涨，，满满足足投投资资人人短短期期和和中中长长期期的的投投资资回回报报心心理理，，增增加加销销售售卖卖点点3.放弃弃急急功功近近利利的的““门门票票””，，全全面面开开放放，，最最大大限限度度的的导导入入人人流流，，以以物物业业销销售售作作为为主主要要的的经济济收收入入，，但但是是在在针针对对旅旅游游团团人人群群，，又又不不露露痕痕迹迹的的采采用用双双重重标标准准，，以以增增加加额额外外收收益益未来来开开发发机机会会点点判判断断PartFour根据据前前面面对对各各种种类类型型的的旅旅游游地地产产项项目目的的研研判判，，适适合合我我们们的的开开发发模模式式基基本本可可定定性性为为¶自然然、、人人文文资资源源驱驱动动型型和和商商务务活活动动驱驱动动型型的的结结合合体体未来来开开发发机机会会点点判判断断休闲闲旅旅游游地地产产的的Resort五种种核核心心驱驱动动力力核心驱动力主题社区驱动自然/人文资源驱动商务活动驱动主题产品驱动特殊娱乐产业驱动愉景湾，香港华侨城，深圳云顶，马来西亚博鳌，海南安徽，西藏、云南、四川以体体验验经经济济的的原原则则旅旅游游景景区区的的规规划划按按空空间间布布局局分分为为旅旅游游城城镇镇和和景景点点旅游游城城镇镇－－出出发发－－景景点点－－返返回回4.旅游游体体验验占占有有时时间间越越多多，，环环节节越越多多，，盈盈利利越越多多故故也也越越重重要要景点景点景点景点景点旅游城镇1.原则则上上游游客客选选择择居居住住在在旅旅游游城城镇镇，，而而在在景景点点观观光光2.以单单日日计计，，在在时时间间的的消消耗耗比比上上，，除除了了过过夜夜外外的的时时间间，，城城镇镇、、景景点点、、往往返返为为1:1:1，度度假假地地则则更更长长3.在度度假假地地逗逗留留时时，，该该循循环环反反复复,景点点不不同同但但居居住住地地相相同同项目目选选址址：：未来来开开发发机机会会点点判判断断景点景点景点景点景点旅游城镇旅游游城城镇镇与与景景点点的的形形态态要要求求5、旅旅游游城城镇镇要要提提供供完完善善的的服服务务内内容容，，所所有有功功能能部部分分按按照照城城市市建建设设原原则则高高度度聚聚集集。。1、旅旅游游城城镇镇要要有有极极高高的的进进入入便便捷捷度度，，但但其其附附属属的的景景点点则则不不完完全全要要求求多多么么容容易易抵抵达达。。3、每一一处景景点或或组团团拥有有明显显特色色，最最好在在尽可可能小小的细细节上上也不不重复复。4、每一一处景景点或或组团团的内内容设设计可可以让让游客客耗费费5～7个小时时。2、旅游游城镇镇应成成为其其所在在景区区内的的唯一一出端端，并并且尽尽量与与相邻邻的景景区相相对隔隔离，，避免免使本本景区区成为为到另另外景景区的的通路路。到到本景景区旅旅游城城镇与与到相相邻景景区的的便捷捷程度度甚至至可以以成为为景点点设置置的取取舍标标准。。项目选选址：：未来开开发机机会点点判断断景点景点景点景点景点旅游城镇楚雄关于这这些建建设原原则，，我们们有个个现实实例证证项目选选址：：未来开开发机机会点点判断断综合前前面所所述，，未来来我们们的选选址原原则为为：1.具备相相当的的经济济基础础2.处于成成熟的的旅游游区周周边，，且具具备旅旅游节节点功功能3.项目土土地成成本低低廉4.未来可可形成成巨大大的经经济效效益和和社会会效益益项目选选址：：未来开开发机机会点点判断断业态思思考适合本本项目目开发发的旅旅游业业态有有：度假村村类旅旅游、、生态态类旅旅游、、休闲闲类旅旅游、、文化化类旅旅游、民民俗类类旅游游、农业观观光旅旅游、、生态态农业业复合合类适合的的配套套服务务有：：星级酒酒店、、餐饮饮、酒酒吧、、餐厅厅、商务会会馆、、商业业会所所、酒酒店、、酒吧吧一条条街、、民居、、民俗俗客栈栈、民民俗餐餐饮、、休闲闲广场场不适合合本项项目开开发的的旅游游业态态有：：景区类类旅游