昆明劲华项目营销策划方案（共93）

2022/10/271劲华项目营销销策划方案2022/10/272一、项目要点点分析二、项目整体体定位三、招商策略略构想四、营销策略略构想五、推广策略略建议六、项目小组组结构2022/10/273前言目前的地产行行业市场是一一个越来越规范的市场，而项目营销也也是一个越来越专业，，越来越细化化的过程。工业地产与传传统消费型地地产有着本质质的区别只有打破常规规！才能改变变项目现状！这个道理大家家都知道，但但是如何打破破？无疑是摆摆在劲华企业业及我们面前前的重要课题题，值得花时时间和精力研研究！2022/10/274一、项目要点点分析1、简析项目总用地面面积：约64.57亩用地性质为：：工业用地项目位置：南南临昆石高速速，北、西北北边临普小公路，，地形西高东东低。总建筑面积：：60127.6㎡10栋为自持1-9栋可租、售面面积49971.84㎡露台可改造使使用用面积：：1840.32㎡项目物业：二二手房②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩①2022/10/2752、项目重要问题题，主要为营销推广中需需要注意的

问题内容项目主要设计排水为生活废水项目主要设计固体废弃物为生活垃圾项目办公、商业最大用水量为69.5m³/h，371m³/d项目排污总水量为约388m³/d项目设计总用电负荷为5977KW备注：消防设设备、安保控控制室、通信信机房、应急急照明、电梯梯、生活水泵泵等用电为一一级负荷，其其余为三级负负荷。一级负负荷用户应由由两个电源组组成，能承担担本用户的全全部一级负荷荷设备的供电电。如（1）发生任何一一种故障时，，两个电源的的任何部分应应不致同时受受到损坏；（（2）发生任何一一种故障且保保护装置正常常时，有一个个电源不中断断供电。）2022/10/2763、开发商收益益简析抵押融资物业销售招商出租开发商银行、金融公司诚意金终端商户产权人物业管理蓄客商户入驻商户2022/10/2771、我们共同的的课题：思考1：做生意，就就是做局。如何布这个局局，是帮助项项目成功盈利利的关键！最有潜力的核核心业态是什什么？哪些是我们要要花大力气打打造的？从哪里入手挖挖掘拉动项目目快速营销的的独特卖点（（USB）？二、项目整体体定位2022/10/278思考2：兵马未动，，策略先行，，赢在起跑线线上！品牌、产品、、市场这三大策略。。“路线对了，，市场就有，，产品对了，，消费就有””路线就是我们们说的策略。。策略清晰、定定位正确，后后面的系列营营销进程才可可能顺畅。2022/10/279凡战者，以正正合，以奇胜胜。善战者，先胜胜而后战！2022/10/2710核心问题：1、项目如何定定位，适合的的经营业态是是什么？2、项目整体体如何规划、、布局？2022/10/2711成果项目定位导向向2022/10/2712项目的定位说说明；根据6月16日至6月30日的走访调查资料汇总总分析，以及双方7月4日的工作沟通通、提报。建议项目整体体定位：加工/展示/销售三位一体的产产业集群。2022/10/2713表现形式；物业；经经营；；1、住宿公寓1、专业化2、办公2、集中化3、主题市场3、地区化4、加工生产及及配送4、网络化2022/10/2714通过业态选择择—业态落位的过过程，兼顾推广、招招商、销售、、运营、成本本等多方面面因素建议项目定位位为：食品生产、加加工、配送这个业种是当当前区域市场场的空白点。。我们就对食品品相关业种进进行梳理：业态定位目前劲华董事事会决定以食品为主定位来招商，，2022/10/2715目前云云南注注册的的食品品相关关企业业；31家食品品添加加剂生生产企企业4766家食品品生产产加工工企业业285家食品品相关关产品品生产产企业业13295家食品品生产产加工工小作作坊2022/10/2716业态可分为为；原料加工、、半成品加加工、食品品制造、食品检测、、设计包装装、食品仓仓储、运输、食品品批发等八个产业链链条。2022/10/2717业态类型又又约分为三十七小类；食品饮料加加工设备、、储运设备备、食品包包装、粗加工水产产品、饮料料加工、水水果加工、、淀粉、坚果类、调调味品、添添加剂、咖咖啡豆、可可可、方便食品、、休闲食品品、保健食食品、罐头头食品、蜜制品、软软饮料食品品、蔬菜制制品、乳制制品、冲饮品、糖糖类、豆制制品、焙烤烤制品、生生鲜禽蛋、、米面类、、粮油肉类、、肉制品、、生鲜蔬菜菜、生鲜水水果、鲜活水产品品、茶叶、、酒类、蛋蛋制品、食食用菌、禽禽类、食品饮料代代理加盟等等2022/10/2718食品种类分分为四大品品类；普通食品、、无公害食食品、绿色色食品、、有机食品品。2022/10/2719其中原料、、产品加工工制造、包包装等统称称为上游产产业链：运输、物流流、分配、、批发称为为下游产业业链。2022/10/2720人潮（经营人群和和消费客流流量）是项目营营销、发展展的基础，，怎样吸引人人潮，是总总体定位必必须优先考考虑的问题题是项目最高高决策层必必须要认真真面对的课课题，否则容易出出现经营商商家不稳定定，面临2次招商带来来的麻烦。。2022/10/2721业态规划构构想：我们暂时划划分4个区域分别别为：A区域：1-4栋B区域：8-9栋C区域：5-7栋D区域：10栋（业态分区方方案另行提提交）C区域D区域B区域A区域2022/10/272268.75%14.36%10栋16.89%2-6层1层分析本案的的指标数据据我们发现现2楼以上的物物业显然是整个个项目营销销非常重要要的部分，，决定着项目目50%以上的营销销和收益成成果营销和收益50%2022/10/2723操作时1层暂时压仓仓持有，进进行意向性性、定制式式营销注意考虑2层的中性物物业形态，，6层的特殊情情况（露台台改造），，要在价格和和营销手段段方面有所所区别。从而保证利利润最大化化。整体物业划划分货包，，分期、分批批推广招商商。2022/10/2724

名称

物业形态

业态属性

功能目的

1F“风味餐饮”、“品牌食品”，服务机构批发、零售、服务下游产业链社区型街区商业，吸引消费人群，形成商业氛围

2-6F食品加工生产企业、相关配套及其它轻加工企业集生产、加工、展示、销售、配送为一体上游产业链产业聚集经营、相融共赢，形成总店经济效应

备注其他补充业种，如；大众食堂等6层以上考虑做为宿舍

项目配套服务体现增值服务综合功能提升项目物业价值。以分区经营营的思路规规划图表2022/10/2725三、招商商策略构构想2022/10/2726客层定位位综合来看看，项目目的经营营人群可可分为两两大类：：一种是生产加工工企业或厂家直营营店，大型综合合品牌代代理商，对物业的的需求量量大，要要求不高高，除了满足足生产经经营用房房外，还还要满足足展示、销销售、仓仓储、办办公、员员工住宿宿等，属长期性性高价值值人群，，有带动动作用。。可作为项项目主力力业态，，需求面积积500-2000平方米及及以上。。2022/10/2727第二种是是普通代代理商和和经销商商。对物业的的需求量量一般，，要求高高，以小小面积为为主，一房多用用，对物物业去化化贡献小小，属单体经经营，对对价格敏敏感，是是项目次次主力业业态。物业需求求面积：：50—300平方米左左右。2022/10/2728其它生活活、服务务配套业业态。对对物业要要求不高高，属低比例例业态，，对聚集集商业及及消费人人气有帮帮助，对物业去去化贡献献一般，，属服务务型业种种。物业需求求面积：：500——1000平方米及及以上。。2022/10/2729投资型客客层，对对物业去去化贡献献大，对项目综综合形态态要求高高，是高高现金流流人群。。2022/10/2730企业类型型：社区区生活服服务企业规模模：1-8人形式：餐餐饮、快快递、诊诊所、洗洗衣店等等企业类型型：省级级名优食食品、及及其它企企业。企业规模模：30-200人形式：直直营店、、总部基基地、核心客户户重要客户户次要客户户企业类型型：一般般食品企企业企业规模模：2-10人形式：加加工、批批发、零零售门店店企业类型型：地方方名优特特色食品品企业规模模：10-100人形式：总总店、分分公司、、办事处处、配送送、仓仓储一般客户户目标客户户类型简简介2022/10/2731综合来看看，根据据目标客客层的性性质，建议先产产加工企企业、后后招销售售代理商商，形成经营营的人气气和商业业氛围，，吸引消消费人群群，2022/10/2732招商方式式：在实际市市场操作作中，建建议采取取三权分分离的模模式为主导，所有权权属于投投资者、、经营权权由管理理公司掌掌控、入入场经营营商家拥拥有使用用权，将将物业划划分为多多个产权权进行招招商、销销售。最大程度度实现物物业的整整体价值值，使单单个物业业获得较较高的市市场租金金与销售售价值的的增长空空间。2022/10/2733招商模式式定位；；

以产产业为导导向，工工业带动动商业①定向招商商：依据据项目的的业态规规划，安排具体体人员重重点落实实适合项项目主力力业态定定位的客客户源，，量身定做做招商规规划。②以商招商商：利用用主力业业态在其其行业的的影响力力，扩大宣传传，以吸吸引更多多目标商商家。③广告招商商：通过过各种媒媒体宣传传和推广广活动，，制造题题材，扩大项目目的影响响，吸引引目标客客户注意意力，促促进招商商。2022/10/2734④招商会：：邀请政政府相关关职能局局的领导导，有影响的媒体体记者参加，，企业领导⑤关系招商：行行业协会公关关，客户介绍绍⑥示范招商：从从行业领袖企企业入手，带带动上下游的的商家。⑦特定社会群体体：投资阶层层营销。⑧补位招商：在实际工作作中，发现某某个业态对项项目有共性，，对规划进行灵灵活调整。2022/10/2735其它方式：新闻事件、、地产交流、、博览会、发布会、节日日促销招商、、派发DM单等招商与销售同同时进行，以以招商带动销销售、以销售售促进招商2022/10/2736招商渠道图；；政府部门的政政策支持，行行业协会的资资源优势是项目传播与与招商的重要要前提,行业协会项目网络代理公司广告媒体行业展会地州产品产地政府行业精英PR活动不同类型、区域的客群对应需求不同，本案招商范围要上升到全省范畴。2022/10/2737要点：形成“以商养园，，以园促商””的可持续续发展模式。。（放水养鱼、先先做人气，再再做生意、快速去化、、回笼资金。。）不管处在项目目营销推广的的哪个阶段，，都要考虑业业态延伸的问问题，目的；为进一一步提升物业业价值预留下下扩展的空间间。2022/10/2738基本原则：：保持和政府部部门、行业协协会、行业龙龙头企业、以及金融机构构等组织的良良好沟通。以便及时掌握握政府政策变变动、行业发发展动态、企业的需求，，金融和资本本市场的波动动，以保障项目营营销工作能够够顺利完成，，快速有效的吸吸引企业等经经营人群进驻驻。2022/10/2739结论；营销要从产品品开始，招商商要从定位做做起定位不明晰会会出现招商方方向混乱招商人员执行行力分散、市市场需求不明明了无法形成产业业聚集经营效效应，最重要要的是会增加招商难度度，严重制约销售售速度和质量量。2022/10/2740四、营销策略略构想营销方式解析析价格策略预期收益营销节奏客户档案建立立2022/10/2741开发企业经纪公司产品滞销、如如何成功招商商销售2022/10/2742营销战略纲要要补强项目软件件环境，支撑撑总店经济定位位确定营销战略略原则：“抛砖引玉，，强势出击，，品牌导向””前期充分铺垫垫、造势、蓄蓄积客户展展示营销引导目标人群群不断制造““兴奋点”，，持续营销2022/10/2743四个重点战略略：一：整合区域资源源，形成项目在在区域的形象象美誉度，建建立区域形象象总概念和企企业对区域的认同感，借区域驱动项目。二：优先引进进知名品牌企业业和上游龙头头企业，提升项目向向心力，由由企业品牌增增值演变为项项目产品增值值。三：借助发展展商实力，为为项目提高认认可度，在区区域营销阶段段，塑造在在区域经济的的领跑者地位四：项目形象象定位切合目目标客户群体体心理需求与与区域资源2022/10/2744消费需求业态清晰定位精准项目名称经营差异化个性鲜明广告口号业态壁垒业态延伸发展目标识别系统竞争态势利益点清晰成功营销项目成功营销销具备的前提提和基础条件件：各阶段之间的关系定位规划方案实施与保障提供内容整合营销推广方案反馈修正提供指导提供依据2022/10/27451、营销方式解解析返租策略：投资者在买下下物业后回租租给发展商，，返租期限有有5年—15年、或更长。。我们建议5—10年。以租代售策略略：先租赁，待租租金总额达到到总价、某一一比例时、X年时，产权归归商户，若中中途租赁中止止，产权归发发展商。保租策略：首期款无需全全额支付，只只需支付首期期款的一部分分，然后委委托给发展商商经营3-5年，将租金用用于抵扣买家家余下未付的的购房首期款款，到期后返返给买家自行行经营。2022/10/2746以上策略根据据实际情况调调整使用带租约销售策策略：先招商并经营营一段时间后后，连租约一一起对外销售售。升值、回购策策略：承诺若干年后后物业将升值值多少，如未未达到则补偿偿差价。或者“返租””到期后，可可以选择要求求开发商回购购。分期付款、减减免租期策策略：在一定期限限内允许投资资者分期分次次付清，或者先行租赁赁，一定期限限内购买，则则减免租期内内的租金冲抵抵房款2022/10/27472、价格策略假设均价租金推演销售价格推演演返祖金额与市市场租价、销销售价之间的的关系客户预期心理理定价策略：：实际开盘价格低于于客户心理预预期价格就会造成客户户抢购现象。2022/10/2748假设销售均价价8000元/㎡假设销售均价价6000元/㎡假设销售均价价4500元/㎡假设销售均价价5500元/㎡我们采用假设设定价法来推推演价格模型型假定销售均价价2022/10/2749销售价元∕㎡回收成本年限每年回收成本月租价8000元∕㎡5年1600元133.33元∕㎡8000元∕㎡10年800元66.66元∕㎡8000元∕㎡15年533.33元44.44元∕㎡8000元∕㎡20年400元33.33元∕㎡8000元∕㎡50年160元13.33元∕㎡计算算方方式式：：销销售售价价÷年数数÷12月=月租租金金以销销售售均均价价8000元∕∕㎡㎡推演演出出月月租租金金价价格格租价价推推演演2022/10/2750计算算方方式式：：销销售售价价÷年数数÷12月=月租租金金以销销售售均均价价6000元∕∕㎡㎡推演演月月租租金金价价格格销售价元∕㎡回收成本年限每年回收成本月租价6000元∕㎡5年1200元100元∕㎡6000元∕㎡10年600元50元∕㎡6000元∕㎡15年400元33.33元∕㎡6000元∕㎡20年300元25元∕㎡6000元∕㎡50年120元10元∕㎡2022/10/2751销售价元∕㎡回收成本年限每年回收月租价4500元∕㎡5年900元75元∕㎡4500元∕㎡10年450元37.5元∕㎡4500元∕㎡15年300元25元∕㎡4500元∕㎡20年225元18.75元∕㎡4500元∕㎡50年90元7.5元∕㎡计算算方方式式：：销销售售价价÷年数数÷12月=月租租金金以销销售售均均价价4500元∕∕㎡㎡推演演出出月月租租金金价价格格2022/10/2752销售价元∕㎡回收成本年限每年回收月租价5500元∕㎡5年1100元91.66元∕㎡5500元∕㎡10年550元45.83元∕㎡5500元∕㎡15年366.66元30.55元∕㎡5500元∕㎡20年275元22.91元∕㎡5500元∕㎡50年110元9.16元∕㎡计算算方方式式：：销销售售价价÷年数数÷12月=月租租金金以销销售售均均价价5500元∕∕㎡㎡推演演出出月月租租金金价价格格√2022/10/2753假设销售均价5年回收成本10年回收成本15年回收成本20年回收成本4500元∕㎡75元∕㎡∕月37.5元∕㎡∕月25元∕㎡∕月18.75元∕㎡∕月5500元∕㎡91.66元∕㎡∕月45.83元∕㎡∕月30.55元∕㎡∕月22.91元∕㎡∕月6000元∕㎡100元∕㎡∕月50元∕㎡∕月33.33元∕㎡∕月25元∕㎡∕月8000元∕㎡133.33元∕㎡∕月66.66元∕㎡∕月44.44元∕㎡∕月33.33元∕㎡∕月备注：从表中可以看出返租、月租金、市场价格、销售价格的密切关系综合合以以上上推推演演结结果果2022/10/2754销售售均均价价推推演演举例例说说明明楼层层销销售售价价格格推推演演表表2022/10/2755假设开发商心里预预期价格为6000元/㎡举例租金价格格（33.33元/月/㎡、44.45元/月/㎡）A如果返租策略略5年开发商预期心心理价+（返租年份×每年×租金元/月/㎡）=市场销售单价价6000元/㎡+（5年×12月×33.33元/月/㎡）=8000元/㎡B如果返租10年开发商预期心心理价+（返租年份×每年×租金元/月/㎡）=市场销售单价价6000元/㎡+（10年×12月×44.45元/月/㎡）=11334元/㎡举例说明2022/10/2756楼层 参考均价（元/㎡

）参考售价1（元/㎡

）参考售价2（元/㎡

）参考售价3（元/㎡

）6层

60006500648055805层

60004500418040804层

60004500398041803层

60004500486043802层60009500680056801层6000100001180012800b、楼层销售价价格推演表销售价格和市市场租金的高高低有关，并并不是凭空定定价6000元/㎡的价格不符合合市场价值体体系，让物业业没有溢价空空间表一：以6000元/㎡推演2022/10/2757楼层 参考均价（元/㎡

）参考售价1（元/㎡

）参考售价2（元/㎡

）参考售价3（元/㎡

）6层

80007800718067805层

80007000728066804层

80007500748068803层

80007500768069802层80009500786078801层8000100001180012800表二：以8000元/㎡推演8000元/㎡的价格不符合合市场价格体体系，营销难难度大2022/10/2758楼层 参考均价（元/㎡

）参考售价1（元/㎡

）参考售价2（元/㎡

）参考售价3（元/㎡

）6层

45004238408041805层

45004080368040804层45004180378041803层45004280388041802层45005500398039801层45009000118009800表三：以4500元/㎡推演4500元/㎡的价格低不符符合市场价格格体系，达不不到预期收益益2022/10/2759楼层 参考均价（元/㎡

）参考售价1（元/㎡

）参考售价2（元/㎡

）参考售价3（元/㎡

）6层

55005380468041805层

55005080478043804层55005180480045803层55005800528046802层55006800518048001层55008800980010800表四：以5500元/㎡推演5500元/㎡的价格符合市市场价值体系系，建议采用用价2022/10/2760返租重点：在返租过程中中要考虑收租租额与返租金金额成正比因为本项目很很多情况未定定，我们为了了便于计算和和具有代表性性，就先设定定以下条件：：销售均价8000元∕㎡，销销售面积:49971.84㎡，假设返租5-10年的策略执行行，100%销售。从表中可以看看出返租与租租金的密切关关系，如果租租金与返租不不成正比就会会造成亏损返祖金额与市市场租价、销销售价之间的的关系2022/10/2761开发商每年返款金额表（备注:项目总价=销售均价8000元∕㎡×销售面积49971.84㎡

）1至10年返租比率返款金额（万元）（备注）每月每㎡租金第1年6%2398.6440元∕㎡第2年7%2798.4246.66元∕㎡第3年8%3198.1953.33元∕㎡第4年9%3597.9760元∕㎡第5年10%3997.7466.66元∕㎡第6年10%3997.7466.66元∕㎡第7年10%3997.7466.66元∕㎡第8年10%3997.7466.66元∕㎡第9年10%3997.7466.66元∕㎡第10年10%3997.7466.66元∕㎡返租金额=项目总价×返租比率2022/10/27623、预期收益销售收益（满售）面积49971.84㎡（数计均是假设）假设销售总价（按8000元∕㎡）3.997亿元假设销售总价（按6000元∕㎡）2.998亿元销售预期收益益总面积×单价=总收益2022/10/2763招商收益（满租）面积49971.84㎡均价44.45元/月/㎡

每年租金0.2666亿元5年合计：1.33亿元备注：较接近市场的租金价44.45元/月/㎡

5年租金=月租×12月×5年×总面积招商预期收益益5年预期招商收收益A、44.45元/月/㎡2022/10/2764B、33.33元/月/㎡5年预期招商收收益招商收益（满租）面积49971.84㎡均价33.33元/月/㎡

每年租金0.1998亿元5年合计0.999亿元备注：较接近市场的租金价33.33元/月/㎡

5年租金=月租×12月×5年×总面积2022/10/27651、客户预期收益计算按8000∕㎡物业情况单个厂房面积493.52㎡单价8000元∕㎡一年6%返租236889.6元二年7%返租276371.2元三年8%返租315852.8元四年9%返租355334.4元五年10%返租394816元6-10年10%返租金额1974080元总价3948160元前五年返租金总额1579264元第1年—第10年返租金额3553344元前10年已经回收90%3553344元未收回10%即394816元即第11年10%即可收回成本，即3948160元（注：第六年到第十年没有租金递增，实际10年可收回投资成本）客户预期收益益按987.04㎡单层分隔2个产权则单个个厂房面积是是493.52㎡2022/10/27662、客户预期收益计算按6000∕㎡物业情况单个厂房面积493.52㎡单价6000元∕㎡第一年6%返租177667.2元第二年7%返租207278.4元第三年8%返租236889.6元第四年9%返租266500.8元第五年10%返租296112元第6-10年10%返租金额1480560元总价2961120元前五年返租金总额1184448元第1年—第10年返租金总额2665008元前10年已经收回90%2665008元未收回10%即296112元即第11年10%即可收回成本，即296112元（注：第六年到第十年没有租金递增，实际10年可收回投资成本）2022/10/2767预期收益=招商收益+销售收益按销价8000元/㎡4.9970亿元=0.9993亿元+3.9977亿元（租价均按33.33元/月/㎡）按销价6000元/㎡3.9976亿元=0.9993亿元+2.9983亿元（租价均按33.33元/月/㎡）代理商预期收收益（100%满销售100%满足）招商106万销售代理600万元开发商预期收收益2022/10/2768（从签订合同同之日）整个营销周期期划分；根据据具体情况再再做调整。筹备期：两两个月形象导入：大大约为两个个月。认筹筹蓄蓄水水期期：：大大约约为为六六个个月月。。开盘盘强强销销期期：：大大约约为为六六个个月月。。持续续热热销销/尾盘盘期期：：大大约约为为四四个个月月及及以以上上。。4、营营销销节节奏奏：：2022/10/2769A、工工作作要要点点：：预热热期期―项目目预预热热期期招招商商签签约约，，内内部部认认购购工工作作流流程程及及执执行行要要点点；；强销销期期―营销销工工作作流流程程及及执执行行要要点点；；持续续期期―营销销工工作作流流程程及及执执行行要要点点。。执行行修修正正往来来文文件件：：《项目目招招商商销销售售情情况况总总结结》《《项目目策策划划执执行行修修正正方方案案》内容容：：根根据据招招商商销销售售状状况况和和市市场场动动向向的的反反馈馈，，适适时时调调整整营营销销计计划划。。置业业手手册册中心心内内容容：：根根据据项项目目优优势势编编选选的的租租赁赁购购房房须须知知、、各各阶阶段段项项目目业业态态卖卖点点的的序序列列。。2022/10/2770项目运作作组的确确定人员的到到位项目入市市效益分析析盈利模式式营销构架架、物料料定位入市确认执行行B、工作计计划作业业表招商方案案确认推广步奏奏制定招商费用用投入租、售节节点控制制招商、营营销执行行方案动态态调整营销强力力执行后期服务务工作综合资源源分析提提炼项目发展展模式市场定位位及业态态方案行业环境境分析市场竞争争环境分分析目标消费费群环境境分析2022/10/2771定位阶段（筹备期）招商人员进驻，招商策略制定、招商方案确定、招商资源配置、销售方案制定入市阶段（形象导入）客户资源搜集整理、团购方案制定，策划推广计划、项目VI设计、项目包装、宣传品设计、成交流程设计执行开盘阶段（蓄水期）全程和阶段性策划案制定和项目开盘执行、案场招商、销售执行、客户资源搜集整理持续旺销阶段（强销期）后续方案调整、政府机构对接、金融服务引进、配套服务规划、企业注册辅助等等。收盘阶段（尾盘期）后期客户服务、解决滞销、尾盘、入伙、开业C、工作计计划作业业成果表表现2022/10/2772D、市市场测测试根据房地地产市场场交易的的一般规规律，房房地产通通常有三三个黄金销售售周期：4-5月、9-10月，12月-次年1月中下旬旬。其他时间间通常为为房产销销售的淡淡季。因因此，在在整个房房地产开开发的营营销部署署方面通通常在淡淡季进行行营销筹筹备、推推广和客客户积累累工作，，在旺季季进行房房地产的的集中销销售，解解决房源源去化问问题。2022/10/2773项目现场场体验、推推介说明明会等各种市场场、各工工业园区区、各种种展示会会、等派派发DM单上面直接接与商家沟通通，形成点点对点的的营销2022/10/2774预计：初步将招招商期间间定位2年，招商过过程有购购买的客客户就直直接销售售，第一一年完成成整体招招商的30%，第二年上上半年完完成整体体招商的的20%，下半年年完成20%，两年共计完成成招商的的70%，另外30%自持（和和投资客客）。2022/10/2775我们会建建立一套套完善的的客户档档案对每个客客户实行行动态管管理。保障招商工作的顺顺利推进进为销售工作提供供支撑为后期服服务打好好基础。。5、客户档案案建立归归类：2022/10/2776项目的定价策略略是整案的灵灵魂，我们根根据不同同的时间间节点制制定相应应的营销策略略在项目入入市前，，根据项项目特点点，对项项目进行行合理的有有计划的销控，控制项项目招商商、销售售走势。。对1层（包括价价格、面面积等））进行合合理销控，让产品价值值最大化化，提升项项目实收收均价。。2-6层物业，，在招商商过程中中采用挤挤压、划划分区域域发售，，保证价价格基础础上，保保证其租租售率。。营销期望望值过高高会影响销销售周期期甚至让让整个物物业滞销销，增加加项目风风险。而我们所所采用合理的价价格入市市会带来项项目旺销销局面。总结：2022/10/2777整合营销销推广（（IMC)模型整合和实实施营销销推广策策略，监监督、评评估和控控制整合合营销推推广方案案营销推广广对目标标受众的的影响力；从了解到到行动营销目标营销营销策略制定整合营销推广方案推广方案分析销售形势分析营销规划研究预算决策销售促进销售促进目标销售促进策略公共宣传公共关系公共宣传公共目标公共宣传公共策略人员销售人员销售策略人员销售售目标广告媒体策略讯息策略广告目标五、推广广策略建建议2022/10/27781、宣传推推广模式式首先必须须明确到到底本项项目的营营销推广广主线索索是什么么。针对本项项目我们主张张采用；；区域推广广+产品推广广的模式式进行宣宣传。2022/10/27792、推广理理念卖项目，，先卖区区域经开区的的产业特特性和优优惠政策策是企业业的孵化化器，潜潜力无限限。卖项目，，先卖产产业项目整体体定位为为总店经经济，起起点高，，集群化化，提供供浓厚产产业氛围围。卖产品，，更卖生生活在总店经经济园区区工作，，不仅是是工作那那么简单单，配套套完善，，生活便便利。卖产品，，更卖服服务提供的不不仅是最最具经营营成本优优势，管管理方面面全部按按照现代代园区理理念进行行。2022/10/27803、宣传推推广渠道道招商与销销售不是是要有多多高的知知名度，，而是要要有针对对性和有有效性性，直接接决定了项目的客客户能不能找找到你。。工业地产产的客户户具有一一定的隐秘性和稀缺性，通常推广广的有四四大传播播渠道：：网络、行行业、户户外、展展会论坛坛。因此我司建议议本项目广告告推广渠道策策略尽量做到到有的放矢。。才会形成一个个相对完整的的项目营销推推广体系，会形成非常实实效的工作流流程。2022/10/2781推广规划流程程选定广告公司司（推荐选择择合作广告公公司，最终由由甲方选定））2022/10/2782中心内容：广告战略目标标项目分析及广广告定位主题及广告语语提炼广告创意表现现工作主题：分