物权法与物业管理知识讲解文档（共68）

物权法与物业业管理林宇从物业管理的的定义说起物业管理的概概念?物业管理，是是指业主通过过选聘物业服服务企业，由由业主和物业业服务企业按按照物业服务务合同约定，，对房屋及配套的的设施设备和和相关场地进进行维修、养养护、管理，维护物业管管理区域内的的环境卫生和和相关秩序的的活动。广西物管条例例第二条物权法和物业业管理物权在多业主主建筑中叫--建筑物区分所所有权。物业管理新的的理解，多业业主区分所有有建筑物的管管理就是物业业管理,什么是建筑物物区分所有权权？房屋----所有权：占有有、使用、收收益和处分及及排他性的权权利房屋的共用部部位----建筑物区分所所有权：业主主对建筑物内内的住宅、经经营性用房等等专有部分享有有所有权，对专有部分分以外的共有部分享有有共有和共同同管理的权利利。建筑物区分所所有权：什么人是业主主？《物业管理条条例》第六条条：房屋的所有权权人为业主。《广西物管条例例》第六条本条条例所称的业业主包括：（一）房屋所所有权证记载载的房屋所有有权人；（（二）依据据《中华人民共和和国物权法》第二章第三节节规定取得建建筑物专有部部分所有权的的人；（三）尚未办办理房屋所有有权登记，但但基于一定的的法律事实，，已经合法占占有房屋的人人。（交付使使用）什么人是业主主？《物权法》第二章第三三节第二十八条因因人民法院院、仲裁委员员会的法律文文书或者人民民政府的征收收决定等，导导致物权设立立、变更、转转让或者消灭灭的，自法律律文书或者人人民政府的征征收决定等生生效时发生效效力。第二十九条因因继承或者者受遗赠取得得物权的，自自继承或者受受遗赠开始时时发生效力。。什么人是业主主？《物权法》第二章第三三节第三十条因因合法建造、、拆除房屋等等事实行为设设立或者消灭灭物权的，自自事实行为成成就时发生效效力。第三十一条依依照本法第第二十八条至至第三十条规规定享有不动动产物权的，，处分该物权权时，依照法法律规定需要要办理登记的的，未经登记记，不发生物物权效力。举例说明所谓区分所有，就是一种土土地立体空间间的分割方式式。以一个拥拥有100套套房屋单元的的物业小区为为例，便在法法律上被分割割成101个个物业或立体体空间，即100个房屋屋单元空间块块，以及100个房屋单单元空间块之之外的其余空空间。这个其其余的空间，，101个空空间就是小区区的共用部分分。这种既有专有有部分，又有有共有部分的的建筑物称为为区分建筑物物。什么是专有部部分？建筑区划内符符合下列条件件的房屋，以以及车位、摊位等等特定空间，应应当认定为物物权法第六章章所称的专有有部分：（一）具有构构造上的独立立性，能够明明确区分；（二）具有利利用上的独立立性，可以排排他使用；（三）能够登登记成为特定定业主所有权权的客体。规划上专属于于特定房屋，，且建设单位位销售时已经经根据规划列列入该特定房房屋买卖合同同中的露台等，应当认定定为物权法第第六章所称专专有部分的组组成部分。本条第一款所所称房屋，包包括整栋建筑筑物。什么是专有部部分？专有部分有四四个学说：1:壁心说。没有有办法分楼板板和墙壁2:空间说说—没办法法装修修3：粉刷刷表层层说—装一幅幅的困困难4：混合合说，，在某种种情况况下采采取壁壁心说说，在在某种种情况况采取取粉刷刷层表表层说说建筑物物区分分所有有权由由三部部分的的权利利构成成：对对专有有部分分的所所有权权、共共有部部分的的共有有权和和共同同管理理权；；专有部部分和和共有有部分分的界界限是是什么么？一般包包括建建筑物物的基基础、、承重重墙体体、柱柱、梁梁、楼楼板、、屋顶顶以及及外墙墙、门门厅、、楼梯梯间、、走廊廊、楼楼道、、扶手手、护护栏、、电梯梯井道道、架架空层层及设设备间间等。。房屋共共用部部位共有部部分共用设设备：：一般包包括电电梯、、水泵泵、水水箱、、避雷雷设施施、消消防设设备、、楼道道灯、、电视视天线线、发发电机机、变变配电电设备备、给给排水水管线线、电电线、、供暖暖及空空调设设备等等。共有部部分共用设设施：：一般包包括道道路、、绿地地、人人造景景观、、围墙墙、大大门、、信报报箱、、宣传传栏、、路灯灯、排排水沟沟、渠渠、池池、污污水井井、化化粪池池、垃垃圾容容器、、污水水处理理设施施、机机动车车（非非机动动车））停车车设施施、休休闲娱娱乐设设施、、消防防设施施、安安防监监控设设施、、人防防设施施、垃垃圾转转运设设施以以及物物业服服务用用房等等共有部部分法定共共有部部分根据物物权法法第六六章第第七十十三条条的规规定，，法定定共有有部分分包括括建筑区区划内内的道道路（属于于城镇镇公共共道路路的除除外））、绿地（属于于城镇镇公共共绿地地以及及明示示属于于个人人的除除外））、其他公公共场场所、、公用用设施施和物物业服服务用用房、、占用用业主主共有有的道道路或或者其其他场场地用用于停停放汽汽车的的车位位及电电梯、、水箱箱等。“需要要指出出的是是，本本条说说的绿绿地、、道路路业业主所所有，，不是是说绿绿地、、道路路的土土地所所有权权归业业主所所有，，而是是说绿地、、道路路作为为土地地上的的附着着物归归业主主所有有”；；共有的的主体体共有的的主体体问题题。应应当区区分实实际情情况，，划分分不同同的共共有主主体范范围：：（1））业主主大会会和业业主委委员会会的范范围界界定全全体业业主的的范围围。（2））业主主大会会范围围内的的相对对独立立的自自然小小区，，以及及小区区内相相对独独立，，形成成共有有的部部分。。（3））具体体的楼楼栋。。案例：：化粪粪池（4））甚至至楼层层也存存在共共有的的问题题。在在实践践中，，应当当区别别具体体情况况，确确定共共有部部分的的范围围。案例：：电费费分摊摊---产生电电费的的设备备专有权权、共共有权权、共共同管管理权权的关关系专有权权决定定共有有权和和管理理权的的大小小。转转让专专有权权时，，必须须同时时转让让共有有权和和管理理权。。不得得单独独转让让共有有权且且不得得要求求分割割。费用分分担，，收益益分配配——有约定定从约约定，，无约约定以以专有有部分分占总总面积积的比比例确确定。（维维修资资金的的交存存、公公共部部位经经营收收益的的分配配）权利人人可以以放弃弃对共共有权权的占占有，，但是是，不不得以以放弃弃权利利为由由拒绝绝履行行义务务。（空空置房房物业业费的的缴纳纳）某小区区开发发商在在未征征得小小区业业主同同意的的情形形下，，将位位于该该小区区内的的1幢幢宣传传为小小区会会所的的独立立房屋屋出售售给了了A公公司进进行餐餐饮经经营。。小区区业主主认为为既然然开发发商将将该幢幢房屋屋宣传传为小小区会会所，，那么么这幢幢房屋屋就应应当属属于小小区的的公共共配套套设施施而归归业主主共同同所有有，开开发商商无权权擅自自将其其对外外出售售。于是业业主们们分别别找到到开发发商及及A公公司进进行交交涉，，要求求将该该幢房房屋的的所有有权及及使用用权交交还业业主。。然而而，开开发商商却表表示，，尽管管该幢幢房屋屋曾经经确实实打算算用作作小区区会所所，但但其建建筑面面积并并未计计入业业主公公摊，，在宣宣传时时销售售人员员也从从未承承诺过过该幢幢房屋屋将归归属业业主共共同所所有。。因此此，开开发商商有权权对该该幢房房屋进进行出出售。。对此，，业主主想知知道：：能否通通过诉诉讼的的方式式取得得对该该幢房房屋的的共有有权利利？案例:小区会会所归归谁所所有？？律师解解疑：：会所所、学学校、、地下下车库库不属属于业业主共共有对此，，《建建筑物物区分分所有有权的的解释释》予予以了了明确确界定定，建建筑区区划内内的房房屋（（包括括整幢幢建筑筑物））以及及车位位、摊摊位等等特定定空间间，只只要符符合““具有构构造上上的独独立性性，能能够明明确区区分；；具有有利用用上的的独立立性，，可以以排他他使用用；能能够登登记成成为特特定业业主所所有权权的客客体””三项条条件，，就应应当认认定为为专有有部分分。律师解解疑：：会所所、学学校、、地下下车库库不属属于业业主共共有也就是是说，，除规规划确确定的的物业业管理理用房房外，，通常常情况况下的的会所、、幼儿儿园、、学校校、地地下车车库位位或其他他具有有特定定用途途的房房屋，，只要要符合合物权权登记记要求求，能能够登登记房房屋产产权的的，均均将视视为专专用部部分而而不属于于业主主共有。业业主的的要求求难以以得到到法院院的支支持。。会所、、学校校、地地下车车库不不能改改变用用途但如果果业主主们有有明确的的证据据可以证证明，，开发发商在在项目目销售售时，，就该该幢房房屋的的特定定用途途对业业主进进行过过具体、、确定定的说说明和和允诺诺，并且且该说说明和和允诺诺对业业主购购房合合同的的订立立及商商品房房价格格的确确定有有重大大影响响的，，则业业主可可以通通过诉诉讼的的方式式追究究开发发商擅擅自变变更该该幢房房屋特特定用用途的的违约约责任任。业主使使用房房屋不不能损损害他他人合合法权权益可以分分为四四大类类：一、是是危害害建筑筑物安安全的的行为为；二、是是侵占占共有有部分分的行行为三、是是破坏坏公共共环境境的行行为；；四、是是拒绝绝公共共费用用承担担的行行为。。因为共共有所所以不不行损害他他人合合法权权益的的十四四种行行为（一）损损害、、拆改改房屋屋承重重结构构、主主体结结构（二））损害害或者者违章章使用用电力力、燃燃气、、消防防设施施（三））在建建筑物物内放放置危危险（（存放放超过过安全全标准准的易易燃、、易爆爆、剧剧毒物物品））、放放射性性物品品等危危及建建筑物物安全全或者者妨碍碍建筑筑物正正常使使用，，排排放有有毒、、有害害物质质;（四））违反反规定定破坏坏、改改变建建筑物物外墙墙面的的形状状、颜颜色等等损害害建筑筑物外外观；；（五））违反反规定定进行行房屋屋装饰饰装修修（六）破破坏房房屋外外貌，，擅自自改变变房屋屋用途途；（七））违法法搭建建建筑筑物、、构筑筑物（八））违章章搭建建、加加建、、改建建，侵侵占、、挖掘掘公共共通道道、道道路、、场地地或者者其他他共有有部分分（九））侵占占或者者损坏坏物业业共用用部位位、共共用设设施设设备，，擅自自移动动共用用设施施设备备或者者擅自自改变变共用用设施施设备备用途途；损害害他他人人合合法法权权益益的的十十四四种种行行为为（十））随随意意倾倾倒倒或或者者抛抛弃弃垃垃圾圾、、污污水水和和杂杂物物，，往往楼楼下下抛抛弃弃物物品品；；排排放放超超过过规规定定标标准准的的噪噪声声（十十一一））侵侵占占绿绿地地，，毁毁坏坏绿绿化化；；（十十二二））随随意意停停放放车车辆辆，，妨妨碍碍消消防防通通道道和和道道路路畅畅通通（十十三三））违违反反规规定定饲饲养养动动物物（十十四四））拒拒付付物物业业费费（依依据据审审建建第第十十五五条条、、《《物物权权法法》》第第八八十十三三条条、、广广西西物物业业条条例例四四十十六六综综合合而而成成））损害害他他人人合合法法权权益益的的十十四四种种行行为为业主主使使用用房房屋屋不不能能损损害害他他人人合合法法权权益益解读读：：1、首首次次把把不不交交费费列列为为损损害害他他人人合合法法权权益益的的行行为为，，这对对物物业业服服务务企企业业催催缴缴费费用用是是十十分分有有利利的的。。2、、破破坏坏公公共共环环境境是是行行为为很很多多，，包包括括不可可称称量量物物的影影响响，，如如电电磁磁波波的的影影响响3、、““损害害他他人人合合法法权权益益的的行行为为”的的范范围围。。其其中中包包括括对对外外墙墙面面形形状状和和颜颜色色的的违违规规破破坏坏和和改改变变，，例例如如擅擅自自装装防防护护窗窗或或者者擅擅自自涂涂漆漆等等。。车库库、、车车位位产产权权归归属属的的争争议议建筑筑区区划划内内，，规规划划用用于于停停放放汽汽车车的的车车位位、、车车库库应应当当首首先先满满足足业业主主的的需需要要。。建筑筑区区划划内内，，规规划划用用于于停停放放汽汽车车的的车车位位、、车车库库的的归归属属，，由由当当事事人人通通过过出出售售、、附附赠赠或或者者出出租租等等方方式式约约定定。。占用用业业主主共共有有的的道道路路或或者者其其他他场场地地用用于于停停放放汽汽车车的的车车位位，，属属于于业业主主共共有有。车库库、、车车位位产产权权归归属属的的争争议议建设设单单位位按照照配配置置比比例例将将车车位位、、车车库库，，以以出出售售、、附附赠赠或或者者出出租租等等方方式式处处分分给业业主主的的，，应应当当认认定定其其行行为为符符合合物物权权法法第第七七十十四四条条第第一一款款有有关关““应应当当首首先先满满足足业业主主的的需需要要””的的规规定定。。前款款所所称称配配置置比比例例是是指指规规划划确确定定的的建建筑筑区区划划内内规规划划用用于于停停放放汽汽车车的的车车位位、、车车库库与与房房屋屋套套数数的的比比例例。。车位位可可以以出出售售给给小小区区外外的的人人吗吗？？《物物权权法法》》第第74条条第第1款款规规定定：：““建建筑筑区区划划内内，，规规划划用用于于停停放放汽汽车车的的车车位位、、车车库库应应当当首首先先满满足足业业主主的的需需要要。。””这一一规规定定主主要要是是针针对对““现现实实生生活活中中有有的的开开发发商商将将车车位位、、车车库库高高价价出出售售给给小小区区外外的的人人停停放放””的的现现象象而而对对车车位位、、车车库库的的流流转转所所作作的的必必要要的的限限制制，，在一一定定程程度度上上体体现现了了法法律律对对市市场场的的干干预预。。车位位可可以以出出售售给给小小区区外外的的人人吗吗？？首先先满满足足业业主主的的需需要要《物物权权法法》》第第74条条第第1款款在在““首首先先满满足足业业主主的的需需要要””之之前前使使用用了了““应当当””一语语，，属强强制制性性规规范范。准准此此以以解解，，如如果果建建设设单单位位违违反反““首首先先满满足足业业主主的的需需要要””的的规规定定，，将将建建筑筑区区划划内内规规划划用用于于停停放放汽汽车车的的车车位位、、车车库库通通过过出出售售、、赠赠与与或或者者出出租租等等方方式式处处分分给给业业主主以以外外的的人人，，其其交交易易即即因因违违反反法法律律的的强强制制性性规规定定而而无无效效，，这这种种无无效效属于于自自始始、、当当然然、、确确定定、、永永久久无无效效。。车位位可可以以出出售售给给小小区区外外的的人人吗吗？？“业业主主””————购购买买了了商商品品房房的的““业业主主””，，而而不不是是仅仅购购买买了了车车位位、、车车库库的的““业业主主””既然然建建筑筑区区划划内内的的车车位位、、车车库库可可以以构构成成建建筑筑物物的的专专有有部部分分，，当当然然可可以以独独立立作作为为交交易易的的客客体体，，买买受受人人也也就就自自然然地地成成了了该该建建筑筑区区划划内内的的业业主主。。准准此此以以解解，，车车位位、、车车库库““首首先先满满足足业业主主的的需需要要””即即无无意意义义。。理解解为为首首先先满满足足业业主主需需要要是是解解决决车车位位、、车车库库问问题题的的基基本本原原则则和和前前提提条条件件。。车库库、、车车位位产产权权归归属属的的争争议议那么么是是业业主主、、还还是是开开发发商商所所有有呢呢？？由于于业业主主与与开开发发商商之之间间的的地地位位是是不不平平等等的的，，依依照照双双方方约约定定则则很很容容易易置置业业主主于于不不利利的的地地位位。。一一般般来来说说，，不不可可能能是是业业主主，，而而只只可可能能是是开开发发商商。。换换言言之之，，车车库库、、车车位位产产权权的的初初始始所所有有权权是是开开发发商商的的。。由此推论论，判断断是否为为开发商商所有，，关键是是看规划划中，是是否有车车位、车车库的明明确约定定，有应应该确认认是开发发商所有有，否则则为全体体业主所所有。律师解疑疑：车位位权属分分两类，，“专有”、“共有”看规划。。根据《建建筑物区区分所有有权的解解释》第第五条及及第六条条解释，，再结合合《物权权法》的的基本规规定，要要判定某某一建筑筑区划内内的停车车位权属属首先应应当查验验小区规规划：如如果该停停车位为为规划确确定用于于停放汽汽车的车车位则开开发商可可以出售售、附赠赠或出租租等方式式处分给给业主，，作为业业主所有有的专用用部分；；如果该该停车位位属于建建筑区划划内在规规划用于于停放车车辆的车车位之外外，占用用业主共共有道路路或者其其他场地地增设的的车位，，则应当当认定为为业主共共有的车车位，对对于该部部分车位位，开发发商无权权进行任任何形式式的处分分。案例：开开发商商有权出出租车位位吗？陈小姐于于年初正正式搬入入了自己己位于北北市区某某小区的的新居，，并以每每月180元的的价格向向开发商商租赁了了一个紧紧挨自家家楼下的的露天停停车位来来停放自自己的爱爱车。然然而，不不久前，，陈小姐姐在小区区业主群群里听说说：按照照相关规规定，小小区内的的露天停停车位都都应属于于小区业业主共同同所有，，开发商商无权处处置或是是出租，，甚至有有业主提提出应当当向开发发商收回回露天车车位的所所有权及及管理权权，并提提议业主主间应采采用先到到先停的的原则使使用小区区内有限限的露天天车位。。陈小小姐希望望了解自自己所租租赁的停停车位究究竟是否否属于业业主共有有车位？？案例陈小姐的的案例，，如小区区业主对对于小区区内露天天停车位位的权利利归属有有较大争争议的，，可以要要求开发发商提供供小区规规划相关关指标及及图纸，，以确定定相关车车位是否否属于规规划车位位。如果果查实陈陈小姐所所租赁的的车位为为开发商商在规划划之外占占用业主主共有道道路或其其他场地地增设的的车位，，则开发发商与陈陈小姐所所签订的的车位租租赁协议议将存在在无权处处分的效效力瑕疵疵，如陈陈小姐因因此遭受受损失的的，陈小小姐有权权要求开开发商予予以赔偿偿。街道办事事处负责指导导业委会会成立换换届广西物管管条例第四条乡镇人民民政府、、街道办办事处在在县级人人民政府府房产行行政主管管部门指指导下，，具体负负责指导导本辖区区业主大大会成立立和业主主委员会会换届工工作，协协调物业业服务与与社区管管理、社社区服务务的关系系，调解解业主、、业主委委员会、、物业服服务企业业相互之之间的物物业纠纷纷。业主共同同决定事事项下列事项项由业主主共同决决定：（一）制制定和修修改业主主大会议议事规则则；（二）制制定和修修改建筑筑物及其其附属设设施的管管理规约约；（三）选选举业主主委员会会或者更更换业主主委员会会成员；；（四）选选聘和解解聘物业业服务企企业或者者其他管管理人；；（五）筹筹集和使使用建筑筑物及其其附属设设施的维维修资金金；业主共同同决定事事项（六）改建建、重建建建筑物物及其附附属设施施；（七）有有关共有有和共同同管理权权利的其其他重大大事项。。决定前款款第五项项和第六六项规定定的事项项，应当当经专有部分分占建筑筑物总面面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意。决定前前款其他他事项，，应当经经专有部部分占建建筑物总总面积过过半数的的业主且且占总人人数过半半数的业业主同意意。审建解释释第七条改变共有有部分的的用途、、利用共共有部分分从事经经营性活活动、处处分共有有部分，，以及业业主大会会依法决决定或者者管理规规约依法确定定应由业业主共同同决定的的事项，，应当认认定为物物权法第第七十六六条第一一款第（（七）项项规定的的有关共共有和共共同管理理权利的的“其他他重大事事项”。。业主共同同决定事事项物权法第第七十六六条第二二款和第第八十条条规定的的专有部部分面积积和建筑筑物总面面积，可可以按照照下列方方法认定定：（一）专专有部分分面积，，按照不不动产登登记簿记记载的面面积计算算；尚未未进行物物权登记记的，暂暂按测绘绘机构的的实测面面积计算算；尚未未进行实实测的，，暂按房房屋买卖卖合同记记载的面面积计算算；（二）建建筑物总总面积，，按照前前项的统统计总和和计算。。专有部分分面积确确定后，，建筑物物总面积积则应以以按照同一一标准计计算的专专有部分分面积的的总和计计算物权份额额计算物权份额额计算：：专有部分分面积∕∕专有部部分总面面积（其面面积应按按照同一一标准计计算）业主人数数计算物权法第第七十六六条第二二款规定定的业主主人数和和总人数数，可以以按照下下列方法法认定：：（一）业业主人数数，按照照专有部部分的数数量计算算，一个个专有部部分按一一人计算算。但建建设单位位尚未出出售和虽虽已出售售但尚未未交付的的部分，，以及同同一买受受人拥有有一个以以上专有有部分的的，按一一人计算算；（二）总总人数，，按照前前项的统统计总和和计算。《审建》》第九条条规定，，业主人数数原则上上应当按按照专有有部分的的数量计计算，一个专有有部分按按一人计计算。但但在一人人（包括括建设单单位）拥拥有数个个专有部部分的情情况中，，如果同同时复计计人数将将导致该该人双重重优势。。因此，，司法解解释特别别规定，，建设单单位尚未未出售和和虽已出出售但尚尚未交付付的部分分，以及及同一买买受人拥拥有一个个以上专专有部分分的，按按一人计计算。业主人数数计算投票人数数计算人数计算算：一证一人人；例外，建建设单位位按一人人计算，，同一买买受人在在一个物物业管理理区域拥拥有一个个以上专专有部分分的，按按一人计计算。例题：一一个住宅宅小区，，专有部部分的总总面积为为12万万平方米米，业主主人数为为1000人，，如果张张三的投投票权数数为7万万平方米米、人数数为800人，，而李四四的投票票权数为为8万平平方米、、人数为为700人，那那么应该该谁胜出出而当选选业主委委员会委委员呢？？双重标准准如何选选举业主主委员会会委员？？计算：张张三＝7∕12×50%＋800／／1000×50%＝0.29＋0.4＝0.69李四＝8／12×50%＋700／／1000×50%＝0.33＋0.35＝0.68∵0.69＞0.68∴张张三胜出出如果数值值一样，，投票权权数大的的胜出。。案例按照物权权法第七七十七条条规定，，“住改改商”行行为的合合法性需需要满足足两个条条件：1、遵守法法律、法规规以及管理理规约；2、应当经经有利害关关系的业主主同意。未经有利害害关系的业业主同意，，其行为仍不不具备合法法性。据此，物物权法第七七十七条实实际上已经经成为“住住改商”业业主对由此此产生的损损害后果需需承担相应应民事责任任的法律依依据。关于“住改改商”关于“住改改商”司法解释特特别规定，，将有利害害关系业主主的范围原则上上确定为在在本栋建筑筑物之内。。此外，对本本栋建筑物物之外的业业主也与““住改商””行为存在在利害关系系的情况，，但这部分分业主的范范围难以统统一划定，，实践中确确实有可能能出现建筑筑区划内本栋建筑物物之外的业业主也与“住改改商”行为为存在利害害关系的情情况，为防防止利害关关系业主范范围的无限限制泛化，，司法解释释另外规定定，其应证明利害害关系的存存在。住改商能不不能少数服服从多数？？住改商须经经全楼业主主同意，，，只要有1名利害关关系人向法法院主张不不同意，就就可以“1票否决””。将住宅改变变为经营性性用房的业业主以多数数有利害关关系的业主主同意其行行为进行抗抗辩的，人人民法院不不予支持。。在公民个人人权利的剥剥夺或限制制上，是无无法藉由““少数服从从多数”的的民主原则则来予以决决定的。否否则，就有有可能形成成“多数人人的暴政””。在这些受““住改商””影响的业业主(即有有利害关系系的业主)中，每一一个业主的的权利都同同等重要，，同样不可可忽略。即即便多数业业主同意，，也不能经经由“多数数决”就剥剥夺了少数数业主的合合法权利。。住改商能不不能少数服服从多数？？业主车辆被被盗物业负负不负责？？2007年年4月，居居住在大东东区的刘先先生新买的的电动自行行车在自家家楼下丢失失，刘先生生以物业公公司没有尽尽到管理责责任将物业业公司告上上法庭。刘先生认为为，在物业业管理服务务协议中约约定，该园园区实施封封闭式管理理、警卫24小时对对园区进行行执岗、巡巡逻，自行行车在小区区内被盗物物业应该负负有责任。。业主车辆被被盗物业负负不负责？？在法院庭审审过程中，，物业公司司方面称刘刘先生没有有证据证明明其电动自自行车是在在园区内丢丢失，而且且监控录像像由于看不不清，物业业公司没有有将录像资资料保存。。法院审理认认为，虽然然物业公司司与刘先生生之间并没有财产产保管关系系，但是基于于双方签订订的物业管管理服务协协议的约定定，物业公公司负有维护园区正正常秩序，负责该园园区内的保保安工作的的义务。刘刘先生的电电动自行车车丢失是因因犯罪行为所所致，与物物业公司无无直接因果果关系，但是该园园区实施封封闭式管理理，车辆丢丢失后，已已向物业公公司进行反反映并向公公安机关报报案。物业业在安全防防范中疏于管理，，应承担违违约责任。一审法院院认定，物物业公司对对刘先生的的财产损失失有过错，，应承担一一定的赔偿偿责任，判判决被告物物业公司赔赔偿原告刘刘先生财产产损失400余元（（电动自行行车费用的的20%业主在小区区被伤害物物业负不负负责？某花园A栋1604房业主李某某深夜回来来时在小区区内被不法法分子袭击击受伤。李李某以某物物业管理公公司未尽物物业管理职职责，安防防人员不合合格导致小小区不安全全，业主人人身受到伤伤害为由将将某物业公公司告上法法庭，要求求物业公司司赔偿医疗疗费、交通通费、误工工费、营养养费、护理理费及精神神损失费共共计人民币币108605元。业主在小区区被伤害物物业负不负负责？一审法院经经审理认为为：原告与与被告订立立的物业服服务合同系系双方自愿愿，合法有有效。被告告某物业管管理公司虽虽在合同中中承诺24小时安全防防范服务，，但治安管理理是一项社社会责任，，物业公司司的这种安安全防范服服务仅限于于防范性安安全保卫活活动，并不不能要求完完全根除治治安案件。。被告某物业业管理公司司确已在小小区设置了了门岗及安安全防范人人员，并实实施了24小时安全防防范值班。。李某不能能提供其被被袭击系物物业管理公公司不履行行职责所致致的证据，，帮其要求求被告某物物业管理公公司承担侵侵权的赔偿偿责任缺乏乏事实和法法律依据，，法院不以以支持。被被告某物业业管理公司司自愿补偿偿人民币3000元，于法无无悖，可予予准许。故故做如下判判决：（1）原告要求求被告赔偿偿人民币108605元的诉讼请请求不予支支持。（2）被告某物物业管理公公司在本判判决生效之之日起十日日内补偿原原告人民币币3000元。一审判决后后，李某不不服提出上上诉，坚持持原审诉称称理由，要要求二审法法院撤销一一审法院的的第一项判判决。二审审法院经审审理认为，，本案双方方在物业服服务合同中中没有关于于人身、财财产损害赔赔偿的特别别约定，故故某物业管管理公司不不承担李某某人身损害害的赔偿之之责。一审审法院在事事实认定及及判决上是是正确的，，判决驳回回上诉，维维持原判。。业主车辆被被盗物业究究竟负不负负责？本案中的李李某虽然在在其居住的的小区内遭遭受不法侵侵害，但并并不能因此此认定物业业管理公司司在履行安安全防范义义务上存在在过错。物物业管理企企业不可能能确保所有有公共所所所内人身和和财产的安安全，也不不可能接受受这种义务务。因此，，物业管理理企业对业业主在电梯梯、楼道等等公共场所所遭受侵害害所致的损损失，如果果没有证据据证明物业业管理企业业存在管理理上的过错错，就不承承担民事责责任。业主家中被被盗物业究究竟负不负负责？2006年8月，著名乒乒乓球运动动员江嘉良良和妻子吴吴玉芳（曾曾获得百花花奖影后））所居住“水清木华”小区发生多多起盗窃案案，由于江江家当时正正巧家中无无人，很多多贵重物品品被“洗劫一空”。2006年12月6日，夫妻俩俩向法院提提起了诉讼讼，要求物物业公司及及开发商上上海证大三三角洲置业业有限公司司（以下简简称证大置置业）赔偿偿共同赔偿偿经济损失失5万元，精神神抚慰金10万元。业主家中被被盗物业究究不负责？？。《小区入住须须知》中明确写明明了“小区主要要出入口及及公共设施施、公用部部位等地方方，皆有物物业管理人人员24小时值班和和巡逻，出出于职责要要求，管理理人员会对对陌生人询询问身份””。10月25日13时30分，上海市市浦东新区区人民法院院陆家嘴法法庭对此案案作出一审审判决，判判决第一被被告上海证证大物业管管理有限公公司（以下下简称物业业公司）赔赔偿原告江江嘉良夫妇妇经济损失失人民币8000元，对江嘉嘉良夫妇其其余诉讼请请求不予支支持.认定物业有有如下过错错：1、物业保安对对于进入小小区的人员员并不进行行盘问、登登记。2、8月8日，江家所所住大楼的的门禁系统统失灵，物物业对此并并没有采取取及及时的安全全防范措施施，一直拖拖到24日才予以修修复。物业服务欠欠费纠纷欠费纠纷是是物业服务务纠纷的主主要类型，，如果①业业主提出不不需要有关关物业服务务，②因出出国等原因因没有享受受物业服务务而拒绝缴缴费，应如如何处理？？答：业主委委员会根据据《物业管理条条例》的规定，与与业主大会会依法选聘聘的物业服服务企业签签订的物业业服务合同同，是业主主自治权行行使的结果果，全体业业主都应遵遵守。在没没有成立业业主大会的的时候,物业公司与与建设单位位前的合同同是有效的的在物业服务务企业已经经按照约定定以及规定定全面履行行了相应义义务的情况况下，有的的业主以未未享受物业业服务企业业已经提供供的服务（比如业主主提出其因因出国而未未享受服务务或者无需需接受相关关物业服务务）（比比如低楼层层业主提出出其从未乘乘坐电梯等等）提出抗辩。。选聘物业业服务企业业是业主共共同作出的的决定，只只要物业服服务企业按按照合同约约定提供了了相关服务务，则物业业费的交纳纳义务对全全体业主而而言都是均均等的。除除非管理规规约或者物物业服务合合同等有另另外的规定定或者约定定，业主以以前述理由由所提的抗抗辩属于权权利滥用，有损业主主自治机制制和物业服服务秩序，，所以不应得得到法院支支持。物业服务欠欠费纠纷2007年1月，某小区区与北京甲甲物业管理理公司签订订物业服务务合同。某某住宅小区区由甲物业业管理公司司管理。2007年8月，上海的的江