房地产置业投资项目案例分析

第11章房地产产置业投资资项目案例例分析房地产置业业投资项目目分析简述述房地产买卖卖投资分析析房地产置业业消费投资资分析房地产租赁赁投资分析析房地产置业业出租经营营投资分析析11.1房地产置业业项目投资资分析简述述11.1.1房地产置业业投资的种种类房地产置业业投资往往往是投资者者购置房地地产后，或或寻机出售售、或租赁赁经营以获获取收益的的商业活动动。这些置业投投资主要有有：以盈利利为目的的的房地产买买卖投资；；用于自己己消费的置置业投资；；用于出租租经营的置置业投资；；房地产租租赁经营投投资等。11.1房地产置业业项目投资资分析简述述11.1.2房地产置业业投资分析析的基本指指标1．投资成本本2．投资回收收期3．投资利润润率4．资本金利利润率5．资本金净净利润率6．财务净现现值7．财务内部部收益率11.2房地产买卖卖投资分析析案例11-1：某投资者投投资了30万元购买一一套120㎡住宅，一次次性付款，，预计3年（假定空置置暂不考虑租租金收益及物物业管理费等等支出，但在在实际分析中中应当考虑））后可以卖到到40万元。其他条件如下下：售房时的的交易手续费费为售价的1.5%。营业税、城城市建设维护护税、印花税税、契税分别别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使使用税每年每每平方米0.5元。评估、交交易、登记等等费用约2000元；所得税率率为20%。如何分析这项项投资？11.2房地产买卖投投资分析解：简要投资资回报分析如如下：1．计算相应指指标1）投资成本（（购买价）：：300000元2）销售手续费费：400000×1.5%=6000元11.2房地产买卖投投资分析3）有关税费（1）营业税：400000×5%=20000元（2）城市建设维维护税：20000×1%=200元（3）印花税：400000×0.5%=200元（4）契税：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使使用税：0.5×120×3=1800元（6）评估、交易易、登记等费费用：约2000元（7）所得税：（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12760元11.2房地产买卖投投资分析4）投资净收益益（1）税后利润：：51040元（2）投资利润率率：63800÷300000=21.27%（3）资本金净利利润率（年投投资收益率））：51040÷3÷300000=5.67%11.2房地产买卖投投资分析2．简要分析如果该投资者者将其投资资资金存入银行行，年利率为为3.5%，三年利息为为31500元，扣除20%的利息税6300元，净收益为为25200元，总投资利利润率为8.4%，年收益率（（资本金净利利润率）为2.8%。11.2房地产买卖投投资分析两者相比，储储蓄投资比购购房投资的投投资收益率低低2.87%，但储蓄投资资相对稳定，，除通货膨胀胀外，基本上上无风险，而而购房投资的的结果却有较较大的变数，，如3年内用于出租租经营，则可可有租金收益益，仅租金收收益一项就已已经相当于银银行利息收益益，如果税费费减免或售价价增加，其收收益更高，但但如果售价没没升幅，3年后仍无法售售出，则只好好转为长线投投资，靠收租租金逐步回收收投资资金，，等待出售时时机。投资者者在进行房地地产买卖投资资回报分析时时，其收益率率的底线通常常是与银行利利息作对比。。相比之下，，购房投资收收益大于银行行储蓄投资，，但风险同时时存在。11.5房地产置业出出租经营投资资分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的价格格购买了一栋栋建筑面积为为27000平方米的写字字楼用于出租租经营，该公公司在购买写写字楼的过程程中，支付了了相当于购买买价格5.3%的各种税费（（如契税、手手续费、律师师费用、其他他费用等）。。其中，相当当于楼价30%的购买投资和和各种税费均均由该公司的的自有资金（（股本金）支支付，相当于于楼价70%的购买投资来来自于期限为为15年、固定利率率为7.5%、按年等额还还款的商业抵抵押贷款。11.5房地产置业出出租经营投资资分析假设在该写字字楼的出租经经营期内，其其月租金水平平始终保持在在160元/㎡，前3年的出租率分分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率率达到95%，且在此后的的出租经营期期内始终保持持该出租率。。出租经营期期间的经营成成本为毛租金金收入的28%。如果购买投投资发生在第第1年的年初，每每年的净经营营收入和抵押押贷款还本付付息支出均发发生在年末，，整个出租经经营期为48年，投资者的的目标收益率率为14%。试从投资者的的角度，计算算该项目自有有资金的财务务净现值和财财务内部收益益率，并判断断该项目的可可行性。11.5房地产置业出出租经营投资资分析解：简要分析析如下：1．相应指标计计算1）写字楼投资资的基本情况况:（1）写字楼购买买总价：27000×10000=27000（万元）（2）购买写字楼楼的税费：27000×5.3%=1431（万元）（3）股本投资：：27000×30%+1431=9531（万元）（4）抵押贷款额额：27000×70%=18900（万元）11.5房地产置业出出租经营投资资分析2）抵押贷款年年还本付息额额11.5房地产置业出出租经营投资资分析3）写字楼各年年净经营收入入情况第1年净经营收入入：27000×160××12×65%×（1-28%）=2426.11（万元）第2年净经营收入入：27000×160××12×75%×（1-28%）=2799.36（万元）第3年净经营收入入：27000×160××12×85%×（1-28%）=3172.61（万元）第4年及以后各年年净经营收入入：27000×160××12×95%×（1-28%）=3545.86（万元）本项目投资自自有资金的现现金流量表，，如表11-3所示。年末01234~1516~48股本金投入9531.00净经营收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押贷款还本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有资金净现金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表11-3现金流量表（（自有资金、、税前）单单位：万万元11.5房地产置业出出租经营投资资分析4）该投资项目目的财务净现现值因为ic=14%，故11.5房地产置业出出租经营投资资分析5）该投资项目目的财务内部部收益率因为i1=14%时，NPV1=789.81万元，设i2=15%，则：用插入法11.5房地产置业出出租经营投资资分析2．结论因为NPV=789.81万元＞0，FIRR=14.78%＞14%，故该项目可可行。11.5房地产置业出出租经营投资资分析案例11-5：某写字楼售价价1950万元，该楼宇宇拥有办公单单元60个，每个单元元平均月租金金6000元，并以每年年5%的速度递增。。设每单元每每年的空置及及其他损失费费为单元月租租金收入的2倍。第1年的经营成本本为毛租金收收入的20%，以后每年按按6%的幅度递增。。投资者可获获得利率为12%，期限15年的1500万元的贷款，，要求按月等等额还本付息息。贷款成本本（申报费、、评估费、活活动费等）占占贷款额的2%。该物业资产使使用15年，按线性折折旧法计算折折旧费用。折折旧基数为投投资额的85%。若投资者要要求的投资收收益率为20%，该项目是否否值得投资？？11.5房地产置业出出租经营投资资分析分析：大部分投资者者都要依赖筹筹措的资金进进行房地产投投资，而抵押押贷款是房地地产资金筹措措的主要形式式。投资者经经常面临的问问题之一就是是权衡抵押贷贷款投资的效效益，作出投投资决策。本本案例实际上上是想考察该该项目的抵押押贷款投资决决策是否可行行。也就是说说，该项目在在贷款的情况况下再考虑各各种应交税款款，还能否获获得预期收益益。为了求解这一一问题，应分分别计算该项项目的贷款分分期偿付计划划、年度折旧旧额、税额、、税前及税后后现金流量，，并依据税后后现金流量及及投资者要求求的收益率计计算该项目的的净现值及内内部收益率，，据此作出投投资决策。11.5房地产置业出出租经营投资资分析解：1．贷款分期偿偿付计划已知:该笔贷款年利利率r=12%，期限n=15×12=180个月，要求按按月还本付息息，则：（1）每月计息利利率：i=r/n=0.12/12=0.01（2）月还款系数数:11.5房地产置业出出租经营投资资分析（3）月还本付息息额:1500×0.012=18(万元)（4）年还本付息息额:18××12=216(万元)（5）年贷款余额额：11.5房地产置业出出租经营投资资分析把上述已知条条件代入，将将会得到各年年末的贷款余余额数值。例：第5年末贷款余额额为：又∵某年年偿还本金=上一年贷款余余额–该年贷款余额额某年偿还利息息=每年付款额–该年偿还本金金∴各年偿偿还本金和利利息情况依次次可以算出。。详见抵押贷款款分期偿还计计划,见表11-4。年份每年付款额贷款余额本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表11-4抵押贷款分期期偿还计划表表单单位：：万元11.5房地产置业出出租经营投资资分析2．折旧计划已知：该物业业按线性折旧旧法计算折旧旧额；折旧基数为：：1950××85%=1657.5万元；则年平均折旧旧额为：1657.5×1/15=110.55（万元）11.5房地产置业出出租经营投资资分析3．税前现金流流量各年税前现金金流量=各年潜在总收收入-各年空置及其其他损失-经营成本（或或经营费用））-年还本付息额额。按题设已知条条件，（1）该项目年潜潜在总收入=单元月租金×单元数×12个月×（1+升幅）（2）该项目空置置及其他损失失=2×单元月租金×单元数×（1+升幅）（3）实际总收入入=潜在总收入-空置其他损失失11.5房地产置业出出租经营投资资分析（4）经营成本：：第1年为当年实际际总收入的20%，以后每年按6%比例递增，即即：经营成本=第1年实际总收入入×20%×（1+升幅）（5）净经营收入入=实际总收入-经营成本（6）年还本付息息额，见表11-4①①栏。（7）税前现金流流量=净经营收入-年还本本付息息额上述计计算结结果见见表11-5。年份经营收入空置及其他损失实际总收入经营成本净经营收入年还本付息额税前现金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表11-5税前现现金流流量计计算表表单单位：：万元元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98续表11-5税前现现金流流量计计算表表单单位：：万元元11.5房地产产置业业出租租经营营投资资分析析4．税金及及税后后现金金流量量计算算税后现现金流流量=税前现现金流流量-应纳税税额应纳税税额=应纳税税收入入×综合税税率应纳税税收入入=净经营营收入入-利息-折旧-年均分分摊融融资成成本其中：：年平平均分分摊融融资成成本=1500××2%÷15=2（万元元）；；本案例例中，，该项项目应应交纳纳的税税金主主要有有：营营业税税、印印花税税、房房产税税、所所得税税分别别为租租金纯纯收入入的3%、0.1‰、18%、9.84%。上述述四项项合计计的综综合税税率为为租金金纯收收入的的30.85%。上述税税后现现金流流量计计算结结果如如表11-6所示。。年份净经营收入还贷利息折旧费分摊融资成本应纳税收入综合税率税额税后现金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表11-6税后现现金流流量计计算表表单单位：：万元元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16续表11-6税后现现金流流量计计算表表单单位：：万元元11.5房地产产置业业出租租经营营投资资分析析5．净现现值及及内部部收益益率的的计算算（1）净现现值计计算设基准准收益益率ic为20%，则净净现值值计算算结果果见表表11-7所示。。年份自由资金投资额税后现金流量贴现