房地产项目高效成本管理与风险控制

房地产产项目目高效效成本本管理理与风险险控制制本讲提提纲房地产产成本本管理理的概概念房地产产项目目成本本的构构成房地产产企业业成本本管理理的一一般原原则房地产产企业业成本本控制制体系系与流流程项目开开发各各阶段段的成成本管管理项目开开发风风险控控制房地产产成本本管理理的概概念什么是是成本本？人们要要进行行生产产经营营活动动或达达到一一定的的目的的，就就必须须耗费费一定定的资资源（（人力、、物力力和财财力），其其所费费资源源的货货币表表现及及其对对象化化称之之为成成本。。[cost]生产某某一产产品所所耗费费的全全部费费用成本就就是ㅡㅡ项具具体投投资项项目的的总花花费，，生活活消费费不叫叫成本本企业成成本管管理的的误区区一、企企业一一味的的以降降低成成本为为目标标，成成本管管理与与企业业战略略相脱脱节二、成成本的的基础础工作作做得得不够够，给给企业业的成成本计计划、、成本本决策策等管管理带带来困困难三、企企业不不重视视“隐隐没成成本””，导导致““隐没没成本本”成成为企企业发发展的的绊脚脚石四、成成本控控制局局限于于制造造成本本、未未能进进行成成本全全过程程控制制（前前期和和售后后）五、成成本考考核未未完全全落实实到位位，难难以有有效地地提供供企业业效益益六、没没有建建立自自上而而下的的成本本管理理体系系，没没有形形成全全员成成本管管理理理念成本管管理手手段基本经经验的的成本本管理理方法法---个人色色彩、、就事事论事事基于历历史数数据的的成本本控制制方法法—过分强强调历历史最最低价价基于预预算的的目标标成本本控制制方法法---时间仓仓促、、沦为为花钱钱计划划基于标标杆的的目标标成本本控制制方法法---以别人人为楷楷模基于市市场需需求的的目标标成本本控制制方法法—基于决决策者者意志志基于价价值分分析的的成本本降低低方法法---制造业业大企企业、、价值值工程程房地产产成本本管理理的概概念房地产产成本本管理理是指指房地产产项目目的成成本管管理，成本本管理理——是项目目管理理的一一个子子集，，包括括用以以保证证在批批准的的预算算内完完成项项目所所需要要的过过程，，由资资源计计划编编制、、成本本估算算、成成本预预算、、成本本控制制所构构成。。本讲提提纲房地产产成本本管理理的概概念房地产产项目目成本本的构构成房地产产企业业成本本管理理的一一般原原则房地产产企业业成本本控制制体系系与流流程项目开开发各各阶段段的成成本管管理项目开开发风风险控控制房地产产项目目成本本的构构成1、土地地费用用土地费费用包包括城城镇土土地出出让金金，土土地征征用费费或拆拆迁安安置补补偿费费。目前在在我国国城镇镇商品品房住住宅价价格构构成中中，土土地费费用约约占20%以上，，并有有进一一步上上升的的趋势势。房地产产项目目成本本的构构成2、前期期工程程费前期工工程费费主要要指房房屋开开发的的前期期规划划，设设计费费，可可行性性研究究费，，地质质勘查查费以以及““三通通一平平”等等土地地开发发费用用。他他在整整个成成本构构成中中所占占比例例相对对较低低，一一般不不会超超过6%。房地产产项目目成本本的构构成3、建筑筑安装装工程程费建筑安安装工工程废废纸房房屋建建造过过程中中所发发生的的建筑筑工程程，设设备及及安装装工程程费用用等，，又被被称为为房屋屋建筑筑安装装造价价。他他在整整个成成本构构成中中所占占比例例相对对较大大。从从我国国目前前情况况看，，约占占整个个成本本的40%左右。。房地产产项目目成本本的构构成4、市政政公共共设施施费用用市政公公共设设施费费用包包含基基础设设施和和公共共配套套设施施建设设费两两部分分。基础设设施建建设费费主要要指道道路、、自来来水、、污水水、电电力、、电信信、绿绿化等等的建建设费费用。。公共配配套设设施建建设费费用指指为居居民提提供配配套服服务的的各种种非营营利性性的公公用设设施（（如学学校，，幼儿儿园，，医院院等））和各各种营营利性性的配配套设设施（（如超超市等等商业业网点点）等等所发发生的的费用用。一一般在在20%~30%左右。。房地产产项目目成本本的构构成5、管理理费用用管理费费用主主要是是房地地产开开发企企业为为组织织和管管理房房地产产开发发经营营活动动所发发生的的各种种费用用，它它包括括管理理人员员工资资，差差旅费费，办办公费费，保保险费费，职职工教教育费费，养养老保保险费费等。。在整整个成成本构构成所所占比比例很很小，，一般般不会会超过过2%。房地产产项目目成本本的构构成6、贷款款利息息房地产产因开开发周周期长长，需需要投投资数数额大大，因因此必必须借借助银银行的的信贷贷资金金，在在开发发经营营过程程中通通过借借贷筹筹集资资金而而应支支付给给金融融机构构的利利息也也成为为开发发成本本一个个重要要组成成部分分。但但它的的大小小与所所开发发项目目的大大小，，融资资额度度的多多少有有密切切关系系，所所以占占成本本构成成比例例相对对不稳稳定。。房地产产项目目成本本的构构成7、税费费税费包包含两两部分分：一一部分分是税税收，，与房房地产产开发发建设设有关关的税税收包包括房产税税、城城镇土土地使使用税税、耕耕地占占有税税、土土地增增值税税、两两税一一费（（营业业税，，城市市维护护建设设税和和教育育费附附加））、契契税、、企业业所得得税、、印花花税、、外商商投资资企业业和外外国企企业所所得税税等；另一部部分是是行政政性费费用，，主要要由地地方政政府和和各级级行政政主管管部门门向房房地产产开发发企业业收取取的费费用，，项目目繁多多且不不规范范。包包括诸诸如征地管管理费费，商商品房房交易易管理理费，，大市市政配配套费费，人人防费费，煤煤气水水电增增容费费，开开发管管理费费等。在在我国国目前前房地地产开开发成成本构构成中中所占占比例例较大大，一一般在在15%~25%左右。。房地产产项目目成本本的构构成8、其他他费用用其他费费用主主要指指不能能列入入前七七项的的所有有费用用。它它主要要包括括销售售广告告费，，各种种不可可预见见费等等，在在成本本构成成中一一般不不会超超过10%。本讲提提纲房地产产成本本管理理的概概念房地产产项目目成本本的构构成房地产产企业业成本本管理理的一一般原原则房地产产企业业成本本控制制体系系与流流程项目开开发各各阶段段的成成本管管理项目开开发风风险控控制项目成成本管管理的的一般般原则则“先算算后干干”、、“先先控制制后开开支””的原原则：：项目开开展后后先组组织工工程、、预算算、财财务部部门对对项目目各项项任务务进行行分解解、计计算出出出各各项开开支，，进行行有组组织有有计划地控制制与支支出。。项目成成本管管理的的一般般原则则“成本本--效益””原则则：：在保障障工程程安全全、提提高工工程质质量的的前提提下，，将好好的思思路建建议设设计创创新设设计、、改善善施工工工艺艺，寻寻求新新的开开拓。。本讲提提纲房地产产成本本管理理的概概念房地产产项目目成本本的构构成房地产产企业业成本本管理理的一一般原原则房地产产企业业成本本控制制体系系与流流程项目开开发各各阶段段的成成本管管理项目开开发风风险控控制房地产产企业业成本本控制制体系系组成成★企业内内部成成本控控制组组织架架构★外外部专专业成成本顾顾问房地产产企业业成本本控制制体系系组成成房地产产企业业成本本控制制体系系组成成房地产产企业业成本本控制制流程程本讲提提纲房地产产成本本管理理的概概念房地产产项目目成本本的构构成房地产产企业业成本本管理理的一一般原原则房地产产企业业成本本控制制体系系与流流程项目开开发各各阶段段的成成本管管理项目开开发风风险控控制开发各各阶段段的成成本管管理房地产产开发发项目目的成成本管管理一一般分分为以以下阶阶段：：开发发项目目投资资决策策阶段段（包包括投投资机机会选选择、、项目目策划划与投投资决决策、、土地地获取取）、、规划划设计计阶段段、招招投标标阶段段、施施工阶阶段、、竣工工结算算阶段段、动动用前前准备备阶段段、保保修阶阶段及及租售售阶段段。投资决决策阶阶段的的成本本管理理内容包包括对对投资资机会会选择择、项项目策策划与与投资资决策策、土土地获获取等等方面面的工工作，，直接接关系系到项项目投投资的的成败败。。投资决决策阶阶段的的成本本管理理1、市场场调查查对影响响开发发项目目的宏观环境因因素、、区域环境因因素和和微观环境因因素进进行分分析，，对开开发项项目周周期内内的需需求因因素和和供给给因素素进行行调查查，对对项目目的市市场前前景进进行预预测。。规划设设计阶阶段的的成本本管理理规划设设计方方案一一旦确确定，，项目目施工工成本本也就就随之之确定定，但规划划设计计方案案质量量的高高低，，对项项目施施工成成本和和功能能要求求的影影响是是巨大大的，，对项项目建建设周周期、、建设设成本本和质质量以以及项项目将将来的的是否否能获获得市市场的的认可可并获获得较较好的的经济济效益益都起起着决决定性性作用用。规划设设计阶阶段的的成本本管理理成本控控制措措施（1）采用用并行行工程程（CE）的思思想进进行规规划设设计。。由与新新开发发项目目有关关的建建设单单位、、设计计、建建造、、销售售、物物业管管理等等人员员组成成一个个多学学科的的规划划设计计工作作小组组。项项目的的规划划设计计应综综合考考虑各各方意意见，，广泛泛交流流，所所设计计的产产品应应满足足技术术上可可行、、经济济上合合理、、适合合客户户需求求等方方面的的产品品特性性。招投标阶段段的成本管管理1、注重资料料的收集和和整理注重优秀供供选中标单单位的积累累、注重重各种信息息库收集、、注重整整理出各类类工程的单单位造价表表、注重重省地市颁颁发的建设设工程法律律法规等的的收集施工阶段的的成本管理理强化“成本本”意识，，加强全面面管理对参与此项项目的每个个部门甚至至每一个工工作人员，，强化“成成本”意识识，加强各各部门之间间的协调和和沟通。在在听取现场场管理人员员建议的基基础上，制制定切实可可行的成本本计划，并并在实施的的过程中，，密切关注注现场施工工管理人员员的反馈，，及时对反反馈在需要要的时候作作出调整和和修改。施工阶段的的成本管理理确定成本控控制的对象象在项目实施施之前，要要对项目所所要发生的的费用首先先进行大致致分类，主主要分为主主要费用和和次要费用用、固定费费用和变动动费用，并并在此基础础上再进行行详细分类类，形成图图表的形式式，由现场场成本管理理人员进行行及时记录录，以便在在将来项目目的实施过过程中，时时刻关注每每项费用发发生具体情情况，并对对其进行有有效的控制制。施工阶段的的成本管理理工程索赔的的控制：认真填写施施工日志，，描叙好现现场人、材材、机的数数量、事情情起始末的的时间原因因及过程，，详细记录录工程项目目施工过程程中,由于现场条条件、气候候环境的变变化、标书书、施工说说明、图纸纸中各种错错误以及其其它原因导导致的工作作量、工期期、工程造造价的变化化,造成的成本本超支引起起索赔时，，分析索赔赔是否成立立，若成立立，应该给给予多少赔赔偿。竣工结算阶阶段的成本本管理1、建立严格格的预结算算审核奖惩惩制度2、制定初审审—专审—定案等三审审预结算审审批流程运运行程序3、结算依据据管理4、结算资料料控制5、工程结算算分析竣工结算完完成之后，，应编制工工程结算成成本和目标标成本的对对比分析，，并总结项目目标成成本控制的的经验和教教训。动用前准备备阶段的成成本管理1、投资控制；；编制本本阶段资金金使用计划划；进行投投资计划值值与实际值值的比较;审核及处理理施工综合合索赔事宜宜;参与讨论工工程决算中中的一些问问题;编制投资控控制总结报告。2、进度控制制、合同管管理、信息息管理3、组织与协协调费用管管理4、物业人员员培训的成成本管理5、剩余甲供供材物资处处置6、组织各种种仪式活动动的成本管管理保修阶段的的成本管理理1、划分责任界界限：作好好建筑物的的使用说明明书和保修修书，分清清开发公司司、物业管管理公司和和用户各方方应承担的的保修责任任、费用、、范围、期期限，杜绝绝非项目部部自身责任任所发生的的保修支出出。2、采取一次性性扣留保修修金：根据据实际工程程质量，对对保修事项项及其费用用有充分的的预计，合合理预计可可能发生的的维修费用用，留足保保修费用。。并做出保保修计划，，以此作为为保修费用用的控制依依据。本讲提纲房地产成本本管理的概概念房地产项目目成本的构构成房地产企业业成本管理理的一般原原则房地产企业业成本控制制体系与流流程项目开发各各阶段的成成本管理项目开发风风险控制项目风险控控制限购！限价！提高利率！！提高首付！！资金链告急急！重大质量安安全事故！！…………………….项目风险控控制在现代市场场经济的进进程中，每每个企业在在经营中都都有发生风风险的可能能性。对于于房地产企企业来说，，目前所面面临的国家家宏观经济济政策的调调控、动荡荡多变的市市场环境、、市场竞争争越演越烈烈，都给企企业的生存存与发展带带来较高的的风险，因因此，如何何化解和减减少风险是是房地产企企业必须进进行研究的的，这就需需要进行风风险管理。。项目风险控控制风险的类别别1、政策风险险。它是指指因政府法法律、法规规、政策、、规划的变变动，税率率、利率变变化或行业业专项整治治。对房地地产企业而而言，尽管管某些政策策的调整会会有利于其其长期更好好地发展，，但是有些些房地产企企业可能短短期内难以以适应和承承受这种调调整所带来来的变化与与压力。项目风险控控制6、项目决策风风险房地产项目目决策风险险，主要体体现在项目目的定位风风险、创新新风险等。。（1）项目的定位位是决策层根根据市场调调查、项目目的经济技技术分析、、项目可行行性研究报报告做出的的，包括项目的目标标客户定位位、产品定定位、建筑筑产品的质质量定位、、建设环境境的品质定定位，是指导项目目设计、建建设、营销销策划方案案等工作的的依据。项项目的市场场定位确定定以后，基基本上就敲敲定了项目目的建设风风格、建设设成本、营营销推广方方案，基本本上决定了了项目的销销售前景。。如果项目目定位不准准确、盲目目开始项目目建设，带带来的影响响将是巨大大的，也给给管理控制制带来的巨巨大的难度度。这是项项目开发过过程中最大大的风险，，属项目的的决策性失失误风险，，风险事件件一旦发生生，其管理理非常困难难，成本巨巨大，甚者者能导致不不可挽回的