房地产前期策划纲要简报

振业业集集团团横横岗岗六六约约项项目目前期期策策划划纲纲要要简简报报提案案机机构构：：深深圳圳市市同同致致业业房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司振业业集集团团第一一部部分分片片区区房房地地产产市市场场概概况况（一一））、、横横岗岗概概况况概概况况横岗岗镇镇是是深深圳圳市市东东部部重重镇镇，，是是深深圳圳通通往往惠惠州州、、梅梅州州、、汕汕头头等等地地的的交交通通要要道道，，距距深深圳圳市市中中心心18公里里，，总总面面积积81．2平方公里里。分别别与东莞莞市、深深圳盐田田区、罗罗湖区、、深圳龙龙岗区中中心城、、布吉镇镇、龙岗岗镇、平平湖镇等等接壤市场概况况92年以前，，横岗镇镇只有零零星小规规模的房房地产开开发项目目，初步步形成市市场萌芽芽。在92—93年初始有有7个房地产产项目取取得土地地并登记记开发，，总建筑筑面积约约26万m²，直到99年以后才才有新世世界广场场、新亚亚洲广场场、康乐乐花园等等项目陆陆续推出出并热销销。（二）、、横岗镇镇房地产产市场概概况横岗房地地产市场场目前的的主力消消费群体体包括：：消费能力力较强的的在横岗岗工作和和生活的的企业、、政府机机构中高高层管理理人员、、公务员员及其亲亲朋好友友；与本本地有亲亲缘关系系的外籍籍人士。（三）、、市场消消费群体体分析（四）、、按其家家庭年收收入可分分：为高收入入（12万以上）），中等等收入（（7~12）万），，中低收收入（7万以下））三类，，其购房房意向及及现在居居住情况况大致如如下：按其家庭年收入可分高收入类中等收入类中低收入类

希望购买廉价商品楼和私人房，对交通、周围配套要求高。

希望购买廉价商品楼和私人房，对交通、周围配套要求高。

希望购买高标准高品质住宅，要求环境优美，安全性高，配套全，房型多为复式或大面积公寓套房。（五）、、市场总总体评价价横岗镇目目前房地地产市场场尚处于于一个比比较初级级的发展展阶段。。（六）、、区域市市场发展展条件分分析1、优势分析析（1）地理位置置优势逐逐步明显显（（2）交通条条件日益益完善（（3）优越的生生态环境境优势（（4）消费市市场容量量优势（（5）市政、生生活设施施配套逐逐步完善善（（6）丰厚的土土地资源源优势（（7）价格优优势2、劣势分分析（1）、非规规范性市市场的冲冲击（（2）、交通通瓶颈的的限制（（3）、缺乏乏名牌地地产商介介入引导导

（4）、市场场形象孤孤立，市市场认同同度低认同同第二部分分项项目分分析本地盘位位于横岗岗镇六约约片区，，由三块块宗地构构成总建建筑面积积416765.9平方米，，规划可可建面积积541796平方米。。规划建建筑容积积率小于于1.3，建筑覆覆盖率小小于25%，绿化率率要求高高于40%。如此优优越的规规划要素素非常符符合开发发超大规规模居住住型社区区的理想想需要。。本地盘由由三块被被现有可可更改市市政道路路分割的的地块构构成，整整体地块块东侧隔隔路与为为大型旧旧有居民民“统建建上楼””住宅社社区“梧梧桐花园园”相临临，西面面和北面面为旧有有居民的的部分民民宅和待待开发土土地，东东南侧紧紧邻深惠惠公路。。地块现现状为生生地一、项目目地盘分分析二、地盘盘现场环环境三、项目目开发条条件SWOT分析四、小结结第三部分分项项目概念念提示及及定位本项目作作为“横横岗地王王”的超超大规模模住宅项项目的整整体市场场初期形形象进入入市场，，如何树树立自己己鲜明的的产品主主题和规规划主题题是项目目成功领领跑市场场的关键键。深圳首个个山畔休休闲超大大规模住住宅社区区一、核心心产品定定位1、顺应区区域市场场发展走走势2、打造项项目个性性含量3、充分利利用先天天自然优优势4、扩容未未来市场场吸纳空空间5、项目自自身规划划要求二、定位位依据及及阐述：：三、核心心产品概概念结构构平台在确定了了本项目目核心产产品定位位后，面面对激烈烈的市场场竞争态态势。本本项目要要想在市市场中创创造出全全新的市市场空间间，必须须赋予核核心产品品更高层层次、更更加丰富富的产品品内涵和和生命力力。基于于此，我我司建议议搭建本本项目最最佳的核核心产品品概念结结构平台台即四、核心主题题文化诠诠释当高功能能价值物物业形成成后，再再赋予其其高文化化价值，，实现两两个价值值标高的的理想结结合，其其所产生生地经济济效益和和社会效效益将无无限提升升。我司司提出“新世纪Sport生活革命命”就是是为本项项目创造造出的高高价值增增量。五、核心心主题文文化诠释释六、核心心主题文文化延展展示例1、Ｓ——Sport运动（1）在项项目地块块分区组组团规划划中，对对于不同同组团确定代代表各自自组团形形象的运运动主题题项目如：网球球运动组组团、高高尔夫运运动组团团、水上运动组组团等；；（2）设置置共享社社区体育育运动空空间如：：运动广广场、极限运运动场等等；(3)在社区文文化和社社区活动动中始终终围绕““全民健身”作作为中心心；2、Ｐ—Ｐantisocracy理想平等等社区（1）完善、、便利、、集中、、仓储式式的商业业购物设设施；（2）便捷的的公共交交通配套套；深港港直通巴巴士；（3）高品牌牌的物业业管理公公司提供供高质素素的整体体社区服务务；（4）园林规规划、设设施配套套在不同同档次组组团设计计上实现均均好性。。3、O——Organismshabit生态（1）利用现现有小山山丘设计计小型高高尔夫果果岭或环环型慢跑道道；（2）全方位位使用大大量的高高科技含含量的环环保型建建筑材料；；（3）在整体体规划过过程中充充分考虑虑对地块块现有自自然条件和和地势地地貌的保保护。4、R——Recupreate休闲（1）将园林林、建筑筑设计和和休闲功功能紧密密联系如：设设计花墙墙迷宫、、脚底按按摩旱泉泉、屋顶花花园等；；（2）将部分分会所功功能设施施采用特特性设计计如：利用废废旧的火火车车厢厢设成酒酒吧或咖咖啡屋。5、T——Temperament音律（1）将音乐乐、艺术术的培训训内容加加入未来来社区配配套学校的的教学内内容中，，引入知知名的艺艺术学校加入其其中，成成立钢琴琴、舞蹈蹈、绘画画等丰富内容；；（2）将音乐乐、艺术术主题融融入园林林规划如如：设计计小型的音音乐喷泉泉、艺术术画廊等等等。七、核心品牌牌延展定定位在本项目目的初期期规划时时以“亚太村村”生态态住宅品品牌体系系标准进进行，同时进行行“亚太村村”生态态住宅品品牌体系系认证申申报，进而实现现和强化化项目在在生态住住宅、环环保开发发项目品品牌的感感召力。。“亚太村村”生态态住宅是是由全国国工商联联住宅产产业商商会和中中国太平平洋经济济合作理理事会（（PECC）中国委委员会工工商委员员会联合合发起的的一个住住宅联合合品牌建建设项目目.1、国际品品牌国际会所所国际学校校国际开发发及管理理模式2、住宅性性能认证证标准国家《商品住宅宅性能认认定管理理办法》国家康居居示范工工程的有有关3、生态环环境认证证标准国家生态态住宅指指标体系系“亚太村村”的国国际生态态指标体体系客户定位位客户群体购房目的购房偏好已在龙岗长期居住、家庭经济实力强的居民自用物业档次、优越的自然景观、超大规模社区、深圳关内工薪阶层自用优越的自然人文环境、完善配套、优越的物业文化主题内涵、价格利好片区内高收入来源人士及私营业主阶层自用、度假物业档次、优越的自然景观、超大规模社区香港及周边地区中产阶层、长期来往于深港两地经商人士和部分中低收入阶自用、度假物业档次、完善配套、优越的自然人文景观、相较于香港同类物业较低的物业价格深圳关内部分中高收入阶层度假物业档次、优越的自然人文环境、优越的物业文化主题内涵命名建议议：“山海”：得天独厚厚的自然然环境和和自然景景观优势势，暗扣“山山海龙岗岗”的整整体区域域特征。“锦”：丰富的生生活空间间、居住住形态、、高质量量的人文文活动主主题、园园林环境境的创造造力和形形象力，，以及社社区生活活。“城”充分说明明了本项项目超大大规模的的生活居居住空间间。“山海、城城”与“星海名名城”、“翠海海花园””在名称上上能够形形成连续续性，进进而充分分发挥品品牌互动动性。振业---山山海锦城城第四部分分项项目规划划建议一、项目目开发规规划战略略思路我司对于本项项目的开发规规划作出了一一个战略性构构想即：以“横岗片区第第一社区”为项目发展平平台，以“SPORT生活革命”为项目整体文文化主题：以“生态、品味味、精品、品品牌”为核心市场支支持力。“高举品牌开开发领跑大旗旗、打造深圳休闲闲地产航母””（一）整体规规划构想根据“山海生生态家园”的的整体构想在在小区规划中中重点考虑“亲山水社区区”的景观营造。。将山、水、、园林、运动动场、建筑等等等的一切融融为一体，创创造“天人合一””的生活空间。。将三个分区进进行相互呼应应、同时相互互独立的整体体规划。将各各分区规划为为不同档次、不不同风格、不不同运动主题题的建筑组团，，从而便于分分阶段的开发发推广。（二）、户型型设计构想的的考量因素户型比例户型面积（M²）比例一房一厅一卫36—402%小二房二厅一卫60—6310%二房二厅一卫68—7215%小三房二厅一卫83—8510%小三房二厅二卫89—9220%三房二厅二卫98—10215%小四房二厅二卫108—11010%Townhouse125--13010%Townhouse