房地产估价基本知识

房地产产估价价单元一一房房地地产估估价基基础知知识主要内内容房地产产的概概念及及特点点房地产产的类类型房地产产价格格的概概念和和类型型房地产产估价价机构构的组组成房地产产估价价的概概念学习目目的1．了解解房地产产的类类型合肥局局部房房地产产价格格情况况2．熟悉悉房地产产价格格的含含义房地产产评估估机构构的构构成与与组建建3．掌握握房地产产的概概念房地产产估价价的概概念能力要要求会调查查和分分析房房地产产市场场；根据影影响房房地产产价格格的因因素会会判断断房地地产市市场的的走势势；会判定定某一一案例例符合合的估估价原原则。。任务1认识房房地产产1.何为房房地产产？2.房地产产有什什么特特征？？3.房地产产有何何用途途？房地产产(RealEstate)：房产产与地地产的的合称称，即土地地、建建筑物物、构构筑物物及其其地上上定着着物。。1.土地：从地下下到地地表上上空的的所有有空间间。一、房地产产的概概念土地按按所处处的状状态不不同，，可分分为生生地、、毛地地和熟熟地。。归谁所所有？？可以以用几几年？？年限限多长长由什什么来来决定定？生地是指不不具备备城市市基础础设施施的土土地。。毛地是指城城市基基础设设施不不完善善、地地上有有房屋屋拆迁迁的土土地。。熟地是指具具备完完善的的城市市基础础设施施、土土地平平整能能直接接进行行建设设的土土地。。2.建筑物物建筑物物：人人工建建筑而而成，，由建建筑材材料、、建筑筑构配配件和和设备备（如如给排排水、、卫生生、燃燃气、、照明明、空空调、、电梯梯、通通讯、、防灾灾等））等组组成的的整体体物。。3.构筑物物构筑物物：一般般是指指人们们不直直接在在其内内进行行生产产和生生活活活动的的建筑筑，如如水塔塔、烟烟囱、、栈桥桥、堤堤坝、、挡土土墙、、蓄水水池和和囤仓仓等。。4.其他定定着物物其他土土地定定着物物是建建筑物物以外外的土土地定定着物物，是是指附附属于于或结结合于于土地地或建建筑物物，从从而成成为土土地或或建筑筑物的的从物物，应应在房房地产产交易易中随随着土土地或或建筑筑物的的转让让而转转让的的物，，但当当事人人另有有约定定的除除外。。二.特征经济属属性商品属属性保值增增值性性宏观调调控性性自然属属性—物理特特性固定性性—不可移动寿命长长久性性异质性性有限性性另外：：用途途多样样性、、相互互影响响性、、易受受限制制性、、难以以变现现性、、价值值高大大性三、房房地产产的类类型1.按房地地产开开发程程度划划分----可分为为土地地、在在建工工程和和建成成后的的物业业2.按用途来划分分3.按是否否产生生收益益来划划分收益型型与非非收益益型4.按使用用方式式来划划分----可分为为自用用型和和投资资型（（出租租、出出售、、营业业）按房地地产的的用途途来划划分公寓、、住宅宅、别别墅写字楼楼购物中中心、、娱乐乐中心心、宾宾馆工业厂厂房特殊用用途的的房地地产任务2认识房房地产产价格格1.什么是是房地地产价价格？？2.房地产产价格格是如如何形形成的的？3.房地产产价格格都有有哪些些？4.影响房房地产产价格格的因因素有有哪些些？一、房房地产产价格格的概概念价格：商品品价值值的货货币表表现。。价值值是商商品在在形成成过过程程中所所消耗耗的全全部社社会必必要劳劳动。。房地产产价格格：房地地产价价值的的货币币表现现，指指房地地产在在开发发、建建设、、经营营过程程中，，所消消耗的的全部部社会会必要要劳动动而形形成的的价值值与土土地使使用权权价格格综合合的货货币表表现。。双重实实体价价格：1.房屋建建筑物物价格格与土土地价价格的的结合合体。。建筑筑材料料的价价格与与土地地的价价格都都会影影响到到房地地产的的价格格。2.房地产产开发发、建建设所所耗费费的社社会必必要劳劳动所所形成成的价价值与与土地地所有有权价价格综综合的的货币币表现现。二、房房地产产价格格的形形成条条件1.房地产产的有有用性性----使用价价值或或效用用----指房地地产能能满足足人们们的某某种需需要或或欲望望2.房地产的的稀缺性性3.房地产的的有效需需求----有购买能能力支持持的需要要，不是是有价无无市，不不但愿意意购买而而且有钱钱。三、房地产价价格的类类型（一）按按房地产产价格形形成原因因（成因因）不同同划分1.市场价格格2.成交价格格3.理论价格格4.公开市场场价值5.评估价格格(二)政府对价价格管理理或干预预的程度度有关来来划分1.市场调节节价2.政府指导导价3.政府定价价(三)按房地产产权属划划分1.所有权价价格2.使用权价价格3.其他权益益的价格格(四)按使用目目的不同同划分――买卖价格格、租赁赁价格、、抵押价价值、典典价、保保险价值值、课税税价值和和征用价价值(五)按房地产产公共价价格管理理划分1.基准地价价2.标定地价价3.房屋重置置价格(六)按房地产产交易方方式来划划分――拍卖价格格、招标标价格、、协议价价格(七)按商品房房销售中中出现的的价格划划分1.起价2.标价3.成交价4.均价(八)按房地产产的表示示单位划划分――总价格、、单位价价格、楼楼面地价价(九)按估价方方法划分分1.收益价格格：指采采用收益益法评估估出的房房地产产价格2.比准价格格：指采采用市场场比较法法评估出出的房地地产价格格3.积算价格格（成本本价格））：采用用成本法法评估出出的房地地产价格格(十)按房地产产拍卖中中出现的的价格划划分1.保留价2.起拍价3.应价4.成交价(十一)按付款方方式不同同而形成成的价格格划分1.实际价格格2.名义价格格(十二)按房屋的的存在形形式划分分――现货价格（现房价价格）和和期货价价格（期期房价格格）现货价格格＝期货货价格＋＋储存费费用(十三)按照房地地产的存存在形态态划分――土地价格格、建筑筑物价格格、房地地价格四、影响响房地产产价格的的因素社会氛围

周边环境

个体特质

人口密度/人口构成地段位置经济发展规模/速度交通条件地质/地势/地形产业结构/布局基础设施造型/结构物价水平配套设施设备/材料政治/法律/政策景观工艺/质量习惯周边同类房地产数量/价格层次/朝向/光照、通风/管理/服务任务3熟悉房地地产估价价原则知识目标标：让学学生了解解房地产产估价原原则的概概念认识遵循循房地产产估价原原则的理理由掌掌握房地地产估价价五大原原则能力目标标：会判判断某一一案例符符合的估估价原则则教学目标标教学重点点：估价价时点原原则教学难点点：房地地产估价价原则的的判断重点难点点导入语房地产估估价，毫毫无疑问问应当做做到客观观、公正正、科学学、合理理。而要要做到这这些，就就必需遵遵循房地地产价格格形成运运动的客观规律律。房地产产估价人人员运用用自己对对房地产产价格形形成运动动客观规规律性的的认识与与掌握，，通过评评估活动动，把房房地产的的内在价价格反映映出来。。房地产估估价原则则：------人们在对对房地产产估价的的反复实实践和理理论探索索中，逐逐步认识识了房地地产价格格形成运运动的客客观规律律，并总总结了一一些简明明扼要的的在估价价中应当遵守守的法则则、标准准或应注注意的问问题。估价人员员应正确确地理解解房地产产估价原原则，并并以此作作为行动动的指南南。一、合法原则则----前提条件件某宗房产产位于小小区入口口处的第第一层，，规划限限定为居居住用途途，但因因为它靠靠近路边边，适合合于商业业用途，，在交易易评估过过程中，，一专业业评估人人员便以以商住用用途评估估其单位位价格为为15000元/m2，请问是是否可行行？合法原则则定义：指房地地产估价价的对象象必须是是由国家家法律、、法规确确认和保保障的合合法使用用的房地地产，即即合法产产权、合合法使用用、合法法处分的的房地产产。1.合法产权权----以房地产产属权证证书和有有关证件件为依据据土地：国有土土地使用用证、集集体土地地所有证证、集体体土地使使用证、、土地他他项权利利使用证证。房屋：房屋所所有权证证/房屋共有有权证/房屋他项项权证统一的房房地产权权证书：房地产产权证/房地产共共有权证证、房地地产他项项权证注：临时时建筑，，违章建建筑，产产权有争争议的房房地产，，无产权权、部分分产权和和共有产产权房地地产，划划拨性质质、集体体性质土土地的估估价。2.合法使使用----以城市市规划划/土地用用途管管制等等为依依据房地产产估价价必须须依法法进行行，即即遵循循国家家和所所在地地区政政府的的有关关法律律、法法规、、政策策和城城市土土地利利用规规划。。如城市市规划划规定定了土土地的的用途途、容容积率率、覆覆盖率率、建建筑高高度与与建筑筑风格格（特特别是是旅游游城市市）等等，那那么房房地产产估价价就必必须在在房地地产的的使用用符合合这些些限制制的范范围内内进行行。3.合法处处分：：应以以法律律、法法规或或合同同允许许的处处分方方式为为依据据。4.其他方方面：：如评评估出出的价价格必必须符符合国国家的的价格格政策策，如如房改改售房房，政政府定定价房房，经经济适适用房房。2003年7月，苍苍南金金乡住住户金金某以以自有有的一一间产产权房房屋向向银行行申请请抵押押贷款款，房房屋经经专业业人员员评估估为60万元，，金某某获得得了30万元贷贷款额额，贷贷款期期限定定为2年。但但到2005年的7月份，，金某某却以以家中中无钱钱拒绝绝还款款，银银行便便申请请给予予房屋屋拍卖卖，而而拍卖卖所得得才12万元，，后经经市场场调查查，这这样一一间房房屋在在当地地当时时最高高价格格也就就15万元左左右，，而2003年7月价格格还不不到15万元。。原来来当时时评估估此房房屋的的评估估人员员为金金某的的亲戚戚。二、公公平原原则公正性性原则则指房地地产估估价人人员必必须站站在公公正的的立场场上，，遵循循房地地产价价格形形成理理论及及其运运动规规律，，并运运用科科学方方法，，实事事求是是地对对评估估标的的物评评估出出一个个客观观的科科学的的合理理的价价格。。原因：：一是房房地产产估价价人员员是有有主观观意识识的，，这种种主观观意识识会影影响估估价的的结论论；若若估价价人员员不能能廉洁洁奉公公，就就偏袒袒一方方，而而使另另一方方受到到损害害。二是房房地产产是大大商品品，价价值额额大，，稍微微偏一一点，，就会会使有有关经经济主主体蒙蒙受巨巨大的的经济济损失失。三.最高最最佳使使用原原则土地估估价的的原则则又称最最优使使用原原则、、最佳佳效益益原则则，指指在合合法的的前提提下，，以待待估房房地产产最有有效使使用的的方式式为估估价基基础进进行估估价。。某处房房地产产，城城市规规划规规定既既可作作商业业用途途，也也可做做住宅宅用途途，如如果作作商业业用途途能够够取得得最大大的收收益，，则估估价时时以假假定为为商业业用途途使用用为前前提，，反之之则以以作为为住宅宅用途途为前前提。。这一一原则则是房房地产产交易易竞争争的结结果。。(一)最高最最佳使使用原原则具具体包包括3个方面面：1.法律许许可范范围内内最佳佳的用用途------选择能能最大大限度度发挥挥房地地产效效用的的用途途2.均衡原原理：：最佳佳规模模、最最佳集集约度度3.适合原原则：：以房房地产产整体体对外外部环环境是是否保保持均均衡，，来判判断其其最有有效使使用。。(二)用最高高最佳佳使用用原则则来选选择估估价对对象1.保持现现状前前提2.重新利利用前前提3.转换用用途前前提4.装修改改造前前提5.上述情情形的的某种种组合合，最最常见见：第第2种和第第3种(三)寻找最最高最最佳使使用的的方法法------是先尽尽可能能地设设想出出各种种潜在在的使使用方方式，，然后后从下下列4个方面面依序序筛选选：1.法律上上的许许可性性;2.技术上上的可可能性性：建建筑材材料性性能，，施工工技术术;3.经济上上的可可行性性;4.能否使使估价价对象象的价价值最最大。。在同一一市场场上，，对于于两种种或两两种以以上价价格不不等而而效用用相等等或效效用可可相互互替代代的商商品，，人们们总是是选择择价格格偏低低的；；当价价格相相同时时，人人们又又总是是选择择效用用较大大的。。这样样可使使相互互替代代的商商品的的价格格趋于于一致致。四、替替代原原则在评估估一宗宗房地地产的的价格格时，，如附附近地地区有有若干干相近近效用用的房房地产产价格格存在在，则则可依依据此此原则则推断断出估估价对对象房房地产产的价价格。。替代原原则成成为房房地产产估价价方法法——市场比比较法法的理理论基基础。。五、估估价时时点原原则估价时时点：也称称估价价期日日，指指估价价对象象房地地产的的估价价额所所指的的具体体日期期，通通常以以年、、月、、日表表示。。要把不不同时时间的的比较较实例例的价价格都都修正正到某某个标标准时时间，，即以以估价价期日日为标标准时时间，，这样样，这这些实实例才才能作作为等等价的的替代代物，，即可可比。。确立估估价期期日原原则的的意义义在于于：估估价期期日是是责任任交待待的界界限和和评估估房地地产时时值的的界限限。一般将将估价价人员员执行行现场场查戡戡的日日期定定为估估价期期日，，或因因特殊殊需要要将其其他日日期指指定为为估价价期日日。估价作作业日日期：：是正正式接接受估估价委委托的的年月月日至至完成成估价价报告告的年年月日日。估价时时点与与估价价所依依据的的估价价对象象状况况和房房地产产市场场情况况的关关系：：估价时点估价对象状况房地产市场状况过去过去过去现在过去现在现在未来未来未来未来估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况过去（回顾性估价）未来（预测性估价）估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（未来）时的状况估价时点估价对象状况为过去某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况估价对象为历史状况现在估价对象为现时状况估价对象为未来状况估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（现在）时的状况估价对象状况为未来某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况案例：：某房房地产产估价价机构构承接接了一一住宅宅烂尾尾楼转转让价价格的的评估估业务务，估估价时时点为为2006年6月15日。根根据委委托方方提供供的资资料，，该烂烂尾楼楼项目目的土土地是是2001年6月通过过出让让取得得，2002年6月开始始建设设。委委托方方提供供的实实际成成本价价格为为1800元/㎡，包括括土地地取得得成本本、开开发成成本、、管理理费用用、销销售费费用.销售税税金和和期望望利润润，并并计算算了自自2001年6月至估估价时时点的的投资资利息息。估估价人人员经经调查查核实实.认为委委托方方所列列支的的各项项实际际成本本费用用符合合支出出当时时的正正常市市场情情况，，为此此，在在采用用成本本法估估价时时确定定该房房地产产的重重置价价格为为1800元/㎡.请问：：估价价人员员这样样确定定该房房地产产的重重置价价格有有哪些些错误误?错误有有：①应采采用符符合估估价时时点市市场情情况的的各项项成本本费用用。②应根根据估估价对对象的的规模模，确确定客客观合合理的的开发发周期期，以以此计计算投投资利利息。。③利润润应是是估价价时点点市场场上的的客观观正常常利润润水平平。本模块块小结结合法原原则公平原原则最高最最佳使使用原原则替代原原则估价时时点原原则任务4熟悉房房地产产估价价机构构房地产产估价价机构构的概概念房地产产估价价机构构的设设立房地产产估价价机构构的组组织结结构房地产产估价价专业业人员员相关关要求求一、房房地产产估价价机构构1.概念：：是指指依法法设立立并取取得房房地产产估价价机构构资质质，从从事房房地产产估价价活动动的中中介服服务机机构。。条件等级注册资本

专职注册房地产估价师数量

业绩

温州地区一级200万以上120万以上15名以上50万m2/年25万m2/年0二级100万以上60万以上8名以上30万