房地产投资分析中的基本问题（共84）

房地产投资资分析中的的基本问问题房地产投资资分析中的的基本问题题房地产投资资概述房地产投资资分析概述述房地产投资资分析中常常用的基本本概念1．1房地产投资资概述1．1．1房地产投资资的含义投资是指以以一定资源源投入某项项计划，以以获取所期期望的报酬酬。这里的的资源既可可以是资金金，也可以以是土地、、人力、技技术、管理理经验或其其他资源。。所以“投投资”一词词从广义上上来说，既既用来指特特种资金，，又用来指指特定的经经济活动。。1．1房地产投资资概述在房地产投投资分析中中，我们使使用的投资资概念是狭狭义的。房地产投资资是指人们们为实现某某种预定的的目标，直直接或间接接地对房地地产的开发发、经营、、管理、服服务和消费费所进行的的投资活动动。房地产投资资所涉及的的领域有：：土地开发发、旧城改改造、房屋屋建设、房房地产经营营、置业等等。所以，，这里的投投资是预先先垫付的资资金（没有有包括其他他资源）。。1．1房地产投资资概述1．1．2房地产投资资的类型1．从房地产产投资形式式来说，房房地产投资资分为直接接投资和间间接投资两两类。1）直接投资资房地产直接接投资是指指投资者直直接参与房房地产开发发或购买房房地产的过过程并参与与有关的管管理工作，，包括从购购地开始的的开发投资资和物业建建成后的置置业投资两两种形式。。1．1房地产投资资概述（1）房地产开开发投资房地产开发发投资是指指投资者从从购买土地地使用权开开始，经过过项目策划划、规划设设计和施工工建设等过过程获得房房地产商品品，然后将将其推向市市场，转让让给新的投投资者或使使用者，并并通过转让让过程收回回投资、实实现开发商商收益目标标的投资活活动。房地产开发发投资通常常属于短期期投资，它它形成了房房地产市场场上的增量量供给。开开发投资的的目的主要要是赚取开开发利润，，风险较大大但回报也也比较丰厚厚。房地产产开发投资资者将建成成后的房地地产用于出出租（如写写字楼、公公寓、别墅墅、货仓等等）或经营营（如商场场、酒店等等）时，短短期开发投投资就转变变成了长期期置业投资资。1．1房地产投资资概述（2）房地产置置业投资房地产置业业投资是购购置物业以以满足自身身生活居住住或出租经经营需要，，并在不愿愿意持有该该物业时可可以获取转转售收益的的一种投资资活动。置业投资的的对象可以以是开发后后新建成的的物业（市市场上的增增量房地产产），也可可以是房地地产市场上上的二手货货。置业投资一一般从长期期投资的角角度出发，，可获得保保值、增值值、收益和和消费四个个方面的利利益。1．1房地产投资资概述2）间接投资资房地产间接接投资主要要是指将资资金投入与与房地产相相关的证券券市场的行行为。房地产的间间接投资者者不需直接接参与有关关投资管理理工作。具具体投资形形式包括：：购买房地地产开发投投资企业的的债券、股股票；购买买房地产投投资信托基基金和房地地产抵押贷贷款证券等等。1．1房地产投资资概述2．从房地产产投资的用用途来说，，房地产投投资可分为为地产投资资、住宅房房地产投资资、商业房房地产投资资、工业房房地产投资资等。1）地产投资资即单纯地投投资于土地地，利用土土地的买卖卖差价和进进行土地开开发后出售售或出租经经营来获取取投资收益益。1．1房地产投资资概述2）住宅房地地产投资住宅房地产产分为普通通商品住宅宅、高档公公寓和别墅墅等多种类类型。投资资于住宅房房地产，既既可直接出出售，也可可进行租赁赁经营。1．1房地产投资资概述3）商业房地地产投资这种投资的的对象包括括写字楼、、商场、旅旅馆、酒店店和各种娱娱乐设施等等，这类房房地产主要要以出租经经营为主，，收益较高高，但同时时承担的风风险也较大大。物业管管理对于这这类投资显显得尤其重重要，它是是防范投资资风险的主主要手段。。4）工业房地地产投资我国目前工工业房地产产投资主要要集中于开开发区建设设中，其他他都是随一一般工业投投资进行的的。1．1房地产投资资概述3．从房地产产投资经营营方式来说说，房地产产投资分为为出售型房房地产项目目投资、出出租型房地地产项目投投资和混合合型房地产产项目投资资。1）出售型房房地产项目目投资这类房地产产项目以预预售或开发发完成后出出售的方式式得到收入入、回收开开发资金、、获取开发发收益，以以达到盈利利的目的。。1．1房地产投资资概述2）出租型房房地产项目目这类房地产产项目以预预租或开发发完成后出出租的方式式得到收入入、回收开开发资金、、获取开发发收益，以以达到盈利利的目的。。1．1房地产投资资概述3）混合型房房地产项目目这类房地产产项目以预预售、预租租或开发完完成后出售售、出租、、自营的各各种组合方方式得到收收入，回收收开发资金金、获取开开发收益，，以达到盈盈利的目的的。本书在讲述述房地产投投资分析时时，经常会会使用到上上述各类划划分。具体体使用哪一一种划分方方法，要看看研究内容容的需要。。1．1房地产投资资概述1．1．3房地产投资资的目的房地产投资资的目的，，就是为了了通过开发发和经营等等过程获取取未来收益益。这些未未来的收益益具体包括括：现金流流量收益、、避税收入入、销售收收益等。1．1房地产投资资概述1．现金流量量收益现金流量收收益一般是是拥有房地地产的投资资者因为经经营房地产产而获取的的经营、租租金收入中中扣除各种种支出后的的余额。房地产投资资现金流量量的大小主主要取决于于以下的三三个因素。。其一，房地地产租金总总额。其二，房地地产的总营营运费用。。其三，投资资借款的偿偿还方式和和数额。1．1房地产投资资概述2．避税收入入拥有房地产产时的避税税收入，是是指因提取取房地产折折旧而降低低纳税基数数，给投资资者带来的的收益。它它是房地产产投资者因因拥有房地地产而间接接获得的收收益。在有关政策策和法规允允许的范围围内，加速速折旧是扩扩大税收好好处的基本本途径之一一。1．1房地产投资资概述3．销售收益益在所有房地地产投资收收益中，销销售收益是是最大的。。销售收益益既可以来来自于房地地产开发投投资，也可可以来自房房地产置业业投资。对于房地产产开发投资资者来说，，其投资的的主要目的的是获取销销售开发利利润，此时时，销售收收益就变成成了销售利利润。1．1房地产投资资概述对于房地产产置业投资资者来说，，投资的主主要目的是是为了获取取现金流量量收益，也也就是将投投资购入的的物业出租租给最终的的使用者，，获取较为为稳定的经经常性收入入。这种投投资具有的的另一个特特点是，在在投资者不不愿意继续续持有该项项置业投资资时，可以以将其转售售给另外的的置业投资资者，转售售价格扣除除相应的销销售税和交交易成本后后就是销售售收益。两种情况下下的销售收收益都是卖卖掉房地产产所获得的的收入，减减除纳税和和有关成本本后的余额额。1．1房地产投资资概述1．1．4房地产投资资的特性房地产投资资，由于其其商品的特特殊性，存存在着不同同于其它投投资类型的的特点。认认识和掌握握这些特点点，对我们们进行房地地产投资决决策分析是是十分重要要的。1．1房地产投资资概述1．位置的固固定性房地产的位位置固定性性也叫不可可移动性。。这一点决决定了房地地产不能脱脱离周围的的环境而单单独存在。。这使得房房地产投资资者在选择择房地产项项目的区位位时，应注注意以下几几点：1）选择的房房地产区位位，在当前前必须对开开发投资者者、置业投投资者以及及未来的租租客都具有有吸引力。。1．1房地产投资资概述2）选择的房房地产区位位，在未来来必须具有有增值潜力力。房地产产投资价值值的高低，，在很大程程度上取决决于其所处处地区物业业的整体升升值潜力，，而不仅仅仅是看当前前净租金水水平的高低低。3）投资者还还必须重视视房地产项项目所处区区位的变化化情况。1．1房地产投投资概述述2．寿命周周期长房地产商商品跟其其他商品品相比，，其生产产周期和和使用周周期都很很长。如果房地地产的维维护状况况较好，，其较长长的自然然寿命可可以使投投资者从从一项置置业投资资中获取取几个经经济寿命命（经济济寿命是是指在正正常市场场和运营营状态下下，房地地产产生生的收益益大于其其运营成成本，即即净收益益大于零零的持续续时间））。1．1房地产投投资概述述3．适应性性所谓适应应性，是是指房地地产投资资者能够够根据市市场的变变化和需需要，及及时地调调整房地地产的使使用功能能，使之之既适合合房地产产市场的的需求，，又能增增加置业业投资的的收益。。1．1房地产投投资概述述4．个别性性房地产的的位置固固定性，，决定了了此地与与彼地（（或此处处与彼处处）的房房地产不不可能完完全相同同。即使使是紧邻邻的两宗宗房地产产，也由由于此时时投资与与彼时投投资而不不一样。。房地产市市场上的的产品不不可能做做到标准准化。这这种差异异往往最最终反映映在两宗宗物业的的租金水水平和出出租率等等方面。。从这种种意义上上讲，每每一宗物物业在房房地产市市场中的的地位和和价值都都是不一一样的。。1．1房地产投投资概述述5．政策影影响性政策影响响性是指指房地产产投资容容易受到到政府政政策的影影响。由于房地地产在社社会经济济活动中中的重要要性，政政府对房房地产市市场十分分关注，，经常会会有新的的政策措措施出台台，以调调整房地地产商品品在生产产、交易易、使用用过程中中的法律律关系和和经济利利益关系系。1．1房地产投投资概述述6．对专业业管理的的依赖性性对房地产产直接投投资而言言，房地地产投资资对专业业管理的的依赖性性较强。。房地产产开发投投资需要要投资者者在获取取土地使使用权、、规划设设计、融融资贷款款、施工工管理、、市场营营销等方方面具有有管理经经验和能能力；即即使是置置业投资资也需要要投资者者考虑租租客、租租约、维维修、保保安等问问题。1．1房地产投投资概述述7．相互影影响性房地产投投资的相相互影响响性是指指在一个个区域范范围内，，房地产产的投资资价值往往往与周周边情况况的好坏坏有关。。如果政府府在道路路、公园园、学校校等公共共设施方方面加大大投资，，往往能能显著提提高附近近房地产产的价值值。反之之，一个个地区的的衰落和和冷清，，也会导导致附近近房地产产价值的的降低。。1．1房地产投投资概述述8．房地产产投资的的巨额性性房地产投投资需要要大量资资金垫付付，没有有雄厚的的资金实实力或一一定的筹筹资能力力，就不不能投资资于房地地产。1．1房地产投投资概述述9．房地产产投资的的风险性性房地产投投资开发发的每一一个过程程均存在在着不确确定性因因素，因因而也存存在着风风险。由于市场上上各种不确确定因素的的作用，使使投资可能能会朝着与与投资者愿愿望相反的的方向发展展。1．1房地产投资资概述10．房地产投投资的保值值与增值性性众所周知，，通货膨胀胀能使货币币贬值。人人们为了在在今后相当当长的时间间内避免由由于通货膨膨胀给自己己带来的损损失，必须须寻求某种种保值的方方法。随着社会的的发展、人人口的增多多、经济的的繁荣、人人们对土地地的需求日日益增长，，房地产的的价格总体体呈不断上上升趋势。。所以从长长远来看，，最能保值值而又最重重要的实物物就是房地地产。另一方面，，由于土地地资源的不不可再生性性和稀缺性性及房地产产的耐用性性和使用价价值上的广广泛性，并并且，随着着经济的发发展和人民民生活水平平的提高，，人们对房房地产需求求的迫切性性也日益增增长，使房房地产在相相当时期内内成为供不不应求的商商品，房地地产价格根根据市场经经济规律不不断上升。。从长远利益益看，投资资于房地产产，是一种种比较可靠靠的增值手手段。1．2房地产投资资分析概述述1．2．1为什么要进进行房地产产投资分析析房地产投资资的形式多多种多样。。比如一个个普通的个个人投资者者，可以用用4万元的首付付款运作一一个20万元的置业业投资项目目；一个不不愿意参与与房地产直直接管理的的投资者，，可以用1万元购买房房地产公司司的股票、、债券；一一个房地产产开发公司司可以投资资数百万或或数千万元元建造一幢幢写字楼；；而一个政政府可以花花费数亿元元新建一个个车站和交交通系统。。所有这些些都牵涉到到房地产投投资决策问问题。尽管管它们表现现形式各异异，但它们们都有一个个共同的特特点，即通通过牺牲现现在的某些些利益换取取预期收益益。1．2房地产投资资分析概述述因为多种投投资机会往往往同时存存在，其中中诱人的投投资机会又又往往不只只一个，而而投资者可可以利用的的资源却是是有限的，，所以投资资者必须在在确定的即即期支出与与不确定的的未来收益益之间做出出慎重的选选择。这时时，就需要要有一种方方法能够对对各种投资资方案进行行评估，帮帮助投资者者在各种限限制条件下下，如可承承受的风险险、所要求求的投资收收益率以及及城市规划划的约束等等，使投资资获得最大大的效益。。1．2房地产投资资分析概述述投资的收益益需要预测测；收益获获得的时间间不同需要要校正；收收益的置信信程度即风风险需要考考虑；面临临多种投资资机会但资资源有限。。上述原因因要求我们们必须通过过房地产投投资分析才才能做出正正确决策。。1．2房地产投资资分析概述述1．2．2房地产投资资分析的任任务房地产投资资分析要完完成的基本本任务是：：1．为投资者者提供投资资方向投资者在准准备投资前前，往往面面临投资方方向问题，，诸如地域域、地址选选择，物业业种类选择择，规模、、期限选择择，合作伙伙伴选择等等等。因此此，要求一一个良好的的分析报告告，对投资资方向诸问问题做出全全面、可信信的论证。。1．2房地产投资资分析概述述2．为投资者者提供运作作方式一项投资活活动的运作作包括许多多方面，如如投资者欲欲选择地块块兴建商业业设施出租租经营。他他将面临如如何取得土土地使用权权、如何取取得建筑开开工许可证证、如何筹筹集资金、、如何保证证开发建设设工期、如如何选择合合作伙伴等等问题。1．2房地产投资资分析概述述3．为投资者者预测投资资效益投资收益是是投资者关关心的根本本问题，是是投资者的的投资目的的所在。也也有一些投投资者更关关心投资的的社会效益益问题。1．2房地产投资资分析概述述4．为投资者者描述风险险及提供避避险方法分析人员仅仅仅为投资资者预测投投资收益是是不够的，，还要告诉诉投资者投投资风险；；仅仅告之之有风险还还是不够的的，还要告告之如何躲躲避风险。。除上述任务务外，分析析人员还须须就投资项项目可能引引发的社会会问题、环环境问题加加以阐述。。房地产投投资的主要要目标是获获取高额利利润，但并并不意味着着不考虑投投资的社会会效益和环环境效益。。因为一项项社会效益益和环境效效益不好的的房地产投投资项目，，不可能获获得政府的的批准。1．2房地产投资资分析概述述房地产投资资分析的实实质是为投投资者出谋谋划策。一一份好的分分析报告可可为投资者者节省资金金和谋取利利益。而一一份不好的的分析报告告可能导致致投资者误误入歧途。。房地产投资资分析的最最终目的，，是使房地地产投资项项目在既定定的目标和和既定的资资源条件下下，选择最最佳方案以以获取最好好的经济效效益。1．2房地产投资资分析概述述1．2．3房地产投资资分析的内内容1．市场分析析房地产投资资项目在投投资决策确确定之前，，调查市场场情况、项项目背景资资料，辨识识投资风险险，选择投投资机会的的过程，称称为房地产产投资项目目的市场分分析。市场分析包包括对房地地产市场的的调查与预预测。1．2房地产投资资分析概述述2．区位条件件分析在很多情况况下，房地地产销售价价格和租金金水平主要要是由其区区位因素决决定的，对对某一区位位的需求越越大，该区区位单位面面积的租金金和价格水水平就越高高。所以区区位条件的的好坏对房房地产投资资项目的利利润和收益益有着重要要的影响。。某一具体的的城市地块块常在很大大程度上受受这一城市市区域内的的经济、社社会和政治治力量的影影响。对投资项目目构成影响响的区位条条件还包括括该项目具具体地点的的自然和法法律特征。。1．2房地产投资资分析概述述3．基础数据据估算分析析包括许多定定量的调查查或预测结结果，如项项目的投资资、成本与与费用、各各项税金和和利润、租租售价格、、资金的筹筹措、可获获得的融资资额以及进进度的安排排等，这些些数据如果果不够准确确（当然是是相对的）），那么后后面据此分分析所得出出的结论就就是可商榷榷的。1．2房地产投资资分析概述述4．财务分析析财务分析是是对项目的的盈利能力力、清偿能能力、资金金平衡能力力等进行的的分析，从从而得出财财务上是否否可行的结结论。1．2房地产投资资分析概述述5．不确定性性分析在房地产投投资项目的的经济分析析中，运用用了大量的的技术经济济数据，如如销售单价价、成本、、收益、贷贷款、利率率、工期等等。由于这这些数据都都是投资分分析人员根根据资料对对未来的可可能性作出出的某种估估计，所以以分析中必必然带有某某种不确定定性。通过临界点点分析、敏敏感性分析析对这些不不确定性因因素进行分分析，以揭揭示项目所所能达到的的盈利水平平和面临的的风险。1．2房地产投资资分析概述述6．风险分分析前述的不不确定性性分析无无法对投投资者所所承担的的风险做做定量估估计，它它只能起起到定性性说明的的作用。。而风险险分析可可以根据据各种变变量的概概率分布布，来推推求一个个项目在在风险条条件下获获利的可可能性大大小。这这种可能能性描述述了房地地产项目目在特定定收益状状态下的的风险程程度，进进而为投投资者决决策提供供可靠依依据。1．2房地产投投资分析析概述7．决策分分析（即即方案比比选分析析）某些时候候，投资资者需要要从各种种投资方方案中选选择一个个或几个个投资方方案，用用于投资资活动。。当投资资者资源源有限的的时候，，就需要要对投资资方案再再进行比比选。至此，一一项完整整的房地地产投资资分析过过程才算算完结。。1．2房地产投投资分析析概述1．2．4房地产投投资项目目的可行行性分析析与投资资分析、、项目评评估的不不同1．可行性性分析与与投资分分析的不不同房地产投投资分析析，是指指在房地地产投资资活动的的前期，，投资者者运用自自己及投投资分析析人员的的知识与与能力，，全面地地调查投投资项目目的各方方制约因因素，对对所有可可能的投投资方案案进行比比较论证证，从中中选择最最佳方案案并保证证投资有有较高收收益水平平的分析析活动。。1．2房地产投投资分析析概述可行性分分析也叫叫可行性性研究，，它是在在投资决决策前，，对项目目在技术术上、经经济上、、工程上上的可行行性进行行论证、、研究、、评价的的分析过过程。我们说一一个方案案可行，，并不是是说这一一方案就就一定是是合适的的。有时时几个方方案可能能都是可可行的，，甚至都都很具有有吸引力力。可行行性分析析仅仅是是投资分分析的一一个起点点。回答答的只是是投资者者能做什什么，而而不是应应该做什什么的问问题。后后者应该该由投资资分析来来解决。。1．2房地产投投资分析析概述面对市场场上众多多的投资资机会，，通过可可行性分分析，可可能会找找出多个个可行方方案。而而由于资资源有限限，投资资分析将将帮助投投资者在在多个可可行方案案中，通通过收益益、时间间、风险险的排序序找出一一个方案案作为投投资者的的最后选选择。也也就是说说，房地地产投资资分析关关心的是是从多个个预选方方案中选选择一个个最适合合投资者者目的的的一个方方案。可可见，可可行性分分析是投投资分析析中的一一个重要要阶段。。1．2房地产投投资分析析概述2．可行性性分析的的内容可行性分分析也是是投资前前期所做做的工作作，它一一般分为为投资机机会研究究、初步步可行性性研究和和详细可可行性研研究。1）投资机机会研究究该阶段的的主要任任务是对对投资项项目或投投资方向向提出建建议，即即在一定定的地区区和部门门内，以以自然资资源和市市场的调调查预测测为基础础，寻找找最有利利的投资资机会。。如果机会会认为是是可行的的，就可可以进行行下一阶阶段的工工作。1．2房地产投投资分析析概述2）初步可可行性研研究大型投资资项目的的可行性性研究往往往需要要相当多多的人力力和资金金，耗费费较长的的时间。。为了避免免不必要要的时间间、金钱钱和人力力方面的的浪费，，有些投投资者对对一些需需要耗费费较多资资源的项项目，在在进行正正式可行行性研究究之间，，先进行行一轮初初步的分分析，这这就是所所谓的初初步可行行性研究究。初步可行行性研究究的主要要目的在在于分析析机会研研究的结结论，初初步判明明项目投投资是否否可行，，决定是是否进行行下一步步的可行行性研究究。1．2房地产投投资分析析概述3）详细可可行性研研究详细可行行性研究究是开发发项目投投资决策策的基础础，是在在分析项项目技术术、经济济是否可可行后做做出投资资决策的的关键步步骤。详细可行行性研究究是项目目投资可可行性研研究全过过程中最最重要的的一个组组成部分分。项目的可可行性研研究应在在尚未签签署任何何正式协协议之前前进行，，以便开开发商有有充分的的时间和和自由度度来考虑虑有关问问题。1．2房地产投资资分析概述述3．可行性分分析与项目目评估的不不同项目评估是是在可行性性研究的基基础上，根根据国家有有关部门颁颁布的政策策、法规、、方法、参参数和条例例等，从项项目（或企企业）、国国民经济和和社会的角角度出发，，由有关部部门（包括括银行、中中介咨询机机构等）对对拟建投资资项目建设设的必要性性、建设条条件、生产产条件、项项目的市场场需求、工工程技术、、财务效益益、经济效效益和社会会效益等进进行全面分分析论证，，并就该项项目是否可可行提出相相应职业判判断的一项项工作。1．2房地产投资资分析概述述可行性分析析与项目评评估的不同同之处在于于四个方面面：1）行为的主主体不同。。2）立足点不不同。3）所起的作作用不同。。4）所处的阶阶段不同。。1．2房地产投资资分析概述述4．可行性分分析应该注注意的问题题1）防止先入入为主的可可行性研究究2）选好可行行性分析的的主角3）投资决策策的结论首首先取决于于市场分析析的结果1．3房地产投资资分析中常常用的基本本概念1．3．1关于投资价价值一个开发项项目的投资资价值在于于开发完成成后的价值值大于其投投入的成本本费用，并并在一定的的利润水平平之上；一一个置业项项目的投资资价值在于于其持有期期内各年净净现金流量量的现值大大于其投入入的初始现现金支出。。1．3房地产投资资分析中常常用的基本本概念1．交易价格格通常交易价价格是指实实际交易过过程中发生生的历史价价格，即实实际发生的的成交价，，是由买卖卖双方通过过议价过程程决定的。。1．3房地产投资资分析中常常用的基本本概念2．最可能销销售价格最可能销售售价格是对对未来交易易中成交价价的一种可可能性估计计。它是指指现行的市市场条件下下，按照目目前某一物物业的销售售条件，在在合理的时时间范围内内，对该类类物业未来来交易价格格所作的预预测。但由于房地地产的买方方与卖方各各自掌握的的信息不同同，因此对对同一房地地产的最可可能销售价价格的预测测结果可能能是不一致致的。1．3房地产投资资分析中常常用的基本本概念3．市场价格格市场价格是是指在一个个具备公平平销售所需需要的一切切条件下的的竞争开放放市场中，，某一物业业公开销售售时的最可可能价格。。1．3房地产投资资分析中常常用的基本本概念4．交易区间间卖方在出售售物业时将将为该物业业的交易价价格设置一一个较低的的价格下限限，而买方方则将为此此设置一个个较高的价价格上限。。实际成交交价格将总总是落在这这两个极限限之间，这这就是交易易区间。如果一个交交易要成功功，买方所所认为的投投资价值必必须大于卖卖方。1．3房地产投资资分析中常常用的基本本概念5．投资价值值投资价值是是预期的未未来收益的的价值，该该价值是根根据项目所所能产生的的税后现金金流量和投投资者所能能接受的最最低收益率率，计算所所得到的投投资者购置置该资产所所支付的最最大款额。。但某一特定定物业的投投资价值对对于不同的的投资者而而言，结论论不是唯一一的。1．3房地产投资资分析中常常用的基本本概念6．投资价值值与市场价价值的不同同市场价值是是客观的、、非个人的的价值，而而投资价值值是建立在在主观的、、个人的因因素基础上上的价值。。在某一时时点，市场场价值是唯唯一的，而而投资价值值因投资者者不同而不不同。投资价值与与市场价值值的评估方方法可能相相同，但其其中参数选选取的立场场可能不同同。投资者评估估的物业的的投资价值值，或者说说消费者对对物业的评评价，大于于或等于该该物业的市市场价格，，是其投资资行为或交交易能够实实现的基本本条件。就投资价值值与市场价价值相对而而言，投资资价值常为为房地产投投资分析人人员使用；；市场价值值（或市场场价格）常常为房地产产评估人员员使用。1．3房地产投资资分析中常常用的基本本概念1．3．2关于现金流流量在房地产投投资分析中中，把某一一项投资活活动作为一一个独立的的系统，把把各个时间间点上实际际发生的资资金流出或或流入叫做做现金流量量。流出系统的的资金叫现现金流出，，流入系统统的资金叫叫现金流入入，现金流流入与流出出之差叫净净现金流量量。1．3房地产投资资分析中常常用的基本本概念1．开发后出出售房地产产项目时的的现金流量量对于一个房房地产开发发项目，项项目的净现现金流量（（即税前现现金流量或或利润总额额）是项目目销售收入入扣除总投投资（或总总成本费用用）及偿还还贷款本息息之后的余余额。1．3房地产投资资分析中常常用的基本本概念2．开发后持持有房地产产项目时的的现金流量量这种时候的的净现金流流量主要与与净租金收收入或净经经营收入有有关，同时时考虑每年年还本付息息因素。在在持有期或或经营期结结束后，可可能会有转转售收益或或固定资产产余值回收收，这些也也构成了其其现金流量量的一部分分。1．3房地产投资资分析中常常用的基本本概念3．置置业业投投资资项项目目的的现现金金流流量量置业业投投资资的的现现金金流流量量通通常常是是由由两两部部分分构构成成：：一一部部分分是是持持有有期期间间内内物物业业每每年年的的净净经经营营收收益益；；另另一一部部分分是是持持有有期期末末物物业业的的净净转转售售收收益益。。当对项目进行行投资分析以以判断其投资资价值的时候候，有些动态态指标需要考考虑折现因素素，即把上述述的净现金流流量折现到项项目投资的起起始点，然后后与项目的投投入或支出进进行比较，从从而判断项目目在财务上的的可行性。1．3房地产投资分分析中常用的的基本概念1．3．3关于投资与成成本1．广义投资与与成本的概念念1）投资广义的投资是是指人们的一一种有目的的的经济行为，，即以一定的的资源投入某某项计划，以以获取所期望望的报酬。2）成本成本是指人们们为达成一事事或取得一物物所必须付出出或已经付出出的代价。房地产投资分分析中使用的的成本概念与与企业财务会会计中使用的的成本概念不不完全相同。。1．3房地产投资分分析中常用的的基本概念2．房地产投资资分析中的投投资与成本房地产开发经经营活动中的的投资与成本本，与一般工工业生产活动动有较大的差差异。对于开发出售售模式下的房房地产开发项项目而言，基基本上所有的的投资均一次次性地转移到到房地产产品品的开发成本本中去了。房地产置业投投资或开发建建设完成后出出租楼宇或自自行经营，则则与一般的工工业生产项目目投资和成本本的概念较为为相似。1．3房地产投资分分析中常用的的基本概念1．3．4关于财务杠杆杆1．抵押贷款尽管各种房地地产抵押贷款款方式差别较较大，但是关关于房地产抵抵押贷款的研研究，主要从从两个方面展展开，一个是是抵押贷款还还本付息额，，一个是贷款款余额。要想想了解这两个个重要因素，，首先要计算算的就是抵押押贷款常数。。这里仅以固定定利率抵押贷贷款为例，介介绍抵押常数数和贷款余额额的计算方法法。1．3房地产投资分分析中常用的的基本概念1）抵押常数银行在贷款给给投资者时，，对于贷款条条件的设定通通常有两种情情况，一种是是给定年利率率，要求按年年等额偿还；；另一种是给给定年利率，，要求按月等等额偿还。1．3房地产投资分分析中常用的的基本概念按年等额还本本付息时，抵抵押常数（有有的书中也叫叫还款系数））为：式中：M：抵押常数（（年）；r：年利率；n：贷款年数。。1．3房地产投资分分析中常用的的基本概念按月等额还本本付息时，抵抵押常数M为：式中：M：抵押常数（（月）；r/12：月利率；nX12：贷款月数。。1．3房地产投资分分析中常用的的基本概念它的意思是，，年利率为r,贷款年限为n,贷款额度为1元的每月还款款额。其经济含义是是，在给定的的n年内，为回收收1元贷款，每月月应收回的数数额。实际上上抵押常数等等于1元贷款年金现现值因素的倒倒数。1．3房地产投资分分析中常用的的基本概念2）抵押贷款还还本付息额在较为常见的的固定利率抵抵押贷款偿还还方式下，世世界各地均普普遍采用等额额还本付息法法，也叫本息息均摊法。我我们仍以按月月等额偿还本本息为例来说说明。假定贷款总额额为P，每月付款额额为M0，贷款年数为为n，年利率为r，复利次数为为12，则月还本付付息额的计算算公式为：1．3房地产投资分分析中常用的的基本概念3）抵押贷款余余额假设一笔贷款款按月等额还还本付息，则则有：1．3房地产投资分分析中常用的的基本概念有时为了计算算的需要，我我们必须把每每月或每年的的本金和利息息分开，那么么根据上述讨讨论，我们可可以归纳出本本息分开的计计算步骤：1、已知贷款年年限、贷款利利率、贷款额额度，可求出出抵押常数；；2、已知了抵押押常数（或通通过查表）和和贷款额度，，可求出每月月付款额进而而求出每年付付款额；3、已知了每年年(月)付款额，可求求出要求的某某年(月)贷款余额；4、某年(月)偿还本金=上一年(月)贷款余额