房地产投资开发类型选择

第三三章章房地地产产投投资资开开发发类类型型选选择择第一一节节概概述述

房地产投资占用资金多，不进行合理控制，会出现经济过热现象，不利于国民经济的健康和协调发展。房地产投资类型不仅影响社会的潜在消费需求，也和现实的有效需求有密切的关系。房地产投资目标的正确选择，有利于盘活存量房地产，平衡社会总供给与总需求，促进资源的优化配置。一、、房房地地产产投投资资类类型型选选择择的的重重要要性性（一一））是是经经济济协协调调发发展展的的重重要要基基础础房地产投资项目建设周期长，事先不可预见性因素多，投资风险大。要取得投资的成功，需要有充分的规避风险、控制风险和转移风险的能力。（二二））是是投投资资成成功功的的重重要要保保证证①投投资资者者对对房房地地产产优优势势区区位位的的占占领领，，确确认认房房地地产产项项目目建建设设选选址址符符合合投投资资对对象象的的区区位位要要求求。。②投投资资者者对对房房地地产产市市场场未未来来的的发发展展有有较较为为清清晰晰的的把把握握，，确确定定的的房房地地产产投投资资对对象象适适合合于于自自己己的的开开发发能能力力，，对对其其房房地地产产投投资资的的成成功功充充满满必必胜胜信信心心。。③投投资资者者对对城城市市规规划划进进行行了了认认真真研研究究，，确确认认了了投投资资的的房房地地产产项项目目是是对对其其土土地地进进行行最最佳佳利利用用。。房地地产产投投资资类类型型的的正正确确选选择择，，包包括括以以下下方方面面：：房地地产产投投资资类类型型的的正正确确选选择择，，意意味味着着房房地地产产投投资资者者不不仅仅能能够够把把握握好好房房地地产产的的投投资资机机会会，，也也可可以以控控制制投投资资进进程程，，有有能能力力保保证证房房地地产产开开发发中中资资金金使使用用良良性性循循环环。。而而且且，，好好的的投投资资项项目目在在未未来来随随着着时时间间的的推推移移，，将将会会出出现现价价值值的的上上升升，，有有良良好好的的增增值值效效益益（三三））是是选选择择融融资资模模式式的的重重要要依依据据房地地产产投投资资者者自自有有资资金金应应当当占占房房地地产产项项目目投投入入资资金金总总量量的的30％以上上。。房房地地产产投投资资者者自自有有资资金金多多，，其其选选择择房房地地产产投投资资项项目目的的自自由由度度较较大大。。1、考考虑虑资资本本金金的的数数量量二、、选选择择依依据据由于于风风险险越越大大，，投投资资报报酬酬率率越越高高，，所所以以在在房房地地产产投投资资类类型型选选择择时时，，敢敢于于冒冒险险的的，，往往往往容容易易选选择择富富有有挑挑战战性性的的房房地地产产投投资资项项目目，，其其利利润润相相对对也也高高些些；；而而对对于于有有些些高高风风险险的的投投资资项项目目．．对对其其进进行行选选择择时时应应当当首首先先作作好好风风险险防防范范，，采采取取相相对对保保守守的的态态度度。。2、考考虑虑投投资资类类型型的的风风险险房地产投投资项目目的选择择是否具具有可行行性，是是房地产产投资者者的期望望收益水水平所决决定的。。如果房地地产投资资项目的的利润率率高于房房地产投投资者的的期望回回报率，，就是可可行的。。相反，，则房地地产投资资者会放放弃此投投资项目目。3、投资者者的期望望收益水水平房地产投投资项目目的选择择，往往往受到房房地产开开发竞争争情况的的影响，，房地产产竞争激激烈的项项目，常常常会引引起投资资者的兴兴趣。4、市场竞竞争情况况当然，房房地产投投资类型型的选择择，主要要是进行行投资机机会研究究，房地地产投资资者在进进行目标标的选择择时，应应当有多多个备选选方案、、以便进进一步做做可行性性研究择择优选择择，使房房地产投投资决策策最佳。。。1、注重学习习和积累累经验2、充分利用用中介服服务3、重点关注注房地产产的增值值潜力4、注重依法法办事三、房地地产投资资类型选选择应当当注意的的问题第二节住宅投资资分析（一）基基本知识识：容积率：指该商商品住宅宅用地内内总建筑筑面积与与该地块块面积之之比建筑面积积：成套商品品住宅的的建筑面面积由套套内建筑筑面积及及共有建建筑面积积的分摊摊组成，，套内建建筑面积积由套内内商品住住宅的使使用面积积、套内内墙体面面积和套套内阳台台建筑面面积三部部分组成成。价格：指该市场场内同级级别土地地销售商商品住宅宅的平均均价格，，具体反反映为该该地段商商品住宅宅成交价价的平均均价格一、商品品住宅的的分类（二）分分类：商品住宅宅可根据据容积率率、建筑筑面积、、以及价价格三个个因素来来分类：：1、中小普普通商品品住宅同时符合合以下三三个条件件的为中中小普通通商品住住宅1（1）容积率大大于1.0；（2）商品住住宅单套套建筑面面积小于于90平方米；；（3）商品住住宅单套套实际成成交价小小于同级级别土地地商品住住宅平均均交易价价格1.2倍。2、大户型型普通商商品住宅宅同时符合合以下三三个条件件为一般般商品住住宅：（1）容积率率大于1.0；（2）商品住住宅单套套建筑面面积大于于等于90平方米小小于144平方米；；（3）商品住住宅单套套实际成成交价小小于同级级别土地地商品住住宅平均均交易价价格1.2倍。中小普通通商品住住宅和大大户型普普通商品品住宅统统称为普普通住宅宅。3、中高档档商品住住宅符合以下下三个条条件之一一的为中中高档商商品住宅宅：（1）容积率率小于等等于1.0；（2）商品住住宅单套套建筑面面积大于于等于144平方米；；（3）商品住住宅单套套实际成成交价大大于等于于同级别别土地商商品住宅宅平均交交易价格格1.2倍以上。。（三）政政策规定定从2006年5月24日起，国国家明确确规定：：城市新审审批、新新开工的的住房建建设，套套型建筑筑面积90平方米以以下住房面积积所占比比重，必必须达到到开发建建设总面面积的70%以上。廉租住住房、经经济适用用住房和和中低价价位、中中小型普普通商品品住房建建设用地地的年度度供应量量不得低低于居住住用地供供应总量量的70%。依此计算算得出，，在住宅宅体系中中，保障障性住宅宅（廉租租住房、、经济适适用住房房）比例例由目前前的5%上升到10%～20%，中小普普通商品品住宅比比例将达达到50%～60%，大户型型普通商商品住宅宅比例约约占20%，中高档档商品住住宅比例例约占10%1、梯级性性城市住宅宅价格在在不同的的市场类类型中具具有不同同的水平平。在城城市间或或同一城城市内部部可形成成多层次次的市场场价格，，这将形形成梯级级投资，，梯级投投资能够够充分发发掘各收收入阶层层的投资资潜力，，促进住住宅投资资市场的的繁荣。。2、周期性性住宅投资资涉及社社会、经经济、文文化、自自然等多多方面因因素，加加之投机机、炒作作行为屡屡见不鲜鲜，使投投资表现现出周期期性。二、住宅宅投资的的特征3、易受政政策影响响性住宅价值值巨大，，关联带带动性强强，因而而其投资资具有重重大经济济意义，，而且住住宅是刚刚性需求求商品，，家庭必必备，如如果人们们无房可可住，将将严重影影响社会会治安和和生活质质量，因因而住宅宅投资具具有重大大社会政政治意义义。所以以政府越越来越重重视住宅宅的产业业价值，，出台各各种政策策调控城城市住宅宅投资，，因而使使城市住住宅投资资易受政政策影响响。1、交通便便捷交通便捷捷是住宅宅投资选选择中考考虑的关关键，其其衡量包包括通达达度、距距离和时时间。2、配套完完整包括技术术性基础础设施与与社会性性服务设设施的配配套完整整。住宅宅用地选选择的特特别看中中社会性性基础设设施的配配套完整整性。3、安全舒舒适住宅投资资特别看看重社会会治安和和周边环环境。安安居才能能乐业，，良好的的社会治治安是地地段选择择的一大大优势三、住宅宅投资选选择考虑虑的影响响因素4、时尚性性住宅投资资同样讲讲究时尚尚性，主主要与时时代潮流流及当地地的观念念习俗紧紧紧相连连。同时时由于房房地产的的地域性性，地段段选择具具有强烈烈的地区区性，不不同城市市在居住住观念上上又各有有不同，，如成都都人形成成观念东东门住穷穷人，西西门住富富人，南南门住贵贵人，北北门住恶恶人；昆昆明则北北贵南贱贱。5、发展潜潜力大考虑长远远的保值值和增值值。户型型、建材材容易淘淘汰，惟惟有地段段是住宅宅增值的的主要支支撑，所所以应特特别关注注其未来来发展潜潜力。1、把握时时机包括进进入时时机和和退出出时机机的把把握。。把握握住宅宅投资资时机机是否否成功功，就就要看看投资资者对对市场场行情情的判判断准准确性性了。。正是是由于于投资资者对对住宅宅市场场行情情的判判断不不一样样，才才出现现了输输家和和赢家家。2、选择择地点点包括住住宅地地段的的选择择，住住宅层层教、、位置置、朝朝向的的选择择。住住宅地地段应应选择择在上上风口口地区区、地地势高高地区区、靠靠近水水的地地区、、沿交交通要要道地地区等等。住住宅位位置应应选择择在安安全、、肃静静、出出入方方便、、购物物方便便的地地方。。千万万不要要选择择死角角位置置，不不要选选择人人流必必经之之地。。在住住宅主主向朝朝南的的前提提下，，尽量量选择择南北北搭配配的住住宅。。四、住住宅投投资选选择的的策略略3、定位位质量量包括定定位住住宅的的本身身质量量和服服务管管理质质量。。住宅宅质量量的定定位应应综合合考虑虑用户户支付付能力力和市市场竞竞争能能力，，为提提高住住宅的的市场场竞争争能力力，需需要有有较高高的住住宅本本身质质量和和较高高的管管理质质量作作保证证。作作为投投资者者而言言，应应以赚赚取最最大收收益为为判断断住宅宅质量量的标标准。。4、学艺艺为主主许多房房地产产投资资者都都把住住宅投投资当当做‘‘学艺艺’的的入手手处，，以便便积累累一定定经验验后再再去涉涉足其其他房房地产产投资资领域域。因因此说说，住住宅投投资的的一个个策略略就是是‘学学艺为为主””。第三节节商商业地地产投投资分分析1、都市市型商商业地地产（1）布局局奇特特、品品位高高雅，，是许许多年年轻人人喜欢欢去的的地方方（2）从目目前的的消费费趋势势看，，都市市型商商业地地产日日益成成为城城市居居民购购物、、聊天天、逛街、、休闲闲的理理想场场所，，（3）此类类物业业的地地段费费用高高、竞竞争性性强，，商业业效益益好，，投资资费用用相对对较大大，（4）此类类物业业主要要适合合于饮饮食、、娱乐乐、生生活用用品方方面的的商业业发展展一、商商业地地产的的分类类2、社区区型商商业地地产（1）概念念：是是指设设置在在都市市里大大型居居住区区的店店铺（2）特征征：临近居居住区区，凡凡能够够给家家庭生生活提提供服服务的的商店店，都都能获获得良良好的的收益益。这这类商商业地地产的的交易易应考考虑到到社区区居住住者的的收入入、文文化阶阶层因因素。。3、专业业街市市商业业地产产（1）一般般指特特色经经营的的著名名商店店或商商业街街，如如北京京的三三里屯屯酒吧吧街、、琉璃璃厂古古玩街街、上上海的的襄阳阳路服服装街街，广广州的的海味味一条条街等等（2）总体体特征征：以以特色色取胜胜，经经营特特色浓浓郁，，具有有独特特的小小环境境及商商品，，收益益一般般高于于其他他两个个类型型的商商业地地产1、资金金需求求大商业地地产项项目的的投资资大、、占地地广、、建设设和投投资回回收期期长，，商业业地产产开发发投资资要求求巨大大的资资金投投入。。2、规划划难度度高商业项项目面面对客客户需需求个个性化化特点点更加加鲜明明，各各种业业态对对商铺铺的要要求不不具有有替代代性。。最关键键的是是，目目前没没有关关于各各类经经营业业态所所要求求的关关于进进深、、开间间、面面积、、层高高、和和柱距距的设设计参参数和和技术术标准准，造造成商商业项项目规规划设设计带带有一一定的的盲目目性。。二、商商业地地产投投资的的特征征3、政策策影响响大主要包包括房房地产产开发发政策策、金金融信信贷政政策、、销售售管理理政策策、工工程建建设政政策等等。商商业地地产开开发要要求发发展商商具有有很强强的资资金实实力4、利益益协调调的难难度大大商业地地产的的目标标市场场面临临两级级客户户，一一是销销售阶阶段的的投资资经营营者；；二是是物业业经营营阶段段的最最终消消费者者。开开发商商只有有从为为商业业经营营服务务角度度出发发，兼兼顾自自身开开发利利益的的同时时，考考虑到到整个个环路路的其其他利利益者者，才才能维维持整整个环环路的的发展展。5、盈利利模式式的不不确定定商业地地产的的盈利利模式式是靠靠物业业增值值，来来获得得长线线投资资回报报和长长期现现金流流。我我国目目前商商业地地产的的运营营盈利利模式式：（1）全部出售可以使开发商商尽快收回投投资，减少商商业风险，但但不利于商业业地产项目的的持续经营，，且小业主面面临较大风险险（2）全部出租回报周期长，，风险大，但但可以获得物物业增值和持持续现金流，，同时还可以以以此获得抵抵押贷款（3）出售＋出租租项目较好的运运作模式是将将部分房地产产出租给著名名零售商，以以此带来人气气，提升整个个商业地产的的价值；同时时高价出售待待售物业，以以获得最大经经营收益。（4）不租不售（（自营）开发商实现多多种经营的途途径（5）地产＋商场场开发商可以通通过与零售商商合作，共同同经营商业地地产。6、对后期运营营管理要求高高项目后期的良良好的运营管管理是商业地地产运营成功功的关键。三、商业地产产投资选择考考虑的影响因因素1、基础设施基础设施是影影响地段价值值的基本因素素。主要是指指政府部门对对该地区的给给排水、电力力、供暖、通通信、环卫、、交通等基础础设施的投资资程度。2、交通便利程程度交通便利程度度是重要的因因素。主要是是指交通的可可达性，包括括公交线路数数、道路网密密度，道路长长度、宽度，，使用状况、、车流量以及及距火车站、、长途汽车站站等的远近。。3、环境因素环境因素包括括项目所在区区域的基础地地价、城市规规划、项目距距市中心、休休闲场所或运运动场所以及及污染源和忌忌讳场所的距距离等。项目目周边环境好好坏，对提升升项目品质及及片区房地产产开发有一定定的影响作用用。4、文教卫体配配套设施文教卫体配套套设施包括项项目周边各类类学校、医院院、文化场所所和体育场所所等的情况。。配套设施完完善的地段聚聚集了人气，，对商业地产产的发展有很很大的推动作作用。5、人文因素人文因素包括括项目所在地地的人口和文文化两方面，，具体指标有有人口数量、、人口密度、、人口素质、、历史文化和和典型文化等等的文化影响响度。6、商服管理商服管理主要要指距中心商商业区的距离离、公司数量量和位置、物物业管理、派派出所及环卫卫等的设置。。主要是项目目地段的商业业方便程度，，包括管理的的亲和程度，，具备一定的的商业气息对对商业地产的的开发具有很很重要的意义义。四、商业地产产的投资选择择的策略1、在商圈内选选择店铺商圈内的店铺铺，其获利能能力远远超过过独立的店铺铺。例如：对对于学区型的的商圈，以学学生为主要服服务对象，应应以文具、服服装、饮食、、日常用品为为主要经营品品种。由于学学生的购买能能力有限，所所以应以经营营中低档商品品为主。学区区型商圈内的的店铺其营业业额受寒暑假假影响非常严严重，房地产产投资者对此此必须有清楚楚的认识。2、与专营店铺铺人员合作投资商业店铺铺是否盈利，，很关键的一一条就是商业业店铺经营者者的水平高低低。为了保证证投资商业店店铺获取高额额利润，房地地产投资者必必须与专营店店销人员合作作。它包括选选择好用户、、自己有高水水平经营人员员，与经营店店铺能力强的的人员合作开开发等。3、注重规划设设计过少的摊位组组合吸引不了了人潮，过多多的摊位可能能使得店铺显显得杂乱零碎碎。解决此问问题的唯一途途径就是高水水平的规划设设计。通过高高水平的规划划设计，使得得商业店铺，，活而不乱，，多而不杂，，繁荣而井然然有序。4、保证交通顺顺畅投资商业店铺铺时，要使过过道足够宽，，要注意消灭灭或减少交通通死角，要考考虑人们“右右行左拐”的的习性，要配配备足够的电电梯。5、选好行业类类别房地产投资者者应在火车站站、汽车站附附近投资批发发性店铺，在在居住区、办办公区投资零零售性店铺。。例如沈阳的的五爱市场、、南塔鞋城6、尽量避免投投资于商住混混合的综合大大厦房地产投资者者最好是避免免投资商住综综合楼，而应应投资于专业业化的商业店店铺。对于大大型商业店铺铺而言，专业业化是发展趋趋势，必须遵遵循它。第四节写写字楼楼投资分析1、第一级分类类（1）奢华的办公公楼：拥有某某些建筑设计计的特色，以以展示一种专专业的豪华的的气势（2）一般的写字字楼：强调功功能设计，一一般选择位置置方便，这类类建筑有不同同的设施档次次，可以分为为高档、中挡挡、低档的。。（3）辅助性办公公空间：是用来支持持某项主要活活动的。如如零售兼办公公、办公兼带带库房、办公公兼技术性、、实验性操作作一、写字楼的的分类2、第二级分类类（1）通用型写字字楼：大多数数办公活动是是可以在通用用型写字楼内内进行的（2）专用型写字字楼：3、第三级分类类按地区可将将写字楼分为为中心区市场场和市区市场场（1）中心区写字字楼市场：一般以高屋建建筑为主，主主要用于保险险公司及金融融机构外资企企业，他们愿愿意支付更高高的租金来获获得有声望的的地点（2）市区写字楼楼：一般注重便利利性和可视性性，以及中心心地点的名望望。1、区位的重要要性写字楼对区位位十分敏感，，不同区位内内的商业地产产商圈不同、、客流量不同同，这就直接接导致了功能能定位、服务务对象、基本本商业面积的的不同，最终终导致写字楼楼的商业利润润产出能力也也有很大差别别。2、配套设施的的差异性会议中心、商商务中心属于于写字楼的一一个配套设施施。在一定程程度上，项目目所提供的便便利性也是客客户在选择写写字楼的条件件之一。硬件件和配套设施施的组合对于于客户来说，，最终是通过过客户能否从从中得利来实实现入住率并并体现市场价价值。二、写字楼投投资的特征3、经营状况的的影响性营业额的高低低直接影响了了商业地产本本身的品质。。从宏观上看看，商业地产产受市场整体体商业效益的的关联影响；；从微观上看看，商业地产产也深受自身身经营状况的的影响。6、相邻商业地地产的相关性性通常位于同一一地段的住宅宅、写字楼由由于物业品质质、目标顾客客、价格、租租金等指标大大致相同，往往往会成为竞竞争楼盘。而而相邻的商业业地产除了相相互竞争外还还可能共生和和互补。如相相邻的写字楼楼与酒店，彼彼此吸引对方方的消费者，，形成需求互互补。三、写字楼投投资选择的影影响因素1、位置写字楼建筑的的吸引力在很很大程度上取取决于它与另另外的商业设设施接近的程程度，还受其其周围建筑物物及环境的影影响，良好好的位置常常常可以掩盖写写字楼建筑的的许多缺陷。