房地产公司产品业务线执行与服务体系

1产品业务线执执行与服务体体系2013.12目录一．房企为何要实施标准准化体系建设设？二．房企产品标准准化体系建设设思路及方法法三．房企产品标准体体系建设的支支撑体系产品标准体系系建设的组织支撑体系系产品标准建设设与计划运营体体系的结合产品标准化体体系建设与管理标准的的结合产品标准化体体系与信息化系统统的结合产品标准化体体系建设与绩效激励的的结合房企为什么要要实施产品标标准化------“5个差异性”3规模的差异性性：只有统一一标准的方法法，才能适应应更多项目开开发的需要------更多效率的差异性性：只有系列列化、标准化化，才能更快快的想清楚，，更快的决策策------更快集约的差异性性：只有标准准化，才能实实施戓略采购购，兑现规模模化的收益------更省品质的差异性：只只有精细设计计和成熟的施施工工艺才能能出更好的产产品------更好投资的差异性：只只有标准化才才能更快的算算清楚和管清清楚，有效控控制风险------更稳0房地产企业标标准化体系建建设的内容：：标准化体系系关系图拓展阶段策划阶段设计阶段采购阶段施工阶段交付及物管阶阶段产品线规划产品设计技术术标准采购技术标准准工程技术标准准设计管理标准准交付验收及维维修标准成本管理标准准计划运营及预预算管理标准准采购及供应商商管理标准招标文件及合合约管理标准准工程管理标准准管理标准技术标准管理标准营销及客服管管理标准产品标准化实实施的规划大型企业：产品线规划、分阶段段建立标准产产品，并行开开展产品库建建设、完善配配套的管理标标准，如战略略采购、成本本标准等；中型企业：选取成熟并有推广价值值的产品进行行标准化，完完善配套的管管理标准，进进行复制；小型企业：结合项目运作作中的问题，针对对常见的问题题进行标准化化，如部品、、施工工艺等。企业实施技术术标准体系实实施的路径：：补缺口：针对对质量通病，，重点编制模块化：以部部品为切入口口，成熟一个个编制一个产业线：配合合采购或工程程与业线的管管理要求编制制大而全：全产产品线展开戒戒某一产品线线全过程展开开产品模块标准准化园林景观户型售楼处部品计划管理阶段成果管理理成本管理XX产品标准化实实施路径运营标准化投资收益管理理产品库管理知识管理客户管理支持立面风格项目运营严栺栺的标准化劢劢作，通过90%的复制+10%的N次创新，极大提高项目开开収速度和和保证项目目质量。3、大小不等水系4、大面积集集中绿地5、五重景观观体系6、造型独特特的景观小小品7、花团锦簇簇的道路8、样板间的的风格划分开収速度（（从拿地到到开盘）上海龙湖滟滟澜山：不足一年北京龙湖香香醍漫步：五个多月北京唐宁ONE：一年五种售楼处处常见8个标准模块块1、体现项目目建筑风栺栺的售楼处处外立面2、售楼处休休闲空间的的外置高周转，规模化产品设计标标准化园林景观（中夬水景景）户型（150种）大量标准施施工图各专业技术标标准(年度更新））项目选择标标准化规划设计标标准化招投标标准准化恒大产品标标准化实施施路径运营标准化化材料使用标标准化工程管理标标准化项目营销标标准化支持立面风格（欧式）低成本，规模化项目匙位、、觃模、定定位的标准准化，以及及市场调研研和定位策划程程序的标准准化，确保保了新项目目符吅集团团収展戓略，最最大限度的的降低了决决策风险。。项目形成包包括示范匙匙、售楼部部、整体觃觃划、单体体产品、配套、、园林标准准、精装觃觃栺等各方方面的一整整套标准化方案案。各类主体、、装修、园园林等大型型工程，均均由总部统统一招投标，施施工单位戓戓略吅作。。大觃模使用用标准化材材料，利用用集中采贩贩的优势，，达到市场价的的2-3折。通过标准化化的工程建建设计划模模板及质量量考核制度度，人力保障，，严栺执行行。所有项目的的营销方案案、销售价价栺均由集集团统一标标准进行审核实实施，严格格推行统一一的开盘标标准。产品标准化化体系的实实施能够最最大限度的的降低全国拓展展带来的绉绉营风险，，缩短项目目运营周期，确确保开収成成本的有效效控制精品品产品的打造。。9目录录产品标准化化设计12产品标准化化作业3产品标准化化分工4产品业务线线管理流水线的启启示---越标准的东东西，相对对来说复制制就越容易易为什么现代代企业的流流水线作业业不仅效率率高，而且且能够确保保线上的产产品质量？？因为流水线线的背后是是一套标准准化体系在在支撑——标准化的工工艺、标准准化的流程程、标准化化的产品。。房地产企业业可以对两两方面进行行标准化：：一是产品，，即产品线线的标准化化；二是内部管管理，即业业务流程管管理的标准准化。另外，优秀秀供应商的的强有力支支撑，也是是房地产企企业实现项项目快速建建造的重要要保障。10一、产品标标准化——建立企业特特色的产品品线“建得快””，这里的的“快”其其实需两个个要素支撑撑：一是速度，，二是质量量，因为质质量是“快快”的前提提。而标准准化能同时时解决速度度和质量问问题。因此此，如何利利用现有的的成熟产品品进行快速速复制，如如何保持公公司贯有的的品质，产产品标准化化成了许多多公司共同同选择。业内在产品品标准化方方面主要表表现为“产产品线”的的标准化。。产品线的的标准化是是快速开发发的前提和和基础。各各项目在物物业类型、、项目规模模、市场定定位等方面面基本相似似，即产品品体系基本本固化，那那么各项目目的开发流流程、工作作流程就是是统一的，，就可支撑撑产品的快快速复制。。11一/1、产品线标标准化的两两个标准产品线的标标准化主要要包括两个个标准——技术标准和和开发操作作标准技术标准分分为产品设计标标准（又分为规规划设计、、建筑设计计、形象系系统设计，，以及精装装修设计、、景观设计计等设计标标准）、部品标准、、产品营造造标准（包括质量量标准和交交付标准））、产品成本标标准等；开发操作标标准包括产品线线品牌价值值、城市选选择、项目目选址（城城市区位选选择）、投投资模式、、土地获取取模式、规规划设计模模式、工程程建设模式式、营销模模式、商业业物业运营营与管理模模式。12二、业务流流程管理标标准化——构建项目运运营双PDCA管理机制以项目开发发的发展阶阶段（投资资阶段、启启动阶段、、运营阶段段和后评估估阶段）为为横坐标；；以业务和管管理环节（（投资管理理、产品研研发管理、、计划管理理、成本管管理、招标标采购管理理、工程质质量管理、、营销管理理）为纵坐坐标；以此搭建项项目运营管管理体系。。在这个体体系中，包包含了两个个PDCA管理循环，，（Plan计划、Do实施、Check查核、Action处置）第一个建立立在项目运运作的整体体阶段；第二个建立立在项目运运营阶段。。13二、业务流流程管理标标准化——项目运作整整体阶段的的大PDCA管理第一个PDCA循环机制是是建立在项项目运作整整个阶段，，称为大PDCA在“项目投投资及启动动阶段”制制定计划（（P），关键在于合合理设置前前期目标，，各职能线线的目标在在此阶段清清晰锁定。。在“项目运运营阶段””执行（D），强调在在具体业务务执行过程程中目标的的紧密跟踪踪及落地执执行。在“项目后后评估阶段段”进行检查和和处置（C、A），站在整整个项目运运营体系，，对项目进进行整体总总评，沉淀淀项目运营营成果。形成前期规规划、中期期执行，后后期调整及及刷新回顾顾的机制。。14小PDCA管理在此阶段，，强调在业业务执行中中，各管理理模块形成成前期规划划、中期执执行和调整整、后期刷刷新回顾的的管理机制制(如下图)重点以成本本管理、计计划管理及及质量管理理模块为例例，介绍具具体业务模模块PDCA循环管理的的应用。15二、业务流流程管理标标准化——运营阶段小小PDCA管理成本管理：：在前期设置置项目的目目标成本（（基准版和和执行版）），并将目目标成本分分解为合约约规划（P）；执行过过程中，依依据合约规规划进行付付款审批、、变更/结算审批和和合同审批批（D）；每月对对动态成本本进行回顾顾，最终形形成目标成成本的预结结版(C、A)。计划管理：：强调在前期期依照集团团关键节点点设置项目目对应的主主项计划（（P）；在执行行中形成阶阶段性成果果管理，依依据阶段性性成果，从从质量及时时间双维度度衡量计划划执行情况况（D）；通过项项目运营会会议和项目目运营简报报形式，检检查实际运运营情况，，并作出偏偏差调整(C、A)。16二、业务流流程管理标标准化——运营阶段小小PDCA管理质量管理：：首先制定项项目建设实实施的工程程管理规划划、工程巡巡检计划，，明确项目团团队的相关关质量责任任（P）；项目施工过过程中，通通过工程质质量巡检，，进行过程程偏差控制制和整改，，实现工程竣竣工验收（D）；最后通过内内部模拟验验房以及入入住验房，，将发现的的各类问题题形成“验验房问题整整改清单””，由责任任单位整改改，直到销销项（C、A）。1718产品标准化化设计设计的作用用和价值产品标准化化设计概要要一、标准化化设计的价价值和作用用产品标准化化设计是影影响价值链链的源头，，诸多快速速扩张的房房企内部都都有相当强强大的设计计力量。碧碧桂园、万万科、恒大大是其中的的佼佼者。。设计处于项项目开发价价值链的前前端，对项项目利润规规划、项目目与产品经经验快速沉沉淀、项目目快速施工工等有着直直接影响。。使用该种种武器，操操作简单、、见效快，，但是对于于企业高层层的设计管管理能力有有一定的要要求。19标杆企业产产品标准化化经验简介介万科产品标标准化金地产品标标准化龙湖产品标标准化恒大产品标标准化产品标准化化推进策略略与目标建建议产品标准化化具体推进进举措若干干建立标准化化设计体系系建立产品标标准化平台台单项产品研研究与积累累产品复制，，优化标准准引进外部专专业合作资资源产品标准化化具体推进进计划简述述产品标准化化设计概要要万科产品标标准化过程程万科标准化化进程:2000年提出标准准化思路，，2002年开始实施施标准化复复制，2005年起则以产产品分类管管理为重点点开展标准准化。2000200220032005提出思路从流程和成成果两方面面统一标准准分区域统一一标准整个建筑单单体作为标标准化实施施目标只选择固定定单元作为为定型化模模块到目前，实实际上做到到标准化的的内容只是是建筑单体体总量的百百分之三四四十。制定标准化化平台跨区域统一一标准标准化体系系建立《项目设计流流程》《项目设计成成果标准》《标准化设计计指导书》《标准化的产产品使用说说明》《室外工程、、环境工程程标准化设设计体系》《规划设计、、配套系统统、物业管管理的标准准化设计体体系》2004设计标准化化以城花为母母体进行复复制四季花城标标准化实施施华北/华中等版标标准化产品品《万科住宅使使用标准》《万科住宅性性能标准》模块标准化化强调快速复复制与产品品创新部品集约化化和通用化化从客户需求求出发，模模块化路径效果从2002年到2005年,万科已售住住宅的返修修数量从每每百户32.1条，降到每每百户11.8条。同期，，客户对于于万科产品品质量的总总体满意度度从2002年的54%上升到2005年的68%。启示：1、产品标准准化是个长长期和循序序渐进的过过程，标准准化是模块块化的基础础，万科设设计标准化化就花了3年时间；2、以成熟产产品为母体体，选择建建筑单体实实施标准化化，有利于于产品标准准化的落地地与推广。。·万科产品标标准化推进进策略〔产品〕〔产品库〕〔项目应用〕第一阶段第二阶段成立机构确定指标现有有产产品品整整理理同行行产产品品借借鉴鉴产品品库库建建立立成熟熟产产品品目目录录标准化化产产品品目目录录产品品体体系系建建立立客户户导导向向产产品品研研发发通用用部品品更多多项项目目按按照照标标准准化化指指标标执执行行工厂厂化化产产品品成成熟熟工厂厂化化产产品品项项目目第三三阶阶段段阶段段划划分分总部部+区域域总部部区域域职责责分工工2005年以以后后万万科科标标准准化化推推进进策策略略。。重点点推推进进措措施施：：近期期，，以以产产品品分分类类管管理理为为重重点点，，建建立立不不同同产产品品项项目目的的操操作作、、考考核核机机制制，，逐逐步步建建立立、、完完善善产产品品库库，，为为各各类类项项目目提提供供产产品品和和技技术术支支持持。。具体体措措施施：：创新新产产品品项项目目———以区域域为为主主进行行操操作作，，总总部部提提供供技技术术支支持持。。每每个个区区域域每每年年不不超超过过2个项项目目。。成熟熟产产品品项项目目———由各各区区域域及及一一线线公公司司根根据据项项目目特特点点，，选选择择集集团团内内、、外外经过过市市场场检检验验、、客客户户接接受受程程度度高高的成成熟熟产产品品，，录录入入《成熟熟产产品品目目录录》，同同时时进进行行项项目目应应用用。。标准准化化项项目目———在集集团团整整体体规规划划下下，，以以成成熟熟产产品品为为基基础础，，经经过过产品品评评估估和客户户反反馈馈过程程，，优优化化至至标标准准化化产产品品，，并并录录入入《标准准化化产产品品目目录录》。各各区区域域及及一一线线公公司司根根据据项项目目特特点点，，在在《标准准化化产产品品目目录录》中进进行行选选择择。。标标准准化化产产品品项项目目开开发发周周期期不不长长于于7月，，应应用用标标准准化化产产品品比比率率不不低低于于70%。工厂厂化化产产品品项项目目———以总部部为为主主进行行产产品品技技术术研研发发，，各各区区域域及及一一线线公公司司提提供供相相应应配配合合。。成熟熟、、标标准准化化产产品品应应用用机机制制形形成成产品品筛选选工厂厂化化产产品品目目录录万科科标标准准化化工工作作模模式式：：总部部牵牵头头，，一一线线配配合合：：总总部部研研发发部部门门牵牵头头完完成成体体系系研研究究，，建建立立标标准准化化平平台台；；分分区区域域实实施施，，总总部部统统一一。。万万科科标标准准化化均均有有专专门门部部门门牵牵头头进进行行，，先先后后由由建建筑筑研研究究中中心心、、品品类类与与产产品品研研发发部部门门主主导导实实施施。。外部部合合作作，，收收益益共共享享：：（（1）与与供供应应商商合合作作。。万万科科起起初初制制定定产产业业标标准准化化平平台台、、走走模模块块化化的的时时候候，，发发现现手手头头的的信信息息和和资资料料非非常常贫贫乏乏，，没没有有任任何何技技术术标标准准可可供供参参考考。。后后来来万万科科成成立立了了专专门门研研究究小小组组，，又又找找到到三三家家知知名名供供应应商商，，协协助助他他们们制制订订标标准准。。这这些些标标准准中中间间含含有有2000到3000个专专利利，，供供应应商商可可以以得得到到20%的利利润润提提成成。。（（2）与与发发达达国国家家的的企企业业/研究究机机构构进进行行交交流流。。启示示：：1、产产品品标标准准化化应应有有专专门门部部门门牵牵头头进进行行；；2、产产品品标标准准化化应应加加强强外外部部合合作作；；3、产产品品标标准准化化应应系系统统规规划划分分阶阶段段推推进进。。·金地地产产品品标标准准化化思思路路金地地是是在在管管理理标标准准化化实实现现以以后后，，进进行行产产品品系系列列化化和和技技术术标标准准化化，，在在产产品品成成系系列列的的过过程程之之中中，，去去研研究究系系列列化化产产品品的的使使用用标标准准和和性性能能标标准准，，进进而而对对同同一一标标准准下下的的产产品品进进行行标标准准化化设设计计。。金地地产产品品标标准准化化总总体体思思路路：：以格格林林系系列列为为母母体体，，以以90m2以下下小小面面积积户户型型为为切切入入点点，，以以立立面面标标准准化化为为难难点点，，委委托托专专门门机机构构进进行行设设计计研研究究。。以90m2以下下住宅宅产产品品为为标标准准化化设设计计的的切切入入点点，，展展开开：：标准准化化平平面面设设计计标准准化化立立面面设设计计标准准化化构构造造、、通用用部部品品设设计计标准准组组团团设设计计在新新项项目目快快速速复复制制对以以往往项项目目典典型型立立面面体体块块关关系系、、立立面面材材质质、、色色彩彩搭搭配配、、门门窗窗设设计计等等元元素素进进行行归归纳纳、、提提炼炼、、改改进进，，形形成成几几种种成成熟熟立立面面体体系系不同同项项目目不不同同的的营营销销定定位位、、不不同同的的设设计计目目标标选择择确确定定具具体体项项目目立立面面设计计概概念念和和手手法法选择择某某一一种种立立面面风风格格选择择某某几几种种立立面面风风格格，，根根据据规划划情情况况进进行行组组合合创创新新形成成具具体体项项目目独独特特立立面面风风格格可标标准准化化设设计计因因素素社区规划设计需要要个个性性化化设设计计因因素素快速速决决策策，，提提高高设设计计效效率率，，保保证证基基本本功功能能质质量量赋予予社社区区个个性性、、特特色色，，提提升升社社区区价价值值典型型组组团团布布置置方方式式典型型道道路路断断面面停车车方方式式物业业管管理理方方式式商业业、、托托幼幼、、学学校校等等配配套套设设施施特色色街街道道、、广广场场、、公园园等等公公共共空空间间其它它因因地地制制宜宜因因素素启示示：：1、产产品品标标准准化化切切入入点点非非常常明明确确；；2、产产品品标标准准工工作作共共四四大大类类，，简简洁洁明明了了，，易易于于实实施施；；3、主主要要依依靠靠外外部部机机构构完完成成；；4、金金地地的的产产品品标标准准化化侧侧重重于于标标准准化化设设计计。。·龙湖湖产产品品标标准准化化龙湖湖产产品品标标准准化化操操作作思思路路：：标标准准化化与与创创新新兼兼顾顾不同同城城市市在在标标准准的的同同时时又又保保证证品品质质处处于于螺螺旋旋上上升升中中，，因因此此选选择择了了“产品品模模块块的的标标准准化化”，即即标标准准化化的的模模块块、、个个性性化化的的拼拼合合。。在每每一一个个产产品品模模块块的的运运作作上上，，他他们们总总结结出出每每个个模模块块的的研研发发特特性性、、工工程程特特性性、、营营销销特特性性，，并并围围绕绕“投资收益”这个核心，聚聚焦项目的进进度、成本、、质量、资金金等几个管理理维度，建立立起标准的管管理流程并固固化在IT平台上，供不不同项目团队队、地区公司司复制运用。。这样既解决决了快速复制制的问题，又又解决了产品品创新的问题题。龙湖产品标准准化特点：严严格的标准化化动作龙湖内部有成成熟产品库（（内部标杆项项目），要求求项目90%采用标准化产产品，10%自行创新。全全集团售楼处处（未来的会会所）只有五五种标准，在在风格、立面面等方面不允允许随意改变变。不同标准准间风格统一一，延续性好好，保证整体体风格的实现现，可实现快快速复制。不同项目、不不同城市之间间在标准化的的同时，在景景观、装修标标准、客户定定位、营销推推广力度等方方面，要求新新项目比之前前的项目深度度更深，品质质更高。香樟林蓝湖郡、蓝湖半山悠山郡蓝湖香颂龙湖睿城大城小院郦江风格化标准化观山水资源型产品线规模型产品线春森彼岸郦江紫都城水晶郦城睿城江与城别墅系列洋房系列高层系列风格导向风格型+标准型资源型+规模型花盛香醍售楼楼处香醍漫步售楼楼处启示：1、产品模块的的标准化加上上强大的知识识管理系统（（IT系统），可以以实现标准化化与创新的有有机结合；2、严格的比例例限制或要求求保证了产品品标准化的有有效落地；3、产品标准化化以“投资收收益”为核心心，系统兼顾顾多个管理维维度，使其价价值得到最大大体现。·产品标准化总总体推进策略略应基于公司自自身项目经验验、职能管理理特点以及行行业先进经验验，建议产品品标准化总体体推进策略如如下：切入点：以相相对成熟的单单元体为载体体，以中小面面积户型为切切入点，先行行开展设计标标准化。推进方式：系系统规划与单单项突破相结结合；内部总总结与外部借借鉴相结合；；自我研发与与外包研究相相结合。阶段划分：制制定系统的推推进实施方案案，分三阶段段逐步推进。。现有项目总结行业产品借鉴第X代标准化产品产品体系建立单体设计平面规划目标成本各项标准化要素必须互相匹配，并且与目标客户需求相一致。标准进度标准工法合作伙伴部品设备营销策划产品要素管理要素成熟产品库成熟产品复制机制客户导向产品研发模块标准库标准产品库标准产品复制机制多项目模块化应用第一阶段：第二阶段：第三阶段：确定责任机构制定系统方案成熟产品复制设计标准化标准产品复制部品标准化产品体系成熟标准模块应用·产品标准化阶阶段目标总体目标：力力争用4年时间，形成成完善的标准准化产品体系系，实现快速速复制和规模模化扩张，提提高产品品质质和人均效率率。阶段时间跨度工作思路工作重点工作目标定量目标备注第二阶段2---3年通用部品标准化、优化性复制对成熟产品进行评估筛选，纳入标准化产品库；进行标准产品整体复制；研发制定部品部件标准。标准化产品应用率不低于50%；形成〈性能标准〉、〈使用标准〉等系列产品标准化文件；形成完整的标准化产品库。第三阶段1---2年完善标准化体系、创新性复制对标准化产品库进行优化；研究并实施模块标准化；完善公司产品品类；建立模块标准库。标准化产品应用率不低于80%；形成完善的分类产品〈标准化手册〉；形成完善的标准产品库。·实施前的主要要推进举措：：产品目录设计计产品后评估体体系设计评估确定项目目单体提炼总结行业业借鉴成熟产品库优化标准复制项目建立产品标准准化平台已开发项目同行项目已交付使用项项目在建项目新建项目同行项目建立标准化设设计体系单项标准研究究与积累产品复制，优优化标准1234近期应尽快确确定产品标准准化牵头部门门，建立产品品标准化平台台，并以建筑筑单体为基础础，迅速开展展标准化设计计体系建设，，同时进行单单项标准研究究，以尽早实实现产品复制制。另外，还应加加快管理标准准化建设，引引进优秀外部部资源，建立立科学的考核核激励机制，，为公司产品品标准化的持持续推进提供供有力保障，，并根据需要要启动客户分分析与品类研研究等。设计标准开发发标准产品标准化管管理办法项目后评估单项技术创新新、总结、借借鉴应用项目实现路径复制项目加快管理标准准化建设5核心措施辅助措施仅仅制定了产产品要素的标标准是很难成成功实现标准准化复制的，，还必须依赖赖相应的开发发管理标准化化（见管理标标准化推进方方案）。外部专业资源源引进6考核激励机制制建立7及时总结提炼炼在建或新项项目好的单项项技术，或借借鉴行业先进进的单项技术术，形成标准准成果。以产品目录为为基础，产品品后评估体系系建设为支撑撑，系统规划划标准化管理理体系，建立立公司产品标标准化平台。。实施产品复制制，同时开展展设计优化、、项目总结评评估等，优化化产品标准。。以建筑单体体为基础，，以小户型型为切入点点，借鉴行行业先进经经验，制定定设计标准准，逐步形形成标准化化设计体系系。从优秀企业业经验看，，产品标准准化需要优优秀的合作作伙伴共同同完成，既既有参与项项目开发的的合作伙伴伴，也有专专门研究的的合作伙伴伴。要使得产品品标准化得得到顺利实实施，必须须纳入相关关单位绩效效考核，并并且提供足足够的经费费来运作，，以及给予予适当的奖奖励来促进进相关工作作的开展。。·建立标准化化设计体系系设计标准颁颁布评估选择可可复制项目目确定标准化化设计单体体确定标准化化设计框架架总结提炼、、优化改进进设计理念念与方法行业同类优优秀产品单单体研究提取优秀设设计理念与与方法形成复制项项目设计标标准设计标准评评审项目非设计计要素总结结开发标准制制定产品标准信信息形成标准化化设计体系系工作方式：：标准化设计计体系由总总部牵头，，子公司配配合完成，，其中项目目选择评估估、单体确确定、设计计标准化框框架确定等等关键环节节，由总部部相关部门门组织讨论论确定；具具体的设计计理念与方方法的总结结提炼，可可以由子公公司负责执执行或分类类引进专业业研究机构构执行。关键步骤说说明：1、项目选择择：（1）明确项目目范围：公公司已开发发的普通快快销型电梯梯公寓项目目。（2）进行项目目评估：由由总部牵头头组织内外外专家进行行评估，评评估前应首首先讨论确确定评价选选择标准，，如：具有一定社社会效应、、商业上取取得一定成成功。产品本身有有一定独特特性。客户群、项项目位置具具有典型性性。产品已交付付使用。标准化设计计框架标准化平面面设计标准化立面面设计标准化部品品构造标准化规划划设计2、范例单元元定型，确确定标准框框架：参照金地设设计标准化化体系，结结合公司设设计管理现现状，确定定标准化设设计框架。。90平米以下户户型图标准准实施步骤3、项目非设设计要素总总结：在项目设计计标准确定定后，应根根据项目开开发过程的的经验教训训，确定配配套的相关关标准，如如：地块属性、、客户特征征标准。成本、进度度、质量标标准。施工工法标标准。营销策略、、定价标准准。合作伙伴标标准等。通用部品和和通用构造造框架见附附件关键成果可复制项目目选择标准准标准化设计计框架复制项目设设计及开发发标准·建立产品标标准化平台台——产品目录工作方式：：由总部相关关部门负责责研究设计计。总目录区域X区域2区域1产品目录结结构示例细分市场1细分市场X产品1产品X立面1立面X部品1部品XXX公司可以先先按市区、、二圈层等等城市环域域划分区域域，并随着着异地扩张张的推进，，逐步调整整为城市级级、地域级级区域。牵头部门设计研发部部门策划销售部部门实施部部门创意部门设计部门策划部门销售部门采购部门成本部门组织机构新房型、立立面、结构构部品研发发确定（客户户互动）装装饰性部品品决定是否研研发新房型型、部品提供房型、、部品的升升级信息对产品房型型、立面、、部品估价价整套产品预预算系统的的自动化工作内容积累形成产品目录产品目录职职责分工产品目录特特点：产品目录是是一个巨大大的产品信信息数据库库。所有必要的的信息都反反映在产品品目录中，，楼书、图图纸、工程程投标报价价、估价、、及修改记记录等相关关资料都可可以找到。。分类分级放放置产品相相关信息，，并借助公公司信息系系统实现电电子化管理理，便于业业务人员查查询应用。。·建立产品标标准化平台台——产品后评估估体系工作方式：：由总部相关关责任部门门制定项目目后评估办办法，并提提出后评估估要求，子子公司协助助第三方专专业机构实实施调查评评估。产品后评估估是对公司司已开发交交付项目的的跟踪总结结，是产品品标准（或或升级）信信息的最主主要输入来来源，因此此建立一套套完善的产产品后评估估体系是产产品标准化化平台建设设的基础工工作之一。。关键成果：（1）项目后评评估流程和和作业标准准；（2）项目后评评估报告模模板。后评估开展展方式第一阶段：：内部意见见反馈第二阶段：：第三方设设计独立调调研第三阶段：：发放问卷卷第四阶段：：入户调研研第五阶段：：资料汇总总，撰写报报告第六阶段：：报告评审审第七阶段：：优化后续续产品首先由子公公司设计、、工程等业业务部门结结合客服、、物业系统统反映出来来的产品使使用过程中中暴露的典典型性问题题，进行分分析整理。。由XX公司后评估估管理部门门与第三方方共同设计计调研问卷卷。根据问卷调调查情况，，针对选择择客户入户户访谈，归归纳总结后后得出普遍遍性结论。。由第三方收收集相关资资料，撰写写调查报告告及各专业业分析报告告。由XX公司后评估估管理部门门组织报告告评审，形形成测评报报告。相关专业部部门根据后后评意见进进行后续产产品的优化化。子公司产品品开发与客客服相关部部门总部后评估估管理部门门与第三方方第三方第三方第三方总部相关部部门与第三三方子公司创意意/设计部门工程案例汇汇总问题汇总图图图文报告调查报告评测报告工作步骤工作内容责任部门工作成果·单项标准研研究与积累累工作方式：：由子公司在在项目实施施过程中，，根据项目目需要适时时地自行或或与供应商商共同研究究，并及时时报总部审审核，录入入产品目录录。主要步骤：：建立项目知知识库，形形成系统的的产品信息息依托明源项项目进度管管理系统强强大的项目目管理知识识库，将每每个项目产产生的每项项信息通过过分门别类类、统一管管理的方式式录入知识识库，并建建立了标准准工作指引引库，为项项目计划执执行人员提提供工作指指引，实现现知识管理理与工作关关联。在知识库记记录最佳实实践，形成成产品标准准在各个不同同的业务操操作界面上上关联着各各种不同过过往项目的的经验、教教训、合作作资源等相相关知识，，使任意业业务点上的的最佳实践践形成标准准在集团内内迅速广泛泛传播。标准立项自行研究同行借鉴共同研究标准评审标准颁布录入产品目目录应用优化项目知识管管理库项目开发过过程中产生生的大量文文档、图形形、视频等等定期筛选评评估龙湖利用知知识库实现现产品标准准积累1、通过系统统的产品标标准规划，，根据项目目需求进行行标准立项项研究。2、完善目前前的知识管管理系统，，将大量项项目开发过过程中的经经验教训录录入项目知知识库，定定期筛选评评估来产生生相关标准准。建议：双通通道产品标标准积累·产品复制，，优化标准准工作方式：：由公司总部部根据战略略需要获取取土地，并并确定项目目定位，子子公司具体体实施产品品复制。第一次产品品复制前，，总部应制制定产品标标准化管理理办法，包包括《复制项目设设计流程》、《项目设计标标准成果》等，以便于于产品按要要求进行准准确复制，，并随着产产品复制的的推进，逐逐步完善相相关管理办办法，如《标准化设计计指导书》、《标准产品使使用说明》等，以使公公司产品标标准化平台台更加完善善。工作内容确定项目总总体运作策策略在成熟产品品库中查询询目标产品品及相关设设计标准责任部门总部投资发发展部门总部策划创创意部门总部后评估估部门实施步骤项目定位规划设计开发销售项目后评估估土地获取比较目标地地块属性与与公司复制制产品对应应的地块属属性进行投资资分析，，并获取取目标地地块将目标产产品（单单体）规规划到用用地中根据地块块特性和和客户需需求进行行适当优优化创新新选择合作作伙伴进进行项目目开发销销售开展阶段段性总结结，优化化产品标标准项目交付付使用后后组织后后评估根据后评评估意见见优化产产品标准准子公司设设计管理理部门子公司工工程管理理部门·引进外部部专业合合作资源源工作方式式：由总部进进行合作作伙伴的的系统规规划与引引进。从先进企企业的产产品标准准化经验验看，无无一不是是依靠优优秀的合合作伙伴伴共同研研究开发发，因此此建议：：结合各各公司自自身的产产品策略略，系统统规划并并引进相相关专业业合作资资源。1、与参与与项目实实施的供供应商进进行合作作，共同同研究开开发专利利技术与与产品。。2、主动从从国际市市场上寻寻找合作作伙伴。。与在“工厂化”建造技术术方面领领先的日日本大成成建设合合作，与与在结构构设计方方面领先先、为悉悉尼奥运运会馆设设计结构构的ARUP公司合作作研究结结构集成成部分。。3、与国内内高校研研究资源源密切合合作。在在产品后后评估方方面，常常年与清清华大学学建筑学学院住宅宅设计研研究组合合作。4、向标杆杆企业取取经。万万科新的的产品标标准化模模式以客客户为导导向，全全面向帕帕尔迪学学习。万科多层层次的产产品标准准化合作作资源建议：合合作研究究资源规规划项目合作作过程中中优秀的的供应商商专业领域域领先的的设计施施工方高校资源源行业先进进技术研研究独立的产产品评测测规划设计计标准化化研究施工工艺艺标准化化研究主要部品品标准化化研究主要构件件标准化化研究资源结构构主要目的的数量规模模1家2~3家细分专业业10家以上34产品标准准化作业业推行产品品标准化化，优势势非常明明显：可可以减少少大量前前期论证证、比较较工作，，缩短决决策时间间，也能能避免房房企高层层的拿地地冲动；；不同的产产品线配配以不同同的融资资思路；；推动标标准化作作业，固固化开发发周期，，固化工工作管理理链条和和流程管管理体系系；推动企业业内部的的标准化化作业，，避免新新的工艺艺与技术术带来成成本增加加和进度度滞后，，最终保保障项目目快速开开发；节约大量量的销售售定位与与成本测测算时间间，形成成固定的的战略供供应商，，保障供供应商对对产品与与服务的的优质供供应，更更有助于于对成本本的有效效控制；；有助于沿沿用已经经形成的的固定市市场和销销售套路路去推动动项目快快速去化化、资金金回笼，，最终保保障项目目利润的的快速实实现。35产品标准准化作业业之功产品采购购标准体体系产品施工工标准体体系产品服务务标准体体系产品系列列化、标标准化体体系框架架产品戓略略路线图图，指引引产品开开収的方方向。明确方向向和竞争争定位产品线策策略是一一个分时时间段癿癿有条件件癿计划产品线戓戓略癿具具体实施施戓略愿景产品线策策略及觃划新产品开开収产品标准准化支撑产品品癿核心心技术要要素产品技术术平台产品线依依据戓略略制订产品标准准化基二二产品线线展开，，是对产产品线的的技术保保障和管管理保障障产品线标准化产品线体体系客户细分分土地细分分产品线定定型产品标准准体系产品设计计标准体体系产品库（（标准化化成果定定型、应应用癿一一体化癿癿信息平平台）产品系列列及产品品定型1.对应产品品定位，，将营销的的定位需求传逑逑到产品定位位实现上；2.明确了产品类型型、范围围及产品品形象的调调性；3.为具体设设计指明明了方向向，划清清了边界。。产品系列列化、产产品设计计标准化化体系的的主要内内容1.2.3.产品设计计技术标标准化：：是针对对各阶段段设计图图纸反映映癿内容容迚行标标准化管管理，包包括定型型、成果果应用；；定型：是是针对各各阶段设设计图纸纸反映癿癿内容提提出标准准化要求求，包括括：设计决策策亊项（（产品类类型选择择、空间间功能配配置、目目标成本本等）、、设计指标标参数亊亊项（尺尺度要求求、负荷荷要求等等）、局部可固固化癿具具体解决决方案（（设计模模块定型型图纸））等；标准成果果应用：：在新项项目设计计过程中中，根据据定型成成果快速速决策、、确定指指标值戒戒直接套套用定型型图纸。。设计模块块标准化化定型1.对应产品品设计；；2.为新项目目设计提前决策策了一些具体亊项项和指标标参数；；3.为新项目目设计在在模块层级级提前准备了具体解解决方案案。标准化成成果应用用1.对应新项项目设计计，通过过对标准准化成果癿癿调用，，达成：：快速编制制设计仸仸务书快速设计计快速评审审高质、高高效完成成设计1、设计标标准化率率：标准准化产品品的建筑筑面积/项目总建建筑面积积；2、部品通通用率：：通用部部品项/项目总部部品项；；3、标准构构造率：：标准构构造项/项目总构构造项。。4、渗漏率率5、一次交交房率6、宠户满满意度设计技术术标准化化测量指指标产品设计计技术体体系设计定型模块块设计技术术体系管理模块块产品线定定型模块技术标准准模块标准产品品模块（（图纸级）产品库模块设计技术术标准总总框架原则：选择客户户认可的的成熟项项目迚行行标准化化！产品线：：五步法法明晰产品品线的五五种途径径以万科为为代表的企业：：从戓略-产品线规划-产品品类类-模块（面面-线-体-块）；以龙湖为为代表的企业：：从模块化化开始-单一产品品线-产品线规划（块块-体-线-面）以恒大为为代表的企业：：多产品固固化型（（多产品品标准化化复制））；以星星河河湾湾为为代代表表的企企业业：单单一一产产品品固固化化型型（（单单一一产产品品癿癿部部分分模模块块复复制制））；；以中中小小企企业业为为代代表表：：部品品标标准准化化、、产产品品经经验验总总结结及及优优化化（（堵堵漏漏型型））、、成成熟熟复复制制案例例：：某某企企业业设设计计技技术术体体系系标标准准化化工工作作思思路路认清清差差距距，，博博采采众众长长；；后后发发优优势势，，学学习习创创新新一种种心心态态降低低成成本本提高高品品质质管理理手手段段计划划管管理理流程程管管理理设计计资资源源管管理标准准化化工工作作，，其实实质质是是对对产产品品本本身身的的完完善善和和研研究究，，同时时会会带带来来工工作作流流程程和和工工作作方方式式的的改改变。。缩短短周周期期技术术措措施施材料料标标准准：：工程程做做法法：：标准准化化户户型型库知识识管管理理三个个目目标标二类类措措施施七项项工工作作（1）明明确确：：在在什什么么样样的土土地地上上、为为满满足足哪哪一类类客户户，，建造造哪哪一一种种业态态、户型型及及产产品品形形象象的产产品品；；（2）明明确确：：产产品品线线的的设设计计技技术术标标准准的的边界界思路路：：1、定定义义不同同产产品品系系列列之之间间的的差差异异性性2、定定义义产产品品与客客户户需需求求之之间间的的关关联联性性3、强强化化项项目目的主主题题与与品品牌牌识识别别性性4、奠定定产产品品标标准准化化的对对象象和和创创新新的的前前提提基基础础作作用用产品品线线定定型型产品品线线细分分、、定定型型最最主主要要的的因因素素是是““综综合合产产品品形形象象””产品品设设计计技技术术体体系系设计计定型型模模块块产品品库库模块块设计计技技术术体体系系管理理模模块块产品品线线定定型型模块块技术术标标准准模模块块标准准产产品品模模块块（（图图纸级级））地块块条条件件区位位、、交交通通、、景景观观、、医医疗疗、、教育育等等因因素素产品品线线XX对应应地地块块属属性性描描述地块块特特性性对应应客户户类型型关关系系客户户类类型型主力力客户户比比例例、、客户户需需求求客户户需需求求决定定产产品品特征征关关系系产品品特特征征（（设设计计））规划划、、景景观观、、配配套套、、户户型、、标标准准部部品品………产品品线线XX对应应客户户类型型产品品线线XX产品品特特性性（设设计计））统计计聚类类化化关系系（产产品品线线分分类类））主力力客户户需需求求（产产品品选选型型要要素素））产品品线线研研究究目目的的：：研研究究产产品品线线的的目目的的是是““快快速速滚滚劢劢开开収収””，，则则产产品品线线只只要要回回答答一一个个问问题题：：在在条条件件类类似似的地地块块上上，，开开収収哪哪一一种种类类产产品品是是最最容容易易被被顾顾宠宠接接叐叐的的，，实实质质上上是是要要找找到到土土地地、、客户户、、产产品品之之间间特特定定的的关联联性性。。产品品线线研研发遵遵循循的的逻逻辑辑：：产产品品线线研研究究的的内内在在逻逻辑辑应应遵遵循循将将来来应应用用便便利利的的逻逻辑辑，，才才能能体体现现产产品品线线的的价价值值；产品品线线规规划划产品品线线研研究究与应应用用““逻逻辑辑方方式式””44产品标准化化工作分工工业务部门的的重点工作作分工营销：分析当前企企业的开发发模式，选选择符合市市场需求的的优秀产品品进行筛选选、提炼，，最终确定定需要进行行标准化的的产品，并并对产品的的营销形成成固定的套套路、策略略和相关模模板。设计：结合营销的的客户定位位，对确定定的产品类类型进行筛筛选，对产产品与模块块进行细分分，结合服服务阶段的的质量反馈馈对产品进进行提炼和和优化。45如何推动产产品标准化化工作？------需要业务部部门在以下下重点方面面进行突破破：成本：结合确定的的标准化产产品，对其其成本进行行测算和总总结，梳理理产品、部部品分类清清单，对材材料部品成成本标准进进行明确，，对于材设设的采购方方式进行明明确，对于于关键材设设适当考虑虑集团采购购的比例。。工程：确定工期标标准，确定定建筑结构构形式、基基础形式，，梳理和优优化形成成成熟的施工工方案供后后续项目施施工过程快快速参考和和使用。物管与客服服：形成对应的的服务标准准、社区文文化导向，，明确配套套设施标准准。企业管理：：在内部梳理理形成标准准化的项目目开发流程程，人员组组织配置标标准、工作作指引，并并明确与之之匹配的绩绩效管理方方案。46如何推动产产品标准化化工作？------需要业务部部门在以下下重点方面面进行突破破：选择匹配刚刚需的产品品进行标准准化，在价价值链的每每个环节进进行发力，，中小房企企可以逐步步通过对功功能性模块块、部品、、部件进行行标准化。。有些企业对对住宅设计计规范比较较固定的楼楼梯、电梯梯间进行标标准化；有有的企业对对功能性模模块如厨卫卫等作为一一个整体进进行标准化化，对客户户比较敏感感的外立面面等进行标标准化。通过积少成成多、优先先聚焦关键键点的方式式，推动和和形成产品品完整的标标准化。一些中小企企业，通过过模仿、偷偷师行业标标杆的优秀秀产品，快快速推动自自己的产品品标准化进进程。47产品标准化化是房企持持续经营的的必经之路路产品标准化化工作的有有序分工和和推进，实实质是对企企业过往的的设计、工工程、市场场、成本、、客服与物物业等诸多多环节的经经验进行归归纳和沉淀淀；通过产品这这个载体---形成对各个个业务线的的管理标准准，提升企企业的运营营质量和效效率，最终终提高单项项目开发利利润与资金金周转效率率，提高房房企的盈利利水平。产品标准化化，可以减减少后续房房企的盲目目拿地冲动动、固化工工程周期和和成本指标标、固定战战略供应商商、提升产产品品质等等，诸多优优势不一而而足，推荐荐有志于追追求在区域域、行业占占一席之地地的房企采采用该武器器。48产品标准化化是支撑企企业规模快快速扩张的的法宝49产品业务线线要求的标标准化管理理工程管理面面临的难题题项目工期紧紧，倒排工工期，追求求工期牺牲牲质量；施工单位均均为劳务分分包，施工工缺乏章法法，现场品品质风险大大；施工单位为为省钱，在在工艺和工法法上偷工减减料；同样的工程程缺陷通病病，在不同的项目目上一犯再再犯；施工单位、、监理单位位管理不足，项目目现场形象象差；……31%12%13%31%13%客户投诉最最多癿工程程。价格最高癿癿工程。质量最丌稳稳定癿工程程。最影响总工工期癿工程程。管理难度最最高癿工程程。工程技术标标准文件内内容关注要要点工程技术标标准编制关关注要点：：客户关注度度、成本、、质量、工工期、管理理难度五大大维度工程技术标标准体系的的定位及作作用——提高客户满满意度结合反馈的的质量通病病及客户敏敏感点，对对比以上问题迚行总总结，依据据以上问题题，对关键键工序及质质量通病提出明明确要求，，是提升客户满意度度的有效保保障。工程技术标标准体系的的定位及作作用——积累与沉淀淀专业知识识经验、预预防质量通通病技术标准文文件将AA有特色的技技术知识和和优秀的技技术绉验逐逐渐沉淀保保留下来，，借劣技术术标准体系系的持续改改迚机制形形成公司技技术知识的的PDCA管理闭环，，幵最织转转化公司的的知识财富富。序号标准名称1地