房地产开发项目管理

第一节：房房地产开发发项目管理理概述1.房地产开发发项目及特特点房地产开发发项目：又称为建设工程项项目，具体是指指在一个总总体设计或或总预算范范围内，由一个或几几个互有内内在联系的的单项工程程所组成，建成后在在经济上可可以独立经经营核算，，在行政上又又可以统一一管理的单单位工程。。1.房地产开发发项目及特特点工程项目可可分为单位位工程、单单项工程、、分部工程程等。单项工程：：在一个工程程项目中，，具有独立立的设计文文件，竣工工后具有独立生生产能力或或经济效益益的一组配套齐齐全的工程项目。单位工程：：具备独立施施工条件并并能形成独独立使用功功能的建筑物及构构筑物。分部工程：：单项工程的的组成部分分，按专业性质质、建筑部部位确定。。房地产开发发项目特点点：知识密集型；组织层次性性；系统性；投资额巨大，建设设周期长；整体性强。2.房地产开发发项目管理理的概念房地产开发发项目管理理：房地产开发发企业对整整个工程项项目的开发发建设进行行的全面管管理，是项项目开发建建设过程中中的一项重重要管理内内容，它集集中体现了了项目建设设过程中的的各项实务操操作。包括项目的的成本管理、、工程管理理、质量管管理、进度管理理、合同管管理、工程程技术资料料管理、施施工安全管管理以及市市政配套协协调管理等内容。其其中成本管管理、质量量管理、进进度管理是是三大管理理核心。2.房地产开发发项目管理理的概念三大管理目目标之间的的相互关系系：（1）三大管理理目标之间间的对立关系：如果对工程程质量要求较较高，就需要投入大量资资金；如果要抢时间、争争进度，势必会增增加投资或或者使工程质量量下降；如果要减少投资、、节约费用用，势必会考考虑降低项目的的功能要求求和质量标标准。2.房地产开发发项目管理理的概念三大管理目目标之间的的相互关系系：（1）三大管理理目标之间间的统一关系：适当增加投资数数量，即可加快快项目建设设进度，缩缩短工期，，使项目尽尽早动工，，投资尽早回回收，项目目全寿命周周期经济效效益得到提提高；适当提高项目功功能要求和和质量标准准，能够节约项目动用后后的延续费、周周转费和维维修费，从而获得得更好的经经济效益；；如果项目进度计划制制订得既科科学又合理理，使工程进进展具有连连续性和均均衡性，不不但可以缩短建建设工期，而且有可能获得得更好的工工程质量和和较低的工工程费用。。3.房地产开发发项目管理理的层次体系业主方的项目管理理工程总承包包方的项目管理理监理方的项目管理理设计方的项目管理理施工方的项目管理理供货方的项目管理理社会环境方方的项目管理理业主方的管理总承包方的管理监理方的管理设计方的管理施工方的管理供货方的管理房地产开发项目社会环境方的管理反馈服务使用4.房地产开发发项目管理理的任务施工企业的的施工管理理：对合同规规定的标的的内容进行行工程建筑筑生产的管管理，包括括作业计划管管理、劳动动管理、安安全管理、、现场管理理、质量管管理、进度度管理等，其目的的是按时保保质地完成成承包的施施工任务，，获得承包包利润。房地产开发发商对开发发项目的管管理：对已发包包建设工程程整个施工工过程的管管理，包括括对工程质量、、工程进度度的控制管管理，工程程施工队伍伍的组织管管理，对施工过过程中可能能出现的各种问题的的处理等，目的是是确保工程程项目按合合同计划完完成，保证证项目开发发的经济效效益。第二节：房房地产开发发项目质量量管理1.工程项目质质量管理的的特点影响因素多多质量波动大质量变异大质量隐蔽性终检局限大大2.质量管理的的主要内容容施工前的准备阶段段对施工队伍及人员员质量的控制制；对工程程所需原材料的质量控制制；对施工工方案、方法和工艺艺的控制；对对施工用机械、设备备的质量控制制；对施工工环境与条件件方面的质量量控制；对对测量基准点点和参考标标高的确认及工工程测量放放线的质量量控制。施工过程中中的质量管理理对施工承包包单位的质量控制自自检系统进进行监督；在施工过过程中进行行质量跟踪监监控；会同建设设监理单位位审查设计计或承包方方提出的工程变更或或图纸修改改；对重要的的承重结构进进行检测验验收；参加给排排水、电器器安装的试通水、试试运转等工作；参参加工程质质量的评定和竣工工验收工作；认真真做好施工日记；对沉降有观测测要求的定期期观察；监监督和协调调施工企业业做好文明施工、、安全施工工承包单位开工准备承包商提交开工报审表项目监理机构审查开工条件批准？分项分部工程施工承包单位自检（上面所列）承包单位提交报验申请表项目监理机构检查质量合格？项目监理机构签署报验申请表承包单位完成单位工程或分部分项工程承包单位提交报验申请表项目监理机构检查验收合格？项目监理机构签署报验申请表返工否返工否整改是否是是进行下道工序3.项目工程质质量管理的的主要途径径和方法3.1房地产开发发项目在施施工阶段进进行质量控控制三种途途径审核有关技技术文件、、报告或报报表现场质量监监督现场质量检检验3.2房地产开发发项目工程程质量控制制常用方法法排列图法：：若干个直方图分别表示质质量影响因素的项目，直直方图的高高度则表示示影响因素的的大小程度度，按大小顺顺序从左向向右排列，，曲线表示示各影响因因素大小的的累计百分数数。P256图9-3。因果分析图图法树枝图、鱼鱼刺图、石石川图，把把问题标在在“鱼头””，再划出出质量过程程阶段主干干线（“鱼鱼骨”）。。P257图9-4。直方图法SPC图法4.施工阶段质质量监督控控制手段旁站监督测量试验指令文件规定质量监控工工作程序利用支付控制手手段5.房地产开发发项目的竣竣工验收5.1竣工验收的的范围及依依据范围：凡房地产开开发项目必须按批准准的设计文文件和合同同规定的内内容建成，还应验收土地地使用情况况，以及单项工程、、市政、绿绿化及公用用设施等配配套设施项目等。依据：批准的设计任务书书、初步设计方方案、技术设计文文件、施工图、设备技术说说明书、有关开发建建设的文件件、现行的施工技术验验收规范、施工承包合合同等。5.2竣工验收的的要求所有建设项项目按批准准的小区规划和有关专业业管理及设计计要求全部建建成，并满满足使用要要求。住宅及公共共配套设施施、市政公公用基础设设施等单项工程全全部验收合合格，并保证验验收资料齐齐全。各类建筑物物的平面位位置、立面面造型、装装饰色调等等符合批准的的规划设计计要求。施工机具、、临时工程程、建筑余余土、剩余余构件全部部拆除运走走，达到场清地地平，有绿化要要求的项目目，要按绿化设计计要求，做做到树活草草清。5.3竣工验收程程序及内容容验收程序：验收准备备、初步验验收、正式式验收。竣工验收报告书及附附件：竣工验收收报告书、、附件。竣工验收鉴定证书。5.4竣工验收的的组织一般由地市市级主管部部门——工程质量监监督站组织验收。。验收委员会会或验收小组组通常由开发商、施工单位、设计单位、物业管理公公司及购房客户参加，还有有计划、建设设、银行、、环保、消消防等有关部门门人员。第三节：房房地产开发发项目进度度管理1.项目进度管管理的概念念房地产开发发项目进度管理：对开发项项目各建设设阶段的工工作内容、、工作程序序、持续时时间和衔接接关系编制计划，并将该计计划付诸实施，且在实施施过程中经常检查实际进度是是否按计划划要求进行行，对出现现的偏差分分析原因，，采取补救措施或或调整、修修改原计划划，直至项目目竣工、交交付使用。。房地产开发发项目进度度管理有三个阶段：项目可行性性研究及立立项阶段、项目建设阶阶段、项目交付使使用后的适适用阶段，其核心内内容是项目目建设阶段段的进度管管理。2.影响项目进进度的因素素分析人的因素、技术因素、材料设备与构配配件因素、、施工机械设设备因素、资金因素、水文地质气气象与自然然灾害等自然环境境因素、政治经济等社会环境境因素、其其他不确定定因素等。。3.项目进度管管理的主要要任务设计前的准准备阶段进进度管理任任务：确定工期总目标标；编制项目目总进度计划划；编制准备备阶段详细工作计计划，并控制该计划划的执行；施工现场条件调调研和分析析等。设计阶段进进度管理的的任务：编制设计阶段工工作进度计计划，控制其执执行；编制制详细的出土计划，并控制执执行。施工阶段进进度管理的的任务：编制施工总进度度设计并控控制其执行行；编制施工工年、季、月月实施计划划，并控制其其执行。4.项目进度管管理措施组织措施技术措施合同措施经济措施信息管理措施5.项目进度管管理控制方方法—网络图法基本原理：：将项目的全全部建设过过程分解成若干干个施工项项目，按照各项项工作的展展开程序和和相互制约约、相互依依赖的关系系，将其绘制成网网络形式。通过网络图图时间参数的的计算，找找出关键线线路，即可以根根据绘制的的网络图计计算出工程程中各项工工作的最早和最迟迟开始时间间，从而可以以找出项目目的关键线线路。5.项目目进进度度管管理理控控制制方方法法—网络络图图法法基本本原原理理：：利用用最最优优化化原原理理，，不断断改改进进网网络络计计划划方方案案，，并寻寻求求其其最最优优方方案案。。网络络图图可可以以根根据据项项目目进进度度中中遇遇到到的的实际际情情况况，，调调整整计计划划，，使得得网网络络图图滚滚动动起起来来，，即即与与实实际际环环境境紧紧密密结结合合，，以以保保证证项项目目时时间间效效益益和和经经济济效效益益。。横道道图图表表示示进进度度计计划划网络络图图6.房地地产产开开发发项项目目进进度度管管理理系系统统建设单位进度控制设计单位进度控制施工单位进度控制施工总进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书作业进度实施监理单位进行控制第四四节节：：房房地地产产项项目目成成本本管管理理1.概念念房地地产产项项目目成成本本管管理理：：具体体来来说说就就是是在在投资资决决策策阶阶段段、、设设计计阶阶段段、、开开发发项项目目发发包包阶阶段段和和建建设设实实施施阶阶段段，把把开开发发项项目目的的投投资资控控制制在在批批准准的的投资资限限额额以以内内，随随时时纠正正发发生生的的偏偏差差，确确保保开开发发项项目目投投资资管管理理目目标标的的实实现现，，力力求求在在开开发发项项目目中中合合理理使使用用人力力、、财财力力、、物物力力，以以获获得得良良好好的的经济济效效益益、、社社会会效效益益和和环环境境效效益益。第四四节节：：房房地地产产项项目目成成本本管管理理1.概念念房地地产产开开发发项项目目成成本本：：是是指指项项目目建建设设、、销销售售过过程程中中所所花花费费的的全全部部费费用用，，包包括括开开发发成成本本和和销销售售成成本本。。开发发成成本本主要要包包括括土地地费费用用、前期期工工程程费费、建筑筑安安装装工工程程费费、基础础设设施施费费、公共共配配套套设设施施费费、开发发间间接接费费、财务务费费用用等。。销售售成成本本主要要包包括括销销售售房房屋屋的的广告告、代理理等等费费用用的支支出出，，一一般般为为总总销销售售额额的2～4%。2.房地地产产开开发发项项目目成成本本管管理理原则则设置置科学学的的成本本管管理理目目标标设计计阶阶段段投资资控控制制是是重重点点变被被动动控控制制为为主动动控控制制经济济与与技技术术结结合合是成成本本管管理理的的高高效效手手段段3.房地地产产开开发发项项目目成成本本管管理理的的主主要要内内容容策划划、、设设计计阶阶段段的成成本本管管理理：：策划划阶段段（（寻寻找找项项目目、、市市场场调调查查和和投投资资评评估估））、、设计计阶段段（（重重视视设设计计前前的的投投资资估估算算、、重重视视方方案案的的选选择择））。。发包包、、施施工工阶阶段段的成成本本管管理理：：发包包（（项目目总总发发包包、、建建安安工工程程及及设设备备采采购购发发包包））、、施工工阶段段。。销售售阶阶段段的成成本本管管理理：：房房地地产产销售售广广告告支支出出费费用用。第五五节节：：房房地地产产开开发发项项目目其其他他管管理理1.开发发项项目目合合同同管管理理项目目合合同同的的特点点：合合同同标的的物物的的特特殊殊性性；合合同同执行行周周期期长长；合合同同内容容多多，涉涉及及范围围广广；合合同同风险险大大。项目目合合同同的的作用用：明明确确开开发发商商和和承承包包方方在在项项目目实实施施中中的的权利利和和义义务务、项项目目实实施施阶阶段段实实行行社社会会监理理的的依依据据、项项目目实实施施的的法律律依依据据。1.开发发项项目目合合同同管管理理项目目合合同同的的分类类：：如按签签约约各各方方的的关关系系可以以分分为为工工程程总总承承包包合合同同、、工工程程分分包包合合同同、、转转包包合合同同、、劳劳务务分分包包合合同同与与联联合合承承包包合合同同等等；；按按计价价