房地产企业的会计核算与税务处理（共39）

房地产企企业会计核算算与税务务处理房地产会会计核算算的特点点Ø1.开发产品品的成本本核算复复杂。Ø2.经营收入入及其相相关税金金核算特特殊。Ø3.涉税环节节多。Ø4.涉及的税税种多、、税目多多、费用用多。通常都有有的费用用建设用地地有偿使使用费、、城市房房屋拆建建管理费费城市基础础设施配配套费、、建设工工程施工工图审查查咨询费费、绿化补偿偿费、绿绿化带开开口费、、环保检检测费、、土地交易易手续费费、施工工污水排排放费、、白蚁防防治费、、工程报建建手续费费、水利利建设基基金、施施工占道道费、消防方案案审核费费、消防防验收检检测费、、测绘费费、散装水泥泥专项基基金、墙墙体材料料专用基基金、建建筑噪音音超标费费土地登记记代理费费、规划划红线定定位费、、建筑碴碴土处置置费人防异地地建设费费……“营改增增”对房地产产企业财财务的影影响Ø适用的税税种税目目发生变变化Ø企业的主主管税务务部门发发生变化化Ø纳税人身身份发生生变化Ø会计核算算发生变变化Ø收入和成成本的计计量发生生变化Ø影响企业业的财务务信息和和成果房地产开开发企业业常用的的会计科科目开发产品品投资性房房地产预收账款款应交税费费开发成本本开发间接接费用房地产开开发企业业常用的的会计科科目一、开发发产品的的账务处处理开发产品品是指企企业已经经完成全全部开发发过程，，已验收合合格符合合设计标标准，可可以按照照合同规规定的条件移交交购货单单位，或或者可以以作为商商品对外外销售的产品。。应于竣竣工验收收时，按按实际成成本，借借记“开开发产品品”科目目，贷记记“开发发成本””科目。。房地产开开发企业业常用的的会计科科目二、投资资性房地地产的账账务处理理投资性房房地产，，是指为为赚取租租金或资资本增值值，或两两者兼有有而持有有的房地地产。投投资性房房地产应应当能够够单独计计量和出出售。包包括采用用成本模模式计量量的投资资性房地地产和采采用公允允价值模模式计量量的投资资性房地地产“开发产品品”““投资性性房地产产”房地产开开发企业业常用的的会计科科目（一）投投资性房房地产成成本模式式计量账账务处理理取得时账账务处理理：1.企业外购购、自行行建造等等取得的的投资性性房地产产借：投资资性房地地产贷：银行行存款或或在建工工程等2.将非投资资性房地地产转为为投资性性房地产产借：投资资性房地地产贷：开发发产品等等一、投资资性房地地产成本本模式计计量持有期间间账务处处理：1、计提折折旧或摊摊销借：其他他业务成成本贷：投资资性房地地产累计计折旧(摊销)2、取得租租金收入入借：银行行存款贷：其他他业务收收入应交税费费一、投资资性房地地产成本本模式计计量处置时账账务处理理：1、收到对对价借：银行行存款贷：其他他业务收收入应交税费费2、转销投投资性房房地产借：其他他业务成成本投资性房房地产累累计折旧旧(摊销)投资性房房地产减减值准备备（若有有）贷：投资资性房地地产二、投资资性房地地产公允允模式计计量一、取得得时账务务处理1.企业外购购、自行行建造等等取得的的投资性性房地产产借：投资资性房地地产——成本贷：银行行存款或或在建工工程等2.将非投资资性房地地产转为为投资性性房地产产借：投资资性房地地产——成本等(公允价值值)公允价值值变动损损益(借方差额额)贷：开发发产品等等其他综合合收益(贷方差额额)二、投资资性房地地产公允允模式计计量二、持有有期间账账务处理理1、资产负负债表日日公允价价值变动动借：投资资性房地地产——公允价值值变动贷：公允允价值变变动损益益或相反分分录2、取得租租金收入入借：银行行存款贷：其他他业务收收入应交税费费二、投资资性房地地产公允允模式计计量1、收到对对价时借：银行行存款贷：其他他业务收收入应交税费费2、转销投投资性房房地产借：其他他业务成成本贷：投资资性房地地产——成本——公允价值值变动注：“投投资性房房地产——公允价值值变动””有可能能在借方方3、结转其其他综合合收益借：其他他综合收收益贷：其他他业务成成本4、结转公公允价值值变动损损益借：公允允价值变变动损益益贷：其他他业务成成本或相反分分录房地产开开发企业业常用的的会计科科目三、应交交税费的的账务处处理契税房房产产税税耕地占用用税城城镇土地地使用税税增值税（（重重点）土土地增值值税三、“增增值税””科目会会计核算算一般纳税税人的增增值税会会计处理理（财会会〔2016〕22号）1.在“应交交税费””下设置置11个二级科科目“应交增增值税””““未交增增值税””“增值税税留抵税税额”““增值税税检查调调整”“待抵扣扣进项税税额”““简易计计税”“预交增增值税””““待认认证进项项税额””“待转销销项税额额”““代扣代代交增值值税”“转让金金融商品品应交增增值税””三、“增增值税””科目会会计核算算三、“增增值税””科目会会计核算算1．销售业业务的账账务处理理。企业业销售货货物、加加工修理理修配劳劳务、服服务、无无形资产产或不动动产，应应当按应应收或已已收的金金额，借借记“应应收账款款”、““应收票票据”、、“银行行存款””等科目目，按取取得的收收入金额额，贷记记“主营营业务收收入”、、“其他他业务收收入”、、“固定定资产清清理”、、“工程程结算””等科目目，按现现行增值值税制度度规定计计算的销销项税额额（或采采用简易易计税方方法计算算的应纳纳增值税税额），，贷记““应交税税费——应交增值值税（销销项税额额)”或“应交交税费——简易计税税”科目目（小规规模纳税税人应贷贷记“应应交税费费——应交增值值税”科科目）。。发生销售售退回的的，应根根据按规规定开具具的红字字增值税税专用发发票做相相反的会会计分录录。按照国家家统一的的会计制制度确认认收入或或利得的的时点早早于按照照增值税税制度确确认增值值税纳税税义务发发生时点点的，应将相相关销项项税额计计入“应应交税费费——待转销项项税额””科目，，待实际际发生纳纳税义务务时再转转入“应应交税费费——应交增值值税（销销项税额额)”或“应交交税费——简易计税税”科目目。按照增值值税制度度确认增增值税纳纳税义务务发生时时点早于于按照国国家统一一的会计计制度确确认收入入或利得得的时点点的，应将应应纳增值值税额，，借记““应收账账款”科科目，贷贷记“应应交税费费——应交增值值税（销销项税额额）”或或“应应交税费费——简易计税税”科目目，按照照国家统统一的会会计制度度确认收收入或利利得时，，应按扣扣除增值值税销项项税额后后的金额额确认收收入。三、“增增值税””科目会会计核算算2．视同销销售的账账务处理理。企业发生生税法上上视同销销售的行行为，应应当按照照企业会会计准则则制度相相关规定定进行相相应的会会计处理理，并按按照现行行增值税税制度规规定计算算的销项项税额（（或采用用简易计计税方法法计算的的应纳增增值税额额），借借记“应应付职工工薪酬””、“利利润分配配”等科科目，贷贷记“应应交税费费——应交增值值税（销销项税额额）”或或“应应交税费费——简易计税税”科目目（小规规模纳税税人应计计入“应应交税费费——应交增值值税”科科目）。。三、“增增值税””科目会会计核算算差额征税税的账务务处理。。企业发生生相关成成本费用用允许扣扣减销售售额的账账务处理理。按现现行增值值税制度度规定企企业发生生相关成成本费用用允许扣扣减销售售额的，，发生成成本费用用时，按按应付或或实际支支付的金金额，借借记“主主营业务务成本””、““存货””、“工工程施工工”等科科目，贷贷记“应应付账款款”、““应付票票据”、、“银行行存款””等科目目。待取得合合规增值值税扣税税凭证且且纳税义义务发生生时，按按照允许许抵扣的的税额，，借记““应交税税费——应交增值值税（销销项税额额抵减））”或“应交交税费——简易计税税”科目目（小规规模纳税税人应借借记“应应交税费费——应交增值值税”科科目），，贷记““主营业业务成本本”、““存货””、“工工程施工工”等科科目。三、“增增值税””科目会会计核算算月末转出出多交增增值税和和未交增增值税的的账务处处理。月度终了了，企业业应当将将当月应应交未交交或多交交的增值值税自““应交增增值税””明细科科目转入入“未交交增值税税”明细细科目。。对于当月月应交未未交的增增值税，，借记““应交税税费——应交增值值税（转转出未交交增值税税）”科科目，贷贷记“应应交税费费——未交增值值税”科科目；对于当月月多交的的增值税税，借记记“应交交税费——未交增值值税”科科目，贷贷记“应应交税费费——应交增值值税（转转出多交交增值税税）”科科目。举例：房房地产企企业增值值税账务务处理一、不动动产销售售-简易计税税：1、预售阶阶段，当当月收到到房款105万借：银行行存款105贷：预收收账款105举例：房房地产企企业增值值税账务务处理一、不动动产销售售-简易计税税：2、预售阶阶段，次次月预缴缴增值税税借：应交交税费-简易计税税3【【105/(1+5%)*3%=3】贷：银行存存款3举例：房地地产企业增增值税账务务处理一、不动产产销售-简易计税：：3、竣工交房房，当月结结转收入成成本借：预收账账款105贷：主营业业务收入100应交税费-简易计税5【105/(1+5%)*5%=5】举例：房地地产企业增增值税账务务处理一、不动产产销售-简易计税：：4、竣工交房房，次月纳纳税申报补补交税款借：应交税税费-简易计税2贷：银行存存款2举例：房地地产企业增增值税账务务处理二、不动产产销售-一般计税：：1、预售阶段段，当月收收到房款222万借：银行存存款222贷：预收账账款222举例：房地地产企业增增值税账务务处理二、不动产产销售-一般计税：：2、购进材料料、货物、、办公用品品，按照所所取得增值值税专用发发票上注明明的增值税税额确认进进项税额。。本月支付付设计费106万，进项税税额6万借：开发成成本-前期工程费费-设计费100应交税费-应交增值税税-进项税额6贷：银行存存款106举例：房地地产企业增增值税账务务处理二、不动产产销售-一般计税：：3、预售阶段段，次月预预缴增值税税借：应交税税费-预交增值税税6【222/(1+11%)*3%=6】贷：银行存存款6本月增值税税形成留抵抵税额，不不需要做账账务处理举例：房地地产企业增增值税账务务处理二、不动产产销售-一般计税：：4、竣工交房房，当月结结转收入借：预收账账款222贷：主营业业务收入200应交税费-应交增值税税-销项税额22【222/(1+11%)*11%=22】举例：房地地产企业增增值税账务务处理土地价款没没有进项税税额，能否否差额计税税？国家税务总总局公告(2016年第18号)销售自行开开发的房地地产项目，，适用一般般计税方法法计税，按按照取得的的全部价款款和价外费费用，扣除除当期销售售房地产项项目对应的的土地价款款后的余额额计算销售售额。销售售额的计算算公式如下下：销售额=（全部价款款和价外费费用-当期允许扣扣除的土地地价款）÷（1+11%）举例：房地地产企业增增值税账务务处理二、不动产产销售-一般计税：：国家税务总总局公告(2016年第18号)第五条当当期允许扣扣除的土地地价款按照照以下公式式计算：当期允许扣扣除的土地地价款=（当期销售售房地产项项目建筑面面积÷房地产项目目可供销售售建筑面积积）×支付的土地地价款当期销售房房地产项目目建筑面积积，是指当当期进行纳纳税申报的的增值税销销售额对应应的建筑面面积。房地产项目目可供销售售建筑面积积，是指房房地产项目目可以出售售的总建筑筑面积，不不包括销售售房地产项项目时未单独作价价结算的配套公共共设施的建建筑面积。。支付的土地地价款，是是指向政府府、土地管管理部门或或受政府委委托收取土土地价款的的单位直接接支付的土土地价款。。举例：房地地产企业增增值税账务务处理国家税务总总局公告2016年第86号国家税务务总局关于于土地价款款扣除时间间等增值税税征管问题题的公告“当期销售售房地产项项目建筑面面积”“房房地产项目目可供销售售建筑面积积”，是指指计容积率率地上建筑筑面积，不不包括地下下车位建筑筑面积。举例：房地地产企业增增值税账务务处理《财政部、国国家税务总总局关于明明确金融、、房地产开开发、教育育辅助服务务等增值税税政策的通通知》（财税〔2016〕140号）第七条条规定，《营业税改征征增值税试试点有关事事项的规定定》（财税〔2016〕36号）第一条条第（三））项第10点中“向政政府部门支支付的土地地价款”，，包括土地受受让人向政政府部门支支付的征地地和拆迁补补偿费用、、土地前期期开发费用用和土地出出让收益等等。房地产开开发企业中中的一般纳纳税人销售售其开发的的房地产项项目（选择择简易计税税方法的房房地产老项项目除外）），在取得得土地时向其他单位位或个人支支付的拆迁迁补偿费用用也允许在在计算销售售额时扣除除。举例：房地地产企业增增值税账务务处理扣除土地价价款提供的的证据国家税务总总局公告(2016年第18号)第六条在在计算销售售额时从全全部价款和和价外费用用中扣除土土地价款，