土建与精装修场地移交及敏感点分析指引图文

土建与精装修修场地移交及及质量敏感点点分析指引2018年5月21日目录一、提前介入入二、建议移交交样板先行三、移交的目目标和流程四、移交的人人员配备、问题记录表格格五、移交的前前提条件六、、分分项项工工程程移移交交内内容容及及标标准准七、、成品品和和半半成成品品保保护护八、、顺畅畅移移交交提提升升建建议议、、小结结一，，提提前前介介入入（（交交底底））：：砌筑筑阶阶段段1，依依据据精精装装修修施施工工图图纸纸和和协协商商木木门门供供应应商商，，在在砌砌筑筑前前发发文文明明确确室室内内最佳佳各各门门洞洞口口高高宽宽尺尺寸寸，施施工工中中检检查查监监督督（（洞洞口口尺尺寸寸超超宽宽后后补补砂砂浆浆易易空空鼓鼓开开裂裂等等））；；2，依依据据橱橱柜柜深深化化施施工工图图明明确确烟道道口口预预留留位位置置、、尺尺寸寸和和平平水水高高度度；3，注注意意外墙墙上上下下窗窗口口偏偏移移（3#楼卫卫生生间间外外窗窗洞洞口口左左右右偏偏移移部部分分超超5公需打打凿凿的的））抹灰灰阶阶段段1，卫卫生生间间墙墙根根底底部部掉掉落落的的抹抹灰灰砂砂浆浆需需第第一一时时间间清清理理干干净净，，多多余余钢钢筋筋切切除除，，避免免卫卫生生间间墙根根普普通通超超高高的的问题题；；2，特特别别注注意意厨房房和和卫卫生生间间墙墙体体垂垂直直度度、、平平整整度度、、转转角角方方正正（如如洗洗手手盆盆位位置置转角角需需方方正正，，平平整整度度差差至至镶镶贴贴水水泥泥油油超超厚厚易易致致墙墙砖砖空空鼓鼓脱脱落落等等问问题题））；；铝门门窗窗安安装装阶阶段段（（后后期期返返工工困困难难））1，注注意意厨厨卫卫铝合合金金窗窗户户安安装装平平水水高高度度（3#楼部部分分卫卫生生间间外外窗窗上上下下高高低低偏偏差差3/5公分分导导致致墙砖砖靠靠窗窗边边排排版版困困难难）），，垂直直度度（导导致致窗窗四四周周墙墙砖砖镶镶贴贴完完成成后后窗窗明明显显不不垂垂直直）），，左右右高高低低不水水平平超超3mm；2，其其余余铝铝合合金金窗窗门门窗窗安安装装水水平平下下框框左左右右高高低低不不直直凹凹凸凸弯弯曲曲，，安安装装超超高高露露底底，，安安装装离离墙墙边边左右右大大小小头头（（造造成成窗窗台台大大小小头头和和外外墙墙砖砖收收口口打打胶胶超超宽宽等等））；；3，固固定定拉拉条条固固定定不不超超高高；；安安装装左左右右位位置置（（好好收收边边收收口口饰饰面面））内外外墙墙收收边边收收口口阶阶段段1，注注意意窗窗四四周周收收口口砂砂浆浆的的平平整整度度、、垂垂直直度度、、转转角角方方正正（（3#楼窗窗台台盖盖板板时时注注意意左左右右大大小小头头)；2，窗窗台台盖盖板板和和找找平平砂砂浆浆的的完完成成面面高高度度（（窗窗边边框框上上边边缘缘下下去去6公分分以以上上））；；3，铝铝合合金金门门窗窗边边收收口口塞塞缝缝多多余余砂砂浆浆必必须须在在第第一一时时间间清清理理刮刮除除干干净净。。以上上问问题题若若不不在在施施工工阶阶段段提提前前介介入入监监督督交交底底，，后后期期返返工工将将耗耗费费更更多多时时间间和和巨巨大大人人力力物物力力，，得得不不偿偿失失移交交组组织织要要点点二，，建建议议：：移移交交样样板板先先行行（土建建依依据据样样板板进进行行自自查查整整改改验验收收)目的的1、、提前前检检验验总总包包移移交交质质量量；；2、、提前前给给各各方方提提标标准准及及要要求求；；三，，移移交交目目标标移交交流流程程移交交样样板板先行行↑移交交流流程程所有有的的土土建建移移交交资资料料清清晰晰完完整整地地由由土土建建总总包包移移交交至至装装修修总总包包移交交样样板板先行行↓四，，移移交交人人员员配配备备要要求求：移移交交双双方方人人员员均均分分为为初初查查、、复复查查两两部部分分移交交表表格格与与问问题题记记录录：：记录录检检查查所所有有问问题题（（包包括括误误差差范范围围内内））外墙墙门门窗窗、、阳阳台台栏栏杆杆（（窗窗台台石石上上栏栏杆杆后后安安装装））安安装装完完成成；；土建建户户内内清清洁洁完完成成；；室内内外外水水电电、、消消防防安安装装工工程程基基本本完完成成天、、墙墙、、管管边边、、窗窗边边无无渗渗漏漏、、开开裂裂厨房房、、阳阳露露台台不不漏漏卫生生间间渗渗水水试试验验完完成成，，并并确确保保无无漏漏能提提装装饰饰供供材材料料运运输输、、集集散散、、堆堆放放、、加加工工等等的的场场地地；；临时时用用水水用用电电的的接接驳驳点点和和垂垂直直运运输输工工具具平水水1米线线基基准准点点（（要要求求公公共共部部分分的的由由土土建建总总包包弹弹出出））五、、移移交交前前提提条条件件解决决能走走能能运运能能做做的问问题题六，，移移交交内内容容及及标标准准工厂厂化化加加工工的的难难点点：：地地砖砖移交交标标准准———实测测实实量量天花花顺顺平平，，水水平平度度偏偏差差小小于于等等于于15mm；房间间方方正正度度偏偏差差小小于于等等于于6mm；抹灰灰垂垂直直、平平整整度偏偏差差小小于于等等于于4mm（普通通抹抹灰灰规规范范要要求求）；抹灰灰阴阴阳阳角角方方正正度度、直线线度度偏偏差差小小于于等等于于4mm；门垛垛厚厚度度、、宽宽度度、、高高度度偏偏差差小小于于等等于于±±5mm；同一一室室内内底底盒盒标标高高差差小小于于等等于于5mm（绝绝对对标标高高））；；窗边边大大小小头头偏偏差差小小于于等等于于5mm（1公分分））；室内内、、阳台台、、电电梯梯厅厅的的地地面面标标高高与与设设计计值值偏偏差差小小于于等等于于5mm；厨卫卫间间的尺寸寸一一致致性性小小于于等等于于6mm；（每每栋栋楼楼为为一一套套标标准准））客厅厅、、过过道道的的尺尺寸寸一一致致性性小小于于等等于于20mm。（（每每10层楼楼为为一一套套标标准准））移交交标标准准———观感感质质量量1、防防渗渗抗抗裂裂：：须须对对沉箱箱、、阳阳台台进行行封封闭闭试试水水2、排排水水管管通通球球试试验验：：暂缓缓，待待室室外外管管线线完完成成后后统统一一测测试试移移交交。。3、给给水水管管：：带带压压移移交交，，水水压压测测试试合合格格，，不不漏漏水水。。4、铝铝合合金金门门框框、、栏栏杆杆：：分分包包单单位位做做好好成成品品保保护护后后进进行行移移交交。。移交交资资料料防渗渗验验收收资资料料楼层层砌砌筑筑抹抹灰灰验验收收资资料料楼层层水水电电验验收收资资料料控制制线线移移交交记记录录（（标标高高线线））发文文明明确确不不能能随随意意改改动动抹灰灰砂砂浆浆强强度度检检验验资资料料以上上资资料料全全部部建建立立一一户户一一档档；；入户户大大堂堂、、架架空空层层、、电电梯梯间间等等公公区区另另设设一一档档资资料料。。•土建建部部分分地面面实实测测实实量量前前，，精精装装单单位位应应效效验验公公共共部部分分标标高高线线和和装修修完完成成面面平平水水地地面面铺铺贴贴部部分分的的通通过过性性和和铺铺贴贴厚厚度度的的合合理理性性1、地地面面项项目目六、、分分项项工工程程移移交交标标准准地面面问问题题：超高高需需打打凿凿的的，，淤淤结结砂砂浆浆垃垃圾圾未未清清理理干干净净，，楼楼板板平平整整度度差差铺铺贴贴超超厚厚超高高以卧卧室室精精装装完完成成面面为为±0.00点，，地地砖砖粘粘接接层层厚厚度度超超过过60mm且面面积积超超过过0.5㎡㎡和粘粘接接层层厚厚度度不不足足10mm的部部分分由由土土建建单单位位全全数数整整改改到到位位；；地地面面管管线线预预埋埋位位置置（（尤尤其其是是靠靠门门洞洞口口位位置置））及及房房间间四四角角重重点点检检测测，，厨房房给给水水管管超超高高，，致地地砖砖粘粘接接层层厚厚度度不不足足1公分分的，，需需由由土土建建负负责责打打凿凿粘接砂浆浆层厚度超超6公分的的，超用用砂浆浆扣除除土建建总包包费用用卧室房房间砂砂浆找找平层层超厚厚的，，卫生生间超超高需需打凿凿破坏坏防水水的抹灰强强度要要够，，不然然会造造成饰饰面如如墙面面砖等等大面面积空空鼓平整度度误差差，墙墙砖饰饰面油油漆饰饰面墙墙面平平整度度均≤4mm；2、墙面面项目目墙面垂垂直度度误差差，墙墙砖饰饰面垂垂直度度≤3mm，其它它饰面面垂直直度≤4mm；墙面阴阴阳角角误差差，所所有墙墙面阴阴阳角角误差差均≤4mm；地面空空鼓整整改范范围：：单个个空鼓鼓面积积≥400cm2或一面面墙有有空鼓鼓面积积≤400cm2的点超超过2处的必必须整整改；；墙面空空鼓整整改范范围：：单面面墙体体小于5平方米米，允许许1处空鼓，，空鼓鼓面积积不大于于5平方厘厘米；单面面墙体体大于5平方米米，最多多允许2处空鼓，，每处处空鼓鼓面积积不大于于5平方厘厘米；基层空空鼓或或抹灰灰强度度不够够，后后期精精装施施工后后大面面积空空鼓房间开开间进进深误误差±15mm以内；；房间开开间/进深偏偏差测测量示示意房间方方正度度检测测，十十字控控制线线检测测误差差≤10mm，对角角线检检测误误差≤15mm；卫生间间墙面面垂直度度差，致墙面砖砖铺贴贴过不不了和超厚墙墙砖易易空鼓鼓卫生间间墙面面凸出出超高高的，，同一轴轴线不不同区区域墙墙体错位，，门垛错错位严重的的，厨房门门连窗窗门垛垛错位致门槛石石大小小头严严重的，窗上上部阳角不不正误差超超4mm以上的的墙面上下两两端平平整度度误差超超15mm/3公分的的，致致石膏线线铺贴贴弯曲曲和踢脚线线无法法铺贴贴或弯弯曲的墙面：：开裂裂，空空鼓，，平整整度/垂直度度超规规范,漏挂网网，露露铁网网等墙面开开裂窗台四四周收收口砂砂浆开开裂（（部分分）窗台左左右大大小头头超1公分（多）），空空鼓，，窗台台盖板板超高高的，，收口口砂浆浆及厨厨卫阴阳角角不正误误差超超4mm以上的的3、顶面面项目目·对于未未吊顶顶的天天棚其其平整整度以以水平平标高高线为为参照照误差差极差±15mm；顶板不不平整整致石石膏线线无法法安装装的；；避免因因结构构裂纹纹导致致渗水水及精精装完完成后后返工工顶部下下凸出出超1公分天花空空鼓，，梁大小头头、水水平误误差≤10mm;1、给排排水项项目给排水水管道道无渗渗漏、、无堵堵塞，，排水水管道道坡向向、坡坡度正正确（（GB50242-2002）；给水管管检测测试压压1.0MPa,稳压30分钟后后压降降不超超过0.05MPa，无渗渗漏；；检查给给水管管有无无损伤伤，实实测地地面敷敷设的的给水水管与与地面面标高高是否否冲突突（土土建地地面已已提到到）；；所有给给水都都必须须做放放水实实验，，保证证流水水通畅畅；排水主主管检检测以以通球球为准准，要要求球球径不不小于于管道道的2/3；地漏有有效水水封深深度不不小于于50mm，构造造内无无存水水弯的的卫生生器具具与生生活排排水管管道连连接时时应设设存水水弯，，其有有效水水封深深度不不小于于50mm；（GB50368-2005）•安装部部分要求：：1、土建建点位位按精精装修修施工工图标标准预预留，，不符符的部部分必必须全全数整整改到到位。。2、所有有点位位满足足该户户内最最大功功能需需求，，如设设计不不合理理，工工程应应提出出并做做相应应调整整。给水管管头高高出墙墙面距距离：：墙砖砖饰面面高出出抹灰灰面15~20mm；油漆漆饰面面出墙墙-5~5mm；风险:1、内陷陷过多多精装装加内内外丝丝接头头，增增加漏漏水风风险点点；2、高出出墙面面过多多影响响装饰饰观感感，整整体装装修质质量下下降；；给水管超高，排污管管破坏的；实测混合合龙头间间间距15mm，间距误误差±3mm，水平误误差±5mm；给水管保保护砂浆浆空鼓，，超高的的（不处处理致地地面砖一一起空鼓鼓）按这个标标准保护护保护前地地面冲洗洗干净2、强弱电电项目配电箱内内配线整整齐，回回路编号号齐全，，标示正正确，箱箱内开关关开启灵灵活品牌牌是否一一致；等电位端端子齐全全，接线线位置正正确；强电进行行通断和和绝缘测测试，导导线间和和导线对对地间绝绝缘电阻阻值必须须大0.5MΩ；防雷接地地由铝合合金单位位焊接，，土建总总包余留留接地点点；开关边缘缘距门框框边缘及及墙边距距离150mm至200mm，同位置置不同层层误差小小于等于于50mm；土建穿线线并线后后预留接接线长度度；同一室内内的电源源、电话话、电视视等插座座底盒同同功能应应在同一一水平标标高上，，高差应应小于5mm；墙砖饰面面墙面底底盒（包包括强弱弱电箱及及等电位位盒）高高出抹灰灰面15mm~20mm，油漆饰饰面墙面面底盒高高出墙面面极差≤5mm；满足要求求高出墙面面过多25mmB区底盒内内陷3、通风与与空调，，孔洞，，开关面面板卫生间排排气孔空空调孔无无渗漏、、反坡、、位置、、大小正正确、与与插座位位置协调调（空调调孔），，装饰单单位进场场必须全全数检查查，如有有不符的的土建单单位全数数整改到到位；空调单位位在移交交阶段对对所有户户型空调调外机位位尺寸、、内机安安装位置置进行测测量，如如有与设设计配备备冲突的的，提出出由专业业工程师师出具体体处理方方案；烟道止回回阀安装装高度位位置正确确且无功功能障碍碍，抽油油烟机单单位检测测；4、门窗栏栏杆项目目户内门洞洞尺寸由木门施施工单位位进行实实测实量量（我方方整理数数据后提提交土建建整改））；门洞口要要求：最理想尺尺寸是木门订订做的含含框宽度左右右各预留留1.5公分安装装缝隙，高度预留留2公分安装装缝隙（超宽超超高，后后补的砂砂浆都容容易震动动导致开开裂或安安装困难难）入户门门门洞必须须满足90°开启，土土建预留留装饰饰饰面厚度度，开启启无异响响。风险：门门洞超高高，安装装门后精精装各班班组不愿愿意配合合塞缝，，入户门门左右上上下缝隙隙超4公分的，由土土建负责责填塞门门头超高高缝隙入户门安装严格格按照精精装完成成面标高高进行安安装，以以设计轴轴线为标标准保证证门窗方方正度，，误差控控制在5mm以内，门门框无松松动；门头缝隙隙超4公分的由土建负负责塞缝缝左右缝隙隙超3公分致塞塞缝困难难凹陷大大，刮塑塑收口难难门震动动后期开开裂掉落落门窗洞墙体厚度度误差±5mm（超5/10mm普遍存在在）；门窗洞高宽误差差极差10mm；对土建铝铝合金门门窗的进进出线必必须以室室内装饰饰墙面为为标准进进行安装装，铝合合金门窗窗框边距距内墙装装饰面的的距离根根据精装装饰要求求统一，，确保室室内门窗窗台面宽宽度一致致；窗台宽度度铝合金框框与土建建抹灰面面间距：：砖饰面面误差≤20mm，油漆饰饰面误差差≤5mm；呈喇叭口口，影响响细部工工程质量量铝合金门门窗外围围玻璃胶密密封胶顺顺直、密密实、无无渗漏，材料自自身安装装无缺陷陷，做淋水实实验检测测，移交交重点关关注项；铝合金推推拉门框框垂直度≥≥2.5mm，下款凹凹凸超不不水平度≥≥3mm（个别超超1公分，外外架拆除除后极难难返工））铝合金下下滑弯曲曲致地砖砖收口缝缝隙超4mm以上的铝合金门门窗安装装在门洞洞中，左右离内内外墙边边间距大大小头超超1.5公分致地面砖砖铺贴，，门框石石收口倾倾斜的（（厨房门联联窗错位位大小头头和阳台推拉拉门安装装错位）铝合金门门窗框边边收口多多余砂浆浆严重妨妨碍刮塑塑收口；；铝合金单单位在移移交开始始后必须须与土建建移交进进度同步步，完成成室内所所有工程程（玻璃璃、栏杆杆、锁具具、拉片片预埋等等等），，避免交交叉施工工损坏无无法界定定。铝合金门门窗安装装损坏，配件安安装不到到位推拉拉关闭不不了的，，安装高高度错误误的；•防水工程程外墙防水水，外墙面面无渗漏、滴滴水线无无爬水；外窗防水水，外窗及及外窗周边无无渗漏，，做淋水水实验，，并逐户户检查；生活阳台台观景阳阳台等局局部有防防水要求求的，局局部进行行闭水实验验；屋面防水水，屋面面无渗漏漏、无积积水；厨卫间防防水由防防水单位位直接与与精装修修单位移移交，下沉卫卫生间由由精装修修单位盖盖板回填填，界面面划分清清楚，排排水点位位不符部部分可以以在盖板板前调整整，避免免更改给给水管破破坏防水水；厨房、卫生间等等有防水水要求的的地面应应全数检检查，蓄蓄水时间间不得小小于24小时，最小蓄蓄水深度度不得小小于20mm，卫生间蓄蓄水应超超过侧排排管及返返梁，重点观察察墙角及及排水管管周边（（顶面、、侧面排排水管））；墙面防水水第一必须基层层抹灰强强度足够够，否无论论采用什什么粘结结剂都将将导致墙墙砖大面面积空鼓鼓，第二二墙面应应无孔洞、无无起沙起起灰，表表面应毛糙（有利于于防止空空鼓，禁止玻化化砖吸水水率底或或不吸水水的砖上上墙）表面应粗粗糙七，成品品和半成成品保护护（重要要）遗留工程程整改装修总包包检查后后，将检检查结果果签字盖盖章后移移交项目目部、监监理单位位及土建建总包；；土建总包包根据装装修总包包检查结结果按照照计划节节点进行行整改；；整改完完成（或或到节点点时间））后装修修总包进进行复检；复检即终终检，终终检中存存在的问问题统一一调整为为装修总总包负责责维修，，该费用按土建总总包合同同中遗留留工程单单价对总总包进行行扣款。。工程量由由总包联联合监理理单位现现场确认认，无法法判定部部分由项项目部判判定。顺畅移交交议?八、小结结前期移交交工作的的完善是是后续工工种顺利利、有序序施工的的有力保保障，基础整改改质量更更是制约约后期精精装修质质量进步步的重要要原因。为此，，必须重重视场地地移交。。移交过程程中的重重点关注注项目务务必全程程旁站见见证，隐隐患项目目应由四四方签字字备案。中、后期期仍存在在土建遗遗留整改改项目的的现象，，这提醒醒在今后后的移交交工作中中必须更更全面、、细致的的检查，，并最终终达到土土