城市综合体简介课件

城市综合体介绍

一，城市综合体的二个定义定义A：HOPSCA。其中:H：HOTEL（酒店）；O：OFFICE（办公）；P：PARK（公园）；S：SHOPPING（购物）；C：CULUTRE（文化）；A：APARTMENT（公寓）

将商业/酒店/办公/居住/文娱/休憩集合为一体的多功能复型，相互作用，互为价值链的高度集约式复合建筑群。定义B：将办公/居住/办公/酒店/展览/会议/餐饮/文娱/交通（九大城市活动功能）中三项以上的城市功能活动空间进行组合，在各部分之间建立一种互依互助的能动关系，形成一个多功能/高效率的城市综合体。

简单讲,MALL是在毗邻的建筑群/一个大建筑物中，设许多商店和餐馆，与以前的购物中心相比，规模大/功能多/商品和服务全二，城市综合体的特征1，城市综合体的典型特征A，超大空间尺度。B，通道树形交通体系：将建筑群的地下/地上的交通和公共空间的交通自

成一体，同时又与城市街道/地铁/停车场/市内公树干和树枝共交通设施有机联系，组成一套完善的“通道型”

体系，形成丰富多变的街道空间（内街/外街/广场）C，现代城市景观设计D，高科技集成设施E，功能的复合性F，高可达性G，整体的统一性H，土地使用的均衡性J，空间的连续性,对内/对外交通联系的完整性K，巨大的社会效应和升值潜力L，投资巨大，建设周期长。四，城市综合体的演变A，国外的综合体：1，罗马卡拉卡拉浴场2，美国洛克菲勒中心/法国拉德芳斯3，日本东京六本木（历经17年建成）B，国内的综合体：1,解放前，北京的东安市场2，自2000年后，深圳—中信城市广场/华润万象城等；上海—新天地/浦东嘉里中心/国金中心/大宁国际/五角场万达广场等；北京—华贸中心/东方广场等；常州---新北万达广场等；泰州—

华润万象城；无锡---华润万象城等3，杭州市政府提出“要建100个城市综合体”4，城市化的推进，掀起综合体建设的热潮

C，不同历史期的“MALL”有不同的形态，现代的“MALL”是商业竞争进入经济垄断、资本高聚集的产物，属顶级商业形态，具备高附加值的效应，Mall在欧美的成功引为样版，成为国内发展商投资商业地产的主流模式，五，现代城市综合体的五个价值1，可售住宅/公寓/写字楼项目，实现短期现金回报2，酒店/自持商业的长期租金回报3，城市化对建筑群组的资产价值的倍增4，资本价值的倍增，通过基金/上市/债卷等其它资本通道，实现乘数的变现5，商业附加值，成功的综合体，不但使自身地块的价值提高，还带动整个周边土地和建筑的价值和价格大幅提高，

商业附加值的提升，是通过以下要素而实现：A，

好的项目策划/商业策划B，优秀的项目建筑规划/建筑设计/室内设计/景观、灯光设计C，好的运营管理D，时间成本沉淀六，城市综合体的种类城市综合体可按性能/地块/品味进行以下分类A,按性能分：商务综合体—没有住宅的纯综合体

生活综合体—住宅比例大于30%

单一综合体—没有住宅/公寓等居住型的净综合体/一个集

合了三种功能的超高层建筑，

泛综合体集群—一个以上的综合体或都市商圈B,按地段分：都市中心型综合体

副中心（区域和新城）型综合体C,按品味分：高端奢侈型综合体—常指一线城市的都市中心型综合体,以

五星酒店/五A写字楼和国际一线奢侈

品牌为主的高端商业中心为代表

中档生活型综合体---常指二/三线城市/一线城市区域商业中

心，

以三星酒店/较小体量的写字楼/

以大卖场为主力店的的商业七，华润和万达综合体开发的模式华润万象城：首座深圳万象城，目前在杭州/沈阳/南宁/成都/郑

州无锡/常州/青岛/重庆/合肥/

泰州/上海等落户商业模式：主力店+半主力店+次主力店+专卖店特点：A,汇集众多顶级品牌B,业态组合丰富C,垂直同步停车楼+中庭+哑铃型动线发展新战略：自2008年，华润提出全新的综合体商业模式

“住宅+商业+增值服务”三位一体模式八，开发综合体面临的困难---不等同于传统地产开发1，定位难（商业定位/酒店品牌的谈判/写字楼容量的定位）相吸和相斥定律2，融资难：要实现项目自身的造血机制，开发顺序很重要3，招商难上海中山公园龙之梦，开业二年，招商不满一半，租金收不

齐，运营困难，后转移50%股权，100%经营权，改由凯德经营，招商和运营大为改善4，设计难:体现在各种动线转换，人流/物流/车流/避免交叉等（交通组织）/结构超限设计/机电系统复杂/消防审批难/建筑整体设计难

外部动线系统：将分散的街区有序整合，避免“三流‘’交叉，在一个大型的基地上以城市公共交通为中心，辅以出租车/私家车和出入综合体的“三流”完整衔接

内部动线系统：整合不同功能建筑的内部交通，运用垂直/水平管道快速/方便的输送“三流”抵达，避免不同的流线交叉，注意多种交通工具换乘的效率，为客群节约交通距离和时间5，运营管理难A，公交站B，轻轨站C，地铁站大型商业（付中心级）/酒店（丽晶）/写字楼建筑形态：广场/大空间/天光中庭/步行街/环型动线/无死角商业业态：主力店（百货/超市）/半主力店（旗舰店）/次主

力店/专卖店/影院都市中心型城市综合体/高端奢侈型城市综合体总高度;260M/250M占地2.5万平米总建面：40万平米其中酒店：10万平米

写字楼：21万平米商业/公寓：9万平米容积率：6.21写字楼：汇丰银行酒店：利兹卡尔顿设计公司：西萨佩里投资：80亿港元工期：34个月土地集约化利用范例D，常州新北万达广场项目占地：7.44万平米，总建面：38.11万平米（地上29.81万平米/地下8.3万平米）容积率：4大型商业建面：10.74万平米（酒店/办公/卖场/商业/公寓/住宅）街坊式城市综合体A，设内街和外街—形成外铺和内铺B，通过小商铺的销售，实现资金快速变现C,设二条消防环道D，设二个人流集散广场没有大的中庭，有狭长天井和天窗设众多小商铺与大空间百货/超市/卖场相结合楼层四层，按10000平米防火分区容易满足商业功能的需求5000平米防火分区易满足商业空间的布局影院设于五层，可设直达一层的疏散楼梯可进行屋面疏散高层部分：设4000平米防火分区，可用于百货/购物中心/大型超市------自持商业物业持续回报设三个高层办公塔楼，租/售大量的办公面积，调控资金短期/长期回报E,上海五角场万达广场商业+办公+影城的城市综合体/属万达定单式商业综合体区位属上海市副中心/市级商业中心/第二大商圈/覆盖周边200多万人口项目占地：6.012万平米/总建面：33.47万平米

商业：21万平米容积率:5.56/800多个停车位第一食品5F/2.1万平米；巴黎春天百货7F/4.万平米；和乐家居5F/3.3万平米；沃尔玛4F/2.8万平米F,华润深圳万象城深圳万象城以优异的地理位置/项目设计/招商运营保证了项目良好的经营，成为华南/全国商业地产学习和借鉴的对象公共交通：二个地铁站 /五个公交站，距罗湖口岸/黄冈空岸都很近（最远六站抵达）G,南京河西汇金中心项目总用地：132,916.8平米总建筑面积：1117,454平米地下建筑：340,868平米地上建筑：776,585平米容积率：6.0限高：400M五栋写字楼/万豪酒高端购物中心/公店/寓2个300米高双子塔(超5A级甲级写字楼/2个甲级写字楼/1个精品办公7.0万高端商业2个高端公寓/1个精品公寓F,宝龙常州钟楼城市综合体----调整后方案此项目毗邻雨润常州的城市综合体项目项目位于常州钟楼新城，位于常州西部，按常州近期规划，“提升中心，发展南北，完善东西”，因西部紧接沪宁高速，规划定位为物流园区和新材料产业园区钟楼新城“一心一轴六片”（玉龙路科技街，棕榈路金融街，梧桐路商贸街，青枫公园中央商务区，西林市场物流集散区，现代化教育示范区）十，城市综合体的风险A,和记在广州开发的城市综合体项目—西城都荟B,