知名企业标杆地产叠拼户型产品研发

企业叠墅产品研发内容介绍叠加别墅多层洋房联排别墅高附加更出量当别墅去化越来越慢的时候，当高层溢价越来越小的时候…销售原则：越低越贵独栋别墅类独栋别墅联排别墅洋房多层小高层高层叠加别墅传统模式解读跃层平/跃层跃层送阁楼层层退送阳台露台送庭院送地下室顶层中间低层交通核独立庭院入户公共楼梯电梯公共楼梯电梯叠加别墅分类三叠四叠五叠六叠什么面积段的产品容易卖？土地进入疯狂模式的时期面积段选择140㎡160㎡120㎡110㎡180㎡200㎡220㎡240㎡多层洋房叠加别墅联排别墅独栋别墅90㎡保持与其他产品差异，价值最优化合理的面积段控制总价案例分析发展历程（多阶段）组合及入户方式分析-金地天境不足:相对交通面积大,上叠共用楼电梯,私密性有影响优点:下叠中叠均有独用入户花园,私密性好,交通便捷5层叠墅组合组合及入户方式分析-中建大公馆不足:交通面积大,北侧庭院狭窄,实用性不高优点:每户都有独用入户庭院,私密性好,交通便捷6层叠墅组合案例分析与借鉴-成都龙湖弗拉明戈D1（地下室）D2（地下室）D1型（下）D2型（下）D1型（上）D2型（上）D3型（上）D4型D1（地下室）D2（地下室）D1型（下）D2型（下）D1型（上）D2型（上）D3型（上）D4型5.6M5.6M5.6M5.6M1F2F3F4F5FD5型（下）D5型（下）D5型（上）D5型（上）6F-1F南侧示意RF一、底层户均赠送地下室及南庭院二、中下叠为跃层均有入户花园三、层层退台户均附赠大露台四、顶跃大露台高附加值特点:6层5户组合叠墅案例分析-广州万科山景城5层6户南北组合叠墅AD正E/背F正B/背C优点：1销售面积小附送大1南北对拼产品高容积率2户型紧凑房间多3敞开楼梯不计面积缺点：1无电梯上叠户需长楼梯三层入户2上叠无入户花园及地下室附送3部分卧室卫生间尺度过小案例研究总结因其地理优势,独有入户庭院,私密性有保证下叠二层入户独有入户庭院的中叠更有别墅体验中叠为节约交通面积与造价,3层以上用户共用楼电梯上叠叠墅研发产品目标1.控制总面积,提高附送率2.节约用地,提高容积率2.均好性,通过入户方式组织,每户都有独立庭院或单独入户3.增加中叠附送,提升别墅体验4.增加地下采光庭院提高地下室利用率叠拼产品一L形四层叠墅传统四叠独栋感较弱标准容积率1.2创新四叠全端头户型三面采光独栋感强标准容积率1.35下叠入户地平面上叠入户上叠户型：赠送一层入户庭院，独立入户电梯玄关，赠送露台，赠送二层地下室，下沉庭院下叠户型：赠送一层入户庭院，独立入户，赠送阳台，赠送二层地下室，赠送下沉庭院四层独立入户密拼叠加省间距加密度类独栋L型院墅超长有效采光面一梯一户独立庭院四层叠加别墅地下室

空中叠墅下叠-2F-1F1F2F3F4F地下室

上叠下叠-2F-1F1F2F3F4F户型户型下叠：3房2厅3卫；实际得房房型：5+1房3厅5卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率138.92㎡155.32㎡250.58㎡180.38%注：南侧入户庭院、下沉休闲庭院、地下室、地下私家车位上叠：3房2厅3卫；实际得房房型：5+1房3厅5卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率130.95㎡147.35㎡246.44㎡188.19%注：南侧入户庭院、下沉休闲庭院、地下室、地下私家车位产品设计四叠别墅产品四叠别墅产品一层组合平面图技术指标容积率=1.35(实际容积率）容积率=1.21(客厅挑空改造前）建筑密度：32%四叠别墅产品地下一层组合平面图四叠别墅产品地下二层组合平面图放大平面图户型面积户型:5+1房3厅5卫S销售=138.92㎡S实际面积=250.58㎡（含地下）赠送率：180.38%S地下室=117.11㎡产品设计四叠别墅产品——下叠一层平面图改造空间改造后改造前全景起居空间竖向双重院落立体视线交互首层人性化老人房设置68003100S=20.20放大平面图户型面积产品设计二层平面图改造后改造前全赠送面积一半赠送面积改造空间户型:5+1房，3厅，5卫改造前套型：3房,2厅,3卫S销售=138.92㎡S实际面积=250.58㎡（含地下）赠送率：180.38%四叠别墅产品——下叠放大平面图户型面积产品设计地下层平面图改造后改造前改造空间S地下室=117.11㎡四叠别墅产品——下叠放大平面图户型面积户型:5+1房3厅5卫S销售=130.95㎡S实际面积=246.44㎡（含地下）赠送率：188.19%S地下室=124.01㎡产品设计一层平面图三层平面图一、三层平面图四叠别墅产品——上叠放大平面图产品设计四层平面图改造后改造前改造空间四叠别墅产品——上叠放大平面图产品设计地下一、二层平面图地下一层平面图地下二层平面图S地下室=124.01㎡四叠别墅产品——上叠产品设计地下一层平面图地下二层平面图四叠别墅产品产品设计二层平面图一层平面图四叠别墅产品产品设计四层平面图三层平面图四叠别墅产品产品设计剖面图剖面图效果展示效果展示效果展示效果展示产品设计四叠别墅产品——户型总指标房型编号房型结构实得房型套内面积公摊阳台面积附加值销售面积客厅不挑空销售面积实得套内面积实用率楼层分计合计面积得房率实际面积半算面积地下庭院露台客厅挑空四D-1A3房,2厅,3卫5+1房，3厅，5卫1F65.4105.427.6979%11.675.84117.1125.4024.82138.92155.32250.58180.38%2F40四D-2A3房,2厅,3卫5+1房，3厅，5卫3F63.32102.1926.843.841.92124.0126.4435.7216.4130.95147.35246.44188.19%4F38.87叠拼产品二创新五层叠墅How?4叠产品优点：间距更小更接近地面，看起来就是别墅附加值均好，别墅体验缺点：较低的容积率4叠真的很亲切，但它就是多不起来！6叠产品优点：较高的容积率缺点：间距较大，用地多中间户低附加值类似6+1洋房的产品6叠看起来就像6+1洋房产品，要称之为“墅”真是实在没底气！是否有一种产品能兼顾4、6叠产品的优势又规避掉他们的劣势呢？间距小近地面均好性高容积?低容积间距大类似洋房远离地面诞生1:1.222.6M诞生1:1.218.8M原有面积在一层部分往北挤压，并不影响间距由于层数的降低，顶部的退台，间距减小到与4叠时相同。VS6五叠露台北院中叠六叠北院中叠遥远的北院五叠北院—露台—家的附加值上叠：附赠五层阁楼，附赠五层露台上叠阁楼露台中叠地下二层北院露台南院地下一层下叠中叠：附赠北院直达露台附赠二层露台，附赠地下室二层下叠:

附赠南院，附赠地下室一层采光天井拥有舒适性、高附加值和高容积率三大特性容4、6叠的优势于一身地平面产品设计五叠别墅产品上叠交通核中叠中叠入户下叠下叠入户A户型B户型下叠：三房两厅两卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率98.41㎡11.73㎡156.86㎡159.40%注：赠送南侧入户庭院、下沉休闲庭院、地下室中叠：三房两厅两卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率109.74㎡122.54㎡140.686㎡128.20%注：赠送北侧入户庭院、下沉休闲庭院、地下室、露台产品设计五叠别墅产品C户型上叠：四房两厅两卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率109.90㎡126.46㎡165.49㎡150.59%注：赠送地下停车位、露台地下室下叠A-2F-1F1F2F3F4F5F阁楼中叠B上叠C

五叠别墅产品一层组合平面图技术指标容积率=1.63(实际容积率）容积率=1.43(客厅挑空改造前)建筑密度：33%地下一层组合平面图五叠别墅产品地下二层组合平面图五叠别墅产品放大平面图户型面积户型:4房3厅3卫改造前套型：2房2厅2卫S销售=98.41㎡S实际面积=156.86㎡（含地下）赠送率：159.4%S地下室=57.82㎡产品设计五叠别墅产品——下叠一层平面图一层平面图放大平面图产品设计二层平面图改造空间改造后改造前五叠别墅产品——下叠放大平面图S地下室=57.82㎡产品设计地下一层平面图地下一层平面图五叠别墅产品——下叠放大平面图户型面积户型:4房3厅4卫改造前套型：2房2厅3卫S销售=109.74㎡S实际面积=140.68㎡（含地下）赠送率：128.2%S地下室=26.7㎡产品设计一、二层平面图一层平面图二层平面图五叠别墅产品——中叠放大平面图产品设计三层平面图全赠送面积一半赠送面积改造空间改造后改造前五叠别墅产品——中叠放大平面图产品设计地下一层平面图地下一层平面图S地下室=26.7㎡五叠别墅产品——中叠放大平面图户型面积户型:4房3厅3卫改造前套型：2房2厅2卫S销售=109.9㎡S实际面积=165.49㎡（含地下）赠送率：150.59%S地下室=53.20㎡产品设计五叠别墅产品——上叠四层平面图四层平面图放大平面图产品设计五层平面图改造空间改造后改造前五叠别墅产品——上叠放大平面图产品设计阁楼平面图改造空间阁楼层平面图五叠别墅产品——上叠放大平面图产品设计地下一层平面图地下二层平面图S地下室=53.20㎡五叠别墅产品——上叠产品设计地下一层平面图地下二层平面图地下一层平面图五叠别墅产品产品设计一层平面图二层平面图五叠别墅产品产品设计三层平面图四层平面图五叠别墅产品产品设计五层平面图阁楼层平面图五叠别墅产品效果展示效果展示效果展示产品设计剖面图剖面图产品设计五叠别墅产品——户型总指标房型编号房型结构实得房型套内面积公摊阳台面积赠送面积销售面积客厅不挑空销售面积实得套内面积实用率楼层分计合计面积公摊系数实际面积半算面积地下室庭院露台客厅挑空阁楼五D-1A/B2房，2厅，2卫4房，3厅，3卫1F73.7285.7212.6914.80%0057.8232013.32098.41111.73156.86159.40%2F12五D-2A/B2房，2厅，3卫4房，3厅，4卫2F42.659014.1511.185.5926.735.057.2812.80109.74122.54140.68128.20%3F47.35五D-3A/B3房，2厅，2卫4房，3厅，2卫4F64.5995.7314.170053.2017.0616.5636.27109.90126.46165.49150.59%5F31.14叠拼产品三创新六层叠墅叠拼产品特点分析偷面积方式优点：增加私人空间，增大房间舒适度，可改造成储物间或空中花园。丰富生活情趣偷面积方式二：入户花园2偷面积方式一：客厅或餐厅上空1优点：首层挑空无规范争议，可偷面积较大，布置灵活。邻里无纠纷。叠拼产品特点分析偷面积方式偷面积方式三：露台3优点：露台规范无争议，可偷面积较大。优点：飘窗规范无争议，是较为常用的偷面积方式。4偷面积方式四：飘窗5偷面积方式四：室外花园优点：规范无争议，增加生活趣味，可偷面积较大。叠拼产品特点分析如何提高容积率3在洋房产品品质不下降的前提下，减少间距来提升容积率?如何提高容积率按照规范6F洋房需控制间距18M，可以利用斜向三角形阴影部分作为退台空间多退台空间，立面造型丰富，视线更加开阔,增加附赠空间，减少建筑间距，提高容积率将单户进行优化搭配组合，使各户均能得到良好采光，退界只需满足间距13米，容积率更高！245618M传统洋房排法113M18M洋房产品无退台，视线阻隔，空间局促。洋房产品增加退台，视线开阔，立面丰富。21叠拼产品特点分析前后退台分析上叠入户地平面产品设计六叠别墅产品中叠入户下叠入户上叠交通核中叠下叠下叠中叠独立入户庭院多露台附送上叠独立电梯，可改造大露台六D-1A户型下叠：三房二厅三卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率170.72㎡191.08㎡381.88㎡223.69%注：赠送南侧入户庭院、下沉休闲庭院、地下室、地下车库中叠：三房二厅三卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率145.54㎡166.25㎡317.92㎡218.44%注：赠送下沉休闲庭院、地下室、地下车库、露台产品设计六叠别墅产品上叠：二房二厅二卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率146.88㎡164.51㎡265.79㎡180.96%注：赠送北侧入户庭院、下沉休闲庭院、地下室、地下停车位、露台六D-2A户型六D-3A户型地下室-2F-1F下叠中叠上叠1F2F3F4F5F6F六叠别墅产品一层组合平面图技术指标容积率=1.74(实际容积率）容积率=1.55(客厅挑空改造前）建筑密度：27%技术指标(上叠为一户方案)容积率=1.53(实际容积率）容积率=1.39(客厅挑空改造前）建筑密度：27%六叠别墅产品地下二层组合平面图六叠别墅产品地下二组合平面图放大平面图户型面积产品设计一层平面图改造前户型:7+1房3厅5卫改造前套型：3房2厅3卫S销售=170.72㎡S实际面积=381.88㎡（含地下）赠送率：223.69%S地下室=117.1㎡改造空间改造后六叠别墅产品——下叠放大平面图产品设计六叠别墅产品——下叠二层平面图改造空间改造后改造前放大平面图产品设计地下一层平面图改造空间改造后改造前六叠别墅产品——下叠S地下室=117.1㎡放大平面图产品设计地下二层平面图改造空间改造后改造前六叠别墅产品——下叠S地下室=117.1㎡放大平面图户型面积产品设计一层平面图改造前改造空间改造后户型:5+1房4厅5卫改造前套型：3房2厅3卫S销售=145.54㎡S实际面积=317.92㎡（含地下室）

赠送率：218.44%S地下室=97.95㎡六叠别墅产品——中叠放大平面图产品设计三层平面图改造前改造空间改造后六叠别墅产品——中叠放大平面图产品设计四层平面图改造前改造空间改造后六叠别墅产品——中叠放大平面图产品设计地下一层平面图改造空间改造后改造前S地下室=97.95㎡六叠别墅产品——中叠放大平面图产品设计地下二层平面图改造空间改造后改造前六叠别墅产品——上叠放大平面图户型面积产品设计一层平面图改造前改造空间改造后六叠别墅产品——上叠户型:3房2厅2卫S销售=146.88㎡S实际面积=265.79㎡赠送率：180.96%放大平面图产品设计五层平面图全赠送面积改造空间改造后改造前户型面积户型:3房2厅2卫S销售=146.88㎡S实际面积=265.79㎡赠送率：180.96%六叠别墅产品——上叠放大平面图产品设计六层平面图改造空间改造后改造前六叠别墅产品——上叠放大平面图产品设计阁楼层平面图改造空间阁楼层平面图六叠别墅产品——上叠放大平面图户型面积产品设计六叠别墅产品——上叠（方案二）五层平面图全赠送面积五层平面图户型:3房2厅2卫S销售=183.99㎡S实际面积=352.54㎡赠送率：191.61%放大平面图产品设计六叠别墅产品——上叠（方案二）六层平面图全赠送面积六层平面图产品设计六叠别墅产品地下二层平面图地下一层平面图产品设计一层平面图二层平面图六叠别墅产品产品设计三层平面图四层平面图六叠别墅产品产品设计五层平面图六层平面图六叠别墅产品产品设计阁楼层平面图六叠别墅产品效果展示效果展示效果展示产品设计剖面图剖面图产品设计六叠别墅产品——户型总指标房型编号房型结构套内面积公摊阳台面积赠送面积销售面积总面积赠送率合理改造套型面积楼层分计合计面积得房系数实际面积半算面积地下室下沉庭院入户庭院露台阳台设备平台挑空飘窗阁楼合计下叠-1A三房二厅三卫1F80.12144.0126.7184.36%

117.121.5545.056.3

2.7317.630.8

211.16170.72381.88223.69%191.082F63.89下叠-1B三房二厅三卫1F80.12144.0126.71

117.121.5545.056.3

2.7317.630.8

211.16170.72381.88223.69%191.082F63.89中叠-2A三房二厅三卫3F71.03120.6522.375.042.5297.959.0324.9917.182.523.0817.63

172.38145.54317.92218.44%166.254F49.62中叠-2B三房二厅三卫3F71.03120.6522.375.042.5297.959.0324.9917.182.523.0817.63

172.38145.54317.92218.44%166.254F49.62上叠-3A二房二厅二卫5F71.03123.922.98

92.1

17.63

9.18118.