建筑设计物业管理与房地产市场营销市公开课一等奖省赛课获奖课件

第九章建筑设计、物业管理与房地产市场营销第三节物业管理关键概念一、物业与物业管理二、物业管理与房地产市场营销建筑设计物业管理与房地产市场营销第1页第三节物业管理前期介入一、前期介入必要性1.有利于维护物业管理企业专业形象2.前期介入能优化设计，降低返工，预防后遗症3.前期介入有利于加强对所管物业全方面了解4.前期介入有利于后期管理工作进行建筑设计物业管理与房地产市场营销第2页二、前期管理工作内容依据物业档次确定各项服务所到达标准。依据物业特点及外部环境有针对性地编写物业管理维修条约及计算楼宇各部分所占管理份额，使各产权人能公平地负担楼宇管理费及管理维修基金支出。作出管理计划及财务预算方案，建立完善财务制度，有效控制管理费及基金收支。制订人员架构和人事制度，草拟各项管理岗位职责和职能。建筑设计物业管理与房地产市场营销第3页二、前期管理工作内容5.制订各项守则、管理要求及员工工作程序，方便未来控制和管理。6.招聘所需员工，建立一个优良专业物业服务队伍。7.提供员工岗前培训，灌输专业物业管理精神。8.参加设计与施工。建筑设计物业管理与房地产市场营销第4页三、物业管理相关若干问题讨论物业企业应该是一个营利机构吗？物业企业与业主关系应该是什么样？建筑设计物业管理与房地产市场营销第5页会所若干问题会所全部权是谁？会所应该提供哪些服务？会所怎样赢利？建筑设计物业管理与房地产市场营销第6页仁恒翠竹园会所建筑设计物业管理与房地产市场营销第7页建筑设计物业管理与房地产市场营销第8页朗诗熙园会所建筑设计物业管理与房地产市场营销第9页假如你恨一个人，请让他去经营会所，因为那是地狱；假如你爱一个人，请让他去经营会所，因为那是天堂。

北京楼盘搬起会所砸自己脚

北京首个会所出现，大致是伴伴随首家港式物业落户北京。1999年某日，北京朝阳园总经理黄世达先生指着项目规划图上一个小小建筑宣告：这里将建造一个三千平方米小区会所。大家愕然。黄又补充道：图上所标只是会所地面大堂，会所主体建筑位于地下，有游泳馆、视听室、康体设施等。大家仍是一脸茫然。建筑设计物业管理与房地产市场营销第10页在北京，会所从出现到被恶炒成楼盘卖点几乎在一夜之间完成，而这仅仅是“会所故事”开始。这以后多年中，会所带给北京发展商竟是难以名状大喜大悲：

朝阳园之后，尤其是在年前后北京发展商集体“南下取经”后，在深圳东海花园、金海湾花园等著名项目标示范下，北京楼盘会所建设如雨后春笋般大面积开花。一时间会所规模、功效和豪华程度成为考量项目成色硬指标。而此时，相关会所日后经营预警言论也开始在业界悄然传递。建筑设计物业管理与房地产市场营销第11页仅仅一年后，会所经营亏损阴云开始笼罩在第一批吃螃蟹发展商头上。自此，北京楼盘会所建设开始进入相对理性轨道。华清嘉园等热盘率先将配套会所面积减至二、三千平方米，功效亦趋向朴素实用。更多项目开始热烈地讨论并考查泛会所种种先进性和经济性，认为又发觉了一块新大陆。

而与此同时，在深圳、广州等地，先建示范性会所再建住宅已逐步成为开发中、高档楼盘铁律，其做法与先建样板环境再建住宅同理。这反应出在“卖现房”市场环境下，南方企业开发模式更为靠近房地产开发本质规律。建筑设计物业管理与房地产市场营销第12页

据统计，北京现有楼盘７０％以上建有配套会所，其中六成会所处于经营亏损状态。从表面上看，这是因为巨额经营成本造成：两千平方米左右会所，其每年产生电费、泳池等设备维护费用就可能突破千万元。但绝大多数业主专属会所绝大多数设施对业主是无偿使用，而物业企业收取物业管理费中对会所经营补助也是敏感而有限。仅从表面上看，这已经形成了经营上死结。建筑设计物业管理与房地产市场营销第13页从会所功效供给与业主使用需求关系上看，一样存在深层次误区。首先，期房销售和会所先行往往使会所超出了普通配套服务功效，转而成为发展商修饰整个项目形象工具，造成入住后会所功效与业主需求发生错位。假如兑现当初相关会所漂亮承诺，则必定面临人气匮乏、经营亏损局面；假如变更会所设计，又将陷入入住纠纷漩涡：鹏润家园、今日家园、东环１８等纠纷事件，盖缘于此。

相对于六成北京会所亏损率，房地产环境相对成熟南方楼盘在会所经营方面有何高招？统计数字显示：深圳会所亏损八成以上，广州则高达九成。这很令人吃惊。建筑设计物业管理与房地产市场营销第14页

一个说法是：南派发展商做会所就是为了放在那儿，显示是南派价值观中尊荣与贵气。另一个解释是：南方大佬实力超乎想象，会所经营那点亏损简直就是“毛毛雨”。实际上，南方发展商在会所经营问题上似乎并不过多纠缠。以深圳为例，不论是昔日明星东海花园，还是今日新贵波托菲诺·纯水岸，尽管豪华会所人气稀薄，仍透出处变不惊华贵气韵和慢拍生活时尚气质，全然不象北京发展商在会所问题上患得患失。建筑设计物业管理与房地产市场营销第15页看来会所经营是个全国性行业难题，但不一样价值观决定了不一样努力方向。北京超级大盘世纪城将会所与小区剥离，制造出含有城市功效大型酒店和地下不夜城，堪称做会所超级思绪。北京另一著名会所——张宝全“空间蒙太奇”潜水俱乐部则是另一个“超级后当代”诡异玩法，早期赔本赚吆喝，听说两年打平，三年就快开始赢利了。建筑设计物业管理与房地产市场营销第16页事实表明：会所经营并非死路一条，走出困境希望尚存。问题关键是：首先，你必须尊重和善待会所，明辨和认定会所在项目中关键价值；其次，会所即使隶属于房地产配套体系，但会所在经营层面和精神层面又都含有相当独立性，这表明会所出路可能就蕴藏在独体存在、独体认定、独体策划甚至是独体运行上。这可能是方法论之一，可能还正是方法论全部。建筑设计物业管理与房地产市场营销第17页会所功效市场化配置一、当前会所主要问题，详细表达在：1．盲目求大，与项目规模不相吻合。2．追求高档豪华，实用性差。3．会所功效设定不一而足，缺乏主题特色。4．会所经营有缺点，参加性服务内容不强。建筑设计物业管理与房地产市场营销第18页二、营建会所几点思索1．关于会所角色和功效据调查发觉，多数人社会化活动和休闲娱乐活动会选择在社会公开专业场所进行，尤其对于高档消费项目如桑拿、高尔夫等，而不是在区内会所进行，会所内活动者多为老人和儿童。另据资料显示，一个人社会商业活动中约80％时间会选择在公共专业场所进行，仅有20%时间会选择在小区会所中进行，可见会所仅仅到达一个辅助作用，那些一味将会所功效高档化、全方面化以留住业主做法往往是一厢情愿。建筑设计物业管理与房地产市场营销第19页2．关于平民化会所构想

这里讲平民化路线并不意味着小区业主平民化身份，而只是对会所档次而言，宜走一个朴实无华、实用性强模式。理由有三：一是比较适合大众需求，而且会费、项目收费低廉，使业主乐于消费；二是平民化模式则将高档项目排除在外，而以如乒乓球、羽毛球、游泳池、棋牌室、健身房，儿童游戏室等项目为主，参加性强，易于组织，带动会所人气、气氛；三是普通区内业主对会所内高档消费项目排斥心理较重，桑拿、商务会客、高尔夫推杆等活动乐于选择区外进行，一来是一个生活享受之需要，二来则是私密性之考虑，所以会所不宜走高档化路线建筑设计物业管理与房地产市场营销第20页3.关于会所共享性问题

所谓共享性直观地讲是指会所与周围配套之间关系，是否存在资源共享，互补、共生关系。假如住宅小区位于市郊或更远一些地方，周围缺乏商业，餐饮、娱乐、文化等配套设施，抑或配套设施过于分散或距离相对较远，则这类小区会所建设就显得非常必要，因为小区与周围配套设施共享性较差，区内业主最好就近选择区内会所。建筑设计物业管理与房地产市场营销第21页三、会所分类会所从功效设置、经营模式和区域服务方式三方面又能够分成几个类型，详细以下：A.按功效设置分为综合型会所和主题型会所B.按经营模式分为营利型会所和非营利型会所C.按区域服务方式又分为独立型会所和连锁型会所建筑设计物业管理与房地产市场营销第22页经典案例1.广州奥林匹克花园会所类型：主题式会所特点：将“运动”主题融人到会所中，并与花园主题“奥林匹克”相呼应，利于提升和升华物业形象。功效设置：纯运动、健康型功效设定，包含大型乒乓球馆、羽毛球标准场、攀岩俱乐部、氧吧、健身房、棋牌室等。建筑设计物业管理与房地产市场营销第23页2．深圳新浩城花园会所一一新浩健康城类型：主题式会所特点：以”健康”概念为切入点，引人健康服务内容，提倡“中华健康”主题精神，会所为每位业主建立健康档案，业主可享受优惠服务。功效设置：运动健身房、药浴、推拿、针炙、美容、心理咨询等建筑设计物业管理与房地产市场营销第24页3．深圳金地海景花园会所类型：综合型会所特点：管理一流，重视营造会所气氛，经常举行一些参加性活动，比如定时举行少儿运动技能培训班、篮球比赛、健身操比赛、儿童绘画展和文艺晚会等，使会所功效到达充分地发挥。该会所入会率在同类中是较高，而且将“金地”企业文化渗透到小区中，是当前综合型会所中办得较为出众一个。功效设置：健身房、泳池、台球、图书室、美容美发室、儿童活动室、乒乓球室、网球场等。建筑设计物业管理与房地产市场营销第25页4．星河明居会所类型：非营利型会所特点：会所服务内容全部无偿，设施普通型，大众化，是一个体闲活动场所。功效设置：茶座、棋牌室、健身房等。建筑设计物业管理与房地产市场营销第26页5．旭飞城市公寓系列会所一一一旭日会类型：连锁型会所特点：该模式是由旭飞房地产开发企业开发城市公寓系列衍生而出，因为开发项目分散，故采取总会下设分会会所经营模式，总会“旭日会”由旭飞城市公寓系列分会旭飞分会、华天分会、华鹏分会、华龙分会、华安分会组成，每一个分会是一个主题分会，有以健身主题为主华安分会、以培训为主华天分会，以医疗保健为主体旭飞分会，以商务交流为主华龙分会和以教育为主华鹏分会等。功效设置：每一个分会依据其主题内容不一样而有差异，比如近靠罗湖体育中心华安分会则设有以运动、健身、网球、高尔夫、爬山、郊游等运动项目建筑设计物业管理与房地产市场营销第27页6．万科金色家园“泛会所”类型：传统会所基础上延伸型会所，是当前会