定位策划-旅游文化世联2010年海峡创意产业基地项目整体及启动区方案

（第一阶段

（第二阶段

（第三阶段

（第四阶段项目地块查区域宏观经济背景研结构化分析市场问项目发展项目规划参加房地产访专业访城市案例项目发展（终期汇报设计单位对一线销售访消费项目2PART5.规划PART5.规划布PART1.分期开PART2.启动区策第二部分启动区策略及 整 整体定位及发研 PART2.发展方PART3PART4.项目发PART3.启动区PART3.启动区PART4.启动区PART5.项目财 第一部分整体定位及发 研432143215规划布5第一部分整体定位及发 研1项1项目目5规划布局建5？视？视 园 海工业设计园、“八号桥”时 五一路其中甲级五一路要集中 路， 其它中高档写字会花园广场、宁德、【产业现状】目前福州已建成10个文化创意产业园，另有包含本项目在12个园区在建，3个园区正在规划设计之中，园区间产业分工明主导产文化旅 休闲消 工艺设 主导产园区名园区名

贵安温泉度假村、青年会、芍园一

福百祥、

福州园动发展现三坊七巷成为近年来国内发展最为成功的历史文化街区之一，成为福州市民最重要的发展现

贵安温泉发展渐成熟，青年会及芍园一号等刚刚起步，未来前

经营现状不理想，进驻的设计类企业不多，商业部分尚不能实现盈

园动漫基地发展迅速，进聚效应初现；长乐集中发展网游效 效成 不理 不理 较成三坊七巷的业态主要以工艺品为主，约占50%，还有近的特产，15%的小吃、餐饮，还有10%的展览馆、书业态布局方面比较有讲究，小吃店穿插在其它业态中有静，使游客在逛累的同时有个歇 经营状况良好，尤以小吃类人气最旺，生意文化产品丰富，三坊七巷已经被做为一种文化被宣传现已成为外地人来福州必玩的一个业态搭配较合理，小吃、餐饮、饮品等穿插在其它业【都市休闲型创意园区：青年会】地处商圈的高端都市型文化创意，进驻商家均为中高端餐饮、酒吧、珠宝等时尚业态，目前招 园区招商情况：目前招商率达到75%左右 园区出租情况及： 关于创意概念：这里整体氛围是有格调位置不会考虑做写字楼，台江商圈，做【工艺设计型创意园区：福百祥1958】以寿山石、茶等传统工艺园区概况：园区位于晋安区福马路五里亭，为原福州丝绸厂所过改造于2010年7月开业，总建面2万多方园区构成：园区目前主要分为三层，一层主要为商业，以寿山传统工艺的展示销售为主，少量有户外用品、创意家居等类型的商铺以及少量餐饮，同时引入晋安区唯一一个新华书店；二、三层为海峡创业，主要进驻企业以装修设计公司为主，少量动漫、婚庆策划等工室园区出租情况及：目前园区已全部出租， 商家进驻原因：目前园区创意产业氛围没有形成，当时进驻这考虑到有新华书店积聚人气，而 较芍园一号要低很多经营情况：目前经营不是靠零售的，开业到现在半年多时间处于亏损的状选址要求：一定要在人流量大的地方， 市中心的园区商业经营都不是很理想，如果是周边的县就更不可能有足够的人流了，所以不会到那样的地方开店的。 为首的网游企业贡献了大部分动 产业产值，其他动漫企业的产值并不突，产业基础薄弱，支撑力度超超动画产量突破60002000人，2009钟目前有27家动漫企业入驻，从规一期总建筑面积达2.25万平方米；二面积7万投二期总投资2.5亿园动福规规划面积14.9平方投总投资22亿投资1.8亿元的第一期素质拓展区已竣工;投资亿元的第二期动漫研发项目已动建，年内将完1.2长乐动产业园产业园区竞争激烈：福州有两个基本成型的动漫产园，二是长乐动漫之都。福州动漫二期建成之后，其供应量将是目前福州动漫产业尚未成熟：福州动 还不完善，主要集中在制作环；在影视动漫、电视动漫领域缺乏级别的领头企业，动漫产业有待培 的文化创意产业园区的基础不足 无法借助外力：、、由硕果仅存成模式不清唯一一家与当时国家批文一致曾经批准设立的20多国家动国家动漫画产动漫产业发完整的动。服务中委员第一部分整体定位及发 研1项1项目目2 2543规划布543发展方向 资源——本体vs企找本体：林地、湿地找 企业：动漫文化、茶文 机遇——城市vs板 城市趋势：休闲时代/都市融 板块价值：多项目联动开发，贵

有望成为福州的大梅沙，成为 州的都市休闲板

“从虚到实企业本企业本体第一部分整体定位及发 研1项目目1项目目2发展方城城市趋势板块旅游度假104国 及温泉度假

村 项目【本体分析- 资源】：项 内生态资源和景观条件较 1 12【本体分析--项目用地规模】：项目预计分三期取地，一期约500亩，二期约610亩，三期229亩（其中100亩通过一二期南部工业用地置换获取）。此外，另有1 【本体分析--项目指标】：就一二期用地而言，共计1110亩，规划为四种类型用地，分为居住、商业、旅馆度假、工业用地，占比分别为35.8%、13.5%、7.2%、43.4%用地类地块面百分比面积（公顷亩居住用商业用旅馆度假用工业用总397.7627万方【项目属性界定】：大都市圈近邻区域，典型无 大都市圈近项目距福州市区约20分钟自身无强势大规项目总面积1239亩，属于企业本企业本体第一部分整体定位及发 研1项1项目目2 2城城市趋势板块 警福建省时代华奥动漫有 警长公司 )，是一家 长动漫产业、创意产业 的多元化文化企业 金一亿元（单位 ） 动? 动? 企业本企业本体第一部分整体定位及发 研1项1项目目2 2城城市趋势板块 福州的城市职能主要有以下几个先进制造业:利用空港、海港等 等先进制造建设海建设海西首位双轴双轴带动重要 福州积极响应海 ，凸显政治、经济、文化中心地位，强化服务全省的中心辐射作山水城市139000元以上。；【城市解析】目前仍然处于第二产业与第三产业发展相持阶段，但三产保持加速上升态势，二产增速开始下降，产业结构升级开始深入2000年以来，福州市第二产业得三产对福州贡献率开始呈现上升2000-2009年福州三次产业构成2006-2009年福州三次产业贡献率变化情 2005-2009年福州三次产业增长率变化情

福

福

2008年城市三次产业构成比例 2009年城市三次产业构成比例第三产业越高，城市经济的辐射能力越企业本体企业本体第一部分整体定位及发 研1项目目1项目目2发展方城城市趋势板块世界经济结构在倾斜，从业将占整个 的旅行和旅游

。人三分之一的时

产业板块商业板块

业工都园城市市郊业工都园城市市郊闲住区居 华侨城（位于西三环国色天乡（温江

本项属板本项属板企业本企业本体第一部分整体定位及发 研1项1项目目2 2城城市趋势板块从的大梅沙，青岛的即墨看贵、休闲于一体的成熟热点区域，也是目前的豪宅板大梅沙金海岸大梅沙海大梅沙的休闲项目包括三洲田生建大梅沙金海岸大梅沙海大梅沙愿望湖大梅沙海大梅沙海公东部华侨公东部华侨公东部华侨 雅兰酒雅兰酒京基喜来餐饮温泉镇位于青岛东部即墨市地区 便捷，项目可达性 天金麒玉温泉度假四舍 国家、省市疗养（及休闲中心）国家、省市疗养（及休闲中心）天泰假日温泉（包尔夫、滑雪场、别墅等温泉洗浴项目众多，项目开发雷同，缺乏特开发理念相对原始，档次较休设施，档天、滑雪场项目玩众小、市民认知度从项目所属的贵安板块来看，板块内多项目的联动开发，共同提升和塑造板块的未来价值本项福州温 球本项贵安温贵龙温泉旅游度假村及西公美佳温畲乡文化旅游商业专海峡文中嘉贵福州海 海峡文化创意产华闽温泉旅游度 包括本项目在内，贵安板块内共有12背景的温泉度假村、福州会费最高的高尔夫球竞争对手强世纪金源无论

差异发展方发展方2

整体定位及发 研1 134项34项目发5 5国际知名度假区发展驱动力模型：依托强势或特殊的资源、后期的产品和活动打造••••特产产自然人文商务

要素作为度假强势资滨滨NusaDua滨滨 MONT 滑滑HiddenValley 根 滨 La滨滨KiawahIsland，南滨 滑雪/温温 滨滨建筑，精美的设计，精心雕塑景观，完美的服 规模：度假村占地65002007TOP100《CondéNastTraveler700度假酒店20《AndrewHarper‘sHideawayReportr 律TheThe度假区资游乐、、滨海、SPASPASPA海湾、山景、SPA温泉、海景、SPASPASPA绿蔷薇度西弗吉尼水疗SPASPA 仅拥有水疗资源的绿蔷薇何以成 Top20的度假胜地阶段 阶段2： 遇

阶段

南部各州 、 户师、商人

Wils旅客范围扩大至：纽约

之；旅客已遍之；旅客已遍目以

水疗度 功

美

起步阶段，仅 简单温泉

TheGreenbrier酒店 迎来第一次鼎盛时

又成 知名假酒店之

2007年，耗资 温

场TheGreenbrier

配套、 配套、 Howard’s功能轴/

/WHITE5室/5.2卧森林/私密烹饪示烹饪示范、美食烹饪班、葡萄酒购购机、骑机、骑马、山区步道骑、小 机、雪 康

33个18 球场、家 学中中中心、温泉理探险地带、十几桌球、保龄球、室内运动会、绿蔷 、野餐、网球、室内、外游泳下下午茶＆音乐会、艺术殖民地、圣诞车厂、总统平房博物 期 防核掩蔷薇庄园成功因素TheTheGreenbrier庄园其因素园

绿蔷薇庄园绿蔷薇庄园TheGreenbrierResort

读 , 身处沙漠，并不具备强势的自然资源 ，在打造度假村的

遇

的第一次扩

l

泳 （中艺术厨

小失强资源的前提下，市场存

资源挖掘、成功经验借鉴，走差异化道路构建满足市场需求的综合定位第一部分整体定位及发 研321发展方3214 45规划布5承 州外溢的城市功能，立足所在板块的发展优势，联动企业资，以动漫休闲化撬动整个板块，成为贵安板块的“能量源”，打板块内的创 综合 都市休第一部分整体定位及发 研1项目目2发展方1项目目2发展方34项目发5规划布通过网格分析法，对项目各个地块进行分析，与区域资源、景观、交通、私密性1、可建设性——地形利用坡度——坡度大小影响建设的难2、交通便捷度——主要从可达性方3、景观——主要从景观的综合性角度考1 1朝向：各个地块东西南北 2坡度：坡度大小影响建设的难易度，本项目地块平：：交通属性分

优：主要集中在村庄道路两较优：不在目前道路的辐射范围内，但是地块平整，道路易于规划施工，可以建设一般：不在目前道路的辐射范围内，且属于缓坡地带，

景观资源分 项目的资源相对相对丰富，但各地块间略有差优：温泉+生态+林地+私密该地块位的半山缓坡地带，私密 好；并且拥有良好的生态资源和一 较优：温泉+湿地+二线江该地块有二线江景资源，同时可以 入温泉资源，并且紧邻湿地，湿地 一般：生较一般地块 地块价值板块122价值板块2价值板块3价值板块4——价值

13344 生生态人居山林游憩企 休闲公泉在自然中与邂第二部分启动区策略及发展1分期开1第二部分启动区策略及发展1分1分期开2启动区2

对影响分期的因素进行研究，确定以下三个分 各个分期

价值成熟价值成熟价期价值提升市场撬动二二一三二一三二一三功销售经营启动立企业别定义高金领别CEO官重塑价艺术家完美收四期：最后四期：最后推售高容积率产品，博取最大价价期休闲设施，配套开发艺术家别商务组团，开发艺三期：依托功能核及生态林地资源，启动工业用地，打造庄园二期：启动旅馆用地，建设功能复合二期：启动旅馆用地，建设功能复合的欧温泉酒店构成项目功能核，打造项小镇亩林地，打造生态优势，全面提升项目价值，同时水景，联坡地资源打造半山别墅，进一步树立项目高价快速回笼，同时建设别墅式温泉酒店，树项目品质形象，高端起势，实现项目成功启占地建筑3333占地420建筑金领别墅（坡地联排艺占地面建筑面5300艺术 者花园洋建筑面占地面最后推售高容积率产品，博取最大客户、艺、市区家庭高端及大众客户、企业者管客户）、私企业主、大公（贵高、小企业主、江景公

市场市场

艺术价值价价值价 价值置 市区客户（企业高管客户经销商、 客客户）客户）

）客户）高客户）

者户）者户）

者官者官配

艺术 艺术 物

价 价值成熟期第二部分启动区策略及发展1分1分期开启动区32启启动区32根据甲方目标，结合市场发展大势与项目本体条件，项目必须实现成功启动 墅式温泉酒店，树立项目品质形象，高端起势，实现项目成功启动快速回笼，同时以温泉艺墅和定制企业别墅启动【启动区位置】启动区的选择考虑昭示性、进入性、可建设性、景观资源以及与各功能区的联动，通过地块价值分析，选取综合价值最高的东北区域，以温泉酒店和别墅率先启动，强势树立项目高端形象，确保成功启动水湿可建设水湿地块内无建筑物，地块部道路可以到达，进部道路可以到达，进入性景观条件：地块【启动区产品】依托温泉资源，启动温泉艺术酒店和别墅产品，依托企业产业资源启动企业别墅，以高端形象入市的同时实现回笼 启动产

引擎 2回 住酒启h【启动区规模】启动区包括温泉酒店、温泉艺墅和企业别墅三部分，总建筑面积预计物业类建筑面别墅式温13333温泉公园（温泉泡池4500㎡（启动期开发面积1600㎡公寓14866温泉艺37968企业别18000商业配3333建面合92000温泉度假区（温泉泡池）：温泉公园（温泉泡池）面积根据度假区游客接待数量值进行推算假设依据：根据温泉泡池设计的经验值，人均泡池面积2㎡，温泉公园经验容积率0.12㎡酒店：启动期建设一部分别墅式酒店，一方面树立区域形象，另一方面满足温泉公园对接待设施的需求。温泉【启动区开发时序】重点打造温泉酒店和温泉度假设施，同时启动景观建设工程，提升物业价值景观绿化与景路网温泉艺墅开始温泉谷开湿地公园开工温泉酒店第一温泉一期建成第二区域价值实现回第二部分启动区策略及发展1分期开1启动启动区3启3启动区4启动区4 置业客户度假客户 置业客户度假客户一一定量台商游台客一定量的江浙一外地游家庭客周边区县及福州市区的商务客户，括企业户、私营会议客户，贵安高球商务客 5893．85万人，这将为项目的温泉旅游提供极大的发展空间。贵安温泉度假参照福州市各年旅游接待人数将达到100

年年游客30100140

中国国家旅游 /html/2010-5/2010-5-7-25- 认为 程，进入成熟运营阶段后，项目接待游客数量预计将达到60-80万人次发展阶年增长接待人起步（前三年30万左发展完（中间三年364454成熟提（后两年627182起起步期：温泉区启动，受项目知名度不高影响，以接受片区内客源为主，预计接待量与片区内代表项目 成熟提升期：艺 休闲项目为区域注入新其中：年增长率 参考国内外大型休闲度假区的增长模置业客置业客户 事业基础:资产1亿以第一代，精力旺盛、打造事业的40岁以置业目的：彰 、居住、度假亲友接圈子小：通常亿元以上顶 占1%比例，很多都互相认识物业要求:区域的纯粹感酒店、GOLF等；全方位的物业服务社区安全；专属的空间感，沉稳大气的建筑风格；对于这些人来说，最需要的就是时间和社会资源。所以，他们会选产品关注：大独栋500㎡以上，超大客厅，多个卧室，2个以上车位；对价格不敏感，独立特行：不喜欢与朋友扎 个人情况：40-50个人情况：40-50承受能力：总价2000产品要求：个人情个人情况：中大型私营企业主、股东、华目前居住情况：多套住承受能力：较高价格，总价800-1000万元产品要求：楼盘整体品质高、形象好，面积不用过；扎：希望跟朋友住在一块，为了方便、热闹，尤其人置业客户置业客户事业基础:资产5000-1亿,事业上升期30-50置业目的：居住、度假、商务接待、物业要求:自然景观资源，关注游艇、酒店配套，物业档次，独特的建筑外观，安成就型客户关注点：资 、扎 、小独 置业目的：居住、休闲、投物业要求：环境好、安静；增值、保产品关注：小面积产品，产品有一定特色价格敏感；较容易被新鲜产品人个人情况：企业高管、经销商、；理念：追去上流社会生承受能力：总价300万左上升型客户：资源跟随型、叠置业客户置业客户成长型客户：资源追求型、联事业基础:资产1000-5000万,事业上升期置业目的：居住、养老，追求不同 物业要求:注重产品细节，社区文化和品味产品关注：面积200-300㎡，个性化产品人目前居住情况：城区已拥有住度假客户置业客户 市区客户为主，启动区重点关注八县度假客户置业客户群体极少数高端客客户市区市区

第二部分启动区策略及发展1分期开1酒店酒店产品建温泉产品建温泉别墅产品企业别墅产品4启动区4启动区5项目财，？，？ 步选择酒店管理？ 步选择酒店管理？？？酒店开发流程本项目酒店开发流程及合作方介入节点：