世茂萨拉曼卡个案分析

2013年7月世茂萨拉曼卡个案分析目录项目慨况区域位置项目配套项目规划产品分析客群分析小结项目概况项目占地总占地2000亩，一期占地792亩项目容积率1.57绿化率35%开发商世茂房地产控股有限公司发有限公司物业类型别墅、MINI墅、洋房、高层产权70年物业公司待定物业费待定交房时间待定产品联排：六联，190-200㎡MINI墅：4层，每栋3单元、4单元，120-140㎡洋房：7-11层，一梯两户，80-100㎡自身配套50万平商业，5万平社区公园，五星级酒店报价暂无优惠信息暂无项目最新动态项目当前为筹备入市阶段，预计在7月中旬启动排卡，预计在8月中旬开盘，因示范区及样板间工程进度原因，售楼处一直未对外开放，预计8月底可竣工。目前展示区的水系已基本完工，园林示范区预计8月中旬完工。区域位置福喜路大香支线双赵路102国道一期二期三期（商业）世茂萨拉曼卡位于北京市东部，毗邻东部泛CBD区，通州新城地区；紧邻102国道，无缝对接通燕高速；连接地铁6号线线，社区巴士无缝对接地铁6号线；现有816、817、930公交车一小时到达国贸项目位于大厂福禧路东侧，北侧距102国道1.5公里，距CBD车程60分钟，距首都机场机场35公里，道路通达性较好。项目配套幼儿园:2个，预计引进人大或北大双语幼儿园小学：1个，预计引进史家胡同或朝师附小中学：1个，引进北京品牌学校医院：三甲医院占地2.5万㎡，北大首钢医院或朝阳医院社区公园：社区一期南侧商业北侧，占地5万㎡（包含售楼处在内，示范区预计6月开放）商业：50万平，包括公园、商超、五星级度假酒店、教堂、会所、幼儿园等；、社区公园实景50万平商业5万平公园项目二期项目三期项目规划项目分三期开发建设，一期、二期为住宅，三期为商业,当前筹备销售的为项目一期。项目一期展示区（售楼处、样板间）产品分析（联排）联排联排：项目联排为6联排；位于中央水系两侧；地上3层，地下1层；共16栋，96套；190-200㎡；公共车位；产品分析（MINI墅）MINI墅：单栋为4层；位于一期地块中部；每栋3单元或4单元，南入户为1-2层，送庭院，北入户为3-4层，送露台；单套面积120-140㎡；一期启动区共800套MINI墅MINI墅产品分析（洋房）洋房：位于高层与MINI墅之间，呈带装分布；7-11层，一梯两户；单套面积80-100㎡；一期启动区共718套；洋房产品分析（高层）高层：位于一期地块北部；17-28层；单套面积70-90平米，一期启动区共3000套;高层营销推广项目目前主要的推广途径为灯杆箱，其他形式暂未出街。位置：汇福路到电厂立郊桥，从电厂立交桥到福禧路做的是灯杆箱；内容：项目名称“萨拉曼卡”示范区展示项目将售楼处及样板间放在5万平米的社区公园中，楼体、园林、小品等花费了很高的物力、财力，目前虽未完全完工，但视觉冲击已经很强。项目售楼处总建面约1万平米，层高4.5-5.7米，大气、庄重。园区多用石材，平质感强。叠水设计及工艺十分大气。园区才用成树移植，景观效果好，人为制造坡地，落差平均在1.5m，最高落差达2.5m，视野效果极佳。示范区展示项目将售楼处及样板间放在5万平米的社区公园中，楼体、园林、小品等花费了很高的物力、财力，目前虽未完全完工，但视觉冲击已经很强。8千平米的水系已基本完工，采用大面积的鹅卵石装饰，后期会有极好的视觉效果。园区道路及硬铺装均采用石材，平质感强。园区有300平的纯草地，绿草茵茵。视觉效果很震撼。示范区展示项目将售楼处及样板间放在5万平米的社区公园中，待建设完成后，将极具视觉冲击，有利于项目成交。目前处于最后的施工阶段，预计8月底完工，从现有的效果来看，展示效果不错，园林及小品做的很精致。园区园林、小品等的用材以及工法、工艺、细节之处的处理，凸显了世茂的品质。客群分析项目完善的自身配套，尤其是教育设施，吸引刚组建家庭的首置客户；高层及洋房产品，80-100平米，每种户型均有多阳台设计，性价比较高，低总价，不限购，吸引预扎根北京的青年置业者；MINI墅，主力户型120—140平米，通过赠送花园和露台空间，实现超高使用率，低总价，吸引别墅的首置人群。客户群定位准确，用超高性价比及附加值吸引北京刚需客群小结世茂·萨拉曼卡是潮白河孔雀城的绝对竞品，我们将时刻关注区域竞争：区域竞争激烈，大盘云集，且客户群均为北京刚需客户群；项目交通：项目毗邻102国道，可无缝对接通燕高速，出行较方便；产品:项目产品众多，联排，MINI墅，洋房，高层均有，满足了众多客户的需求，其中MINI墅及高层为项目主推产品；配套：项目自身配套完善，公园，商业，