个人住房贷款政策收紧对购房刚性需求影响情况的调查

个人住房贷款政策收紧对购房刚性需求影响情

况的调查近两年来，全国多个地区普遍经历了房地产价格快速上涨，为稳定房地产市场，贯彻落实国家“房子是用来住的，不是用来炒的”的调控精神，各地区纷纷采取了多种房地产调控措施，包括限购、限贷、限价、限售、房地产市场整顿等，近来住房贷款政策收紧对购房刚需的影响备受关注。本文以沧州地区为例，对比各项住房贷款政策前后变化，量化分析这些变化对购房刚性需求的影响，讨论如何保障购房刚性需求。一、个人住房贷款政策收紧对购房刚性需求的影响。（一）房价上涨后又遇首付比例提高，首付款金额增加。近两年，全国房地产价格一路高涨，沧州房地产市场也同样没有例外，2016年沧州商品房均价6000元/平方米左右，2017年3月份已达到14000元/平方米左右（目前有所回落，均价12000元/平方米）。2017年3月23日，为进一步贯彻落实国家房地产宏观调控政策，强化住房的居住属性，抑制房价过快上涨，沧州地区发布房地产调控通知，通知要求实行差别化住房信贷政策，首套房首付比例由不低于20%提高到不低于30%。首付比例变动对首付款的影响单位：^、元/^、元面积单价总价首付比例首付款金额120600072000020%14400030%21600012000144000020%28800030%432000以商品房面积120平方米，当前均价12000元/平方米为例，首付比例由20%提高到30%后，首付款金额由28.8万元增加到43.2万元，增加了14.4万元，如果考虑房价上涨因素，2016年首付款14.4万元的住房，到2017年3月份之后首付款已高达43.2万元，仅首付款多出了近30万元。房价上涨与首付比例的提高所带来首付款的增加已远远超出沧州当地收入和储蓄的增加，诚然，房价上涨的影响大于首付比例的影响。（二）贷款利率提高带来住房贷款成本的上升。2016年6月份至2017年上半年，房地产市场房贷利率折扣普遍采取九折，首套房利率一度低至八五折，出现了时隔六年来的一个特大优惠；自2017年下半年至2018年4月份，房贷利率一路上行，银行业房贷利率目前普遍执行首套房贷利率上浮10%—15%。利率变动对还款额的影响表单位：元贷款金额期限贷款利率浮动比例贷款利率等额本息月还款额本息合计100000030年下浮15%4.165%4869.771753115上浮15%5.635%5762.882074636以贷款金额100万元，期限30年，基准利率4.9%为例，由上表可以看出，与贷款利率下浮15%比，贷款利率上浮15%后，买房人每月需要多偿还893元，本息合计多出32万元，贷款成本上升明显，尤其在房价翻番上涨后，首套房总成本已远远超出当地人们预期和购买力，因为首付款消耗了居民的原有储蓄，月供则是透支使用了家庭的未来收入。受当前金融市场资金紧缺影响，长短期资金价格普遍上涨，银行各类公司类贷款、个人类贷款的贷款利率普遍上涨，宏观房地产市场调控虽对房贷利率有一定影响，但本轮房贷利率上升更多是受金融市场资金供求关系的影响，在金融去杠杆、资金面相对紧张的背景下首套房贷款利率上升是必然结果，如未来金融市场资金宽裕，房贷利率将会有所下降。（三）信贷规模紧张，住房按揭贷款收益偏低缺少吸引力。与以往相比，2018年初各银行提早进入了贷款规模紧张的状态，表内授信投放“排起队”，目前，银行业一般采取差别化住房信贷政策，对购买首套住房的给以倾向性支持，但房贷期限长、利率偏低，而目前银行的资金成本不断上升，为盈利或获得更高的利润，银行将不得不对资产结构进行调整，将稀缺的信贷规模用到更高收益的项目上，住房按揭贷款对银行的吸引力不足。二、如何更好的保障购房刚性需求。牢牢把握住房居住属性，分类调控，因地因城施策，督促银行业金融机构落实差别化住房信贷政策，同时大力支持居民自住和进城人群购房需求，是监管部门一直引导的方向。然，在金融整顿风起云涌之中，银行高成本包括理财产品资金运用渠道收窄，直接影响到银行的营业收入。在理财产品受限情况下，原来发放住房贷款的低成本存款资金来源利率开始较大幅度上浮，成本开始较大幅度提高。这时，如果首套房贷款利率执行下浮优惠利率的话，银行便亏损或微利，而且，住房按揭贷款期限较长，是流动性最差的品种，市场经济的资源配置功能会使银行将资金分配到收益更高的项目上去，因此鼓励银行实行差别化住房信贷政策，除了约束和督导外，还需要政策支持。（一）贷款利率市场化改革中，对住房贷款利率仍需采取适当管制。各国央行在贷款利率政策上都是照顾购房刚需的，实行差异化房贷政策，在贷款利率市场化改革中，为了保护首套房的贷款需求都对房贷利率做了考虑。1980年3月美国总统卡特签署的美国新银行法中放宽存贷利率管制，其中住宅与汽车贷款除外，不予放开。1986年美国彻底实行利率市场化后，仍然对住宅贷款保留了约束，目的就是担心商业银行随便提高住房贷款利率，加大自住房居民的房贷成本。（二） 国家应增加对商业银行首套房贷款的扶持。首套房贷款利率基本含有准政策性贷款的味道，为了调动商业银行的积极性，应该在存款准备金率政策、税收政策上按照商业银行优惠利率发放的额度，给予优惠政策或税收补贴以及减免，以调动商业银行采取优惠利率支持首套房刚需的积极性。（三） 充分发挥公积金作用，保障刚需购房者的权益。随着商贷利率的上浮，与公积金贷款利率的落差也越来越大，两者相差约2个百分点。对于刚需购房者而言，能够使用公积金贷款购买首套房，成了“减负”的重要途径。近期，沧州市“为满足刚需家庭购房使用公积金贷款需求”，对住房公积金贷款政策进行调整。调整内容包括：取消贷款放款轮候制，转为正常放款；取消贷款申请人单方缴存公积金计算还贷能力时其配偶收入不计入家庭收入的规定。贷款申请人配偶不缴纳住房公积金的，可按上一年度市政府公布的最低工资标准计入其家庭收入，综合考虑其家庭还贷能力；取消个人自愿缴存人员最高贷款额度单方缴存30万，夫妻双方缴存40万的规定，与其他缴存人员享有一样的贷款额度。即，夫妻单方缴存的，最高贷款额为40万元，夫妻双方缴存的，最高贷款额度为60万元。除沧州外，石家庄、唐山、邯郸等多地纷纷出台公积金相关政策，从公积金贷款额度、便捷提取、规范使用等多个方面入手，确保职工缴存公积金的合理使用，并且部分城市的公积金政策