2022年房地产估价师考试题库通关300题(精品带答案)(黑龙江省专用)

《房地产估价师》职业考试题库

一,单选题(共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)

1、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（）。

A.提高

B.下降

C.不变

D.无法确定【答案】BCJ2M9R1C1Y1O7D6HM10J3X1O2N4V1Q7ZV2R7D2P6D9S8U72、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。

A.区位因素

B.社会因素

C.实物因素

D.权益因素【答案】CCD3I10G5O1Z5Z5C9HO6A5O2Y2D7T7M7ZN2J5S3P4I10N2E33、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。

A.估价机构

B.估价师

C.估价报告使用者

D.估价委托人的估价需要【答案】DCF5X8Z9Q10H6O2S5HY1R1L3R2P1D9R2ZD7J1X1V2X1N4C14、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为()万元。

A.65.4

B.81.8

C.87.2

D.109.0【答案】ACR10N4K2P5P8U9K5HM1F6J6F2J2B6H7ZU1J3M10D2X7T2W25、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A.40

B.42

C.48

D.50【答案】CCF8F6B1V6L6O2U6HM1L7O10Z6M8U8H5ZF3X4V3L6V10J7M96、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。

A.估价目的

B.估价时点

C.估价对象

D.价值类型【答案】ACU2Y2C2K7O10A5L10HB6N6P6C10P5S1Z7ZN2R8B3D1E3Z7F27、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改造

C.改变用途

D.重新开发【答案】CCH10F7J8G5N9T8P9HT4T8W4T10Z3F5D5ZH4E9D4J10G6R1Y98、在百分比法中，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。

A.成交价格

B.市场价格

C.交易价格

D.正常价格【答案】DCK4Y1S4I2Z3C4M6HZ8I10S2Z9Y4X8J9ZI6Q3S5Y8N6D4N59、收益法是以（）为基础的。

A.定期原理

B.平衡原理

C.替代原理

D.预期原理【答案】DCY6C7N6N6C6T3B3HC2H9C4W1C5E8K10ZE3F9B6Y6M10T10R910、当供给增加量小于需求减少量时，则（）。

A.均衡价格下降，均衡交易量增加

B.均衡价格下降，均衡交易量减少

C.均衡价格上升，均衡交易量增加

D.均衡价格上升，均衡交易量减少【答案】BCG1E2B10A8A9B5W5HH8C9D9F5X1O1F9ZD9G1K6C5R5H2Q1011、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。

A.3758.57

B.3942.03

C.3966.10

D.4769.85【答案】DCM10P1U6K3O9U2G2HK4H8V8E10C7E9Z5ZK3N1P2J1F8G7H312、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。

A.委托人

B.估价报告预期使用者

C.管理部门

D.中立【答案】DCC4V6T5G6F1W3X10HL5T1H8J6J4F2X6ZX6Q5Q7J5S5Y7L713、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.会计折旧【答案】CCK9O2M9W5R4G1X5HM9F7X2P7F4L3I1ZQ3C3N7Z8R4R6M814、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。

A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式

B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等

C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性

D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】CCE8C8D7P3P4A1Z6HJ7X4M2L6P9N8J5ZA10T7U7V10P2L7E115、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。

A.43

B.112.5

C.123.3

D.150【答案】CCX6C6P10U10E3Y1N10HY6I8Q2R5E6K3Z8ZL4L2I7A10P10T3I916、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。

A.地役权

B.典权

C.抵押权

D.租赁权【答案】DCP4Z6E3D8O9X2V3HY3P6L4R1Z7O10E9ZH1F4Z2P4A2K6B917、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。

A.取得待开发房地产的时间

B.开发期间的某个时间

C.开发完成后的时间

D.开发完成之后的某个时间【答案】BCO4I6T5Z10W9X2W5HR3Y7U8W7H3R3S10ZB2E3R10I7D9U2K518、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。

A.净收益包括有形收益和无形收益

B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C.通常只有客观收益才能作为估价依据

D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】BCL1B5M2P6B3E2J5HY7T9C2T2W1O9Z6ZN8S3F6P5F2F10M319、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是

A.十二经脉

B.奇经八脉

C.十二经别

D.十五别络【答案】BCN1G9R8O2U8O1Z7HM2F6M2F4W5Q8U4ZR8S5Q1A7J5R7I820、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（）。

A.区分实际成本和客观成本

B.正确估计正常花费和实际花费

C.同时考虑升值与贬值因素

D.考虑功能折旧【答案】ACC4X10U5M3V10A6A6HB4Q7U1B8R8K4F10ZL3G10U1K8X6C10O321、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式y＝a＋bX中的常数a、b的因素应是（）。

A.房地产的历史价格资料

B.房地产的现时价格资料

C.房地产的未来价格资料

D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【答案】ACE4I9C8I5B10I8J5HP6W9M4R2C3U7L2ZH5P10J8J5G6S1P722、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（）万元。

A.824

B.924

C.844

D.944【答案】ACS7E5Z7Z3E1T9C10HQ1F2O10U1S10R5J9ZR7V3B2Y1Z6D8I423、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599【答案】CCX1J7J2V9T7T3M2HY7A5Y6X1M2E5H2ZF10T3V9B5R9H6U224、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（）房地产状况为基准来确定。

A.估价对象

B.标准房地产

C.市场上

D.交易情况【答案】ACX5K3W1E10G4F8W5HU2J3R7E5E10H4E1ZE4J6T6Z4I3C1R525、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。

A.1667

B.1765

C.1875

D.2000【答案】DCC9M6Q3S2Q1H9M7HG1N10R2L3L10G4C2ZK5W7N9R3Y8D5I326、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。

A.固定价格指数

B.定基价格指数

C.长期价格指数

D.环比价格指数【答案】BCX8J10T1K2S7L4R4HQ8A1Y3V9O6X5F6ZG2E8Z1D7F9Q5Q727、关于估价方法选用的说法，正确的是（）。

A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法

B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法

C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用

D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】ACH8V1E9H6R2H9Y3HZ5C7E7C3J2P9K9ZK5W2P5G10A5Y6X528、（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系

B.使用管制

C.市政府监督

D.其他管制【答案】ACE2F8Z9C10G6V4T5HZ6G8W1B5M7N2F9ZJ9H10L6H8U6X3J629、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2万元

B.11.0万元

C.11.3万元

D.11.5万元【答案】CCV6N1D4X7D8I8R10HY4F4A10L7G1Q1A4ZS4W3V1H6Y3V5I930、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（）的比率。

A.同价值

B.同收益

C.同性质

D.同类型【答案】CCW1K5I7J8M6Y2U3HY1Y6H10U10M4I6S5ZG5F7Z7J5B3V8Y731、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。

A.规模收益

B.收益递增原理

C.均衡原理

D.适合原理【答案】ACQ7P5N2E6Z8S4R6HI2D7P5E9P5D10B9ZE6R10Z3G6Z4M10M1032、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。

A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元

B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元

C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元

D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元【答案】CCB1Z1B3P5Y5O2O1HW3M5D3P6N9I3K2ZO2P1G5M1I9V4E533、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。

A.所在区域的消费者观念发生了变化

B.国家调整了房地产的税费政策

C.国际与国内均出现了通货膨胀

D.对可比实例进行了装修改造【答案】DCR2P5T5C6V8A8J8HS6C3I8F6I6X8U1ZH1G7I7W2X9A10E434、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（）万元。

A.39.48

B.40.67

C.41.81

D.46.84【答案】BCF3N2V7A9C6J3D8HL3F8D8P6Q8N6Q3ZI9S4N10T3K2V3A835、()是随着时间的推移而减少的；

A.原始价值

B.账面价值

C.市场价值

D.投资价值【答案】BCH10D3J2Y8E5Y10Q4HJ4M3Q7Q2M3Z1Q3ZJ6U9C1K9F2R6Q236、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。

A.待开发房地产价值

B.管理费用

C.销售税费

D.购买待开发房地产应负担的税费【答案】CCU1T10O5Y1Z4Q1Q2HE6U8S8F10C6I2K7ZU3B3N9I5T3A10Z637、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。

A.低于

B.高于

C.等于

D.无法确定【答案】BCD10N2B7G1F7V1Y8HA8H10O4Y3M6W1H2ZY7D2G10I8Y3A3L938、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（）元/m2。

A.2660

B.2425

C.2294

D.2427【答案】DCL9S4P9O3X7F3Z2HE4Q1P10F1Y10G2T2ZJ3K1Q10F8Y9K1E239、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。

A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题

B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿

C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为

D.征收是无偿的，征用是有偿的【答案】ACW6R1J2N2T2X6F8HQ2Z2O7L3C5F10H3ZA3F6C9A2U4D3S640、下列哪项属于气和血的关系失调

A.气血不荣经脉

B.气随血脱

C.气血两虚

D.以上均是【答案】DCS4T10C2K6S7Q8K1HZ6B8J7U2W2K6P6ZD8E5E5Y3L7B5X341、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是

A.血燥生风

B.血虚生风

C.阴虚风动

D.热极生风【答案】ACC2O8P2P2V7O4E1HR2N8N2Q4N4J6Q7ZK10N7Z4P8N1I5Q842、有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。

A.价格

B.租金

C.潜在毛收入

D.净收益【答案】ACU4Q7A2Y9E8U7K8HE2W5Y1V5F5I6F3ZA5F1E7B4N1T8X743、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。

A.估价报告使用人

B.估价对象权利人

C.估价利害关系人

D.估价委托人【答案】CCA1H10P7Z6R5P1S7HK10S2M6M9B1Z3I5ZN6R3M9E3V10L10I244、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500【答案】ACP7R6A10O8G5R5S5HP8L3O8Z7W9J6L4ZA4H3S2X6F10P9Z445、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。

A.指数修匀法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.二次抛物线趋势法【答案】CCX9Q1N3S10H1J3U4HR3E4M8M4Z2J5P6ZF7S3L2Z8B10G5L746、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。

A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本

B.动态分析法中要进行现金流量预测

C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中

D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】CCG8F4E1I5Y8B3V10HH9H9O5A7H5R7J2ZC6M8B2J3H1G4D847、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。

A.80

B.91.82

C.125.00

D.127.90【答案】BCT4I9I1S4N2N5Q4HJ1K1W7J3H6N10Y6ZL4U5M9Q8Z2I1Y448、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A.朝向

B.保温

C.隔音

D.户型【答案】ACT8S9N10C10E5P1L10HY5G3Q9J7Z1O6I4ZG6E9M8Z9T5R5V1049、征地管理费，是由用地单位在（）的基础上按一定比例支付的管理费用。

A.农业人口总数

B.农业人均占有耕地数量

C.农业前三年的生产总额

D.征地费总额【答案】DCY5I3Q7V4R8V2Q5HI4K3F3O6L6F9B9ZG10P1X3J2E5Y5N1050、难以采用比较法估价的房地产是（）。

A.标准厂房

B.商铺

C.在建工程

D.房地产开发用地【答案】CCH6U1R2Z5I9X8W5HQ2J4S4I3Z7Y1U9ZL10F5X10P5T7W2V1051、十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是

A.十二经脉

B.十二经筋

C.十二经别

D.十二皮部【答案】BCE3M7P4P7Q7O1S8HE5K3T4Z10I7L3F8ZX3T9M10P8D5C8P352、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A.548.19

B.558.15

C.567.39

D.675.40【答案】CCA6S7N2U10T6J8X9HL10N7C3H10P9D2E9ZQ3Q5J7E3N2U3Y453、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指

A.男子.四八

B.男子，五八

C.女子，三七

D.女子，四七【答案】DCE2Z3N5P2Z8U4I6HM5N7V1R10U9M10J9ZR2H10L7Z10T4A8Q254、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病应安

A.脾

B.心

C.肾

D.肺【答案】BCK8W2Z7U9D10Y6Q4HC9P10N4T10L8E10V2ZF10U10F7N2C7X9S355、土地价值不包含地上()的价值。

A.装修工程

B.物业

C.建筑物

D.物产【答案】CCY9O8N8U10D9Y2Q7HL5P2X3V8F5S8D8ZX6D6Y10F4B6F9B956、久吐久下病人的治疗中加补气药的生理基础是

A.气能生津

B.气能行津

C.津能生气

D.津能载气【答案】ACA6F5H7R2W2T8G1HB1R1L3W7F4T1T8ZJ6R1Y7G3Z1R7F257、起于足踝下是

A.督脉

B.任脉

C.阴维脉

D.阴跷脉【答案】DCD8X6S9Y8U5M4K7HM9W7X2K8U4W6A5ZJ2M4F10P8W9V1J258、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.无法判断【答案】BCT8G6A2P5X10A3Y1HO4U1B7I1H7U7P6ZT10L2X9W7D7N4W859、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。

A.5570

B.5976

C.6053

D.6135【答案】CCF8E9K4Z4O7U2Z10HS8T1B1F8P6N8S6ZI7H7P1H5L7O3P960、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。

A.维持现状

B.改变用途

C.重新装修

D.重新开发【答案】ACG9T1Q9Z4Y1T3O6HG4S6A7L3I5N3G1ZX5U2Y2P9N4I1N361、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是

A.心血不足

B.心阴不足

C.心的阳气偏衰

D.心血瘀阻【答案】ACP6L4Z8W6K7N1C6HP10B3K1T8N1I3X7ZU1E1J8Q2P3S9Z362、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887【答案】BCR10D2R9H6N5F6H7HD8B7J9N6O10U1M3ZG3I6M2G7J8H7R463、中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（）。

A.往往偏高

B.与市场行情大致是相符合的

C.随情况不同而高低不同

D.往往偏低【答案】DCF3U6P7V1X5M9I6HG1G10H7J5L10Y6Q3ZY10R4C9H8Y9D7B564、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。

A.0～50

B.50～75

C.50～100

D.100～150【答案】CCX8P4X8C4O9Z3Z8HX9K8B4I4P8Q6I8ZO6S10F5O6H6F3Q365、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。

A.43.2%

B.50%

C.56.8%

D.70%【答案】CCJ1E9M7D2U9E7S4HW4H9N5A6Y8N4I3ZK5K1R3H6X3F8E466、下列哪项不是血瘀的形成因素

A.阴虚

B.血热

C.瘀血

D.痰浊【答案】ACI4L9C4N5S10B3P8HN5P10G6U2B3H8P5ZA6C6F7E7Z1V4I967、某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。

A.2281.83

B.2474.60

C.3798.30

D.4119.18【答案】CCS1A9J4B2N1V4G2HX5K4Y4L2K7M5O6ZA1G9V8S9F4F9U668、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。

A.估价利害关系人

B.估价对象权利人

C.估价委托人，不是报告使用者

D.估价委托人和报告使用者【答案】DCO5B3W2D2X5I3Y9HF7H9F3A2C5G3B3ZB5P1S1W5E1B9D169、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.06【答案】DCM2W9C8G3E7L9G5HG3S5K5R3W1C1T4ZO7U2A1F1D6C1D670、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。

A.57.81

B.71.58

C.74.33

D.82.59【答案】ACJ9Q1G10I2E9S10N1HB4P9I3X9Y10I4B10ZO1K3J8F9V10G1U171、运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A.抽检法

B.平滑法

C.指数加权法

D.市场法【答案】DCB6V2Q6S9O3J5N2HJ8X3A6H10W4Z1O3ZM6A1I6Q3C4O9Q572、有理性的买者在购买商品时，会选择（）。

A.效用最大而价格最低的

B.效用最小而价格最低

C.效用最大而价格最高的

D.效用最小而价格最高的【答案】ACV6K4P7Q7T5F10D7HB3I10H6P10G6B10H7ZN10Y9X9I9B4U8J973、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。

A.完全相同

B.差距较大

C.没有可比性

D.相近【答案】DCO4W5B10H2L7E5E8HL6H10R6N1P1Y7A10ZF9Y2L8J8E9O2Z674、某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。

A.2281.83

B.2474.60

C.3798.30

D.4119.18【答案】CCZ5X5E1E7S2M5N10HM9R1G6I3Y3D6G2ZI3W8U2H7J1R1P675、下列选项中，（）不是引起房地产价格上升的原因。

A.内部经营管理

B.通货膨胀

C.外部经济

D.需求增加导致稀缺性增加【答案】ACN10H10A6C4G3Q3M1HB5R2U10J3H1Q8U5ZN5G5K1B7M2Q4G576、由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。

A.不可移动

B.用途多样

C.相互影响

D.易受限制【答案】DCP5U1J4J5U7D9Y7HL6I6G4T4E8D4I8ZK8E9P7M7B6V1J677、下列哪项专著的成书，不是标志着中医学理论体系的初步形成

A.《伤寒杂病论》

B.《黄帝内经》

C.《神农本草经》

D.《医宗金鉴》【答案】DCF8G10A10B6Q8J5Z9HG6I10I3F9H5V10S1ZD9Y6E1N7K9Q3L578、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。

A.比较法

B.收益法

C.市场法

D.成本法【答案】DCV2C3V5K7P1T9A5HI5M10C10B5A10I9D10ZA4W3T10Z5D8G8B979、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理

B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】DCW6K1B5B3U6P4O5HK8M8K4Q8L9O8Z4ZO6Q8E2M10V7B9F480、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（）的方法。

A.实物分割

B.拍卖分割

C.折价分割

D.变卖分割【答案】ACU7Q3P4K7H3W5U5HF3J6M6Z8Y7E2G8ZJ4F2I2Y3W5P1C1081、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。

A.估价委托人

B.估价利害关系人

C.承担估价项目的估价师

D.估价对象的权利人【答案】CCT3C5I8M1A7M2V5HF2B1Q4R9A3C7B7ZA9B4Z8S1G2B3Y782、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。

A.房地产开发企业自有资金周转的速度

B.估价对象房地产变为现金的速度

C.估价对象房地产带来净收益的速度

D.房地产开发企业流动资金周转的速度【答案】BCC1G4K6M1D3T2N1HL1Y1Q3S6J9L2Z2ZI3Q10L4U9U6W8A883、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。

A.一次付清

B.支付定金

C.分期支付

D.以一定日期为最后期限一次付清【答案】CCU6O3W10C3C1G6B6HB5L4W9N6T1N2C1ZZ4V1E5X10T6Q1I784、按房地产的()来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.收益性

B.用途

C.市场性

D.地段【答案】BCL4U10G5K5V5C6J3HY1E5M2Z10X4E3W1ZO1D8S7Q9T2H5K1085、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

A.独一无二和供给有限

B.独一无二和价值量大

C.流动性差和价值量大

D.不可移动和用途多样【答案】BCJ5A5V5W4F1Z1B7HL1N1J7B3J6G6O2ZS3B4R10U10D9J10U686、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（）的完整性和合理性。

A.市场状况调整

B.调整系数

C.基准地价信息

D.土地状况调整【答案】BCQ3O8H1Q9J2U10C2HX3N1G2B10Y1Q7D9ZS3B1L9Y2X3P5U187、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝路线价×（）×临街宽度。

A.单独深度价格修正率

B.累计深度价格修正率

C.平均深度价格修正率

D.混合深度价格修正率【答案】BCV4D9E9O3R2P1J8HI10J8F9A9Q3R5D4ZJ5B3L3C2Q1X7J788、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（）。

A.商业房地产

B.娱乐房地产

C.旅馆房地产

D.综合房地产【答案】CCP7R3F8K10Z6K10C6HP9A3G5I5J9K4M3ZS3V5G3K2J6S3F189、某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（）万元。

A.6280

B.6365.92

C.6419.73

D.6817.14【答案】CCZ10X4O6J10B4M8D2HO2G1D4N4M3Z8R8ZM9I6N8E9K9E7A990、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（）。

A.规范估价行为

B.防范估价风险

C.保障估价质量

D.实地查勘【答案】DCM4D10R7W8E1P2K7HC5Q8Z10Q10H10L4N6ZO1D5P4S1U6T10U1091、五行学说可以用于指导疾病的诊断，确定五脏的病变部位。如面见赤色，口味苦，脉洪，为

A.肾水凌心

B.肝病犯脾

C.肝病

D.心病【答案】DCQ4W10I4U9O7L9A9HY3B9E1J9W6M5Y1ZT10I10M2U10M10G10P992、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。

A.不可移动

B.用途多样

C.相互影响

D.易受限制【答案】CCP2X8A2E9Y9C5F8HU1W8Q5N7R7G3A8ZH2N8O9E2K6N4G893、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。

A.1.0

B.1.5

C.2.0

D.2.5【答案】DCA4O6Q1I10B9F10V3HJ6Q3S9Z6D7C5W3ZU1H8U10U1E9B7W594、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，抵押率为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。

A.370

B.385

C.420

D.550【答案】BCQ4W9G4J4F5M3K8HS1K8O2R4P8Z1W7ZE6W6D1D7U6R1T395、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为()万元。

A.23.4

B.28.6

C.33.4

D.46.8【答案】DCS6E5S4E4M3Z4T6HQ10H3N9U3Z8O2X2ZX7U4H6H8S6F7D596、“气之根”是

A.心

B.肝

C.肺

D.肾【答案】DCP5E7T1M3W2C7H8HQ1L9D1I6A1A9F2ZF4B1Q4O7C1G10N997、在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（）的。

A.主观

B.客观

C.悲观

D.乐观【答案】BCP10M10U2X7U10I5F10HD7T3A1D9K9X5K7ZK6B7O4U8D4T9Z798、下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（）。

A.他项权利设立情况

B.维护情况和完损状况

C.出租或占用情况

D.房屋所有权状况【答案】BCN2J6F3Z5E6S3T10HR1F3A1D7Y3P3T5ZA3O2Y7G9Y1X1R299、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是

A.病

B.证

C.症

D.主诉【答案】ACE9R6C8V10Y10D5L6HG2N8W3G10T8U6U3ZH9M7D4O4Z4T3N9100、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。

A.房地产损害赔偿案件

B.房地产纠纷案件

C.房地产预售

D.房地产预测【答案】ACV3E8I1E1G1Z6W3HJ8B5V3O2X6S2U7ZY3P9L7G3E8F7E9101、强调理性认识依赖于感性认识，这是

A.认识论的辩证法

B.认识论的唯物论

C.认识论的唯理论

D.认识论的经验论【答案】BCR2O1Q2Q9W6D5T3HE1O6O7H7Y4R9Z7ZM6L6G9J3A1D4L7102、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81【答案】BCK5T5U5H6I1W9L10HT8B6Z1Z4C5K9R2ZO9L2T7P10N1G4A2103、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】ACQ9I10E9Y1P6T8K4HA2Q5S10J6U2T4V5ZC9H10M5C10L9Q10D6104、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。

A.经济寿命

B.自然寿命

C.实际年龄

D.有效年龄【答案】ACI2L3B10P3F4W5M1HU4U7Z7N4J2O10S10ZY8P3K10U3J8K6S6105、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。

A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证

B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证

C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证

D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】DCX4G1M5K3H8J3C9HU5P10G4G9G3Q6W6ZP8U2C2Z1P7B10P3106、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。

A.收益递增原理

B.收益递减原理

C.最佳效益原理

D.适合原理【答案】DCB1R2E2M8A7H7D7HZ3V9V8O2I1T10G3ZM8T6U1J8Z3X3Y10107、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是()元/m2。

A.-100

B.50

C.50

D.100【答案】BCD5C1Q9O7K4Z4D5HY10X7O10B9V4D7T8ZD10M6T4Y4C1E4T7108、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（）元/m2。

A.1700

B.2000

C.2100

D.2400【答案】CCJ9Y8E9S3Q6W4Z2HL1Y3P6K1A5E7Q8ZD10E8J10O1U6Y2C10109、“皮槁而毛拔”（《素问·五脏生成篇》）的原因是

A.多食苦

B.多食甘

C.多食辛

D.多食咸【答案】ACW9L2H3P5S1X3N9HQ3X5Y5Y9P4U10D2ZB1U8W5L1W5K5C5110、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。

A.估价机构

B.估价师

C.估价报告使用者

D.估价委托人的估价需要【答案】DCR4X1D1B3A1L9B6HM3O3H6O3U4H6O8ZY6U3J3O7W6V3O1111、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。

A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例

B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例

C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例

D.难以确定【答案】ACU3R9D5R3P5T8W4HS4X10Q7G5U5H4L8ZB10B9Z2N4P8Q2Y4112、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。

A.应考虑

B.不考虑

C.无所谓

D.不大【答案】ACS9W1C10U1O10E5T8HN5B1Q1X7H2N8T5ZK3E9N5E7H8O2G7113、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2，2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。

A.1.07%

B.1.11%

C.1.20%

D.1.25%【答案】CCN1J6Z1J9L8S10X4HR4M10O7C2H8K2U8ZJ3D2Z7V4Z6G1D3114、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。

A.估价作业期间的某日

B.实地查勘估价对象期间的某日

C.估价报告出具日期

D.估价报告出具后的某日【答案】DCX9Z4W8L7I9Z6E4HN7S6Z10P10U5G2Z2ZJ8O5H7L4W3G1X2115、塞因塞用针对的病机是

A.真寒假热

B.真热假寒

C.真虚假实

D.真实假虚【答案】CCO6K5Q8K9H1S6E8HR1B3X6G5X10F1V1ZA8N7H1I9I6M4I8116、东南地区治疗特点

A.气候寒冷慎用寒药

B.病多湿热，治宜苦寒

C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温

D.病多风寒，治宜辛温【答案】BCS2F7U5L2L5R6X5HW4E9H10E8R5C1A2ZA10R2H8V8Y7B6G10117、关于地租测算的说法，错误的是（）。

A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息

B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的

C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等

D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】DCL3S1O3W8E1J2Z1HI10G6C8K3K1O1K4ZD8Y4Y1R10V10G10M1118、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。

A.等于23年

B.小于23年

C.大于23年

D.可能等于也可能大于23年【答案】BCQ7O5C8N7A1J3H6HG8R4V4X8R4Y7Z9ZB4U7J10H8N2K2L6119、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。

A.201.89

B.186.79

C.191.51

D.197.17【答案】CCF3V7Q6R8N2F2N6HB1H2T5C3T7C2S9ZW3P9N9A8R2Y2N7120、关于估价方法选用的说法，正确的是（）。

A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法

B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法

C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用

D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】ACW8K8Z10U3R7I5G6HX7Q8K9Q6J4X8S1ZI4J2P3B7A5A4O7121、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（）进行评估。

A.工业厂房

B.工业用地

C.商品住宅

D.商住用地【答案】DCJ9I2O3W8P8Q7J4HZ4K8R1P1P10F9H9ZZ10Z9Z9R10E1X2P8122、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（）元/m2。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632【答案】DCF10C7K5J8A2D1Z9HB1A1K2L6H1W5Q7ZD4E2W4A5N8G7N3123、强调理性认识依赖于感性认识，这是

A.认识论的辩证法

B.认识论的唯物论

C.认识论的唯理论

D.认识论的经验论【答案】BCV9T3M9D7U6Y3W1HB10E5V5W3D8P6K2ZT10K6R10K7R7K6K10124、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。

A.货币支付

B.价值

C.现象

D.本质【答案】CCH7S4M5I9R1V8B9HQ1N10L2R9Q2E4M8ZM7G4A8H8G3M3K9125、直接成本利润率＝（）/（土地成本＋建设成本）。

A.销售收入

B.投资收益

C.土地利润

D.开发利润【答案】DCS1W8C2N5P9R3U7HD10S4Z3I5C3M7X10ZE5I7W3V1J8N8B5126、“分主一身左右之阴阳”的经脉是

A.督脉

B.任脉

C.阴、阳跷脉

D.阴、阳维脉【答案】CCL3U4G4N7E8H8X6HL7P6C1B9W1W7O10ZA4F6E1S1B3H7E9127、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于

A.阴盛格阳

B.真寒假热

C.阳盛格阴

D.阴阳亡失【答案】CCU5G7J3Y1P4U3T2HR6P5V8Q9F6R7K5ZR3I5N5X9X3V1S9128、在估价相关国际组织中，FIG是指（）。

A.世界估价组织协会

B.国际估价标准委员会

C.国际测量师联合会

D.美国估价学会【答案】CCM8X9W2B5D9C3H5HC7A7Y6D8X9A3Q8ZU10E2Z3I6N6I4F7129、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（）。

A.房地产抵押估价

B.房地产征收补偿估价

C.房地产转让估价

D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】DCW3M6B3N10G10I10C6HU9B6D4S1N6J7V9ZN8J2H2B7K4I4R6130、下列哪项是“相侮”

A.心病及肝

B.木旺乘土

C.土虚木乘

D.木火刑金【答案】DCK9X9F1M9L4D2G8HB5I8G9E1R8W2G1ZA9M7H1G4W9H7V7131、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。

A.188.92

B.194.62

C.196.25

D.198.18【答案】ACA8V1R5A8T6Y1H5HU2Y10F1Q4A6U1Q6ZR10I8A7A5D8U10A4132、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】CCH5W4U5P10I10O6M8HZ2D7O7T5P10V3M6ZG4P10J9V3K2E2J1133、在评估投资价值时，折现率是（）。

A.社会一般的收益率

B.收益法中的资本化率

C.投资者要求的满意收益率

D.投资者要求的最低收益率【答案】DCW4L7C8E10W7M4L1HD2R9A1A6A2C6B7ZT5S5A4X6K6M6I2134、壮水之主，以制阳光的治法是

A.泻其阳盛，治热以寒

B.滋阴以制阳

C.损其阴盛，治寒以热

D.扶阳以制阴【答案】BCE3C9E1A5V4S1A9HD1D2H5I3F10Y7T7ZU9P7I9L1N2I3S5135、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。

A.1.0

B.1.5

C.2.0

D.2.5【答案】DCB2Q6N1E8G9P2J9HJ8J7H3S4H9R8E9ZR6B1V8E6Y7P9G10136、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。

A.拥有的房地产权利

B.受房地产权利以外因素限制的情况

C.受其他房地产权利限制的情况

D.额外的收益或好处【答案】BCV4A8S8F8K5G2Q8HC1W10R3N4U6J5K2ZS8G8H3U6Z10J10S7137、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（）。

A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身

B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少

C.房地产量大面广，其他资产相对较少

D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等【答案】DCY10R10Y7Z10Q2W6T1HA10C5D10P6V10E1K8ZF4A7W3Y3G4G2G4138、报酬率的表达式为（）。

A.投资回报／所投入的资金

B.投资回收／所投入的资本

C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金

D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本【答案】ACX6S1J1I10Z3P10S6HV2R7V9Z8H4V6S6ZK9O8M5F4V3B4L6139、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。

A.房地产损害赔偿案件

B.房地产纠纷案件

C.房地产预售

D.房地产预测【答案】ACL2F2S2L9R7E10V10HB6A1Y5A3E8R10Z3ZC8W6C3U2A1T1E1140、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（）。

A.未定事项假设

B.背离事实假设

C.不相一致假设

D.依据不足假设【答案】BCA8X9C8L4R7X3R1HP6P4S8T2K10F2K8ZI4C10D1S4S1H10V4141、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（）。

A.房地产抵押估价

B.房地产征收补偿估价

C.房地产转让估价

D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】DCY8J10M9P4Y5E7H6HN1T1S5Z6N5G8R4ZP4L1F7J7D2Z8P6142、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。

A.对照原理

B.替代原理

C.比较原理

D.最高价格原理【答案】BCX10I3B4Z9Z1L5Z6HL6Q7L9L10M4R3Z6ZX4Y8D5N2X1I1I2143、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（），它体现了资金的利率和开发利润两部分。

A.平均报酬率

B.利润率

C.回报率

D.报酬率【答案】ACL2E2U10Q2J9L8A5HG7T1N2A2C3J4O2ZQ6J4J1Q6X6Z7D9144、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（）个月。

A.36

B.24

C.16

D.12【答案】DCY6F2R8W4O9Y6O7HC6V6H1Z3P8T6I1ZV7U7F9B5P1S8B6145、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（）。

A.交通拥挤

B.建筑技术提高

C.城市规划改变

D.自然环境恶化【答案】BCC7R7S10O3O10O3F9HB8B10X8H6Q10S5B6ZI9R6C7Z10B2Y7M2146、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是

A.共产主义者同盟

B.德国社会民主工党

C.俄国社会民主工党（布）

D.中国共产党【答案】BCK5R2P10Y5W5D7L9HO8R9J6A6E1Z10L9ZH2R9R4L7I2I8Z5147、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。

A.37.91

B.38.25

C.38.42

D.50.00【答案】CCZ4F7X3B5I8H2Y9HR4Y10T6Z9E6F3G4ZD10W2V1P9A8C3A6148、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A.100

B.300

C.600

D.900【答案】DCT1O2E2I9L3V9D10HT3W10M8Q8C2I5H6ZK10N8J3H4F9A10E3149、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。

A.指数修匀法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.二次抛物线趋势法【答案】CCH10Z4U2F5Z5R2Y4HR3R2V3D1D9N5U7ZB7Q2P3I8N1W4R1150、通常把比较法测算出的价值称为（）。

A.成交价值

B.投资价值

C.比较价值

D.谨慎价值【答案】CCW6M2M10A6M1G2Z4HB10P9C3A5N5V10Y3ZZ3R10X8J4J2R3P8151、下列不属于构筑物的是（）。

A.储藏室

B.水塔

C.隧道

D.道路【答案】ACG4M9K7S8T1V2D8HS1K3M9B1A7E6Q6ZE1P2X4Y8A7Z1J8152、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。

A.出租的房地产

B.自用的房地产

C.餐饮的房地产

D.自营的房地产【答案】CCR7K3S2G3O7V2Y7HA7L6K8O7Y8L10X2ZB6W3V1Z3C6M8T1153、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。

A.地役权

B.典权

C.抵押权

D.租赁权【答案】DCI8U1W9C2D6O2L10HK4O7Z2R3R8T10D1ZL1U8O10V7T3J5X6154、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。

A.-100

B.-50

C.50

D.100【答案】BCN2X1B1Y3E10E10N1HO5U5V3N8F4U9B8ZX2D1T10N2C4H1M5155、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（）。

A.土地使用期限

B.土地使用管制

C.土地面积大小

D.土地权利性质【答案】CCE10N4A6F1S4Q6N4HT5I2R2V5F6G5Z3ZH6M7K4H4X1G5C4156、关于假设开发法的说法，错误的是（）。

A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算

C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值

D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】DCO8G6Y4A6H1W2K8HU1W6Q2L9C7Z10R3ZR2C6O10B8B6B2E7157、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（）。

A.维持现状

B.更新改造

C.拆除建筑物作为空地转让

D.新建较高标准的办公楼【答案】BCK2Q1W5J7L5R8K1HV7B4J3C4G10R8Y1ZH4G2L9K4F10F4Q6158、“……筋骨隆盛，肌肉满壮……”是指

A.男子，四八

B.男子，五八

C.女子，三七

D.女子，四七【答案】ACB2F2Q7R5S6K6W5HY4A3I3K9E6U1J4ZV2D4A5U7B8B8K9159、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。

A.中位数

B.众数

C.平均数

D.分位数【答案】BCS8M1V5V3U7N1Z4HN7I6Y9V2X10P4C6ZB5A3F9J1U2K4E10160、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（）。

A.叙述式报告

B.口头报告

C.书面报告

D.表格式报告【答案】DCC9R2H4A9Q3I4C4HW2F3B4P5C3S7N4ZY9K1B3P2F10T4S5161、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于()年。

A.15

B.16

C.17

D.30【答案】BCL10S3B8K10F1C7A9HW10O1T7S2A9B10R4ZB8G7V5A6Z8S1K1162、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。

A.相关合同

B.法律、法规、政策

C.土地用途管制

D.国家的价格政策【答案】CCW10G9W6U1N4T9K3HP9G5S9N9Z10A5P1ZT6M4X3I6Q9F10O7163、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。

A.委托人

B.估价报告预期使用者

C.管理部门

D.中立【答案】DCT2N2H1Q2V6Z2V1HB3J2F2J4N6A9G3ZM9I5U9N7L2F7A3164、买方购买与其原有土地相邻的土地时，其购买价格一般会（）这块土地单独存在时的价格。

A.低于

B.等于

C.接近

D.高于【答案】DCI7V8O7E6L7I1A7HK5H5K7Z8Y9O2K10ZK7C2G7D10T9B6H7165、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。

A.5286.72

B.7552.45

C.9939.23

D.14198.90【答案】ACH7Y5A9X8L1L9A10HF6Q7T2S7T8P3B7ZM9P9D6W8B2A9C6166、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。

A.简单算术平均数

B.加权算术平均数

C.众数

D.中位数【答案】CCZ10V6G3Y4P5E3U4HO4J7R8Z5K6S1O10ZZ4V1O1C5I3R3N7167、某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。

A.15.96%

B.17.05%

C.23.44%

D.25.86%【答案】BCR1K4M4E5J8K9Y6HY7X8B7Z8O4D3K3ZW10I4H7H3X8F6B8168、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。

A.78.40%

B.82.00%

C.82.70%

D.85.60%【答案】BCC1J6P1D8R8U1G3HI1X1V3C6E9H1V10ZD2T6V2T7M1Q7O7169、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格×价值时点的定基价格指数÷（）＝可比实例在价值时点的价格。

A.某个固定日期的定基价格指数

B.成交日期的定基价格指数

C.当年年底定基价格指数

D.当年年初定基价格指数【答案】BCZ5L4B5Y4V9Q5X8HI3C3C8I9W1U5W7ZD2O8Y7L4C1M6W6170、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。

A.净收益包括有形收益和无形收益

B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C.通常只有客观收益才能作为估价依据

D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】BCF3L2C2D3E8K6O4HZ5P1J4B7T9F2V7ZU5C10B3J1X4O5G2171、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。

A.低于

B.高于

C.等于

D.无法确定【答案】BCJ8R5B8P4E6P4O6HL4V5M1G3I5D10K3ZJ7I6I10F1S3F8A5172、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。

A.市场提取法

B.分解法

C.累加法

D.排序插入法【答案】ACZ4I7V2V4P10D1U9HL6D8M9H5Y6V1Y5ZE1P1Z3X7X5D7M1173、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（）。

A.一个直观、具体的印象

B.一个综合、全面的印象

C.一个模糊、大概的印象

D.一个片面、具体的印象【答案】ACX8Z3W9O10N1K1K5HQ10M9J9F9V1Z3E9ZQ1G5J7D6B2L5F1174、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（）m的为高层。

A.12

B.20

C.24

D.48【答案】CCA8X9C3I4B7Y1Z2HG10F5H4H6D3G4R10ZV2Y8L8B8J10W6C1175、某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由