金融调控对房价影响

南京财经大学专业任意选修课课程论文考试2011——2012第一学期课程名称：房地产金融与投资任课教师：彭建超学生姓名：蔡晨溪班 级：公事管082学 号：2113008201论文题目：我国房地产金融调控对住房价格的影响浅议内容摘要：自从住房制度改革开始实施，我国房地产业发展取得了长足进步，成长为国民经济的支柱产业。但是，由于房地产业发展的速度过快，导致了许多问题，房价过高首当其冲，普通老百姓买不起房的情况不仅仅是经济问题，更加是社会问题，于是，国家的宏观调控就势在必行了。房地产作为资金密集型行业，对金融政策十分敏感，如今金融政策已成为调控房地产市场的重要工具。回顾我国金融政策调控房地产市场的历史，找出其需要改进的地方以期对未来房地产市场调控手段有所贡献是如今的重要工作。关键词：房地产金融调控金融政策房价 案例分析一、研究背景及意义住房制度改革以来，我国房地产市场发展迅速，使其他行业无法与之相提并论，这种速度被称为“房地产速度”。 据统计数据显示，我国2008年房地产业占GDP的6.6%和投资的四分之一，直接相关的产业多达 60个，房地产业的发展带动了钢材、建筑、建材、家电、家具等许多行业的发展。但是，高速发展也会带来相应的问题和矛盾。最为尖锐和明显的就是老百姓的住房问题， 房价的不断走高速度和老百姓的存款增长速度不能合拍就造成了“买房难”的问题。老百姓买房难不仅是经济问题，更是社会问题。房地产市场是一个资金密集型的市场，金融政策对其影响最大，联系最为紧密。正是由于这种紧密的联系，利用金融政策来调控房地产就被认为最有效的方法。二、国家金融政策调控房地产市场历史回顾及所取得的成就我国对房地产的宏观调控相当积极活跃，从1993年开始，我国就开始针对1991年以来房地产投资过热的问题进行宏观调控。1998年，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》这是住房改革后第一个明确支持房地产发展的金融政策，并且国家实施了宽松的货币政策，这些政策对我国房地产市场的启动起了重要的作用。。2002年开始房地产价格开始不断攀升，2003年央行出台文件提高信贷门槛，紧缩资金链，开始调控逐步过热的局面。接着的几年国家相继出台了许多政策抑制房价的上升，不断提高存款准备金率和贷款利率，到2007年下半年部分地区房价有所回落。2008年受金融危机的影响房地产业发展进入低迷，为了适应国际国内经济形势发展，国家又出台款宽松的信贷政策以鼓励住房消费。为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。综上所述，房改以来我国房地产金融调控政策对房地产市场的影响是全方位的。在多次金融调控政策的监督和指导下，房地产市场得到了快速发展，对国民经济的健康、可持续发展做出了积极贡献。2004～2007年房地产行业对GDP的贡献近几年一直稳定在15%以上，房地产行业已成为国民经济的绝对支柱产业。三、国家金融调控中存在的问题（一） 调控尺度的把握问题依照目前房地产在我国的发展，它己然在国民经济的发展中占据着举足轻重的重要地位，房地产对我国银行信贷，国民经济增长过程中有重要地位，这就造成国家在实行金融政策时处于两难境地，过于紧缩会打击产业的发展，造成一连串的问题，但是太过宽松又会不起作用，甚至起到反作用。在这种两难中许多尺度很难把握，呈现在表面上就是政策的滞后性，房地产市场的问题早已显现，但是由于难以下手错失了许多机会。同时也表明对市场的判断还不够敏锐，调控的效果也就不够明显了。（二）地方政府执行不力地方政府对房地产宏观调控政策执行不力、落实不到位是我国金融调控房地产价格上涨效果不佳的重要因素之一。房地产价格上涨对地方政府是有利的，价格越高，土地出让金越多，地方政府的收入也越多。这也是地方政府不愿意严格执行政策的重要原因。（三）对公众的透明度不够公众对房地产信息了解不够多，因此经常会处于盲目从众或听信谣言的状态。这就给了房地产商机会，营造市场的火爆气氛，借机抬高房价。在房产市场不太景气时，又会造成恐慌观望，不理性的消费的重要原因就是市场透明度太低。四、对现存问题的解决建议（一） 提高调控的时效性金融政策在传导过程中出现时滞和变异，这是调控中的客观因素，是政府调控所无法避免的。但是了解规律以后，就可以发挥主观能动性，抓住时机，提高时效性，防止出现控制不力而导致的房地产市场泡沫。（二） 加强对地方政府和商业银行的监管地方政府和商业银行是房地产市场繁荣的受益者，因而会出现调控政策执行不力和互相勾结的情况，要对这两者加强监管处罚力度， 避免对国家和老百姓造成巨大的损害。（三） 利用公众媒体的宣传作用对于政府政策调控信息和商业炒作等信息都要及时准确以及反复的对公众进行宣传，多利用媒体这个平台，尽可能的将信息及时准确传送到消费者那里，避免由于商业行为而导致的信息误传，防止造成恐慌性抢购或观望。五、以下是关于 2011房地产调控具体案例的分析：2011年十月底，《上海证券报》报道，越来越多的上海房企投身降价大潮，降价幅度更扩大至20％至40％。与此同时，北京远郊地区的房价亦出现较大幅度暗降，通州新盘起价1.32万/m2再创今年新低，新房二手房价格倒挂。不管报道所涉数据准确程度如何，至少说明楼市调控显效了。与此同时，全国范围的限购和紧缩货币政策并没有放松的迹象。温家宝总理近日在南宁调研时表示，“房地产调控正处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果”。这意味着，至少在短期内，房地产调控政策不会松动。近一段时间，由于经济数据回落，加之国际环境动荡，不少人预期本轮调控会半途而废。高层的表态，让广大民众足以安心静候房价回归理性。房地产调控再也经不起折腾了。古人云，一鼓作气，再而衰，三而竭。在不断反复之间，房地产调控政策自损威严，这也是数年来调控政策执行成本越来越高，而效果却不尽如人意的根源所在。始于2009年底的本轮房地产调控，以行政手段强力干预市场需求，并辅以信贷货币政策的从紧，无论是对中小企业和进出口企业，还是普通的刚性需求、真实的改善需求，都带来了十分严重的伤害。政府亦背负了破坏市场经济运行的坏名声。可以说，此次调控，政策执行成本极其高昂，远远超过了历次调控。所以，单单就这一点，本轮房地产调控必须一鼓作气，坚持到底，直至房价回归到“合理”。至于“合理房价”，笔者以为不应超过具体城市房价收入比的10倍以上，而现在的普遍情况是超过了20倍甚至30倍。而进一步巩固调控成果，我们首先需要厘清当前的房地产现状。显然，今年全年房地产市场成交量在急剧萎缩，尤其是下半年开始，很多房地产企业资金链告急，个别楼盘出现不小的降幅，但目前毕竟还只是少数城市出现房价松动。也就是说，在史上最严调控政策之下，开发商依然能硬扛，而那些大型地产商的财务报表更显示，他们今年完成年初制定的销售目标难度并不大，像万科、恒大、保利、中海等房地产大佬，上半年销售业绩依然快速增长（万科以644.2亿元的业绩再居销售额榜首，增幅达到81%，突破去年全年的“千亿大关”悬念不大。恒大位居其后，半年销售额达到429亿元，接近其去年全年500亿销售业绩。同时，恒大销售面积突破600万平方米，位居销售面积榜首。）而地方政府对土地财政的依赖并未明显改善，虽然今年各地的地王偃旗息鼓了，但全年的土地出让收入仍不会是小数字。认清这一现实，我们就要提前做好准备，只要GDP增速不触及到8%的底线，调控政策就不应松动。近日，国务院允许沪、浙、粤、深四地试点自行发地方债，也预示着不管经济环境再艰难，也不可启动全面的刺激政策。而更可能渐渐转换到定向宽松的路子上，只救对实体经济发展有利的部分，而不是拯救投机者的流动性紧张。不仅如此，为最大限度降低房地产调控政策对国民经济的误伤，有必要启动金融体制改革，尽快让新36条细则出台，加大对外贸企业的支持力度，同时按照“十二五”规划，进一步加大对经济结构的调整，逐步摆脱经济对房地产市场的过度依赖。这样一来，房地产调控就能够一鼓作气，而无后顾之忧了。对开发商而言，未来两三年的房地产市场继续深幅调控大局已定，赶紧谋局过冬，已显得尤为迫切。当然，从长远角度而言，房地产调控绝非让房价回落这么简单。房地产市场牵连到数十个行业，银行系统深陷其中，在实体经济走向边缘化的今天，它直接关系到经济结构的调整和产业竞争力的升级，更是保证经济增长方式革新的必由之路。参考文献：[1]张锋.金融调控政策及对房地产市场的影响.[J]中国房地产金融.2008，(03):3-4[2]马君潞，武岳.金融调控政策对房地产市