2022年济南房地产市场半年报-世联怡高

2022年济南房地产市场半年报2022年7月15日——山东世联研究院出品目录CONTENT12住宅市场分析土地市场分析3公寓市场分析指标说明土地市场【监测范围】：济南市区（历下区、历城区、市中区、槐荫区、天桥区、长清区）。【区域划分】：土地市场监测范围按行政区域划分。【样本选取标准】：济南市国土资源局、国土资源局网上交易系统（工业用地除外，其他用地包括科教用地、仓储用地、机场用地、文体娱乐用地等）。住宅市场【监测范围】：济南市区（历下区、历城区、市中区、槐荫区、天桥区）。【区域划分】：住宅市场监测范围按行政区域划分。【样本选取标准】：市场上在售的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【数据来源】：来自我司研究人员实地采集的一手信息。公寓市场【监测范围】：济南市区（历下区、历城区、市中区、槐荫区、天桥区）。【区域划分】：公寓市场监测范围按行政区域划分。【样本选取标准】：市场上在售的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。【数据来源】：来自我司研究人员实地采集的一手信息。土地市场分析整体土地供求2022年上半土地供应65宗，土地面积206.5万平米，同比减少12%和14%。成交35宗，土地面积85.8万平米，同比减少56%和64%。2022年度济南市市区（历下区、历城区、高新区、市中区、槐荫区、天桥区、长清区）住宅用地计划供应529.2万平米（其中普通商品房计划供应410.7万平米，安置房计划供应63.4万平米，租赁住房计划供应55.1万平米）。上半年，济南住宅用地实际供应168万平米，完成全年供地计划的32%。今年仍有68%的土地未供出，预计9月、11月将迎来两次较大规模的供应。2022年土地市场遇冷，成交面积同比减少6成多上半年土地供应仅完成全年计划的32%分批次供地对比2022年土地不仅供应减少，且终止/流拍现象增多，成交基本为底价。2022年上半年，济南土地供应大幅减少，一批次供应35宗、规划建面236.3万平米，同比去年一批次减少51%和57%。二批次仅供应18宗、规划建面147.8万平米，同比去年二批次减少66%和62%。2022年房企资金陷入低点，民营房企基本退出土地市场，交易终止/流拍现象明显增多。一批次挂牌土地中，终止/流拍14宗，占一批次供地总量的40%。成交土地基本为底价成交，仅高新轻骑地块溢价9.4%成交。一批次供地居住用地商业用地2021年2022年同比2021年2022年同比2021年2022年同比供应宗数7235-51%5030-40%225-77%供应建面（万平米）551.2236.3-57%354.6219.1-38%196.617.2-91%成交宗数6821-69%4816-67%205-75%终止/流拍宗数414250%214600%20-成交建面（万平米）488.1131.5-73%330.2114.3-65%157.917.2-89%成交楼面价（元/平米）4820685442%5846764631%26751582-41%成交金额（亿元）235.390.1-62%193.087.4-55%42.22.7-94%溢价宗数283-89%253-88%30-溢价率12.9%1.0%-92%15%1.0%-93%6%0%-二批次供地居住用地商业用地2021年2022年同比2021年2022年同比2021年2022年同比供应宗数5318-66%3216-50%212-90%供应建面（万平米）393.6147.8-62%250.3133.6-47%143.314.2-90%成交宗数35——22——13——终止/流拍宗数18——10——8——成交建面（万平米）250.2——179.5——70.7——成交楼面价（元/平米）4641——5352——2836——成交金额（亿元）116.1——96.1——20.1——溢价宗数0——0——0——溢价率0%——0%——0%——各区域土地供求上半年土地供求集中在历城王舍人片区和历下盛福、高新片区历下区：挂牌16宗、建面100.3万平米，成交13宗、建面72.8万平米，主要位于盛福片区和高新贤文片区。其中中建城发底价摘得盛福7宗地块；高新贤文片区轻骑地块的3宗土地，吸引中海、保利、瑞马、华润、济高五家房企竞拍，出价9轮，最终由保利置业以100245万元竞得，溢价率9.4%，居住用地成交楼面价11069/10952元/平米。历城区：挂牌36宗、建面267.2万平米，成交17宗、86.1万平米，主要位于王舍人片区，历城区成交土地大多为历城控股摘得。市中区：仅挂牌成交1宗商业用地，建面5.4万平米，底价成交。槐荫区：挂牌3宗、建面28.9万平米，挂牌土地位于西客站，全部流拍。天桥区：挂牌6宗、建面36.8万平米，成交5宗、建面30.0万平米，主要位于药山片区和北全福，全部底价成交。长清区：挂牌3宗、建面24.0万平米，无成交，挂牌土地主要位于平安和文昌片区。各类型土地供求各类土地供求均大幅减少，成交面积同比降幅均超60%以上。供应：2022年上半年，土地市场供应居住用地46宗，土地面积168.0万平米，同比减少22%和11%；商业用地供应19宗，土地面积38.5万平米，同比减少21%和48%。成交：2022年上半年，土地市场成交居住用地16宗，土地面积55.0万平米，同比减少70%和67%；商业用地成交19宗，土地面积30.8万平米，同比减少24%和58%。上半年拿地企业“两集中”后，拿地企业以央企、国企、平台公司为主，民企拿地意愿较弱2022年1-6月开发商拿地建面排名2022年1-6月开发商拿地金额排名TOP1：中建城发：共摘得8宗土地，建面66.1万㎡，成交额40.3亿，成交地块主要位于历下盛福片区。TOP2：历城控股：共摘得10宗土地，建面64.9万㎡，成交额25.4亿，成交地块主要位于历城王舍人片区。TOP3：君道：共摘得2宗土地，建面13.2万㎡，成交额6.9亿，成交地块位于天桥沃家车北新村。排名开发商取地建面（万㎡）取地区域取地宗数1中建城发66.1历下盛福7、历城张马182历城控股64.9历城王舍人8、郭店1、唐冶1103君道13.2天桥沃家车北新村224天桥金控13.2天桥药山225保利11历下高新336轨交9.2历城新东站227山东保盛置业6.9历下高新228济南商埠城市更新5.4市中经四纬六119济南宏桥产业3.6天桥药山1110济南鸿腾实业0.5历城西营3311山东正东置业0.3历城花园路11排名开发商成交金额（亿元）取地区域取地宗数1中建城发40.3历下盛福7、历城张马182历城控股25.4历城王舍人8、郭店1、唐冶1103保利10.2历下高新334轨交8.4历城新东站225天桥金控7.2天桥药山226君道6.9天桥沃家车北新村227济南商埠城市更新4.2市中经四纬六118山东保盛置业2.5历下高新229济南宏桥产业0.7天桥药山1110山东正东置业0.1历城花园路1111济南鸿腾实业0.02历城西营33土地成交明细上半年土地溢价成交4宗，流拍15宗，终止挂牌1宗，其余全部底价成交。2022年上半年土地市场惨淡收场，一批次供地中40%流拍，成交土地中仅高新轻骑捆绑地块溢价成交，其余全部底价成交。住宅市场分析整体供求上半年疫情叠加经济下行的情况下，整体市场交易规模同比缩减近五成。上半年整体市场：新增17788套、230.4万平米，同比减少37.9%和36.3%；成交17864套、231.9万平米，同比减少49.7%和47.8%。上半年疫情反复，经济受冲击较大，居民购房意愿受到直接影响，整体房地产行业处于低迷状态。月度供求上半年整体市场先抑后扬，疫情下销售受挫，新政出台后市场呈现向好趋势。1-2月，传统春节销售淡季，市场供求量处于低位。3-4月，全国各城市”稳增长”政策陆续宽松，但疫情反复之下，经济下行压力加大，购房者置业情绪低迷，传统的销售月未能实现销售冲量。5-6月，济南利好政策落地，新政效果显著，市场热度稳步回升，销量环比实现增长。整体价格整体价格相对稳定，市场仍以包装特价房为主，新政后刚需占比增多，影响整体价格呈现结构性下降。2022年上半年，济南住宅市场销售额416.3亿，同比减少43.9%。整体成交均价17954元/平米，同比上涨7.5%。上半年交易量虽有明显下降，但整体价格保持稳定。从月度来看，5-6月份整体价格出现明显的下降趋势，一方面为了刺激销售，各项目持续包装特价房，个别项目价格出现微调；另一方面，槐荫区和天桥区因分销力度增加，区域刚需产品成交量明显增长，且区域价格水平较低，成交结构影响整体价格。整体存量整体库存基本保持稳定，去化周期有所拉长，但不足6月，去化风险相对较小。截至到2022年6月底，济南住宅市场存量17084套、218.2万平米，同比增长1.5%和1.1%，去化周期5.6个月。各区域供求上半年各区域表现量跌价稳，历城区降幅最为明显，供求量同比下降40%以上历城区：上半年共计推新100次，其中新入市12个项目，共计新增8744套、112.4万平米，同比减少47%和44%；成交9524套、122.0万平米，同比减少56%和54%。华山、潘田等热点片区出现断供，张马、唐冶、神武、孙村等热点区域流速下降，导致区域整体供求锐减，上半年区域成交仅占整体市场的34%。历下区：上半年盛福、长岭山、高新等热点片区持续推新，区域共计推新40次，其中仅1个在售项目新地块首推，区域共新增2683套、39.7万平米，同比减少16%和14%；成交2884套、41.7万平米，同比减少37%和36%，区域成交面积占整体市场的18%。市中区：上半年区域共计推新19次，3个新项目入市，共新增2218套、29.1万平米，同比减少3%和6%；成交1575套、21.0万平米，同比减少54%和53%，区域成交面积占整体市场的9%。区域流速项目均已售罄，目前仅漫山项目去化较好。天桥区：上半年区域共推新14次，其中新入市3个项目，共计新增1996套、22.0万平米，同比减少52%和53%；成交2041套、22.9万平米，同比减少38%和39%。区域供求量主要集中在药山和北湖两片区。槐荫区：上半年共推新11次，其中新入市2个项目，共计新增2147套、27.3万平米，同比减少19%和25%；成交1840套、24.3万平米，同比减少29%和27%。各区域存量历城区整体存量下降，仅占整体存量的34%。槐荫、天桥去化周期延长，均在10个月左右。历城区：区域存量为75.0万平米，同比减少19.2%，去化周期3.7个月，较去年同期增长1.6个月，区域存量占整体存量的34%。区域虽库存量最多，但同时也是项目交易活跃度最高的区域，因此库存去化压力相对较小。区域内华山片区流量地块陆续清盘，在售地块大多为改善类产品，推货节奏较慢；融创项目因负面影响上半年基本无新推，导致区域存量降低。历下区：区域存量为38.9万平米，同比增长8.7%，去化周期5.6个月，较去年同期增长2.3个月，区域存量占整体存量的18%。上半年盛福片区在售项目推货积极，长岭山玖玺城项目推出两个新地块补货，上半年由于整体去化一般，导致区域库存量有所增加。槐荫区：区域存量为47.9万平米，同比增长20.2%，去化周期11.8个月，区域存量占整体存量的22%。医学中心、峨眉等新片区项目陆续入市，区域新增量明显增多，但整体片区去化较慢，市场库存量增加。市中区：区域存量为19.8万平米，同比增长24.7%，去化周期5.6个月，较去年同期增长3.5个月，区域存量占整体存量的9%。南部区域多个主流项目售罄，新项目去化一般，区域库存量有所增加。天桥区：区域存量36.6万平米，同比增长16.4%，去化周期9.6个月，较去年同期增长4.5个月，区域存量占整体存量的17%。药山和北湖是天桥区主要供货区域，但区域整体去化较差，导致库存量和去化周期持续增加。公寓市场分析供求情况上半年，公寓市场受疫情和经济下行影响，供求走低，整体市场低迷。2022年上半年，公寓市场新增3592套，同比减少1.6%；

新增15万平米，同比增加3.3%；成交5242套、22.9万平米，同比减少29.4%、30%；整体供应17911套、77.8万平米，同比减少22.9%、26.3%。上半年，仅星空之城星辉、中海寰宇国际中心2个新项目入市，共推出5.4万平米；新增量主要来自前期入市项目，共计10个项目加推新房源，共推出9.6万平米。受疫情和经济大环境影响，成交量同比明显减少。分月度来看，1/2月整体平稳，低位徘徊。3月在华润中心加推热销和复星国际中心大客户整层定制带动下成交激增。4/5月受疫情影响下市场低迷。6月多个项目利用年中节点释放优惠，提高激励，市场成交“翘尾”。价格情况受历下区高价项目热销影响，市场价格出现结构性上涨。上半年成交均价为10140元/㎡，同比上涨10.9%。2022年上半年，公寓市场销售额为33.1亿元，同比减少3.8%；成交均价为10140元/平米，同比上涨10.9%。上半年受历下区高价项目热销影响，市场价格出现结构性上涨。个别项目精装改毛坯变相降价，6月开始部分项目推出特价房，但价格调整幅度较小，整体市场价格保持平稳，价格走势受成交结构影响较大。库存情况库存：截止2022年6月底，公寓市场库存为12413套、54.3万平米，同比减少21.5%、24.6%。去化周期：截止2022年6月底，公寓市场去化周期14.2个月，较上年同期增加1个月。新增供应减少，市场库存持续去化。截止6月底，库存面积54.3万㎡，同比减少24.6%；受去化速度减缓影响，去化周期增至14.2个月。区域供求上半年，市场供求量主要集中在历下、历城区，占全市总新增量的85%、总成交量的81%。历下区：2022年上半年，公寓供应4308套、19.9万平米，同比减少33.6%、33.9%。新增753套、3.4万平米，同比增加21.5%、25.7%；成交1697套、7.6万平米，同比减少16.2%、6.7%。成交均价14056元/平米，同比上涨13.3%。历城区：

2022年上半年，公寓供应8486套、37.5万平米，同比减少14.8%、17.5%。新增2298套、9.4万平米，同比减少17.7%、14.6%。成交2569套、11万平米，同比减少24.3%、29.7%。成交均价8395元/平米，同比上涨2.5%。槐荫区：

2022年上半年，公寓供应2687套、11.1万平米，同比减少35.9%、42.1%。无新增。成交733套、3.3万平米，同比减少29%、31.4%。成交均价1736元/平米，同比上涨1.6%。市中区：2022年上半年，公寓供应691套、3.2万平米，同比减少33.5%、29.6%。无新增。成交37套、0.2万平米，同比减少87.2%、84.4%。成交均价12247元/平米，同比上涨31.4%。天桥区：

2022年上半年，公寓供应1739套、6万