青岛千亩大盘颐和星苑的开发与实践培训-70课件

艺术改变生活北京大学人居环境中心专家委员会副主任主讲专家：江禾先生新加坡星联国际不动产机构中国总经理杨宝民先生清华大学商业地产总裁班客座教授深圳新摩尔商业管理公司总经理

——千顷山海艺术公园千亩大盘颐和星苑的开发与实践艺术改变生活第一章开发理念第二章规划理念第三章建筑与装修第四章景观与人文第五章营销第六章推广目录第一章开发理念目录颐和星苑，位于青岛崂山四姜一湾区域，三面环山，一面向海。项目总占地1400亩，总建筑面积近百万平米，社区由6个欧洲风情小镇组成，是一个大型精装修国际社区。社区规划有1.6公里原生态水系，数千亩山地园林，近百亩竹林，数百亩业主亲耕园，1公里欧美商旅大道。项目简介颐和星苑，位于青岛崂山四姜一湾区域，三面环山，一面向颐和星苑的开发理念创造性植入艺术公园地产概念，从诉求产品到诉求生活第一章开发理念颐和星苑的开发理念创造性植入艺术公园地产概念，第一章开发第一章开发理念一、艺术理念千顷山海艺术公园第一章开发理念一、艺术理念千顷山海艺术公园第一章开发理念一、艺术理念第一章开发理念一、艺术理念颐和星苑项目拥有周边崂山余脉及青岛城市近海，拥有自然公园优势，同时经过人为改造，可以成为青岛东部区域的“城市公园”。第一章开发理念一、艺术理念颐和星苑项目拥有周边崂山余脉及青岛城市近海，拥有自然二、艺术构成1、城市艺术青岛精神的灵魂就是百年来的历史发展中形成的中西交融、洋为中用的文化气质，体现在建筑风格上，就是以八大关建筑为代表的、多种建筑风格相结合、以欧式建筑为主的建筑风格集萃。随着青岛城市的东进，崂山区将成为未来青岛最适合居住的都市化生态人居新区。坐落于此的颐和星苑传承八大关的欧式建筑理念和人文思想，在继承和发扬的基础上进一步发掘和提升，在新的历史条件下打造青岛新的城市符号，为子孙后代留下一份永恒的建筑文化遗产，第一章开发理念二、艺术构成1、城市艺术第一章开发理念二、艺术构成2、环境艺术颐和星苑所在地块三面环山，东南眺海，保留了完好的原生态山地园林和水系资源，又兼山泉、溪流、松涛、鸟鸣之妙趣，“山、海、湖、溪、谷、岭、林、泉”等自然元素完美珍藏，得天独厚地身处一片绿树环绕的自然景观中。第一章开发理念二、艺术构成2、环境艺术第一章开发理念二、艺术构成3、建筑艺术颐和星苑以“原乡欧洲小镇集合”为设计理念，先后聘请了美国波士顿、美国道林、泛亚国际等国际知名设计公司，精心设计了6个独具韵味的欧洲风情小镇以及一条1公里的北美风情商旅大道，所有洋房均采用人性化的精装修，体现了高端豪宅的突出特点。第一章开发理念二、艺术构成3、建筑艺术第一章开发理念二、艺术构成4、人文艺术除了自然环境，颐和星苑还有自己营造的人文环境，包括数百亩业主亲耕园、上千亩崂山余脉山头公园、充分体现欧式建筑精华的基督教堂、以运动健身消闲为主的运动工厂以及即将成为清华美院艺术基地和中国美协、画协基地的超级会所等等。第一章开发理念二、艺术构成4、人文艺术第一章开发理念通过植入“艺术公园”理念，把“产品”升华为“作品”；从出售产品升华到出售生活消费理念；打破产品需依托成本定价的瓶颈，使普通产品升华为“艺术作品”，从出售产品到出售作品，跳出市场传统竞争的游戏规则，使项目从市场定价的9000元到跃升到传统住宅15000元、普通别墅2万元以上。三、目的和效果第一章开发理念通过植入“艺术公园”理念，把“产品”升华为“作品”；规划6个欧洲风情小镇浓情流淌欧罗巴别墅----依云红筑（Euro-Villas）心情盛开法兰西小镇----朗香溪谷(Fren-Town)热情奔放西班牙小镇----地中海岸(Span-Town)风情弥漫苏格兰小镇----格兰艺堡(Scot-Town)深情蕴藏德意志小镇----水畔魏玛(Germ-Town)移情别恋意大利小镇----卡纳山墅(Ital-Town)第二章规划理念规划6个欧洲风情小镇浓情流淌欧罗巴别墅----依云红筑（Eu第二章规划理念规划八大自然景观——“山、海、湖、溪、谷、岭、林、泉”第二章规划理念规划八大自然景观第二章规划理念规划大型商业配套塑造1公里欧美风情商旅大道第二章规划理念规划大型商业配套第二章规划理念规划多种产品类型，满足市场需求建筑类型包括独栋别墅、双拼别墅、叠拼别墅、多层电梯洋房及小高层、高层公寓。第二章规划理念规划多种产品类型，满足市场需求建筑类型包括第二章规划理念规划一期纯粹法式景观居住区第二章规划理念规划一期纯粹法式景观居住区第三章建筑与装修体现欧美风情理念第三章建筑与装修体现欧美风情理念第三章建筑与装修在外立面与户型上做多种尝试与创新第三章建筑与装修在外立面与户型上做多种尝试与创新第三章建筑与装修借鉴北京星河湾发展理念进行精装修实施1、建设了近4000平米的精装修艺术中心及营销中心第三章建筑与装修借鉴北京星河湾发展理念进行精装修实施1、第三章建筑与装修借鉴北京星河湾发展理念进行精装修实施2、邀请星河湾的装修设计师同业内其他专家联合设计第三章建筑与装修借鉴北京星河湾发展理念进行精装修实施2、第三章建筑与装修借鉴北京星河湾发展理念进行精装修实施3、邀请成熟的星河湾的施工队伍现场施工第三章建筑与装修借鉴北京星河湾发展理念进行精装修实施3、第三章建筑与装修借鉴北京星河湾发展理念进行精装修实施4、由设计师和施工队伍全权主导装修设计及布置第三章建筑与装修借鉴北京星河湾发展理念进行精装修实施4、理念与创意内外兼修室内设计与环境设计的和谐对话水乳交融户型设计与室内装饰设计同步产品→作品在规划、设计、施工、营销、物业，整个项目运营流程中坚持作品意识功能﹡细节智能科技含量的提升，环保意识的贯彻，人性化设计尺度的把握和未来业主居住体验的契合第三章建筑与装修理念与创意内外兼修室内设计与环境设计的和谐对话水乳交融户型设室内设计主导户型设计我们的设计思路始终贯彻最大化体现未来业主在居住过程中的舒适度和功能细节定位，来营造快乐健康的生活场景。针对立体庭院景观、内景花园、阳台、露台、退台等设计元素结合户型平面的布局要求,有针对性的把室内设计在完成土建施工图之前做好设计前置工作.第三章建筑与装修室内设计主导户型设计我们的设计思路始终贯彻最大化体现二图合一在建筑方案阶段将室内设计前置，是保证住宅整体质量的关键环节。做到施工阶段的每一个节点都落实到设计图纸上去，包括各类管线、水电、设备等预留接口，通过设计细节的把握，完善施工流程，最终做到精装修住宅品质的综合提升。第三章建筑与装修二图合一在建筑方案阶段将室内设计前置，是保证住宅整我们在家居装修上以战略合作的形式甄选国际品牌供应商,集中资源,优化成本，让业主享受到更高的住宅性价比和居住舒适度。当今是一个资源整合的时代，通过诚信而富有成效的合作，我们将为业主、为商家、也为项目本身打造一个多方共赢的平台。品牌整合第三章建筑与装修我们在家居装修上以战略合作的形式甄选国际品牌供应商,科技创新家居智能，呵护居家。包括居家IC智能一卡通，一揽子处理停车、电梯、门禁、安防等各项功能比如电梯读卡独立入户，彩色可视身份编码的门禁系统，比如灯光、温控、电器的遥控操作，根据不同的需要设置离家、睡眠、活动等多个模式灵活变化。科技创新决不只是为了炫耀，而是温情的人居体验和生命关怀。第三章建筑与装修科技创新家居智能，呵护居家。第三章建筑与装修环保节能环保材料的选择和应用，健康节能是国家推进的重要策略，也是住宅性能和舒适度提升的必然趋势。颐和星苑不仅各类建材和装饰采用环保工艺，也将采用中央新风、新型空调、中央吸尘等设备系统，另外对于直饮水、无菌台面、分户采暖等专项课题都预以解决。一切目的为了在提高生活质量的同时，减少长期使用带来的能源节约。第三章建筑与装修环保节能环保材料的选择和应用，健康节能是国家推进的重要策略，装修实际效果展示第三章建筑与装修装修实际效果展示第三章建筑与装修第四章景观与人文自然景观的利用与升华1、利用崂山余脉打造千亩山地公园。第四章景观与人文自然景观的利用与升华1、利用崂山余脉打造第四章景观与人文自然景观的利用与升华2、利用梯田营造300亩业主亲耕园。第四章景观与人文自然景观的利用与升华2、利用梯田营造30第四章景观与人文自然景观的利用与升华3、利用原1.6公里泄洪渠打造贯穿大盘始终的水系。第四章景观与人文自然景观的利用与升华3、利用原1.6公里第四章景观与人文自然景观的利用与升华4、利用山地高差修建一览无余的观海亭。第四章景观与人文自然景观的利用与升华4、利用山地高差修建第四章景观与人文自然景观的利用与升华5、利用两个达百亩的自然湖泊营造社区罕见的自然水景。第四章景观与人文自然景观的利用与升华5、利用两个达百亩的第四章景观与人文人文1、利用山地特征建设百亩依云竹林。第四章景观与人文人文1、利用山地特征建设百亩依云竹林。第四章景观与人文人文2、利用原有佛教场所赋予中式信仰。第四章景观与人文人文2、利用原有佛教场所赋予中式信仰。第四章景观与人文人文3、利用区域42亩公建营销青岛最大基督教活动场所。第四章景观与人文人文3、利用区域42亩公建营销青岛最大基第四章景观与人文人文4、利用项目公建打造“中西方艺术基地”。第四章景观与人文人文4、利用项目公建打造“中西方艺术基地第四章景观与人文人文5、邀请海外设计打造纯粹法式景观。第四章景观与人文人文5、邀请海外设计打造纯粹法式景观。第四章景观与人文人文6、形成青岛东部城市生活旅游婚俗公园。第四章景观与人文人文6、形成青岛东部城市生活旅游婚俗公园一、国际化营销水平新加坡星联国际不动产机构是一家以新加坡为基地的国际性房地产综合服务集成商。机构业务区域包括除中国之外的亚太地区和中国区域。颐和星苑邀请新加坡星联国际不动产机构主导销售工作，从2007年6月项目开盘至今，销售套数过半，合同金额近10亿，计划2008年一期普通住宅全部清盘，总销售金额20亿，最终实现近200亿的项目总销额。第五章营销选择一个具有强劲实力和优势资源的营销团队，是大盘开发的成功要素！一、国际化营销水平新加坡星联国际不动产机构是一家以新星联机构连续多年被评为“中国十佳综合力策划机构”，并获得“在华国际房地产顾问机构综合服务杰出贡献奖”。高水平营销团队中国领先的房地产国际金融服务商。图为星联国际作为中国代表团主力成员参加(新加坡)亚太资本峰会，并接受了新加坡总理李显龙\国务资政吴作栋接见。第五章营销星联机构连续多年被评为“中国十佳综合力策划机构”，并全国工商联住宅产业商会生态技术推广战略合作单位。图为星联国际与全国工商联住宅产业商会进行生态技术推广战略合作的签字仪式。全国工商联房地产商会常务理事单位建设部政策研究中心理事单位，也是仅有的20家海外理事单位之一。第五章营销全国工商联住宅产业商会生态技术推广战略合作单位1、运用客户的需求是产品产生的基础理论大枣产品，举办客户“BtoC”活动。二、运用整合营销理论指导营销工作2006年12月颐和星苑产品征询会2008年1月颐和星苑叠拼别墅鉴赏会第五章营销1、运用客户的需求是产品产生的基础理论大枣产品，举办客户“B2、运用“定位”及“usp”理论，打造产品差异化。3、运用10PS理论，塑造综合竞争优势。4、运用“蓝海”理论，打造产品竞争真空区。5、运用“长尾”理论，做长常规产品线。6、运用“口碑”理论，做客户俱乐部活动。7、运用事件营销理论，做各种新闻形式的公共关系活动：

通过规划设计国际经验，运用整合营销技术，单纯产品形式改造为投资商一期提升５亿利润，同时与星河湾的开发模式借鉴，精装修模式推广，化解了风险，提升了价值，促进了销售

二、运用整合营销理论指导营销工作第五章营销2、运用“定位”及“usp”理论，打造产品差异化。二2007年9月颐和星苑音乐晚会2008年2月颐和星苑摄影大赛第五章营销2007年9月颐和星苑音乐晚会2008年2月颐和星苑摄影大赛8、运用执行力理论，打造“战无不胜的营销铁军”。二、运用整合营销理论指导营销工作销售人员培训会销售人员接受领导检阅第五章营销8、运用执行力理论，打造“战无不胜的营销铁军”。二、运用整合空姐式服务我机构为高端项目提供打造空姐式服务：

1、形象标准：在形象标准上，我们将完全克隆航空服务公司最适合的服饰标准，形成鲜明的视觉形象，由良好的人员视觉形象给客户愉悦的视觉感受，从而带动项目整体的良好形象。2、服务礼仪：我们将参考五星级酒店的服务礼仪标准，打造一切以客户满意为宗旨的微笑服务模式。3、人员聘用：我们将摈弃从同一行业选人的模式，决定从社会上不同的服务行业选取高素质的、大专以上学历、形象气质俱佳、营销服务经验丰富、有一定年龄的成熟的营销精英加入团队，彻底打破在行内已经形成的终端营销服务的近亲低素质繁殖现象。4、服务专业：我们将把营销服务人员打造成为专家型的服务人员。我们的营销服务人员应该具有象银行的个人理财专员、证券公司的咨询师一样的水准，成为对房地产完全专业、对客户能提供系统意见和建议的置业顾问。空姐式服务我机构为高端项目提供打造空姐式服体验营销、体验式营销的概念体验经济是指企业以服务为重心，以商品为素材，为消费者创造出值得回忆的感受。2、体验式营销六要素及其运用策略体验化、情感化、个性化、主动化、休闲化和求美化。通过体验营销，给顾客留下美好的印象，实现重复消费，并通过顾客的推介吸引更多的顾客消费甚至重复消费，从而最大限度地利用目标消费群的购买力，特别是消费者计划用于特定消费领域的购买力，达到长期利益最大化，并进一步削弱竞争对手的消费资源，长期保持更有利的竞争地位。3、体验式营销的要点体验消费，重在体验。要给顾客什么样的体验、留下什么样的印象是关键，需要精心设计。一是要充分考虑商品的功能与消费特点，二是要符合顾客的心理需要。除了环境、商品和服务规范之外，员工主动的情感投入是至关重要的。体验营销、体验式营销的概念五星标准服务◆打造五星级服务团队、选择并培养五星级营销顾问、策划顾问，提供五星级服务水平和创造五星级的销售业绩。我们将在公司的销售队伍中推行“五个一工程”“五化服务”“五不错过”。◆“五个一工程”是指置业顾问面对客户服务必须备齐一张微笑的脸、一句亲切的问候、一杯热水、一则有趣的小故事或小幽默、一份精美小礼品。◆“五化服务”包括专业化、流程化、标准化、人性化、表格化。◆五个“不错过”是指不错过对每一个客户进行回访；不错过对每一个客户反映问题的记录；不错过对每一个问题及时汇报，并作好跟踪解决工作；不错过复查每一个处理问题和收集客户反馈；不错过对每一个客户的后续宣传，以实现老客户带新客户的举一反三效果。五星标准服务◆打造五星级服务团队、选择并培养五星级营销顾问、交叉系统管理星联国际发明创造<营销管理18个工具>解决员工简单管理问题营销周例会\专题会双向参与,以市场为导向研究解决问题技术办公会解决开发管理问题交叉系统管理星联国际发明创造<营销管理18个工具>解决员工简作为青岛地区乃至全国艺术地产的典范之作，颐和星苑以“艺术”作为总的推广理念来统筹整个推广过程，不仅在常规的平面推广中充分烘托其艺术色彩，而且充分利用多种艺术手段来体现项目的艺术气质、提升项目的艺术品位。第六章推广推广理念作为青岛地区乃至全国艺术地产的典范之作，颐和星苑以“推广的最终目的是为了实现销。一个千亩大盘的推广一定不只局限在一个平面上。颐和星苑采用多方向、多手段的立面推广模式，充分利用一切可以利用的推广形式，达到百分之百为营销服务的目的。推广模式第六章推广推广的最终目的是为了实现销。一个千亩大盘的推广一定不一、理念推广期颐和星苑在开盘初期，主要集中进行“理念”的推广，这主要是为了迅速将“千顷山海艺术公园”的主题推向市场，使消费者通过重复接受的过程将这一主题印入脑海，达到“知名度”的实现，为销售打开局面.

推广阶段划分第六章推广一、理念推广期推广阶段划分第六章推广第六章推广第六章推广二、实际推广期随着项目在市场中知名度的提升以及项目理念的推广成熟，消费者已经对这个项目有了一定的印象，但是对项目的具体情况还不是十分了解，因此就应该将推广由理念转入具体化，向消费者传达项目具体的特色及相关卖点。推广阶段划分第六章推广二、实际推广期推广阶段划分第六章推广深山居所上千亩山地园林为您而生深山居所百亩平湖坦荡襟怀深山居所1.6公里天然水系婉转流长深山居所专属亲耕园织就悠闲时光第六章推广深山居所上千亩山地园林为您而生深山居所百亩平湖坦荡襟三、推广深化期项目具有一定市场知名度后，消费者对项目有了一定的了解，下一步工作的重点：第一，说透每个卖点，增强卖点可信度和项目美誉度；第二，结合项目进度，及时传递项目最新信息，使客户清楚项目一直在成长，增强客户信心。推广阶段划分第六章推广三、推广深化期推广阶段划分第六章推广“雅”竹树绕吾庐，清深趣有余。第六章推广“雅”第六章推广结合项目特点，考虑项目销售的需要，颐和星苑采取多样化推广手段。主要有：

1、注重项目荣誉。

颐和星苑得天独厚的环境优势和至臻完美的建筑品质，为项目赢得了至高无上的美誉：“中国环境艺术示范奖”和2007年度“博鳌·中国十大风尚楼盘”的荣誉称号。这对于提高项目的声誉和品牌影响力十分重要。推广手段的运用第六章推广结合项目特点，考虑项目销售的需要，颐和星苑采取多样化“中国环境艺术示范工程”是国家级环境艺术最高荣誉称号，其入选项目将对中国环境艺术发展起到不可替代的示范作用，并成为今后同行业内在环境艺术建设方面参照的经典案例。中国