旧城综合整治(工程设计)投标技术建议书(第一部分)

1、 目 录 目 录TOC o 1-3 u一、项目背背景 PAGEREF _Toc280106409 h 2二、现状分分析 PAGEREF _Toc280106410 h 22.1、地地理及区区位分析析 PAGEREF _Toc280106411 h 22.2、社社会经济济基本状状况分析析 PAGEREF _Toc280106412 h 22.3、现现状用地地分析 PAGEREF _Toc280106413 h 222.4、现现状景观观环境分分析 PAGEREF _Toc280106414 h 32.5、现现状建筑筑分析 PAGEREF _Toc280106415 h 442.6、现现状公共共配套

2、设设施分析析 PAGEREF _Toc280106416 h 52.7、现现状道路路分析 PAGEREF _Toc280106417 h 662.8、现现状市政政工程分分析 PAGEREF _Toc280106418 h 62.9、现现状环卫卫设施分分析 PAGEREF _Toc280106419 h 7三、对规划划方案的的解读和和建议措措施 PAGEREF _Toc280106420 h 83.1、综综合整治治范围 PAGEREF _Toc280106421 h 883.2、综综合整治治目标 PAGEREF _Toc280106422 h 883.3、综综合整治治原则 PAGEREF _To

3、c280106423 h 883.4、综综合整治治措施 PAGEREF _Toc280106424 h 883.5、规规划方案案分析及及建议措措施 PAGEREF _Toc280106425 h 93.5.11 给水水工程设设计 PAGEREF _Toc280106426 h 93.5.22排水工工程设计计 PAGEREF _Toc280106427 h 93.5.33电力工工程设计计 PAGEREF _Toc280106428 h 93.5.44通信工工程设计计 PAGEREF _Toc280106429 h 93.5.55燃气工工程设计计 PAGEREF _Toc280106430 h 9

4、3.5.66道路交交通设计计 PAGEREF _Toc280106431 h 93.5.77环卫工工程设计计 PAGEREF _Toc280106432 h 103.5.88公共服服务设施施设计 PAGEREF _Toc280106433 h 1103.5.99公共开开敞空间间设计 PAGEREF _Toc280106434 h 110四、施工图图技术标标准与依依据 PAGEREF _Toc280106435 h 111五、工程设设计及重重难点分分析 PAGEREF _Toc280106436 h 1335.1、给给水工程程设计 PAGEREF _Toc280106437 h 1135.2、排

5、排水工程程设计 PAGEREF _Toc280106438 h 1145.3、电电力工程程设计 PAGEREF _Toc280106439 h 1145.4、通通信工程程设计 PAGEREF _Toc280106440 h 1155.5、燃燃气工程程设计 PAGEREF _Toc280106441 h 1165.6、道道路交通通工程设设计 PAGEREF _Toc280106442 h 1665.7、环环卫工程程设计 PAGEREF _Toc280106443 h 1195.8、防防灾与减减灾工程程 PAGEREF _Toc280106444 h 195.9、公公共服务务设施设设计 PAGER

6、EF _Toc280106445 h 2005.10、公公共开敞敞空间设设计 PAGEREF _Toc280106446 h 2005.11、消消防安全全工程整整治 PAGEREF _Toc280106447 h 211六、项目投投资估算算 PAGEREF _Toc280106448 h 24七、图纸 PAGEREF _Toc280106449 h 228一、项目背背景随着深圳市市社会经经济的快快速发展展，深圳的城城市建设设有了很很大进步步，城市市规模在在不断发发展扩大大，但同同时城市市中的一一些地区区由于生活活环境较较差，已已不适应应现代化化城市生生活，这这些地区区不但影影响了居民的的生活，

7、也也损害了了城市形形象，导导致这些些地区对对人的吸吸引力大大大减弱弱。生活活在城市市中的人人，对自自己所居居住的建建筑物，周周边的环境境、出行行、购物物、娱乐乐及其他他生活活活动条件件有各自的期期望和不不满，这这些矛盾盾主要表表现在：对自己己所居住住的房屋屋的修理理改造，对对街道、公公园、绿绿地和不不良城中中村等环环境的改改善要求求尽快实实施，对形成舒舒适的生生活环境境和美丽丽的市容容抱有很大大的希望望等。为了了解决这这些矛盾盾，达到到城市可可持续发发展的要要求，城城中村环环境综合合整治成成为深圳圳市城市市建设的的重要课课题。为深入贯彻彻和落实实深圳圳市城中中村（旧旧村）改改造总体体规划纲纲要

8、的的重要精精神及市市委、市市政府提提出近期期建设地地铁3号号线（220099年通车车），改改造深惠惠路沿线线的规划划建设要要求，推推进龙岗岗区城市市化快速速发展，进进一步完完善龙岗岗区的城城市综合合整治环环境，在在旧村的的改造方方面，既既关注改改造的政政策和进进程，更更关注改改造将给给城市经经济和社社会发展展带来的的潜在影影响。区区委区政政府经过过充分的的调查研研究、专专家咨询询，从实实际出发发决定选选取严重重影响城城市形象象和社会会经济发发展，迫迫切需要要改造落落实的村村镇有针针对性的的进行综综合整治治改造2009年年12月月，受深深圳市龙龙岗区城城中村（旧旧城）改改造办公公室的委委托，宝宝

9、安规划划设计研研究院承承担龙岗岗区坪地街道道石灰围围社区石石灰围村村综合整整治规划划编制任任务。经经实地勘勘探，与与居民以以及有关关部门领领导座谈谈，根据据相关政政策规定定及有关关城市规规划编制制的要求求，现已已编制完完成。二、现状分分析2.1、地地理及区区位分析析中心社区石石灰围村村综合整整治项目目位于深深圳市龙龙岗区坪坪地街道道，环城城南路从从项目中中间穿越越，东北北侧是泰泰和路，南靠龙龙岗河。整治总面积为7.51公顷。通过南侧的环城南路可直接进入龙岗中心区，也可上深惠高速直达惠州，对外交通联系便捷；基地的西侧不远处是丁山河，与龙岗河相交于西南方向。2.2、社社会经济济基本状状况分析析区内

10、主要经经济收入入依靠村村民自建建民宅出出租，以以第三产产业为主主，第一一产业比比重极低低，第二二产业亦亦较弱。第第三产业业以私人人出租房房为主。截至20009年底，规划范范围内总总人口约约为30050人人，其中中：户籍人人口3550人，占占总人口口11.48%，暂住住人口约约27000人，占占总人口口88.52%。户籍籍人口与与暂住人人口比例例为1：7.771，暂暂住人口口主要分分布于规规划区内内的村民民私宅内内。2.3、现现状用地地分析本次整治规规划范围围是根据据物业管管理进社社区的需需要，及及改善原原村民生生活水平平的需要要和实际际情况确确定的，不不能作为为房地产产和建设设用地确确权的依依

11、据。整整治范围围内用地地全为集集体用地地，无任任何国有有用地，符符合城中中村（旧旧村）综综合整治治的政策策和规定定，总用用地面积积为7.51公顷顷。其中中，原农农村居民民住宅用用地面积积为5.83公顷，占占总用地地面积的的76.74%；四类类住宅区区体育设设施用地地面积为为0.228公顷，占占总用地地面积的的3.661%；四类社社区其它它设施用用地面积积为0.4公顷顷，占总总用地面面积的55.355%；四四类住宅宅区道路路用地面面积为00.477公顷，占占总用地地面积的的6.228%，四类住宅区绿地面积为0.37公顷，占总用地面积的4.95%，工业用地面积为0.15公顷，占总用地面积的3.07

12、%，现状建筑主要为居民自建用房，由于建设时间较长，布局相对混乱，且缺少公共配套设施，居住环境很差。现状土地利利用一览览表序号用地代码用地性质用地面积（hha）占建设用地地比例（%）1R41原农村居民民住宅用用地5.7676.744%2R43四类住宅区区体育设设施用地地0.283.61%3R44四类社区其其它设施施用地0.45.35%4R45四类住宅区区道路用用地0.476.28%5R46四类住宅区区绿地0.374.95%6M工业用地0.233.07%合计总用地面积积7.51100用地权属状状况一览览表序号名称用地面积(ha)所占比例(%)1国有用地002集体用地7.51100合计7.51100

13、2.4、现现状景观观环境分分析按照景观现现状特点点，以环环城南路路为界将将整治区区域分为为北区和和南区，其其中南区区相对较较为整洁洁，景观观绿化面面积大、植植物长势势较好，但但整体仍仍然存在在比较大大的问题题，北区区景观空空间相当当有限,只有篮篮球场部部分空间间较大,但整体体环境杂杂乱不堪堪,其余余建筑预预留用地地不是菜菜地就是是杂物堆堆放,严严重影响响居民的的工作生生活需要要。北区：1.内部空空地基本本为泥沙沙地面，难以维护路面清洁，路面景观效果差；2.村内主主道路基基本没有有行道树树,道路路景观效效果急待待整治完完善；3.村内绿绿化植物物种类单单一，没没有做专专业和统统一的设设计；4.整体

14、景景观未统统一规划划，部分分区域被被居民围围合作为为鸡舍，对对环境影影响较大大5.老房子子区域内内杂物堆堆放乱七七八糟,纯在严严重的安安全隐患患。南区：1.相对较较为整洁洁，道路路两旁绿绿篱绿化化整齐美美观,行行道树有有待补充充；2.区内有有一块面面积约220000平方米米的荔枝枝林果园园，果树树长势较较好,但但树林下下垃圾成成堆,有有待清理理整改；3.未对既既有绿化化进行较较好的管管理，绿绿化空间间底层杂杂草丛生生；4.区域内内景观配配套设施施缺乏。2.5、现现状建筑筑分析现状建筑多多为居民民住宅楼楼、底层层商业建建筑，还还有部分分公共配配套设施施建筑及及工业建建筑等。总总建筑面面积为992

15、8997.66平方米米。其中中，居住住建筑（含含底层商商业建筑筑）8660622.9平平方米，占占总建筑筑面积的的92.64%；工业业建筑557188.2平平方米，占占总建筑筑面积的的6.116%；公共配配套设施施建筑面面积为111166.5平平方米，占占总建筑筑面积的的6.22%。现状建筑功功能汇总总表序号建筑功能建筑面积（）占建设用地地比例（%）1居住建筑860622.992.6442工业建筑5718.26.163公共设施建建筑1116.56.2合计928977.6100 居居住建筑筑 底层商商业建筑筑 工业建建筑 公公共设施施建筑从建筑质量量上看，通通过对建建筑物结结构构造造、体量量、新

16、旧旧程度（修修筑年代代）、通通风采光光、防潮潮防水、消消防抗震震及文化化历史价价值等内内容为评评价因子子建立评评价体系系，对现现有的建建筑物做做出综合合分析和和评价，得得出现状状一、二二、三类类建筑所所占比例例分别为为32.3%、554.33%和113.44%，总总体建筑筑质量较较好。（详详见下表表）本次规划建建筑质量量评价标标准：一类建筑：砼结构构；是近近期所建建住宅或或公共配配套设施施建筑。建建筑外观观较新，质质量好。二类建筑：砼结构构；是已已建成几几年的建建筑，建建筑外观观略显陈陈旧，质质量较好好。三类建筑：砖结构构；建筑筑外观陈陈旧，质质量差。现状建筑质质量汇总总表建筑分类建筑面积（）

17、所占比例（%）一类建筑203444.52221.900%二类建筑599188.95564.500%三类建筑126344.13313.600%合计928977.6100.000% 一类建筑筑 二类类建筑 三类类建筑2.6、现现状公共共配套设设施分析析片区内设置置了两处处集中停停车场、三处岗亭及道闸、一处小型垃圾用房、一处综合购物商场、一个篮球场、一处物业管理用房以及多段围墙等。区外的公共配套设施主要有坪东学校、深圳龙文学校、垃圾转运站等。总体上看，能够服务片区的现状公共配套设施比较紧缺，且既有配套设施有待修缮：区内围墙以以实体围围墙为主主，沿工工厂厂房房设置，已已有部分分出现残残破，景景观效果果

18、有待加加强；2除物业业管理用用房外设设置有一一处文化化宣传栏栏，区内内其它地地方均未未设置，不不利于片片区居民民信息的的交流；3区内只只有一个个篮球场场，其他他健身设设施非常常紧缺。公共配套设设施现状状图现状配套设设施一览览表序号名称规模说明1村委办公楼楼1座一般2工业用房1座较好3岗亭3套破旧4篮球场1个一般5垃圾房1个破旧2.7、现现状道路路分析石灰围新村村整治区区域外围围市政道道路通行行能力较较好，南南侧有现现状城市市主干道道环城南南路，东东侧是现现状城市市支路泰泰和路，通通过泰和和路可转转深惠路路进入龙龙岗中心心区、布布吉中心心区等地地。目前，整治治范围内内道路职职能和等等级不明明确，

19、人人车混行行的现象象到处都都是；整整治区域域内停车车场等公公用设施施缺乏，占占路停车车现象严严重；整整治区内内部现状状道路路路面部分分为水泥泥混凝土土路面，部部分为泥泥土、碎碎石路面面，由于于建设标标准低，路路面质量量差，安安全隐患患较多，急急需对现现状道路路等级和和人行道道等道路路基本元元素进行行完善；整治区区域内部部巷道主主要为碎碎石路面面，没有有形成有有效的路路面排水水，雨天天经常积积水，整整治区域域内部消消防通道道不完善善，部分分消防通通道为泥泥土路面面，且宽宽度较小小，严重重影响整整治区域域的消防防安全，急需进进行整治治。整治区内部部现状道道路（一一）整治治区内部部现状道道路（二二）

20、2.8、现现状市政政工程分分析给水目前，石灰灰围新村村从东北北侧DNN2000的供水水干管引引出DNN1000供水管管至规划划区北区区，从西西北侧环环城南路路DN300的的供水管管引出DN2200供供水至规规划区南南区，存存在问题题主要有有：1.区域供供水管管管径基本本为DNN50-DN880，难难以保证证片区居居民的正正常供水水；2.规划区区内现状状无消防防栓。排水现状排水系系统为雨雨污合流流式，北区分分三个片片区分别别排出，主主要排向向泰和路路2500015000的市市政排水水渠；南区排排水主要要通过区区内DNN1000-DNN3000的排水水管收集集后就近近排入周周边的水水体。存在问问题

21、主要要有：1.雨污合合流，需需进行排排水管网网雨污分分流的规规划设计计； 2.雨水收收集设施施较少；3.排水管管主管管管径为DDN6000，支支管管径径DN3300、DDN5000不等等，未能能形成系系统；4.现状排排水管道道管材全全部为混混凝土管管，缺乏乏定时日日常检查查和维护护，且未考虑虑人口增增加对其其需求的的要求。现状积水 混凝土土排水管管道电力电讯整治区域由由三个台台架式变变压器供供电，分分别是：4000KVAA、6330KVVA和1160KKVA；整治区区域电信信、有线线电视线线路均由由外部主主线直接接接入，内内部仅北北区的南南侧村道道有四孔孔通信排排管。整整体上，整整治区的的电力

22、电电讯工程程还存在在比较大大的问题题：1.现状电电力电讯讯线路全全部为架架空设置置，横跨跨道路现现象较为为严重，存存在一定定的安全全隐患； 2.供电不不稳定，电电量远远远不能满满足现状状用户的的用电需需求；3.整治区区域有部部分简易易路灯，数量不足，路灯及线路均已残旧，照明时间和范围有限，难以满足片区居民的出行需求； 4.内部仅仅北区的的南侧村村道有四四孔通信信排管，不不能满足足居民的的日常通通讯需求求；5.现状通通信接线线箱安装装在居民民楼房的的墙上，影影响片区区的景观观，且存存在一定定的安全全隐患；6.区内尚尚未设置置监控系系统。现状变电站站 现状状电力架架空线 现状横跨架架空通信信线路

23、现状状通信接接线箱燃气片区内未布布置燃气气管道及及相应的的配套设设施，片片区周围围的市政政道路也也没有布布置燃气气管道，社社区居民民主要使使用瓶装装气。2.9、现现状环卫卫设施分分析整治范围内内设置有有一处垃垃圾房和和部分垃垃圾桶，另外，邻近的整治区域外的一处垃圾房也同时为片区服务。现状环卫设施存在的主要问题有：1.现有垃垃圾桶数数量少，其其覆盖面面满足不不了区内内保洁需需求，部部分生活活垃圾临临时堆放放在空地地处和建建筑墙角角，缺乏乏垃圾收收集、清清理设施施和日常常管理； 2.对现状状垃圾桶桶缺乏管管理，垃垃圾堆放放在垃圾圾桶周围围，未能能及时清清走；3.服务片片区的两两处垃圾圾房设施施十分

24、简简陋，没没有完善善的给排排水系统统，滋生生蝇虫，存存在传播播疾病的的隐患。三、对规划划方案的的解读和和建议措措施3.1、综综合整治治范围中心社区石石灰围新新村综合合整治项项目位于于深圳市市龙岗区区坪地街街道，环环城南路路在其间间穿越，南南靠龙岗岗河，东东侧是泰泰和路。规规划整治治面积为为7.551公顷顷。3.2、综综合整治治目标我市城中村村（旧村村）改造造的长远远目标是是：按照照建设现现代化国国际化城城市总目目标的要要求，通通过全方方位的综综合改造造，促使使全市城城中村在在居住环环境、管管理秩序序、经济济发展和和文化心心理等方方面与城城市全面面融合，成成为“和和谐深圳圳、效益益深圳”的的重要

25、组组成部分分。根据据这一目目标要求求，必须须做到：（1）社会会效益：按照建建设现代代化、国国际化城城市总目目标的要要求，通通过全方方位的综综合改造造，实现现规划区区与整个个城市网网络体系系在空间间、管理理、文化化和设施施等方面面的有机机衔接，实实现城中中村与城城市全面面融合。（2）经济济效益：通过对对石灰围围村的综综合整治治，优化化社区空空间结构构，提升升物业价价值，为为集体经经济提供供发展空空间。对对于各村村潜在的的商业潜潜力进行行充分挖挖掘，催催生片区区新的经经济增长长点，实实现综合合整治对对居民个个体利益益的保护护和对社社区经济济整体的的平衡。（3）环境境效益：通过对对石灰围围村进行行路

26、网改改造升级级、室外外环境整整治等，提提升城市市形象，改改善城市市面貌，并并以点带带面，带带动整体体龙岗区区的环境境升级。通过综合整整治的实实施，须须取得社社会效益益、经济济效益、环环境效益益的协调调统一和和综合效效益最大大化。结合前期研研究成果果，通过过方案研研究，探探讨推动动城中村村改造的的有效方方法；解解决城中中村存在在的急迫迫性问题题和上层层次规划划难以落落实的问问题；促促进实现现环境优优美、安安全文明明、社会会稳定、土土地价值值上升等等目标；推动新新型社区区的建设设，最终终实现“和谐深深圳、效效益深圳圳”的发展展目标。3.3、综综合整治治原则（1）坚持持可持续续发展原原则研究过程中中

27、应深入入剖析面面临的重重点问题题，科学学制定具具有较强强的针对对性和可可操作性性的方案案，改善善现有的的居住条条件和环环境，探探索一条条投资少少、见效效快、省省时省力力的综合合整治模模式。（2）坚持持可操作作性原则则综合整治涉涉及面广广，关系系到改造造整治区区内居民民的根本本利益，编编制过程程中应不不断听取取居民的的意见，坚坚持一切切以人的的根本需需求为基基本出发发点，打打造宜人人宜居的的环境。这这也是提提高居民民对整治治工作的的认同和和支持，保保证其顺顺利实施施的一个个举措。在在统一规规划思路路的指导导下，对对沿主要要道路每每栋建筑筑立面提提出不同同层次的的分类整整治措施施，便于于实施者者和

28、管理理者的具具体操作作。（3）坚持持以人为为本原则则以经济建设设为中心心，在推推进经济济发展的的过程中中，促进进人与自自然的和和谐，重重点解决人人口、资资源和环环境问题题，坚持持经济、社社会与生生态环境境的持续续协调发发展。整合道路结结构，重重组内外外交通体体系，完完善社区区内配套套设施，提提供方便便的生活活环境，尽尽量避免免拆迁，有有效利用用现有资资源，政政府统一一改造为为主，鼓鼓励个人人自发性性改造，改改善社区区内空间间环境质质量，融融入和谐谐的人文文景观。（4）整洁洁、美观观、大方方的原则则治理沿街界界面内所所有脏、乱乱、差的的室外空空间，塑塑造整洁洁、美观观、协调调的视觉觉环境。（5）

29、远近近结合经经济可行行的原则则在基本保持持用地性性质和建建筑物不不大拆大大建的前前提下，针针对不同同地段和和不同功功能的建建筑物、构构筑物采采取不同同的整治治措施，尽尽可能保保证以较较低的整整治成本本在短期期内实现现整治目目标。3.4、综综合整治治措施1.按消防防安全治治理“七个一一”整治要要求进行行整治，配配置至少少一处消消防水源源，解决决片区消消防供水水问题；2.通过对对现状空空地进行行绿化处处理，提提升整个个片区的的外部空空间形象象；3.通过对对重要节节点整治治改善整整个片区区的居住住环境；4.打通道道路微循循环提高高道路的的通行能能力，利利用道路路设置路路边集中中停车位位解决片片区的停

30、停车问题题。3.5、规规划方案案分析及及建议措措施3.5.11 给水水工程设设计原规划的给给水管布布置过密密，不够够经济合合理，建建议核算算每条巷巷道两侧侧用户的的用水需需求，考考虑远期期人口规规划，隔隔巷设一一条给水水主管。局部消火栓栓间距太太小，宜宜隔1220米设设一个，在在人口密密度较大大的区域域可适当当减小。给水阀门安安装不够够合理，管管理不便便。3.5.22排水工工程设计计原规划的污污水工程程检查井井布置过过少，建建议参照照室外外排水设设计规范范要求求：DNN20004000的最最大间距距400m。原规划的污污水管道道布置没没有考虑虑现状居居民化粪粪池的位位置，建建议根据据现场实实际

31、情况况布置巷巷道污水水管，尽尽量保证证能够顺顺利接通通每家每每户的化化粪池。原规划雨水水检查井井间距不不够合理理，建议议参照室室外排水水设计规规范要要求，并并考虑居居民建筑筑屋面排排水的需需要合理理布置检检查井的的位置。原规划的北北片区雨雨水统一一在一个个出口排排放，由由于现状状渠较浅浅、雨水水流程过过长而增增加了埋埋深，最最终会排排不出去去，建议议北侧片片区分22处排至至现状排排水渠。3.5.33电力工工程设计计原规划的巷巷道架空空线的上上墙接入入点过于于分散，埋埋地电缆缆需要多多处分接接，电缆缆井设置置过于密密集，建建议架空空线采用用集中上上墙方式式。原规划挂墙墙式路灯灯上墙接接入点过过于分散散，建议议采用集集中上墙墙的方式式。3.5.44通信工工程设计计原规划的通通信管道道在巷道道内采用用架空敷敷设，根根据现场场考察结结果，建建议巷道道内通信信管线采