建筑工程前期工作标准化流程手册页

1、前期操作手册 页Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.前期操作手手册目 录第一篇 开工前前阶段第一章 土土地取得得第一节 市场调调查和项项目构思思 一、房产市市场调查查 二、土地市市场调查查 三、项目地地块调查查 四、项目构构思第二节 土土地取得得过程控控制一、一级土土地市场场土地使使用权取取得过程程控制二、二级土土地市场场土地使使用权取取得过程程控制第三节 国有土土地使用用权登记记 一、建建设项目目用地预预审二、建设项项目用地地审批三、国有土土地使用用权设定定登记四、国有土土地使用用权抵押押和

2、注销销抵押登登记五、闲置土土地认定定和处置置第二章 规划和和建筑设设计第一节 方案设设计前一、项目立立项 二、勘勘测设计计条件三、设计单单位确定定第二节 方案设设计一、方案设设计会审审二、委托日日照分析析 三、委委托环境境影响评评价四、委托交交通影响响评价五、委托景景观分析析六、方案设设计公示示第三节 初步设设计 一、初步设设计会审审 二、申申领建建设用地地规划许许可证第四节 施工图图设计 一、施施工图环环境影响响评价文文件审批批二、施工图图消防审审核三、施工图图卫生审审查四、施工图图人防审审查五、施工图图交叉审审核六、建筑预预定位计计算七、申领建建设工程程规划许许可证八、绿化指指标审查查九、

3、施工图图交警审审查十、建筑工工程规划划告示十一、建筑筑定位和和灰线检检验十二、项目目地名命命名第三章 专专业设计计 一、景观设设计二、精装修修室内设设计三、室外综综合管线线设计四、电力设设计第四章 施工许许可证申申领一、规费审审核与缴缴纳二、工程招招投标三、工程质质量安全全监督注注册四、签订建建设工程程竣工档档案移交交承诺书书五、申领建建筑工程程施工许许可证六、临时建建设工程程规划许许可证办办理第二篇施施工阶段段第一章设设计变更更处理第一节规规划指标标调整一、建筑面面积增加加二、建筑高高度增加加第二节 功能调调整一、配套设设施二、建筑公公共部位位三、户内功功能调整整第三节 施工图图优化设设计第

4、二章施施工过程程协调第一节有有关环节节审批一、施工出出入口设设置二、挖掘城城市道路路许可三、夜间施施工许可可四、工程渣渣土准运运第二节重重要节点点验收一、0.0000检测 二、中间结结构验收收三、单体竣竣工验收收第三章预预售许可可证申领领一、施工图图人防红红线确认认二、商品房房预售面面积测绘绘三、商品房房物业管管理用房房预缴四、商品房房物业维维修基金金预缴五、社区用用房确定定六、商品房房预售形形象进度度鉴证七、申领商商品房预预售许可可证第三篇 交付前前验收阶阶段第一章 验收流流程图第二章 综合类类验收第一节 基础验验收链一、消防验验收二、人防验验收 三、规规划验收收 四、城城建档案案归档 五、

5、竣竣工验收收备案 六、社社区用房房协议签签订 七、配配套公建建用房确确认第二节 面积实实测和物物业链一、面积实实测二、物业用用房核定定三、物业基基金缴纳纳第三节 环保链链一、接管施施工许可可 二、环环保验收收 三、防防疫验收收第三章 单项验验收一、绿化验验收 二、交交警验收收第四章 专业验验收土地复核验验收产权初始登登记第一篇 开工前前阶段第一章 土土地取得得获得土地使使用权是是房地产产项目开开发建设设的基础础。本章主要围围绕：一一级土地地市场和和二级土土地市场场土地的的取得所所涉及的的项目市市场调查查和地块块调查，土土地取得得过程控控制以及及土地使使用权登登记三大大环节的的工作。基本流程总总

6、图： 项目构思二级土地市场土地实体取得过程控制一级土地市场土地使用权获得过程控制出让土地使用权登记项目构思二级土地市场土地实体取得过程控制一级土地市场土地使用权获得过程控制出让土地使用权登记房产市场调查土地市场调查项目地块调查第一节 市场调调查和项项目构思思本节主要介介绍意向向拿地前前所进行行的房产产市场调调查、土土地市场场调查、项项目地块块调查以以及调查查后形成成项目构构思的前前期工作作。一、房产市市场调查查1、工作目目的通过三观（宏宏观、中中观、微微观）房房产市场场调查，有有目的、有有步骤、系系统地收收集真实实、有效效的资料料，并进进行客观观的分析析，为经经营决策策者提供供客观、准准确的市

7、市场信息息，保证证拿地决决策的正正确性、客客观性。2、工作联联系对象象2.1 国国家宏观观经济和和房产市市场。2.2 所所在城市市建设规规划状况况与经济济发展状状况。2.2 地地块所在在区域房房产市场场状况。3、工作内内容3.1 根根据集团团项目拓拓展的有有关规定定，结合合意向投投资地块块的区域域和土地地性质等等特性，进进行房地地产市场场调查内内容的提提纲编写写。3.2 进进行房产产市场调调查，完完成调查查报告。3.3 控控制房产产市场调调查内容容的品质质、进度度。4、工作程程序4.1 政政策环境境调查，内内容主要要包括：国家房房地产政政策、省省（市）及及土地所所在区域域房地产产开发经经营方针

8、针和政策策、房地地产开发发经营管管理法律律和法规规、房地地产税收收政策、城城市建设设规划现现状和未未来城市市规划发发展状况况。4.2 经经济环境境调查，内内容主要要包括：项目所所在区域域以往、当当前和未未来经济济结构运运行状况况（趋势势）、城城市基础础设施建建设状况况和未来来发展战战略、人人口、居居民收入入、消费费结构、消消费水平平状况。4.3 社社区周边边环境调调查，内内容主要要包括：项目所所在区域域位置和和交通便便利状况况、居住住人群状状况、文文化氛围围、商业业、医疗疗和教育育配套等等调查。4.4 项项目所在在区域房房地产市市场需求求和消费费调查，内内容主要要包括：房产开开发和销销售现状状

9、、数量量、不同同物业消消费群体体构成状状况、消消费行为为目的、商商品房和和二手房房租售价价格、商商品房入入住率、房房产市场场的总需需求量、饱饱和点和和需求发发展趋势势、未来来3-5年的开开发量和和供应量量、房产产属性和和分布状状况、产产品品质质状况。5、应注意意的问题题5.1 平平时应注注意对相相关各类类政策、信信息的收收集，并并做到及及时更新新。5.2 可可以充分分利用集集团资料料库资源源，也可可以借助助外援资资源力量量，确保保所提供供信息的的成熟性性和准确确性。二、土地市市场调查查1、工作目目的通过对土地地市场的的调查，为为经营决决策者提提供有效效合理的的土地取取得方式式、途径径和价格格信

10、息。2、工作联联系对象象2.1 国国家对土土地出让让的政策策、当地地的出让让程序和和方式。2.2 意意向地块块所在地地土地市市场现状状等。3、工作内内容3.1 根根据集团团项目拓拓展的有有关规定定，结合合意向投投资地块块的区域域和土地地性质等等特性，进进行土地地市场调调查内容容的提纲纲编写。3.2 进进行土地地市场调调查，完完成调查查报告。3.3 控控制土地地市场调调查内容容的品质质、进度度。4、工作程程序4.1 土土地法律律、法规规调查，内内容主要要包括：国家土土地宏观观调控状状态、国国家土地地管理法法、城市市房屋拆拆迁管理理条例、招招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定、省省（市）国

11、国有土地地使用权权出让和和转让办办法、土土地管理理权限有有关规定定、土地地资产评评估办法法。4.2 土土地交易易规则调调查，内内容主要要包括：4.2.11 招标、拍拍卖、挂挂牌竞买买人须知知。4.2.22 招标、拍拍卖、挂挂牌程序序和规则则。4.2.33 出让土土地使用用权转让让必备条条件和必必备资料料。4.3 土土地交易易市场调调查，内内容主要要包括：项目所所在城市市当年供供地计划划和供地地状况、项项目所在在区域同同属性土土地招标标、拍卖卖、挂牌牌情况、近近期同属属性土地地出让金金价格及及面积增增加导致致补缴出出让金评评估价格格。5、应注意意的问题题5.1 平平时应注注重对土土地政策策的收集

12、集和更新新，勤于于对土地地交易信信息的汇汇总和对对比分析析，为项项目的拓拓展提供供信息保保障。5.2 平平时应注注重参与与当地社社会的土土地交易易活动，丰丰富实践践经验。三、项目地地块调查查1、工作目目的通过对项目目地块的的调查，为为经营决决策和后后续规划划设计等等工作提提供依据据。2、工作联联系对象象意向地块。3、工作内内容3.1 根根据集团团项目拓拓展的有有关规定定，结合合意向投投资地块块的区域域和土地地性质等等，进行行项目地地块调查查内容的的提纲编编写。3.2 负负责项目目地块状状况调查查，完成成项目地地块（可可行性）调调查报告告。3.3 控控制对项项目地块块调查的的质量、进进度。4、工

13、作程程序4.1 调调查内容容主要包包括：征征地面积积、用地地面积、宗宗地面积积、容积积率、建建筑密度度、绿化化率、公公建配套套要求和和面积、土土地出让让年限及及用途、土土地出让让金的构构成、配配套费构构成（大大市政配配套费、绿绿化配套套费等）、起起价、竞竞标保证证金、中中标价履履行时间间。4.2 现现场踏勘勘调查，内内容主要要包括：地上建建筑物拆拆除状况况、土地地地形、用用地四至至、用地地界限、周周边市政政管线到到位情况况、场地地外现状状道路、河河道水体体、高压压线、架架空管线线、地下下管线井井盖、地地质状况况。对二级市场场土地或或毛地出出让需在在上述4.1、4.2项基础础上视情情增加4.3、

14、4.4、4.5项调查查内容。4.3 拆拆迁土地地状况调调查：政政府对该该地块上上的拆迁迁有关文文件规定定、拆迁迁进程、拆拆迁能力力预估、拆拆迁时间间预估、回回迁安置置面积预预估、后后续拆迁迁费用预预估、征征地综合合补偿费费等。4.4 土土地权属属调查：土地使使用权获获得形式式及其有有效性、合合法性，土土地使用用权者土土地出让让金的履履行情况况、土地地抵押借借款状况况、与第第三方进进行土地地相关合合作情况况调查，用用地四边边界确认认状况、土土地登记记状况等等。4.5 土土地开发发进度调调查：拆拆迁状况况、勘测测设计条条件、设设计单位位、规划划和建筑筑方案设设计状况况等。5、应注意意的问题题5.1

15、 政政府招标标、拍卖卖、挂牌牌的土地地信息可可以从政政府部门门直接取取得。5.2 二二级土地地市场的的土地相相关资料料和潜在在问题（包包括土地地所有单单位的债债权债务务）相对对比较复复杂，务务必在调调查中了了解清楚楚。 四、项目构构思1、工作目目的通过项目构构思，对对项目定定位、开开发规模模、成本本测算、销销售价格格形成初初步框架架，编制制项目可可行性报报告为决决策者拿拿地提供供依据。2、工作联联系对象象意向地块和和相关要要素。3、工作内内容3.1 汇汇总房产产市场、土土地市场场、项目目地块的的调查报报告。3.2 根根据集团团项目拓拓展的有有关规定定和要求求，确定定项目有有关指标标，形成成项目

16、构构思框架架。3.3 编编制项目目可行性性报告。4、工作程程序4.1 目目标客户户定位构构思。4.2 规规划和建建筑定位位构思：建筑类类型（多多层住宅宅、高层层住宅、别别墅等）、规规划布局局、建筑筑面积、户户型配比比、公建建配套、车车位配置置等。4.3 合合作方式式构思：组建项项目合作作开发公公司合作作或土地地使用权权转让合合作或其其他形式式合作。4.4 开开发计划划构思：分几期期开发、每每期开发发位置与与规模、每每期开发发时间等等等。4.5 经经济估算算：项目目总成本本（土地地成本、前前期成本本、工程程成本、管管理费用用、财务务费用、税税金），项项目总收收入（可可售面积积，销售售单价预预测）

17、，项项目盈利利情况，经经济和财财务评价价。4.6 综综合以上上各项内内容，编编制项目目可行性性报告。注：部分经经济估算算内容可可参照产产品策划划书或可可行性研研究报告告投资估估算模板板。5、需要注注意的问问题5.1 充充分借助助集团公公司各项项人力资资源，提提高工作作质量和和效率。5.2 项项目可行行性报告告作为项项目构思思的最终终成果，其其质量如如何取决决于前述述的房产产市场调调查、土土地市场场调查和和项目地地块调查查的质量量高低，要要重视三三项调查查的重要要性。第二节 土土地取得得过程控控制本节主要介介绍一级级土地市市场土地地使用权权获得和和二级土土地市场场土地实实体获得得过程控控制，以以

18、及各类类土地合合同（协协议）签签订工作作。本节所称的的一级土土地市场场土地使使用权获获得是指指通过土土地招标标、拍卖卖、挂牌牌形成获获取的土土地使用用权；二二级土地地市场土土地实体体取得是是指以共共同出资资、利润润共享、风风险共担担的项目目合作，以以及以土土地使用用权转让让等形式式的涉及及土地实实体的合合作。一、一级土土地市场场土地使使用权获获得过程程控制1、工作目目的通过一级土土地市场场土地使使用权获获得过程程控制，确确保意向向土地取取得，并并有效控控制土地地取得成成本。2、工作联联系对象象2.1 土土地管理理部门。2.2 土土地取得得相关的的各个环环节。3、工作内内容3.1 负负责招标标、

19、拍卖卖、挂牌牌土地竞竞买前相相关条款款的政府府沟通、协协调工作作。3.2 参参与招标标、拍卖卖、挂牌牌土地竞竞买及竞竞买前各各项手续续办理。3.3 根根据法定定代表人人的授权权，签订订土地出出让合同同。4、工作程程序4.1 做做好地块块调查（参参见项目目地块调调查内容容）。4.2 进进行地块块背景调调查和地地区优惠惠政策沟沟通。4.3 了了解参加加竞买单单位和个个人有关关状况。4.4 分分析土地地出让合合同和补补偿协议议的有关关条款。4.5在上上述工作作的基础础上，根根据地块块具体情情况，提提出合理理报价，经经集团公公司领导导审定后后，参与与报价竞竞争等具具体工作作。 5、需要要注意的的问题5

20、.1 合合理利用用公司优优势，对对土地出出让合同同和协议议中不明明确的条条款应及及时向土土地管理理局和规规划局咨咨询，并并得到明明确。5.2 注注意运用用招标、拍拍卖、挂挂牌的方方法和技技巧。5.3 开开发区管管理委员员会作为为出让方方签订的的土地出出让合同同应被市市、县人人民政府府土地管管理局部部门追认认后才能能有效。二、二级土土地市场场土地使使用权获获得过程程控制1、工作目目的通过二级土土地市场场土地使使用权获获得过程程控制，确确保土地地取得的的安全性性，以及及土地成成本的可可控性。2、 工作作联系对对象2.1 土土地管理理部门、土土地合作作单位。2.2 土土地取得得相关的的各个环环节。3

21、、工作内内容 3.1 参参与以土土地实体体为合作作基础的的合作项项目调查查。3.2 负负责与合合作方就就合作形形式和内内容进行行沟通和和谈判。3.3 负负责合作作项目相相关合作作协议的的起草。3.4 根根据法定定代表人人授权，负负责合作作开发项项目协议议的签订订。4、工作程程序4.1 合合作方背背景调查查：工商商登记内内容，股股东背景景，企业业资信状状况，累累计开发发项目状状况，企企业债权权债务，税税收优惠惠政策，企企业组织织架构。4.2 意意向合作作商谈：合作方方式，管管理模式式，利润润分配和和风险承承担，土土地使用用权变更更登记期期限和费费用承担担等。5、需要注注意的问问题5.1 重重视合

22、作作方的背背景调查查。5.2 依依靠集团团法律事事务部资资源，律律师参与与协议、合合同的起起草和修修改。第三节 国有土土地使用用权登记记 土土地中标标后，受受让方按按合同规规定交纳纳了出让让金，并并取得方方案设计计（不需需要初步步设计审审查的项项目）或或初步设设计政府府审查意意见后，应应进行建建设项目目用地预预审、审审查并办办理土地地使用权权登记。 一、建设项项目用地地预审1、工作目目的通过建设项项目用地地预审，取取得建设设项目用用地预审审意见，该该意见是是办理建建设用地地审批的的前置和和重要依依据。2、工作联联系对象象市国土资源源局（土土地规划划耕地保保护处）。3、工作内内容 3.1准备备下

23、列资资料：3.1.11计划立立项文件件。3.1.22建设用用地规划划许可证证及附件件、附图图。3.1.33 1:10000建设用用地规划划红线图图1份（原原件）。下列资料，根根据不同同情况提提供3.1.44若涉及及西湖区区风景区区用地的的，需提提供风景景名胜区区选址意意见书。3.1.55涉及征征地拆复复建项目目用地，须须提供市市征迁办办出具的的并经征征用处确确认后的的证明文文件。3.1.66属开发发性安置置项目用用地，须须提供市市政府批批准文件件及征用用处核准准表。3.1.77违法用用地需补补办项目目用地，须须提供查查处结果果文件文文件。3.2建设设项目用用地预审审报批。4、工作程程序4.1

24、填填写建设设项目用用地预审审申请表表。4.2携上上述3.1所列材材料到市市国土资资源局办办理建设设项目用用地预审审。4.3 领领取建设设项目用用地预审审意见书书。5、应注意意的问题题建设项目用用地预审审时应同同步准备备建设项项目用地地审批材材料。项目办理审审批依据据：中中华人民民共和国国土地管管理法、中中华人民民共和国国土地管管理法实实施条例例、中中华人民民共和国国国土资资源部令令第七号号。二、建设项项目用地地审批1、工作目目的通过建设项项目用地地审批，取取得建设设项目用用地审批批意见，该该意见是是办理土土地使用用权登记记的前置置和重要要依据。2、工作联联系对象象市国土资源源局（土土地利用用处

25、）。3、工作内内容 3.1准备备下列资资料：3.1.11 建设用用地预审审意见。3.1.22建设单单位资质质证明、营营业执照照。3.1.33计划立立项文件件、规划划设计批批复。3.1.44建设用用地规划划许可证证及附件件。3.1.55 1：10000规划红红线图。3.1.66 1：500总平面面布置图图。3.1.77 勘测定定界图及及勘测定定界资料料。3.1.88 实地踏踏勘表。3.2下列列资料根根据不同同情况提提供：3.2.11 涉及西西湖风景景名胜区区用地的的，需提提供西湖湖风景名名胜区管管委会(市园文文局)出具的的审查证证明材料料。3.2.22 涉及“三资”企业项项目用地地，需提提供土土

26、地出让让合同；属招拍拍挂出让让，需提提供土地地出让合合同和土土地开发发补偿协协议。3.2.33涉及已已农转用用项目办办理用地地审批手手续的，需需提供市市征迁办办出具的的办理理具体建建设项目目用地审审批手续续通知、征征地补偿偿协议、“一公告告一登记记”。3.2.44如涉及及征用集集体存量量土地的的，需提提供市征征迁办出出具的征征地补偿偿协议；涉及征征用撤村村建居村村土地的的，需提提供市征征迁办出出具的经经济补偿偿协议。3.3负责责与建设设项目用用地审批批管理部部门的工工作协调调。4、工作程程序4.1填写写建设项项目用地地申请表表。4.2携上上述3.1、3.2所列资资料到市市国土资资源局办办理建设

27、设项目用用地审批批受理手手续。4.3与土土地测绘绘管理部部门及时时协调委委托勘测测定界，做做好勘测测定界记记录。4.4土地地测绘院院完成勘勘测定界界资料后后，及时时与征迁迁办联系系，办理理勘测定定界资料料确认。4.5勘测测定界资资料确认认后委托托测绘管管理部门门进行实实地踏勘勘，填写写实地踏踏勘表，并并再转征征迁办确确认。4.7领取取建设项项目用地地呈报表表。5、应注意意的问题题5.1 工工程系统统人员应应参与勘勘测定界界，做好好记录。5.2 以以上审批批材料一一般为一一式六份份，其中中国土局局存档三三份，其其余三份份建设用用地呈报报表交规规划局、国国土局地地籍处、建建设单位位。项目办理审审批

28、依据据：中中华人民民共和国国土地管管理法、中中华人民民共和国国土地管管理法实实施条例例。三、国有土土地使用用权设定定登记国有土地使使用权设设定登记记的内容容主要包包括：土土地权利利人的姓姓名、名名称、地地址、土土地登记记类别；土地权权属性质质、来源源；土地地座落、四四至及地地号；土土地用途途、面积积、等级级、地价价；使用用期限、终终止日期期；建筑筑面积、容容积率、建建筑物类类型、建建筑占地地面积、建建筑密度度；土地地分类面面积；土土地它项项权利。1、工作目目的国有土地使使用权设设定登记记，取得得国有有土地使使用权证证，保保障土地地权利人人的合法法权益。2、工作联联系对象象市国土资源源局（土土地

29、登记记交易中中心、地地籍处）。3、工作内内容 3.1国国有土地地使用权权证的的申领。3.2协调调宗地测测绘和土土地四至至确认。3.3土地地契税申申报和交交纳。3.4土地地登记及及相关部部门的协协调。3.5准备备下列资资料：3.5.11企业营营业执照照或机构构代码证证。3.5.22委托人人和受托托人的身身份证。3.5.33宗地测测绘资料料原件3份(含地籍籍调查资资料，若若宗内2-3种用途途的，需需提供4-5份宗地地图)。3.5.44建设用用地呈报报表。3.5.55建设用用地规划划许可证证及附件件 (含规划划红线图图)。3.5.66已经通通过用地地复核验验收的，需需提供复复核验收收合格证证2份。3

30、.5.77 属出让让土地设设定登记记的，还还需提供供土地使使用权出出让合同同1份，出出让地块块的报刊刊登记公公告，契契税缴款款书第六六联。3.5.88属毛地地出让或或划拔的的，需提提供拆迁迁补偿协协议书和和地上建建筑物拆拆迁由本本单位负负责的承承诺书。3.5.99出让合合同中有有多种用用途的，需需提供各各种建筑筑面积说说明。3.5.110交地地协议书书。3.5.111宗地地地籍调调查界址址确认表表，宗地地草图。4、工作程程序4.1 填填写土地地使用权权登记申申请表、土土地登记记委托书书、法人人资格证证明书。4.2携上上述3.5、4.1所列资资料到市市国土资资源局办办理国国有土地地使用权权证。4

31、.4 领领取国国有土地地使用权权证。5、需要注注意的问问题5.1 以以上审批批材料一一般为一一式二份份。 55.2 土地使使用权登登记受理理后，应应及时委委托土地地测绘院院进行宗宗地测绘绘。宗地地测绘时时工程部部做好宗宗地定界界记录；完成宗宗地测绘绘后，应应与土地地登记信信息中心心及时联联系，协协调四至至单位办办理宗地地确认；宗地四四至确认认并经土土地使用用权登记记初审后后，应协协调土管管局地籍籍处进行行出让地地块的报报刊登记记公告（公公告期为为15天）。5.3 出出让合同同中涉及及多种建建筑用途途需做建建筑面积积说明的的，应尽尽量采用用房管部部门的测测绘面积积计算方方式，以以较正确确地区分分

32、不同性性质的建建筑面积积，便于于各个部部门计算算口径统统一。 55.4 土地契契税交款款凭证是是办理土土地使用用权登记记的前置置条件。全额支付土地出让金后，应办理土地契税交纳。5.5 对对于可以以进行分分期开发发建设的的项目，建建议采用用分期登登记，便便于资金金周转和和后续各各项手续续办理。四、国有土土地使用用权抵押押和注销销抵押登登记国有土地使使用权设设定抵押押和注销销抵押是是指：土土地抵押押给金融融机构或或信托机机构以申申请借款款及归还还借款后后需办理理的国国有土地地使用权权证设设定抵押押和注销销抵押手手续。1、工作目目的1.1办理理国有有土地使使用权证证抵押押和注销销抵押登登记，有有利于

33、保保障权利利人权益益。1.2为土土地抵押押项目借借款和还还款提供供有效证证明。2、工作联联系对象象2.1市国国土资源源局。3、工作内内容 3.1办理理国有有土地使使用权证证抵押押和注销销抵押登登记。3.2土地地登记部部门的沟沟通协调调。3.3准备备下列资资料：3.3.11抵押双双方企业业营业执执照或机机构代码码证。3.3.22抵押双双方委托托人和受受托人的的身份证证。3.3.33土地使使用证。3.3.44属抵押押登记的的，还需需提供借借款合同同书、抵抵押合同同书、土土地资产产评估报报告或抵抵押双方方土地资资产估价价协议书书各1份；外外商投资资企业、股股份制企企业、有有限责任任公司应应提供董董事

34、会决决议（附附董事会会名单）。3.3.55如属共共有土地地使用权权抵押的的，还需需提供土土地共有有人同意意的书面面意见。3.3.66如属划划拨土地地使用权权抵押的的，国有有企业需需提供主主管部门门或国资资管理部部门同意意的书面面意见；集体企企业需提提供主管管部门同同意的书书面意见见；3.3.77 如属集集体土地地使用权权抵押的的，需提提供集体体土地所所有者同同意的书书面意见见。3.3.88属注销销抵押登登记的，需需提供他他项权利利证明书书、银行行还款证证明。若若抵押未未放款的的，需提提供解除除抵押合合同书。3.3.99在建工工程或地地上有简简易建筑筑物的土土地使用用权抵押押，需提提供抵押押双方

35、关关于抵押押标的不不包含地地上建筑筑物的承承诺意见见。4、工作程程序4.1填写写土地使使用权抵抵押或注注销抵押押登记申申请表、双双方土地地登记委委托书、双双方法人人资格证证明书。4.2根据据需要携携上述33.3、4.1所列部部分资料料到市国国土资源源局办理理国有有土地使使用权证证抵押押和注销销抵押登登记。4.3领取取国有有土地使使用权证证和他他项权利利登记证证书。5、需要注注意的问问题土地设定抵抵押只能能抵押给给金融机机构，如如果要将将土地抵抵押给信信托机构构的，信信托机构构须具有有信贷业业务资格格，同时时经银监监会批准准同意。五、闲置土土地认定定和处置置闲置土地是是指土地地使用者者依法取取得

36、土地地使用权权后，未未经原批批准用地地的人民民政府同同意，超超过规定定期限未未动工开开发建设设，或者者虽已动动工开发发建设但但投资额额或者开开发建设设总面积积等不符符合规定定要求的的建设用用地。1、工作目目的1.1熟悉悉闲置土土地的有有关认定定原则和和处置办办法，有有利于正正确规避避土地闲闲置问题题，有效效控制土土地的成成本，避避免土地地被收回回的风险险。2、工作联联系对象象市国土资源源局。3、工作内内容：3.1熟悉悉闲置土土地的认认定：3.1.11未经市市、县（市市）人民民政府同同意，超超过国有有土地有有偿使用用合同约约定或建建设用地地批准文文件规定定的动工工开发日日期未动动工开发发建设的的

37、；3.1.22国有土土地有偿偿使用合合同未约约定或建建设用地地批准文文件未规规定动工工开发日日期的，从从国有土土地有偿偿使用合合同或建建设用地地批准文文件生效效之日起起满一年年未动工工开发建建设的。3.1.33 已动工工开发建建设，但但开发建建设的面面积不足足应开发发建设总总面积三三分之一一或者以以投资额额不足总总投资额额25%，且未未经批准准中止开开发建设设连续满满一年的的。3.1.44 法律、行行政法规规规定的的其他情情形。3.2了解解闲置土土地的几几种处置置方案：3.2.11政府收收购进行行土地储储备。3.2.22延长开开发建设设时间，但但最长不不得超过过一年。3.2.33改变土土地用途

38、途，办理理有关审审批手续续后继续续开发建建设。 33.3 避免因因被认定定为闲置置土地而而被政府府收回或或被经济济处罚。4、需要注注意的问问题4.1动工工开发建建设是指指已领取取施工许许可证，并并进场施施工。4.2国有有土地有有偿使用用合同约约定或建建设用地地批准文文件规定定分期开开发的，按按分期开开发范围围核定闲闲置土地地面积。4.3土地地闲置满满两年，具具备下列列条件的的，经原原批准具具体建设设项目用用地的人人民政府府批准，可可以延长长开发建建设时间间，并限限期动工工开发建建设，延延长期限限最长不不超过一一年。4.3.11以出让让方式取取得土地地使用权权，土地地使用权权者已按按出让合合同金

39、额额或者部部分支付付出让金金，开发发前期工工作准备备就绪，资资金落实实，已基基本具备备开发建建设条件件的。4.3.22经批准准征用的的农民集集体所有有土地和和以划拨拨方式取取得的国国有土地地使用权权，土地地使用者者已经完完成征地地补偿安安置，或或者完成成房屋拆拆迁工作作量三分分之一以以上，资资金落实实，基本本具备动动工开发发建设条条件的。4.4以出出让等有有偿使用用方式取取得土地地使用权权进行房房地产开开发的闲闲置土地地，超过过出让合合同约定定的动工工开发日日期满1年未动动工开发发的，可可以征收收相当于于土地使使用权出出让金20%以下的的土地闲闲置费。第二章 规划和和建筑设设计规划和建筑筑设计

40、一一般分为为方案设设计、初初步设计计和施工工图设计计三个阶阶段。这这三个阶阶段的工工作和审审批又与与领取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证互为因果，紧密联系。基本流程总总图：签订国有土地使用权出让合同签订国有土地使用权出让合同或土地合作协议方案设计审批方案设计审批初步设计审批初步设计审批领取建设用地规划许可证施工图设计审批领取建设用地规划许可证施工图设计审批建设项目用地审查领取建设工程规划许可证建设项目用地审查领取建设工程规划许可证领取国有土地使用权证领取国有土地使用权证第一节 方案设设计前本节主要介介绍土地地出让合合同或土土地合作作协议签签订至方方案设计计前阶段段的前期期工作，主主要包括

41、括：项目目立项、勘测设设计条件件申领、设设计评审审或招标标。基本流程：签订国有土地出让合同签订国有土地出让合同或土地合作协议项目立项申领规划勘测设计条件设计单位确定委托规划和建筑设计一、项目立项申领规划勘测设计条件设计单位确定委托规划和建筑设计 项项目立项项是指项项目建设设筹建单单位或项项目法人人，根据据国家的的房地产产开发规规划和具具体要求求向政府府主管部部门提出出要求建建设的的的申请并并获得批批准的过过程。1、工作目目的1.1 通通过主管管部门的的审查，获获得立项项批复文文件，取取得项目目建设的的合法依依据。1.2 为为申领规规划勘测测设计条条件提供供依据。2、工作联联系对象象市发展改革革

42、委员会会。3、工作内内容3.1编写写项目立立项申请请报告。3.2与主主管部门门进行联联系和协协调。3.3获得得项目立立项批复复。3.4准备备下列资资料：3.4.11营业执执照。3.4.22国有有土地使使用权出出让合同同或经经政府同同意协议议出让供供地的批批准文件件。3.4.33西湖风风景名胜胜区项目目需提供供三委四四局联席会会议审查查意见。4、工作程程序4.1编写写项目立立项申请请报告，并报公司相关领导批准。基本内容：建设的必要性，建设单位、建设内容和建设规模，总投资和筹资方式。4.2携33.4、4.1所列资资料到省省或市发发展改革革委员会会办理建建设项目目立项计计划。4.3取得得立项批批复和

43、计计划。5、需要注注意的问问题5.1对同同一宗地地分几期期开发或或多宗地地合并开开发的项项目根据据不同情情况可一一并申报报项目立立项计划划，并说说明项目目分几期期开发、各各期的时时间计划划、建筑筑指标、指指标统一一核算等等内容。5.2项目目规划指指标等内内容调整整后，应应及时办办理立项项变更；同时每每年11月份左左右应按按规定结结转下一一年计划划，做到到项目立立项计划划的及时时更新。5.3项目目办理审审批依据据：国国务院关关于投资资体制改改革的决决定、浙浙江省固固定资产产投资管管理暂行行办法、浙浙江省重重点建设设项目管管理办法法、*市社会会性固定定资产投投资项目目计划管管理暂行行办法杭杭政办2

44、00034号。二、勘测设设计条件件勘测设计条条件俗称称建筑红红线图，是是方案设设计和初初步设计计的依据据，也是是规划部部门根据据城市规规划整体体要求结结合建筑筑设计规规范，对对项目设设计提出出相应的的要求，主主要包含含：建筑筑控制线线、用地地性质、容容积率、绿绿化率、建建筑密度度、建筑筑高度、机机动车出出入口与与配置、特特殊条件件等。1、工作目目的获取勘测设设计条件件，为方方案设计计和初步步设计提提供依据据。2、工作联联系对象象市规划局（用用地管理理处、市市政工程程管线处处）。3、工作内内容3.1建设设项目勘勘测设计计条件申申领。3.2与勘勘测设计计条件审审批部门门进行沟沟通协调调。3.3准备

45、备下列资资料：3.3.11土地权权属证明明(属于招招拍挂出出让地块块项目应应提供土土地出让让合同及及公证书书)。3.3.22 当年计计划文件件（原件件）。3.3.33 意向位位置的1：10000地形图图二份（其其中一份份需划定定规划四四线并用用铅笔标标出拟建建位置）。3.3.44 身份证证明(复印件)及授权权委托书书。3.3.55按照国国家有关关规定须须预先取取得的有有关专业业管理部部门的审审批意见见。4、工作程程序4.1 到到市规划划局购买买项目区区域地形形图1/110000地形图图后，凭凭国土资资源局的的项目宗宗地图到到市规划划局办理理项目四四线二份份。4.2 编编写申请请勘测设设计条件件

46、的报告告，填写写 HYPERLINK /winstarFrameWork/images/ChildPageImage/download/b001.doc建设设项目规规划设计计条件申申请表（不需征地）或建设项目定点、规划设计条件申请表（需征地项目）和授权委托书，并报公司相关领导批准和授权。4.4 携携3.3、4.1、4.2所列资资料到市市规划办办理规划划勘测设设计条件件。4.5 勘勘测设计计条件取取得后连连同市国国土资源源局的宗宗地测绘绘资料到到规划局局工程处处办理道道路四线线坐标。4.6 根根据勘测测设计条条件用地地范围购购买一定定范围内内的周边边基础测测绘数字字化成果果。4.7 协协调规划划

47、设计院院进行地地形标高高测绘，并并取得地地形标高高测绘成成果。4.8 到到城市规规划管线线办购买买用地边边界管位位布置图图及相关关市政管管线图。4.9 汇汇总勘测测设计条条件、宗宗地测绘绘资料、道道路四线线坐标、周周边基础础测绘数数字化成成果、地地形标高高测绘成成果、边边界管位位布置图图、相关关市政管管线图等等全部资资料，提提供给规规划设计计部和设设计公司司，委托托进行规规划和建建筑设计计。5、需要注注意的问问题 5.11 规划勘勘测设计计条件成成果是影影响项目目建设指指标最关关键的要要素，因因此在勘勘测设计计条件申申领前应应与集团团多沟通通明确集集团对项项目开发发的整体体规划思思路，如如指标

48、是是否统一一平衡，对对规划指指标和设设计条件件的基本本要求。5.2 在在条件申申领中应应积极与与政府部部门沟通通，结合合集团要要求，在在规范允允许范围围内使指指标做到到最合理理化。 5.33规划勘勘测设计计条件的的有效期期为1年，因因此在条条件取得得后应抓抓紧设计计和会审审。项目办理审审批依据据：中中华人民民共和国国城市规规划法第30条、浙江省实施规划法办法第22条、*市城市规划管理条例第13、14条。三、设计单单位确定定1、工作目目的通过对相关关设计公公司的筛筛选，确确定设计计水平高高、服务务质量好好的设计计公司，提提供优良良的设计计方案。2、工作联联系对象象2.1 市市建设委委员会设设计处

49、2.2 设设计评审审专家3、工作内内容3.1与市市建设委委员会设设计处协协调设计计方案审审查。3.2与各各设计审审查部门门的协调调。4、工作程程序4.1 填填写设计计方案招招投标(或方案案竞选)申请表表，并报报公司相相关领导导批准。4.2 协协调落实实设计方方案审查查或设计计招投标标专家名名单及会会场确定定。4.3 协协调设计计方案和和招标文文件的送送达和专专家沟通通工作。4.4 协协调设计计公司准准备设计计文书资资料、电电子文档档和汇报报材料、效效果图展展板。4.5 协协调市建建设委员员会召开开设计方方案审查查或招投投标，主主要落实实会场布布置、会会议人员员联系和和接送、会会议签到到、会场场

50、服务、会会议记录录。4.6 取取得设计计评审或或招投标标评审结结果（专专家评审审会议纪纪要或主主管部门门批复）。 5、需要注注意的问问题5.1 对对公司意意向设计计方案需需提前进进行专家家沟通。5.2 为为缩短办办事时间间，建议议与市建建设委员员会协调调，专家家评审会会议纪要要初稿可可由我公公司先行行起草送送审参考考。第二节 方案设设计阶段段本节主要介介绍从方方案设计计出图至至方案设设计获准准批复期期间的前前期工作作，主要要包括：方案设设计会审审、日照照分析委委托、环环境影响响评价委委托、交交通影响响评价委委托、方方案公示示等。对于不需要要经过初初步设计计审查项项目，在在方案批批复取得得后可以

51、以直接办办理建建设用地地规划许许可证、建建设用地地审查和和国有有土地使使用权证证。其其相关内内容将在在初步设设计阶段段一并介介绍。基本流程：方案设计内部评审通过委托日照分析方案设计内部评审通过委托日照分析方案设计会审方案设计修改建设项目用地预审领取方案设计批复方案设计公建设项目用地预审领取方案设计批复方案设计公示委托交通影响评价委托环境影响评价建设用地规划许可证申领修改后的方案设计沟通和确认建设项目用地审批建设项目用地审批国有土地使用权证申领国有土地使用权证申领一、方案设设计会审审 方方案会审审是指：由市建建设委员员会组织织相关政政府主管管部门根根据中中华人民民共和国国建筑法法、城城市规划划管

52、理技技术规定定和设计计规范、法法律法规规对设计计方案进进行审查查，并提提出设计计修改意意见的联联合审查查。方案案设计会会审是政政府对方方案同意意并批准准的必要要程序。1、工作目目的1.1 通通过政府府各主管管部门的的会审，确确保方案案设计在在与公司司内部审审查意见见基本一一致的前前提下获获得政府府各部门门认可。1.2 取取得方案案会审批批复。2、工作联联系对象象2.1 一一般住宅宅项目参参加单位位有：市市建委、市市规划局局、市环环保局、市市卫生局局、市抗抗震办、市市人防办办、市消消防支队队、市交交警支队队、市发发改委、市市国土局局、市园园文局、市市城市管管理办公公室、市市房管局局、市电电力局等

53、等。2.2 公公建项目目一般要要求增加加行业主主管部门门等。3、工作内内容3.1 负负责方案案设计会会审前与与各主管管部门的的沟通。3.2 协协调市建建委和规规划局组组织方案案设计会会审。3.3 根根据会审审意见进进行方案案修改后后的再沟沟通和协协调。3.4 审审查材料料准备： 3.4.11 立项批批文或项项目可行行性研究究批复复复印件。3.4.22 市规划划局核发发的项目目勘设红红线复印印件。3.4.33 专家评评审会议议纪要（仅仅限设计计招投标标项目）。3.4.44 方案设设计文件件（含电电子版）。3.4.55 效果图图。3.4.66 日照分分析图。3.4.77 总平面面图、管管线综合合图

54、、绿绿化平面面布置图图提供蓝蓝图。4、工作程程序4.1 公公司内部部对方案案设计审审查修改改，并报公司司相关领领导批准准。4.2携上上述3.4所列资资料到市市建委和和规划局局受理，落落实召开开方案审审查会议议通知（参参加人员员、时间间和地点点）。4.3方案案送达各各相关政政府部门门，并与与评审人人员进行行方案交交流、沟沟通。4.4落实实会场布布置、会会议人员员联系和和接送、会会议签到到、会场场服务、会会议记录录。4.5 协协助设计计公司准准备设计计文书资资料、电电子文档档和汇报报材料、效效果图展展板。4.6方案案审查主主要内容容包括（但但不限于于）：4.6.11是否符符合勘测测设计条条件各项项

55、要求。4.6.22是否达达到设计计深度规规范要求求。4.6.33总图设设计是否否完整。包包括总平平图图签签和设计计单位盖盖章是否否完整；是否标标注拆迁迁范围线线、土地地权属范范围线、规规划四线线、建筑筑控制线线等。4.6.44是否标标明技术术经济指指标，技技术指标标有无超超标。4.6.55是否与与当年有有效计划划一致。4.6.66 是否符符合建筑筑安全间间距和居居民日照照。4.6.77 消防登登高和环环通场地地是否满满足规范范要求，消消控中心心设置是是否合理理性，消消防室内内设计是是否满足足规范要要求。4.6.88 人防应应建面积积是否达达到规范范要求；人防疏疏散是否否满足需需求；其其它设计计

56、是否符符合地下下人防建建设要求求。4.6.99 机动车车和自行行车位设设计数量量和标准准是否达达到规范范要求，机机动车进进出口及及车道设设置是否否符合设设计规范范。4.6.110 绿化指指标是否否达到要要求，计计算是否否准确。4.6.111排气气、排烟烟、排污污、排水水是否符符合设计计规范要要求，排排水、排排污与市市政接口口是否合合理。4.6.112是否否因建筑筑功能布布局等原原因产生生噪音，噪噪音是否否进行处处理，并并符合规规范要求求。4.6.113 电力变变配电房房位置设设计是否否合理。4.6.114 生活和和消防水水池设置置是否符符合规范范，供水水是否能能满足需需求。4.6.115 天然

57、气气室内设设置是否否合理。4.6.116 场地管管线布置置是否合合理。4.6.117 公建配配套是否否满足政政策和规规范要求求。4.7根据据会审中中各部门门提出的的意见，协协调设计计单位进进行设计计修改；可以修修改的内内容，修修改完善善后应与与相关部部门进行行沟通确确认；对对确实无无法满足足方案批批复的，应应根据设设计所涉涉及的内内容与相相关部门门进一步步沟通，确确保最终终在初步步设计阶阶段能通通过。4.8 取取得市建建委和规规划局关关于方案案设计的的批复。5、需要注注意的问问题5.1 加加强与会会审单位位的沟通通，将有有关政策策和信息息及时反反馈给设设计单位位。5.2在方方案设计计审查前前后

58、，应应积极与与设计单单位和政政府审查查部门进进行沟通通，确保保缩短方方案设计计时间，优优化方案案设计成成果。5.3 对对简单的的项目在在方案设设计前应应做好沟沟通，方方案尽量量细化，便便于经主主管部门门同意后后直接进进入施工工图设计计。5.4 方方案设计计审查会会议结束束后对一一些确定定的修改改意见可可以协调调设计单单位先行行调整，以以便缩短短设计周周期。5.5 尽尽可能协协调相关关部门省省略对方方案设计计以后的的交通影影响评价价。5.6项目目办理审审批依据据：中中华人民民共和国国建筑法法、杭杭政1999810号、杭杭政办发发20001300号。二、委托日日照分析析日照分析是是指：具具相关资资

59、质的专专业技术术部门利利用计算算机采用用分析软软件，模模拟指定定日期（大大寒日或或冬至日日）的某某一高层层建筑、高高层建筑筑群对其其北侧某某一规划划或保留留地块的的建筑、建建筑部分分层次的的日照影影响情况况或日照照时数情情况。日照分析主主体建筑筑指：对对客体建建筑产生生日照遮遮挡的建建筑；日日照分析析客体建建筑指：在拟建建建筑遮遮挡范围围内，被被遮挡需需进行日日照分析析的居住住等有日日照要求求的建筑筑。1、工作目目的1.1 通通过委托托专业技技术部门门对日照照进行分分析，指指导设计计人员有有针对性性地设计计出符合合规划要要求（某某一特定定日的日日照时数数）的方方案。1.2 委委托完成成日照照分

60、析报报告。这这是规划划管理部部门进行行建筑管管理（审审核方案案和初步步设计，核核发建设设工程规规划许可可证）的的重要依依据。2、工作联联系对象象具相关资质质的专业业技术部部门。3、工作内内容3.1日照照分析报报告编制制单位的的选择。3.2日照照分析报报告编制制的委托托。3.3日照照分析相相关材料料的提供供。3.4日照照分析编编制单位位的协调调。3.5 根根据日照照分析范范围，准准备日照照分析报报告编制制所需的的资料：3.5.11覆盖所所有主客客体建筑筑范围的的电子地地形图（范范围一般般在拟建建建筑高高度2倍之内内）。3.5.22拟建建建筑的总总平面图图、屋顶顶平面图图和平立立剖面图图的电子子文