天津市某市场研究分析98课件

1、天津市西青区市场研究分析天津市西青区市场研究分析1.区域市场概况2.区域行政区划3.区域经济发展4.区域规划发展5.区域房地产成交分析6.区域房地产市场板块分析7.区域项目分析8.总结1.区域市场概况2.区域行政区划3.区域经济发展4.区区 域 市 场 概 况区 域 市 场 概 况历史由来西青区区境范围陆地成型的年代于唐代中、后期。北宋时期这里是宋、辽交界，宋朝的前沿阵地，明代分属河间府静海县和武清县，清代归属天津府。1912年中华民国成立后，改为天津县，属直隶省。中华人民共和国，成立后，建河北省天津地区专员公署，驻地杨柳青镇。1952年天津县划入天津市管辖。1953年建立西郊区，1992年3

2、月改为西青区。历史由来西青区区境范围陆地成型的年代于唐代中、后期。北宋时期西青区位于天津市西南部，东与红桥区、南开区、河西区及津南区毗邻，东南与大港相连，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与武清县和河北省霸州接壤，北依子牙河，与北辰区交界。地处北纬3851至3951，东经11651至11720。南北长48公里，东西宽11公里，全区总面积570.8平方公里。区位介绍西青区位于天津市西南部，东与红桥区、南开区、河西区及津南区毗外部交通西青区地处中国沿海开放前沿的环渤海经济圈内，依托中国四大城市之一的天津，毗邻北京，交通便捷，四通八达，境内有京福、津淄、津港、津同、外环线等十一条公路干线，纵横交错，贯

3、通全国各地。经外环线可达30公里处的天津新港（中国北方最大的贸易港）和15公里的天津机场，驱车十几分钟就可进入天津市区，经京塘高速公路可直达120公里处的中国首都北京。京沪铁路穿越本区23公里的地段，设有曹庄、杨柳青、周李庄三个车站，还有陈塘支线（西站至陈塘庄）、周芦铁路（周李庄至芦北口）、李港铁路（李七庄至大港）及南曹支线（南仓至曹庄）贯穿南北。 外部交通西青区地处中国沿海开放前沿的环渤海经济圈内，依托中内部交通主要公交线路主要途径地9理工大学主校区李七庄体院北佟楼黄家花园中心公园12凌庄子李七庄天塔海光寺金刚桥宿纬路16南营门 八里台天塔李七庄温州服装城153西站 曹庄子大梁口农机厂杨柳青

4、175绍兴道顶堤西青区政府白庙 天穆朝阳桥628大寺龙居花园珠江道体院北海光寺南市水木天成公交站645中北镇政府咸阳路黄河道桥南市百货大楼天津站659大港客运站大寺南楼海光寺百货大楼小王庄661西站民族中学红旗地道 理工学院杨柳青农场669山西路海光寺黄河道鞋城曹庄子农机厂 杨柳青672杨柳青曹庄子小西关天亦商城百货大楼天津站688东北角百货大楼河西商场西青大寺油田总医院 祥和小区703天山道大营门南楼 劝业超市珠江道大寺705东张庄大寺镇政府体育中心鞍山西道西营门桥西关西824杨柳青公用局技校石家大院民族中学新安购物广场百货大楼天津站826王兰庄李七庄天津宾馆浦口道音乐厅中心站832大寺村李

5、七庄天塔海光寺百货大楼天津站870司法警官学校李七庄体院北海光寺王串场一号路赵沽里878金谷园李七庄紫金山路海光寺北洋桥华贸联装饰城951华苑雅士道金谷园李七庄紫金山路黄家花园天津站953理工大学主校区李七庄欧亚花园西楼音乐厅天津站内部交通主要公交线路主要途径地9理工大学主校区李七庄体院自然优势及旅游文化西青区自然形成西高东低的地势，地面高程渐次在海拔5.0-3.0米之间，洼地为2.0米。境内有大清河，子牙河于西南部的第六埠汇入东淀；中亭河串流东淀北侧，到西河闸与西河汇流。汇入东淀的河水由下口的独流减河进洪河闸及西河闸分泄。全区有市级文物保护单位五处：杨柳青博物馆坐落在华北第一名宅-石家大院，

6、馆内陈列着当地民间艺术精品，建筑物上的木雕、石雕、砖雕被誉为“中国三绝”；平津战役天津前线指挥部旧址陈列馆；文昌阁；清末民初爱国武术家霍元甲故居和陵墓；李七庄乡王兰庄村1936年天津青年学生抗日救亡义教点旧址纪念碑。 西青区的旅游资源丰富：有杨柳青的石家大院、杨柳青森林公园、天津前线指挥部旧址、杨柳青年画作坊 、古运河美景园 、杨柳青古镇风情街 ；南河镇的霍元甲故居；中北镇的天津热带植物观光园以及大寺镇的峰山药王庙。自然优势及旅游文化西青区自然形成西高东低的地势，地面高程渐次生活配套西青区内生活配套较为丰富设有幼儿园所173座，小学14所，初中校12所，高中校7所，职业、专科学校4所；卫生设施

7、有区级医院4所，乡级医院7所、专科医疗站2所；有电影院、职工俱乐部、老年人活动中心、少年科技宫、文化馆、体育场、体育馆、游泳馆等文体设施；乡镇全部有文化站，村村有文化室，民间花会56道活跃民间。不但生活极为便利，也极大程度的丰富了居民的文化生活。 生活配套西青区内生活配套较为丰富行政划分 西青区辖李七庄、西营门两个街道办事处，杨柳青、张家窝、南河、大寺、辛口、中北、王稳庄七个镇，共160个村及59个居民委员会。全区总人口33万人，其中农业人口24万，区人民政府驻地杨柳青镇是中国三大木板年画之一杨柳青年画的发祥地，现有人口10万人，是天津市加速建设中的汽车卫星城。 行政划分 西青区辖李七庄、西营

8、门两个街道办事处，杨柳青、张西青区行政区域规划图西青区行政区域规划图杨柳青镇杨柳青镇位于西青区西北部,东与中北、杨柳青农场毗邻;南与张家窝镇、辛口镇接壤;北与北辰区、武清县交界。面积64平方公里。辖25个行政村、29个居委会,是天津市最大的卫星城镇。杨柳青镇是区政府和各委办局所在地，近几年杨柳青发生了翻天复地的变化。杨柳青镇杨柳青镇位于西青区西北部,东与中北、杨柳青农场毗邻;中北镇中北镇位于西青区北部,东邻西营门街,西至杨柳青镇,南与工农联盟接壤,北靠津沪铁路。面积38.5平方公里,辖23个自然村,镇政府驻地汪庄村南、大稍口村西、外环线7号桥南、新津杨公路北侧。中北镇是花卉之乡，有上百年种花历

9、史，花卉种植面积超过200万平方米。镇内有中国北方最大的花卉集散中心和最大的室内热带植物观中心。中北镇工业主要有汽车、电子、医药化工、金属加工等产业，重点企业250余家，资产总量超过23亿元。中北镇中北镇位于西青区北部,东邻西营门街,西至杨柳青镇,南与大寺镇大寺镇是天津市外围八大组团之一，位于市区南部，距市政府8公里，距区政府35公里，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。全镇总面积86平方公里，耕地47394亩，8800户，常住人口31498人，辖15个行政村。大寺镇地理位置优越，对外联系便捷，距天津港30公里，天津海关9公里，天津国际机场15公里。西

10、青经济开发区和天津市电子开发区座落境内。市、区领导及有关专家称：大寺镇是最有希望的卫星城镇。到2010年，本镇镇区面积将达到12平方公里，集中人口10-12万人。届时将形成具有城郊型特点的现代化大农业生产基地，依托四线（津淄、津港、友谊、外环）三区（两个开发区和镇区）开发的第三产业将形成该地区的经济支柱。一个居住环境花园化、工农业生产现代化的新型城镇将初具规模。大寺镇大寺镇是天津市外围八大组团之一，位于市区南部，距市政府南河镇南河镇位于西青区南部，东与李七庄街相连，南与大寺镇接壤，北邻张窝镇，西靠独流碱河，总面积57.02平方公里，辖18个自然村，有农业人口21920人。农业做为全镇经济发展的

11、基础，始终得到镇党委、政府的高度重视。清末民初爱国武术家霍元甲故居和陵墓坐落在镇内。南河镇南河镇位于西青区南部，东与李七庄街相连，南与大寺镇接壤李七庄街李七庄街位于天津市区西南，是城郊结合部。总面积54平方公里，耕地面积8400亩，其中商品菜地面积5200亩，水稻1900亩，还有鱼塘水面7200亩。共辖20个自然村，2。4万人口，它不仅是天津重要的副食品生产基地，也是距离市区最近的“鱼米之乡”。李七庄街所处的地理位置在于它与市区河西、南开两个区交插相连，有4个村处在市区境内，其余绝大部分村座落在外环线以内。这里距市中心最近，食宿，游乐，购物十分方便。它紧靠市体育中心，高教中心，科研中心，高新技

12、术产业园区，也是天津市生态最好的地区。全街境内小河密布，鱼塘水面星罗旗布，空气清新，没有污染，最适宜开发高科技产业和与城市相配套的第三产业，是天津市近郊区投资环境最佳，投资条件最好，投资效益最高的“黄金地带”。李七庄街李七庄街位于天津市区西南，是城郊结合部。总面积54平王稳庄镇王稳庄镇位于西青区东南边缘,东与津南区相连.西隔独流碱河与静海相望.南与大港相临.北与大寺镇接壤.镇域内有津淄公路.李港铁路贯穿而过,镇政府坐落在205国道西侧.全镇辖15个行政村,总面积为116平方公里.有32800口人.王稳庄镇是远近闻名的鱼米之乡,盛产小站稻而驰名,随着农业科技的发展，已成为天津市最大的鱼，肉，蛋生

13、产基地西营门街西营门街辖10个行政村,8个居委会。辛口镇辛口镇位于西青区西南部,东与张家窝镇接壤;南至独流碱河,与静海县良王庄乡以河为界;西至河北省霸州市场芬港乡;北与杨柳青前桑园村相连,面积51.13平方公里,辖18个行政村。王稳庄镇王稳庄镇位于西青区东南边缘,东与津南区相连.西隔独流区域经济区域经济 2005年西青区实现地区生产总值172亿元人民币；人均地区生产总值达到7030美元；财政收入33亿元人民币；农民人均纯收入8850元人民币。全区累计利用外资达到43亿美元；实际到位22.5亿美元。区域经济概况 2005年西青区实现地区生产总值172亿元人民币； 地区生产总值 20002003

14、2002 20012005200473172 146123.3100 82.8数值年份 13.4 17.8 18.4 23.3 20.7（亿元人民币) 地区生产总值 20002003 2002 2001200固定资产投资（亿元人民币）固定资产投资（亿元人民币）产业结构和布局 第一产业 农业产业化步伐不断加快以农业增效、农民增收为目标，西青区积极推进农业布局调整。目前，全区基本形成了无公害蔬菜、花卉、牲畜养殖、高效经济作物、优质果品、水产养殖六大产业带。2001年至2005年，全区累计投资6900多万，建设蔬菜、花卉等种植小区16个；投资7000多万元，建成奶牛、生猪、肉鸡、肉鸭、水产等养殖小区

15、56个全区；无公害蔬菜基地面积达到4.5万亩，无公害水产养殖面积达到1.68万亩。产业结构和布局 第一产业 全区共建设11个经济开发区，（西青经济开发区和所属工业园区）总规划面积达54平方公里，现已建成生产、生活配套面积19平方公里,在建成区内全部实现水、电、气、路、通讯等七通一平。开发区内仓储、物流、医疗服务设施完善。开发区和工业园区已注册企业492家。其中包括13家世界500强企业。 第二产业 全区共建设11个经济开发区，（西青经济开发区和所属工业产业园区分布1.西青开发区、大寺和李七庄两个工业园为一体的高科技电子 信息产品、生物医药产品与机电产品的产业区群；2.以生产自行车零部件、生物医

16、药生产基地的西营门工业园区； 3.以服务城市，为城市大工业配套的汽车零部件和高科技产品生产为主的中北、候台、杨柳青工业园区；4.以生产精细化工、生物医药为中心的张家窝、辛口、南河工业园区5.以冶金工业为主的王稳庄工业园区 产业园区分布1.西青开发区、大寺和李七庄两个工业园为一体的高区 域 规 划区 域 规 划西青开发区汽车配套密集区金属制品密集区医药化工密集区侯台精密机械制造区轻工产品密集区工业园区布局西青开发区汽车配套密集区金属制品密集区医药化工密集区侯台精密 经过多年积累，全区形成了以市场建设、房地产开发、物业管理、商品集散市场、旅游业、餐饮业为主的第三产业带。建成了杨柳青商城、天津家电市

17、场、旧物调剂市场、汽车交易市场、信誉杯家具城等一批大型专业市场，全区各类农产品交易市场和专业批发市场50个，并在外环线沿线兴建辐射华北、西北、东北的钢材、汽车配件、自行车零件和花卉大型市场，筹建大型超市和文化、娱乐服务场所。房地产、市场商贸、物流等新兴第三产业提速领跑。形成了王顶堤、李七庄、中北、梅江四个市场群。年成交达70亿元。全区第三产业每年的增长速度达到15%以上，占国内生产总值的比重近40%。第三产业 经过多年积累，全区形成了以市场建设、房地产开发、物业管理十一五展望十一五期间，要以创建国家科技进步示范区、国家科普示范区为目标，制定出台鼓励自主创新政策，加快建立以企业为主体、以市场为导

18、向、产学研结合的技术创新体系，培育一批创新能力较强的高新技术企业，力争使我区市级以上高新技术企业达到30家以上。计划累计投入资金50亿元，完成技术改造项目600个。紧密围绕电子信息、汽车零部件、生物医药等重点技术领域，组织实施100项以上市级以上科技计划项目 组建西青区生产力促进中心，加快建设西青软件园和汽车配套、生物医药科技孵化器，搭建科技创新平台。鼓励国内外组织和个人到我区设立研发机构，推动骨干企业建立技术中心，五年内力争达到50家以上。十一五展望十一五期间，要以创建国家科技进步示范区、国家科普示十一五展望深入实施专利战略，取得市级以上科技成果200件以上，专利申请量达到3500件以上。继

19、续实施名牌战略，力争使市级名牌产品在原有基础上增加10个，累计达到29个 到“十一五”末，西青区全区地区生产总值、人均GDP、财政收入、区级财力等主要经济指标要比“十五”翻一番，力争2010年地区生产总值达到350亿元，人均GDP1.4万美元；三级财政收入达到74.5亿元，区级财政收入达到32.5亿元；农民人均纯收入超过14200元，跻身全国最发达地区行列。十一五展望深入实施专利战略，取得市级以上科技成果200件以上西青区成交分析西青区成交分析天津市某市场研究分析98课件西青区成交量分析05年下半年西青区成交量强势走高，06年1至5月份有所下降。西青区成交量分析05年下半年西青区成交量强势走高

20、，06年1至西青区成交量分析05年后5个月西青区成交量占四郊区总量39%，06年前5个月占23%，市场后续供给不足。西青区成交量分析05年后5个月西青区成交量占四郊区总量39%西青区商品住宅价格分析价格上升趋势较为陡峭，05年8月，突破4000，06年5月，突破5000。一年余单价上涨 88.37%。西青区商品住宅价格分析价格上升趋势较为陡峭，05年8月，突破西青区商品住宅价格分析西青区商品住宅价格分析西青区板块分析西青区板块分析西部新城板块区政府板块现阶段西青区域成熟的房地产板块主要有三个：西青区政府板块、西部新城板块、泛梅江板块。西青开发区板块板块详述-板块格局西部新城板块区政府板块现阶段

21、西青区域成熟的房地产板块主要有三板块详述北板块详述北区政府板块区政府板块区政府板块现阶段西青区域成熟的房地产板块主要有三个：西青区政府杨柳青镇政府区政府板块现阶段西青区域成熟的房地产板块主要有三个：西青区政区政府板块-区政府广场区政府板块-区政府广场府板块-步行街府板块-步行街区政府板块-酒楼区政府板块-酒楼区政府板块-戏楼区政府板块-戏楼区政府板块-文化市场区政府板块-文化市场区政府板块-南运河景观区政府板块-南运河景观区政府板块-石家大院区政府板块-石家大院区政府板块-时代豪庭 西青建设开发有限公司开发。2005年4月售罄，收盘价格2900元/。预计2006年10月入住。区政府板块-时代豪

22、庭 西青建设开发有限公司区政府板块-03年以前入住的商品住宅区政府板块-03年以前入住的商品住宅区政府板块-唐郡建设进度区政府板块-唐郡建设进度南开区红桥区曹庄子工业园中北镇政府西部新城板块西部新城北南开区红桥区曹庄子工业园中北镇政府西部新城板块西部新城北 西部新城板块位于天津市西青中北镇，紧邻外环线、新津杨公路，是新规划的西部大型居住区，规划建筑面积约500万平米。乐康方正万科金厦上投上投西部新城板块 西部新城板块位于天津市西青中北镇，紧邻外环线、新津杨 西部新城板块位于天津市西青中北镇，紧邻外环线、新津杨公路，是新规划的西部大型居住区，规划建筑面积约500万平米。乐康方正万科金厦上投上投外

23、环线新津杨公路规划路规划路津杨公路西部新城板块 西部新城板块位于天津市西青中北镇，紧邻外环线、新津杨公西部新城板块规划绿化面积占45%以上，商业设施面积占5%。在几年内，该区将围绕城市功能配套，陆续建成医院、文化中心、体育中心、四星级的酒店娱乐中心、商业区等，商业区内将建有商业街、步行街，集中大型连锁超市等。此外，镇区内将规划建设设施、功能配套齐全的一所大学和达到国内一流水准的小学、幼儿园等。一座总投资超过100亿元，占地4平方公里，建筑面积400万平方米的西部新城，将于2010年全部建成。西部新城板块规划绿化面积占45%以上，商业设施面积占5%。物业地址：西青区中北镇开发商：万科（招商)地产

24、建筑面积：35万建筑形式：洋房(情景、宽景、院景、瞰景)1期推出货量：895套销售均价：4700元/主力户型：80100，销售状况良好，占销售比例75%左右。130以上面积具有一定的销售难度假日风景物业地址：西青区中北镇1期推出货量：895套假日风景假日风景假日风景金厦水语花城物业地址：西青新津杨公路西行500米开发商：金厦集团建筑面积：30万建筑形式：联排别墅、多层洋房、小高 层、高层 1期推出货量：405套销售均价：4350元/主力户型：86100两室，占销售比例 80%左右金厦水语花城物业地址：西青新津杨公路西行500米金厦水语花城金厦水语花城上投集团（华亭佳园）：总建筑面积30多万，由

25、多层和小高层住宅组成，容积率1.3，绿化率40%，总投资额在12亿元。计划在年底面市。方正投资：11月底举行奠基仪式，由于地块内部问题，暂无其他信息，预计在明年上市。乐康集团：项目占地70万，总建筑面积100多万，建筑形式有多层、小高层、高层、青年公寓、洋房、叠加别墅、独栋别墅等多种形态。目前示范区正在紧张施工中。产品研发已经结束，预计明年该项目将会启动。其他上投集团（华亭佳园）：总建筑面积30多万，由多层和小高层住张家窝镇板块简介镇政府京福公路张家窝镇板块简介镇政府京福公路张家窝镇板块简介通向张家窝镇政府的京福公路沿线两侧，是新建商品房的聚集区。2003-2004年价格2000元左右，200

26、5年均已入住，2006年暂无在售项目。张家窝镇板块简介通向张家窝镇政府的京福公路沿线两侧，是新建商张家窝镇板块简介张家窝镇板块简介张家窝镇板块简介其商业配套齐全，道路市容规划优良，路边门面店外檐为镇政府出资统一装修。张家窝镇板块简介其商业配套齐全，板块详述板块详述西青开发区板块-村民内部建房西青开发区板块-村民内部建房西青开发区板块-学校大寺中心小学西青开发区板块-学校大寺中心小学西青开发区板块-二手房市场二手房市场较为活跃，主要位于大寺镇政府周遍龙居花园，金龙花园，泉集北里为主要供给小区，但产权性质为集体产权，土地手续不全，无法进行购房贷款。西青开发区板块-二手房市场二手房市场较为活跃，主要

27、位于大金龙花园-多层金龙花园-多层金龙花园-别墅金龙花园-别墅西青开发区板块-金龙花园二期在建工程西青开发区板块-金龙花园二期在建工程西青开发区板块-泉集北里2004年销售为800元/西青开发区板块-泉集北里2004年销售为800元/西青开发区板块-泉集北里在售别墅西青开发区板块-泉集北里在售别墅在售商品住宅项目洛卡小镇、玛歌庄园为该板块在售商品住宅项目。亲亲家园即将开盘。在售商品住宅项目洛卡小镇、玛歌庄园为该板块在售商品住宅项目。大学城区域小南河区域现阶段西青区域成熟的房地产板块主要有三个：西青区政府板块、西部新城板块、泛梅江板块。王兰庄区域未来供给热点区域大学城区域小南河区域现阶段西青区域

28、成熟的房地产板块主要有三个大学城区域天津市目前有三大高教区，一是南开区内的天津大学、南开大学高教区；二是河西区小海地高教区，包括天津科技大学、天津财大等；第三就是坐落于西青区内的大学城，这里已经有城建学院、保德学院、国际女子学院、农学院等多所高校。大学城区域天津市目前有三大高教区，大学城区域2005年，大学城新建设已经开始。建成后将吸引南开大学、天津大学、天津师范大学、天津理工大学和天津工业大学五所知名高校入驻，将成为天津市聚集学校最多、容纳学生最多、占地面积最大、校舍面积最大的新高教区。师范大学、理工大学和工业大学作为大学城的第一批进驻高校，总占地面积达1万余亩，总投资约36亿元，将于200

29、5年秋季迎来第一批学生。南开大学和天津大学将作为大学城第二批进驻的高校，工程将于年内正式启动，两校各占地5千亩。几个项目建成后，“西部新城”将毗邻本市两大著名高教区，被几乎天津所有的高校集中环绕，地区优势不可复制。大学城区域2005年，大学城新建设已经开始。建成后将吸引南开大学城区域大学城区域大学城区域953、963、8路等通向该区域大学城区域953、963、8路等通向该区域大学城区域位于南河镇姚村，景福公寓、程华欣苑等商品住宅工程已基本竣工。大学城区域位于南河镇姚村，小南河区域-南河镇小南河区域-南河镇板块详述小南河区域霍元甲故居板块详述小南河区域霍元甲故居板块详述小南河区域小南河村民在建住

30、宅板块详述小南河区域小南河村民在建住宅小南河区域在建项目-汇英苑预计2006年10月开始销售小南河区域在建项目-汇英苑预计2006年10月开始销售板块详述王兰庄区域王兰庄村民住宅板块详述王兰庄区域王兰庄村民住宅王兰庄区域-天房美域总建筑面积46万王兰庄区域-天房美域总建筑面积46万西青项目分析西青项目分析假日风景唐郡洛卡小镇水语花城新都荘园玛歌庄园大地12城华亭佳园华韵欧风天房美域莱茵小镇亲亲家园未售项目在售项目假日风景唐郡洛卡小镇水语花城新都荘园玛歌庄园大地12城华亭佳西青区在售项目一览表西青区在售项目一览表西青区在售项目一览表序号项目名称总套数销售套数类型开盘时间入住时间1金厦新都荘园84

31、2628多层+高层+小高层+别墅1期:05-6-11/2期:06-4-221期:06-11-302金厦水语花城762333多层+高层+小高层+别墅1期:05-10-29/2期:06-4-221期:06-10-31/2期:07-10-313假日风景975758多层+小高层1期:05-7-31/2期:06-5-31期:06-9-314唐郡8217别墅2006-3-82006-8-315玛歌庄园27277别墅2005-10-292006-7-316洛卡小镇303272别墅+洋房1期:05-10-6/2期:预计06-71期:06-12-31西青区在售项目一览表序号项目名称总套数销售套数类型开盘时间入西青区在售项目户型配比表西青区在售项目户型配比表西青区未来项目一览表西青区未来项目一览表 区域内现实供应及将要上市的项目共有1