某市限价商品房项目可行性研究报告

1、*市限价商品房项目可行性研究报告*市工程咨询公司2021年3月可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目名称：*市限价商品房项目编制单位：*市工程咨询公司 资信级别：专业资信 证书编号：* 法定代表人：* 项目负责人：*编制人员：*高级工程师注册咨询工程师（投资）工程师高级工程师注册咨询工程师（投资）工程师工程师助理工程师助理工程师审 核:* TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark9 o Current Document 第一章总论11.1项目概况11.2项目承办单位概况11.3编制单位概况21.4建设规模及内容21.5实施进度计划21.6投资估算及资金筹措21.7

2、研究依据及范围31.8项目主要技术经济指标41.9研究结论5 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 第二章 项目建设背景与必要性72.1项目建设背景72.2项目建设必要性8 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 第三章项目选址与建设条件113.1项目选址113.2自然条件113.3基础设施条件143.4交通条件143.5主要建筑材料来源143.6结论14 HYPERLINK l bookmark55 o Current Document 第四章工程建设方案164.1设计依据164.2规划设计方案174.

3、3总平面设计194.4建筑设计224.5结构设计234.6给排水、消防设计254.7电气设计304.8弱电工程344.9暖通工程354.10天然气工程364.11绿化工程方案374.12海绵城市39 HYPERLINK l bookmark206 o Current Document 第五章绿色建筑专篇425.1依据标准和规范425.2设计原则与目标435.3绿色建筑体系445.4节材与材料利用455.5室内环境465.6运营管理方案475.7主要技术指标485.8绿建增量成本50 HYPERLINK l bookmark261 o Current Document 第六章环境保护516.1建

4、设地点环境现状516.2设计依据和采用的环保标准516.3施工期环境影响及治理措施516.4营运期环境影响及治理措施。596.5绿化606.6 环保节能措施606.7环境评价61 HYPERLINK l bookmark308 o Current Document 第七章节能、节水627.1节能减排的必要性627.2节能依据627.3节能、节水原则637.4能源状况分析647.5节能措施667.6节水措施687.7建立完善的节能管理制度69 HYPERLINK l bookmark346 o Current Document 第八章劳动安全与消防708.1危害因素及危害性分析708.2安全技术

5、措施718.3消防72 HYPERLINK l bookmark372 o Current Document 第九章项目招标方案749.1招标原则749.2招标范围749.3招标程序749.4招标基本情况表76 HYPERLINK l bookmark388 o Current Document 第十章 组织机构及劳动定员7710.1组织管理7710.2劳动定员78 HYPERLINK l bookmark391 o Current Document 第十一章 项目组织与实施进度8011.1基本要求8011.2项目开发管理8011.3项目实施进度安排82 HYPERLINK l bookmar

6、k399 o Current Document 第十二章投资估算及资金筹措8412.1投资估算范围8412.2投资估算依据8412.3项目投资估算8412.4资金筹措86 HYPERLINK l bookmark409 o Current Document 第十三章财务分析8713.1评价依据8713.2项目计算期及基准收益率8713.3融资模式8713.3收益来源8713.4收入估算8713.5成本估算8813.6财务效益分析8913.7结论和建议89 HYPERLINK l bookmark423 o Current Document 第十四章经济及社会效益分析9014.1社会影响分析90

7、14.2资源环境影响分析9114.3互适性分析9114.4社会效益9214.5经济效益分析93 HYPERLINK l bookmark439 o Current Document 第十五章项目风险分析9415.1风险因素9415.2风险管理95 HYPERLINK l bookmark453 o Current Document 第十六章结论与建议96结论96建议96第十七章附件98第一章总论1.1项目概况1、项目名称：*市限价商品房项目2、项目性质：新建3、项目承办单位：*市房地产事务中心4、项目地址：*区高铁片区5、土地性质：出让1.2项目承办单位概况*市房地产事务中心，事业性质，机构规

8、格相当于正处级，为市 住房和城乡建设局管理的事业单位。主要职责：（一）贯彻国家有关房地产业的法律、法规和政策。（二）承担房地产市场监测、房屋信息统计工作。（三）承担市城区住房保障的事务性工作，包括保障性住房项目 建设工作、保障性住房实物供应工作、保障性住房入住后的运营管理 工作；承担市城区经济适用住房上市交易审查相关事务性工作。（四）承担房地产开发企业资质申报的指导、审查相关事务性工 作；承担市城区内商品房预（销）售管理和资金监管相关事务性工作。（五）指导市城区物业管理部门的业务工作；指导市城区物业管 理部门开展物业服务项目的创优达标工作。（六）承担市城区范围内住房专项维修资金的归集、使用相关

9、事务性工作。（七）承担房地产中介机构管理相关事务性工作。（八）完成上级交办的其他任务。1.3编制单位概况编制单位：*市工程咨询公司资信级别：专业资信甲级证书编号：*1.4建设规模及内容本项目规划总用地面积约225亩（折合150001 rtf）,容积率2.49, 建设标准为简装。总建筑面积49.77万rtf,其中：限价商品住房345000 m2,公共配套用房11000 m2,地下储藏室28700 m2,人防工程25000 m2,地下停车场71000 m2,商业17000 m2,以及场区道路绿化、电力、 消防、照明、给排水等其他配套设施。1.5实施进度计划项目总体工期时间为四年，从2021年5月至

10、2025年4月。建设 期第一年完成施工任务的20%,第二年完成施工任务20%,第三年 完成施工任务30%,第四年完成施工任务30%o1.6投资估算及资金筹措1.6.1投资估算本项目总投资为220245万元，其中：工程费用145433万元，工 程建设其他费用53042万元，预备费15878万元，建设期利息5892万元。1.6.2资金筹措本项目资金来源：业主自筹。1.7研究依据及范围1.7.1研究依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发2011）45 号）；3、*市土地资产管理委员会联席会议精神2019） 3号；4、关于深化人才发展体制机制改

11、革进一步集聚人才推动创新 发展的实施意见；5、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规 程、规范和设计标准；6、业主提供的相关数据、资料；7、其他相关法律、法规、规范及标准。1.7.2研究范围1、依据相关法律法规及规范，对*市限价商品房项目项目建设 的建设的必要性、需求性与社会效益进行全面论证和研究；2、对项目建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案、建 设方案及公用工程、配套设施的建设进行全面论证和研究；3、对项目实施进度计划、投资估算及资金筹措、项目建设的风险进行论证和分析；4、对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结 论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为

12、开展下一阶段工作 的基础。1.8项目主要技术经济指标表L1项目主要技术经济指标序号项目单位数量备注1规划总用地面积m2150001225亩2总建筑面积m24977002.1限价商品住房m2345000住房面积控制在 80-140平方米（户均 115平方米）2.2公共配套用房m2110002.3地下储藏室m2287002.4人防工程m2250002.5地下停车场m2710002.6商业m2170003户数和套数套30004建筑物占地面积m2345005绿化面积m2525006道路硬化m2630007容积率%2.498建筑密度%239绿地率%351.9研究结论1.9.1结论本报告遵循国家、各级政府

13、和主管部门的方针政策、文件精神和 要求，在充分调查研究的基础上，对本项目的建设规模、主要工程方 案、投资估算与资金筹措等方面进行了严格和充分的论证，认为本工 程及其各项主要建设内容，符合各级政府和主管部门的产业政策和建 设要求，项目建设规模适中，方案设计科学合理，能产生良好的社会 经济效益，项目的建设是必要的、可行的。1.9.2建议为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，应注意以下几个方面:1、鉴于本项目为限价商品房项目，属于民生保障类项目，具有 良好的社会效益，建议相关部门给予有力支持，使其早日建成，发挥 效益；2、建议本项目多方争取政策支持，例如：减免城市基础配套设 施费、企业所得税等；3、

14、在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽 量降低投资，促使工程保质保量的完成，也可通过加强企业管理，降 低管理费和开发利润；4、通过以上有效措施，进一步降低限价商品房销售单价，既可 实现惠及民生，也可满足项目自身运行；5、在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，同时符合环境保护要求；6、总平面布置应讲究合理、适用、便捷；7、借鉴国内同类项目建设经验，进行科学设计、施工，并积极 采取先进适用技术和材料；8、本项目应严格按环保“三同时”原则，搞好环境治理工作。第二章项目建设背景与必要性2.1项目建设背景2.1.1限价商品房的概念和

15、特点1、限价商品房的概念限价商品房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低 收入家庭的住房困难，是限制高房价的一种临时性举措，并不是经济 适用房。旨在按照以房价定地价的思路，采用政府组织监管、市场 化运作的模式。限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设 标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后， 设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。2、限价商品房的价格确定限价商品房的价格按照低于同时期、同地段普通商品房价格10% 确定。3、限价商品房的品质主体建设按国家标准要求执行，窗户采用普通断桥铝双层玻璃， 电梯采用国内前三名的品牌。4、限价商品房的销售对象各类

16、青年人才、新就业职工、进城务工人员以及引进的其它人才， 在市城区没有住房或家庭人均住房建筑面积不高于20平方米的居 民，均可购买限价商品住房。5、限价商品房的建设及交易原则我市的限价商品房建设、准入和销售管理遵循政府主导、市场运 作、公开透明、自愿申请、限制交易的原则。购买人需向房产部门提 出申请，经审核批准后购买。购房人取得产权满3年后可自行上市交 易。2.1.2政策背景为深入贯彻落实党的十九大和中央经济工作会议精神，坚持“房 子是用来住的、不是用来炒的定位，不断完善多主体供给、多渠道保 障、租购并举的住房制度，深化我市住房供给侧结构性改革，完善住 房供应体系，解决城市住房困难家庭住房，按照

17、中共*市委办公室关 于印发*市城市综合提质行动方案2020-2022年）的通知（*办 20209号）要求。今年以来，党中央、国务院又多次指出，要构建房地产市场健康 发展长效机制，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策、 分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体 系。这一系列方针政策，为我市限价商品房的建设指明了方向，提供 了有力的政策支撑。2.2项目建设必要性2.2.1限价房能有效抑制我国商品房价格上涨目前，我国商品房的价格背离供求规律，在房价快速上涨的同时, 居民的购房意愿却在接连下降，房屋空置率也在不断上升。在中国这 样的大国，住房已经关系到老百姓的生存问题，关

18、系到社会安定和谐, 因此政府必须出来干涉我国的房地产价格。而限价房的推出可以在一 定范围内降低房地产的平均价格，有利于遏制房价过快上涨，缓解房 价上涨压力。从青岛和宁波这两个较早升始实施限价房政策的城市在实行限 价房政策前后的房地产统计数据可以看出，限价房政策对于降低房价 涨幅的效果是有效的、明显的、迅速的。2005年宁波房价涨幅比2004 年回落7.7个百分点，在全国35个大中城市中，从2002年的第1位 到2006年就已经降至第17位。青岛房价涨幅从2005年7月份开始 稳步回落，房价涨幅在全国35个大中城市中排位由2005年总排位的 第2位下降至2006年1月份的第5位和2月份的第6位。

19、2.2.2限价房的出现有效弥补了中低档住房供应中的断层由于高档住房利润较高，近年来升发商主要将目光集中在高档住 房上，这就造成了我国高档住房过剩而中低档住房紧缺的现象；经济 适用房的限购对象由于限购条件相当苛刻，许多中等收入家庭被拒之 门外，但又无力消费高档商品房，再加上经济适用房建设规模逐年萎 缩年萎缩，中低档商品房的供应出现了断层。限价房的出现正好可以 弥补这一断层，与廉租房、经济适用房形成多层保障住房系统。从以上分析可以看出，我国限价房政策的出台是我国商品房发展 到一定阶段的产物，它对我国商品房的发展起着很重要的作用。2.2.3普通商品住房用地供应不足目前，政府采取“紧缩地根的政策，为了

20、稳定房地产市场，优先 保障中低收入家庭的住房需求，大量地推出限价地，同时对于些上市 公司来说，手里没地无法保证公司正常的运作，因此为了保证其稳定 的业绩，必须拥有一定的土地储备，一些小房地产公司甚至面临无地 可开发的境地。而且政府为了保证隈价房政策可以顺利展开，在公开 招标这些土地的时候降低了一定的土地出让金。因此，在政府大量推 出限价地且普通商品房用地供应明显不足时，开发商将目光投向了限 价地。2.2.4“限价房”短平快”的特点驱使由于“两限房”销售有保障，能尽快回笼资金，减少贷款压力。因 此，吸引了众多开发商前来竞标，从运作模式上来看，限价房虽然利 润受到一定程度的限制，但是因为升发周期短

21、、资金回收快，因此对 升发商也很有吸引力2.2.5有政府的支持“两限房作为政策性较强的商品住房，为了早日入市交易，形成 市场供应，在开发过程中相关部门会为开发商提供一系列的优患政 策，还可能会相应降低某些公共设施的规划指标，这些都有助于项目 顺利推行。本项目为*市限价商品房项目，其面对的主要对象是各类青年人 才、新就业职工、进城务工人员以及引进的其它人才，在市城区没有 住房或家庭人均住房建筑面积不高于20平方米的居民，均可购买限 价商品住房。因此，本项目建设是健全*市住房保障制度，构建和谐 社会的需要。第三章项目选址与建设条件3.1项目选址该项目建设选址位于*区高铁片区，符合*市建设用地规划，

22、项 目总占地面积225亩，紧邻城市道路，区域位置优越，交通便利。3.2自然条件3.2.1地质地貌地质*的大地构造属华北地台，其辖区位于东*凹陷之上。东* 凹陷夹在鲁西隆起区、太行山隆起带、秦岭隆起带大构造体系之间。 东有兰聊断裂，南接兰考凸起，北界马陵断层，西连内黄隆起。东* 凹陷是一个以结晶变质岩系及其上地台构造层为基底，在新生代地壳 水平拉张应力作用下逐渐裂解断陷而成的双断式凹陷，走向北窄南 宽，呈琵琶状。该凹陷形成过程中，在古生界基岩上，沉积了一套巨 厚以下第三系为主的中、新生界陆相沙泥岩地层，是油气生成与储存 的极有利地区。地貌系中国第三级阶梯的中后部，属于黄河冲积平原的一部分。 地势

23、较为平坦，自西南向东北略有倾斜，地面自然坡降南北为1/ 40001 /6000,东西为1/60001/9000。地面海拔一般在4858 米之间。*县西南滩区局部高达61.8米，台前县东北部最低仅39.3 米。由于历史上黄河沉积、淤塞、决口、改道等作用，造就了 *平地、 岗洼、沙丘、沟河相间的地貌特征。境内有临黄堤、金堤及一些故道 残堤。平地约占全市面积的70%,洼地约占20%,沙丘约占7%, 水域约占3%。土地土壤*市土地面积4188平方公里，其中耕地占64.3%,人 均0.091公顷（1.36亩）。其基本特征是：地势平坦，土层深厚，便于 开发利用；垦殖率较高，但人均占有量少，后备资源匮乏。*

24、市土地 开发利用历史悠久。绝大部分已开辟为农田，土地垦殖率77.5%o除 生产建设和生活用地外，宜农而尚未开垦的荒地已所剩无几。*市的土壤类型有潮土、风砂土和碱土 3个土类，9个亚类，15个土 属，62个土种。潮土为主要土壤，占全市土地面积的972%,分布 在除西北部黄河故道区以外的大部分地区。潮土表层呈灰黄色，土层 深厚，熟化程度较高，土体疏松，沙黏适中，耕性良好，保水保肥， 酸碱适度，肥力较高，适合栽种多种作物，是农业生产的理想土壤。 风砂土有半固定风砂土和固定风砂土两个亚类，共占全市土地总面积 的2.6%,主要分布在西北部黄河故道，*区、清丰县和南乐县的西 部。风砂土养分含量少，理化性状

25、差，漏水漏肥，不利耕作，但适宜 植树造林，发展园艺业。碱土只有草甸碱土一个亚类，占全市土地面 积的。.2%,主要分布在黄河背河洼地。碱土因碱性太强，一般农作 物难以生长，改良后可种植水稻。矿藏*地质因湖相沉积发育广泛，下第三系沉积很厚，对油气生 成及储存极为有利。已知的主要矿藏是石油、天然气、煤炭，另外还 有盐、铁、铝等。石油、天然气储量较为丰富，且油气质量好，经济 价值高。地质资料表明，本区最大储油厚度为1900米，平均厚度1100 米，生油岩体积为3892立方千米。据其生油岩成熟状况、排炷及储 盖条件，经多种测算方法估算，石油远景总资源量达十几亿吨，天然 气远景资源量2000亿立方米300

26、0亿立方米。本区石炭至二叠系煤 系地层分布面积为5018.3平方公里，煤储量800多亿吨，盐矿资源 储量初步探明1440亿吨。铁、铝土矿因埋藏较深，其藏量尚未探明。3.2.2气象条件*市位于中纬地带，常年受东南季风环流的控制和影响，属暖温 带半湿润季风型大陆性气候。特点是四季分明，春季干旱多风沙，夏 季炎热雨量大，秋季晴和日照长，冬季干旱少雨雪。光辐射值高，能 充分满足农作物一年两熟的需要。年平均气温为13.3C,年极端最高 气温达43.FC,年极端最低气温为一 21C。无霜期一般为205天。 年平均日照时数为2454.5小时，平均日照百分率为58%。年太阳辐 射量为118.3千卡/平方厘米，

27、年有效辐射量为57.9千卡/平方厘米。 年平均风速为2.7米/秒，常年主导风向是南风、北风。夏季多南风, 冬季多北风，春秋两季风向风速多变。年平均降水量为502.3毫米 601.3星米。3.2.3水文条件*市属*省比较干旱的地区之一，水资源不多。地表径流靠天然 降水补给，平均径流量为1.86亿立方米，径流深为44.4毫米。境内 浅层地下水总量为6.73亿立方米，其中可供开采的6.24亿立方米。 *境内有河流97条，多为中小河流，分属于黄河、海河两大水系。过境河主要有黄河、金堤河和卫河。另外，较大的河流还有天然文岩 渠、马颊河、潴龙河、徒骇河等。3.2.4地震烈度该区地质结构稳定，根据中国地震动

28、参数规划图 GB18306-2015地震烈度为VII度（第二组，0.15g）,项目设计按7 度防震。3.3基础设施条件本项目供水由市政供水管供水，项目区内建设供水系统，可以满 足本项目正常建设、生活等用水需要。供电由市政供电网供电，电力 供应充足，供电保证率较高，能够满足项目实施用电要求。项目所在 地都已开通全国直拨，移动通讯覆盖整个区域，可以满足项目固定和 移动通讯要求，互联网得到普及，保证信息畅通。固定电话、高速宽 带、5G移动通信、卫星导航等现代化通讯系统迅猛发展，且已拥有 庞大的用户群体。基础设施满足建设条件。3.4交通条件项目区位于*市*区高铁片区，区域交通相当便利。3.5主要建筑材

29、料来源本项目所需的主要建筑材料砂石、钢筋、水泥、电缆、给排水管 材等可到周边地区采购，通过汽车运输到施工场地。3.6结论综上所述，本项目区域交通优势明显，地理位置优越，工程地质、 水文条件良好，自然气候环境特别适合居住，基础配套设施建设齐全, 社会和谐稳定，经济发展，是项目投资建设的好地方。第四章工程建设方案4.1设计依据1、城市居住区规划设计标准(GB50180-2018)；2、住宅设计规范(GB50096-2011)；3、民用建筑设计统一标准(GB50352-2019)；4、建筑结构荷载规范(GB50009-2012)；5、建筑设计防火规范(GB50016-2014) (2018年版)；6

30、、建筑抗震设计规范(GB50011-2010) (2016年版)；7、建筑地基基础设计规范(GB50007-2011)；8、建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2010)；9、*省公共建筑节能设计标准(DBJ41/T075-2016)；I。、地下工程防水技术规范(GB50108-2008)；II、汽车库、修车库、停车场防火设计规范(GB50067-2014)；12、2009全国民用工程建筑设计技术措施规划建筑景观；13、*省绿色建筑评价标准(DBJ41/T092015)；14、*省绿居住建筑节能设计标准(寒冷地区65%+)(DBJ41/062-2017)；15、国家和地方与本工程有关的其它

31、现行设计规范、标准、 法规和条例。4.2规划设计方案1、指导思想为深入贯彻落实党的十九大和中央经济工作会议精神，坚持“房 子是用来住的、不是用来炒的定位，不断完善多主体供给、多渠道保 障、租购并举的住房制度，深化我市住房供给侧结构性改革，完善住 房供应体系，解决城市住房困难家庭住房，按照中共*市委办公室关 于印发*市城市综合提质行动方案2020-2022年）的通知（*办 2020） 9号）要求，结合我市实际，制定市限价商品住房方案。2、规划方案本项目位于*市*区高铁片区。本项目占地面积为225亩（折合 150001 m2），总建筑面积49.77万itf,容积率2.49,建筑密度23%, 绿地率

32、35%,建筑物为高层住宅，建设标准为简装。本项目引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、 人性化的建筑布局和人车分流道路系统。贯彻“以人为本”的规划设计 理念，创造舒适宜人的现代居住环境。满足人们的生活需求。该住宅高层楼盘组成，在规划上是一个高绿地率、低密度的住宅 区。以严谨、科学的精神，摒弃多余装饰，简约、纯净、自然，追求 建筑、环境、园林的和谐统一，极力打造“建筑中的风景，风景中的 建筑，简约而不失变化，朴素而不失典雅。始终遵循人本性、现代 性、生态性、协调性、立体性设计原则，完美诠释现代简约主义。在 快节奏的现代生活中开辟出一片修身养性的静土，为居民在繁忙的工 作之余，提供一个

33、休息，学习、交友的家园，使小区有机地融汇在城市的大环境中，又为城市的总体建设增加亮点，为居民营造一个健康 的生态环境和一个温馨的家园。3、主要经济技术指标表4.1项目主要技术经济指标序号项目单位数量备注1规划总用地面积m2150001225亩2总建筑面积m24977002.1限价商品住房m2345000住房面积控制在 80-140平方米（户均 115平方米）2.2公共配套用房m2110002.3地下储藏室m2287002.4人防工程m2250002.5地下停车场m2710002.6商业m2170003户数和套数套30004建筑物占地面积m2345005绿化面积m2525006道路硬化m2630

34、007容积率%2.498建筑密度%239绿地率%354.3总平面设计4.3.1地块概述本项目地处*市*区高铁片区，用地地形规则，区域位置优越， 交通便利。项目建设用地面积225亩，现有地势平坦。在总平面设计中主要把握以下三点：整体布局规整，具有现代风 尚；与周围建筑群在功能、交通、空间形象上协调；突出信息时代便 捷、高效、互动的结构理念。采用围合式布局，充分考虑“建筑一人 一环境”三者之间的相互渗透，力争创造出一个安静舒适的有机居住 环境。4.3.2总平面布置1、规划目标营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用 地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、 道

35、路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美 的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的限价商品房理念。2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。 实现可持续性发展。小区建筑利用地形合理布局，沿用地红线布置住宅、小区内按南 北向布置住宅，建筑围合形成宜人的小区空间，小区内部视线通透， 视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。结合小区入 口合理布局，由此构成以下几个特点：总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与 预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。小区内交通自呈体系，在小区车道沿外围环形布置，使区 内人车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在

36、外，互不干扰;小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合 理的布局，使得每户都有良好的景观效果。建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。4.3.3竖向设计竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行 设计。现有场地地势平坦。建筑室内设计标高均略高于场地标高，尽 量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路。场地雨水由西向东南、由西向西北汇集，经收集后排入区内雨水 口，再排入城市排水管网。4.3.4交通组织和道路系统设计交通组织结合周边城市道路，尽量做到人车分流，简洁流畅，安 全高效。设计结合周边城市道路共设置出入口，出入口的位置均满足规划 对距离道路交叉口规定的要求。各个

37、小区设置次要出入口，主要供小 区业主车行及消防进出使用，主要出入口为主要人行出入口，同时供 小区发生火灾时的消防车行使用；小区内的主要道路呈环形布置，宽 度6米，转弯半径12米，方便汽车使用的同时，也满足消防车的通行需要。4.3.5绿化设计区内的绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面结合，同时注 重高低搭配。绿地主要集中在中庭、主、次出入口和北面宅间公共区 域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较强的乔 木。区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声的影响；临 街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障，尽量避免车 辆对居住的影响。4.3.6总图主要技术经济指标表4.2

38、总图主要技术经济指标序号指标名称指标单位备注一建设目标与规模1规划用地面积150001m2225亩2建筑物占地面积34500m23总建筑面积497700m2其中限价商品住房345000m2公共配套用房11000m2地下储藏室28700m2人防工程25000m2地下停车场71000m2商业17000m24建筑密度23%5容积率2.496绿地率35%7总户数3000户4.4建筑设计4.4.1设计依据1、民用建筑设计统一标准(GB50352-2019)；2、建筑抗震设计规范(GB50223-2019);3、建筑照明设计标准(GB50034-2013)；4、建筑设计防火规范(GB50016-2014)

39、 (2018年版)；5、国家、省、市有关政策、规范、标准和条文。4.4.2设计原则1、“以适用、经济、安全、卫生、环保为设计宗旨，结合当地 的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和空 间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产 安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自 然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出 与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化内涵的建筑单 体及建筑群体。2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、尊 重自然、人文环保的设计思想。3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统

40、、居住传 统。4.4.3建筑平面设计1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分 区。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。 室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。4.4.4立面设计建筑立面设计以现代风格为主格调，并与周边规划相协调，形成 典雅、和谐、优美、舒适的住宅公共空间。建筑形态大气而不失亲切, 为新小区塑造了独特优美的整体形象。建筑立面设计符合总体定位经济实用，作为沿街景观应遵循 城市规律。建筑立面以大虚实组合确立形象，以材质

41、和色彩的对比突 出效果。建筑主体色彩质朴雅致，比例和谐统一，体量错落有致，富 于变化，再加上精致的细部处理，使建筑获得极佳的形体效果。立面 设计从建筑内在形式思考建筑的外部表现，将立面从单一的承重构件 中解放出来，不仅是围合内部空间的功能性层面的东西，而且是通过 材料、颜色、质感等多种手法的处理，体现居住建筑的时代感、区域 性及独特的个性。4.4.5剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差 综合考虑。4.5结构设计4.5.1设计依据1、建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2018；2、砌体结构设计规范GB50003-2011；3、建筑结构荷载规范GB50009-2

42、012；4、混凝土结构设计规范GB50010-2010 （2015版）；5、建筑抗震设计规范GB50223-2019；6、建筑地基基础设计规范GB50007-2011；7、建筑地基处理规范JGJ79-2012；8、其他现行国家、部委、省市有关规范。4.5.2基本设计参数1、建筑结构的安全等级为二级。2、建筑结构可靠度采用的设计基准期及合理使用年限为50年；3、抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速值为0.05g,设计地 震分组为第一组。4.5.3结构荷载1、风荷载：基本风压取0.40KN/m22、雪荷载:0.35KN/m23、主要楼面和屋面荷载标准值按建筑结构荷载规范取值住宅楼：2.0KN/it

43、f商场：4.0KN/m2阳台：2.5KN/rtf楼梯：3.5KN/m2卫生间：2.5KN/itf上人屋面：2.0KN/m2非上人屋面：0.5KN/itf4.5.4基础设计方案1、基础设计：工程地质勘察正在进行中，待岩土工程勘察报 告正式出来后,再决定其基础型式。2、上部结构：采用框架剪力墙结构。4.5.5结构材料1、本项目建筑物主体结构混凝土强度等级：基础垫层混凝土为C15,基础混凝土强度等级为C35,砖砌体上 部主体混凝土强度等级为C25,其他处皆为C30。2、钢筋采用HPB300. HRB335级钢筋。3、未说明的其他结构问题皆按国家有关规范、规程执行。4.6给排水、消防设计4.6.1给水

44、工程1、设计依据建筑给水排水设计标准(GB50015-2019)；室外给水设计标准(GB50013-2018)；建筑设计防火规范(GB50016-2014) (2018年版)；建设单位提供的有关资料和设计要求；相关专业提供的设计条件。2、设计原则根据该项目总体规划和道路情况，合理预测需水量，按建筑单体 用水要求合理分布供水，在满足用水量和水压的要求及考虑施工和维 修便捷的原则下，尽可能缩短配水管线的总长度。3、给水系统水源小区供水由市政供水提供，进水管管径为DN200o供水管网在 小区内成环状布置，水质、水压及水量均能够满足项目用水需求。用水量项目用水量主要包括：生活用水量、绿化浇洒用水、道路

45、广场用 水量、未预见用水量。本项目用水量指标根据民用建筑节水设计标 准(GB50555-2010)取值。住宅生活用水量本项目按照居民12000人规模设计，用水标准为100L/人 d,年 使用天数为365天。住宅年生活用水量=12000 x100 x365/1000=43.80 万to道路硬化本项目道路硬化面积63000 m2,用水标准为0.5L/itf/次，年冲洗 次数为3次，则道路广场冲洗用水量=63000 x0.5x3/10000=9.45万t。绿化浇洒本项目绿化面积52500 m2,用水标准为0.66m3/m7a,则绿化浇洒年用水量=52500 x0.66/10000=3.465 万 t

46、。未预见水量小区的商业及配套、地下建筑和未预见水量及管网漏失量按用水量的 10 计，为（43.80+9.45+3.465） x0.1=5.67 万 t。表4.3用水量预测表序号用水单位用水定额用水规模年用水天（次）数年用水量（万t）单位数值单位数值1住宅L/人.d100人12000365.0043.802绿化m3/m2-a0.66m2525003.4653道路硬化L/itf .次0.5m2630003.009.454未预见用水量(1+2+3) xlO%5.67合计62.385（3）消防用水量消防用水量根据建筑设计防火规范（GB50016-2014） （2018年版）规 定，建筑全部消防用水量应

47、为其室内、外消防用水量之和。室内消火 栓用水量为20升/秒，火灾延续时间为2小时；室外消火栓用水量 为25升/秒，火灾延续时间为2小时。室内消火栓系统根据规范要求，在住宅各楼层设置室内消火栓，消火栓的布置保 证同层任何部位均有两股消火栓的充实水柱到达。按规范要求消火栓 箱内均设置消火栓报警按钮和25m消防龙带。消火栓系统由消防泵 房供水。消火栓系统设有墙壁式消防接合器。药物灭火室内按规范要求设有一定数量的手提式ABC型干粉灭火器。室外消火栓系统室外消火栓用水由市政两路供水供给。各主要路口及建筑单体前 沿道路一侧设置有室外地上式消火栓，间距为100m,干管上两个阀 门井之间消火栓的数量为2个，给

48、水管敷设于道路的一侧，埋深1.2m。 沿建筑物四周设置一定数量的地上式室外消火栓。(4)给水管材给水管材选用如下：室外给水管网采用PE塑料给水管，室内给 水管均用PP-R给水管，消防管采用镀锌钢管。4.6.2排水工程1、设计依据建筑给水排水设计标准(GB50015-2019)；室外排水设计规范(GB50014-2006) (2016年版)；建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2014)；建筑设计防火规范(GB50016-2014) (2018年版)；项目单位提供的有关资料和设计要求；相关专业提供的设计条件。2、污水、雨水排放原则采用雨污分流制将室内污水排出室外后，先经化粪池初步处理后 再排

49、入区域内排水管网，然后进入市政污水管网。屋面雨水经收集后 与室外雨水汇合，排入附近市政雨水管网。3、雨水规划设计标准设计重现期取一年，径流系数综合值取0.6。暴雨强度公式目前暂未查询到*市暴雨强度公式，故本项目采用临近地区安阳 市暴雨强度公式计算：q=3605P0.45/ (t+16.9) 0.583设计雨水流量公式：Q=q 中 F式中：q设计暴雨强度(L/ha s)Q设计雨水流量(L/s ha)P设计重现期(a)F设计汇水面积(ha)T设计径流系数t集水时 间(min), t=tl+ mt2tl：:地面汇流时间t2：管渠内流行时间m：延缓系数，暗管取2。设计重现期按2年考虑，降雨历时按15分

50、钟，径流系数取0.5。(4)雨水管线规划根据项目区地形特点，雨水经收集后就近排入项目区周边城市雨水管网。4、污水规划本规划区内污水主要为生活污水。最大污水排放量按生活用水量 的80%#, 62.385x80%=49.908万吨，生活污水排入化粪池,污水预 处理后与废水干管汇集，接入小区外侧市政污水管网。5、排水管网排水系统采用硬聚氯乙烯(PVC-U)管材管件。4.7电气设计4.7.1设计依据1、民用建筑电气设计标准(GB51348-2019 )；2、建筑照明设计标准(GB50034-2013)；3、低压配电设计规范(GB50054-2011)；4、建筑物防雷设计规范(GB50057-2019)

51、；5、供配电系统设计规范(GB50052-2016)；6、火灾自动报警系统设计规范(GB50116-2013)。4.7.2设计范围1、各建筑单体的照明、动力配电系统；2、各建筑单体防雷接地系统：3、委托范围内的总图设计；4.7.3供电设计电源本项目涉及的消防用电设备、生活水泵电力、公共场所照明等为 二级负荷，其余均为三级负荷。本项目电源引自就近箱变的不同低压 母线段，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。为确保二级负荷的供电可靠性，该部分负荷设置备用电源供电。负荷计算：按照*省城镇新建住宅项目电力设施建设和管理办法，住房 面积控制在80-140平方米(户均115平方米)，用电容量配备的基本 标

52、准按每户8kW计算，按照工业与民用供配电设计手册，按三 相配电计算时所连接的基本户数375-777户，需要系数为0.3-0.4,本 项目参照项目区实际情况按0.3计算。住宅:3000户8kW/ 户住宅同时系数0.3其他用电按住宅用电的1。%计算；表4-4用电负荷估算表序号名称定额规模用电系数有用功率(kW)1住宅用电8kW/户30000.37200.002其他用电(1) X10%720.00合计7920.00项目年用电时间为365天，每天6个小时，则年用电量=7920 x6x365/10000=1734.48 万 kWh则年用电量为1734.48万kWho按照功率因数0.92,变压器负载率0.

53、85,则项目用电容量为8138.18kVA,需设置1600kVA变压器5台。配电室由小区附近开关站引来；区内供电采用放射式，场外电缆 采用穿电缆排管和穿钢管保护直埋相结合的敷设方式。二级负荷的备 供电源考虑自备柴油机组。该供电方案须经供电部门认可，以用电征 询单为准。照明系统照度标准序号场所照度(lx)备注1起居室一般活动100书写、阅读3002卧室一般活动75床头、阅读1503厨房一般活动100操作台1504餐厅1505卫生间100光源及灯具所有建筑物均选用节能灯，灯具的选择可根据主人的喜好设计。 一般客厅里灯具的配置宜创造稳重大方、温暖热烈的环境。卧室在灯 饰方面力求气氛和谐、色彩淡雅，最

54、好用吸顶灯做总体照明。餐厅是 人们用餐的地方，餐桌要求水平照度，故宜选用强烈向下直接照射的 灯具。一般厨房的面积都较小，多数采用顶棚上的一般照明，容量在 25-40W之间的吸顶灯或吊灯。卫生间应采用明亮柔和的灯具，灯具 应具有防潮和不易生锈的功能，光源应采用白炽灯。选择有装修要求 的场所根据装修定，所有光源均要求其显色指数大于或等于80。室外照明道路和广场采用庭院灯照明，其光源采用节能灯；草坪上采用草 坪灯，光源采用节能灯；室外照明灯具的外观形式根据具体场景和建 设方要求而定。照明控制室内照明均采用就地控制方式，住宅楼单元楼梯间采用节能自熄 开关控制，利于节能。室外照明采用集中分组或光控开关控

55、制，在深 夜关掉部分路灯，节约电能。线路敷设室外线路均采用直埋方式，建筑物内除特殊场合外，均于墙、板、 柱内暗敷。4、供电安全措施本项目采用接零保护系统，三相五线配电，保护线(PE) 专放；插座回路设置漏电保护开关；插座采用安全型；为防电气火灾的发生，所有进线主开关加设漏电保护装置;按规范设置疏散指示灯及事故照明；I类灯具、低于2.4m的铁制灯具外壳，加接PE保护线；建筑物设置总等电位联结，有洗浴的卫生间设置局部等电 位联结。5、防雷和接地本项目均为三类防雷建筑物，屋面沿女儿墙明敷10镀锌 圆钢避雷带作为接闪器，屋面设置网格不大于20mx20m的避雷网。 利用建筑物基础所有地梁内两根主筋焊接贯

56、通作为接地极，柱内不少 于两根主筋焊接贯通作为引下线。直埋电缆、金属管道在进出建筑物处应就近与防雷接地装 置相连，安装在屋面上的金属物体及垂直敷设的金属管及金属物体的 顶端和底端均应与防雷装置可靠连接，在引下线距地0.5m处设接地 电阻测试点。低压配电系统的接地形式采用(TN-C-S)系统，接地电阻 不应大于1欧，当实测不能满足要求时，利用外甩钢筋加设人工接地 极。明敷一根-40 x4接地镀锌扁钢供接地用，卫生间内设等电位端子 箱，卫生间内金属管道及连接件、PE线、地板内钢筋与端子板连接, 各等电位端子板通过环形接地网相互连通。4.8弱电工程1、有线电视系统有线电视系统采用独立前端系统模式，前

57、端信号由小区弱电中心 引入，电视信号采用SYKV-75-12同轴电缆穿SC40管埋地敷设。信 号分配采用分配、分支方式，用户终端电平设计要求为644dB，信 噪比不得低于43dBo电视系统干线选用SYKV-75-9/7同轴电缆，支线选用SYKV-75- 同轴电缆，同轴电缆屏蔽层、各放大器及分支分配器的金属外壳应进 行可靠连接，并在前端处可靠接地。2、电话系统本项目仅预留通信系统敷设走廊，系统由当地电信、网络等专业公司规划实施。住宅各系统分支线敷设至各户弱电箱，城市通讯线路 采用光纤电缆由电信管孔引入电信机房，进入电信机房后转换为大对 数电缆，分配后引入各单栋建筑的电话分线箱。干线采用市话HYA

58、V型电缆，用户线采用HYA-2X0.5导线经塑 料线槽或穿阻燃PVC管敷设，电话终端接线盒安装高度0.3m。3、计算机网络计算机网络系统采用GYSLA8B型光缆穿管埋地引入，引至各建 筑单体接入箱，其他单元设分线盒。除进线外，其他线路采用5类 UIP非屏蔽缆穿PVC管敷设，微机终端插座安装高度0.3mo4.9暖通工程1、设计依据(1 )工业建筑供暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2015)；建筑设计防火规范(GB50016-2014) (2018年版)；公共建筑节能设计标准(GB50189-2015)；民用建筑设计统一标准(GB50352-2019)；住宅设计规范(GB50096-20

59、11)；民用建筑热工设计规范(GB50176-93) (2016版)；实用供热空调设计手册；全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力。2、设计参数室外参数：室外计算参数按*地区气象参数选用。夏季室外计算干球温度：T=35.6C夏季室外计算湿球温度：T=27.4C夏季室外平均风速：v=2.6m/s夏季室外最热月月平均室外计算相对湿度：76%冬季采暖计算温度：T=-5C冬季最冷月月平均室外计算相对湿度：60%冬季室外平均风速：v=4.3m / s室内参数：卧室、客厅18C；厨房16C o3、采暖系统设计本项目周边已有热力管网，采用市政热力供暖。4.10天然气工程1、燃气系统本项目需要天然气主要用于

60、居民生活用气。项目的天然气来自燃 气公司，从城市天然气干管引入大楼调压站，将城市中压天然气调至 低压天然气，经散单管阀室送至锅炉和灶台燃烧。室外天然气管道采用无缝钢管，管道连接均为焊接，地下枝状直 埋敷设，其管顶埋设的最小覆土厚度为0.9m,天然气管道用石油沥青防腐层进行防腐。2、用气量测算本项目采用市政管网的天然气作为能源燃料。根据国家城镇燃 气设计规范（GB50028-2006）规定，根据统计数据，中南地区城 镇居民生活用气指标为2093-2303MJ/人本项目居民用气指标取 2303MJ/人.a。城市居民用天然气属于一类气，发热量36MJ/m3,不 可预见用气量按可预见用气量的8%计算。